上半年市场调研

2016年上半年度市场总结

汇报人—李思全开发商篇政府篇市场篇政策土地规划营销策略销售成果住宅商办保障房下半年市场观点【政府篇】——政策一、货币政策：稳中偏松、降息、降准二、经济政策：“2.0版四万亿”三、行政政策：调控基调不放松，地方微调四、土地政策：供地指标从严从紧政策回顾上半年主要政策近年我国GDP增长情况GDP加速下滑市场经济背景——GDP下滑，经济滞涨、筑底过程仍在延续同策观点：在双调控的背景下，由于经济转型过程中的人口红利，资源红利等瓶颈因素影响，政府把2012年GDP增长目标定为7.5%；假如未来几个季度GDP环比下降到1.7%以下，则全年的GDP增速将下降到7%左右；GDP同比、环比双双趋势性下降，经济仍然没有探底；同策观点：6月份CPI达到近一年的新低，为2.2%；PPI为-2.08%；抗通胀压力进一步缓解；6月份CPI和PPI同比剪刀差为4.28%，连续九个月维持正值；数据可以理解为流通企业的潜在利润变动趋势，则当前数据显示流通企业利润较前期出现好转,但是对于工业型企业来讲相对利润空间将会进一步被压缩；经济背景——CPI回落低位，PPI下滑，两者同比剪刀差呈正向扩大趋势宏观经济预警——指数已临近警戒值，稳定经济增长的目标受到威胁；GDP持续下行——内需不足，经济增长下行压力增大；外部环境恶化——欧债危机继续深化，存在很大不确定性，全球主要经济体均采用刺激政策稳定经济；上半年经济背景货币政策——年内双降准，直接流动性影响有限，短期楼市上行预期加分同策观点：2次降低存准率，预估释放约9000亿元流动量，但房地产相关企业直接利好有限（提别是中小型房企）08年自6月至年底下调5次存准率，12年目前已下调2次，预估后市仍存下调的可能性；08年存准率下调短期对房产市场影响有限，预估12年存准率下调短期内亦不能直接影响房产市场，资金分散在国民各个行业，短期内主要影响购买者的心理预期；货币政策——30日内两次降息，稳增长意图强烈，年内仍有降息可能今年我国利率变动情况同策观点：12年两次降息间距不足一个月时间，强度仅次于08年下半年；经济疲软态势下，政府释放更强的稳增加意图；目前存款基准利率为3.00%，较08年最低点相差0.75%；贷款基准利率为6.00%，较08年最低点相差0.69%；货币政策——降息提供比降准更大的市场预期影响，并实际带动需求入市两次降息影响降低置业成本，但影响有限五年期以上的贷款基准利率由调为6.55%，两次降息百万房贷月供减少298元，预期加分，带动需求入市连续降息使得信贷面进一步宽松，改变市场对楼市的预期，提高刚需购房者入市积极性“稳增长”意图强烈一个月内两次降息，极大的降低了企业的贷款利率，降低企业经营成本，提振企业信贷需求，防止经济进一步下滑利率市场化重要起点加入利率浮动空间利率市场化，引入竞争机制优惠利率针对首套房和大企业调控本意在于金融市场对楼市联带作用【“稳增长”背景下基建投资大幅提升预期】广东湛江钢铁基地项目获批，总投资700亿防城港钢铁基地项目获批，总投资600亿4月，国家发改委项目通过批准数量328个，远高于去年同期的173个，农田水利、道路建设、节能环保、技术改造和创新等领域较多。拉动经济增长，仍需加大投资，但目前制造业投资热情不高，房地产新开工投资也在下滑，基建投资便成为“顶梁柱”。经济政策——大量基建投资引发市场猜想，推出第一时间“辟谣”紧跟【官方“辟谣”后市场期盼下降】2012-05-29【湖南省发改委】在召开全省经济形势座谈会，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调；经济政策——同08年“四万亿”存在相似度，但政府手段存在明显差异化12年“2.0版四万亿经济刺激计划”——受国内外多重经济压力下，以“调结构、稳发展”为诉求，政府希望借助投资能够带动经济的发展；08年“4万亿”——为应对世界经济金融危机日趋严峻的国内外形势，提出了扩大内需、促进经济增长的十项措施，涉及行业众多及广泛；目前获批多是清洁能源项目、铁路、机场等基础设施建设方面；重点为绿色产业及各行业的科技创新；扶持行业：扶持行业：危机背景：危机背景：两者在环境背景、目标诉求及扶持行业等存在一定的相似度，但政府对此次立场及行政干预力度完全不同于08年影响：2009年房价报复性反弹影响：？？？在降存准率、降息及基建投资等经济层面利好消息不断的同时中央明确也表明了坚持房地产市场调控的强硬立场政策思考政策基调政策持续时间政策调控目的政策侧重点短期内至少一至一年半内政策不会出现较大松动调控从严基调不变，年内松动可能性不大鼓励购房刚需需求，对首套房房贷和相关政策将定向放松调控意在“去投资化投机化”，促使房价合理回归【宏观调控政策不松动，大方向不变】【住建部多次“喊话”，坚持调控不放松】6月19日——住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”。在楼市调控的关键时期，包括住建部、发改委及银监会等多个中央层面重申调控不动摇，楼市调控大方向不会出现变化。行政政策——调控大方向不变，“限购”依然紧掐市场咽喉【保刚需政策微调得到默许】【限购令“红线”难以逾越】上海旧政新解6日游（2012.2.21-2.27）二套房购房资格新解居住证满三年即可购买二套房二套房政策"微调"叫停"新上海人"白高兴6天芜湖新政4日游（2012.2.7-2.12）芜湖颁房地产新政购普通商品房补契税松绑四日即被叫停芜湖宣布新政暂停成都新政10日游（2011.11.11-11.21）成都房管局规定限购房屋由2套增至4套成都房管局称将继续执行原有限购政策佛山新政1日游（2011.11.11-11.11）佛山放松限购现行基础上可再买1套佛山11日晚公告暂缓执行放松版限购令行政政策——支持刚需合理释放，但限购底线依然敏感和强硬上海老政策新解读（单身限购）单身，非上海户籍购房者，无论是否有缴纳个税或社保证明，均被列入限购范畴土地政策——加大闲置土地处罚力度及执行力，加速市场供应房价更难回归《闲置土地处置办法》7月1日起施行属于政府、政府有关部门行为造成动工开发延迟的规定情形外，闲置土地未动工开发满一年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置标准明确：开工面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以下或投资总额25%以下；楼市影响：力促楼市供应，增大市场供应量，调节市场价格“20闲置费”为本次首次提出，因本次修订在操作细则、闲置概念认定上提出明确标准，未来政策可执行性强；如后续政策执行到位，闲置土地陆续入市将直接刺激楼市供应，在市场供应充足情况下，价格回升更难；货币政策：刺激金融市场为主，同时加分楼市上升预期并一定程度上推动需求入市经济政策：新一轮基建刺激政府将严控，市场直接影响有限行政政策：政策促合理刚需，下半年此类产品存在良好机会点土地政策：土地新政促市场供应速度加快，后续市场价格回升压力长期存在政策观点：1、严格保持对市场的干预和监管，下半年政策环境不会明显放宽但不会更差2、降存，降息可能性仍较大，因此楼市资金面及市场预期将会随之有进一步转好，行业迎来趋势性机会3、“价格”仍然是调控核心，随着保障房、全国信息联网、土地政策的助推和执行，未来价格上行阻力和上涨空间有限

