XX小区商业项目整合推广方案113课件

2023/2/7沙河小区商业整合推广

立足遵义、影响贵州、放眼中国宏观大势——遵义房地产发展概况第一章节第二章节现有价值——项目概况、SWOT分析目录第三章节提炼价值——项目定位第四章节提升价值——项目定位第五章节实现价值——项目营销策略FOCUS2遵义房商业发展概况第一章节：项目认识在市场中寻求项目的发展方向FOCUS1遵义投资环境遵义市投资环境FOCUS1遵义市经济概述2007年全市生产总值达到566亿元，财政收入达88.6亿元，全市人均地区生产总值7468元，总体实现小康，城乡居民储蓄存款余额达591亿元，城乡居民可支配收入达11340元，农民人均纯收入达到2819元，城镇居民人均消费7098元，农村居民人均消费1708，新行农村合作医疗普及全市，达到83.5%。工业经济提速发展。完成规模工业增加值175.45亿元，增长18％，增速提高1个百分点。六大基地、六大标志工程、六大百亿行业（企业）建设取得新进展，十大工业集聚区、白酒“一大十星”培育发展加快，烟酒、机电、化工、能源、新材料、制药等特色优势产业支柱地位进一步巩固。遵义市投资环境FOCUS1遵义市经济概述我们目前的商业房地产市场是怎么样？FOCUS2遵义房商业发展概况第一章节：项目认识FOCUS1遵义市投资环境在市场中寻求项目的位置

统计数据显示：2008年遵义市房地产新增建筑面积约为70万平方米。其中商业面积在15万平米。加上08年市场积累滞销的商业项目市场可在售的项目面积约25万平米08年商业地产预售面积增加迅猛遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境遵义形成三大商圈局部发展布局遵义目前已经形成商圈的主要有，路丁字口商圈、和港澳商圈、火车站商圈。丁字口商圈：一丁字口为核心商业中心延伸至红花岗商业区、苟家井批发市场形成服装、百货、的休闲购物零售批发城市核心商业圈。火车站商圈：火车站作为依托商业延伸坪丰批发市场春天堡、沃尔玛、天宇建材市场局部形成商品集散物流商圈。港澳商圈：由香港路和澳门路为中心商业主要有国美、罗庄、华联百货、恒兴家居等商业广场形成新兴具有城市升级版的商业圈。丁字口商圈火车站商圈本案港澳商圈遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境苟家井市场主营:服装\鞋\日化\灯具商业定位：低档租金:店面形式150—300元/㎡二楼开放式铺位租金80元/㎡左右。售：3000-15000元/平米丁字口商圈租售概况遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境红花岗商业步行街主营:服装\鞋\旅游用品、休闲娱乐等商业定位：中档租金:店面形式250—300元/㎡二楼开放式铺位租金80元左右。售：5000-20000元/平米丁字口商圈租售概况遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境广州路商业区主营:家居、餐饮等商业定位：中高档商业裙楼空置率80%售：3000-10000元/平米港澳商圈租售概况遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境火车站商圈租售概况春天堡市场主营：卫生纸系列糖烟酒副食品租金：30元/㎡部分摊位价格能达到100元/㎡开放式市场摊位租金价格8—10元/㎡遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境火车站商圈租售概况

沙河街商业区主营：糖烟酒副食品、建材、文具、服装等商业定位：低档租金：20-60元/㎡部分街铺价格能达到100元/㎡售：2500-10000元/平米遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境供求价格发展开发商越来越注重产品品质定位物流、批发等专业市场将成为新的商业增长点火车站中心商圈崛起的发展带来商业价值

区内供应量大，竞争激烈规划价格降温、成交量下降区域环境——规划良好、前景向好、竞争激烈遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境机遇与挑战并存，我们如何有效突破？

