第三章不动产估价

第3章不动产估价

3.1不动产估价概述3.2不动产估价原则3.3不动产估价方法2/6/20231主讲人：李军峰3.1不动产估价概述3.1.1不动产估价的概念及其分类1.不动产估价的概念不动产估价全称为不动产价格评估。不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产评估形式:土地评估、建筑物评估和房地合一的房地评估。土地评估——对不包括建筑的空地评估。无论房、地是否合一，都可以单独评估土地价值。2/6/20232主讲人：李军峰建筑物评估——对房屋和构筑物统称的建筑物的评估。建筑物的结构包括：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。房地价格——土地和建筑物合为一个整体的价格。2/6/20233主讲人：李军峰不动产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。（1）专业估价人员

从事不动产估价专业人员——有执业资格的注册房地产估价师、房地产估价师和注册土地估价师。国家主要通过实行执业资格管理制度对不动产估价专业人员进行管理。2/6/20234主讲人：李军峰注册房地产估价师——通过了国家人事部、建设部的全国统一考试，取得房地产估价师和估价员的《执业资格证书》，并经注册登记后允许从事房地产估价活动的专业人员。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。

房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。房地产估价员、土地估价师2/6/20235主讲人：李军峰（2）估价对象

房地产估价的对象——被评估的各类房地产。被评估的房地产既涉及房屋所有权及土地使用权，也涉及房地产的其它权利，如租赁权、抵押权、典当权及其它权利；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所有的财产。

2/6/20236主讲人：李军峰（3）估价目的

估价目的——估价结果的期望用途，是委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为的依据。可以分为：土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价。2/6/20237主讲人：李军峰（4）估价程序

房地产估价程序——房地产估价工作中反复实践而总结出来的科学、合理的工作步骤。估价程序包括确定估价基本事项、编制估价工作计划、实地确认估价对象、搜集估价所需资料、选定估价方法计算、确定估价结果和提交估价报告等项内容。

（5）客观合理价格

客观合理价格（或价值）——基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。

（6）估价方法

房地产价格通常可从三个途径，即市场途径、成本途径、收益途径来求取，由此形成房地产估价的市场法、成本法和收益法等三大基本方法。2/6/20238主讲人：李军峰2.不动产评估种类（1）按评估对象的种类，可分为房产评估、地产评估、房地产评估

房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。

地产是具有一定权属关系的土地。2/6/20239主讲人：李军峰（2）按评估的对象，可分为单项评估与整体评估单项房地产评估——对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。整体房地产评估——对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。

2/6/202310主讲人：李军峰3.不动产估价在我国的发展（略）（1）确立了房地产估价的管理制度。（2）制定了不动产估价标准。（3）成立了不动产估价行业组织。（4）建立了统一开放的不动产估价市场，形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系。（5）拓宽了不动产估价的服务领域。2/6/202311主讲人：李军峰1.1.2不动产价格及其决定因素1.不动产价格的概念不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。三个特征：一是随市场供求关系变动而变化，因此不动产价格是某个时点状态下的价格；二是不同的不动产权益对应不动产的不同价格，权益不同价格不同；三是无论何种权益的不动产价格都以货币形式支付，一般中国境内的价格都是以人民币结算。

