江西省某房地产开发项目可研报告

可行性研究报告目录第一章总论……………………（1）第二章项目建设必要性与可行性………………（4）第三章市场定位与价格定位……（8）第四章场址主要建设条件………（21）第五章工程设计方案……………（23）第六章节能与节水………………（40）第七章环境影响评价……………（42）第八章组织机构与人力资源配置………………（46）第九章质量保证体系及工程招投标方案………（49）第十章项目实施进度……………（52）第十一章投资估算与资金筹措…………………（53）第十二章财务评价………………（56）第十三章社会评价………………（61）第十四章风险分析………………（63）第十五章结论与建议……………（67）第一章总论第一节项目概况一、项目名称：**房地产开发项目二、建设单位：**房地产开发有限责任公司三、法人代表：陈斯明四、建设地址：位于**市**大道（吉州大道）与韶山西路交叉口东南角，原址为**有限公司厂区，北临**西路、西接**大道。五、建设性质：新建六、建设规模：总建筑面积：128236m2，其中：住宅共870户113182m2（多层83819m2、小高层29363m2）、商业店铺13704m2、会所及幼儿园1350m2。另有车库及杂物间11426m2。七、建设期限：2005年9月～2008年3月八、主要技术经济指标1、总用地面积：109.95亩（73306m2）2、总建筑面积：128236m23、建筑密度：25.92%4、容积率：1.755、绿地率：40.5%7、项目总投资：11063.28万元8、销售净收入：20826.55万元9、利润总额：9763.27万元10、总投资利税率：88.25%11、所得税：3221.88万元12、净利润：6541.39万元13、总投资利润率：59.13%14、盈亏平衡点：53.12%15、财务内部收益率：54.80%>Ic=15%16、财务净现值：3036.11万元>0（Ic=15%时）17、投资回收期：2.18年18、贷款偿还期：2年19、偿债备付率：3.25第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》3、**市国民经济和社会发展“十五”规划4、江西省规划实施技术导则5、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）7、《**市近期建设规划》（2002—2005）8、《江西省**规划建筑设计》9、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》10、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范11、建设单位提供的有关资料12、建设单位可研咨询委托书二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设**项目可以达到下述目的：1、落实《**市近期建设规划》（2002—2005），拉大城市框架，策应**市中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。2、为**市民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第一节项目背景一、**市概况**位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的319国道，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。地理上，介于北纬25°58′32″至27°57′50″，东经113°46′至115°56′之间，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。可概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园”。它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县、赣县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌219公里，距首都北京，铁路里程为1805.6公里。**市辖吉州区、青原区、井冈山市和**、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县，257个乡镇，3150个行政村，人口462万人。**市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。**市多年平均降水量为1487毫米，多年平均气温为17.1～18.6℃。二、**市国民经济概况2000年撤地设市以来，**市提出了“做大**市，崛起银三角”的发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现二、三、一的转型，GDP中三大产业比例为30.1：37.5：32.4。经济运行质量不断提高。2004年全市财政总收入22.686亿元，比2003年增长24.5％，创历史最高水平。