片区规划良好，城市地位稳步上升！城区商业项目开发量过大！众多项目集中开发滞销项目和空置率急剧攀升！开发商资金链紧张导致市场价格秩序混乱！遵义商业地产概况小结遵义商业发展概况FOCUS2遵义商业房地产市场环境项目分析FOCUS1看清楚我们目前的状况第二章节现有价值——项目概况、SWOT分析项目SWOT分析FOCUS2项目分析FOCUS1项目概况项目位置火车站南地块总占地面积（约）215000㎡总建筑面积（约）860000㎡

住宅建筑面积（约）660000㎡

商业建筑面积（约）200000㎡容积率（约）4地段属中心区边缘；体量较大，为中大型商业社区。项目概况地块素质（商业氛围、交通、人流、规划）分析项目分析FOCUS1商业氛围交通人流规划北面★★★★★★★★★东面★★★★★西面★★★★★★★★★南面★★★★★★★★★项目概况看清楚我们的项目那些有优劣势。项目分析FOCUS1从项目中寻求我们的有力武器第二章节现有价值——项目概况、SWOT分析项目SWOT分析FOCUS2项目分析FOCUS2SWOT分析——优势和机会S：优势O：机会地块优势地块紧挨主干道以及城际交通枢纽中心位置具有较高的物流以及商品集散价值地块处于城市中心区，未来升值潜力高周边生活配套设施成熟，商业氛围局部形成团队优势开发商在当地开发经验丰富且知名度高具有成熟操盘经验的深圳建华团队鼎力支持价格联动效应火车站商圈形成带动周边商业价格升温客户需求黔北地区商品集散物流圈所带来的商机，带动本土投资者城市规划比邻遵义火车站紧挨沃尔玛城市主干道金钻交汇，火车站商圈现正孕育脱变，形成遵义最耀眼的商圈之一项目SWOT分析规划劣势目前商业氛围尚未成熟规划较乱，难以形成整体环境劣势项目街道环境差、缺乏一个整体的形象业态分布散乱档次低小商家创利不高、形成流动性高、商业氛围较差、商业价值不能充分体现运营劣势项目管理软硬件都跟不上商业发展的要求导致多难做不旺，在社会有一定的负面影响没有整体的考虑商业的整体运营以及经营等问题导致商家在经营上难以生全W：劣势T：威胁竞争者威胁近年众多楼盘集裙楼商业众多，后续开发量大，竞争空前激烈政策威胁政府紧缩银根，导致房地产市场大幅降温SWOT分析——劣势和威胁项目分析FOCUS2项目SWOT分析项目分析FOCUS2项目SWOT策略SO策略挖掘项目产品优势突出项目区位优势扩大项目运营优势利用片区规划利好机会WO策略树立项目特有形象与周围区分强化项目升值潜力利用规划前景来规避项目劣势ST策略利用地块良好地段打造独特产品优势建立区域市场统领形象使竞争者难以超越进行资源有效整合，提高竞争力WT策略增加产品的附加值打动消费者强有力的促销推广吸引客户群项目SWOT分析怎么样的市场定位才更适合我们项目发展？？PART1项目定位项目市场定位项目主题定位项目功能定位第三章节：项目定位低端：需求量大、覆盖面广（苟家井批发市场）高端：红花岗商业圈顶端：中高端：丁字口商业圈竞争激烈有很大的空间我们先来观察市场项目定位PART1项目市场定位市场容纳量很少由项目本身出发无特定经营资源制约项目商业氛围的提升中心板块的商业区有利于打造火车站商圈的核心商业载体交通枢纽带有利于项目商品集散于物流产业的形成项目已现楼重新树立新的形象，扭转外界对项目固有的形象项目定位PART1项目市场定位综合各方面因素考虑，建华认为本项目应走中低端路线外部资源不多，那我们就把产品做强……建华策略项目定位PART1项目市场定位我们的核心竞争力又是什么？第三章节：项目定位寻求我们在市场的位置项目功能定位PART2

