第七章物业安全管理

第七章物业安全管理考核比重：23（知识、技能15）

第一节安全管理制度的制定与实施

一、安保服务机构的设置—P93

安全保卫工作是物业管理企业为保障所管理物业区域内的安全和秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防意外及人为突发事故等一系列安全管理活动。安全管理防治对象主要是人为造成的事故和损失。包括：安保服务管理、消防管理、车辆服务管理3个方面。1、确定安全管理工作的实施方式

聘用、组建、二合一2、确定安保管理组织机构—P94

安保部经理—（消防、内保、警卫、车场）主管

二、制定安保服务管理制度的程序—P94

1、收集资料2、研讨岗位职责权限3、确定接口内容4、列出程序清单5、制定编写计划6、起草文件7、讨论修改8、审核批准实施三、实施安保服务管理制度的程序—P961、培训；2、准备；3、实施；4、修改；5、检查。四、安保重点案件处置程序1、爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序（案例）P96（1）发现时，保持镇静，获得尽量多的信息。（2）及时采取措施通知上级、公安机关及物业各部门。（3）安保部经理及时到现场，布置警戒线。（4）人员疏散。（5）关闭设备，撤走现场附近贵重物品，做好抢救伤员准备，通知消防部门。（6）配合公安人员排险。（7）做好善后工作，清理现场。（8）安保部经理将事件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。2、暴力案件处置程序（案例题）—P97（1）迅速向安保部报案。（2）上报上级、公安机关。（3）安保部经理迅速到现场，保护现场。（4）控制犯罪嫌疑人，配合公安人员抓捕。（5）寻找目击证人，了解案情，详细记录。（6）受伤人员，通知急救中心或医院。（7）做好善后工作，清理现场。（8）安保部经理将事件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。3、突发死亡事件处置程序（案例题）—P98（1）安保部经理赶赴现场，组织保护现场。（2）及时上报上级领导、公安机关。（3）通知急救中心或医院。（4）寻找记录和证人。（5）配合公安人员处理调查。（6）做好善后工作，清理现场。（7）寻找死者家属。（8）安保部经理将事件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。

4、贩毒、吸毒案件处置程序（情景题）P98（1）发现贩毒、吸毒嫌疑人，及时上报安保部。（2）安保部经理带警员迅速到现场。（3）控制现场，将嫌疑人带回安保部。注意避免受到伤害或逃跑。（4）在现场收集证物，记录备案。（5）经确认，确有贩毒、吸毒嫌疑，及时交公安机关处理。（6）安保部经理将案件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。5、恶意投毒案件处置程序（情景题）—P98（1）接中毒报警，立即联系急救中心或医院抢救。（2）安保部经理赶赴现场，保护现场，同时上报公安机关。（3）配合公安机关全面搜索，封闭该区域，疏散人员，设立警示标识。（4）禁止非专业人员接近毒源，及可疑物品。（5）关闭水源、送风系统。（6）安保部经理将案件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。6、散发非法宣传品是件处置程序（情景题）P98（1）发现有人张贴、散发非法宣传品，安保部警员立即赶赴现场制止，清除非法宣传品。（2）控制散发非法宣传品的人员，注意自我保护。（3）疏散围观群众，避免事态扩大。（4）安保部经理视案情决定是否上报公安机关。（5）协助配合公安人员调查处理案件。（6）安保部经理将案件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。

触犯、提示与分析：掌握以上6个重点案件处置程序共性的部分：1、安保部经理赶赴现场。2、及时上报上级领导、公安机关（非法宣传品视案情）。3、保护或控制现场。4、联系急救中心或医院（除贩毒、吸毒及散发非法宣传品案件）。5、做好善后工作，清理现场（爆炸、暴力、突发死亡三个案件）。6、安保部经理将事件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。相关知识一、安全管理相关部门和机构（略）二、安保服务的原则、方式和特点1、安保服务的基本原则—P99

（4点）2、安保服务的方式—P100（1）封闭式；（2）开放式3、安保服务的特点—P100（1）复杂性；（2）时间性；（3）服务性三、安保服务常识1、违反治安管理行为与犯罪行为的区别-100（1）情节轻重和对社会危害大小不同。（2）触犯法律不同。（3）应受到的处罚不同。2、违反治安管理行为的分类—P100

