第四章市场法及其运用

第四章市场比较法市场比较法的基本原理1市场比较法操作步骤2市场比较法总结和运用举例3收集交易案例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期调整求取比准价格房地产状况调整市场比较法的概念市场比较法的理论依据市场比较法适用的对象和条件市场比较法的操作步骤重点掌握内容：重点介绍了市场比较法的估价步骤，其中因素修正是市场比较法的难点和关键。

因素修正注意包括交易情况、交易日期、不动产状况（区域因素、个别因素、权益）三大方面的修正。经过这三个方面的修正，就把可比实例不动产的实际成交价格调整成估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。概念

是指将估价对象与在估价时点近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当处理求取估价对象价值的方法。求出的价格称为比准价格。

市场比较法的本质是以不动产交易价格为导向求取估价对象的价值。第一节市场比较法的基本原理理论依据：替代原理适用对象和条件适用对象：市场发达、有充足的比较实例的地区中的具有交易性的不动产；适用条件：⑴须有充足的合法的市场交易资料（三个以上交易案例）⑵比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性⑶估价时点近期的交易案例⑷有可靠资料来源市场比较法的操作步骤运用市场比较法一般可以分为下列4大步骤进行：①收集交易实例②选取可比实例③对可比实例成交价格做适当的处理④求取比准价格1．搜集途径⑴查阅政府有关部门资料；⑵查阅报刊；⑶问讯开发商和代理商（假装购买者或租赁者）；⑷关注各类交易会和市场行情；⑸调查当事人及相关机构；⑹同行间资料与信息的交流；第二节市场比较法的估价步骤一、收集交易实例⑴交易双方基本情况与交易目的；⑵实例不动产的状况（坐落、用途、面积、形状、区位、价格等）；⑶成交价格与成交日期；⑷付款方式；⑸交易情况；2．搜集内容对选取的可比实例有3个以上，且符合下列4个基本要求：①可比实例不动产应是估价对象不动产的类似不动产（即不动产状况类似）；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格；二、选取可比实例建立价格可比基础包括5个统一：①付款方式；②币种和货币单位（不同币种价格之间的换算，应采用该价格对应的日期时的汇率。在通常情况下是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易期日调整，则对进行了交易期日调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算）；③面积内涵；④面积单位；⑤价格单位；三、建立价格可比基础例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平房英尺，成交价格15万美元，成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先建立价格可比基础。非正常交易情况类型：1．有利害关系；2．急售或急买；3．受债权债务关系影响；4．对市场行情缺乏了解；5．有特别动机或偏好；6．相邻不动产的合并交易；7．特殊交易方式；8．税费非正常负担；四、交易情况修正交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格X交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格

采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格

在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为土S％(当可比实例成交价格比其正常市场价格高的，为+S％；低的，为一S％)。为何要以正常市场价格为基准？这是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会是多个。因为在市场法中要求选取多个可比实例，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。

例如：以可比实例正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高10％，意即可比实例成交价格＝可比实例正常市场价格X(1+10％)假设可比实例正常市场价格＝1500元／m2，则有可比实例成交价格＝1500X(1+10％)＝l650(元／m2)如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其实际成交价格低10％，意即可比实例正常市场价格＝可比实例成交价格X(1-10％)假设可比实例成交价格＝1650元／m2，则有可比实例正常市场价格＝1650X(1-10％)＝l485(元／m2)

对于交易税费非正常负担的修正，修正公式为：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额应由卖方缴纳的税费=正常成交价格*应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费=正常成交价格*应由买方缴纳的税费比率例题：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元每平房米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点时的价格，才可以将其作为估价对象的价值，这种对可比实例成交价格的调整称为交易日期调整。五、交易日期调整交易日期调整实质上是对不动产市场状况对不动产价格的影响进行调整，故又可称之为不动产市场状况调整，简称市场状况调整。经过交易日期调整之后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为±T％(从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，为+T％；下跌的，为一T％)，则

可比实例在估价时点时的价格

可比实例在成交日期时的价格(1土T％)

1

可比实例在成交日期时的价格交易日期调整主要是采用百分率法。采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：X交易日期调整系数＝

X

可比实例在估价时点时的价格=调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率.1、价格指数有定基价格指数和环比价格指数。价格指数的编制原理时间价格定基价格指数环比价格指数1P1P1/P1=100P1/P02P2P2/P1P2/P1…………n-1Pn-1Pn-1/P1Pn-1/Pn-2nPnPn/P1Pn/Pn-1⑴采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在估价时点时的价格

可比实例在成交日期时的价格X＝估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数⑵采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的指数×成交日期的再下一时期的指数×…×估价时点的指数=在估价时点的价格

