天津北塘地区城市设计导则(新版)

北塘地区城市设计导则TheUrbanDesignGuidelineforBeitang

District.Tianjin

导则目录：01城市设计02整体建筑风格设计导则03

酒店区设计导则04小镇区设计导则05

企业总部及住宅区设计导则06

综合旅游服务区设计导则07

还迁区设计导则08

会议中心设计导则01城市设计城市设计总平面

起步区城市设计模型城市设计总平面02整体建筑风格设计导则

北塘TBD开发的建筑特色北塘功能分区

北塘分区整体风格北塘区位图北塘片区生态城于家堡按照市委市政府构筑“高端产业、自主创新、生态宜居”三个高地，打好滨海攻坚战的总体部署北塘与生态城共同构筑滨海新区北部生态宜居高地北塘开发的建筑特色北塘TBD于家堡CBD北塘—

低层高密度生态城—高层低密度于家堡—高层高密度功能定位

滨海新区国际会议中心

中小企业总部基地国际旅游园地生态人文宜居小镇以会议中心、接待中心及酒店配套区组成的：1.国际会议产业区2.北塘小镇区3.中小企业总部及其配套区4.特色旅游区5.生态住宅区功能分区整体风格效果兼具生态化、人性化、地方化及国际化特征的，宜商、宜游、宜居的滨海小镇低层高密度街区彰显人性化尺度生态与人文交融魅力小镇东小镇，南都市，北绿园小镇都市绿园小镇绿园都市北塘双垒海天东胜宁沽樵影整体风格—风格分区中低密度低密度中密度高密度国际地标“和谐地球村”在北区追求自然与人文情境友好交融形塑建筑群落与地域景观和谐统一彰显历史传承与未来愿景结合的在南区汲取人性化历史城区的精髓打造活力、浪漫、富有质感的“和谐人性城区”整体风格—运用当代简约新中式风格总体为西高东低小趋势南高北低不大于15M15～35M25～50M40～60M60～100M高度控制以砖为主材，三合土，木材点缀。整体风格—建筑材料统一中有变化变化中有统一按风格分区，设定不同的色彩基调各分区之间色彩平缓过渡小镇企业总部会议区色相明度彩度BP

低明度（2.7–3.9）低彩度（1.0–3.0）色相明度彩度R

中等明度（4.0–5.8）中等彩度（1.0–9.8）色相明度彩度RP

中等明度（4.0–5.8）中等彩度（1.0–9.8）整体风格—建筑色彩酒店及酒店公寓区城市设计导则强制性导则是区内规划设计必须遵行且不可变更的强制性要求。共七项：■用地性质及强度规定■滨水公园要求■地块周边分隔绿带要求■商业设置要求■建筑布局要求■建筑量体要求共一项：■建筑色彩及肌理的设计要求原则性导则是区内规划设计应该遵行的原则性要求。开发的构想在符合详细规划的意图与本规定的原则的情况下、与相邻地区规划不产生矛盾与冲突、且能形成更佳的公共利益时，可以对导则内具体的要求进行适度的调整。强制性导则一用地性质及强度规定地块编号用地性质代码用地性质用地面积(㎡）容积率建筑密度(%)建筑限高（m）绿化率(%)03-10C8公寓用地1273051.535604003-11C8公寓用地1064331.535604003-12C8公寓用地1139121.535604003-13C8公寓用地1071061.535604003-14C8公寓用地470591.535604003-16C2商业金融业用地789210.530324003-17C2商业金融业用地713980.530324003-18C2商业金融业用地855320.530324003-19C2商业金融业用地918280.5303240各开发街廓内的土地使用性质及强度应符合下表规定：强制性导则二滨水公园要求1.各地块均应沿水岸设置对公众开放的滨水公园用地，滨水公园宽度不得小于30米。2.滨水公园的水岸设计应符合附图（X）剖面所示的设计原则。3.滨水公园内应设置5米宽的连续景观步道，各地块内滨水景观步道的中心起始点如图所示，中心起始点如有变更，必须征得相邻地块的同意，一致进行调整变更。4.任何酒店的建筑及私有设施，不得破坏滨水公园的连续性与公共性。1.酒店区相邻地块间设置宽度不小于50米的分隔林带。