（8类）3、正当防卫的条件—P100

正当防卫的条件：不法侵害条件；防卫条件两个方面。（1）不法侵害条件。

必须有真实存在的不法侵害行为；必须针对正在进行的不法侵害行为。（2）防卫条件。

必须针对不法侵害者本人；不能超过必要限度。

正当防卫的两个方面的4个条件同时具备，正当防卫才能成立。4、紧急避险常识—P101

紧急避险的构成要素：

（6条）5、现场保护常识—P101

现场保护分为：露天现场保护；室内现场保护。6、犯罪嫌疑人看管常识—P101

提示：现场保护和犯罪嫌疑人看管常识，在操作技能鉴定考核中作为录像题考核。四、安保服务的设施与装置—P102

1、安保服务设施2、安保服务装置

（1）报警装置；（2）门户密码开启装置；（3）远距离控制门锁；（4）电视监控系统装置；（5）电视机监控室；

（观察中心、指挥中心、控制中心）

（6）电子巡更装置。

检查记录警员巡逻是否到位的电子设备。

第二节消防管理制度的制定与实施一、消防管理机构的设置—P104

火灾预防负责人由物业管理项目负责人担任。安保部火灾预防负责人由安保部经理担任。专职火灾预防队员负责消防中心监控室的监控工作和火灾预防安全检察工作。二、消防管理运作程序的制定

（同94页，安保服务管理制度的程序的制定）三、消防管理运作程序的实施

（同96页，安保服务管理制度的程序的实施）四、消防演习方案实施程序

1、实施消防演习的意义：—P106

（1）检验防火、灭火综合功能；（2）增强员工、客户消防安全意识；（3）提高员工、客户逃生自救能力；（4）检验员工灭火、疏散客户、相互协调等组织能力；（5）检验消防设施设备的运作情况。2、消防演习实施程序—P107

（1）方案报批；提前一个月将消防演习方案上报客户或业委会。（2）演习通知；

演习前两周，发出消防演习通知。演习前两日，张贴告示。（3）内容分工；（4）培训宣传；（5）设备准备；

演习前一周，消防设备、器材进入准备状态。（6）落实检查；

演习前三天，灭火总指挥对消防演习准备工作进行检查。（7）实施演习；（8）演习总结。

消防演习，避免长时间断电，可象征性断电数秒钟。五、火灾火警应急处置程序—P108

1、接火情报告，消防监控室值班警员通知相关警员赶到现场观察处置。2、相关警员到达现场，查证报警原因，确认发生火灾，立即报告监控室，同时就地用灭火器灭火。3、消防监控室值班警员在火情确认后，立刻向安保部经理、企业领导、各部门负责人通报火灾情况。企业领导视火灾情况决定向“119”报警。4、报警同时，指挥现场。切断现场电源，关闭客梯，降下防火卷帘门，应急电源设备运行。

5、现场人员疏散，物资撤离。6、维护公共秩序，火灾现场维护警戒。如有伤亡，联系医疗机构，协助抢救。7、在消防机关没到现场时，义务消防队员开始灭火工作。8、火灾扑灭后，善后工作，分析着火原因，清理火灾现场，总结分析。补充：安保部经理将火灾处置经过和情况，以报告形式报上级领导。相关知识一、消防管理的目的、方针原则和措施P109

1、目的

预防火灾发生，减少火灾损失，保护客户生命和财产安全，为客户提供安全环境。2、方针

“预防为主，防消结合”。江泽民“隐患险于明火，防患重于救灾，责任重于泰山”，消防工作应立足于火灾预防上，从人力、物力、技术等方面作好准备

3、原则

“谁主管，谁负责”。层层落实防火责任制。

4、主要内容

建立消防队伍、建立健全消防管理制度、消防宣传培训、消防设备、器材使用管理。措施是“三落实”，队伍落实、制度落实、设备和器材落实。二、消防宣传培训—P1091、对物业管理企业员工的培训教育

理论知识、技能培训2、对客户的宣传教育

增强消防意识，掌握消防知识和物业防火规定，能够使用灭火器，掌握疏散方法进行自救。三、消防设备器材的管理（一）灭火器的管理与养护—P1101、灭火器放置地点要求（1）应在通风、干燥、清洁的地面，不得暴晒。（2）相宜的温度条件。（3）位置明显，不影响安全疏散。2、灭火器检查及处置（2）压力表指针是否在绿色，红色区域要检查原因。（5）铅封是否完好。3、定期检查和保养

每半年检查一次喷嘴和喷射管是否堵塞。（二）消火栓的管理与养护—P1111、每月逐个检查消防栓一次（1）外观检查：消防栓门关闭是否正常，锁、玻璃有无损坏，封条是否完好，有脱落应补贴。（2）箱内检查：元件是否良好，有无脱落、丢失，水龙头有无渗漏。（3）随机抽10%测试，有无报警显示。2、每年逐个打开消火栓检查一次（1）月外观检查。（2）水龙带有无破损、发霉。（3）水龙带交换拆边或翻动一次。（4）接头连接是否牢固，接口垫圈是否完好。（5）检修支架。（6）箱内清扫，锁栓门，贴封条。四、高层建筑消防管理（一）高层建筑消防的特点—P111

