朗钜创公馆-定位-项目定位报告及物业增值建议

引领都市价值的未来朗钜●燕南路项目定位报告从“之一”到“唯一”商业秘密声明

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变数：——指标修改为：100米限高，意味着户型面积、产品形式有了更多的想象空间贰○市场分析Q1、政策之下，什么产品最好卖？Q2、华强北二手房，畅销户型是什么？Q3、未来竞争产品有哪些？市场分析——什么样的产品最好卖？4.15—7月底9.29以来《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》4月15日

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日4月30日

“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月20日“浙十八条”5月17日“穗24条”5月22日《关于土地增值税清算有关问题的通知》5月26日《关于加强土地增值税征管工作的通知》6月5日《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》6月3日《关于做好住房保障规划编制的通知》6月21日

“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱

力度再次加强8—9月9月29日

《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》

15个城市的限购令调控密集期调控淡化期调控强化期调控力度《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》

取消7折利率新政解读

本次新政是上一轮政策的强化版，政府调控从未停歇

5月1日，深圳限价令限购的影响：首置客户、首改客户受限购令影响较小，拼合户型影响很大；限贷的影响：对多套房客户影响很大，对经济实力不强的首置、首改客户有影响；限价的影响：对于项目入市的预售价格有一定的影响。三重政策世联观点：本轮新政充分说明：政府在牺牲预期的经济增长选择下，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，充分表现政府对房地产调控的决心；另外，短期“疾风暴雨式”的调控下，政府仍在继续加强与推进房地产市场制度化改革的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。政府调控决心已定，限购是长期过程，影响深远；而限价是短期的政策下市场变化

