惠州-商业市场调查报告

惠州商业市场调查报告深圳市皓谷地产营销策划有限公司惠州金洲广场项目组一、惠州成熟商业市场调查

二、同类新商业项目调研

二、成功案例借鉴报告结构惠州商业市场调查惠州商业市场类型｛集中商业

沿街商业

大型：10000㎡以上商业面积

中型：5000—10000㎡商业面积

小型：5000㎡以下商业面积。

目前，惠州的商业市场类型主要有两种形态，第一种形态是集中商业型，第二种是沿街商业型。主要为独立街铺及社区商业，面积较小。惠州商业操作模式

目前，惠州的商业市场经营模式主要有以下三种：三种商业模式直接销售只租不售，统一招商租售结合，以租带售惠城区商圈主要有：人人乐商圈、麦地商圈、演达路商圈、江北商圈，老城区较成熟，新区有待发展。演达路商圈人人乐商圈麦地商圈江北商圈商圈代表路段面积（m2）层高(m)售价（元/m2)租金（元/月·m2）经营状况人人乐商圈骡子湖路40-1203-5——80-120老街区，各类商业麦地商圈麦地东二路40-1006.82600065-80装饰、灯饰、饮食、药店、中介南三环路50-10061200050-70100%出售，部分在招租，生活用品、士多店为主演达路商圈惠淡路70-1203-5居民自有，均出租45-80100%出租，五金机电、维修、等洗车南山花园50-30061000030-40只开几家，小卖店、托运公司江北商圈文昌路40-803-58000-1800060-80餐饮、中介、洗衣、药店、面包店等惠城区商业销售状况区域项目商业类型推售面积销售率推售时间备注人人乐商圈港惠新天地集中商业约6.7万100%2007.5四五层未售数码街集中商业约1.5万95%2004三层未售世贸中心集中商业70%2007.2麦地商圈TCL翠园街铺约4600平米100%2005.10TCL嘉园街铺约300085%2007.5雍逸园街铺约1万100%2005.5都心地王集中商业90％2007.10三环汽车城集中商业60%2005.10东江明珠花园一期集中商业100%2006.5演达商圈美地花园城一期街铺约400025%（多数商铺抵押）2006.1启明苑街铺约4000100%2006.1江北商圈TCL雅园街铺约2300平米100%2006.10雅庭院街铺约1万100%2006.10碧水湾二期街铺约1万100%2006.10信合大厦集中商业约1万98%2006.1合生帝景湾小区内铺约1万90%2006.10大隆大厦一期集中商业约4500平米出租2006.5义乌小商品市场集中商业约15000100%2007.1惠城区典型集中商业销售总结目前市场上大型商业的销售基本上都采用了返租的形式大型商业的销售都采用了引进主力商家的形式，如引进沃尔玛、华润万家、吉之岛等大型商业的销售顶层商业都均未销售，天虹未售，沃尔玛四层五层未售，数码街三层未售，大型商业顶层的销售在市场上还没有足够的支撑销售时均划分为小面积销售，大部分的销售面积在100平米以下江北商圈惠州商业市场——江北商圈江北北区江北南区江北区已成为惠州地区的CBD，是规划中的重点发展区域，其商业主要分为南、北两区。江北南区：商务中心区，商业业态主要为商务服务。代表楼盘：江北丽日购物中心