2/6/202312主讲人：李军峰土地价格为地租的资本化的货币数额2/6/202313主讲人：李军峰2.不动产价格的形成需要具备三个条件：一是有用性，指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值；二是稀缺性，指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏；三是有效需求，对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。不动产价格与一般物品价格既有区别又有共同之处。2/6/202314主讲人：李军峰与一般物品价格的共同之处，以土地价格为例，表现为：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价。地价与一般物品价格的不同之处有：①不动产价格受区位的影响很大；②不动产价格实质上是房地产权益的价格；③不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④不动产价格是在长期考虑下形成的；⑤不动产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。2/6/202315主讲人：李军峰3.不动产价格的种类（1）按不动产权益类型，可分为所有权价格、使用权价格、抵押价格和租赁价格所有权价格实质上是购买价格。使用权价格——在正常市场条件下一定年期的不动产使用权未来纯收益的现值总和。使用权价格实质上是租赁价格。2/6/202316主讲人：李军峰不动产抵押价格——假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。租赁价格——不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。2/6/202317主讲人：李军峰（2）按不动产价格的形成形式，可分为市场价和评估价市场价，包括实际成交价、市场价格、理论价格等。其中，成交价格是指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。它又分为正常成交价格和非正常交易价格。评估价，包括基准地价、标定地价、课税价格等。基准地价——对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。标定地价——根据政府管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。课税价格——为了针对不动产计征税款而评估的价格。2/6/202318主讲人：李军峰（3）按不动产价格的实物形态，可分土地价格、建筑物价格、房地产价格土地价格，简称地价。根据土地性质和开发程度可分为生地价格、毛地价格、熟地价格。生地——可能为房地产开发与经营活动所利用，不具备城市基础设施的土地。生地价格——未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。2/6/202319主讲人：李军峰毛地：城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。毛地价格：已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地：具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。熟地价格：具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。“三通一平”：水、电、路、土地平整“五通一平”：还有气、讯“七通一平”：加上邮、煤气2/6/202320主讲人：李军峰建筑物价格——建筑物部分的价格，不含建筑物所占用土地的价格。房地价格，又称房地混合价——建筑物连同其占用土地的价格，对于同一宗房地产而言，有：房地价格＝土地价格＋建筑物价格2/6/202321主讲人：李军峰（4）按不动产价格的单位形态，可分总价格、单位价格和楼面价格总价格——某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格又分为土地单价、建筑物单价和房地单价。土地单价——单位土地面积的土地价格；建筑物单价——单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价——单位建筑物面积的房地价格。

楼面价格——土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。（5）其他价格类型主要包括公告价格、申报价格、招标价格、协议价格和拍卖价格。

2/6/202322主讲人：李军峰4.影响不动产价格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地与住房制度、城市规划、房地价格政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等。土地制度包括土地所有制和土地使用制度。

在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对房价、地价有重要的影响。

行政隶属变更一般都会引起当地不动产价格的变动。此外，房地价格政策、税收政策等变化也会对不动产价格产生普遍影响。2/6/202323主讲人：李军峰②人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。人口因素对房地产的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。人口素质这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，给人们形成良好印象，间接引起对该类住宅区的需求增加，促使价格上涨。

当今家庭结构变小，对住宅的需求相应增加，对小面积套房和出租性住宅的需求也会增加，从而导致住宅用地的地价上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。2/6/202324主讲人：李军峰③社会因素。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动价格上升。社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动价格上升。房地产投机是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。2/6/202325主讲人：李军峰④国际因素。一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，房地产市场状况也不例外。

⑤经济因素。主要包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。2/6/202326主讲人：李军峰（2）区域因素区域因素——不动产所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的不动产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。2/6/202327主讲人：李军峰①繁华程度主要指商业服务业的规模等级及其对不动产利用的影响程度。②交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。③基础和公用设施条件主要包括基础设施和公用设施两大类，如上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。2/6/202328主讲人：李军峰④环境质量主要包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。⑤城市规划限制主要有区域不动产利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。2/6/202329主讲人：李军峰（3）个别因素个别因素是指不动产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有坐落位置、面积、用途、结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。2/6/202330主讲人：李军峰3.2不动产估价原则

估价原则是人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准。根据《房地产估价规程》和《土地估价规程》要求，对土地、建筑物估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为不动产估价的最高原则。2/6/202331主讲人：李军峰在具体估价实践中应当遵循的原则主要有：合法原则；最有效使用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；预期收益原则；供需原则；贡献原则。

2/6/202332主讲人：李军峰3.2.1替代原则指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价格也应相近的一般原理进行估价。不动产估价中的替代原则可概括如下：（1）不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定；（2）不动产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；（3）不动产价格可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。2/6/202333主讲人：李军峰注意：由于不动产的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在不动产估价时很难寻找到像一般商品那样，性质、条件完全相同的替代品。因此，一般都要进行时间和不动产条件修正后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估不动产价格。2/6/202334主讲人：李军峰在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。2/6/202335主讲人：李军峰3.2.2预期收益原则不动产估价不仅要考虑其过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评估价格。

