中国房地产市场发展趋势京津冀发展趋势研究29p

中国指数研究院

2016年5月中国房地产市场发展趋势&京津冀发展趋势研究目录中国房地产市场形势总结及趋势展望12京津冀区域发展机遇分析政策：政策多管齐下，地方不断跟进，有序消化房地产库存图：各地去库存政策主要方面及推进时间需求端供应端企业政府鼓励农民工购房、农民进城购房信贷调整、契税减免用好用足公积金控制土地供应规模及结构、允许未开发用地转换用途加大棚改公租房货币化安置力度积极培育租赁市场，鼓励库存商品房转化鼓励企业兼并重组加强市场监管强化政府引导资料来源：中国指数研究院整理2月3月4月省：山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、福建、辽宁、河北、广东市：合肥、武汉、乌鲁木齐、重庆、杭州、南京、南昌、资阳、三门峡市：太原1月省：陕西、湖南、吉林、黑龙江、安徽市：珠海、长沙、济南、南昌、银川省：甘肃、山东、四川市：沈阳、西安、福州、石家庄、宜宾、海口中央强调，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存。各地去库存政策陆续出台，内容更全面，省市范围也不断扩大。政策：热点城市调控收紧稳定房价，限购政策成杀手锏图：部分热点城市调控收紧住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。沪深已出台政策加码限购，一线城市周边呈现市场过热的三四线城市也加强管控稳房价，部分热点二线城市也进入此列。从出台政策效果来看，限购政策短期见效最明显，沪深楼市新政后见明显“降温”。南京、苏州：限定房价涨幅合肥：严查捂盘惜售，开发企业不得高于明码标价备案价格销售商品住房惠州：规范市场行为，在取得预售证之前，企业不得以任何形式对外销售和签订认购书或收取定金上海：限购年限上调至5年深圳：限购年限上调至3年廊坊：外地人仅限买一套武汉、青岛：

下调公积金贷款额度限购加码加强市场管控收紧公积金政策图：上海、深圳2016年周度住宅成交面积走势周均环比下降57%

周均同比下降17%周均环比下降49%

周均同比下降35%资料来源：中国指数研究院整理政策：住房租赁市场发展进一步加快表：培育和发展住房租赁市场四点措施国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。资料来源：中国指数研究院整理强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。租赁企业：政策扶持力度更大；对中介服务要求更规范，要保护承租人合法权益。开发企业：支持向租售并举转型，鼓励企业将库存住房转为租赁房源，库存商业用房可向租赁住房转化。新房价格：百城住宅价格1-4月累计上涨4.44%，4月环比上涨1.45%数据来源：CREIS中指数据，图：2010年6月-2016年4月百城新建住宅均价及环比变化注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。在一线、一线周边及热点二线城市房价大幅上涨带动下，2016年1-4月百城住宅价格延续2015上涨态势，且涨幅进一步扩大，1-4月累计上涨4.44%。4月百城住宅价格上涨至11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅收窄0.45个百分点，同比上涨8.98%，涨幅扩大1.57个百分点；上涨城市数量明显增多（71个环比上涨，较3月增加11个）。各级城市价格：4月城市分化势头放缓，一线涨幅收窄，二三线涨幅扩大图：2010年6月-2016年4月各级城市住宅均价环比涨跌情况表：百城及各级城市住宅均价不同阶段累计涨跌幅情况城市2016年4月2016年3月2016年2月2016年1月2016年1-4月2015年全年百城1.45%1.90%0.60%0.42%4.44%4.15%一线1.88%2.91%2.01%1.95%9.03%17.20%二线1.36%0.65%0.23%0.04%2.29%-0.53%三线0.93%0.88%0.59%0.45%2.88%-1.09%数据来源：CREIS中指数据，2016年1-4月一线城市上涨9.03%，涨幅明显，二、三线城市涨幅在3%以内。4月各级城市分化势头有所缓和。深圳、上海收紧政策效果显著，一线城市房价涨幅放缓，上涨1.88%，涨幅较3月收窄1.03个百分点。二线城市上涨1.36%，涨幅较3月扩大0.71个百分点，其中，厦门、苏州环比涨幅超过5%，涨幅居全国前五；南京、武汉、天津涨幅也较明显。三线城市上涨0.93%，一线周边城市房价涨幅明显，其中惠州、昆山涨幅超过6%，居全国前两位；中山、廊坊、珠海也明显上涨，涨幅在4%-6%之间。注：重点城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。新房成交：市场全面升温，4月市场成交继续高位图：2010年-2016年4月50个代表城市月度成交量及月均成交走势政策宽松下，市场持续高位，2016年1-4月50个代表城市住宅月均成交约3300万平方米，同比增长近五成，绝对量为历史同期最高水平。具体来看，1-2月，50个代表城市住宅月均成交2503万平方米，同比增长28.4%，3月、4月连续两月月均住宅成交在4000万平方米以上，绝对量均在历史最高位。数据来源：CREIS中指数据，图：2015-2016年1-21周商品住宅成交情况数据来源：CREIS中指数据，注：重点城市共25个，北京、广州、深圳、杭州、南昌、苏州、大连、天津、东莞、无锡、沈阳、南京、成都、厦门、青岛、长春、包头、韶关、绍兴、宿州、温州、汕头、淮安、惠州、莆田。5月前三周（5月2日-5月22日）代表城市周均成交385万平方米，同比去年增长17.6%，增幅较上月显著收窄。北京、深圳、东莞等热点城市5月成交有所降温，深圳前三周成交同比下降62.5%，东莞下降38.5%，北京下降14.6%。新房成交：5月市场小幅降温，同比增幅收窄图：2011-2016年1-4月不同城市住宅成交及同比走势图：