中信城市广场江北北区：物流园区，紧靠惠州火车站。江北区域发展时间较短，尚未形成成熟商圈，推售商业以街铺为主商业类型项目名称地址价格商铺合生帝景湾江北文昌一路1号价格（18000左右）小区内商业街金裕.碧水湾二期江北文昌二路15号小区一楼8000-9200二楼3800（6套）（位置在小区大门侧，不临主干道）嘉合名苑江北文昌二路22号小区未开始卖，价格不详君华府.弘雅文化商场惠州大道与云山大道交汇处一楼（15000元/㎡）二楼（7600元/㎡）圆方.雅庭园江北云山东路18号12800现代华庭江北新旺路26号小区一楼14000二楼4000都市新兴花园江北28号小区三新工业区后未开始卖，价格不详集中商业狐狸城江北未售丽日购物广场江北16号小区一层18000双子星商业江北16号小区未售信合大厦江北惠州大道一楼：17000、二楼：10000、三楼：7000四楼：5000义乌小商品市场江北惠州大道一层14000-15000元/平方米，二层7000-8000元/平方米，四层4000元/平方米、三层整层购买价格不详大隆大厦一期江北云山东路2-4层，每层约1500平米，未售，租金40-60江北区商业情况江北一层商业销售状况较好，价格在12000-18000；二层商业难度较大，价格较低在3800-7600项目名称地址价格销售情况合生帝景湾江北文昌一路1号18000元/㎡左右交50000元定铺位，现已定完，未售，仅内部认购金裕.碧水湾二期江北文昌二路15号小区一楼8000-9200元/平米二楼3800元/平米（6套）（位置在小区大门侧，不临主干道）一楼（200-450平方）八九套，现在销售两套左右二楼（496-700平方）还未售出一期二楼还剩余一套800平方（对着百合家园）价格3800嘉和名苑江北文昌二路22号小区未开始卖，价格不详——君华府.弘雅文化商场惠州大道与云山大道交汇处一楼（15000元/㎡）二楼（7600元/㎡）60%圆方.雅庭园江北云山东路18号12800元/平米共16套，已售罄（之前认筹有61个）现代华庭江北新旺路26号小区一楼14000元/平米二楼4000元/平米一楼106间销售率50%左右二楼需整层购买，至少要买一半，尚未售出都市新兴花园江北28号小区三新工业区后未开始卖，价格不详——卢浮公馆江北一楼：11000元/平米40%江北区商业情况江北区集中商业销售模式及运作状况商业项目经营业态销售模式销售状况租金江北丽日购物广场一楼：鞋子、化妆品二楼：超市三楼：服装四楼：床上用品、餐饮10年返租，按售价的8%返还，一个季度返一次只售一楼，二三四楼均未售。面积：20-50平米一楼：18000一楼：10年总价8%反租二至四层自有物业金宝购物超市二层超市未销售未销售自有物业狐狸城二层商业业态主要为国际品牌服装未售未售——信合大厦共四层商业业态定位为电子城三年按８％回报率返租一楼：17000二楼：10000三楼：7000四楼：5000销售率100%第一年免租第二年租金6折第三年30元起义乌小商品批发市场共六层商业15000平米，开盘推出四层购买商铺一次性返还3年委托租赁金（按年回报率8%计）从总购铺款中扣除；一层14000-15000元/平米，二层7000-8000元/平方米，四层4000元/平方米三层整层购买价格不详销售率100%一层：86二层：56三层：36四层：25五层：25大隆大厦一期2-4层商业暂不售，出租出租率较差，仅出租了一楼的半层。二层：原70，现60三层：50四层：40江北区集中商业销售总结江北整个商业市场目前比较冷清，规模性的商业匮乏，主要的商家为丽日购物广场，丽日购物广场经营状况一般，狐狸城经营惨淡丽日购物广场只销售了一层，二至四层都作为发展商自有物业，狐狸城和金宝超市均未销售专业市场义乌小商品市场和信合大厦四层商业（电子市场）的销售情况良好，前提都是有返租08年江北区在即售商业情况项目位置商业类型推售面积推售时间中信城市时代云山东路市政府以东集中商业约1.6万08年中旬银星国际惠州大道北集中商业约1.5万08年中下旬德威大厦云山东路市政府以东集中商业约1万平米08年上半年帝景国际商务中心云山东路市政府以东集中商业约2万平米07年下半年卢浮公馆江北菊花一路5号小区2层商业约4800平米07年12月水云居江北云山南路2层商业约5050平米08年上半年大隆大厦一、二期云山东路市政府以西集中商业约1万平米08年下旬总计约80850平米08年江北区商业供应量将达到9万平米左右，以集中商业为主，主要分布在中心区附近人人乐商圈惠州商业市场——人人乐商圈人人乐商圈人人乐商圈是惠州市级商业中心该商圈位于花边岭与麦地路交汇处，属于城市核心区域；聚集了人人乐、天虹商场、海雅百货、国美、苏宁等大型商家；商圈内人气旺盛，吸引了整个惠州的消费者前来。商圈内主要以百货超市、数码产品为主。代表楼盘：