2.酒店地块相邻地界与水岸交界处应设置宽度不小于80米（各地块内宽度不小于40米）、面积不小于4000平方米（各地块内面积不小于2000平方米）的景观林区，使各具特色的酒店能在滨水公园的视景中保持和谐的视觉效果。3.为创造酒店区行车道路的良好景观效果，沿酒店地址道路两侧设置分隔林带，宽度不小于20米。4.公寓区各开发地块沿分隔支路红线设置分隔林带，宽度不小于15米。5.分隔林带内不得设置停车场、道路及任何非景观园林建筑。强制性导则三地块周边分隔绿带要求强制性导则四商业设置要求1.地址道路西侧街墙应设置林荫休闲购物步道。

2.地址道路西侧地面层建筑设计应保留设置商业、零售及社区服务的可能性。林荫休闲购物步道断面示意西东1.酒店建筑□应自水岸线退缩设置，退缩距离不小于30米；□应自地址道路红线退缩设置，退缩距离不小于20米；□应自用地分界线退缩设置退缩距离不小于25米。2.公寓建筑□应自分隔支路道路红线退缩设置，退缩距离不小于15米；□自其他道路红线及用地界线退缩退缩距离依据国家及天津市相关规定。强制性导则五建筑布局要求1.酒店区酒店区内临水建筑不超过三层（15米），建筑高度应随离水岸距离的增加而增加，最高的建筑不应超过30米。2.公寓区□临街界面：公寓区内临地址道一侧建筑高度不宜超过20米；□其他地区：公寓建筑以4～5层建筑为基底，基底建筑高度不宜超过15米；地区内可适当安插点式高层，高层建筑应形成变化有致的天际线，最高建筑高度不得超过60米。强制性导则六建筑量体要求原则性导则建筑色彩及肌理的设计要求酒店区可以让有较大设计弹性酒店式公寓应由红砖及绿墙共组形成界面肌理04小镇区设计导则小镇城市设计总平面各街区特色设计导则商业运营老镇整体设计导则各开发街廓内的土地使用性质及强度应符合下表规定：地块编号用地性质代码用地性质用地面积(㎡）容积率建筑密度(%)建筑限高（m）绿化率(%)04-02C2商业金融业用地574240.530244004-04C2商业金融业用地1077620.630324004-05C8公寓用地231550.635243004-06C8公寓用地198490.635243004-07C8公寓用地297250.635243004-08C8公寓用地53790.635243004-09C8公寓用地135930.635243004-10C8公寓用地499700.635243004-11C8公寓用地261990.635243004-12C2商业金融业用地151200.630244004-13C2商业金融业用地53200.630244004-14C2商业金融业用地75290.630244004-15C2商业金融业用地119340.630244004-16C2商业金融业用地187470.630244004-17C2商业金融业用地40050.630244004-18C2商业金融业用地79930.630244004-19C2商业金融业用地133530.630244004-20C2商业金融业用地119520.6302440用地性质及强度规定

小镇城市设计总平面历史街区A炮台营B文化苑C凤凰街D官府E书苑ABCDE

各街区特色设计导则炮台营：依据可以收集的考证史料，尽量复原炮台的空间格局及历史记忆。北塘炮台兵营史料北塘炮台史料北塘炮台现存遗址北塘炮台兵营复原模型北塘炮台兵营复原模型北塘炮台营复原平面图

各街区特色设计导则文化苑：集中原散落分布的北塘八庙（奶奶庙，老爷庙，真武庙，小神庙，三官庙，财神庙，土地庙，西头庙），构成集中式文化苑。其设计要符合古制的庙宇修建法则；同时，要体现小镇庙宇精神，及适当体现传统滨海营造材料及工法。

