惠东市场报告综述

惠东市场报告信鸿地产营销管理中心2016年2月25日2市场介绍惠东市场惠州市场宏观一二级市场介绍惠州的宏观市场目录成交状况项目简介三千亿时代盛启

惠州向心力增强4爬三进二：2014年惠州GDP完成3000.73亿元，增长10%，顺利完成惠州“争取进入珠三角第二梯队”第一阶段目标，同时也宣布惠州经济三千亿时代的来临实现进入第二梯队时间进度表

2015年是中国全面深化改革的关键之年，是“十二五”规划收官和“十三五规划”纲要编制之年，惠州坚定“一个核心目标”，编制好惠州“十三五规划”，即以更好质量更高水平进入珠三角第二梯队目标。进入第二梯队时间表（单位：亿元）惠州进入珠三角第二梯队分两个阶段目标，在2014年已实现第一阶段目标全市GDP达到3000亿元，第二阶段是到2017年，全市GDP达到5000亿元，2015年前三季度，惠州全市GDP达2284.2亿元，增长8.8%，增幅排名全省和珠三角第二位。提出“尽快进入珠三角第二梯队”2013.22013.7出台并实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》20142014年，地区生产总值突破3000亿元20172017年，地区生产总值突破5000亿元20152015年，编制“十三五规划”轻轨时代启幕

助力惠州起飞6惠州城轨时代开启：惠州真正进入城轨时代，走进低碳生态规划，实现一小时经济生活圈。立体交通体系格局的完善，将助力惠州以更好质量更高水平进入珠三角第二梯队。莞惠城轨莞惠城轨惠州段共有7个站点，莞惠城轨还将与佛莞城轨相连，从惠州可乘城轨直通广州南站，未来惠州和广州将进入“一小时城市圈”。深惠城轨连接惠州和深圳的城际轨道，计划于2020年前建成并投入使用。深惠城轨分东西两线建设：西线方案（经镇隆）、东线方案（经惠阳）。惠阳惠东城轨惠阳至惠东城际是广汕铁路和惠城惠阳城轨间的联络线路，主要承担惠阳、大亚湾与惠东间的城际客流。莞惠城轨惠城段站点辐射楼盘情况交通配套陆续落地

区位优势再凸显8惠州四大高铁规划：高铁线路基本形成“三横一纵”的布局，高铁一站地方一城，推进城市经济发展，打通楼市发展任督二脉。仲恺区四大高铁惠州段各站点9惠州高速公路建设：“七横五纵一联”高速公路网格局，需打造总里程1058公里的高速公路网络，增加惠州与周边地区的经济辐射力，目前工程完成587公里主干路网，进程过半，而海湾大桥和惠大高速通车再次将惠州城市交通布局推向新领域。环大亚湾规划落地

板块概念遭热炒11环大亚湾新区区域一体化：以大项目带动区域大发展，三大起步区建设加速进行，到2017年三大起步区见雏形。环大亚湾区环大亚湾新区充分整合新区内各县区（惠阳、大亚湾、惠东）资源；加强招商资源对接共享和产业联动发展，充分发挥大亚湾石化区炼化一体化项目的带动作用，推动项目集聚发展。同时，新区的发展，必然是在全市整体发展的基础上展翅，南站新城起步区和稔山滨海新城起步区的发展，必然辐射周边区域的发展，如旅游景点和交通配套的建设。12惠州迈入“航空时代”：位于惠阳平潭的惠州机场2015年2月恢复民航，复航后即将引入航空物流，发展空港经济，这也是惠州机场复航的主要动力。目前积极推进惠州市空港经济产业园的规划建设及周边商贸服务设施建设。空港经济区机场所在地平潭镇处惠城、惠阳、惠东三个区县交界地带，形成一个“金三角”区域，政府围绕机场发展空港经济区，划出3000亩地打造航空产业园，作为整个航空港的核心区。空港经济区融合了现代服务业和先进制造业，推进惠州市空港经济产业园的建设，同时带动三个区县的经济发展。2015年，房地产市场进入了发展新常态，利好政策频繁出台，推动楼市回暖，而土地作为房地产企业赖以生存发展的资本，惠州土地市场却以一份平庸的成绩单收官。楼市的回暖未能让土地升温，惠州整体土地市场走势处于低迷状态。土地市场的遇冷，一方面在于市场信心不足，开发商拿地投资谨慎，另一方面是受政府对土地供应量的控制以及推地政策调整的影响。尽管土地成交规模呈逐渐下滑态势，市场中依然存在新的看点。目前，房企整体经营策略依然保持谨慎，但随着销售形势好转，政府推地节奏也会加快，房企对拿地热情也会逐渐升温，土地市场将逐步企稳回升。

