机密资料-赠送面积

增加客户附加值赠送面积专题2008年7月赠送面积的三种方法北京、长春、青岛、鞍山、天津：凸窗可以偷面积，天津凸窗只能偷600凸窗赠送面积：沈阳、大连不能通过凸窗偷面积。平面报建图纸变更图纸（红色部分可拆）——凸窗1、除北京外，两层高开敞阳台变封闭房间，偷全部面积。阳台偷面积：2、开敞阳台变封闭房间，偷一半面积。（天津对阳台大小有限制）如何偷面积：1、客户自己改造。2、统一改造：验收、实测后，客户委托开发商指定的第三方进行统一改造。需要一线公司对两种做法的可行性进行评估。——阳台赠送面积的三种方法层高偷面积：结论：北京、天津、长春、沈阳可以做4.8米以内loft偷空间，鞍山、青岛可以做loft偷空间，验收后增加楼板偷面积；。大连无法做loft偷面积执行尺度执行情况特殊规定城市执行尺度1宽松可作无鞍山、青岛、执行尺度2严格可作（层高<4.9m)层高4.9-7.6m，2倍；层高≥7.6m，3倍北京执行尺度3更严格，高于3.6米或4米要算1.5倍不可做层高3.6-4.8m，1.5倍；层高4.8-5.4m，2倍；长春不可做住宅层高不应大于3米天津不可做层高1.2-2.1m；0.5倍；层高4-4.9m，1.5倍；层高≥4.9m，2倍沈阳不可做不允许做3.6米以上层高的住宅大连——层高赠送面积的三种方法城市假凸（飘）窗开敞阳台层高北京可做可做可做(4.9m以下)天津可做（出挑小于６００）可做不可做沈阳不可作可做可做（4米算1.5倍）长春可做可做可做（3.6米算1.5倍）鞍山可做可做可做大连不可作可做不可做青岛可做可做可做总结＿七个不同城市的可行性结论：偷面积优先考虑假凸窗（除了沈阳、大连），然后是开敞阳台改房间（均可，天津有面积控制），最后是做loft偷层高（大连不能做，长春、沈阳、天津算1.5倍）。案例——飘窗、花池、空调机位、阳台飘窗（地面出一个台即算飘窗，高１５０，上部净高无要求）金色城品假凸窗偷面积的风险：未经规委审核，存在报建风险和规划验收风险。为做得更象凸窗而设的假管井空调机位飘窗飘窗花池飘窗阳台阳台入户花园＋双层挑高露台＋大进深阳台案例——双层高入户花园案例——飘窗、阳台、露台沈阳万科城2期沈阳飘窗偷面积的风险：万科城2期已经做的飘窗没有被发现，已获通过。外飘窗偷面积的办法已经引起政府关注，并在新里程项目中禁止使用。今后沈阳做外飘窗必须控制在2.2米层高以内、上下为结构板、飘窗凸出外墙——即做真飘窗，才可通过。案例——把卧室标成阳台把卧室标成阳台在北京区域操作的风险：可操作。高教新城偷面积手法比较明显，操作难度大，华润橡树湾手法比较隐蔽，可达到同样的目的，容易通过，操作风险小。根据政府执行尺度，需注意控制尺度北京华润橡树湾双层挑高露台＋大进深阳台案例——把客厅（2层）标成阳台——成都金域蓝湾法规与地方规定市设计要求文件发文时间实施时间北京无北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》DBJ01-602-20042004年6月8日2004年7月1日天津北向卧室、起居室（厅）不宜设置凸窗凸窗挑出主墙体外皮不得大于600。《天津市居住建筑节能设计标准》07年5月10日07年6月1日沈阳建筑物北侧不应设凸窗和落地窗。沈阳市地方规范《居住建筑节能设计标准》06年1月26日06年3月1日大连外墙不宜选用凸窗，凸窗（仅限于南向）凸出外墙尺寸不应大于300。《大连市居住建筑节能设计（节能65％）规定》05年9月9日06年1月1日长春无《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）吉林省实施细则》1998年3月25日1998年4月2日鞍山无民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JGJ26-951995年12月7日1996年7月1日青岛外窗不宜采用对节能不利的凸（飘）窗。如采用，需保证一定的传热系数限值。<居住建筑节能设计标准>，山东省工程建设标准06年3月27日06年6月1日真凸窗——定义及法规GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》，2005-4-15发布，2005-07-01实施2．0．23

