商圈调研前期调研内容5

商业前期策划第一章商圈调研前期调研内容一、城市概况分析（一）区位（城市所在位置的介绍）位于XX省（全国）的位置；地形（平原、盆地等）、地势（平坦或崎岖）;（二）行政规划.区域总面积；.区域四至（周围的市县、河流、山）；.管辖的下级市县数量、人口。（三）城市性质（旅游城市、工业城市等）.功能定位：旅游或工业城市；.未来功能变化：是否改变城市定位发展；（四）交通（城市对外的海陆空交通系统）.水上运输；.公共交通（地铁、公交、出租车）；.航空运输；（五）经济发展概况GDPCIP住房开工率失业率消费品零售总额城乡居民的人均可支配收入居民收入及支出城乡居民储蓄存款余额（六）经济发展模式.内向型经济类型；.外向型经济类型；.密集型经济类型（劳动、资本、技术）；（七）产业发展主导产业；各产业比例；各产业增长值。（八）经济发展未来规划.基本指标①GDP②CIP③GNP④经济增长速度⑤住房开工率⑥失业率⑦消费品零售总额⑧城乡居民的人均可支配收入⑨居民收入及支出.发展模式（产业结构的比例变化）；.产业发展（新兴产业的引入）.基本设施布局和建设；.重大市政工程、公共建筑信息；（九）群众富裕程度人均GDP;恩格尔系数；可支配收入；（十）群众消费水平.零售商品销售额；.私家车数量；.旅游业.餐饮业.娱乐业（十一）城市规划城市产业、居住、商业空间布局现状以及未来;（十二）城市人口数量结构（1）不同年龄层次的人口数量（2）男女人口结构（3）不同受教育水平的人口数量（4）流动人口与常住人口结构（5）城镇人口结构（6）不同行业人口结构（7）不同产业人口结构（一、二、三产业）人口变化趋势（1）新生儿出生率（2）死亡率（十三）城市文化历史层面；市场现状；居民城市心态；居民幸福度；人口迁入量。重大人文活动（如运动会对城市的影响）二、地块调研分析（能够导入的客流）（一）、基本经济指标（自身项目的限制，对客户的影响）容积率；占地面积；建筑面积；绿地率；用地性质（商业、商住、工业）；限高（二）、地块分析（分析对人流的进入性）.四至•东南西北具体建筑物分布.昭示性（有无高层建筑挡住）.地势（坡度）；.地形•形状（规则与否）；（三）、四周建筑物分布（分析周围的建筑物可能带来的人群）（1）商业项目分布（分析商业项目内的人口容量）①项目属性（政府或商业或学校）②商业形态（商场、写字楼等）；③经营产业（超市、家具等）④人口容量；⑤人口密度。（2）商业项目人容量状况；①年龄②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；⑥受教育水平；⑦收入消费水平；⑧购买行为；多久购物一次；单次消费额；所购产品结构档次；购买商品时的活动范围；购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主要娱乐消费；（四）、交通分析（交通条件带来的人流）.门前人行道道路（道路的物理属性）人行道情况①道路宽度；②通往项目途中是否有阻挡物；•客流通往道路中间如有岔道或其他交通设施（花坛、公交站牌、绿化带），则客流量很容易流失。③道路中间有无隔离栏；•较窄的马路，中间无隔离带，马路对面的人很容易过来，这样马路两侧的人流都可以考虑进来。•较宽的马路，中间有隔离带，一般只考虑单边的人流。④有无天桥或地下通道；人行道流量（统计道路上不同时间的人流数量）①平日和假日的人流量；②一天之内不同时段的人流量；a.上下班时段（8:30am 10:00am;5:00pm 7:00pm）;b.上午10：00——12:00；c.下午2：00——5:00d.晚上7:00——10:00人行道人流情况（人流的具体特征）①年龄；②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；⑥受教育水平；⑦收入消费水平；⑧购买行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；所购产品结构档次；购买商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主要娱乐消费结构。