宏观政策方向：【政府篇】——土地土地供应——上半年总供应大幅缩减，下半年将迎来市场传统推地高峰期数据显示：12年上半年上海总供地724.74公顷，同比11年上半年下滑35%，环比11年下半年减少65%；其中，住宅用地供应137.36公顷，同比11年上半年下滑接近50%，环比11年下半年减少78%；单位：公顷土地供应——近期各类型土地供应有明显上扬，市场信心有所回归数据显示：1-5月土地市场供应显低迷，6月市场出现上扬，但仍无法抹平整体市场低迷局势；6月份，上海土地供地量达175.77公顷，环比上扬53%；6月市场中工业用地、宅地以及商业、办公、或者综合性用地等经营性用地推地量均出现上扬；一手房降价跑量，市场“复苏”让开发商以及地方政府重树信心；单位：公顷土地供应——住宅集中嘉定、浦东、闵行、宝山，商办地集中青浦、闵行土地成交——受制于供应成交处于低位，下半年为成交将随供应上升单位：公顷数据显示：12年上半年上海土地成交量为844.79公顷，同比11年上半年下滑24%，环比11年下半年减少53%；其中，住宅用地成交118.93公顷，占全市用地的14%；住宅成交量同比11年上半年下滑接近60%，环比11年下半年减少78%；土地月度成交——6月成交向好显“回暖迹象”，宅地成交量环比翻倍数据显示：月度成交，整体呈现U型槽走势，成交集中于1月份和6月份；6月份，土地市场呈现明显的上扬趋势，总体成交量达到139.65公顷，环比几乎翻番，其中，纯宅地44.43公顷，商办或者商业用地18.56公顷，分别环比增加了2.37倍和9倍土地成交——宅地集中于嘉定、浦东、青浦，商办类集中于闵行、青浦土地成交简析——保障房用地比重近4成，商业用地比重接近住宅用地统计数据：12年上半年共成交50幅经营性用地，总面积为211.39万㎡，同比11年同期减少56.6%；环比11年下半年减少74.97%；成交金额方面，12年上半年出让金总额为146.65亿元，与11年同期减少67.11%，环比11年下半年减少80.03%上半年土地成交价格——中小体量、低总价地块为主上半年土地成交溢价——商办类成交普遍高溢价，未来该类产品更看好下半年土地市场——总供应量预计850万方，其中住宅类335公顷2012年上半年住房用地供应情况：保障性住房：82.94公顷商品住宅：64.83公顷住宅类用地总供应为：147.7公顷预计2012年下半年住房类用地供应情况：850公顷（含保障性安居工程）商品住宅类335公顷土地市场研判供应端：下半年将迎来供应高峰，择地拿地机遇来临