各街区特色设计导则凤凰街：在街口恢复历史北塘老街记忆，保护现状街道树木。北塘凤凰街现状照片北塘凤凰街史料北塘凤凰街复原设计意向北塘凤凰街入口断面设计意向

各街区特色设计导则官府：依据可以收集的考证史料，尽量复原三官庙的空间格局及历史记忆。李学韩绘制

北塘三官庙复原设计意向

各街区特色设计导则

各街区特色设计导则书苑：设计应体现清末明初时期兼具中西风时代感的建筑意向。大院F核心区传统大院G外围大院FG

各街区特色设计导则G

各街区特色设计导则核心区传统大院：仿明清时期北方传统大院，开发为产权式酒店，度假屋或会所

各街区特色设计导则外围大院：大院外应形似北方传统胡同空间大院内应神似院落空间结构

各街区特色设计导则酒店区：建筑设计必须体现城墙的历史记忆，尺度上必须与小镇融为一体，建筑不超过4层楼。同时，要体现城门，灯塔意向。城墙酒店设计意向形体及空间设计意向商业配置

商业运营

商业运营整体化的商业运营一.整体经营，所有经营单元不得分割出售。二.针对不同市场对象及主题，设置五个主题明显的商业坊。炮台营（年轻营地）凤凰街（旅游服务精品购物）文化街（文化产品会馆）渔家坊（海鲜餐饮）漕运坊（大江南北美食）炮台营凤凰街文化街渔家坊漕运坊炮台营年轻营地

商业运营酒店区国际青年营高级套房观光塔环幕影院音乐广场大型室内娱乐中心特色餐饮室外舞台综合商业综合商业凤凰街大众餐饮，旅游服务，全方位购物。

商业运营文化街展示北塘文化，民俗艺术，以及北塘书苑历史。

商业运营

渔家坊海鲜餐饮，渔文化商业。

商业运营

漕运坊南北及国际餐饮，漕运文化商业。

商业运营

小镇建筑基调城市肌理采明清时期北方院落空间结构（如乔家大院，石家大院）建筑材料公共空间中可感知的部分以青砖为主，并以时段性可更换的街道饰物，植栽来增加小镇空间色彩的丰富感。私密空间中可感知的材料应可以体现愉悦的温暖感。

小镇整体设计导则

小镇整体设计导则小镇建筑高度古建高度复原区（炮台，庙宇，名人故居）：其高度不做具体限制，应考证相关史料，制定相应建筑形制。酒店区原则上不超过4层楼高度。其余建筑原则上不得超过2层楼高度，局部可视情况突出，但不得与古建复原区相冲突。街巷2层楼院落街巷街巷院落古建复原区不超过四层楼不超过二层楼

小镇整体设计导则车行系统老镇内主车行系统要能服务于区内绝大部分开发街廓。各街廓地下停车系统开发不得小于地下停车最小单元。主要公共停车场分别设于酒店区与炮台营。05企业总部及住宅区设计导则

强制性导则是区内规划设计必须遵行且不可变更的强制性要求。共五项：■用地性质及强度规定■商业布局规定■建筑街墙及退缩要求

■人行道宽度及设计要求■公共工程管线布设要求共十项：■最小开发单元要求■建筑高度限制■沿街建筑模距要求■沿街透绿院落设置要求■建筑类型布局原则■开敞空间布局原则■建筑材料、色彩运用原则■建筑立面设计原则■建筑天际线设计原则、■建筑屋顶设计原则原则性导则是区内规划设计应该遵行的原则性要求。开发的构想在符合详细规划的意图与本规定的原则的情况下、与相邻地区规划不产生矛盾与冲突、且能形成更佳的公共利益时，可以对导则内具体的要求进行适度的调整。企业总部基地城市设计导则1.各开发街廓内允许设置的建筑使用类别如下：