2项目主题定位PART21产品契合度可操作性价值提升差异化重要度和权重依次递增满足客户三大关键价值：大型商场购物环境与经营理念一站式购物批发市场的商品集散场地中心区的区位优势良好的交通枢纽火车站商圈作为依托如何同竞争项目形成差异化？主题宣传/促销推广/公关活动/展示主题等都要以之为中心展开项目定位PART1项目主题定位核心价值4级选择模型『客观性』主动式被动式『主观性』423产品服务经营环境品质品牌和影响力商业氛围区域价值利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向环境：火车站商圈的形成，带来的商业价值产品：商圈商业升级版，为领商圈品牌的标志，更显投资价值服务：品牌的力量，利于招商与推广来带的经营价值经营：引入商场化的经营模式，一站式购物、商品集散、物流体现商业最核心价值项目定位PART1项目主题定位『客观性』被动式『主观性』1423经营服务规划地段理念品牌产品自然资源区域价值主动式本项目的发展方向：经营+服务+产品本项目的选择：“3+4”（服务+经营）——品牌——品质——客观性/主动式——体现“产品商业价值”项目定位PART1项目主题定位我们选取的定位方向：服务+地段产品+经营+项目定位PART1项目主题定位

本项目打造贵州最大专业批发市场项目定位PART1项目主题定位建华认为命名建议主推：火车站·物流城凸显地段优势，提高地段号召力和认同感！火车站物流涵盖了本项目划分成若干个专业市场团组项目主题定位项目定位PART1城物流集散地、集服装皮具、日用化工、五金、文具专业批发市场辅推：义乌小商品综合市场、遵义综合批发市场永诚·国际物流城备用：发展商品牌，提高项目号召力和认同感！永诚命名建议国际宣扬的是领导时尚与潮流！城，覆盖面广、影响力强！项目定位PART1项目主题定位物流城遵义首席批发中心——打造20万平米商品集散基地、影响城市的力量关键词：打造、西部、最大、最好，物流、商品、集散、基地项目定位PART2项目主题定位立足遵义项目主题定位项目定位PART1覆射黔北地区贵州省最重要小商品集散基地影响全国我们的目标给我们做专业市场的理由？第三章节：项目定位寻求我们在市场的突破项目功能定位PART2

2项目主题定位PART21上海九星批发市场租售模式只租不售经营模式整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；市场定位刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成九个区，包含五金、建材、化工等产品产品形态单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面项目定位PART2项目功能定位上海国际五金城租售模式租售并举，以租带售经营模式以“机电五金城”为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；市场定位以"机电五金城"为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。产品形态独立式铺面为主，少量开放式的铺面项目定位PART2项目功能定位苏州国际服装城租售模式前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营目标整合社会资源,打造世界时尚之都项目定位PART2项目功能定位常熟招商城租售模式自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式招商城管委会进行管理；市场定位招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态独立式的铺面。项目定位PART2项目功能定位无锡招商城租售模式一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货产品形态产品为两层，店中店的形式。项目定位PART2项目功能定位海门叠石桥家纺市场租售模式租售并举，以租带售；经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位占地77150平方米，拥有8000多个营业门面及摊位，生产经营床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具等300多个绣品系列品种产品形态产品为两层，独立铺面形式；项目定位PART2项目功能定位张家港九州家具城项目定位PART2项目功能定位张家港九州家具城租售模式只租不售经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位一、二期工程总投资2.5亿元人民币，占地600亩；三期工程总建筑面积26万平方米，招商3000户。业种有家具及布艺、工艺品、床上用品、窗帘等家居用品产品形态产品为一层，有店中店和独立铺面两种形式；项目定位PART2项目功能定位单位：元/日·平方米项目定位PART2项目功能定位单位：元/日·平方米租金均在80元/月以上项目定位PART2项目功能定位我们的理由是租金高、出租率高。集批发、购物、休闲、娱乐、物流为一体的综合性商业项目核心功能：白酒批发、服装皮具批发、文具图书批发、建材五金销售辅助功能：酒店、娱乐、休闲、金融、物流等功能项目定位PART2项目功能定位我们的功能定位我们要重新思考项目的业态规划。规划业态建议Composition1第四章节：产品规划建议配套规划建议Composition1金融、娱乐、休闲区服装及纺织品商区文具、图书批发区建材、五金电器商区及药品批发商区白酒商区八大商业板块皮具商区女人世界日杂商区配套规划建议Composition1五大投入，重新打造遵义商品集散地中央区域增加空中连廊将二层商业形成一个大整体中央区域共部分建议铺大理以及休闲椅子重新设计中央区域的外立面风格中央区域采取人车分流管理统一户外广告牌、光电梯手扶梯等中央区域的部分增加玻璃顶处理让城与街的一站式购物充分体现外立面建议Composition1灯光工程的实施不仅是外观的变化也是城市一道风景！更是商业繁华的象征！发展商实力的象征！楼体灯光工程效果参考物业发展建议Composition1经营与物管提升：建议聘请专业的经营管理公司采用统一管理运营，集中化、分区、小个体自主经营、统一推广经营模式。物业管理建议全面升级、全力打造，最好、最强、最集中的商品集散地。我们思考商业怎么样才能炒作起来？第五章节：项目营销策略形象树立篇打动消费者篇整体营销推广策略先做旺后交铺三大商业平台支持即买即收租统一管理首付1万创富50年500万品牌推动20万平米综合商品集散地推广主题：火车站物流城前所未见的撼世阵容此阶段投资的眼光已经被纷纷吸引而来，此时应重点进行项目的功能诉求，宣传产品自身优势，加强形象