⑴采用逐期递增递减的变动率

可比实例在估价时点时的价格

可比实例在成交日期时的价格（1±价格变动率X期数）X＝⑵采用期内均升均降的变动率

可比实例在估价时点时的价格

可比实例在成交日期时的价格（1±价格变动率）期数

X＝2、采用价格变动率的：不动产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。例4-6：需要评估某房地产于2012年9月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2011年11月1日，价格为1000美元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2011年11月至2012年5月间平均每月比上月递增1.2%，2012年6月以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇价2011年11月1日为1美元=6.29元人民币，2012年9月1日为1美元=6.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。选择题1．建立价格可比基础具体包括（）A、统一付款方式B、统一采用单价 C、统一采用总价D、统一币种和货币单位E、统一面积内涵和面积单位2．下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有（）A、母子公司之间 B、出售房地产用于偿还债务C、卖方不了解房地产市场行情D、相邻房地产的合并交易E、土地增值税由买方负担1.ABDE,2.ABCE3．下列房地产交易行为中，通常会使成交价格高于正常市场价格的行为有（）A、兄弟之间的房地产交易 B、急于购买的房地产C、买方不了解房地产市场行情 D、相邻房地产的合并交易E、交易契税由买方负担4．某城市房地产交易中，买、卖双方应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）A、2660元/平方米 B、2294元/平方米C、2425元/平方米 D、2427元/平方米3.BCD4.D1．只要是在总体上房地产市场较发达的地区，市场比较法就可以适用（）2．运用比较法估价，只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能评估出客观合理的价格（）3．对于估价人员搜集的交易实例，只要内容齐全就可以作为可比实例（）4．可比实例必须是估价对象房地产的类似房地产（）5．可比实例必须是已成交的实例房地产（）6．成交日期与估价时点接近，是相对而言的。如果当地房地产市场比较稳定，则几年前发生的交易也可视为可比实例（）1.×2.√3.×4.√5.√6.√7.×8.√9.√7．在建立可比实例的价格可比基础时，如果支付方式为分期付款，则价格可以分期支付的累计总金额为基准8．在统一采用单价方面，对于土地除了单价之外还可以采用楼面地价9．交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低不动产状况调整的内容由于不动产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。1、区位状况调整调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响不动产价格的因素。六、不动产状况调整2、权益状况调整由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响不动产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。3、实物状况调整对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和土地平整程度等影响不动产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响不动产价格的因素。具体思路是：(1)确定影响因素。(2)判定影响因素状况。(3)逐项比较因素确定差异程度。(4)进行价格修正。不动产状况调整的思路和方法不动产状况调整总的思路是：如果可比实例不动产状况好于估价对象不动产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。

可比实例在其不动产状况下的价格可比实例在估价对象不动产状况下的价格

可比实例在其不动产状况下的价格可比实例在估价对象不动产状况下的价格采用百分率法进行不动产状况调整的一般公式为：采用差额法进行不动产状况调整的一般公式为：X不动产状况调整系数＝±不动产状况调整数额＝不动产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。在百分率法中，不动产状况调整系数应以估价对象不动产状况为基准来确定。假设可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价格高低的百分率为±R％(当可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价格高的，为+R％；低的，为一R％)，则

具体进行不动产状况调整的方法，有直接比较法和间接比较调整两种；⑴直接比较调整法①确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素；②根据每个因素对不动产价格的影响程度确定权重；③以估价对象的不动产状况为基准，将可比实例的不动产状况与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分；④将累计所得的分数转化为调整价格的比率；⑤利用该比率对可比实例价格进行调整

100（×）

可比实例在其不动产状况下的价格可比实例在估价对象不动产状况下的价格=⑵间接比较调整法与直接比较法调整相似，所不同的是不以估价对象的不动产状况为基准，而是另设想一个标准不动产状况，将估价对象及可比实例的不动产状况与它逐个因素进行比较、评分。标准化不动产状况修正调整××=100（）

可比实例在其不动产状况下的价格（）100可比实例在估价对象不动产状况下的价格1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法（进行综合修正）

估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数不动产状况调整系数×＝××七、求取比准价格如果把三个大方面的修正和调整综合在一起，可比实例的实际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格则有下列公式：（1）百分率法下的修正、调整系数连成公式：（2）百分率法下的调整系数累加公式：估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数不动产状况调整系数×＝＋＋＋1（3）差额法下的公式：估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正数额交易日期调整数额

不动产状况调整数额

＝±

±

±

（1）百分率法下的修正、调整系数连成公式：（2）百分率法下的调整系数累加公式：（1）、简单算术平均（2）、加权算术平均2、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格（求取比准价格）（3）、中位数4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡5000元/㎡4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡、5300元/㎡（5000+5200）÷2=5100元/㎡