这要求估价者必须了解过去的收益状况，并对不动产市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对不动产市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该不动产现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。2/6/202336主讲人：李军峰预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势做出客观合理的预测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用不动产所获收益的预测。

2/6/202337主讲人：李军峰在运用预期收益原则时，对不动产估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及资本化率的确定非常重要。在不动产估价实践中，收益还原法估价及剩余法估价中不动产收益确定，都是预期收益原则的具体应用。2/6/202338主讲人：李军峰3.2.3最有效利用原则指不动产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提。根据不动产价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用做出正确的判断。2/6/202339主讲人：李军峰总体要求：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。实现：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。2/6/202340主讲人：李军峰在估价实务上，坚持最有效利用原则，要注意下述五种情况：1.维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。2.改变用途更为妥当时，应按转换用途后的情况进行评估。3.装修改造但不转换用途更为妥当时，应按装修改造后的情况进行评估。4.装修改造并转换用途更为妥当时，应按装修改造并转换用途的情形进行评估5.拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进行评估。2/6/202341主讲人：李军峰3.2.4报酬递增递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

2/6/202342主讲人：李军峰3.2.5供需原则供求均衡法则成立条件是：①供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。不动产也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。

不动产需求与供给的特点如下：（1）需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息；（2）替代性有限。由于成为交易对象的不动产具有个别性，各个不动产都有独特的价格，因此其替代性也有限。

2/6/202343主讲人：李军峰3.2.6贡献原则对于不动产估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。某一部分带来的收益，对总收益而言，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。2/6/202344主讲人：李军峰3.2.7变动原则在不动产估价时，必须分析该不动产的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的不动产水平预测未来的不动产价格。因此变动原则与预测原则密切相关。在不动产估价中，不仅要对将来的不动产变动做出准确预测，同时也要对所采用的不动产资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。2/6/202345主讲人：李军峰3.2.8合法原则指房地产估价必须符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。2/6/202346主讲人：李军峰遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。2/6/202347主讲人：李军峰（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。（3）在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当抵债、赠与等。（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2/6/202348主讲人：李军峰估价所需资料房地产估价资料一般包括下列四个方面：⑴对房地产价格有普遍影响的资料，主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；⑷反映估价对象状况的资料。

2/6/202349主讲人：李军峰收集估价资料，其来源主要有：⑴委托估价方；⑵实地勘察；⑶政府有关部门；⑷房地产交易市场及有关中介机构；⑸有关当事人；⑹专业性刊物2/6/202350主讲人：李军峰估价资料，应当及时进行整理：第一，整理后的资料应具有全面性、正确性。第二，整理后的资料应保持统一性。2/6/202351主讲人：李军峰评估时所需的共性资料①权证资料如土地使用权证（包括宗地图）、土地使用权出让合同与宗地使用条件、房屋所有权证（包括房屋平面图）、他项权利登记、建设工程许可证、商品房买卖许可证等。②其他资料如土地级别与基准地价资料、房屋重置成本资料、区域因素资料、微观因素资料等。2/6/202352主讲人：李军峰不同估价方法所侧重的资料：市场比较法①比较案例情况资料，包括：交易价格、交易时间、交易情况、当时市场行情等；②比较案例区域因素资料，包括：商服繁华程度、交通条件（如道路通达度、交通便捷度）、基础设施配套状况（如供水、供电、供气等）、公用设施配套状况（如医院、学校、金融机构、文体娱乐设施等）、环境状况（如污染程度、绿化率等）。对于不同的房地产类型，其所关注的重点是不一样的。如商业房地产最为关注的是商服繁华程度，住宅房地产主要关注基础设施和公用设施配套情况、环境状况、交通条件等方面，而工业性房地产则主要关注交通状况、动力供应、积聚规模等；2/6/202353主讲人：李军峰③比较案例微观因素资料，包括：宗地状况（名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地价、土地使用权出让年限、剩余使用年限、容积率、临街状况、地形地质条件、生熟程度等）、建筑物状况（名称、面积、结构、设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建成年代、新旧程度、利用现状、配套程度等）、周围环境；④其他资料，如融资条件、企业情况等。2/6/202354主讲人：李军峰收益法所需资料：①估价时点前三年的，同一供需圈内同类型的房地产市场租金、空置率水平资料；②估价时点前三年的，同一供需圈内同类型房地产平均经营收益水平资料；③同类型房地产经营成本与费用资料，包括土地使用权出让年限、剩余使用年限、面积、房屋结构类型、耐用年限、建成年代、成新度、建筑面积、设备、装修、房屋重置价格等；④待估房地产所在地区一年期存贷款利率、同行业及相关行业平均收益率与风险水平、同类物业租售比率资料；⑤竞争性与互补性物业情况。2/6/202355主讲人：李军峰成本法所需资料：①同一供需圈内的地价资料，包括名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地价、土地使用权出让年限、剩余使用年限、容积率、临街状况、地形地质条件、生熟程度等；②建筑物资料，包括名称、面积、结构、设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建成年代、新旧程度等；③建筑安装工程费用资料；④前期工程费用资料；⑤市政公共设施建设费用资料；⑥建筑物及设备折旧或成新度评定标准资料；⑦与房地产投资相关的贷款利率、利润、税费资料。2/6/202356主讲人：李军峰3.3不动产估价方法