近年来全市投资力度加大，投资总量增加。2004年全市全社会完成固定资产投资88.65亿元，比2003年增长39.74％，一批基础设施建设等重点投资项目的开工、建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更为**市今后发展奠定了良好的基础。**市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。2004年，全市城市居民年可支配收入达7031元，比2003年增长7.14％；农民年纯收入达2857元，比2003年增长22.66％。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江西省中部的政治、经济、文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年**经济的快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节项目建设的必要性一是贯彻实施《**市近期建设规划》（2002—2005）和城市发展的需要。按照**市城市总体规划，“十一五”期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把**市中心城区建设成拥有50万人口的新型城市。**房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求；其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应**市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。二是拉动内需、落实市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。从**实际出发提出的“崛起三步曲”，体现全市上下加快发展、争先进位的迫切愿望。在加速城市化进程中：“突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇”。“突出中心”，就是要突出做大做美**市中心城市，进一步加快中心城市的产业集聚和人口集聚，增强中心城市的集聚和辐射能力，按照“不求最大最好，但求风格独特”的原则，充分结合**市自然山水格局，建设依山就水、山环水绕的生态山水城市。按照“一市三区、两江三岸，一环三桥，五纵八横，山水环绕”的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展的需要。按**市国民经济和社会发展“十五”规划指标，国内生产总值增长10%左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1～1.2亿元，能有效地促进**市的经济发展，同时还可以增加就业机会。三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，**市的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。**房地产开发项目的建设可促进城北**大道区域的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升**市住宅的品位；同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全；项目的建设对集聚城北**大道区域的人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动**市房地产开发的蓬勃健康发展。四是**市房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。“九五”、“十五”期间，**市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前**市城区配套齐全，环境优美，房型适当、上档次的花园式住宅小区尚且不多；市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。以**开发建设项目为契机，通过引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量、上水平。第三节项目建设的可行性作为江西省中部政治经济、文化中心的**市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进一步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为**市的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加，消费观念的不断更新，造就了一批高要求的住房消费群体，本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设、扩大城市规模、盘活城市土地资源的目的。