1）办公使用。

2）配套公寓使用：为确保街区日夜保持活力，避免夜间空城现象，各个街廓均应设置适度的公寓使用，公寓建筑面积不得超过街廓容许建筑面积的三分之一。

3）配套餐饮及零售商业服务使用：为提供一定的商业及生活服务设施，允许餐饮及零业使用，其建筑面积不得超过街廓允面积的10%。（商业配置位置详见强制性导则三之规定）用地性质及强度控制导则强制性导则一用地性质控制及强度规定强制性导则一用地性质控制及强度控制导则2.各开发街廓内的土地使用强度应符合下列的规定：用地性质及强度控制导则地块编号用地性质编号用地性质用地面积(㎡）容积率建筑密度(%)建筑限高（m）绿化率(%)02-05C2商业金融业用地355431.560242002-07C2商业金融业用地344281.560242002-09C2商业金融业用地234931.560242002-10C2商业金融业用地234861.560242002-12C2商业金融业用地196511.560242002-15C2商业金融业用地196211.560242002-17C2商业金融业用地230241.560242002-18C2商业金融业用地229711.560242002-20C2商业金融业用地230481.560242002-21C2商业金融业用地229711.560242002-23C2商业金融业用地197211.560242002-27C2商业金融业用地196211.560242002-29C2商业金融业用地224121.560322002-30C2商业金融业用地164421.5603220强制性导则二商业布局规定1.为确保街区服务的提供及提升街区的活力并结合公交路线的配置，沿洞庭路两侧及公园周边的建筑必须在地面层提供设置商业之可能性。2.为确保次干道一的交通性干道功能，次干道一沿街不得设置沿街商业。次干道一洞庭路支路九北塘大街次干道二为确保新区公共空间的完整性，及商业街道必须具备的商业连续性，街廓中各类型建筑应遵照“建筑街墙及退缩要求”中指定的各种坐落要求线配置建筑。各种坐落要求线包括：A类指定街面线：沿洞庭路两侧、公园周边地区及北塘大街南侧，建筑街墙面座落在A类建筑指定街面线之位置上，建筑贴线率应达80%

以上，形成连续性的街面。

B类指定街面线：沿东西向街道两侧布置锯齿状建筑，形成富有韵律的街面；建筑街墙面应座落在B类建筑指定街面线上，建筑贴线率应达50%以上。

建筑退缩线：建筑街墙不得超出此线。强制性导则三建筑街墙及退缩要求强制性导则四机动车出入口管制为确保干道交通顺畅左图所示路段禁止开设机动车出入口。强制性导则五人行道宽度及设计要求B红线宽16米A红线宽12米C红线宽20米A-红线宽12米B-红线宽16米C-红线宽20米1.为保障道路全线公共人行道至少保有3米的宽度，本区域内须遵照如图所示设置公共人行道宽度；人行道边缘线详见下图之规定。2.地块红线内人行道设计必须采用公共人行道设计的材质、铺面形式及街道家居设置要求。3.人行道边缘线与建筑街墙面之间允许设置的人造物如下：

□门柱、楼梯、地面层露台及不高于人行道1.5米园墙；□不宽于3米的入口雨遮；□不宽于2米并不突出建筑墙面60厘米的凸窗及花台。AACAABB强制性导则六公共工程管线布设要求区内支路九、支路十一两侧道路红线与建筑座落线之间的5米宽区域须保证公共市政管线的设置与维护。规划电信管道

规划中水管道

B-支路九规划通信管道

规划通信管道

规划中水管道

c支路十一c支路十一B支路九BC原则性导则一最小开发单元要求为保障经济的停车模距，并结合街廓宽度，最小开发单元应大于40米×60米。40×60米应对地下停车示意图原则性导则二建筑高度限制1.为了确保建筑应该享有的日光权及天际线的丰富性，区内的建筑高度进行下列控制：