3.3.1市场比较法市场法，又称市场比较法、现行市价法、交易实例比较法等，是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由市场法估价得到的价格，称为比准价格。2/6/202357主讲人：李军峰市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产市场比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。适用范围：土地、建筑物评估，包括在建工程评估。不适用的情况：没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区；对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等；对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等；风景名胜区土地；图书馆、体育馆、学校用地等。

2/6/202358主讲人：李军峰1.市场比较法的数学表达式（1）基本公式待估不动产价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数2/6/202359主讲人：李军峰（2）市场比较法公式的演变市场比较法基本公式可演变为以下三种形式。交易情况交易日期区域因素个别因素分子为待估对象数据2/6/202360主讲人：李军峰说明：式中第一、二项含义同上，后两项分母为100，表示可比实例不动产的区域因素和个别因素条件指数为100时，要比较确定待估不动产区域因素条件指数和个别因素条件指数。2/6/202361主讲人：李军峰式中，第一、二项含义同上，后三项分母为100，表示可比不动产的条件指数为100时，要确定待估不动产的相应因素条件指数。若待估不动产因素条件优于可比不动产，则其因素条件指数大于100。2/6/202362主讲人：李军峰2.市场比较法实施步骤（1）收集宗地交易实例资料收集范围包括：位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、条件、使用年限、交易条件及价格等。

（2）选取、确定比较实例

可比实例房地产的选取，是针对待估房地产的具体条件，从可供选择的一定数量的交易中进行筛选，择定符合相关性、可比性要求的房地产，进行比较参照。其数量一般以3～4个为宜。2/6/202363主讲人：李军峰（3）建立价格可比基础

在对比较实例进行修正前，应先把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、比较实例与待估房地产之间具有比较基础的价格。所谓具有比较基础是指单价的含义统一，面积的内容统一，货币单位统一。

（4）进行交易情况修正进行交易情况修正的目的是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。

（5）进行交易日期修正如果买卖实例的交易日期与待估房地产的估价日期有差异，就要具体考查这段日期房地产市场的价格变动情况。

2/6/202364主讲人：李军峰（6）进行区域因素修正

区域因素修正的主要内容有商业繁华程度、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、产业集聚程度等。

（7）进行个别因素修正

个别因素修正的内容主要有位置、面积、形状、临街状况、内开发程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。

（8）综合评估，确认估价结果所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格。比准价格的计算可以采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法和众数法等求取。

2/6/202365主讲人：李军峰3.关键影响因素的修正方法（1）市场交易情况修正评估人员通过对特定时点不动产正常交易价格的确定，基本上可以对包含有特殊情况下交易价格偏离正常市场价格的幅度有一个经验上的判断。（2）时间因素修正