1、火险因素多2、火势蔓延快3、救火难度大4、疏散困难大（二）高层建筑消防管理主要措施—P112

1、防火分隔；2、消防设备管理；3、重点防范管理；4、疏散畅通；5、消防管理制度；

6、消防培训教育。

第三节车辆管理制度的制定与实施一、停车场（库）管理规划1、规划停车场（库）的车位

安全有序停放车辆2、设置知识标识3、配备安全防范设备4、保持停车场（库）的明亮5、严格实行停车场（库）管理规定

24小时值班制度和定期巡查制度。二、车辆管理运作程序的制定（同94页，安保服务管理制度的程序的制定）三、车辆管理运作程序的实施（同96页，安保服务管理制度的程序的实施）四、车辆管理突发事件的处置1、偷盗车辆案件的处置—P115（情景题）（1）发现有嫌疑人偷盗车辆时，应及时小心通知安保部或监控室。（2）观察嫌疑人和车辆的特征。（3）安排警力控制出入口注意拦截车辆。（4）视案情进展情况，决定是否向公安机关报案。（5）配合公安人员抓捕嫌疑人。（6）安保部经理将案件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。2、意外交通事故案件的处置—P115（情景题）（1）发生一般车辆刮、蹭事故，车主协商自行解决处理，尽快恢复交通。（2）较大事故，及时通知安保部，安保部经理及时到现场，视情况向交管部门报案。（3）人员受伤，联系急救中心或医院。（4）保护现场，油类泄露，禁止烟火；事故处理完毕，清理现场。（5）如设备、设施损坏，应详细记录，请肇事司机自愿签字，并通知工程部门抢修。（6）安保部经理将案件处置经过和情况，以报告形式报上级领导。相关知识一、居住区道路规划的要求1、居住区道路的功能—P115居民日常生活交通使用，市政公用车辆使用，居住区内公共服务管理运货车辆使用，满足铺设各种工程管线的需要，供消防、救护、搬家车辆使用，组织居住区建筑群体景观的重要手段，居民相互交往的重要场所。2、居住区道路分级—P116（1）居住区级道路。主要道路，居住区内外联系。（2）居住小区级道路。次要道路，居住区内部联系。（3）居住组团级道路。支路，住宅区组群的内外联系。（4）宅前小路。3、居住区道路系统基本形式（人车分流、人车混行、人车部分分流）4、居住区道路规划布置的基本要求（8项）二、车辆停放场所

地上停车场、地下停车库、停车楼、私人车库、居住区宅前后道路上。停车楼，适合于社会公共停车使用。三、不同类型物业的车辆管理特点

1、居住区物业车辆服务管理特点

车辆停放和车辆保管。2、写字楼物业车辆服务管理特点车辆的引导、停位调度。3、商业物业车辆服务管理特点停车场的建设和管理4、工业区物业车辆服务管理特点货运车辆的管理试题举例1、理论知识题单选题：（1）物业管理区域内，当（）时，不必立即报告公安机关。

（A）接到报警恐吓电话（B）发现有人持械斗殴（C）接到中毒报警（D）发现有人非法张贴广告宣传品

正确答案：

DP98（2）（）不是紧急避险的构成要素。

（A）合法利益受到紧急危险的威胁（B）危险即将到来时（C）没有其他方法能够排除危险（D）避险行为不能超过必要的限度

正确答案：

B

P101（3）物业管理区域内火灾预防总负责人一般由物业管理企业（）承担。（A）管理项目的总负责人（B）安保部经理（C）客服部经理（D）安保部消防主管

正确答案：

AP104（4）对灭火器进行检查时，要查看灭火器压力表指针是否在绿色区域，如果在（）区域，要检查原因，并送到专业公司重新灌装。（A）绿色（B）红色（C）白色（D）黑色

正确答案：BP110（5）物业管理区域停车场（库）实行（）值班制度和定期巡查制度。

（A）8小时（B）16小时（C）夜班（D）24小时值班

正确答案：DP113（6）居住区内建筑物外墙面与人行道边缘的距离不应小于（）米。（A）0.5（B）1.5（C）2.5（D）3

正确答案：BP116多选题（1）安全保卫服务的基本原则是（）。（A）坚持“预防为主，防治结合”（B）坚持管理第一（C）坚持“用户第一，服务至上”（D）坚持安全管理工作硬件与软件一起抓

正确答案：

ACDP99