惠州土地市场2015年惠州挂牌经营性土地面积合计约446.15万，同比下降1%，其中惠东县81.36万，占总量的18%！土地市场供应（年度）2015年惠州挂牌经营性土地共计190宗，同比下降42%，其中惠东县供应23宗，占总量的12%。惠州市各区县经营性土地挂牌宗数（单位：宗）惠州市各区县经营性土地挂牌面积（单位：万㎡）2015年惠州经营性用地平均挂牌地价（地面）为1740元/㎡，其中惠东县面地价为1123元/㎡。土地市场供应（年度）2015年惠州经营性用地挂牌总金额77.62亿元，同比下降12%；其中惠东县为10.55亿，所占比例为13.6%。惠州市各区县经营性土地挂牌金额（单位：亿元）惠州市各区县经营性土地挂牌土地平均地面地价（单位：元/㎡）土地市场成交（年度）2015年惠州市经营性用地成交，惠东成交20宗。2015年惠州经营性用地成交面积看，最大成交面积为惠东县132.75万平米，占总比例27%惠州各区县经营性土地交易宗数（单位：宗）惠州各区县经营性土地交易面积（单位：万㎡）土地市场成交（年度）2015年惠州市经营性用地成交金额，惠东县成交10.27亿，占总金额的20%。各区县地价受供地结构及区域规划影响，地面价出现差异，惠东平均地面地价为1307元/㎡惠州各区县经营性土地交易平均地面地价（单位：元/㎡）惠州各区县经营性土地交易金额（单位：亿元）18惠州二级市场存量2015年12月份惠州市存量面积达1594万㎡，环比下降5.12%，存量压力明显缓解，同时吸纳能力的不断提高，本月市场去化周期14个月，相比上月收窄2个月，呈现逐月收窄的趋势。惠州市每月一手住宅存量面积走势图（单位：万㎡）惠东280.99万㎡，环比下降1.96%。19惠州市成交（年度）2015年全市住宅成交1119.91万㎡，同比上升41.21%，政策暖风频吹，楼市春暖花开，在严供促需之下，供求比明显回调，达到0.8，短期供求矛盾有所缓和，逆转历年供过于求的严峻局面。惠州市历年成交面积走势图（单位：万㎡）惠州市历年成交均价走势图（单位：元/㎡）2015年全年成交均价6372元/㎡，环比上升7.09%，从价格走势上看，房价呈现逐年稳增长的态势，涨幅呈现扩大化趋势。20惠东简介

惠东县位于广东省东南沿海的大亚湾、红海湾畔，紧靠香港和深圳特区，历来是粤东交通枢纽和主要商品集散地，享有“岭东重郡”之誉。总面积陆地总面积3535.17平方公里，海岸线171.8公里。常住人口约120万人，户籍人口83.9万人，有惠东籍华侨和港澳台同胞18万人。目前惠东已形成了以港口、高速公路为主题的立体交通网络，为货物集散提供了优越条件。