交易日期修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，主要用价格指数进行修正。2/6/202366主讲人：李军峰（3）区域因素修正修正区域因素的方法主要是直接比较法和间接比较法。直接比较法，是指以待估房地产的状况为基准，将比较实例的区域因素逐项与基准作比较并打上对比分，依此求得因素修正比率。间接比较法，是指以一个设想的标准房地产的状况为基准，可比实例和待估房地产都逐项与这个基准作比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。2/6/202367主讲人：李军峰（4）个别因素修正

①使用年期修正

使用期越长，未来土地收益就越多，土地价格也就越高。对不同使用期的土地价格进行修正，可以消除因使用年期长短不同而造成的价格差异。修正公式为：年期修正后价格＝比较实例价格×K

m：待估不动产使用年限。2/6/202368主讲人：李军峰②容积率修正容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

在不同的规划区，同一用途的土地其容积率可能不同，而不同的容积率直接影响土地价格的高低。2/6/202369主讲人：李军峰一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。一般地讲，容积率越高，土地利用效率也越高，单位土地面积上的土地收益也越多，因而，土地价格也越高。容积率修正就是要消除这种因容积率不同引起的土地价格的差异。2/6/202370主讲人：李军峰修正办法是利用土地登记资料和地价资料，分析并建立容积率与地价之间的关系，确定容积率修正系数，制定容积率修正系数表。2/6/202371主讲人：李军峰

北京市基准地价容积率修正系数表(部分）容积率修正系数商业综合居住0.11.5001.4371.4180.21.4671.4061.3870.31.4351.3751.3580.41.4041.3461.3290.51.3741.3181.3010.61.3441.2901.2750.71.3151.2631.2490.81.2871.2381.2240.91.2591.2131.20011.2321.1891.1771.11.2051.1661.1551.21.1801.1441.1341.31.1551.1231.1141.容积率R›10时，商业用途容积率修正系数X1、综合用途容积率修正系数X2、居住用途容积率修正系数X3按以下公式计算：X1=-0.0373*R+0.892；X2=-0.0278*R+1.007；X3=-0.0219*R+1.0182.远郊区县的商业用途容积率修正系数X4、综合用途容积率修正系数X5、居住用途容积率修正系数X6按以下公式计算：X4=R/1.232；X5=R/1.189；X6=R/1.177，其中K为通过上表查询的容积率修正系数2/6/202372主讲人：李军峰修正公式为：2/6/202373主讲人：李军峰【案例3-1】待评地块是在城市规划上属于商业用地的一块空地，地势平坦，土地面积600m2。要求评估其2006年10月的公平市场交易价值。评估人员通过收集有关数据资料（过程略），选出3个可比实例，有关情况见表3-2。实例项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区类似类似繁华区地用性质商业商业商业商业类型空地空地空地空地价格总价77万元107.8万元108.36万元单价2200元/m22450元/m22580元/m2交易日期2005年10月2006年2月2006年6月2006年10月交易情况非正常交易正常交易正常交易正常交易面积350m2440m2420m2600m2形状长方形正方形略长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好很好正面路宽8m6m8m8m交通通达状况很好较好较好很好剩余使用年限353035352/6/202374主讲人：李军峰（1）交易情况修正实例B、C为正常交易，无需修正；实例A较正常价格偏低3%。故可比实例的交易情况修正系数如下：可比实例A的交易情况修正系数＝可比实例B的交易情况修正系数＝1可比实例C的交易情况修正系数＝12/6/202375主讲人：李军峰（2）交易日期修正根据调查，2005年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，故可比实例的交易日期修正率如下：可比实例A的时间修正系数＝可比实例B的时间修正系数＝可比实例C的时间修正系数＝2/6/202376主讲人：李军峰（3）进行区域因素修正实例A与估价对象处于同一地区，无需作区域因素修正。B、C的区域因素可运用直接比较法进行修正。比较标准以待估对象的各区域因素为标准，对可比实例的各项构成因素进行打分，结果见表3-3。2/6/202377主讲人：李军峰交易实例区域因素BC基本情况分值基本情况分值自然条件相同10相同10社会环境相同10稍差8街道条件相同10相同10交通便捷度稍差9稍差9繁华程度稍差8稍好11交通管制稍差7稍差8交通流量相同10相同10离公交车站点距离稍差8稍好11周围环境相同10相同10规划限制相同10相同10合计92972/6/202378主讲人：李军峰以待估对象的区域因素为100，则可比实例的区域因素的修正系数分别为：可比实例B的区域因素修正系数＝可比实例C的区域因素修正系数＝2/6/202379主讲人：李军峰（4）进行个别因素修正①关于面积因素的修正。由于待估对象土地面积大，有利于充分利用。另外，环境条件也好，故判定待估对象面积因素对价格的影响较A、B、C的价格均高出2%。②土地使用剩余年限因素的修正。可比实例A、C同待估对象使用年限相同，不用修正。可比实例B需要作使用年限因素调整。假定折现率为8%，修正系数计算如下：综合考虑面积因素和使用年限因素后，得到可比实例的个别因素修正系数：可比实例A的个别因素修正系数＝1.02可比实例B的个别因素修正系数＝1.02×1.035＝1.056可比实例C的个别因素修正系数＝1.022/6/202380主讲人：李军峰（5）计算待估对象的初步地价PA＝2200×1.03×1.12×1×1.02＝2589（元/m2）PB＝2450×1×1.08×1.09×1.056＝3045.65（元/m2）PC＝2580×1×1.04×1.03×1.02＝2819（元/m2）（6）估价结果采用简单算术平均法求得如下评估结果：单位面积评估值＝（2589＋3045.65＋2819）÷3＝2817.88≈2818（元/m2）待评地块评估值＝2818×600＝1690800（元）2/6/202381主讲人：李军峰3.3.2收益法收益法，又称为收益资本化法、收益还原法等，是指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估，条件是收益和风险都可以预期和量化，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。2/6/202382主讲人：李军峰1.基本公式（1）收益为无限年期