2010-2016年4月不同城市住宅月均成交量走势2016年1-4月二线城市月均成交88万平方米，同比增长51%。三线城市月均成交40万平方米，同比增长53%。2016年1-4月一线城市商品住宅月均成交82万平方米，同比增长29%，其中4月受沪深成交大幅回落影响环比下降28%。数据来源：CREIS中指数据，各级城市成交：二三线同比增幅超五成，4月一线城市回落明显图：2009年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅二手住宅价格：

4月十大城市二手住宅价格达32758元/平米，同比涨幅继续扩大，1-4月二手房价格累计涨幅超过新房4.29个百分点数据来源：CREIS中指数据、2016年4月十大城市二手住宅价格为32758元/平米，环比上涨2.13%，同比上涨23.01%。2016年1-4月，十大城市二手住宅均价累计上涨9.48%，除重庆累计涨幅为0%外，其他城市均累计上涨，半数城市涨幅超10%，其中天津、南京涨幅超过一线城市。与新房价格相对比，十大城市主城区二手房价格累计涨幅超过新房（5.19%）4.29个百分点。2016年4月，十大城市二手住宅共成交17.19万套，同比增长55.48%。2016年1-4月，十大城市二手住宅累计成交58.98万套，同比增长上涨91.43%。分城市看，南京、上海累计成交同比涨幅超过100%，北京、杭州涨幅超90%。图：十大代表城市二手房成交总量及同比增速

二手住宅成交：

2016年4月十大城市二手住宅共成交17.19万套，同比增长55.48%数据来源：CREIS中指数据，土地价格：一二线热点城市领涨全国，影响整体楼面均价上涨，宅地表现最为突出图：