明后年市场商品房供应呈放大趋势

成交端：商办类地块溢价普遍较高，快销型产品住宅地块有机会

下半年土地市场成交转热，住宅类地块平均溢价率提高

【政府篇】——规划规划热点——城市重点发展区域建设加快，前滩规划全新出台十二五规划重点发展区域徐汇滨江建设进度二期建设推进三期13年启动地块特征滨江豪宅区起价高世博园区浦东前滩临港新城虹桥商务区迪士尼园区建设进度前期持续推地中地块特征商办地块先行中低总价地块建设进度规划完成推地筹备中地块特征地块出让储备中建设进度建设多年持续出让中地块特征低价地块但较为偏远建设进度频繁出让地块特征商办为主中低总价建设进度规划制定中主题乐园开建地块特征未推出规划热点——浦东前滩，黄浦江岸新中央商务区，规划人口2.5万

2012年6月29日浦东前滩地区控制性详规出台这个拟定再造一个陆家嘴规模的上海未来中央商务区，规划切分好的各类性质土地将陆续登台。功能定位：区位条件及资源禀赋，充分发挥滨江生态空间的优势和东方体育中心的特色，建设生态型、综合性城市社区，重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。形成宜居宜业的绿色、复合、立体的城市综合性社区。

居住用地31万平米住宅组团用地为28.67万平米商业服务业用地13.95万平米商务办公用地35.83万平米规划热点——世博会片区规划公示，前期商办地块出让为主近期，世博会片区规划不断公示，业内人士认为，上海又一场土地盛宴将悄然展开。世博园区自去年10月以来商办土地出让统计表，已经出让的12块土地，共计10万平方米，共计获得土地出让金达到约90个亿。公示区域：世博会城市最佳实践区世博会政务办公社区世博会西藏南路两侧规划热点机遇——推荐区域：世博、前滩区域——小型商办地块为主、门槛低、区域价值未被透支、投资价值看好大虹桥——近郊地段，靠近大市区，未来集中开发优势，门槛不高不推荐区域：徐汇滨江——地价高、高端产品需较长销售期和充足开发经验待观察区域：迪斯尼——主题乐园和公建为主，实质性商品房出让地块少，价格已有部分透支，说热不热的区域临港新城——人口导入慢，价格成长慢，偏远，地铁通车和前期项目交房后改善情况需观察

【开发商篇】——策略大型房企通过“以价换量”的销售策略，抢占市场先机2012年上半年十大品牌开发商月度销售额与销售面积1-2月，受春节小长假与政策调控的叠加影响，楼市成交量陷入历史性低点；3-4月两会召开，政策以抑制投资性需求，鼓励刚需为主旋律，“以价换量”成为市场共识，代表性房企纷纷调低价格，业绩实现明显回升；5-6月，十大房企加大推盘节奏，加强促销力度，业绩环比大幅提升，出现“红五月”“疯六月”现象。房企坚持现金为王，稳健发展为主，拿地态度依旧谨慎房企拿地态度更加谨慎，拿地与销售比持续下降，2012年上半年达到最低值；可以看出，开发商企业仍然以保证现金流安全为首要目标；从上海09-12年土地成交看，2012年上半年开发商拿地热情明显不足，拿地面积及成交金额都为历史低值；品牌开发商强强联合，规避风险，提升市场竞争力【开发商篇】——成果2012年上半年品牌房地产企业销售状况2012年以来，在调控政策持续不变的大背景下，品牌房产企业积极调整产品结构，基本实现良好的销售业绩；其中，万科实现622亿销售金额，销售面积达603万平方米，龙头地位无可撼动；中海加大推盘力度，销售金额同比提升26%，实现全年目标的八成；保利上半年实现500亿销售金额，完成全年目标的62.5%；另外，绿地、恒大、万达、世贸、绿城等13家房企销售金额突破百亿，保持市场领先地位。2012年上半年部分重点城市销售前十企业排名2012年以来，房地产行业已逐步进入品牌竞争时期；重点城市销售前十企业中，全国品牌房企占比达到70%，区域品牌房企占比达到12.5%；品牌成为市场调控持续深入时期的营销利器。1、拥有中低端刚需产品线的大型房企均采取“以价换量”，中小型房企全面跟进，下半年此态势仍将持续2、单个房企来看拿地态度偏谨慎，目前市场背景下需保持一定现金流3、以企业合作方式抄底土地市场是储备未来优质开发资源的主流