因此，顺应要求，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的**开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是**市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是滨江花园式现代城市的建设、还是适应住房消费的需要，建设**开发项目实属可行。**开发建设项目的建设客观上是可行的。第三章市场定位与价格定位第一节市场定位一、项目地理位置分析本项目位于**市**大道（吉州大道）与韶山西路交叉口东南角，原址为江西赣江制药有限公司厂区，北临韶山西路、西接**大道。项目距**市人民广场约1.8km、距赣江约1.6km里、距赣粤高速公路**北出入口约7.0km、距省会南昌公里219km。附近已开工或即将开工的房地产开发项目有壹街区、明珠苑、中寰城市花园、金鹏花园等。根据江南御景园规划方案及建设单位实施计划，江南御景园地块总用地面积109.95亩（73306m2），用地较规整。二、项目周边情况为改善**大道区域城市建设相对滞后的现状，加快构建“两江三岸”的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据**市城市总体规划的要求，应尽快开发建设**大道区域，形成城市风貌和景观。**大道区域城市地块的开发建设，在**市城市近期建设规划中占据极其重要地位，其建设对拓展**市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的有重大意义。本项目处于中心城区的吉州区西北部，位于**市**大道与**西路交叉口东南角，原址为**有限公司厂区，北临**西路、西接**大道。交通区位优越，居民出行极为便利，特别是随着吉州区区委、区政府办公地点在城北区域的确定，使本项目物业升值潜力很大。已建成的**大道道路红线宽60m，是**市中心城区的交通主干道，也是**市的一条花园式景观大道，为本项目提供了优越的交通和景观条件。三、项目周边配套设施1、居住小区：在周边地块主要有明珠苑、壹街区、恒荣正丙角新村、中寰城市花园、名人花园、江信庐陵花园（星港澳园）、康居帝景湾、天龙花园、金鹏花园等，项目邻近周边还有企事业单位的办公、住宅楼，四周无厂区，住家宁静、舒适。2、医疗配套设施：项目周边500m范围，除有些规模较小的诊所外，大型医疗配套设施较少，但距离**市中心人民医院、井冈山医专附属医院和**市第一人民医院均在2km路程以内。3、学校、教育：**市一中、七中、八中、石阳小学等学校距本项目均较近，幼儿可入托本项目的“**”幼儿园。4、自然景观、人文景观：本项目自然景观较丰富，北门河、真君山近在咫尺，随着**大道北段区域地块的开发建设，将形成一个天蓝、树绿、水清、人气旺、环境美，融自然山水景观和庐陵文化特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境。四、市场定位结合**创建“滨江花园城市”、“生态城市”的建设思路和毗邻**市**大道的特殊位置、文化氛围，**开发建设项目的市场销售主体客户定位为教师、公务员、医护人员和各界成功人士。在居住形式、空间形成和环境理念上要有别于一般的居民区。在经营理念上树品牌优势，与在建的星港澳园、康居帝景湾、名人花园、中寰城市花园、恒鑫花苑、壹街区以及明珠苑一道共同定位为崇尚自然、回归自然的健康高尚住宅群。本项目还应树立自己的品牌优势，在景观、环境、绿化规划方面突出自己的风格，在建设工程设计方面有自己的独到之处，在社会效益、环境效益和经济效益的结合上找到新的切入点，并超出周边的其他楼盘。第二节市场供需分析一、市场需求建设小康**、实现**在江西中部的率先崛起，是今后一段时间我市经济建设的主要奋斗目标。未来五年，我市中心城区按照“一市三区、两江三岸、一环三桥、五纵八横”的规划加紧建设，初步形成50万人口规模的滨江花园城市雏形，给中心城区房地产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，**市中心城区现有非农人口21万（指吉州、青原两区，不含外来务工人口），现有存量住房：336万m2，人均居住面积10.71m2、建筑面积约20m2，其中有近2万户购买了房改房（含集资房、安置房）。如果按人均建筑面积30m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积210万m2。同时，不同的阶层其现有住房的差异性已显现，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。住房消费群体住房消费市场1、富人、高收入者1、别墅、高档公寓2、稍高收入者2、商品房3、中、低收入者3、经济适用房、二手房4、最低收入者4、4、政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消费结构示意图）2、近几年旧城改造房屋拆迁情况撤地设市至2003年，**市中心城区（主要集中在吉州区），累计拆迁房屋面积50.21万m2（2001年2.97万m2，2002年13万m2，2003年34.23万m2），累计完成拆迁住户4000余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。