凸（飘）窗定义：（baywindow，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗）3．0．24

下列项目不应计算面积：

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、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

假凸窗——实际执行尺度执行情况分类：执行尺度执行情况特殊规定城市飘窗1宽松地面出一个台即算飘窗北京150即可，青岛需要300高台，长春可做600台北京、青岛、长春、鞍山飘窗2严格层高小于2.2米飘窗不能大于600天津飘窗3更严格层高小于2.2米飘窗不能大于600，上下必须是结构板沈阳层高小于2.2米飘窗不能大于300，上下必须是结构板，不能落地大连风险环节设计院审图报方案报规证测绘规划验收北京可做可做可做有风险可做有风险天津可做可做可做可做可做可做沈阳可做可做可做可做测绘不能通过风险未知鞍山可做可做可做可做可做可做大连可做可做可做不能通过不能通过

不能通过长春可做可做可做可做风险未知可做青岛可做可做可做可做可做可做风险环节评估（北京区域飘窗偷面积仅限于毛坯房）市普通开敞阳台双层挑高阳台(露台）大进深阳台北京计一半（注1）不计（测绘新规定，未正式下文）不控制天津计一半不计（注2）不控制沈阳计一半不计（注2）不控制长春计一半不计不控制鞍山计一半不计（注2）不控制大连计一半不计不控制青岛计一半不计不控制阳台——定义及法规注1：北京二ＯＯ六年七月十日发布的《容积率指标计算规则》市规发〔2006〕851号中规定无论开敞封闭阳台均计全面积，咨询多家设计院（除清华院）还是沿用原来开敞阳台计一半的规定。GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》，2005-4-15发布，2005-07-01实施2．0．16阳台定义：（

balcony供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。）3．0．18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。测绘标准封闭阳台：计算全面积。开敞阳台：计算半面积。跳层及屋顶露台：算为露台，不计算面积．注2：上阳台或雨蓬小于下阳台投影时，下阳台按露台考虑，不计建筑面积。阳台——实际执行尺度市普通开敞阳台双层挑高阳台(露台）大进深阳台多设花池多设空调机安放处错阳台入户花园正常功能空间标为阳台北京可作可作可作可作（按阳台计）不确定，可操作天津可作可作可作可作（按阳台计）限制阳台面积（注）沈阳可作可作可作可作（按阳台计）可作长春可作可作可作可作（按阳台计）可作（注）鞍山可作可作可作可作（按阳台计）可作大连可作可作可作可作（按阳台计）可作青岛可作可作可作可作（按阳台计）可作注：天津住宅设计标准5.1.1阳台建筑面积不宜大于以下标准：一类5平米，二类6平米，三类7平米，四类8平米。四类指的是4个居住空间（厅加室），未来阳台面积无限增大有一定的风险。注：长春公司提出可操作，保温和防水要按阳台设计，增加成本．市不同层高建筑面积计算规定来源发文时间北京住宅层高4.9以上算2倍单层面积，住宅层高7.6以上算3倍；市规发〔2006〕851号06年7月10日天津住宅层高大于3.6米且小于等于4.8米（2.7米+2.1米）时，不论层内是否有隔层，按1.5倍算；当层高大于4.8米且小于等于5.4米（2.7米×2）时，按2倍算。市规划局以局文件形式《关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则的通知》06年9月30日沈阳层高1.2-2.1m；0.5倍；层高4-4.9m，1.5倍；层高≥4.9m，2倍市规划局长春住宅高3.6米－4.8米时，按的1.5倍计算;层高4.8米－5.4米时，不论层内有无隔层，按2倍计算，高5.4米－7.6米时，按2.5倍计算，当标准层高大于等于7.6米时，按3倍计算。层高小于2200不计算面积（含地上、地下）《长春市房屋面积测绘计算规程》7月1日鞍山暂时无要求大连不允许做3.6米以上层高的住宅（规划局不批）不允许做5.4米以上层高的商业性质的LOFT（规划局不批）地下和半地下除车库外都全计入容积率市规划局青岛暂时无要求层高——面积计算法规（规划局执行的尺度）：GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》，2005-4-15发布，2005-07-01实施3．0．1单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水