贵州黄果树新城商业中心项目实施建议书技术部分

...wd......wd......wd...?黄果树新城工程建议书?技术局部目录一、工程开展背景分析3〔一〕“多彩贵州〞——渐入佳境的贵州旅游3〔二〕贵州旅游经济特区——安顺黄果树新城4二、对本工程的总体判断5〔一〕处于黄果树新城核心商业中心，区位条件极佳5〔二〕年均400万游客，提供了本工程的根基消费客源5〔三〕景区现有商业的两面性，为工程开展带来一定机遇6〔四〕黄果树新城未来的产业地位提升、升级所带来的时机，也是本工程所需考虑的必要因素6三、对黄果树民俗文化的梳理——布依、苗族共存的民族文化7四、本工程开发需要解决的问题7五、本工程开发的概念设想8〔一〕以古镇休闲聚落开发模式，打造黄果树新城特色商业文化名片9〔二〕构建满足多重群体消费需求的休闲商业聚落9〔三〕灵活的运营手段和严格的管理方法，助力工程开展10〔四〕工程业态布局初步设想11〔五〕分期开发，滚动经营12六、总体定位12〔一〕形象及案名13〔二〕功能定位14〔三〕目标客户定位14〔四〕消费群体定位15〔五〕目标定位16七、本工程的景区化打造手法17〔一〕商业业态休闲化171、业态的休闲化提升172、休闲工程的引入17〔二〕地域文化名片化18〔三〕相关辅助工程18八、工程工作建议20九、技术组织措施22十、工程质量控制体系23特别说明：本建议书仅为没有经过充分的市场调研根基上、对工程本身考察后形成的初步思路，并不代表工程组进入该工程后经过市场调研与系统分析得出的正式方案。工程开展背景分析〔一〕“多彩贵州〞——渐入佳境的贵州旅游进入“十一五〞以来，省委、省政府更加明确大力培育旅游支柱产业的指导方针，制定了一系列扶持旅游业开展的重大政策措施，为旅游业的加快开展提供了重要保障，多元化的旅游投资格局正在逐步形成，贵州正在成为中国西部地区投资开发旅游的热点地区之一。在面临金融危机和甲型流感带来的巨大压力背景下，贵州旅游业保持高速开展态势。今年1至7月，全省旅游总收入483．52亿元，同比增长50％。特别是最近三个月，旅游接待持续升温，出现井喷现象，旅游消费已成为全省经济社会开展的助推器。与此同时，贵州旅游供需矛盾突出的情况进一步凸显，处于旺季的7、8月，酒店、车队、导游等旅游根基软、硬件配套纷纷告急，相当一局部旅行社因接待能力缺乏只能遗憾退团。由此可以看出，面对渐入佳境的贵州旅游，旅游相关产业链条尚不完善，其根基配套设施目前缺口较大。〔二〕贵州旅游经济特区——安顺黄果树新城拥有贵州两大5A级旅游景区的安顺市，是中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，全国唯一的深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快开展改革试验区，贵州历史文化名城，是“贵州加快开展的经济特区〞，2009年度中国十大特色休闲城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。谈起贵州的旅游开展，安顺市势必起着举足轻重的作用，其境内的黄果树瀑布、龙宫早已成为贵州旅游的一张推广名片。再看当前的旅游市场的开展趋势，传统的观光、文化体验已不能满足人们对旅游品质的需求，超越自然风景之外的休闲度假需求越来越强烈，也驱动了各类旅游房地产和高端山野、滨水生态休闲工程的开展。山水观光、文化体验与生态休闲度假的结合是现阶段景区开展的主流趋势。