1)街廓基本建筑高度以4层(16米)为主，不得超过5层(20米)。

2)洞庭路两侧建筑高度以5层(20米)为主，不超过7层（28米）。

3)东西两侧大型独栋办公建筑高度不超过8层(32米)。2.各街廓的建筑高度控制详见“建筑高度限制”。次干道一洞庭路支路九北塘大街次干道二原则性导则三沿街建筑模距要求在确保开发具备充分的弹性，容纳各种开发产品的原则下，各街廓的开发应建立基本的开发单元模距（12～18米）.1.以确保：□开发能符合地下停车的模数。□街区能具有人性尺度及韵律。2.同一街道两侧的建筑应该使用相同的模距，以确保街道韵律的一致性。12～18M12～18M12～18M12～18M12～18M12～18M12～18M12～18M原则性导则四沿街透绿院落设置要求每个建筑单元均必须沿街设置宽度6～9米，深度可形成舒适休憩空间的透绿院落，并与建筑实体共同谱织明晰的街道韵律。原则性导则五建筑类型布局原则为对北部大量体建筑作出呼应，并有效促进区内形成街坊式院落的品质及特色，街廓内应依控规导则中“建筑类型布局原则”配置：建筑类型的布局原则如下：与北部会议中心呼应的建筑单元：沿北塘大街布置，与北部会议中心的大量体相呼应。洞庭路两侧的建筑单元：沿南北向的洞庭路及公园周边布置，形成连续街墙，两侧建筑相互呼应。统一性建筑单元：布置于街廓的中部，形成企业总部基地统一的城市意向。独栋建筑单元：沿支路一东侧、支干二西侧布置，形成鲜明独立的企业形象。原则性导则六开敞空间布局原则1.街廓内部宜集中设置绿化休闲空间，为街区民众提供休闲性场所及交流空间；集中绿地面积不宜小于街廓面积的10%。2.各街廓应有步行通道将集中绿地与街廓外部的步行道路连接。步行通道原则性导则七建筑材料、色彩运用原则建筑材料以红砖为主，辅以石材、木材，体现自然、温馨、质朴感。2.面材应有不同的砌筑方式，富有色彩变化，形成丰富的立面肌理。1.每相邻两栋建筑在立面形式上不得相同，以确保每栋建筑具有可以指认的自明性。形成母题的窗户创造变化的窗户原则性导则八建筑立面设计原则2.建筑立面开窗应：

1)砖材建筑以凹窗为主，形成深厚的阴影，表现砖墙的厚实感。

2)每个建筑单元（12～18米模距）在窗户的比例、尺度、风格上应具有一个统一的母题。

3)每个建筑单元（12～18米模距）在窗户的比例、尺度、风格上至少应有一个不同于母题的窗户，以创造每个建筑的变化与个性。原则性导则九建筑天际线设计原则建筑天际线应富有变化，1.每相邻两栋建筑之间的屋顶在街景感知上产生明显的变化。2.沿街街墙的天际线，同一高度的连续长度不宜超过一个模距为原则。非沿街街墙的建筑天际线同一高度的连续长度不宜超过40米。原则性导则十建筑屋顶设计原则1.平屋顶应紧邻室内活动空间，并提供使用者进入，作为休闲及聚会使用之可能性；平屋顶的绿化面积不宜小于平屋顶面积的60%。2.不能提供使用者活动的屋顶应尽量设置坡屋顶，并应考虑与太阳能光电板结合之可能。强制性导则是区内规划设计必须遵行且不可变更的强制性要求。共六项：■用地性质及强度规定■商业布局规定■建筑街墙及退缩要求■人行道宽度及设计要求■沿街住宅入口位置■公共工程管线布设要求共六项：■商业布局原则■建筑高度限制■开敞空间布局原则■建筑材料、色彩运用原则■建筑立面设计原则■建筑天际线设计原则■建筑屋顶设计原则原则性导则是区内规划设计应该遵行的原则性要求。开发的构想在符合详细规划的意图与本规定的原则的情况下、与相邻地区规划不产生矛盾与冲突、且能形成更佳的公共利益时，可以对导则内具体的要求进行适度的调整。配套住宅区城市设计导则强制性导则一用地性质及强度规定1.各开发街廓内允许的建筑使用类别如下：