从全市成交来看，限购令出现后的几个月成交量应声而跌，去年年底由于部份中小户型楼盘入市，成交量有所上升，随后成交量一致较低当成交下跌声一片时，市场上什么产品卖得最好呢？来源：深圳市国土局项目位置龙岗大运新城黄阁路转清辉路前行约200米类型/规模康城国际总占地面积约12万㎡总建筑面积约38万㎡容积率3.2推售套数中海康城推出13栋，14栋，15栋和8栋公寓；推售户型33-50㎡精装公寓；73㎡2房88-89㎡3房158-167㎡4房时间2011年4月30日上午10点地点大中华国际交易广场中央大厅均价康城国际成交均价约9800元/㎡（折后，毛坯价）康城国际公寓成交均价为10200元/㎡（折后，精装价）折扣率康城国际：公寓产品总价减2万，2房-4房享团购98折优惠，一次性付款享额外98折；客户构成现场到场约3000人;据初步统计，成交客户以首次置业为主，具体数据待进一步统计。畅销楼盘1、中海康城国际限价房4月30日开盘，到场三四千人，人山人海，推出的1349套基本全部售完，主力户型73－89平米两房三房，总均价约1.1万/平，较好的实现了中海与购房者双赢的局面。畅销楼盘2、万科清林径：4月23日开盘，共推出359套单位，主力户型约78-89平米精装三房，周末两天销售率已超7成。项目位置龙岗中心城北类型/规模占地20万平方米，建面35.7万平方米，共2980套，分三期开发，一期别墅已售罄容积率1.8推售套数359套推售户型78－89平米三房开盘时间2011年4月23日均价13000元/㎡销售率周末两天即销售7成成交客户类型以龙岗自住客户为主一期别墅已售罄，目前在售为高层畅销楼盘3、佳兆业大都汇：佳兆业•大都汇位于地铁3号线和5号线交汇处，交通便利，主力户型60-120平米两房三房项目位置龙岗布吉深惠路布吉客运枢纽旁类型/规模占地5241平方米，建面95559平方米，共729套推售套数对外口径推出低楼层130套，实际所有单位均可销售推售户型58—135平左右（100平改两套间，135平改三套间）开盘时间2011年5月1日上午8点30分开盘地点大都汇营销中心均价18300－22000元/平米左右，成交单位均价18700元/平开盘当天赠送1500元/平（100平以下单位）—1800元/平精装修（100平以上单位）精装标准：室内地板、墙壁、门套等硬装；分体空调、洗衣机、厨柜、抽油烟机、电磁炉、热水器、卫浴设备销售率截至5月2日中午，销售40套到场客户数量80批成交客户类型投资客户为主，成交单位大多为小户型单位，客户多为罗湖客户。畅销楼盘4、水榭春天三期：作为深圳限价入市的代表楼盘，均价2.1万，67－162平米居家两房三房四房，基本售罄项目名称莱蒙水榭春天花园（三期）项目位置宝安区龙华人民南路类型/规模全部为30-33层的高层住宅本次批售面积115080㎡推售套数6月11日开盘推出三期全部的房源，8栋、9栋、10栋、11栋、12栋，共1085套（拼后）推售户型67㎡：191套，占18％78㎡：29套，占2％89㎡：281套，占26％115-120㎡：372套（120㎡部分双拼），占34％143-150㎡：180套（双拼），占17％162㎡：31套（双拼），占3％开盘时间2011年6月11日上午9点半开始抽号选房开盘地点大中华国际交易广场一楼中庭均价67㎡：1.75-2.15万元/平，位置较好的2.26-2.31万元/平78㎡：2.05-2.22万元/平89㎡：1.83-2.13万元/平，位置较好的2.31-2.41万元/平115-120㎡（部分拼合）：1.63-2.09万元/平，位置较好的2.21-2.26万元/平143-150㎡：1.81-2.07万元/平，位置较好的2.13万元/平162㎡：2.16-2.32万元/平销售率开盘当天截止中午11：30，有12组约200余批客户进入选房，此时销控显示成交率约80％。其中67、89平消化率接近90％，78、115-120平消化率约70％，143-150、162平走量较慢。客户构成客户以关内首置客户为主，各个区域的客户都有较大比例，主要来自福田、龙华。到场客户中，以28-35岁的中青年居多，多数是与父母或幼子前来，购买主要以首置、首改为主。去年推出的水榭春天二期销售均价就已经达到2.4万—2.5万元，由于限价令的影响，水榭春天最终以均价2.1万元入市。限价销售的水榭春天获得了市场的认可。深圳市5月份成交量最大的前10名楼盘共成交18.7万平方米/2212套，占全市总成交量的约75％。中海康城国际、万科清林径、佳兆业大都汇位于前三甲，主要成交房型为刚需两房三房。来源：深圳市国土局序号楼盘成交套数成交价格开发商成交主力户型1中海康城国际129810555中海地产73－89平米两房三房2万科清林径30513786万科地产78-89平米精装三房3大都汇13516200佳兆业地产60-120平米两房三房4海山道一号8321198创建业地产75-120平米两房三房5合正汇一城7421098合正地产74－88平米两房三房6品尚居11218749腾凯地产64－93平米两房7深业紫麟山4212460深业地产140－187平米四房五房8八意府6813576尚模发展75-86平二房改三房、89-98平三房9十二橡树庄园3221540大贸股份150－190平米三房四房10星河时代6318087星河地产89平、130平、146平的3房单位和162平、176平的4房单位三重打压下的市场表现：从目前市场上畅销楼盘来看，刚需一房两房、紧凑三房比较畅销，其中60－120平米两房三房为当前市场成交主力，首改客户选择舒居三房四房，比例较小政策影响小结：从客户层面上来说，首置客户、首改客户受新政影响较小，刚性需求、居家户型影响较小，拼合户型影响很大暂停发放购买第三套房以上住房贷款二套房首付6成，1.1倍利率限制家庭购房套数，深户限购2套房，非深户限购1套首付款调整到30%及以上首置客户：首置客一步到位经济实力不强的首置客户暂缓购房，经济实力尚可的首置客户影响不大，且倾向于一步到位，购买中小户型产品首改客户：需求性价比高的物业尚有购买资格，有一定的承受能力，其中换房刚需人群或寻找更紧凑的、性价比更高的物业。多改客户：限购、限贷由于政策的影响，多改客户影响很大。投资客户：重点打击限购令的影响，重点打击投资客，大量投资客转战商业地产。Q1、政策之下，什么产品最好卖？Q2、华强北二手房，畅销户型是什么？Q3、未来竞争产品有哪些？市场分析——什么样的产品最好卖？区域内受项目规模的制约，大户型的传统居家项目较少，多以中小户型为主开盘时间楼盘主力户型及面积（M2）1房及单房2房3房4房5房以上1999富怡雅居120~130146~162161~3311999群星广场42~5678~84101~1062000阁林网苑34~66822001航天立业华庭4551~851072001都会10038~5661~841171702002玮鹏花园三期4777~81102158~1622003桑达雅苑52~6385~98108~1272003金茂礼都23~47612004东方时代广场21~3445~47772004燕南路88号一期46~5376~8492~1371622642005Vi70君悦阁29~5878~802005燕南路88号二期5071~77126181~247从区域内二手房的价格实现来看，传统居家项目由于供应稀缺，售价较高；中小户型租金价格较高，成交活跃楼盘主力户型及面积（M2）2010年5月三级市场成交均价2010年5月三级市场租金2011年5月三级市场成交均价2010年5月三级市场租金1房及单房2房3房4房5房以上富怡雅居

120~130146~162161~33123000－250006500－700027000－290007500－10000群星广场42~5678~84101~106

21000－220005500－600025000－270006000－7500阁林网苑34~6682

20000－220002500－350022000－250002500－4000航天立业华庭4551~85107

22000－250004000－550023000－270004500－6000都会10038~5661~84117

17021000－250006000－650027000－300006500－7500玮鹏花园三期4777~81102158~162

26000－220005000－550027000－300005500－6000桑达雅苑52~6385~98108~127

20000－250004500－600022000－260005000－6500金茂礼都23~4761

22000－240004800－530028000－300005500－6000东方时代广场21~3445~4777

22000－250005200－580023000－270004000－5500燕南路88号一期46~5376~8492~13716226425000－280006000－650030000－320005500－8000Vi70君悦阁29~5878~80