开发商篇总结【市场篇】——住宅2012上半年全市住宅市场供应459.74万方，同比下跌7.6%，3月份出现供应峰值123.56万方，4-6月渐趋平稳；上半年总成交385万方，环比上涨2.8%；上半年住宅市场成交均价22318元/平米，同比下跌0.9%，上半年价格相对稳定住宅市场——二季度带动整体市场成交小幅上涨，价格走势稳定住宅市场——未来8-9个月内市场将仍以去化存量为主基调截至2012年7月10号，全市住宅余量973.73万方，以上半年成交量最大的6月份100万方计算，仍需9个月清除余量；2009年上海成交量快速增长，自09年7月份起出清周期连续6个月保持在2个月警戒线上，而当前市场成交远不及09年，因此目前市场余量达到正常出清周期仍需8-9个月；2008-2009年上海住宅可售量和出清周期走势公寓市场——供求相对均衡，成交量同环比略有微升2012年上半年公寓市场成交329.11万方，环比上升20.9%，同比去年同期上升9.0%；2012年上半年供应305.61万方，供求比较为平衡，同时整体价格同环比均由于中高端项目降价走量有所上升；公寓市场——郊外环刚需楼盘占据市场成交主力，降价区域受市场追捧宝山、嘉定、松江河浦东新区公寓成交量占2012年上半年全市成交量的57%，同时宝山为全市公寓成交最大区；郊外环低价刚需楼盘为2012年上半年公寓市场成交主力，宝山、嘉定和松江三区均价均不超过17000元/平米；公寓市场——2万以下公寓产品为市场成交主力，占上半年公寓总成交62%全市公寓成交价格上，单价2万以下楼盘占据主体地位，刚需仍为市场成交主力；公寓市场——2-3.5万价格段成交比例增大，改善型客户5、6月跟随入市2012年3-6月公寓市场成交价格走势图公寓市场（2万以下）——宝山、松江和嘉定，小户型产品成交良好公寓市场（2-3.5万）——浦东、宝山大型混合中高端公寓借势跑量公寓均价2-3.5万中，浦东新区和宝山的中高端项目成交最好；中高端大型混合社区和地段位置较好的中端产品受刚需和首次改善型客户热点关注；公寓市场（3.5万以上）——浦东、徐汇传统板块保持强势，降价已波及浦东、徐汇内花木板块和龙华板块等传统豪宅板块保持强势；普陀长风板块后来居上，赶超杨浦新江湾城，中海紫御豪庭低价入市，两月去化205套，占据豪宅成交第二位置；高端市场中，多数楼盘也出现降价跑量，成交排名前十项目中仅4个均价超4万元/平米，成交前两名均价均不过4万；2012年上半年全市公寓均价3.5万以上成交区县结构公寓市场小结：1、中小套型刚需产品成为市场成交上升主体，同时5、6月改善型物业开始跟随入市，价格出现同步松动，成交情况良好2、宝山、嘉定、松江为目前三大主力成交区域，并且价格下探力度大，并从余量来看，这种态势仍将继续别墅市场——供应56.61万方，同比下跌114.1%，非传统别墅区供应增大2012年上半年全市别墅市场供应56.61万方，同比2011年上半年121.21万方，大幅下跌114.1%；宝山、嘉定等非传统别墅区域供应量增大，青浦、闵行等传统别墅板块供应量减少；2012年上半年全市别墅市场共成交51.07万方，同比去年同期的61.55万方，下跌20.52%；全市别墅市场在今年1月份与去年差异最大，主要因1月为年前销售淡季，年后3-5月市场“回暖”期表现相对稳定；别墅市场——成交51.07万方，同比下跌20.52%，整体供求相对平衡别墅市场——独栋与叠加物业价格大幅下挫，联体物业占别墅总成交70%2011-2012年上半年全市别墅物业成交价格均出现大幅下滑，独栋均价下跌幅度达8000元/平米；联体别墅占据2012年上半年别墅物业总成交的70%，叠加别墅市场份额压缩至10%；2011-2012年上半年别墅物业价格变化70%20%10%2011-2012年上半年别墅物业成交构成比例独栋市场——成交同比缩量32%，中低单价物业领头成交带动整体价格下行松江泗泾、奉贤柘林板块等依靠价格优势跑赢青浦徐泾、赵巷等传统别墅区，成交1.3万方；全市独栋上半年共成交10.34万方，3000万以上独栋仅成交1.4万方，占总成交13.5%，终极型产品市场依然未完全摆脱成交低迷的局面联排市场——供应锐减下仍保持同期成交水准，600万以下为成交主力联排市场（600万以下）——成交集中于非传统别墅板块，混合型社区600万以下联排别墅（入门级产品）成交分布较为分散，主要集中在南汇、松江等非传统别墅板块内；600万以下联排别墅成交27.6万方，占联排别墅总成交的77.5%；成交前十联排别墅中均价在2万以下项目占50%，对比周边公寓，性价比更高；联排市场（600-1000万）——非传统别墅板块为主，成交集中宝山和闵行600-1000万联排别墅集中于宝山、闵行、南汇、青浦四区中端联排别墅单价整体偏低，均价3万以上仅4个项目；此类联排别墅项目特性均为，大型综合中高档社区，物业类型至少包含小高层公寓、联排两类；联排市场（1000万以上）——纯别墅社区增多，高端联排集中浦东1000万以上联排别墅达成成交以浦东、闵行传统别墅区为主，浦东成交达6.3万方；千万以上联排别墅项目分化明显，均价4万以下多为混合社区内顶级产品，4万以上为纯别墅社区，成交前十中各占50%；叠加市场——虽供求双双大幅下滑，但高性价比叠加产品开始受到关注22个项目成交303套，成交面积5.14万方，均价22476元/平米，在成交均价已下跌27.46%的情况下，成交量同比下跌43.5%；12年仅有两项目出现新供应，在市场有限的新供应中，存量房源得到良好去化以保利茉莉公馆为代表的低总价、高附赠的产品开始受到部分客户青睐得以去化库存别墅市场小结：1、经济型联排及高附加值低总价叠加产品受到刚需市场带动成交转好2、高总价独栋物业和联排物业去化依然尴尬，价格松动可推动成交，但效果不如刚需，总体来说仍属于市场机会型产品3、目前成交区域以城市外围非传统别墅板块为主力，因此整体别墅价格有所下调住宅市场总结1、整体二季度过去后，市场刚需“以降换量”趋势已经蔓延至改善类产品市场，下半年此类产品可有进一步转好（特别是初改）2、市场存量在短期内仍将维以高位，因此下半年刚需换量仍将继续，价格上涨空间有限。3、整体住宅市场已经走出低迷，需求释放由弱转强，下半年住宅市场不会更差