2004年中心城区续建面积107.91万m2，新开工面积70万m2，拆迁面积32万m2，新增拆迁户近千户。如果要安置2004年的拆迁户，按户均70m2计算，需住房面积7万m2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积35万m2。3、城市新增人口住房需求据初步分析，**市5年时间要达到50万人口中等城市规模，现有城市人口要翻一番以上，按小康居住水平：“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积30m2计算，需增加住房面积约750万m2。根据上述情况分析，旧城改造拆迁居住需要，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，**市中心城区住房需求总量近1000万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。二、市场供应1、近年中心城区商品房开发建设情况时间施工面积(万m2)竣工面积(万m2)销售面积(万m2)销售额(万元)2000年71.0825.7116.54158292001年29.4112.87.2269552002年76.5426.9232.49440872003年92.7932.1029.16263402004年139.7571.9353.7255841合计409.57169.46139.131490522、近期**市（吉州青原两区城区）房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模（公顷）建筑面积（万m22）工程地址备注1**康居锦江发展有限限公司螺湖花园小区12.3011.20大桥西路以北2**市创天国际投资有有限公司23.003.10后河中游地块3**市万家房地产开发发公司光明居住小区A11#.2#..3#.B22#.D地块6.0010.60光明路以北4**市凯震房地产开发发公司阳明商城3.0010.30原吉州区委区政府府5**信和实业有限公司司信和一期工程5.805.50后河中游\下游6**阳光房地产开发公公司金竹园2.403.00青原大道以西7市恒荣房地产开发发公司丽景花园2.202.50井冈山大道77号号8市恒荣房地产开发发公司正丙角新村20.4016.90正丙角9**市青原房地产开发发公司刘家村委会安置用用地3.907.00上海路以东，永新新路以北10**市青原房地产开发发公司滨江新区坼迁安置置新桥用地5.808.00上海路以西，滨江江大道以东11**市中寰置业有限公公司中寰城市花园6.805.80原曲轴连杆厂地块块12江西嘉圆房地产开开发公司办公楼住宅6.7013.80**大道A10-1#,22#13市恒荣房地产开发发公司恒鑫佳苑2.002.00**大道A13-1#14市明珠房地产开发发公司明珠苑2.904.70-A-15**信和实业有限公司司信和新城二期3.205.12后河下游A4-11,A6-11,16**市建兴房地产开发发公司凯震豪园16.1627.04原赣江制药厂地块块17**市天龙房地产开发发公司天龙花园7.0012.00原有线电厂地块18**市创天国际投资有有限公司3.506.00后河中游地块19**市宝得房地产开发发公司金鹏花园二期2.164.20原味精厂地块20宜春市汇盛房地产产开发公司明月花园1.202.2原市粮食局招待所所地块合计计136.42160.96从上述分析看，未来五年**市中心城区的房地产市场仍然处于活跃期，供需缺口仍然较大，房地产开发的市场前景广阔。价格定位一、**市中心城区商品房市场发展分析吉安市中心城区住宅价格走势单位：元/m2吉安市中心城区住宅价格走势单位：元/m2从上图可以看出，**市中心城区房地产市场价格在2000年至2001年的发展较为平稳，2002年较2001年的涨幅较快，2002年至2004年的发展又趋于平稳。从长期角度看，**市中心城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。除此之外，根据《中共**市委关于制定全市国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》提出的任务进一步加快城镇化进程。**市中心城区以“一江两岸”为特征的新型中等城市、优美生态城市的品味格局基本形成，城区人口达到30万人左右。全市城镇化水平达到32%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到20m2的目标，而**市目前城镇人均居住面积不足15m2，因此，导致将需求强劲、持久，推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变**房价总趋势的长期上升。其中蕴涵着另一个不为人注意的现象和道理：城市地位是房价的重要决定因素。对于**房价的现状，政府的态度是进行平抑，主要的措施有三方面：一是积极调整供应结构，在外环线附近建造数量较多的低价位住房，扩大供应。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到2010年的五、六年中，**商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。商品房的底部区域价格，只会抬升不会大跌，今天的底部价格用不了多久将不复存在。“十五”期间，**商品房价格年涨幅估计仍在10％以上。到“十一五”期间末即2010年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下：