由此安顺旅游开展应顺应旅游开展的大趋势，争取设立旅游经济特区，以优约政策开展条件进展招商引资，深化旅游产品开发、丰富相关产业链条，以区域的整体开展营造更为“多彩〞的贵州旅游。黄果树新城的规划建设正是“旅游经济特区〞良好载体，将旅游小城镇与旅游经济特区相结合，提高区域知名度，提升区域价值，成为开展黄果树新城的创新思路模式。二、对本工程的总体判断〔一〕处于黄果树新城核心商业中心，区位条件极佳黄果树新城工程位于黔西南地区的黄金旅游圈，毗邻于中国贵州省安顺地区的黄果树风景名胜区，距省会贵阳市128公里，距西部旅游中心城市安顺市区45公里，有滇黔铁路、株六复线铁路、黄果树机场、320国道、贵〔阳〕黄〔果树〕高等级公路贯穿全境，新建的清〔镇〕黄〔果树〕高速路直达工程地。本工程实为黄果树景区出入口构造商业街，同时也是黄果树瀑布景区唯一商业中心，区位条件极佳，具备了中心区强劲的向心力和极高的含金量。〔二〕年均400万游客，提供了本工程的根基消费客源2007年黄果树瀑布景区游客接待量突破400万人次，同比增长30.4%；门票收入1.27亿元，同比增长22%；实现旅游收入14亿元。2008年1-11月，景区接待游客总人次达415万，同比增长6.81%；旅游总收入达22亿元，同比增长64%。国家旅游局将旅游收入分为交通、住宿、餐饮、游览、娱乐、购物及其它7大类。将前4项作为基本旅游消费收入项，后3项作为非基本旅游消费收入项。目前我国旅游市场基本旅游消费支出比重过大，而非基本旅游消费比重偏低。旅游消费构成会因不同的地区、不同的季节，数据比例会有不同。例如：到香港的旅游基本上就是“购物游〞，购物花费所占比例就高；到黄山旅游，就是为了看山景，购物花费的比例相对较低。参照市场平均值，我国旅游者基本消费占总消费的比重高达85%，而非基本消费仅占15%。在旅游兴旺国家，非基本旅游消费高达60%以上。由此粗略估计，黄果树景区游客的娱乐、购物非基本旅游消费额仍有较大的上涨空间，参考08年景区旅游收入额，其消费额预估为3.3~13.2亿元。那么本工程作为为黄果树景区唯一中心商业区，市场开展空间极大。〔三〕景区现有商业的两面性，为工程开展带来一定机遇目前景区周边商业环境多属于自发性、缺乏管理的“散户式经营〞，仅仅在景区入口处形成了一些旅游商品集中上街，但是其规模、购物环境与景区极不协调，且整个景区休闲气氛极度缺乏，继续注入新的活力，为本工程的开展提供了广阔的空间。同时，现有景区内的经营商户又构成了本工程未来开展销售、招商、承租的首批潜在客户，对本工程初期经营起到了一定的支撑作用。〔四〕黄果树新城未来的产业地位提升、升级所带来的时机，也是本工程所需考虑的必要因素如前所述随着软硬件配套设施的逐步完善“多彩贵州〞毕竟迎来旅游开展的新局面，那么安顺旅游开展如能以旅游经济特区的“新姿态〞引领贵州旅游整体开展，那么黄果树新城这个“旅游经济特区〞的良好载体的功能与地位必将得到显著提升。由此本工程的开发应当充分的预留这个可提升开展空间，审时度势分期开发，创造工程的利润最大化。三、对黄果树民俗文化的梳理——布依、苗族共存的民族文化黄果树瀑布群位于贵州省黔中丘原的镇宁、关岭布依族苗族自治县境内，多年来留下来无数文化和少数民族民风民俗相互交融的痕迹，其形成的文化底蕴是历尽岁月而弥足珍贵的，更是异地游客所向往、渴求深度体验的民俗文化。将这些深厚的文化具象化、产品化，将是本工程能够构建商业工程自身特色核心力、并独领风骚的关键所在。