（2）收益为有限年期

2/6/202383主讲人：李军峰2.收益法实施步骤（1）估算年总收益总收益是指一般正常合理的利用不动产持续而稳定获得的年收入，包括租金收入、经营收入等。一般而言，房地产总收益可分为实际总收益与客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，由于它不具备一般的适应性，通常不能直接用于评估。2/6/202384主讲人：李军峰客观总收益是指剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。它作为估价依据要满足以下几个条件：一，从客观上讲，它是以正常的使用价值或按通常的使用方法所能获得的收益;二，收益必须能持续且有规则地产生;三，应是安全和确实的收益。2/6/202385主讲人：李军峰（2）确定年总费用总费用是指利用不动产进行经营活动时，一般情况下正常合理的必要年支出。在确定年总费用时，要根据利用方式进行具体分析。总费用也可分为实际总费用和客观总费用。（3）确定纯收益客观纯收益按客观总收益扣除客观总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。

2/6/202386主讲人：李军峰（4）估算资本化率资本化率，又叫还原利率，是指适当而又合理的标准利率。

（5）计算收益价格

在确定了客观纯收益和资本率后，就可根据收益法的基本公式计算不动产的收益价格。2/6/202387主讲人：李军峰3.客观纯收益的计算

（1）土地租赁

土地客观纯收益＝客观年租金收入―客观年总费用土地租赁的客观年总费用包括土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他费用。（2）房地出租

土地纯收益＝房地纯收益―房屋纯收益房地纯收益＝房地出租年总收入－房地出租年总费用房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度＝房屋重置价－房屋折旧总额2/6/202388主讲人：李军峰（3）经营性企业土地纯收益＝企业经营纯收益－非土地资产纯收益企业经营纯收益＝年经营总收入―年经营总费用经营性企业的费用项目通常包括销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润。

（4）生产性企业

土地纯收益＝企业生产纯收益－非土地资产纯收益企业生产纯收益＝年生产总收入―年生产总费用生产总费用包括生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用及管理费用。（5）自用土地或待开发土地2/6/202389主讲人：李军峰4.资本化率的确定（1）市场提取法