第一、实现小康目标，**人均住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足15m2。人均居住面积要达到18-20m2，还要走相当一段路程。第二、城市化的进程也直接拉动房地产开发。**2003年的城市化水平仅为21.31％，2005年要达到32％。这不仅表现为中心城区的不断扩张，而且也表现在市郊城镇建设的不断加快。无论是城市人口还是城市面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。

第三、随着经济的发展和市民收入的提高，市民购房能力会进一步增强。第四、市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，**商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。二、定价方法1、“成本＋利润”定价法将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。2、市场比较定位法主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3、顾客感受定价法当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。由于顾客感受定价法只能感知楼盘定价的高低定性，较难确定量化指标，因此以下主要进行前两种方法的测算。三、“成本＋利润”定价法1、项目土地获取价格项目土地获取价格为2997万元（按实际交易价格计），平均分摊至可出售房地产（多层住宅、小高层住宅、商业店铺计12.71万m2）建筑面积土地成本为236.2元/m2。2、项目单位开发成本项目每平方米开发预算成本包括：土地、建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、管理费和银行利息，多层住宅约1052.5元/m2、小高层住宅约1298.7元/m2、商业店铺约1220.4元/m2。单位面积全部开发成本测算表序号成本名称多层住宅（元/m2）小高层住宅（元/m2）商业店铺（元/m2）1土地成本236.2236.2236.22建安成本3606353803各项规费43.362.344.74室外水电路分摊37.837.837.85绿化等环境工程分分摊55.855.855.86广告、营销等分摊摊555555设计、监理等其他他费分摊71.671.671.6财务费用分摊353535销售税费7788138合计972127710543、开发商预期利润润目标期望值值预期利润目标期望望值：多层住住宅为30％，小高层住宅25％，商业业店铺楼1000％，则每m2利润：多层层住宅2922元/m2，小高层住宅319元/m2，商铺10554元/m2。4、成本加利润的销销售价多层住宅12633元/m2，小高层住住宅15966元/m2，商铺21008元/m2。四、市场比较定位法法1、**市中心城区主要住住宅楼盘概况况（价格为2005年6月销售均价价）吉州青原两区城区区主要商品房房楼盘综合分分析表项目名称位置建筑形态规模价格销售情况备注康居帝景湾井冈山大桥西端24栋多层（1期）占地12.5万㎡，总总建20万㎡，分三期开发发一期均价14377元/㎡，二期1600元/㎡销售率50%紧邻赣江，倡导水水文化住宅江信庐陵花园（星星港澳园）井冈山大道20号号30栋多层，8栋栋小高层占地9.53万㎡，总总建17万㎡一期入市均价14420元/㎡，（一期开始排排号）销售率65%周边市政配套较完完善，闹中取取静，但容积积率高，栋距距小，采光效效果差名人花园井冈山大道1588号8栋多层，1栋高层层占地2万㎡，总建2.99万㎡，分两两期开发一期现交房中，均均价1200元左右一期多层销售率880%以上紧靠主干道，井冈冈山大道，交交通方便，但但噪音及灰尘尘污染大中寰城市花园**市韶山西路多层，小高层占地370亩，分二期开发，总建24万㎡均价1380元/m22一期销售率80％％以上目标项目主要竞争争对手创天丽景井冈山大道与跃进进路交界处多层，小高层（11期）占地20公顷，分分三期，目前前一期（8栋）占地25万㎡，总面面积50万㎡最低价1280元元/㎡，最高价1550元/㎡，均价1350元/㎡销售率60%，33房偏多开发周期长，临后后河而建，后后河未开发恒荣丽景井冈山大道建行大大楼对面6栋多层占地1.23万㎡，总总建3万㎡起价1398元/㎡销售率95%，仅仅剩6套复式地段佳，距广场近近，交通便利利，但噪音及及污染大信和嘉苑中山路与永叔路交交汇处12栋多层占地面积2.1万万㎡，总建