浅谈房地产项目工程设计管理和设计过程投资控制

浅谈房地产项目工程设计管理和设计过程投资控制关键词设计任务书编制设计过程控制设计成果评审设计变更控制优化设计标准化设计限额设计摘要工程设计管理是房地产项目管理的重要组成部分,也是项目建设过程中预控的关键环节。工程设计过程管理的目的是控制设计质量,其关键是抓好设计任务书编制、设计过程控制、设计成果评审和设计变更控制这四个环节。工程设计过程投资控制的中心思想是采取预控措施,促使设计在满足质量和使用功能的前提下,不超过设计投资并尽可能地实现节约。主要控制的方法包括:优化设计、推广标准化设计、限额设计和控制设计概预算。工程设计过程管理的目的是控制设计质量,其关键是抓好设计任务书编制、设计过程控制、设计成果评审和设计变更控制这四个环节。1、设计任务书编制设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、营销中心提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、项目事务部门提供的政府征询意见、勘测报告,成本管理部门提出的初步成本建议等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、成本管理部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求、其它有关工程的设计总结、设计中心的各专业的技术要求等。在设计的各个阶段，设计任务书输入的重点不太一样，前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，总结下来，主要有以下几点：⑴时间紧张。为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。同样因为工期紧张，也大大影响了其他部门提供资料的质量。

⑵人力资源紧张。匮乏的人才使得很多大家都知道重要的工作却没有办法开展，比如收集客户信息，了解客户需求，同时，在精力分散的情况下也降低了工作质量，如设计限额要求的质量可能因为精力不够而大打折扣。

⑶忽视。在方案设计的设计任务书编制时，忽视了地质勘探报告的重要性，导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷；在扩初设计时，忽视了项目部提出的配套设备的设计要求，导致后续土建、配套和景观的设计矛盾现象。⑷积累经验不足。成本方面的积累不足导致预算部门难以提供有效的设计限额要求，客户方面的积累不足导致营销中心不能提供有效的客户需求建议等。

2、设计过程控制设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。若在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：⑴设计任务书交底设计中心各专业负责人需对各阶段的设计任务书的内容应对设计单位的进行技术交底,要求设计院充分理解并在以后的设计中贯彻执行。⑵关键节点控制。在设计开始实施前，设计中心与主管领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计中心组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询设计中心意见，尽早发现问题，提前解决问题。⑵日常跟踪。在设计过程中，设计中心各专业负责人应全程跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。⑶过程记录。在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。3、设计成果评审设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是公司对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，公司应给予高度的重视。做好评审工作可从以下几点来考虑：⑴评审会的合理组织。由于公司各部门的工作时间异常宝贵，应使评审会的组织科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择公司主管领导担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。⑵参与部门充分。一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。⑶参与部门重视。参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。⑷评审纪要。评审纪要要严肃对待以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应有详尽的评审意见记录，并要求签字确认。最终的评审成果要提供给设计单位整改落实。4、设计变更控制设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：⑴公司领导要求变更：因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。⑵营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。⑶施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。

严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。

另外，设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情况选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。二、工程设计过程投资控制的中心思想是采取预控措施,促使设计在满足质量和使用功能的前提下,不超过设计投资并尽可能地实现节约。主要控制的方法包括:优化设计、推广标准化设计、限额设计和控制设计概预算。优化设计方案建设项目工程设计的质量和水平,对建设项目投制控制有决定性的影响。通常采用方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得优秀的方案设计和选择优秀的工程设计单位,其目的是促使工程设计单位为实现确定的建设项目功能目标、质量目标、工期控制目标、投制控制目标和效益目标,采用先进技术、降低工程造价、提高投资效益。优化设计是在工程实施前设计阶段,在保证使用功能和使用寿命的前提下,从设计规范、技术标准、安全度与设计方法等方面,对结构形式、结构材料或工艺设备配套等进行系统分析、优化,降低工程造价的设计。采取的主要控制措施有:⑴通过组织措施鼓励设计人员多方案设计比较,优化设计。⑵初步设计之前采取设计方案竞选。⑶工程设计招标。推广标准化设计标准化设计又称通用设计,是工程建设标准化的组成部分。各种工程建设的构件、配件、零部件、通用建筑物、构筑物、公用设施等,只要有条件的,都应该实施标准化设计。广泛采用标准化设计,可以节省设计力量,缩短设计周期,加快设计图纸的提供速度,可以提高劳动生产率,加快工程建设进度。推行限额设计限额设计的基本含义是根据已审定的可行性研究及其投资估算来控制初步设计,根据审定初步设计来控制施工图设计。限额设计还有一层含义,是将工程设计投资控制总额按单项工程、单位工程、分项分部工程,或按专业进行细分,在保证达到使用功能的前提下,按照分配的投资(造价)限额来进行设计,以保证建设项目总投资控制在限额之内。实现限额设计,必须坚持尊重科学、实事求是和精心设计的原则,确保工程设计的科学性、适用性和经济合理性,限额设计的基本要求是:⑴要贯穿工程设计的各个阶段,从可行性研究、初步设计、施工图设计都要有明确的限额目标。⑵要严格控制设计变更,并把设计变更尽可能控制在工程设计阶段,并在变更设计时必须做到先算帐后变更,使工程造价得到严格、有效的控制。⑶在限额设计中,应采用同一造价指标进行各阶段、各专业的造价限额分配,即以编制投资估算或初步设计概算时采用的造价依据作为统一的限额设计依据,尽可能避免价格变动对限额设计的影响。⑷建立限额设计的各级经济责任制,实施谁设计,谁负责;谁报价,谁负责。另外要求设计单位进行自我控制:⑴认真研究、合理确定设计规模、设计标准、设计原则、准确使用设计基础资料。⑵重视各专业设计的规模、标准、工程数量与概算指标等方面的控制。⑶重视对施工方法、工艺、施工组织设计,合理分析确定概算基础资料。⑷在实施阶段自我控制设计变更和优化处理方案。⑸实现对投资限额的控制和管理,防止设计深度不够、设计标准选用不当的问题和层层加大安全系数的倾向。初步设计投资概算控制初步设计投资概算是建设项目投资控制与考核的基准线,采用对比分析法、查询法和详细审查等方式对其控制,主要内容包括:⑴设计概算的编制依据、编制方法、编制深度。⑵设计概算的项目、规模、建设标准、配套工程投资。⑶项目工程量是否根据初步设计图、工程量计算规则和施工组织设计的要求计算,检查多算、重算和漏算。⑷分析采用的定额水平与合理性。⑸调查人工、材料、资源供应等基础价格的合理性,施工方法和施工机械设备是否符合施工规化的要求,取费标准的合理性。⑹工程设备规格、数量与配置是否符合工艺设计要求,价格是否真实。⑺单价分析的组成与计算程序方法是否符合现行规定。⑻概算项目的编制内容、编制水平、静态投资、分年投资、总投资。⑼技术经济指标水平。⑽检查经济效益分析。施工图设计投资控制⑴审查工程量。重点是审查建设项目工程数量的计算是否符合<<建设工程工程量清单计价规范>>,相比初步设计有无重大变化。⑵审查设备、材料。设备、材料数量的变化与原因,价格是否符合工程所在地的真实价格及价格水平,设备、材料的原价确定方法是否正确。鼓励措施对设计阶段投资实施有效控制,关键在于专业技术人员通过技术上来解决问题。⑴鼓励、促进专业设计人员做好方案选择,要把竞争机制引入到工程设计中去,实行工程设计