围绕道路（围绕地块的道路物理属性）（1）道路的级别①级别（几车道）；②宽度；③组成（人行道、快车道、机动车道）；④道路中间是否有隔离栏；⑤堵车情况（堵车路段和时间段）⑥道路辐射区域内的建筑（住宅小区或商业项目等）⑦停车；a.道路两旁的停车位和停车场；b.停车的方便程度；是否需要等待，等待具体时间；停车场的入口大小，车辆进入路线；（2）车流分析（从车流判断人流）①流量；②流向；③车类；④车的档次；⑤车的所属地。（3）客流量（道路上的客户分析）①年龄②性别③职业④居住区域⑤工作区域⑥受教育水平⑦收入消费水平⑧主要娱乐消费3.公交（1）线路；（2）距离（便利性）①时间距离②认知距离（心理距离）③通往道路有无障碍物（3）公交车特点①车类（大客车或小客车）②车容量；③班次；④路线；⑤堵车路线和时间；（4）公交车带来的人流量①平日和假日每天的总客量；②每个站点上不同时段的上下客流量；③途径的站点周围有无大型建筑或商业项目（分析是否存在可引进客流量）。（5）公交带来的人流特征分析①年龄；②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；⑥受教育水平；⑦收入消费水平；⑧购买行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；所购产品结构档次；购买商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主要娱乐消费结构。地铁距离（便利性）①时间距离②认知距离③通道交通便利与否；地铁特点①班次；②路线；③站点分布；地铁带来的人流量（统计地铁上不同时间的人流数量）①平日和假日的客流总量②每个站点不同时段的上下车客流量③载客量高峰路线和时段④各站点的周围建筑物、商业项目分析（分析通过地铁可以带来的人流量）地铁带来的人流量特征分析①年龄；②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；⑥受教育水平；⑦收入消费水平；⑧购买行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；所购产品结构档次；购买商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主要娱乐消费结构。楼心商圈<50^-70^面野楼心商圈<50^-70^面野i边斯商固■：1口购苴他族诲）三、商圈需求分析（一）划分商圈集中商圈划分区乘车圈(乘车1Q分钟〕乘车圈(乘车1Q分钟〕屋车圈(里程5分钟上路程商圈划分区(二)核心商圈确定商圈范围沿途做出消费者实际上经过的距离，并做上记号，最后将这些点连接成线，便能了解商圈的范围。(一般来说，百货店的65%左右的顾客来自核心商圈，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在十分钟之内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟)。参考消费半径：日用品消费半径是车程30分钟左右，餐饮消费半径最长可以忍受车程一小时左右。辐射区域建筑物组成(写字楼、住宅小区、商场等)建筑物区域人群分析(常驻人口的分析))户数及人数；(2)年龄；(3)职业；⑷性别；(5)居住区域；(6)工作区域；(7)收入消费水平；(8)购买行为；①多久购物一次；②单次消费额；所购产品结构档次；④购买商品时的活动范围；⑤购入某商品经常在何种类型商店购买；(9)主要娱乐消费结构。从交通条件分析可吸引客户(1)道路路况①级别(几车道)；②组成(人行道、机动车道等)；③平整度；④宽度；⑤直通道路上是否有障碍物；⑥道路中间是否有隔离栏、天桥或地下通道；(2)认知(心理距离)预算销售额(根据以上资料推算总销售额和来店可能性)户数X每户每月生活费支出二所有项目的营业额；户数x每户每月生活费支出X来店可能性=某地的营业额。(三)次商圈.确定商圈范围•沿途做出消费者实际上经过的距离，并做上记号，最后将这些点连接成线，便能了解商圈的范围。