28000－300006500－700028000－300003500－5000燕南路88号二期5071~77126181~247

290004500－500028000－320004500－5500思考：本项目是否做大户型更受欢迎呢？专业人士访谈（华强北三级地铺置业经理访谈）——徐飞，成宏地产振华分公司经理观点：华强北的客户群主要分两类：一类是华强北做电子、服饰的生意人，事业有成的买个小户型做第二居所或投资；事业刚起步的，会买个小2-3房自己住，主要是离上班地方近，并且租金高，这个片区租金基本能抵月供。一类是为了学位，主要是周边公务员、事业单位职员和私企业主，收入比较稳定；一般买3房用来自己住，或者买1房、单身公寓投资。——龚秋平，中联地产燕南分行经理观点：——现在2手房的成交客户还是地缘性或者工作缘客户为主。华强北许多租客成长起来后，也会在这里买房，他们习惯了在此居住。一些华强北的生意人可能买个小户型用来做仓储；或者买个小户型白天睡个午觉，招待客人，晚上回别的地方住。还有些人会买来做办公楼。——刘峰，成宏地产振华分公司置业顾问观点：——华强北附近有荔园小学、红岭中学，好多2手房客户都是为了学位买房的。再加上租金一直都很高，所以比较受投资客欢迎。华强北一些生意人挺有钱的，自己住在香蜜湖1号，会在附近买个学位房投资。客户角度：华强北的客户群主要分两类：一类是华强北做电子、服饰的生意人，会买小2-3房自己住兼办公；一类是为了学位，一般买2房3房用来自己住；由于华强北租金很高，投资客偏好小户型客户访谈

电子通讯类小企业主：工作在华强北，潮州人、江浙人居多，极其关注自身生意，收入丰厚积蓄较多，需求小户型居多，作为第二居所，也可能用于办公、商用，偏好35-60平米的1-2房

客户姓名：吴先生需求户型：35-60平米的1-2房客户背景：40岁，御河堤58平米两房业主，潮州人，在华强北做生意，目前租住在华强北。客户需求：做为第二居所，方便上班。客户语录：“我在龙岗有房，而且房子很大。但是还想在华强北买1套小的，方便照顾生意。”“以后给女儿女婿住。”“华强北严格来讲是商业区，非居住区。年级大了，住在这里是不适合的。”“早知道你们这里有房，我就等两年不买御河堤了，我就想住在上班地方的附近，当时也是考虑御河堤离华强北近才买的”客户姓名：李先生需求户型：35-60平米的1-2房客户背景：30岁左右，温州人，在华强北做生意。客户需求：自住兼办公。客户语录：“我和女朋友都在华强北工作，会考虑就在附近买个小户型，可能自己住，也可能出租吧。”“以后我生意做大了，可以把它改办公室，用来接待客户。你们的房子不要太多承重墙，到时候我可以根据自己需要改。”“可以在里面卖手机吧？这里好多楼盘都这样的。”客户访谈

商业、服务类生意人：长期工作生活在华强北，对片区非常熟悉，收入中等水平，学历情况偏低，一般希望商住物业，偏好30－70平米一房两房。客户姓名：张先生需求户型：30-40平米的1房客户背景：30岁，华强北某餐饮小门面老板，目前租住在华强北。客户需求：方便照顾生意客户语录：“在附近有房的话，照顾生意方便。我们平时很累的，平时累了可以去休息。”“华强北这地段没得说。很久没有新房了，你们开盘的话肯定很抢的。”客户姓名：张小姐需求户型：50-70平米的2房客户背景：28岁，华强北服饰店老板。客户需求：方便照顾生意客户语录：“还是想在华强北买房，毕竟生意在这边。而且对这一带很熟悉，平时生活很方便。”“我也不是太有钱，不想买太大的。有时候进货太多，还可以先放在家里。”“这里的学校很多，将来有小孩了，上学也好。”客户访谈：

写字楼高级白领：华强北周边写字楼的高级职员，中高收入，用于自住，偏好70－80平米2-3房

客户姓名：刘小姐意向户型：70-80平米2-3房客户背景：上班族，金融行业，现在租房在华强北的燕南路88号

客户需求：自住客户语录：“现在的房子都在关外，福田的不多了哦。特别是华强北，这里地段很好的，有地铁，走过去也就几分钟，去哪里都方便。”“居住很方便。有超市有大商场，买东西也挺方便的。买来自己住的，这些旁边买东西的地方也很重要的，生活嘛，当然要有生活的氛围，要不跟住在荒郊野岭似的。”“还有学位吗？那太好了。想买个小2房，或者小3房，一次到位。现在新政不是打压买第二套房吗？所以第一次买房的话买个大一点的。”“这一带租金很高的。我现在在这里租房，和以后买房的月供差不多，还不如自己买呢。”客户访谈