仅从本工程地块块本身而言，没有特殊的文化内涵，但从泛资源角度来看，黔南的少数民族文化都是本工程可以整合利用的文化资源。本工程文化特征的表达，可以从如下方向入手，即将购物、民俗文化与旅游三者很好的融合起来，促进他们之间的共同繁荣，将本工程打造成为外地人必来、必游且具有有强烈游览愿望的人文商业工程。四、本工程开发需要解决的问题黄果树新城中心商业街已由美国SAI完成概念性设计，对工程规划思路及空间布局等作了明确的阐述。然而，已完成的概念规划对工程整体与旅游景区相融合、相协调的“旅游化〞开展把控、指导尚显缺乏，尚不能很好、有效地指导工程的可持续开展。要实现本工程“游人必游〞的建设初衷，本工程总体开展规划还需解决以下几个核心问题，主要包含以下九大问题：民俗文化资源的整合及有效利用问题；主题定位的准确性及特色化问题；工程形象定位及品牌塑造问题；工程休闲化业态的合理配置问题；工程特色文化的挖掘与包装问题；工程品牌宣传营销问题；工程重点区块景观筹划设计问题；工程商业开发及盈利模式构建问题；工程有效开发建设运营的时序问题。以上假设干问题的解决，应从文化破题，即以民俗文化为依托，生态文化为本底，并运用商业街“景区化〞建设思路实现本工程与旅游景区的完美结合、可持续开展。五、本工程开发的概念设想通过以上分析，我们可以得出：布依族、苗族的民俗文化是工程地典型的地域文化，因此在本工程筹划中我们选择民俗文化串联整个街区，将民俗文化与街区内的商业内容进展整合开发，作为整个商业街区开展的驱动力和着力点，形成特色吸引力，从而推动本工程的开展。〔一〕以古镇休闲聚落开发模式，打造黄果树新城特色商业文化名片所谓文化名片，必须能代表地域特色，传承地域文化底蕴，展示出开展活力。本工程的开发必须要充分挖掘地域特色文化，即布依族、苗族民俗文化，在业态休闲和景观提升等方面也要融入相应的文化元素，通过各种手法去营造浓郁的布依族、苗族民俗文化主题，使民俗文化贯穿到工程开展的各个方面中，最终成为黄果树新城的一张商业文化名片。本工程总建筑面积约26万平米，这相对传统旅游商业街区的开发体量较大，由此本工程不仅仅是一个传统概念下的商业街区，而更是一个集布依族、苗族民俗风情与休闲商业相结合的古镇休闲聚落，是假设干民俗休闲产业的聚集区，而工程本身也将是一个极具民俗风情的“古城〔镇〕景区〞，成为黄果树新城特色商业文化名片。〔二〕构建满足多重群体消费需求的休闲商业聚落满足多重消费群体的休闲商业聚落，主要是两层含义，一是打造休闲商业中心，现在人们购物行为已不单纯是买东西了，特别是在景区商业街，全国范围内的旅游纪念品严重同质化已远远不能成为拉动游客消费的吸引力，因而以娱乐、休闲、文化体验为主导在精神层面上的消费满足感，已成为当今景区行商业开展主要模式。因此，本工程要营造良好的休闲气氛，通过休闲工程的引入，给游客耳目一新的感觉。二是兼顾多重消费群体的需求，主要包括局部周边社区居民未来新城常驻人口等等。再者就是局部高端商务休闲、会议市场需求。消费群体业态功能旅游者、商务游客设置旅游商品一条街，此条街主要售卖极具民俗风情的艺术品、可参与体验式消费品；可在工程地内设置1家高档次宾馆辅以民俗客栈、可售型酒店公寓，高档次酒店可提升本工程的整体形象满足商务旅游，民俗酒店主要是降低外地游客的出行成本和针对旅行社推出，留住游客产生消费。在工程“四方街〞内，打造系列具有本地民俗风情的演艺节目，成为黄果树民俗文化展演的代表性节目。