1）住宅使用。

2）配套餐饮、零售商业及邻里社区服务使用：每个街廓应提供一定的商业及生活服务设施，其建筑面积不少于该街廓建筑面积的3%；（配置位置详见原则性导则一之规定）

强制性导则一用地性质及强度规定2.各开发街廓内的土地使用强度符合下表之规定。地块编号用地性质代码用地性质用地面积(㎡）容积率建筑密度(%)建筑限高（m）绿化率(%)01-05R1一类居住用地227981.040204001-07R1一类居住用地177921.040204001-08R1一类居住用地190301.040204001-09R1一类居住用地125231.040204001-11R1一类居住用地180271.040204001-12R1一类居住用地166831.040204001-13R1一类居住用地172701.040204001-14R1一类居住用地180271.040204001-15R1一类居住用地166831.040204001-16R1一类居住用地172701.040204001-17R1一类居住用地180271.040203501-18R1一类居住用地166831.040204001-19R1一类居住用地170241.040204001-21RS中小学、幼儿园用地63950.830303001-22RS中小学、幼儿园用地227470.830303001-23R1一类居住用地239041.040204001-24G1公共绿地10190———7501-26R1一类居住用地84091.0402035强制性导则二建筑街墙及退缩要求为确保新区公共空间的完整性，及商业街道必须具备的商业连续性，街廓中各类型建筑应遵照“建筑街墙及退缩要求”中指定的各种坐落要求线配置建筑。各种坐落要求线包括：

A类指定街面线：沿南北向道路沿街及北部交通环岛周边，建筑街墙面座落在A类建筑指定街面线之位置上，建筑贴线率应达80%

以上，形成连续性的街面。

B类指定街面线：沿东西向街道两侧布置，建筑街墙面应座落在B类建筑指定街面线上，建筑贴线率应达50%以上。强制性导则三

机动车出入口及沿街住宅出入口管制1.为确保次干道二交通顺畅及支路支路三十、支路四十三商业的连续性，左图所示的“禁止机动车开口路段”禁止开设机动车出入口；2.为保证形成开放街区，沿街住宅的入口应开向街道。强制性导则四人行道宽度及设计要求B红线宽16米A红线宽12米C红线宽20米BAACAB1.为保障道路全线公共人行道至少保有3米的宽度，本区域内须遵照如图所示设置公共人行道宽度；人行道边缘线详见下图之规定。2.地块红线内人行道设计必须采用公共人行道设计的材质、铺面形式及街道家居设置要求。3.人行道边缘线与建筑街墙面之间允许设置的人造物如下：

□门柱、楼梯、地面层露台及不高于人行道1.5米园墙；□不宽于3米的入口雨遮；□不宽于2米并不突出建筑墙面60厘米的凸窗及花台。A-红线宽12米B-红线宽16米C-红线宽20米强制性导则五公共工程管线布设要求规划电信管道

规划中水管道

B-支路九规划通信管道

规划通信管道

规划中水管道

A支路十一C支路十一B支路九区内支路九、支路十一两侧道路红线与建筑座落线之间的5米宽区域须保证公共市政管线的设置与维护。1.为确保街区服务的提供及提升街区的活力，沿北塘大街南侧及支路三十西侧必须在地面层提供设置商业之可能性。2.为了使交通环岛公园周边形成社区入口商业中心，环岛周边地面层必须提供设置商业之可能性。原则性控制导则一商业布局原则原则性控制导则二建筑高度限制为了确保建筑应该享有的日光权及天际线的丰富性，区内的建筑高度进行下列控制：