世贸中心裙楼、隆生商业广场、都心地王

服装街铺数码街：服装时代百货港澳城数码、电器苏宁电器海雅百货人人乐超市天虹商场港惠新天地（沃尔玛、MALL）国美电器万佳超市家居、汽车名家电女人世界三环装饰城汽车大世界餐饮、娱乐餐饮、日用百佳超市顺电电器人人乐商圈——惠州唯一市级商圈周边商业业态档次规模经营状况备注人人乐超市大型超市中约23000平米天虹商场中等超市、服饰中高约23000平米海雅百货中等超市、服饰中约30000平米万佳超市大型超市中高约20000平米时代百货服饰、中等超市中高近20000平米港惠新天地大型MALL（超市）高约100000平米——未开业数码街服饰、餐饮中高约20000平米女人世界服饰、化妆品中低约12000平米港澳城餐饮、娱乐、服饰低近8000平米国美电器家用电器中约6000平米苏宁电器家用电器中约6000平米名家电家用电器低约7000平米目前停业人人乐商业以中档中高档商业居多，业态以超市、服饰、电器为主，规模多在2-3万平米，经营状况较好。人人乐商圈——商业规划惠州市纯商业销售模式及运作状况商圈商业项目基本情况销售模式销售情况租金人人乐商圈人人乐共四层：一、二层：超市三、四层：服装——————世贸中心共七层一至五层：海雅百货六层：南国影城七层：圣庭名菜按投资回报率7%十年返租，租金每月返还一到六层销售：20-60平米一层：28000二层：15000三层：10000四层：9000五、六层：7000一层250-450元/平米天虹商场共六层：商业面积23000㎡——发展商自留，未销售一层300-500元/平米港惠新天地（沃尔玛）负一层到五层共六层商业，在二、三层引进主力商家沃尔玛负一层：精品店一层：商业步行街、品牌店二层：沃尔玛、精品、珠宝三层：沃尔玛、运动专柜四层:中华影院、飞驰溜冰场五层：餐饮业三年返租，第一、二年返回总价的15%，第三年返回剩余总价的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年总返租总价的23.5%，三年返租款全部冲抵首期款，首期付五成，则客户购买时首期只须付26.5%，前三年发展商统一经营，三年后客户开始收租金负一层到三层销售（其中沃尔玛未售）98%的面积在50平米以下四层五层未售负一层：22000一层：25000二层：18000三层：16000——数码街总占地约20400平方米，全长800米，总建筑面积20000平方米北区，一楼以知名的品牌女装、鞋帽、皮具、珠宝等为主，二楼以炫酷一族（潮流服饰）、饮食、童装、美容美发、玩具城等为主；南区，一楼以品牌男装、休闲装、鞋城、眼镜等为主，二楼以运动城（运动服装、鞋帽及运动器材）、连锁餐饮经营等为主，三楼以美食娱乐广场、电玩游乐场等为主。2006年9月开始销售，之前一直是发展商自己经营出租，未出售。三年返租，一楼按年投资回报率7.8%返还，二楼按年投资回报率7.2%返还，第一年一次性返还直接在首期款中扣除，第二、三年按月返还。出售一、二层，三层不售。共315个铺位36-141平米现二楼售罄，一楼一层：30000二层：15000一楼：150-220元/平米二楼：80-100元/平米演达商圈惠州商业市场——演达商圈演达商圈演达商圈是惠州唯一的专业市场商圈演达商圈内聚集了众多专业市场，以建材、家居为主；目前该商圈人气日益旺盛，市场呈良性发展势态；2007年沃尔玛的进驻，将给该商圈带来更加新生力量。代表楼盘：

三环装饰城商业形态租售情况业态三环装饰城卖2700-2800建材世纪联华-1层租金100元/平米生活家福特只租不售建材金海马只租不售家居百安居只租不售建材港惠新天地部分销售MALL演达商圈——集中型商业在商圈内销售较少，以整体租赁为主要运作模式；楼盘名称