21惠东产业状况四大功能区沿江各镇：产业转移功能区大亚湾东岸：旅游观光功能区红海湾西岸：临港工业功能区山区四镇：农业生态功能区五大基地珠三角产业转移基地珠三角产清洁能源基地珠三角绿色食生产供应基地珠三角滨海旅游悠闲基地中国女鞋生产基地222015年惠东住宅供应达136.59万㎡，同比上升45.38%，成交面积达141.67万平米，同比上涨13.68%，随着销售面的回暖，供应量也有较大幅度的上涨。全年供求比为0.96，供求比趋于平衡。惠东县成交（年度）2015年惠东住宅成交16846套，相比2014年的14658套，同比上升14.9%，均价为7416元/㎡，同比上升11.13%，价格走势稳步上扬，主要得益于滨海线项目价格的走高。惠东县历年成交均价走势图（单位：元/㎡）惠东县历年供应成交走势图（单位：万㎡）23随着广惠延长线巽寮路段正式修成和海湾大桥的通车，交通及规划利好逐步增强，价值洼地增长价值将不断凸显。随着惠东海滨线一线海景土地开发逐渐减少，二线海景产品的销售逐渐占主力，海景资源的占有程度弱化导致价格的下调。利弊惠东房价分化25拥有海景资源区域，以投资为主的度假区：巽寮湾、平海、港口稔山均价8000-16000不等，房价分化缺乏海景资源区域，以自住为主的刚需项目：平山镇，均价4500海景资源区域个盘分析巽寮湾区域项目28物业类型公寓+洋房+别墅装修状况精装物业地址惠东亚婆角旅游度假区开发商惠东碧桂园房地产开发有限公司主力户型洋房：90－140平米占地面积144万㎡建筑面积159.66万㎡容积率1.10绿化率30%产权年限制70年产品价格均价8800碧桂园十里银滩碧桂园集团在巽寮湾打造的首个五星级滨海度假项目，将建造成集商住、休闲旅游于一体的大型综合旅游度假项目。29物业类型洋房+公寓装修状况精装物业地址惠东巽寮湾中区天后宫商业街旁开发商金融街惠州置业有限公司主力户型洋房：48、78平米占地面积2400万㎡建筑面积3000万㎡容积率0.8绿化率75%住宅总货量7670套产品价格均价8000金融街巽寮湾拥有便捷交通网络，集喜来登酒店为代表的国际五星级酒店群、会议中心、游艇俱乐部等高端配套。滨海度假豪盘海天一色。30物业类型洋房+公寓+别墅装修状况精装物业地址惠东巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段开发商中航地产股份有限公司主力户型洋房：49－90平米别墅：180-350平米占地面积373.3万㎡建筑面积55.9万㎡容积率1.2绿化率36%住宅总货量5886套产品价格洋房公寓：14000别墅：500-1600万一套中航元屿一个占地面积为5600亩，拥有山林湖海岛资源的纯度假滨海旅游胜地，旨在打造岛岸度假新模式。港口管委会区域项目32物业类型洋房+公寓装修状况精装物业地址惠东港口双月湾滨海度假区开发商惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司投资开发主力户型洋房：42-100平占地面积6万㎡建筑面积22万㎡容积率3.0绿化率30%住宅总货量2213套产品价格均价15000享海1777精心打造7S度假体系，其中包含享海皇冠假日酒店、享海七星级酒店式物业服务、享海国际海上运动俱乐部、享海国际飞行俱乐部、享海国际艺术中心、享海国际美食荟、享海国际生态农场等。户型设计做到100%户户海景。平海区域项目34物业类型公寓+洋房+别墅装修状况精装物业地址惠东平海镇双月湾旅游度假区开发商惠州市利万房地产开发有限公司主力户型洋房：84－96平米别墅：300-450平米占地面积75万㎡建筑面积111万㎡容积率1.48绿化率30%住宅总货量10000套产品价格均价9000-13000万科双月湾打造成珠三角双海湾家庭旅游度假胜地，成为集居住、休闲、购物、运动、娱乐、自然探险及海滩假日于一体的大型高端生活区域。