特色餐饮美食街“长龙宴〞休闲娱乐设施等未来新城固定居民主要是日常消费购物功能，包括日常生活购物店(如超市、便利店)、生活配套设施(如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店音像店、家庭服务店)，以及休闲娱乐设施等。〔注：以上为我们在没有经过市场调研、对本工程的业态作以概念性判断得出的初步结论〕。〔三〕灵活的运营手段和严格的管理方法，助力工程开展灵活的运营手段和管理方法，主要包括如：合理延长营业时间，使营业时间与游客的流动规律相一致，这里要充分考虑到留下过夜游客的夜间休闲消费需求。可以采取因时制宜〔节假日适当调整营业时间〕、因季制宜〔随季节变化调整营业时间〕、因地制宜〔随商业街所处的地段不同来调整营业时间〕等不同手段。通过营业时间的调整，可以吸引更多客流。当然，这还需要其它配套设施的建设。在购物区实行销售假冒伪劣商品一律重罚并去除出购物区的政策，保证消费者权益，消除消费者购物顾虑，营造良好的旅游购物环境。〔四〕工程业态布局初步设想我们将本工程作为古城〔镇〕休闲商业度假区的模式来打造。其中度假客栈面积约占60%，它包含C地块黄果树古寨产权酒店、6#、7#地块的山野民俗休闲养生客栈，及局部特色民俗客栈；经营性商业约占40%，其分布于黄果树大街沿街1~2层商铺构造。本工程可初步定位为，以“布依八景〞、“民俗长龙宴街〞〔布依族蜡染等特色民俗装饰风情装饰黄果树大街〕；沿黄果树大街主街道向地块两边形成假设干广场式延伸构造，以假设干广场形成独立的分区，广场外延临街局部形成沿街〔黄果树大街〕铺面构造对外销售。中心广场形成不同民俗风情“四方街〞，包含民俗表演、特色餐饮等等，力争将每个四方街打造为各个不同民俗风情的旅游景点，前期可以免费引导游客前来参观，后期待工程整体开展成熟且形成知名度后，还可适当的收取门票，来提高工程总体收益。同时结合具有民俗符号水景、水车、建筑风貌、景观等等的打造，最终形成布依、苗族风情的古寨度假村——新镇中的古镇，黄果树的丽江、瀑布下的丽江、布依族的丽江。C地块可命名为“新城中的古镇〞，沿山体向320国道延伸为由具有布依文化符号的高层建筑向低层逐渐过渡的产权酒店、会议酒店等为一体的新城中的古镇酒店聚集区〔五〕分期开发，滚动经营本工程的开发总体可分为两期开发，一期工程初步建议开发8#、9#、11#地块，其中延黄果树大街两侧的可售型商铺是工程整体的一个重要“赢利点〞之一，其内部“四方街〞那么是工程初期引导游人进入商业区并产生消费的“吸引点〞。工程二期建设重点为工程地C地块，此地块初步定为与酒店式公寓等可售型产品，此局部的销售收入将成为本工程开发最为重要的盈利所在。另外的6#、7#、10#地块可作为一期工程的补充，或做为工程后期品质提升的预留空间，在工程初步具有留客能力及知名度后，以开展休闲娱乐，甚至康体健身的休闲度假业态为主。六、总体定位不可否认黄果树目前面临的最大问题是接待能力缺乏。近几年，黄果树景区的游客人数屡创新高，2005年突破200万人次，2006年突破300万人次，2007年已突破400万人次。作为贵州仅有的两家5A级国家风景名胜区，黄果树旅游资源丰富，共有黄果树大瀑布景区、天星景区、滴水滩景区、郎宫休闲景区、灞陵河峡谷访古景区和石头寨景区六大景区，游客无法在一天时间内游览完成。但由于住宿、休闲、娱乐等配套服务设施跟不上，绝大多数游客来黄果树仅是“惊鸿一瞥〞的一日游，黄果树景区收获的仅是门票经济。因此本工程的开发建设必须以解决上述缺乏为出发点，将游人留下来，彻底扭转黄果树景区“门票经济〞的现状。