2010-2016年4月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率2016年1-4月，全国300个城市各类用地整体楼面价同比上涨31.2%。其中住宅楼面价同比上涨52.2%，4月300城市各类用地整体楼面价同比上涨53.3%。其中住宅楼面价同比上涨69.5%。住宅用地价格及溢价率大幅提高。1-4月全国300个城市各类用地成交平均溢价率为30.94%，住宅用地溢价率41.03%。4月全国300个城市各类用地成交平均溢价率为50.27%，其中住宅用地溢价率66.3%。数据来源：CREIS中指数据，土地成交：整体需求略有回升，但仍处在历史低位2016年4月，全国300个城市各类土地共成交8504万平方米，同比增长13.3%，但仍在历史低位。其中住宅用地成交3505万平方米，同比增长21.7%；商办用地成交941万平方米，同比下降23%。1-4月全国300个城市各类土地共成交3.5亿平方米，同比下降16%，其中住宅用地成交1.5亿平方米，同比下降17%；商办用地成交5102万平方米，同比下降23%。图：2010-2016年4月全国300个城市住宅和商办用地成交面积数据来源：CREIS中指数据，各级城市：二线城市土地出让金占比提升明显，楼面均价同比领涨，成为全国均价大涨的主要推动力表：2016年1-4月各级城市住宅土地成交同比变化情况图：2010年Q1-2016年M4各级城市住宅用地出让金占比变化城市类别成交面积同比出让金同比楼面价同比溢价率变化一线-63.1%-53.7%25.5%-二线-1.4%98.6%101.4%37.7百分点三四线-21.2%-10.2%14.0%17.4百分点数据来源：CREIS中指数据，趋势展望：宏观经济增长动能有所好转，货币政策宽松趋稳，房地产调控因城施策宏观经济：温和通胀持续，经济增长动能好转；投资需求均有所回暖。一季度，全国GDP同比增长6.7%。4月，CPI同比上涨2.3%，与上月持平。4月，官方制造业PMI为50.1，比上月微落0.1个百分点，继续位于扩张区间；财新制造业PMI为49.4，较上月回落0.3个百分点，继续在荣枯线下方。1-4月，固定资产投资同比增长10.5%，其中房地产开发投资同比增速扩大为7.2%。1-4月社会消费品零售总额同比增长10.3%，其中3月同比增长10.1%。数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理货币政策：2016年1月末，M2同比增长14.0%，创2014年以来最高增幅。当月新增人民币贷款2.51万亿，远超过2009年1月1.6万亿的历史峰值。2、3月M2同比增速分别为13.3、13.4%。4月有所回调至12.8%。多方定调继续实施稳健的货币政策并保持灵活适度；4月货币信贷政策现趋稳信号。预计全年货币信贷环境整体宽松趋稳。房地产调控：地方因城施策、差别化调控成常态，鼓励新市民需求、完善租赁市场助力去库存。中央政治局会议要求：要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。2016年全年楼市预判：销售回暖，投资开工信心有所恢复，市场更趋理性全国整体销售继续回暖，投资开工信心平稳恢复过热城市渐趋理性，高库存城市去化效果显现2016年以来，房地产运行各项指标明显回升，需求大幅增长、开发投资信心恢复。1-4月，销售面积、销售额同比增长36.5%、55.9%；新开工面积同比增长21.4%，开发投资额同比增长7.2%。预计全年全国房地产市场供需同比保持增长。其中销售面积同比继续增长，涨幅较1-4月显著放缓，投资新开工平稳回升。一二线城市整体库存在合理范围内，去化压力不大，预计楼市整体上行。其中过热城市渐趋理性。对于库存压力较大的少数二线及多数三四线城市，随着去库存政策进一步实施，去库存政策效果将继续显现，多数城市成交量筑底回升，带动价格企稳。未来5年楼市预判：中国房地产中长期发展动态模型“中国房地产中长期发展动态模型”包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等六个模块，22个方程。国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块未来5年楼市预判：房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米图：2001-2020年不同阶段全国商品住宅市场主要指标复合增长率及预测指标2001-2005合计2001-2005复合增速(%)2006-2010合计2006-2010复合增速(%)2011-2015合计2011-2015复合增速(%)2016-2020合计2016-2020复合增速(%)销售面积(亿平方米)15.724.536.413.552.63.352.6-1.5新开工面积(亿平方米)21.217.744.918.665.7-3.550.6-2.2开发投资额

(万亿元)3.626.811.425.728.213.937.74.8销售额

(万亿元)3.935.214.724.830.29.840.95.0根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，政府“十三五”规划建议及相关研究机构对未来经济环境的预测，对未来五年房地产市场的宏观环境提出如下假设：假设1：宏观经济平稳增长（GDP：2016-2020年均增长6.7%）；假设2：货币信贷政策保持稳健（M2年均增长10-12%，贷款余额年均增长11-14%）；假设3：土地市场平稳（2016-2020年年均土地成交面积较2015年小幅下降）；假设4：房地产政策着力于长效机制建设，面对分化的市场分城施策，一线及热点二线城市继续抑制投资投机需求，三四线城市加大库存去化力度。在“宏观经济增速放缓，货币政策保持稳健，政策着力长效机制”的假设下，预计未来五年房地产市场需求与过去五年基本持平，投资及销售额小幅增长。目录2京津冀区域发展趋势分析中国房地产市场形势总结及趋势展望1中国指数研究院自2003年起即开展城市投资吸引力研究，研究范围涉及长三角、珠三角、中西部等七个区域，研究对象不仅包括40个大中城市，更涉及全国296个地级以上城市，积累了丰富的研究经验。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究数据来源：CREIS中指数据，

城市房地产开发投资吸引力研究结合了目前房地产市场呈现的新特点等因素，指标体系包括宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，指数体系覆盖8个分项指标和30余个具体指标。图：城市房地产开发投资吸引力指标体系数据来源：CREIS中指数据，指标体系：