(一般来说，在次要商圈内聚集着25%的顾客，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。).辐射区域建筑物组成(写字楼、商场、医院等).建筑物区域人群分析(1)户数及人数；(2)年龄；(3)职业；⑷性别；(5)居住区域；(6)工作区域；(7)收入消费水平；(8)购买行为；①多久购物一次；②单次消费额；③所购产品结构档次；④购买商品时的活动范围；⑤购入某商品经常在何种类型商店购买；(9)主要娱乐消费结构。.从交通条件分析可吸引客户(1)道路路况①级别(几车道)；②组成(人行道、机动车道等)；③平整度；④宽度；⑤中间是否有隔离栏；⑥停车；a.道路两旁的停车位数量；b.停车场的车位数量；c.停车的方便程度；是否需要等待，等待具体时间；停车场的入口大小，车辆进入路线；(2)认知(心理距离)(3)公交①班次②线路③乘客下车后的走向④站点分布⑤开收班时间⑥等车时间⑦是否堵车；(4)地铁①班次②线路③乘客下车后的走向④站点分布⑤开收班时间⑥等车时间(三)边缘商圈.确定商圈范围沿途做出消费者实际上经过的距离，并做上记号，最后将这些点连接成线，便能了解商圈的范围。(一般来说，在边缘商圈内，聚集着10%的顾客，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。).辐射区域建筑物组成(住宅小区、写字楼、商场).建筑物区域人群分析(1)户数及人数；(2)年龄；(3)职业；⑷性别；(5)居住区域；(6)工作区域；(7)收入消费水平；(8)购买行为；①多久购物一次；②单次消费额；③所购产品结构档次；④购买商品时的活动范围；⑤购入某商品经常在何种类型商店购买；(9)主要娱乐消费结构。.从交通条件分析可吸引客户(1)道路路况①级别(几车道)；②组成(人行道、机动车道等)；③平整度；④宽度；⑤中间是否有隔离栏；⑥停车；a.道路两旁的停车位数量；b.停车场的车位数量；c.停车的方便程度；是否需要等待，等待具体时间；停车场的入口大小，车辆进入路线；（2）认知（心理距离）（3）公交①班次②线路③乘客下车后的走向④站点分布⑤开收班时间⑥等车时间⑦是否堵车；（4）地铁①班次②线路③乘客下车后的走向④站点分布⑤开收班时间⑥等车时间四、商圈竞争分析（一）确定竞争商圈（和自身项目相似的形成竞争关系）业态相似规模相似区位相似客户相似（二）分析竞品商圈范围；（商圈本身的范围）•以项目为中心，以1-2公里为半径画一个圆，包括圈内的商业项目，作为它的商圈。（注：商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、河流等。）（三）商圈辐射范围；（商圈覆盖的消费人群范围）1.影响因素；（1）区域属性；①地理位置（是否是市中心，距离）；②历史文化；（2）商圈规模；①面积规模；（3）商圈定位（购物中心、商业街、超市、家具城等）；（4）交通（分析重点影响）①主要交通要道分布；②主干线接驳；③主要交通工具途径（地铁、公交）.绘制辐射范围图

.商圈饱和理论计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度。如通过计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额，呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力；当呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售商不宜再进入此市场发展零售业。计算商业市场饱和系数公式：IRS=IRS=H•RERF式中：IRS——某地区某类商品零售饱和系数；H——某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE——某地区每一顾客购买某类商品的费用支出；RF——某地区经营同类商品零售店的营业面积总数；•以我国百货店为例：年ISR值＜10000元/平方米，在大中城市一般均发生亏损；ISR值=15000元/平方米，属于保本经营；ISR值＞20000元/平方米，可以实现赢利。