稔山区域项目36物业类型洋房+别墅装修状况精装修物业地址惠东东部巽寮湾区的稔山镇范和湾跨海大桥旁开发商惠州富茂房地产开发有限公司主力户型洋房：42－102平米别墅：169-240平米占地面积466.9万㎡建筑面积530万㎡容积率1.00绿化率45%住宅总货量1000套产品价格洋房9300元/平米左右别墅14000元/平米左右富力湾惠州富力湾是一个集滨海度假休闲为主要特色的超大型综合项目，具有标志性、海滨特色的超五星级酒店，主题购物中心，高端会所，尊贵游艇会，国际会议中心，社区教育机构及综合性医疗机构等。37物业类型洋房+别墅装修状况精装修物业地址惠东稔山镇亚婆角旅游度假区开发商惠东兴江城建有限公司主力户型洋房：50-120平方米别墅：230-320平方米占地面积133万㎡建筑面积56.7万㎡容积率0.89绿化率45%住宅总货量4475套产品价格均价12000合正东部湾总占地约2000亩，一期建筑面积约11万平方米，涵盖双拼、独栋及联排别墅，以及高层公寓及洋房；户户南向海景，实现自然景观与人文环境的完美融合。惠东平山市场个盘分析39物业类型洋房+别墅装修状况毛坯物业地址惠东平山镇黄排河南开发商惠州市鸿都实业发展有限公司主力户型洋房：84－96平米别墅：300-450平米占地面积7.9万㎡建筑面积17.74万㎡容积率0.92绿化率35.1%住宅总货量857套产品价格洋房4800元/平米左右洋房10000元/平米左右中通水岸充分利用黄排河资源优势，注重外部空间域内部社区的融合，以环状的景观步道为骨架，围绕中心水景，南高北低的空间布局有利于小区的日照采光和自然通风，合理进行东南季风的通风组织，改善小区的气候循环。40物业类型洋房装修状况毛坯物业地址惠东平山街道新客运总站往环城南路东行200米开发商惠东县亨柏地产有限公司主力户型洋房：90－270平米占地面积9.5万㎡建筑面积48.3万㎡容积率4.08绿化率34%住宅总货量2495套产品价格洋房4500元/平米左右亨柏*凯旋华府交通便利；南靠寨场山森林公园，环抱于万亩森林植被当中。周边的居住氛围渐趋成熟，规划利好，沿着惠东大道可达老城区、华侨城区。实现高质量居住环境、高品质教育、高标准商业配套的宜居生活。41物业类型洋房+别墅装修状况毛坯物业地址惠东卫民路（南湖公园南门旁）开发商惠州市富森房地产有限公司主力户型139－229平米四至五房占地面积2.9万㎡建筑面积11万㎡容积率3.0绿化率30%住宅总货量417套产品价格洋房5600元/平米左右富森·公园壹号采用东南亚建筑风格建筑，在规划中以南湖公园环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了由南而北逐渐增高的三级阶梯式平面布局，居住舒适度，园林景观、南湖公园景观尽收眼里，独享大自然气息。42物业类型洋房装修状况毛坯物业地址惠东平山华侨城惠东文化中心旁开发商惠州市鑫宝基投资有限公司主力户型132－242平米四至五房占地面积5.9万㎡建筑面积25万㎡容积率3.5绿化率35.1%住宅总货量1312套产品价格洋房6000元/平米左右侨城水岸侨城水岸楼体外立面为欧陆风格，园林景观引入水系景观，是惠东首个欧式水系园林；也是惠东首个智能居住社区。43物业类型洋房装修状况毛坯物业地址惠东城南新区新平大道与环城南路交汇处北侧开发商惠东金麒麟企业有限公司主力户型洋房：100－180平米占地面积16.7万㎡建筑面积58.7万㎡容积率3.0绿化率36%住宅总货量3376套产品价格洋房4600元/平米嘉旺城拥建筑面积50000平方米皇室园景、前庭后院的风情洋房城邦、时尚的河岸风情商业街，将为惠东人民带来品质生活体验,嘉旺城配套国际双语幼儿园、英式管家物业服务，满足业主一站式的无忧生活。44物业类型洋房装修状况毛坯