5.2万㎡，分二二期开发均价1300元/㎡销售率90%只剩剩五六套3房和复式**首家全错层结构住住宅恒丰酒店中山路与永督路交交汇处单栋小高层16层高，总建1.3万㎡2800元/㎡--3200元/㎡，均价3000/㎡元销售率30%产权式商务酒店，15-16层为写字楼楼，1-4层为大厅餐餐饮娱乐滨江六合盛世滨江四期南面（吉吉州大道）多层，小高层，高高层，别墅占地450亩，分期开开发，目前正正处于拆迁阶阶段未定未销售临江而建，形态多多样壹街区**大道旁多层，小高层，高高层占地6.73万㎡，总建13.8万㎡，起价1080元/㎡，最最高价2080元/㎡未销售小区规划开放，功功能完善前期期广告到位恒荣正丙角新村**市广场西路（***大道）多层、单体、联体体别墅总占地21万㎡，总总建面22万㎡，可容容纳800户左右属前期排号阶段，在在下半年开始始正式销售离市区较远，边配配套不成熟，规规模较大梅苑小区井冈山大桥东头多层、单体别墅占地20万㎡总建17万㎡㎡多层均价850--900元/别墅均价1300--1400元/由于开发周期长，体体量大，销售售市场压力大大天立花园青原区青原大道多层，单体别墅，小小高层占地300亩，总建30万㎡二期均价11500元/㎡一期准备交房，一一期58%规模大，开发周期期长，市场压压力大明珠苑**大道旁多层，小高层占地2.7万m2总建5万㎡多层均价13500元/㎡内部销售3栋，77栋多层销售售率80％小区规划绿化功能能完善前期广广告到位天龙花园井冈山大道（有线线电厂）占地约9万m2总建15万㎡多层期房均价14480元/㎡，现房1600元/㎡左右，2、竞争项目选取对应本项目具具有可比性的的康居·帝景湾二期期、天龙·美林印象、星港澳园、壹街区四个楼盘进行行价格因素加加权比较分析析。（1）各楼盘概况康居·帝景湾二期：位于于井冈山大桥桥北侧东门村村。占地面积积约1250000平方米，可建建面积约20万平方米，规规划建设有6层式楼房59幢，共计1590套住房，容积积率约1.7，均价1600元/平方米，主主要卖点是江江景及周边良良好的教育环环境。天龙·美林印象：位于井井冈山大道大大桥西路2号（原834厂内）。占占地面积约99万平方米，可可建面积约15万平方米，容容积率约1.7，均价1480元/平方米，主主要卖点是周周边良好的教教育环境。星港澳园：位于大大桥西路8号（原麻纺纺厂）。占地地面积约9.53万平方米，总总建筑面积约约17万平方米，由由30幢多层、8幢高层组成成；户型有一一房、二房、三三房、复式，面面积从68平方米—207平方米，容积积率约1.78，绿化率为38%，均价1420元/平方米，主主要卖点是周周边良好的教教育环境。壹街区：位于***大道与长岗岗北路交汇处处，傍依6车道**大道,紧邻10万平方米市市政磨盘湖公公园。占地面面积约6.73万平方米，总总建筑面积约13万平方米,分三期开发.小区规划有有住宅、商业业街、商住办办公楼及公建建，住宅规划划有多层及小小高层，户型型主要有二房房、三房及复复式，容积率率约1.93，均价1380元/平方米。（2）项目竞争力初步分分析项目优劣分析，主主要针对项目目地块优劣势势评价，基本本分析思路为为：——选择区位条件与本本地块类似的的可比性地块块——归纳其共有特征——比较每个地块的独独特的优劣势势——评述本项目地块的的竞争力可比性地块选取标标准：位于城城市近郊区域域。根据以上上标准，选取取壹街区项目目、天龙·美林印象项项目作为可比比性地块。①共有特征本项目壹街区天龙·美林印象地块位置吉州区吉州区吉州区城市近郊区域城市近郊区域城市近郊区域地块性质净地净地净地地块规模7.33万平方米米6.73万平方米米9万平方米周边氛围紧临**大道紧临**大道紧临井冈山大道交通状况7路公交车7路公交车2路、9路、10路、12路公交车，交通便便利②地块优劣势比较本项目壹街区天龙·美林印象地块劣势1、目前公共交通不便便1、目前公共交通不不便地块优势1、位于城市西部，在在此区域内类类似项目较少少2、临近10万平方方米市政磨盘盘湖公园1、位于城市西部，在在此区域内类类似项目较少少2、临近10万平方方米市政磨盘盘湖公园1、周围有省级重点点石阳小学、一一中、二中、白白鹭洲中学3、交通便利仅就地块自身条件件而论（不考考虑项目定位位及包装），本本地块与天龙龙·美林印象项项目相比，竞竞争力稍逊一一筹；与壹街街区相比较，竞竞争力基本持持平。（3）多层住宅价格因因素加权比较较分析。估价时间：20005年6月均价：元/m2项目康居·帝景湾二期天龙·美林印象星港澳园壹街区实际成交价1600148014201380交易情况修正100/105100/100100/103100/100交易日期修正103/100102/100103/100101/100区域因素修正100/107100/105100/101100/100修正后单价1467143814061394按算术平均法计算算：（1467+14338+1406+1394）÷4=1426元/m25、小高层住宅目前**市吉州青原两区房房地产开发项项目中，小高层住宅楼盘推出极少，市场价价格暂无参考考和可比性，保守考虑本本项目小高层住宅销售均价价暂按多层住住宅的1.15倍考虑，即1640元/m2。