浅谈物业公司的内部控制复习进程

学院(xuéyuàn):学号:专业:姓名:导师:浅谈(qiǎntán)物业管理公司的财务内部(nèibù)控制制度第一页，共27页。论文写作(xiězuò)的背景和目的内部控制是衡量现代企业管理的重要标志，通过实践得出的结论是：得控则强、失控则弱、无控则乱。单位内部会计监督的执行，靠的就是内部控制，企业经营失败、会计信息失真及不守法经营在很大程度上都可归结为企业内部控制的缺失或失效(shīxiào)。所以，研究企业内部控制的理论与实务就成了最紧迫的课题之一。第二页，共27页。论文的主要(zhǔyào)内容第一章绪论第二章概述物业管理公司财务的特性第三章对内部控制的理解第四章结合沧×公司案例谈物业管理公司的内部控制第五章根据沧×公司情况设想(shèxiǎng)几个内部控制措施第六章结论第三页，共27页。第一章绪论(xùlùn)随着时代跨入21世纪，物业管理作为专业化的管理，其内容将不断更新，延伸与扩大，许多独立核算物业管理公司都管理着许多相对独立的物业小区，在日常管理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立管理，既一级管理下的二级管理，因此(yīncǐ)为维护物业产权人的利益，每个小区各自成立了产委人委员会。因此(yīncǐ)，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动和经营成果，更好地为公司的经营发展和产权人服务，进行会计核算体制改革。第四页，共27页。第二章

概述物业管理公司(ɡōnɡsī)的财务特性2.1物业管理公司的特点2.2物业管理公司财务管理的特性2.2.1物业管理公司财务管理的特点2.2.2物业管理公司财务管理的机构设置(shèzhì)2.2.3物业管理公司财务管理的作用第五页，共27页。2.1物业管理公司(ɡōnɡsī)的特点物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理英文一般为“propertymanagement”，意思是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业所有人的房屋及其设备、市政公用设备、绿化、卫生、交通、治安(zhìān)和环境容貌蹬管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。第六页，共27页。物业管理具有服务性，物业管理公司也应具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点(tèdiǎn)：(1)物业管理公司是独立的企业法人。(2)物业管理公司属于服务性企业。(3)物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。第七页，共27页。2.2物业管理公司(ɡōnɡsī)财务管理的特性2.2.1物业管理公司财务管理的特点(1)遵循合执行的财务法规不同(2)非流动负债核算内容和范围不同(3)成本、费用(fèiyong)核算内容和范围不同(4)营业收入核算内容和范围不同(5)财务报告报送范围不同第八页，共27页。2.2.2物业管理公司财务管理的机构设置(shèzhì)物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同，但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据财务管理的特点，物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。.第九页，共27页。2.2.3物业管理公司财务管理的作用(zuòyòng)(1)保证科学合理地进行资金的运作(2)对公司财务做出预测及计划(3)便于物业管理公司进行财务控制与检查第十页，共27页。第三章对内部控制(kòngzhì)的理解3.1什么是内部(nèibù)控制3.2内部(nèibù)控制应遵循的原则3.3内部(nèibù)控制的基本形式第十一页，共27页。3.1什么是内部(nèibù)控制内部控制是形成一系列具有控制职能的方法、措施、程序，并予以(yǔyǐ)规范化和系统化，使之成为一个严密的、较为完整的体系。内部控制按其控制的目的不同，可以分为会计控制和管理控制。内部控制的目标是确保单位经营活动的效率性和效果性、资产的安全性、经济信息和财务报告的可靠性。良好的内部控制虽然能够达到上述目标，但无论内部控制的设计和运行多么完善，它都无法消除其本身所固有的局限。这种局限性也必须明了并加预防。第十二页，共27页。3.2内部控制(kòngzhì)应遵循的原则(1)合法性原则(yuánzé)。(2)整体性原则(yuánzé)。(3)针对性原则(yuánzé)。(4)一贯性原则(yuánzé)。(5)适应性原则(yuánzé)。第十三页，共27页。3.3内部(nèibù)控制的基本形式

(1)组织规划控制。(2)授权批准控制。(3)预算控制。(4)实物(shíwù)资产控制。(5)成本控制。(6)风险控制。(7)审计控制。第十四页，共27页。第四章结合沧×公司案例