形象树立篇Factor1强势阵容品牌形象包装策略品牌形象的包装包括两个重要要素：案名和主打广告语策略一：设计与项目相吻合能体现项目品质感和高端形象的LOGO策略二：选用一句富有感染力的广告语，直击本项目目标客户群的心灵火车站物流城

形象树立篇Factor1——即买即收租、投资0风险强强联手我们要思什么样的卖点才能吸引投资者。第五章节：项目营销策略形象树立篇打动消费者篇首批单位营销推广策略【形象定位】创富50年·火车站商圈核心街铺

诉求卖点篇Factor2打动消费者篇主要诉求点提炼：投资篇小投资、大收益、首付1万元起享用50年产权100万收益谁说富不可三代、50年财富源源不断家有一铺、经济收入更牢固

诉求卖点篇Factor2打动消费者篇即买即收收三年租、10年返回本，投资0风险主要诉求点提炼：地段篇交通：城际交通枢纽中转站、火车站商圈绝版财富聚宝盘规划前景：一个城市只有一个火车站、领秀商圈核心、升级版物流航母

诉求卖点篇Factor2商业至高点：立足遵义、享誉中国，共同打造100亿物流批发集散基地打动消费者篇主要诉求点提炼：经营篇商业氛围：我要把生意做到全国去

诉求卖点篇Factor2商业理念：做没有风险的生意商业理念：三大平台支持、商业网络平台支持、强大的物流平台、会展品台商业理念：完善的经营管理，商场集中化管理、小商品批发的经营模式商业理念：强大的商业后盾支持，投入500万作为项目的推广以及商品产业发展打动消费者篇政府支持政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；支持四支持三进入本项目的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持二进入本项目的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收。支持一凡进入本项目的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记。核心支持对周边不规范市场和无具体规划的市场进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策。强强联手

诉求卖点篇Factor2政府支持支持九政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护本商贸城的声誉，而不能随时打假或者检查；支持八必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持七对市内各小商品市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；支持六对进入本项目的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；支持五本项目有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；强强联手

诉求卖点篇Factor2开发商搭台搭台六开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；搭台五进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年至一年的仓储服务；搭台四租赁本项目商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；搭台三对前100名进驻的商家，在上款前题上可再享受更高的租金优惠；搭台二进入商业步行街的商户，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；搭台一重组经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理，统一物流配送；强强联手