贸易物流类小白领：华强北及附近的普通职员，收入一般，多希望购买单身公寓，满足居住使用客户姓名：周先生意向户型：35平米左右1房客户背景：26岁，上班族，物流公司普通职员客户语录：“离华强北很近，上班方便。”“来深圳很久了，很希望能有套房，觉得有认同感。”“有了房子，自己可以住，以后不住了可以出租或卖掉，小面积的房子出租方便，转手也容易。”“我算过了，首付父母支持点就可以了，月供我自己就能搞掂了。”“还是早点买吧，反正现在租房租金也挺高的。”客户访谈

公务员、企事业单位职员：附近设计院、政府机关、事业单位公务员及职员，收入稳定丰厚，认同片区价值，一般需求100－130平三房客户姓名：毛先生意向户型：100平米左右3房客户背景：30岁，公务员，三口之家，儿子即将出生，现住1套60多平米的2房客户语录：“这里有学位。学位房很难找的，学校好，儿子读书方便，我现在换房只考虑学位房”“孩子大了，想换个大点的房子。但是太大了也承受不了，紧凑点的吧，3房以上。”“附近有沃尔玛、华润，老婆买菜也方便”“这个地段很好的，以后保值能力高，将来不住了，也有人接盘的”“可惜没社区。我现在住的也是单体楼，觉得有点美中不足。”“华强北周边的配套、交通，特别是学校，这里的房子附加值太多了，所以价格合适，我肯定会买的。”客户访谈

投资客类：原住民和其他熟悉该片区人士为主，来源范围较广，收入高，一般需求小面积单位客户姓名：林小姐意向户型：40-70平米1-2房客户背景：房地产行业，34岁左右，丈夫是华为高管，现住后海客户语录：“地段很好，租金高，还带学位。如果价格不超过3万的话，我肯定会买的。”“希望户型方正一点，赠送要多，最好带装修，装修标准1000块钱左右吧；物业要好一点，物业管理差的话房子的贬值速度很快的。”“40-70平米的面积段我都会考虑。”客户姓名：杨先生意向户型：40平米1房客户背景：房地产行业，34岁左右，三口之家，现住中旅国际公馆客户语录：“有学位，租金高，肯定会考虑。”“只考虑小户型，越小越好，总价低。”“希望你们户型设计好一点，多一些商务功能，这样更容易转手。”“外立面做时尚点，公共空间做冷色调，搞商务一点。”近4个月区域二手房成交分析畅销产品主要集中在37-60㎡的一房两房,其次为70－90㎡两房三房，大户型所占不多华强北二手房成交面积分布（2011.2.1-6.1）华强北二手房成交价格分布（2011.2.1-6.1）从我们对华强北主要客户进行的访谈和对销售经理的访问中可以得出，华强北客户偏好中小户型，选择大户型的客户比较少；选择大户型的客户更关注社区、园林、环境、景观等，本项目客观条件达不到；本项目更适合做中小户型Q1、政策之下，什么产品最好卖？Q2、华强北二手房，畅销户型是什么？Q3、未来竞争产品有哪些？市场分析——什么样的产品最好卖？未来中小户型供应格局未来关内小户型供应总量约131万平米，其中约23％集中在福田片区，未来1-2年内关内供应焦点主要集中在南山。片区项目建面㎡户型推出时间福田君临天下4.85万70-80平两房，90平以下三房2011年下半年金华府第7.5万35-42公寓60-89三房、四房，赠送率110%2011年底廊桥花园9.82万73-108平两房、三房2011年下半年龙轩豪庭4.34万30-80平米单身公寓至两房2012年天健W3.36万50-54平复式公寓2011年下半年罗湖港澳8号二期15万28平米单身公寓、40-50平米一房、60平米二房2011年底君荟5万42㎡-100㎡一居二居三居2011年中合正教育新村旧改项目15.8万70-89.2平米二房/100-130平米三房/150-180平米四、五房2012年南山金华南前海项目1.4万53-80的复式两房、三房2011年10月汉京月亮湾3万76－107平米三房2011年10月金福瑞前海项目2万85-88平米的复式，89平米的两房，95-100平米的三房，120-130平米的四房预计2012年荔海春城花园7.6万48平米的一房，60平米的两房，83平米的三房预计2011年下半年湾厦海境界1期6.34万75-140平米2011年底阳光海滨花园17万75-85平米的三房270套，89-175平米的四房799套，145平米的五房38套2011年底招商雍景湾19万80－90平米两房，90－150平米三房预计2011年5月开放营销中心中泰艺术名庭1.9万69、89平米二房、三房复式，90平米大2房、130平米4房2011年中阳光里雅居7万90平米以下两房三房预计2011年下半年未来主要竞争分析项目名称区位建筑面积容积率配套资源规划产品类型入市时间金华府第新洲15.9万㎡5.5——高层公寓35-120单房－3房2011－2012年廊桥花园新洲4.19万㎡3.07成熟生活配套高层公寓73－95平2房108平米3房2011年下半年和黄都会轩华强北17.9万——成熟生活商业配套综合体28-30平单房，50平一房，70-80平两房，110平3房2011－2012年天健W保税区3.36万㎡3.2成熟生活配套高层公寓50－56平米复式公寓2011－2012年君临天下新洲6.9万m26.5高尔夫景观超高层公寓70－90平中小户型为主2011－2012年本项目华强北6万m25.56/7.21成熟配套高层——2012年9月竞争对比核心片区规模中等容积率高商业生活配套齐全产品类型无优势产品设计创新颖入市时间相对要晚与竞争项目相比，本项目规模中等、城市核心片区，成熟便利生活配套上具备一定优势。未来主要竞争户型集中于35-70平米一房两房，竞争环境相对宽松。周边竞争相对于本项目而言：并不存在直接竞争：本项目‘华强北’的唯一性，决定了竞争仅是分流客户，而非真正竞争。华强北的区域价值决定了项目的独特性！”“政策之下，60－120平米居家户型最好华强北二手房畅销户型是37－60平米一两房，70－90平米两三房；未来竞争产品主要为35－70平米一两房30-70平米一房/两房，80-90平米紧凑三房发展优势更突出———我们产品定位的方向市场分析小结叁○客户定位由片区特有属性和产业发展带来充足的独特客户群体