销售价格（元/m2）

销售率世纪新天13800－21000

100%TCL翠园8000-14000100%美地花园城12000－14000余2铺石湖苑一层：12000一层只剩一个铺位，500m2海燕玉兰花园一层：12800现剩余1个铺位

卖16000演达商圈——街铺价格实现高，销售状况良好；楼盘名称商业形式

铺位划分(m2)

销售价格（元/m2）

销售率风华世家1－2层商业7840m2二层：1000m2之上才出售约7000二层未售

石湖苑1－4层商业2－4层：最小1000m22－4层：3000－40002-4层10%南翠花园1－2层商业二层：整层二层：整层卖——海燕玉兰花园C栋：1－5层共25个铺位D栋：1－4层共19个铺位80－416二层：6000三层：5000四层：4000五层：3000二层20%演达商圈——2层以上商铺价格实现价值小，销售状况不佳；惠州商业市场分析小结惠州的商业旺区还集中在人人乐等旧城片区，江北的商业还未形成气候惠州目前街铺销售情况良好，集中商业的销售都采用了引进主力商家的形式，同时划分为小面积销售，市场反映较好惠州目前大型商业的销售基本都采用销售低楼层，保留高楼层作为自有物业，保证最大限度的销售收入绝大部分的集中商业的销售模式都采用了返租的形式江北商业发展处于起步阶段，缺乏大型商业，大型商业的销售更未形成气候江北一层商业销售状况较好，二层商业难度较大同类项目情况一、汇悦新天地汇悦新天地位置:惠州市鹅岭南路45号开业时间:预计2016年10月份开业总建面:商业面积3万㎡，四层经营面积业态规划：负一层生活街市；一层品牌主力店；二层儿童百货；三层早教培训、儿童乐园装修情况:营销中心及样板铺已完成，商业外部装修内部未装修。销售情况：销售代理，目前只开放一楼临街商铺对外销售40年产权，均价约3万元/㎡租赁情况：内部招商，政策价格暂不对外项目分析：该项目定位及招商品牌清晰，但地理位置欠佳，实际可操作及后期经营难度大，招商与销售没有形成合理的衔接，销售不可观。二、方直广场方直广场（内部装修）方直广场位置:惠州惠城区环湖三路18号开业时间:8月份交铺，2015年12月24日开业规模:总建面12万平方米，商业面积5万㎡，三层经营面积项目类型：综合体，购物中心租金模式：纯租金，保底+流水倒扣，流水倒扣，其他业态规划：一层百货品牌店；二层家荣超市+儿童主场；三层环球影院+主力餐饮销售情况：商业部分只租不售租金：一楼单价130—180不等；二楼50—130不等；三楼根据品牌需求个谈。管理费：包括在租金内（35元/㎡/月）免租期：三个月免租不免管，装修期管理费5元/㎡租赁期限：三年一签，两押一租项目分析：该项目三、欢乐盒欢乐盒位置:惠州市淡水南门南路68号开业时间:预计今年年底开业规模:商业面积3万㎡项目类型：综合体租金模式：纯租金业态规划：儿童早教培训、儿童室内游乐园、育婴中心、母婴生活精品、潮流零售、休闲娱乐、主题酒店等销售情况：商业部分只租不售租金：接受登记项目分析：该项目位于淡水南门商圈，是有20余年积淀的王牌商圈，平均日人流近20万，能够迅速支撑商业发展和成才。但项目工程是一个非常大的问题。成功案例借鉴发展商：陆洲高科技企业集团公司代理商：深圳世方商业地产顾问有限公司位置：惠州江北惠州大道与望江路交汇处规模：总建面98739m2，其中商业面积38072m2开盘时间：2007.12.23推售套数：二期共1206间商铺，本次全部推出推售户型：9.67-40m2，1159间，占96.1%；40-60m2，43间，占3.6%；60-109.27m2，4间，占0.3%；均价：一层1.9万元/m2；二层1.3万元/m2；三层8500元/m2；四层5600元/m2；开盘销售率：51%（截至下午17：00，共销售616间，其中一层59间，二层70间三层209间，四层278间）目前销售率：1、2层商铺（销售率70％，20000元/m2）3层商铺（销售率100％，12000元/m2）4层商铺（销售率100％，5000元/m2）客户构成：约700人，以惠州本地客为主，少数深圳、广州客户成功商业借鉴——义乌小商品批发城2期义乌小商品批发城2期——商业定位五层四层三层二层一层副食品区和日杂百货区茶叶茶具区、酒店用品区文具玩具区、文化图书馆音响制品、童装婴儿装服装批发区、鞋批发区、箱包批发区餐饮休闲区、仓储办公区、上游产品展示厅粤东地区最大的小商品市场成功案例借鉴——港惠新天地港惠新天地地理位置惠州市演达路东（华阳大厦旁）项目规模总建筑面积约4万平米租售价格商铺4F以与中华影院，飞驰溜冰场签订合同；2F、3F：与沃尔玛签订合同户型面积主力铺位20㎡~35㎡销售情况开盘当天销售95%，经营业态-1F：精品店1F：商业步行街，品牌店2F：沃尔玛，精品，珠宝3F：沃尔玛，运动专柜4F：中华影院，飞驰溜冰场5F：食品一条街成功借鉴：1、借势营销，利用沃尔玛影响力提升自身商业价值；2、小面积商铺划分，总价赢得客户；港惠新天地——商业定位五层四层三层二层一层负一层家电、电玩中心、潮流前线、家居、网吧娱乐、休闲美食休闲餐饮、名店、国际品牌服饰、名品店中店、皮鞋皮具、化妆品、精品钟表、珠宝、名品服饰沃尔玛、淑女馆、饰品、美容SPA、时尚服饰、休闲餐饮沃尔玛、男仕休闲、运动时尚精品、休闲餐饮飞驰溜冰场、购书中心、音像、美食、日韩料理等中华影院、中式餐饮、健身会所、美食广场、大型商务酒楼惠州首家超大规模、一站式、体验型ShoppingMall