【市场篇】——商办办公市场—上半年办公市场供求量均不及去年同期，5、6月有所回升上海市11年-12年6月办公市场量价走势图各区县上半年办公市场供应图表各区县上半年办公市场成交图表供大于求供不应求供求平衡办公市场—嘉定、奉贤、宝山供求量占比大，办公成交郊区化现象明显办公市场—酒店式公寓产品集中入市，纯办公供应相对较少办公市场—低价酒店式公寓快跑，5、6月办公大面积成交案例增多办公市场小结1、成交主力为城市外围低价酒店式公寓产品，加上目前大面积纯办公抛售案例的增加，整体市场价格有所下探2、酒店式公寓产品成交依然存在两极分化局面，资源优势（地铁、挑高、区域内唯一产品）与价格优势共同决定其最终销售成果3、纯办公市场抄底买家开始出现，自用（IT类）投资（银行）均有，均价大幅低于周边同类产品市场价上海市11年-12年6月商业市场量价走势图万方商业市场——今年上半年商业市场供求同环比缩量一半，成交低位运行各区县上半年商业市场供应图表各区县上半年商业市场成交图表

上半年各区县商业市场供应前三的区域分别是松江区、闵行区、浦东新区，分别占全市上半年供应量的16%、13%和13%；我们可以发现今年上半年上海的商业市场供应基本都远离市区，以远郊区域为主，说明上海未来的商业发展重心在远离市区的区域。

上半年各区县商业市场成交前三的区域分别是松江区、嘉定区、宝山区和浦东新区，其分别占市场成交总量的13%、10