公务员类

35-45

附近设计院、政府机关、事业单位本科以上学历收入稳定、丰厚，有灰色收入认同片区价值、学位，需求较大户型

高级白领

25-40华强北周边写字楼高级职员中高收入本科以上学历普通型住宅，满足于居住使用

投资客和其他

30-45

来源范围相对较广，可能覆盖全市收入较高，有闲散资金学历情况分散商住物业，小面积单位，首期低

贸易、物流类小白领

26-40

华强北贸易物流公司职员收入中等水平大专以上学历单身公寓，满足于居住使用电子通讯类小企业主25-40华强北各电子通讯市场收入丰厚，积蓄较多大专以下学历关注自身生意，第二居所，“三位一体”6类客户123456

商业、服务类生意人25-35

华强北从事商业买卖小老板收入中等水平学历情况偏低商住物业，方便生意“”华强北系！这在华强北历年来一手房成交中得到验证，电子类客户成为成交主力君悦阁成交客户类型燕南路88号成交客户类型时代都会成交客户类型200320052004华强广场公寓成交客户类型2007时代都会电子类客户购买原因燕南路88号电子类客户购买原因成交客户分类电子类生意人其他商业形态生意人公务员置业目的方便照顾生意第二居所、商用、办公、投资方便照顾生意，小公司办公接待、投资接近工作、方便孩子上学，老住区换房，习惯周围的齐全配套购买物业纯小面积单位，30-50平米30-70平米居多80平米（两房）以上单位，定位为居家户型数据来源于：东方时代广场、都市千千汇、金茂礼都、君悦阁富怡雅居、时代都会、燕南路88号成交客户总结区域内各楼盘成交客户需求分析总结聚焦电子类客户需求：以第二居所、商用、办公、投资为主前期通过客户调研以及访谈，得出片区六大类型客户需求电子通讯类小企业主：工作在华强北，潮州人、江浙人居多，极其关注自身生意，收入丰厚积蓄较多，需求小户型居多，作为第二居所，也可能用于办公、商用商业、服务类生意人：长期工作生活在华强北，对片区非常熟悉，收入中等水平，学历情况偏低，一般希望商住物业，方便照顾生意。写字楼高级白领：华强北周边写字楼的高级职员，中高收入，本科以上学历，用于自住贸易物流类小白领：华强北附近的普通职员，收入一般，多希望购买单身公寓，满足居住使用公务员类：附近设计院、政府机关、事业单位公务员及职员，收入稳定、丰厚，认同片区价值，一般需求大户型投资客类：原住民和其他熟悉该片区人士为主，来源范围较广，收入高，一般需求小面积单位区域内客户分析总结：华强北片区具有宜商宜住的特点，以与华强北有工作、生活缘的客户为主，需求偏商务或第二居所，也有学位牵引的自住客。能承受高价格的客户主要是：华强北电子类企业主和其他生意人、公务员、投资客，需求主力户型为40-70平米1-2房、80-120平米3房。客户置业目的产品需求客户特征价格承受力电子通讯类小企业主商住、办公30-70平米1-2房对本区域的依赖性较强，或者钟爱本区域。他们多与电子、IT业或者本区域类其他产业联系紧密。喜爱热闹和繁华生活者。★★★★★商业、服务类生意人商住、仓储30-70平米1-2房★★★★高级白领首置，过渡性居住60-90平米的2-3房★★★贸易、物流类小白领首置，过渡性居住30-40平米单身公寓★★公务员类居住80-120平米3-4房他们熟悉本区域或已习惯在本区域内居住、生活，不愿意离开。他们或者资产积累较多，或者月收入水平较高。学位对他们而言构成很大吸引力。★★★★投资客投资30-70平米1-2房本区域的高租金和充足的租客群是他们考虑的主要因素。学位也是他们考虑的重要因素。★★★★★其他：如区域外自由职业者、中小型公司办公30-70平米1-2房SOHO一族★★★扩散型客户区域型客户为主区域型客户：华强北有生活或工作缘的、钟爱都市生活的客户；约占70%。扩散型客户：公务员、学位驱引型、投资客户、SOHO一族等客户战略：以区域性需求逐渐向周边市场扩散，建立市场口碑和品牌，并实现项目的价格拉升，实现更高的市场溢价。客户战略：客户定位：都市价值拥趸者(或肆意居住、或投资、或其他)