1)基本街廓的建筑高度不超过4层；相邻开敞空间的局部地段建筑可适当升高，但不超过6层。

2)北部靠北塘大街建筑高度不超过8层。

3)东西两侧邻次干路二和支路三十的建筑高度不超过6层。

4)配套小学建筑高度不超过4层。

2.各街廓的建筑高度控制详见“建筑高度限制”开敞空间设置原则：1.居住街廓内部的集中绿地，边长不小于30m*40m,面积不小于街廓面积的15%。2.为保证街廓中间南北相步行系统的完整性，街廓内集中绿地必须在南北方位设置步行路径，并与相邻街廓的步行出入口相对应。3.为保证内部集中绿地的开放性及可达性，必须在不少于两方位设置步行出入口与外部相联。4.区域内开敞空间及道路绿化的设置应结合现状植被.街廓公共绿地必须设置南北向步行通道建议设置东西向步行通道原则性控制导则三开敞空间布局原则街廓内部宜集中设置绿化休闲空间，为街区民众提供休闲性场所及交流空间；集中绿地面积不宜小于街廓面积的10%。2.区内现有植物应予以保留，开敞空间的设置应优先选择已有树木存在的地区。原则性控制导则四建筑材料、色彩运用原则1.建筑材料以红砖为主，辅以石材、木材，体现自然、温馨、质朴感。2.面材应的颜色、砌筑方式宜有变化。原则性控制导则五建筑立面设计原则每相邻两栋建筑在立面形式上不得相同，以确保每栋建筑具有可以指认的自明性。原则性控制导则六建筑天际线设计原则天际线应富有变化，每相邻两栋建筑之间的屋顶在街景感知上产生明显的变化。原则性控制导则七建筑屋顶设计原则1.平屋顶应紧邻室内活动空间，并提供使用者进入作为休闲及聚会使用之可能性；平屋顶的绿化面积不宜小于平屋顶面积的60%。2.不能提供使用者活动的屋顶应尽量设置坡屋顶，并应考虑与太阳能光电板结合之可能。

企业总部及配套住宅区城市设计模型综合旅游服务区城市设计导则强制性导则是区内规划设计必须遵行且不可变更的强制性要求。共六项：■用地性质及强度规定■建筑街墙及退缩要求■人行道宽度及设计要求

■公共工程管线布设要求共三项：■商业界面■步行系统■通行路径原则性导则是区内规划设计应该遵行的原则性要求。开发的构想在符合详细规划的意图与本规定的原则的情况下、与相邻地区规划不产生矛盾与冲突、且能形成更佳的公共利益时，可以对导则内具体的要求进行适度的调整。各开发街廓内的土地使用性质及强度应符合下表的规定：地块编号用地性质代码用地性质用地面积(㎡）容积率建筑密度(%)建筑限高（m）绿化率(%)02-02C2商业金融业用地283391.540242002-04C8公寓用地77341.535403002-05C2商业金融业用地65631.535403002-07C8公寓用地172221.535403002-09C2商业金融业用地97631.535403002-10C2商业金融业用地59481.535403002-11C8公寓用地34451.535403002-13C8公寓用地73291.535403002-16C8公寓用地96261.535403002-17C2商业金融业用地125362.040502002-18C2商业金融业用地89712.0405020强制性导则一用地性质及强度规定

强制性导则二建筑街墙及退缩要求为确保新区公共空间的完整性，及商业街道必须具备的商业连续性，街廓中各类型建筑应遵照“建筑街墙及退缩要求”中指定的各种坐落要求线配置建筑。各种坐落要求线包括：A类指定街面线：黄海路及中央商业轴布局，建筑街墙面座落在A类建筑指定街面线之位置上，建筑贴线率应达80%