市场提取法，又称纯收益与价格比率法、直接比较法，它以市场数据为依据，因而最具客观性，是最能反映市场实际的方法。使用市场提取法时，应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估对象相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为资本化率。2/6/202390主讲人：李军峰（2）安全利率加风险调整值法这种方法是先找出安全利率。所谓安全利率就是无风险的资本投资收益率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基础上，根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度，确定风险调整值。资本化率＝安全利率＋风险调整值

2/6/202391主讲人：李军峰（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法这种方法的基本思路：找出社会上各种类型的投资及其收益率，按收益率与风险的大小从低到高顺序排列;然后再根据经验分析判断估价对象资本化率应该对应的范围，从而确定其资本化率。各种投资及其风险、收益率的一般排列顺序是国库券、保险、银行存款、贷款、公司债券、股票及各个领域的投资收益率等，其投资风险基本上是由低而高。2/6/202392主讲人：李军峰由于评估的对象不同，应当采用的资本化率的性质并不相同，由此需要区分资本化率的类型，主要有综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。其中，综合资本化率，是求取土地与其上的建筑物合为一体的价格时，所应使用的资本化率；建筑物资本化率，是求取单纯建筑物的价格时，所应使用的资本化率；土地资本化率，是求取单纯土地的价格时，所应使用的资本化率。

式中，r——综合资本化率；r1——土地资本化率；r2——建筑物资本化率； L——土地价格；B——建筑物价格。2/6/202393主讲人：李军峰【案例3-2】某房地产开发公司于2001年3月以有偿出让方式取得一块有50年使用权的土地，并于2003年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元/m2，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为2500元/m2。该建筑物占地面积500m2，建筑面积为900m2，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗地2007年3月的土地使用权价值。2/6/202394主讲人：李军峰（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年客观收益＝900×50×12×(1-10%)=486000（元）（3）计算总费用年管理费＝486000×3.5%＝17010（元）年维修费＝2500×900×1.5%＝33750（元）年税金＝20×900＝18000（元）年保险费＝2500×900×0.2%＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）2/6/202395主讲人：李军峰（4）计算房地产纯收益年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000-73260＝412740（元）（5）计算房屋纯收益①计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。

2/6/202396主讲人：李军峰②计算房屋现值。房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年数＝2500×900-46875×4＝2062500（元）③房屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8%＝165000（元）（6）计算土地纯收益

土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740-165000＝247740（元）2/6/202397主讲人：李军峰（7）计算土地使用权价值土地使用权在2007年3月的剩余使用年期为50-6＝44（年）。

单价＝3358836/500=6717.7（元/m2）（8）评估结果本宗土地使用权在2007年3月的土地使用权价值为3358836元，单价为6717.7元/m2。

2/6/202398主讲人：李军峰3.3.3成本法成本法，又称成本逼近法、原价法、重置成本法等，是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法求出的价格由各项费用加总而来，因而被称为积算价格。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，如新开发土地及土地市场狭小、无法利用市场比较法进行估价的地区的部分工业用地价格评估。同时，对于既无收益又很少发生交易的学校、公园、寺庙等公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地估价项目也比较适用。2/6/202399主讲人：李军峰1.新开发土地的价格评估（1）基本公式对于新开发土地来说，评估的基本思路是以开发不动产所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金来确定待估对象价格。其基本公式为：

土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值＝土地成本价格＋土地增值2/6/2023100主讲人：李军峰（2）实施步骤①确定土地取得费土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而发生的各项客观费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城镇国有土地而发生的费用。征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括征地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。城镇土地取得费用包括城镇土地使用权出让金和拆迁安置费用。2/6/2023101主讲人：李军峰②确定土地开发费。土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整费用。

2/6/2023102主讲人：李军峰③确定各项税费

征地过程中发生的税费一般有占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占用菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的教育基金及其他有关税费。房屋拆迁过程中发生的税费一般有房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；政府规定的其他有关税费。

④确定土地开发利息。土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利率可根据同期银行不同年期贷款利率来确定。