重点客户群核心客户群游离、偶得客户与华强北有生活或工作缘、钟爱都市生活的客户：小面积总价可控的30-40平米1房，60-70平米2房平米比例：70%1）公务员、事业单位职员：70-90平米紧凑型2、3房、120平米左右的3-4房2）投资客：40-70平米1-2房比例：28%SOHO一族和中小型公司、自由职业者：40-70平米1-2房比例：2%客户产品需求价格承受力电子通讯类小企业主30-70平米1-2房★★★★★商业、服务类生意人30-70平米1-2房★★★★高级白领60-90平米的2-3房★★★贸易、物流类小白领30-40平米单身公寓★★公务员类80-120平米3-4房★★★★投资客30-70平米1-2房★★★★★区域外自由职业者、中小型公司30-70平米1-2房★★★从客户需求层面而言：30-70一房、两房、80-90紧凑三房为主力需求；少部分100-120舒居三房需求———我们产品定位的依据私企业主生意人

公务员，企事业单位中高管

自由职业，投资客肆○住宅定位产品定位形象定位政策：政策鼓励90平米以下的中小户型；政策鼓励首置客户购房首次置业的90平米以下的中小户型首付3成；市场：30-90平米中小户型抗风险能力最强；关内供应稀缺，特别是城市核心区域；未来竞争环境相对宽松；项目：客户需求以中小户型为主；临近干道，有一定噪音影响；项目体量小，容积率高，与大户型社区匹配度低；周边有一定的商业配套，交通便利；户型KPI匹配度分析条件中小户型资源要求不高环境受噪音影响及周边环境影响小；要求生活配套便利交通相对城市中心，交通便利小区规模小规模社区园林会所要求不高总体定位：中小户型本项目发展最佳选择√政策限制下项目中小户型的优势分析风险把控方面：受政策影响小：属于政策鼓励产品，属于市场调控下的畅销产品；抗风险能力强：属于市场下持续畅销产品；受贷款首付成数、规划限制的影响较小；能较好的规避噪音、景观等因素对项目造成的价值贬损；地铁物业以小户型为主，有利于吸引都市白领、投资客，组合灵活；价值实现方面：由于面积小，总价可以控制，能支撑较大的单价，实现高利润；实现较快的销售速度，确保资金的快速回笼；市场情况分析结论回顾：1、新政下，90平米以下的一房、两房、紧凑三房受政策影响小，属于政策鼓励产品，依然较为畅销；2、新政下，中小户型的首置客户受政策鼓励，中小投资客户会出手小面积总价可控产品进行投资；3、本项目同期入市期间，竞争市场环境相对宽松；4、与主要竞争对手相比，本项目具备一定优势。客户属性客户客户需求客户特征产品关注点核心客户电子通讯类小企业主商住、办公、接待，40-70平米1-2房为主对本区域的依赖性较强，或者钟爱本区域。他们多与电子、IT业或者本区域类其他产业联系紧密。喜爱热闹和繁华生活者。户型的增值空间；房间的整体舒适感觉（包括通透性、户型朝向、客厅的尺度感、空间感等）核心客户商业、服务类生意人商住、仓储，40-70平米1-2房为主核心客户高级白领居住，60-90平米的2-3房为主核心客户贸易、物流类小白领居住，40平米单身公寓为主重要客户公务员类居住，80-120平米3-4房为主他们熟悉本区域并已习惯在本区域内居住、生活，不愿意离开。他们或者资产积累较多，或者月收入水平较高。学位对他们而言构成很大吸引力。重要客户投资客和其他投资，40-70平米1-2房为主本区域的高租金和充足的租客群是他们考虑的主要因素。学位也是他们考虑的重要因素。客户需求分析结论回顾：