诉求卖点篇Factor2整合社会资源公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益强强联手

诉求卖点篇Factor2我们要找到项目的启动支点。第五章节：项目营销策略形象树立篇打动消费者篇整体营销推广策略解决首批单位快速回收第一批启动资金。整体营销推广策略Factor1酒类集散地由春天堡日杂市场延伸利于招商酒类大型集散市场空缺火车站物流圈的依托1号楼与5号楼裙楼打造成一个整体的二楼大平台打造遵义最大的酒类集散批发基地（一楼酒类、二楼副食）首批单位定位商场二楼正门楼梯重新调整让二楼变成成为一楼商业二楼沿沙河街面整体采用广告牌重新包装提高商业整体形象解决二楼人流少问题重新包装整合资源整体营销推广策略Factor1首批单位包装整体营销推广策略Factor1首批单位包装导视【销售组织纲要】10.2511.1011.15宣言/出击咨询/积累派卡/筛选整改工程完成第一批单位解筹招商介入认购期选房、开盘期12.112.512.28整体营销推广策略Factor1首批单位时间节点项目名称征集活动

通过项目征名发布会，引起公众关注，从贵州地区范围征集项目名称有奖活动，奖金为1万元。以都市报、遵义晚报、电视等媒体发布。整体营销推广策略Factor1活动营销

通过产品发布会，打造品牌形象，从项目的整体规划以至建筑风格等，邀请当地政府规划、国土、工商、税务、行业协会、小商品业主等参与。树立项目高端形象

形象树立篇Factor1活动营销投入300万！扶持项目商业运营经费、200万扶持小商品中下游产业链发展。

形象树立篇Factor1已项目名义组织成立小商品协会活动营销【行动一】时间：2008年11月1日关键行动：重新树立项目形象关键条件：电视广告报纸炒作户外广告网站/网络广告整体营销推广策略Factor2策略解析二【行动二】时间：2008年11月10日关键行动：销售人员进场/前期咨询关键条件：项目商业包装广告报纸炒作户外广告网站/网络广告售楼处包装广告以及相关物料到位整体营销推广策略Factor2策略解析二巴士广告我们的推广策略项目核心卖点诉求:火车站物流中心影响城市的力量

空中打击

地面推动

公关造势

终端展示主流报纸广告系列软文报道网络短信广告电视广告户外系列广告楼书宣传物料巴士广告征名活动产品推介会成立小商品协会新闻发布会其他营销活动楼盘现场包装交通指示布置项目象形工程整改整体营销推广策略Factor31．导入预热期目标：前期宣传，炒作片区，接受咨询，持续累积客户群；反馈市场信息，及时调整营销策略。营销策略户外：布置现场广告位和项目周边广告，树立市场形象网络广告：初期形象树立，扩大市场认知度电视：通过形象的画面及主题卖点，迅速吸引客户眼球营销推广主题：火车站物流中心影响城市的力量整体营销推广策略Factor4各阶段推广策略2．开盘前蓄客认筹期时间：开盘前两个月内目标：快速打响知名度，蓄势引爆，完成原始客户的积累，为开盘做铺垫营销策略：活动营销+媒体推广，有机的从积累客户向开盘日强势推广过渡营销推广主题：酒类批发区街铺接受登记整体营销推广策略Factor4各阶段推广策略活动一：产品发布会时间：开盘前一个月内目的：塑造项目高端形象，全情展示项目独有优势，扩大项目认知度活动二：价格试算时间：开盘前3天目的：筛选诚意客户，试探价格在市场上的接受程度，以便及时调整价格策略活动营销各阶段推广策略整体营销推广策略Factor4活动三：开盘活动时间：待定目的：实现利润活动营销整体营销推广策略Factor4各阶段推广策略媒体一：遵义晚报面向市场：本地市场策略：不主张长期投放，按计划分阶段集中式投放。本阶段以硬广配软文的形式配合活动节点进行宣传媒体二：电视广告（遵义电视台等）面向市场：本地市场策略：突出其声色并茂，感染力强的特点，主要用于开盘前期形象树立。本阶段选择黄金时段，配合活动节点重点进行宣传媒体营销各阶段推广策略整体营销推广策略Factor4媒体三：巴士广告（州县）面向市场：州县市场策略：采用短期内投放，主要用于开盘前期地面推