4、众数5000元/㎡、4500元/㎡、5200元/㎡、5000元/㎡、4800元/㎡、5000元/㎡5000元/㎡5、其他方法§4-4市场比较法运用举例例1

估价对象实例A实例B实例C坐落

成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期2011.2.312011.2.182011.2.242011.2.16交易情况正常正常正常正常区位状况交通条件一般较好一般较好商业配套一般较好一般较好公共设施一般一般一般较好环境状况较好一般较好很好实物状况建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南层次2/61/63/66/6装修普装普装精装精装房地产状况说明表

估价对象实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情况100100100100区位状况交通条件100102100103商业配套100103100102公共设施100100100101环境状况10098100105小计100103100111实物状况建造年代10010097103朝向100100100100层次1009810496装修100100101105小计10098102104比较因素分值表

实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/100区位状况100/103100/100100/111实物状况100/98100/102100/104修正后价格108961109610191比准价格10728元/㎡比准价格计算表

估价对象实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情况100100100100

房地产状况交通条件100102100103商业配套100103100102公共设施100100100101环境状况10098100105建造年代10010097103朝向100100100100层次1009810496装修100100101105合计100101102115比较因素分值表

实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/100状况修正100/101100/102100/115修正后价格108891109610230比准价格10738元/㎡比准价格计算表

实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/100交通条件100/102100/100100/103商业配套100/103100/100100/102公共设施100/100100/100100/101环境状况100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100层次100/98100/104100/96装修100/100100/101100/105修正后价格109001110810170比准价格10726元/㎡比准价格计算表对市场比较法的内容进行归纳总结：市场法是根据在估价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值。为此，(1)首先要从现实的房地产市场中搜集大量交易实例，并针对具体的估价对象、估价时点和估价目的，从中选取一定数量、符合一定条件的可比实例。(2)然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整——“换算”即建立价格可比基础，它是将各个可比实例的成交价格处理为口径一致、相互可比；(3)“修正”即交易情况修正，它是将可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格；第3节市场比较法总结与运用举例(4)“调整”包括交易日期调整和房地产状况调整，其中，交易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格；(5)房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格；(6)最后，将这些经过了换算、修正、调整之后的若干个可比实例价格，采用平均数、中位数或众数等方法综合出一个价格，便得到了估价对象的价值。为评估某住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/平方米）500052004900成交日期2011年12月31日2012年2月31日2012年7月31日交易情况＋2%0－3%房地产状况区位状况0＋3%0权益状况－2%+2%－1%实物状况－1%－2%＋1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。从2011年12月1日至2012年6月30日该类住宅楼的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料估算该住宅楼2012年9月31日的正常单价（采用简单算术平均值计算平均值）。5239.48元／㎡可比实例A可比实例B可比实例C成交价格

元∕m2600058006120成交日期2010.10.12010.8.12010.11.1交易情况＋3％－1％＋2％因素1＋2％＋4％0因素2－3％－1％＋5％因素3＋6％＋2％－3％调查获知该类房地产的价格，2011年5月1日到2011年12月1日平均每月比上月上涨1.2％，2011年12月1日到2012年4月1日平均每月比上月上涨1.8％。房地产状况中的三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象的幅度。试用上述资料估算该写字楼2012年4月1日的正常成交价格。

6570元／㎡用市场法评估某办公楼市场价格。估价目的：为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。产权状况：估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

土地状况：地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，容积率为1.68，土地面积为2294.5㎡。建筑物状况：估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积为3853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。估价对象建成于2008年6月，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%。配套设施状况：估价对象安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备，并配有两部三菱电梯。估价时点：根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。市场法测算过程1．选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个比较实例。

实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419㎡，办公用途，成交价格为6100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易。

实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986㎡，办公用途，成交价格为6250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易。

实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555㎡，成交价格为6430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易。修正因素比较表可比实例估价对象A

B

C

成交单价（元/㎡）待估6100

6250

6430

交易情况——

正常正常正常交易日期——

2008.6.20

2008.4.5

2008.5.16

区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况完善完善完善完善规划限制一般一般一般一般修正因素比较表可比实例估价对象A

B

C

个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场长春路、东风路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积3853.05㎡4419㎡3986㎡4555㎡平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情况齐全齐全齐全齐全2．确定可比实例修正指数（1）交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。（2）交易日期修正

由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。（3）区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正。（4）个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正。

比

较

因

素

修

正

指

数

表可比实例估价对象ABC成交单价（元/㎡）待估610062506430交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情况100100100100规划条件100100100100个别因素

临街状态100103103103结构形式100100100100建筑规模100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套