30-50一房、60-90两房、紧凑三房为主力需求；少部分100-120舒居三房需求；户型设计上特别关注产品的增值空间及整体的舒适感觉。市场供应竞争分析中小户型市场未来竞争相对宽松，相对于主要竞争对手存在竞争优势。客户需求特征30-50一房、70-90两房、紧凑三房为主力需求；少部分100-120舒居三房需求。市场接受度分析40-60平米一房两房，60-90平米两房紧凑三房最为畅销，抗风险能力强，同时受客户追捧。从项目本体特征、市场供应竞争面、市场接受度和客户需求特征四个因素研究可知：30—50平米的一房以及70-90平米两房、紧凑三房为主力户型，其次辅助少部分以100-120平米的舒居三房。户型面积区间定位依据项目本体特性地块占地小，容积率高，资源有限，交通便利，小户型更能实现项目价值产品定位户型户均面积（㎡）面积（㎡）面积比户数户数比一房40-50378027%8436％二房60－70840060%12955％紧凑三房80－90182013%219％合计14000234以上面积不含赠送面积市场定位生活方式引领、代言城市、产品领先：城市中心精品豪宅的NO.1代言城市：华强北未来的代言，坐拥城市繁华，享受城市核心配套精品豪宅：身份的象征，保证项目的现金流NO.1:占位城市中心住宅第一位，树立新城市品牌形象定位新城市品质代言历久愈见非凡公元2012年见证华强北城市发展的代言精心雕琢，精工打造城市发展中崛起的精品建筑愈经历愈现非凡时尚的、潮流的、个性的居。繁华都市享凌驾都市繁华，安享生活的奢侈——谨呈：“懂生活”的都市新贵推荐案名(1)朗钜汇含义：1.项目代表年轻、时尚、潮流汇集于此；2.寓意一群时尚、潮流精英，来自全国乃至全世界各地，汇集于此，居住于此；3.项目代表朗钜集团多年精心打造，工作团队经过精心锤炼而打造的经典项目。推荐案名(2)朗钜中心含义：1.项目位于如此优越的地段，中心寓意：我是华强北，我是中心；我是福田，我是中心；2.延续深圳知名商务公寓系列：佳兆业中心、卓越世界中心等；其他案名：华强北1号、朗钜99、朗钜时代、朗钜锋尚、朗钜will……我们的客户最关注的是什么？——物业增值建议外立面—风格整体呈现现代简约明快的风格；设计现代，都市感与周边区域建立形象上的鲜明区分；整体外立面简洁的处理手法、材质的选择和色彩注重体现尊贵感。关键词：现代/品质感/色彩/线条/标志性细节处理：装饰构件的运用降低了立面的单调性；外立面—细节内阳台的大量运用，既满足客户对阳台的需求，又满足项目外立面个性、时尚、美观的打造；外立面—阳台架空层绿化架空层顶部包装架空层打造架空层顶利用木栅栏进行包装泛会所周边的架空层结合风情元素进行重点打造其他区域架空层作绿化处理园林—架空层园林架空层园林既成功隔离了商业对住宅部份的影响，也可作为住宅客户的休闲娱乐场所园林—屋顶园林商业顶设计园林，拓展园林绿化空间，打造中心区首个“空中绿色散步道”！还可以在建筑的屋顶上打造绿化，形成散步道、或晨跑径。结合屋顶绿化，打造“绿色空中廊”

“空中散步道”公共空间—入口入口处有醒目的项目案名，个性化设置，昭示性强，给路人留下深刻印象，也可成为区域特色建筑。入口处布置个性化装饰小品项目案名公寓的大堂不追求星级酒店的奢华和大面积，而更加注重便捷的功能实用，讲究简约完备和简单明快的居家及商务风格，提供给客户商务接待和休息空间。市场上典型的服务式公寓大堂的面积在200-300平米左右。公共空间—入户大堂大堂休息空间高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气细节装饰：艺术品温馨装饰，装点高雅氛围高品质电梯间——“细节决定成功”公共空间—电梯厅停车场项目停车指标：南地块车位数126个按照每个车位需要的平面空间40-45㎡，所需地下室面积为5040㎡-5670㎡，而南地块用地面积为3775.39㎡，因此需要设置两层地下室。地下车库的标识性强及艺术化装饰，凸显项目特性。止滑坡道物管服务星级服务参照香港先进物管模式，设立礼宾团队，24小时为业主提供专属礼宾服务；微笑贴心服务，让客户真正有宾至如归的感觉；总结——物业增值建议11.外立面风格色彩材质与细节322.园林架空层园林商业裙楼屋顶园林33.公共空间入口入户大堂电梯厅44.其他配套地下车库星级物管伍○商业定位方向项目基本情况区域商业分析区域商业业态研究商业定位方向强大的华强北！项目本体分析：华强北商圈、大体量、昭示性强、地铁口——本项目商业优势明显，依托区位优势，具备较大的可为空间

占地:13917m2

退红线后:10200m2容积率：6.32总建筑面积：88000平米住宅60000m2,商业28000m2，其中北地块21000m2，南地块7000m2建筑限高：<=100米建筑密度：60%华发路美食街华强路零售商业区域中航城零售商业区域华强东美食街华强西美食街电子市场区域