ISR值越高，则利润水平越高。(四)商圈定位分析;.档次定位；.客户定位；.功能定位(1)餐饮；(2)住宿；(3)购物；(4)娱乐；.业态定位(1)专卖店；(2)超市；(3)折扣店；(4)零售。.规划(图示各商铺的分布).规模(面积)；.商铺出租价或售价；.运营模式(1)是否有专业的运营公司(节假日活动方案等);(2)是否有专业的物管公司(3)租金收取；(4)水电费分摊；.配套设施(1)停车；(2)休息区；(3)小孩游玩区(五)营业分析；(主要分析营业额).赢利状况；.单日销售额；.单月销售额；.老客户销售额占比；.各类产品销售额；(六)距离(两个商圈或商业项目的距离分析)商业成熟的大城市中心地带，如果两个竞争项目的距离在500米以内，或步行距离在10分钟以内，抵达项目附近的消费者可以轻易做出选择，是去A商场还是去B商场消费，因此，这种距离是最直接的，对项目的影响也大，如果距离在1500米以上，或步行距离在20分钟以上，对项目的影响就会比较小。(七)客户分析；.客流量分析；(1)节假日和平日的客流量；(2)一天之内不同时段的人流量；①上下班时段(8:302巾——10:00am;5:00pm---7:00pm);②上午10:00——12:00;③下午2：00——5:00④晚上7:00——10:00.客户特征分析(1)年龄；(2)职业；⑶性别；(4)居住区域；(5)工作区域；(6)收入消费水平；(7)购买行为；①多久购物一次；②单次消费额；③所购产品结构档次；④购买商品时的活动范围；⑤购入某商品经常在何种类型商店购买；(8)主要娱乐消费结构。(八)商圈内重点项目分析(重点购物中心、街或大型主力店的分析). 分析要素(1)开发融资；(2)档次定位；(3)客户定位；(4)功能定位①餐饮；②住宿；③购物；娱乐;(5)业态定位①专卖店；②超市；③折扣店；④零售。(6)规划设计(图示各商铺的分布)⑺规模(面积)；(8)商铺出租价或售价；(9)商家要求；①合作条件；②发展计划；③对物业的需求条件；④装修标准；⑤租金水准。(10)运营模式①是否有专业的运营公司(节假日活动方案等)；②是否有专业的物管公司③租金收取；④水电费分摊；(11)配套设施①停车；②休息区；③小孩游玩区(12)营业分析；(主要分析营业额)①赢利状况；②单日销售额；③单月销售额；④老客户销售额占比；各类产品销售额；(13)客户分析；①客流量分析；节假日和平日的客流量；一天之内不同时段的人流量；上下班时段(8:302巾——10:00am;5:00pm---7:00pm);上午10：00——12:00；下午2：00——5:00晚上7:00——10:00②客户特征分析年龄；职业；性别；居住区域；工作区域；收入消费水平；购买行为；多久购物一次；单次消费额；所购产品结构档次；购买商品时的活动范围；

•购入某商品经常在何种类型商店购买；h.主要娱乐消费结构。2.分析工具2.⑴传统战略管理内部因素评价矩阵IFE项目内部因素分析（IFE矩阵）可以按五个步骤来建立：第一步：列出在项目内部分析过程中确定的关键因素、采用10-20个内部因素，包括优势和劣势两方面；第二步：给每个因素以权重，其数值范围由0.0（不重要）到1.0（非常重要）；第三步：为每个因素进行评分。1分代表重要劣势；2分代表次要劣势;3分代表次要劣势；4分代表重要优势；第四步：用每个因素的权重乘以它的评分，得到每个因素的加权分数;第五步：将所有因素的加权分数相加，得以因素总加权分数。总加权分数的范围都是从最低的1.0到最高的4.0，平均分为总加权分数大大低于2.5的项目内部状况处于劣势，而分数大大高于2.5的项目内部状况则处于劣势。⑵哈夫原则•这一法则认为在消费者的角度，前往某一商业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要因素。•不同商业设备、不同性质商品的利用概率反应公式：PiPi式中：Pij为消费者前往商业区的可能性，㈠地区消费者到1商店购物的概率;S.为某商品在商业区的总营业面积，J商店的卖场吸引力（卖场面积、知名度、促销活动等）；T..为消费者