我们可以综合游人的需要定位我们休闲购物场所，它应该是如下感觉：特色的购物感觉休闲的购物环境方便的业态布局舒适的商场动线齐全的消费品种灵活变通的商品档次综合餐饮，娱乐及购物的便利形象及案名“天书古镇〞休闲商业度假区“天书〞去意为“红崖天书〞，它在贵州省安顺地区关岭布依族苗族自治县境内的断桥乡龙爪村东南的晒甲山西侧岩壁上，有一块长约100米、高3米的土红色的石壁，上面分布有20余个非镌非刻、非阴非阳、似隶非隶、似篆非篆、形假设古文的符号，字迹红艳似火，虬结怪诞，这就是被世人称为绝世之谜的“红崖天书〞。自明朝弘治初年被发现以来，迄今500年来尚无一人能够真正地破译，有研究者认为，“红崖天书〞的神秘性完全不亚于古埃及的金字塔、秘鲁纳期卡地画、巴比伦空中花园等世界奇迹。我们将本工程取名为“天书古镇〞，首先是因为洪崖天书位于关岭布依族、苗族自治县境内，在一定意义上讲它代表了布依族以及苗族的民俗文化，这恰恰贴合了本工程所要深度挖掘的的民族文化。另外洪崖天书的神秘还可寓意着布依文化、苗文化的深邃，使游人对本工程产生好奇感，产生游览意愿。我们还可直接引用布依语言发音的“香格里拉〞、“桔祥〞、“安康〞等作为本工程的案名，同样别具韵味。功能定位本工程是一个“集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、住宿、民俗文化体验为一体，多种休闲经营业态并存，洋溢着浓郁地域少数民主风情文化的古镇休闲聚落〞。〔三〕目标客户定位1、投资型客户包括散户型投资客户和专业型投资客户。散户型投资客户。本案作为黄果树景区唯一商业中心的商业投资产品，必将吸引安顺、贵阳、乃至周边省市投资群体的踊跃投资。因为这类投资客户具有随机性，相比之下他们的专业性稍弱，他们用于投资的是手头盈余资金，投资时会比较慎重。所以，工程前景、投资回报形式的设定是实现销售目标的重要一环。专业型投资客户，专业型投资客户往往具备以下特征：专业性：目前，针对景区配套型商业，市场已经积累了一局部专业型投资客，投资即是他们的职业。他们具有专业的投资眼光和广阔的信息渠道，一旦发现有利可投的目标，即可能出手，并产生连带效应，吸引更多的投资客。短期性：与一些长线投资客户不同，这类投资客基本采取短线投资的方法，实现投资产品的快速转手，以到达滚动投资的目的。一般来说，三年—五年的投资产品是他们投资目标。有组织性：这些投资客可能是某些专业投资机构的成员，或会自行组织一些投资团队，所以，团购将是此类投资客户惯常采取的方式。所以对价格的要求他们会更加苛刻。综合这类客户的特征和本工程的投资特性，此类客户将是本工程核心客户的重要组成局部。2、经营型客户本工程因为档次较高，主题明确，对招商的要求无疑将设定较高的门槛。从本工程的特色定位和开展前景看，本工程定能吸引贵州乃至周边省市已有积累的分散型品牌经营客户以及局部个体经营者，以借形象与气氛获得更大的利润。〔四〕消费群体定位本工程的消费群体主要分为四类：一是到黄果树的旅游人群，旅游人群又分为两局部，一局部为群众休闲游客，另一局部为未来日益兴盛的商务客户群体；二是凭借工程自身吸引力，吸引周边市场和过境市场目标群体；三是未来黄果树新城居住的居民；四是景区定期休闲度假消费群体。〔五〕目标定位——黄果树新城的商业文化名片和新城文化名片；——景区配套商业街投资者的首选物业，能够开启景区型商铺投资新时代；——国家5A级旅游区核心组成局部之一，最终形成黄果树旅游“一镇三瀑〞的景区构造。