电子专业市场零售商业餐饮业态类别分类标准业态细分特征主要商家专业市场批发为主的品类集中的市场电子专业市场电子/通讯/数码类专业市场。赛格/华强/远望/赛博/明通等其它专业市场电子以外的专业市场，嘉年服装批发/钟表市场/富民服装批发市场零售商业零售为主的商场/店百货规模较大/品类较多茂业/天虹/曼哈/紫荆城等主题式商场针对于某一类消费群体的百货儿童世界/女人世界超市大卖场/生活超市沃尔玛/万佳等专业店零售为主的专业商品商店顺电/国美/苏宁等餐饮娱乐餐饮业/休闲娱乐业中西餐饮餐饮店小肥羊/湘鄂情/雨花/肯德基等休闲娱乐休闲娱乐场所优力锋/本色酒吧等华强北中大型商业总经营面积为99万平米，总商业店面数量125家。电子专业市场面积占53%，是华强北商圈主导业态。零售百货、餐饮娱乐两种业态面积近50%，其规模与特色也是促进商圈发展的重要力量。区域分析：紧贴“华强北”名片，站在巨人的肩膀上才能看得更高！——本项目应依托并充分放大华强北区域优势！商场基本概况主要业态层高核心优势租金状况新天虹成立于1985年，前身为华强北老天虹，规模20000平方米,共有400个停车位业态比例中服饰占38%，是最为主要的一块，零售类的超市也占到13%共4层，1层7米，2-4层5米天虹品牌优势以及规模效应———茂业2003年10月1日开业，经营面积80000多平方米经营1200个品牌商品，商场主要经营服装、皮具、金饰、珠宝、化妆品、儿童用品、家居用品等共10层，1层7米，2-4层5米品牌与规模1500-2000元/m2曼哈顿成立于95年5月，经营面积10000余平方米商场引进国内外100多个驰名品牌的男、女服装共4层地段与品牌400-1000元/m2紫荆城营业近10年，经营面积7000多平米以国外顶级服装产品为主共2层品牌和绝对高段的定位500-1200元/m2百货商场：品牌与规模主导，需要强大经营团队，形成市场进入壁垒。茂业百货一枝独大，其他百货市场已趋向低端化、边缘化，经营困难。

紫荆城许多店铺都是厂家在这里开店的，现在厂家也不好做了，而且许多外贸产品也在挤压我们的空间——紫荆城经营商户曼哈业态有点乱，而且说高端不也不高端，说档次不高也还可以，价格又比较高，导致经营一般，人气不够——曼哈经营商户业态分析主题商场与外贸市场：统一业态或主题化规划，全部只租不售。业态以服装、小百货类为主。女人世界开业时间：1995年11月营业面积：11000多平方米商场格局：共分五层，一层为珠宝饰品城；二楼为妇女儿童城；三层为时装精品城；四层为品牌女装、品牌男装、中老年装；五层为皮鞋、皮具、美容、美发等。只租不售一楼租金：约1000-1500元/平米.月NICO-女人世界名店开业时间：2004年3月营业面积：11000多平方米商业格局：1-4层，一楼为国际时尚名店，二楼为都会精品名店，三楼为潮流休闲名店，四楼为个性服饰只租不售，品牌运营一楼租金：约1000-1500元/平米.月开业时间：1999年7月营业面积：6000平方米只租不售一楼租金：1000-1500元/平/月业态分析电子市场：电子专业市场东扩（电子元器件往西、数码和通讯市场往东）以华强北路为中轴，华强广场、新亚洲二期等的入市，电子元器件向西部集中。明通、桑达、龙胜、高科德在华发北路的开业，数码通讯产品市场迅速汇集在华发北路，向东扩张态势明显。

本项目业态分析电子市场经营规模——正在做强做大，对外侵蚀零售商业领地2007年电子专业市场放量的原因：政府引导的市场行为2006年4月21日，深圳市人民政府印发了《深圳市商业网点规划(2006－2010)》的通知，规划中明确将华强北商圈升级为市级商圈。其功能定位为：重点发展百货店、专业店、专卖店等零售业态，提供消费类电子产品、家用电器、时装、化妆品、珠宝首饰、钟表等商品的零售服务，品类丰富的餐饮服务，以及电子元器件批发服务。市场定位：提供时尚实惠的中高档商品和服务。主要消费群体是中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商。业态分析项目名称面积区间（平米）租金范围华强广场条柜：1.2×0.4×1，铺位：5-6、9-20柜台：2000-5000元/月铺位：4000-10000元/月华强电子世界条柜：1.2×0.4×1，铺位：6-10、12-15柜台：1600-3000元/月铺位：7800-8000元/月赛格广场一期条柜：1.2×0.4×1，铺位：3×3、3×4、5×5柜台：1600-3500元/月铺位：4000-13500元/月佳和华强大厦条柜：1.2×0.4×1柜台：1000-3000元/月都会电子城条柜：1.2×0.4×1柜台：1500-2200元/月高科德通讯数码广场

条柜：1.2×0.4×1，铺位：4-6，房间：10-15柜台：1200-2500元/月铺位、房间：2500-7500元/月桑达电子通讯市场条柜：1.2×0.4×1，铺位：4-8，房间：10-20柜台：1400-25