港惠新天地——商业户型配比商业面积套数7-4445966、852186-36432183-22222商业负一层466套商业面积套数7-5537560-954139-2703356-488421161商业一层387套商业面积套数7-3115152-6022601570-7873商业二层157套商业面积套数7-381486112321569-7233商业三层153套50平米以下的商业铺位比例占到98%港惠新天地营销分析——商业销售模式三年反租，第一、二年返回总价的15%，第三年返回剩余总价的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年总反租总价的23.5%，三年反租款全部冲抵首期款，首期付五成，则客户购买时首期只须付26.5%，前三年发展商统一经营，三年后客户开始收租金小面积划分三年反租负一层到三层的商业基本都划分为50平米以下销售，降低投资商业门槛，四层、五层现未销售统一招商前三年由发展商统一招商经营，发展商目前有专门的招商部，增强客户信心，预计2007年国庆商业开业港惠新天地——营销成果产品类型开盘日销售率成交均价-1层至3层商业1月6日开盘日销售95%以上现已全部售罄-1层130001层270002层180003层16000商业开盘日销售率均在95%以上，且现场销售火爆，到场人数上千人，商业成交客户中深圳客户占到90%以上成功案例借鉴——数码步行街数码街地理位置惠州市惠城区横江三路与横江四路之间项目规模总建筑面积约1.5万平米租售价格商铺10年返租，销售价格2.4万元/㎡，租金一层140元/㎡，另管理费25元/㎡，二层80元/㎡，无管理费户型面积主力铺位30㎡~50㎡销售情况开业1年，现场商铺进驻率85%以上经营业态快餐、咖啡厅、酒吧、茶艺馆、品牌服饰、书店文具、网吧、家电城、电脑及配件、美食街、化妆品、名表、眼镜、珠宝首饰、美容美发、床上用品、陶瓷器皿建筑形态采用经典欧陆式长廊建筑风格，外围设计了环绕的东南亚热带风情园林，并配备了三个艺术休闲广场，设计新颖、建筑独特的大型购物中心，由开发商与商业经营管理公司共同运作成功借鉴：1、良好的经营，及带租约的商业销售，提升了其商业价值；2、临街面