综合以上定位，本工程的目标可以概括为：主题形象——“天书古镇〞休闲商业度假区商业业态——多种休闲业态相互融合，构造合理消费需求——满足多种群体的不同需求商业特点——商业与文化的结合，商业与旅游的交融影响能力——吸引贵州，辐射周边省市，黄果树新城的商业文化名片和城市文化名片七、本工程的景区化打造手法〔一〕商业业态休闲化1、业态的休闲化提升打破固有的买卖模式，可借鉴王府井的销售模式，让销售人员穿着代表商品特色的服装，邀请顾客进入商店购物；当然民俗特色更是本工程应当重点表现的方面，身着民俗服饰的销售人员势必给游人们带来一定的“亲近感〞。与电视台合作举办各种购物娱乐工程等，使游客能在购物中获得乐趣；举办各种类型的比赛，如美食大赛等，吸引旅游者参与，提高互动性等等。2、休闲工程的引入休闲娱乐工程是本工程必不可少的内容，好的娱乐工程，对本工程的休闲化、景区化打造尤为重要，我国比较成功的景区商业街，都有自己独特的休闲工程。结合本工程外地商务游客的实际，可考虑进展局部高档休闲工程的引入，如引入一系列具有地域特色的旅游演艺活动；定期举办旅游演艺表演，承办各类节庆活动等；还可以与电台合作办节目，将录制现场搬到本工程来，举各类购物性质的比赛等，提高游客参与度，增加产品曝光率等；另外，还可打造如民俗手工艺品DIY一条街等。特色小吃铺的业态引入也可以增强商业的休闲气氛：以布依族、苗族民俗小吃为主，兼具贵州其它地方的特色小吃，成为长龙宴特色美食工程。〔二〕地域文化名片化地域文化名片化是要把握地域少数民族特有的文化底蕴，通过文化的挖掘、演绎、引入等，塑造本工程特色，并进一步将此主题形象落地到工程地的方方面面；同时，通过宣传、教育等手段，扩大和渗透该形象的影响力，最终形成黄果树新城的“城市名片〞。进展商业街打造时可采用多种手法，如采取情景雕塑、景观故事化等手法，同一街区、地块内应实现统一景观化、文化丰富化、休闲节点化等，形成一街一景、一街一工程的构造组合，包括景观小品主题的选择、内部气氛打造等，都应与商业文化相融合。除此，建筑物、构筑物、街头小品、背景音乐、行为艺术、休闲旅游产品、业态、店铺名称、张贴物件等，都可以成为商业街文化产品化的打造手法。具体做法见下表。〔三〕相关辅助工程1、文化工程文化工程是本区开发的重点工程，所有板块、工程的设计开发必须仅仅围绕文化进展。我们选取了展示地域文化特色的布依族、苗族文化作为着力点，工程都应围绕这一主题展开。2、小品工程设计精良的景观小品，是景区的点睛之笔，既能美化环境，丰富园趣，为游人提供文化休息和公共活动的方便，又能使游人从中获得美的感受和良好的教益，充分展示景区的文化功能。本工程的小品设计应贯穿各个区块，在整个商业街景区化打造中占有很大比重，应与布依族文化、苗文化主题相适应。打造手法上可采用多元化，如情景雕塑、石碑、牌坊、“活体雕像〞等。3、灯光工程灯光工程的好坏，直接影响到景区的夜景效果，是贯穿整个景区的配套工程。各街区的通道、街区间的开敞地段，更应加强灯光设置，同时应尽量采用节能设备，以实现科学开展。4、导览系统工程导览系统是本工程旅游景区化打造有序开展的主导，要实现本工程的景区化打造，必须完善相关导览系统，如相关的导游图、全景图、标识系统、引导系统、讲解系统，设计时应表达文化与创新特色，只有突破常规，才能吸引眼球。5、4A景区打造工程本工程的开发，不是必须打造4A级景区，但是可以通过4A级景区打造的过程，提高本工程的知名度和扩大影响力，但建设的过程不应拘泥于4A级标准，而应在标准的根基上进展突破，将传统民俗文化与休