谈物业管理公司的内部(nèibù)控制4.1物业管理公司的内部控制要素、结构4.2物业管理公司的内部控制现状和存在的主要(zhǔyào)问题

第十五页，共27页。4.1物业管理公司的内部控制要素(yàosù)、结构内部控制的内容，归恨结底是由基本要素组成的。这些要素及其构成方式，决定着内部控制的内容与形式。主要包括(bāokuò)三个方面：(1)控制环境(2)会计系统有效的会计系统应当做到：1）确认并记录所有真实的经济业务，及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务作出适当的分类。2）计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值。3）确定经济业务发生的时间，以便将经济业务记录在适当的会计期间。4）在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。第十六页，共27页。(3)控制程序1)风险评估。每个企业都面临来自内部(nèibù)和外部的不同风险，这些风险都必须加以评估。评估风险的先决条件，是制定目标。2)控制活动。企业管理阶层辩识风险，继之应针对这种风险发出必要的指令。控制活动，是确保管理阶层的指令得以执行的政策及程序。3)信息与沟通。企业在其经营过程中，需按某种形式辨识、取得确切的信息，并进行沟通，以使员工能够履行其责任。信息系统不仅处理企业内部(nèibù)所产生的信息，同时也处理与外部的事项、活动及环境等有关的信息。4)监控。内部(nèibù)控制系统需要被监控。第十七页，共27页。4.2物业管理公司的内部(nèibù)控制现状和存在的主要问题4.2.1内部控制制度不完善主要表现(biǎoxiàn)在组织机构职责权限界定不清、不相容职务未能分离等方面，存在管理死角，致使假权调拨、转移资金等行为有隙可乘；在物资采购、基建项目发包等领域相继发生这样或那样的问题甚至案件。有些管理人员自以为是，凌驾于内部控制之上，不按照既定的制度和程序行事，使制定的控制制度形同虚设。第十八页，共27页。4.2.2预算管理不完善，管理水平有待提高目前，大部分企业预算存在这么三个方面的问题(wèntí)：一是各类预算编制口径不一致，重复劳动。二是预算的执行。三是其他第十九页，共27页。4.2.3审计开展困难重重，效果不理想主要(zhǔyào)表现在两个方面：一是“先离后审，审任脱节”。二是经济责任划分困难。第二十页，共27页。第五章根据沧×公司情况设想(shèxiǎng)几个内部控制措施5.1完善企业的控制环境5.2建立分级的会计(kuàijì)系统5.3制定核算控制程序5.4加强定期审计控制第二十一页，共27页。5.1完善企业(qǐyè)的控制环境首先应注意企业内部控制环境的建设。控制环境是指对建立、加强或削弱特定政策、程序及其效率产生影响的各种因素。它是一种氛围，塑造企业文化，影响企业员工的控制意识，影响企业内部各成员实施控制的自觉性，决定其他控制要素能否发挥作用，是内部控制其他要素作用的基础。控制环境直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业经营目标及整体(zhěngtǐ)战略目标的实现。影响控制环境的因素是多方面的，应从多角度入手：(1)从企业管理者入手提高职工的素质。(2)建立企业文化，形成内部控制氛围。(3)加强信息流动与沟通，设立一个良好的信息与沟通系统。第二十二页，共27页。5.2建立分级(fēnjí)的会计系统企业会计系统是企业信息系统最为重要的组成部分。企业的会计系统为企业提供成本信息、营运信息、生产信息、库存信息等。因此，企业应加强会计系统及其他方面的信息沟通体系(tǐxì)的建设。由于物业管理公司具有委托经营业务较多的特点，所以物业管理在成本会计科目下，分清共性服务与个性服务的营业成本。物业管理公司与其他企业不同的特点是接受了业主大量的固定资产的管理，风险与责任很大。因此，物业管理公司财务管理中的会计核算必须强化资产核算的及时性、真实性和准确性。为了维护资产的万豪与及时补偿意外损失，物业管理公司要核算财产保险的会计事项、预提及待摊费用的会计核算工作。物业管理公司的主要服务对象是房屋的共有产权单位与私有产权人，公司的财务管理必须分户核算各业主住户的明细款项账目，包括分户收取住房维缮基金的明细核算。第二十三页，共27页。5.3制定(zhìdìng)核算控制程序物业管理公司的营业(yíngyè)收入分物业管理收入和其他业务收入两块。物业管理公司的其他业务收入以不确定的零星收入为主，很难实行核算控制。由此可见，物业管理公司除了增加物业管理面积、确保收费的收取力度外，营业(yíngyè)收入的总额是确定的，只有从企业成本费用方面入手，大致设想以下几方面。1)加强对材料采购和耗用的成本控制2)制定费用的开支范围、标准和费用支出的申请、审核、审批、支付程序。3)根据费用预算和经济业务性质，按照分级授权批准制度所规定的权限，对费用支出进行审批。第二十四页，共27页。5.4加强定期(dìngqī)审计控制企业应对企业内部控制进行全过程、全方位的监督和评价。（1）采购计划、资金计划、投资计划及费用预算等均应做到事前审核、事中控制。（2）建立“防、堵、查”为主线的递进式的监控措施。通过以上三个层次(céngcì)的内审措施，不仅可以及时发现问题，而且对于防范和化