以上，形成连续性的街面。

B类指定街面线：建筑街墙面应座落在B类建筑指定街面线上，建筑贴线率应达50%以上。

建筑退缩线：建筑街墙不得超出此线。C红线宽20米强制性导则三人行道宽度及设计要求B红线宽16米A红线宽12米1.为保障道路全线公共人行道至少保有3米的宽度，本区域内须遵照如图所示设置公共人行道宽度；人行道边缘线详见下图之规定。2.地块红线内人行道设计必须采用公共人行道设计的材质、铺面形式及街道家居设置要求。3.人行道边缘线与建筑街墙面之间允许设置的人造物如下：

□门柱、楼梯、地面层露台及不高于人行道1.5米园墙；□不宽于3米的入口雨遮；□不宽于2米并不突出建筑墙面60厘米的凸窗及花台。ABCA-红线宽12米B-红线宽16米C-红线宽20米规划电信管道

规划中水管道

B-支路九规划通信管道

规划通信管道

规划中水管道

C支路十一C支路十一B支路九区内支路九、支路十一两侧道路红线与建筑座落线之间的5米宽区域须保证公共市政管线的设置与维护。强制性导则四公共工程管线布设要求CB1.商业界面红色实线为商业界面座落指定线，该指定线退地块红线5米，商业界面必须坐落于该线上，并保持足够的连续性得以形成连续的商业街面，强化人流的导向。2.步行系统绿色虚线为步行系统线路，步行线路贯穿该地区整个商业体系。原则性性导则3.通行路径各开发地块应设东西向通行路径，路径位置可依具体设计要求进行适当调整，紧急时可做消防及疏散路径。各开发街廓内的土地使用性质及强度应符合下表的规定：地块编号用地性质代码用地性质用地面积(㎡）容积率建筑密度(%)建筑限高（m）绿化率(%)02-20C2商业金融业用地1305990.840242002-88C2商业金融业用地644870.840502002-91C2商业金融业用地457380.840502002-92C2商业金融业用地314080.8405020强制性导则一用地性质及强度规定1.各街廓内建筑以3～5层为基底基底建筑不宜超过15米，地区内可适当安插点式高层，高层建筑应形成变化有致的天际线，最高建筑高度：02-20地块不超过24米，02-88、02-91、02-92地块不超过50米；2.建筑自用地界线退缩设置，西侧自用地界线退缩不小于40米，东侧自用地界线退缩不小于10米；3.为保证观海视线的畅通，地块内设置宽度为18～30米的视线通廊，建筑自视线通廊退缩。强制性导则二建筑高度及退缩规定强制性导则三滨海公园要求1.各地块均应沿地块东侧设置宽度不小于10米并对公众开放的带状公园；3.滨水公园内应设置5米宽的连续景观步道，各地块内滨水景观步道的起始点如图所示，起始点如有变更，必须征得相邻地块的同意，一致进行调整变更。4.任何地块的建筑及私有设施，不得破坏滨水公园的连续性与公共性。滨海码头区设计之功能布局应以该区所属开发单位提出之具体策划并由北塘建设指挥部核定之定位为依据。建筑形态应以码头仓库为建筑原型，突显地区的滨海特色；保证东海路上视觉的开放感并保证西侧建筑可以望海的可能性。原则性性导则还迁区城市设计导则强制性导则是区内规划设计必须遵行且不可变更的强制性要求。共六项：■用地性质及强度规定■建筑街墙及退缩要求■人行道宽度及设计要求■公共工程管线布设要求共三项：■路网结构设计■建筑高度限制■建筑材料、色彩运用原则原则性导则是区内规划设计应该遵行的原则性要求。开发的构想在符合详细规划的意图与本规定的原则的情况下、与相邻地区规划不产生矛盾与冲突、且能形成更佳的公共利益时，可以对导则内具体的要求进行适度的调整。地块编号用地性质代码用地性质用地面积(㎡）容积率建筑密度(%)建筑限高（m）绿化率(%)01-10R2二类居住用地40261