2/6/2023103主讲人：李军峰⑤确定土地开发利润土地取得费用和开发费用应计算合理的利润。利润率参考当地社会平均利润率或房地产行业同期平均利润率来确定，一般比房地产行业同期平均利润率低。

⑥确定土地增值土地增值是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。

2/6/2023104主讲人：李军峰⑦价格修正与确定根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正；成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。年期修正公式为：

2/6/2023105主讲人：李军峰2.新建不动产（1）基本公式新建不动产的价格＝购置土地价格＋建造建筑物的价格购置土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值）×修正系数建造建筑物的价格＝直接成本＋间接成本＋正常利润2/6/2023106主讲人：李军峰（2）计算步骤①确定土地的重新取得价格，具体估算见前述部分。②计算投资利息。土地的取得费用、开发费用和建造建筑物的直接成本及间接成本均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利率可根据同期银行不同年期贷款利率来确定。2/6/2023107主讲人：李军峰③计算销售税费销售税费包括销售费用、销售税费和其他销售税费。销售费用包括广告费、展销费、销售人员的工资、办公费、销售代理费。销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育附加费。其他销售税费包括交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费。

④计算开发利润开发利润的计算基数为：土地取得成本＋土地开发成本＋建安费＋管理费，或用房地产价格代替。利润率取行业平均利润率。2/6/2023108主讲人：李军峰3.旧有不动产估价（1）基本公式旧有房地产的价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物折旧旧有建筑物的价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物折旧2/6/2023109主讲人：李军峰（2）计算步骤①确定土地的重新取得价格，具体估算见前述部分。②确定建筑物的重新购建价格。建筑物的重新建造包括两种情况：一是重新建造一幢完全相同的建筑物；二是重新建造一幢效用相同的建筑物。与之相应，存在着重建成本和重置成本两种形式。2/6/2023110主讲人：李军峰重置价格又称重置成本——采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格又称重建成本——采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。2/6/2023111主讲人：李军峰③计算建筑物折旧。估价上的建筑物折旧——由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。2/6/2023112主讲人：李军峰【案例3-3】已知某宗土地的面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。2/6/2023113主讲人：李军峰该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费土地取得费＝10万元/亩＝150（元/m2）（2）计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里＝200（元/m2）（3）计算投资利息土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息＝150×[(1+6%)2-1]＝18.54（元/m2）土地开发费利息＝200×35%×[(1+6%)1.5-1]+200×65%×[(1+6%)0.5-1]＝6.39+3.84＝10.23（元/m2）2/6/2023114主讲人：李军峰（4）计算开发利润开发利润＝[(1)+(2)]×10%＝35（元/m2）（5）计算土地价格土地单价＝[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%)＝(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)＝475.84（元/m2）土地总价＝15000×475.84＝7137532.5（元）该宗地单价为475.84元/m2，总价为7137532.5元。2/6/2023115主讲人：李军峰13.某市区有一幢2000年7月建成的六层砖混结构的写字楼，占地面积1200m2，房屋建筑面积3600m2。据调查，当地同类写字楼用于出租，则每建筑平方米出租租金为100元/月，空置率为10%。假设该类建筑2007年的重置价格为2000元/m2，建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，房产税为租金收入的12%，土地使用税为2元/m2，管理费以年租金的3%计，修缮费以建筑物价格的1.5%计，房租损失准备金按半月租金计，保险费按建筑物价格的3‰计，用成本法求得土地价格为980万元。请根据上述资料估算该写字楼2007年7月的价格。2/6/2023116主讲人：李军峰解：（1）确定评估方法该不动产有经济效益，适宜采用收益法。（2）计算总收益年客观总收益=3600×100×12×（1-10%）=3888000（元）（3）计算总费用①年管理费=3888000×3%=116640（元）②年修理费=2000×3600×1.5%=108000（元）③年税金=房产税+土地使用税=3888000×12%+1200×2=468960（元）④年保险费=2000×3600×3‰=21600（元）⑤房租损失准备金=3600×50=180000（元）年总费用=①+②+③+④+⑤=116640+108000+468960+21600+180000=895200