宏观环境、房地产市场和协调性水平相结合，充分挖掘城市房地产开发投资吸引力评价结果：京津稳居前十，保定、廊坊投资潜力进一步加强；但整体与长三角及珠三角地区仍有差距数据来源：CREIS中指数据，评价结果：廊坊、保定、沧州受京津冀一体化带动，排名大幅提升数据来源：CREIS中指数据，城市综合排名分级城市中排名等级城市数量较上年变化1线城市北京224个持平1.5线城市天津1068个持平2线城市石家庄271317个-12.5线城市廊坊381024个+7唐山562024个-123、3.5及4线城市沧州578243个+10保定6213243个+10秦皇岛8628243个持平在本次城市房地产开发投资吸引力研究中，根据房地产销售额、GDP以及常住人口等指标，将列入研究范围的296个地级以上城市细分为七个级别，其中石家庄在17个2线城市中位列13、廊坊和唐山在24个2.5线城市中位列第10和20；保定在243个3、4线城市中位列第13位。廊坊、沧州、保定排名较上年大幅提升。图：京津冀与长三角地区重点城市与中心城市房价比河北重点城市房价增幅较缓，未来增长空间及速度可期数据来源：CREIS中指数据，河北地区房地产市场价格增幅普遍较缓，除廊坊及保定在京津冀一体化带动下，百城价格增幅较为突出，唐山、秦皇岛、邯郸房价均有下滑；2015年1月—2016年4月，河北省重点城市百城价格累计增幅均值为5.91%，较长三角地区低1.92个百分点，较珠三角地区低10.25个百分点图：京津冀与长三角、珠三角地区重点城市2016年4月房价同比及累计增幅京津冀2016年4月百城价格（元/平）同比涨幅2015年1月-2016年4月累计涨跌幅长三角2016年4月百城价格（元/平）同比涨幅2015年1月-2016年4月累计涨跌幅珠三角2016年4月百城价格（元/平）同比涨幅2015年1月-2016年4月累计涨跌幅廊坊831416.56%16.41%苏州1498525.21%24.59%惠州825531.07%26.26%保定694421.46%23.87%无锡85153.59%4.27%佛山90366.37%4.79%唐山5749-1.00%-2.39%杭州165043.81%2.30%厦门2384713.35%12.74%衡水49631.70%0.65%宁波121631.01%-2.04%珠海1567720.55%19.03%秦皇岛6494-1.28%-2.27%扬州8691-1.63%-1.38%东莞1174129.84%27.66%石家庄74085.30%5.87%南京1655420.38%19.83%中山721520.05%19.95%邯郸5146-0.64%-0.75%温州139557.48%7.27%汕头85805.29%2.68%均值64316.02%5.91%均值130528.55%7.84%均值1205018.07%16.16%河北重点城市房价与中心城市（北京）的房价比较长三角地区差距较大数据来源：CREIS中指数据，北京/上海100公里200公里300公里廊坊0.23保定0.19唐山0.16衡水:0.14温州:0.35秦皇岛：0.18邯郸:0.14苏州:0.38无锡:0.22杭州:0.42宁波:0.33扬州:0.22南京:0.42石家庄:0.20京津冀地区房地产市场的价格普遍较低，根据中国指数研究院百城价格指数显示，2016年4月，房价最高的廊坊与北京的价格比仅为0.23，其余城市均在0.20以下；河北7个重点城市与北京的房价比均值仅为0.18；长三角地区重点城市与中心城市的房价比相对较高，其中杭州、南京与上海的价格比均达到0.42；7个重点城市与中心城市的房价比均值达到0.33.河北重点城市土地价格相对较低且增幅较缓，价值尚未充分体现数据来源：CREIS中指数据，相较于长三角地区土地市场的火爆，河北重点城市住宅用地价格及增幅均较低，土地价值尚未充分体现。其中，2016年1-4月，河北重点城市的土地楼面价均在3000元/平以下，平均增幅仅为2%，平均溢价率仅为8%；而环上海重点城市中苏州、南京、杭州土地楼面均价持续攀升，南京、苏州楼面地价在13000元/平以上，重点城市土地价格增幅均值达到55%，平均溢价率达到60%。图：京津冀与长三角地区重点城市2016年住宅用地价格及增幅京津冀2016年土地楼面均价（元/平）同比增幅平均溢价率（%）长三角2016年土地楼面均价（元/平）同比增幅平均溢价率（%）廊坊184225%25苏州13146