6、商业店铺由于本项目临近的的明珠苑、壹壹街区、中寰寰城市花园、名名人花园、江江信庐陵花园园（星港澳园园）五个楼盘盘，除壹街区区有少量商铺铺外，其他楼楼盘均无商铺铺，因此商铺铺售价参照壹壹街区价格，均均价暂定2500元/m2。五、项目销售价格设设定综合上述因素，本本楼盘销售开开盘均价设定定为：多层住住宅13488元/m2，小高层住宅1618元/m2，商业店铺2308元/m2。以后每年年按增长6％计算。项目名称第1年第2年第3年第4年1、住宅均价13481429151516052、小高层住宅均价16181715181819273、商铺均价23082446259327494、车库及杂物间均均价1200127213481429这里的价格，应该该是一种展望望预估价格，是是对地块价值值未来竞争态态势及本项目目楼盘供应量量等诸多因素素综合权衡而而初定价格。确定的开盘入市价价格应结合项项目经济技术术指标、预算算成本方案、入入市前竞争态态势等进行调调整，由房地地产公司销售售部提交一份份详细定价报报告，其中将将包括不同类类型产品入市市均价，后期期不同类型产产品价格走势势判定，价格格系数设定，营营销策略等等等，最终交董董事会确定。第四章场址主主要建设条件件第一节场址及及用地现状一、场址现状场址现状属典型的的河岸丘陵地地貌，现状标标高约在544～60米，目前前已基本完成场地地平整。**开发建设项目地点点位于**市**大道（吉州大大道）与韶山山西路交叉口口东南角，原原址为江西赣赣江制药有限限公司厂区，北北临韶山西路路、西接**大道。项目总总用地面积1109.955亩，地块环环境优美，视视野开阔，地地理位置显要要，用地条件件优越。二、土地权属及占占地面积本项目总用地面积积109.995亩，土地地权属通过公公开挂牌交易易方式由**房地产开发发有限责任公公司取得，并并已签订了国国有土地使用用权出让合同同，取得国有土土地使用权证证。第二节主要建设设条件一、工程地质、水文文情况1、工程地质本项目场地属典型型的河岸丘陵陵地貌。上部部为淡黄色亚亚砂土、粉砂砂，胶结松散散，含云母片片黑色矿物较较多，厚度5－7m；下部为为粗砂砾石层层，砾石占60%，砾径4－6cm、厚6－8m，可作为城市市建设用地。从整个区域来看，项项目区属于吉吉泰构造盆地地。赣江大断断裂从园区东东侧经过。园园区内未见大大的断裂和大大的褶皱，小小型断裂亦不不发育，岩层层产状比较稳稳定。此外，项项目区内未见见含矿地层和和含矿构造，园园区建设不会会存在压覆矿矿产问题。根据国家质量技术术监督局发布布，2001年8月1日实施的国家家标准《中国国地震动参数数区划图》（GB183306-20001），**市地震动峰峰值加速度<0.05（相当于原原地震烈度小小于六度）本本项目可不考考虑抗震设防防。2、水文地质地下水由大气降水水补给，水量量较小，场址址及周边未见见滑坡、溶洞洞及软地层等等不良地质现现象。**市五十年一遇遇的洪水水位位是52.992m，本项项目处于**市城市防洪洪堤保护范围围内。二、区域规划情况本项目建设性质和和建设内容符符合**市的总体规规划的用地要要求。在项目目建设过程中中将按照批准准的规划设计计条件进行建建设，合理组组织交通，使使项目满足城城市景观、绿绿化设计、消消防、交通等等规范的要求求。三、交通情况本项目紧邻**大大道东侧，北有韶山西路，交交通十分便捷捷。四、社会环境条件本项目区规划用地地内无工业企企业，项目附附近无化学污污染源，军事事设施，无过过境架空高压压线，无危及及人身安全的的易燃易爆危危险物品库。五、公共设施条件沿**大道已铺设市政给给水、排水、电电力、通讯光光纤、有线电电视等市政主主管道，市政政设施能满足足该项目的施施工和使用的的需要。六、征地拆迁情况本项目区的征地拆拆迁已完成，现现在已完成部部分场地平整整。七、施工条件本项目场址地势较较平坦，水电电可从**大道或韶山西西路就近接入入；工程建设设的砖、砾石石、沙等材料料可就地取材材，钢筋、水水泥可到就近近购买，施工工条件较好。第五章工程设设计方案第一节指导思思想与原则建筑是社会性的，它它从不孤立存存在，而是常常常和社区中中的其他成员员或大自然连连在一起，人人文主义的关关怀体现在新新生住户的交交往需求。压压力大，节奏奏快的生活给给现代人们之之间平添了许许多不解、惊异和不安安，在日常的的生活中，不不知不觉中改改变着现代人人的行为方式式，思考模式式的变化进而而影响人们的的生活习惯，共共同的观念使使陌生的人们们重新的走到到一起，改善善邻里间的关关系。在方案案设计中，小小区环境设计计上敏锐地意意识到这一点点，留出大量量或可供三五五人小憩，或或可供数十人人聚会或可对对坐畅谈，或或可闲庭漫步步的场所，从从而为住户提提供尽量相互互接触交往的的机会。室外外空间或为人人们寄托精神神交流的场所所，充分享受受丰富的社会会生活带来的的无穷乐趣。因此本项目切实地地从住户的居居住要求出发发，关注住户户的生活习惯惯，照顾住户户的日常生活活，营造良好好的氛围，体体现出以人为为本的思想，充充分描绘出一一个高品质小小区应有的形形象，创造出出居家应有的的环境。该项项目建筑设计计能体现江南南御景园“以人为本，注注重品质”的经营理念念，项目定位位为中高档住住宅区，强调调产品的合理理性与差异性性，力求建筑筑成一个别致致、新颖、周周到、精美的的现代住宅社社区。第二节总体规规划方案一、规划依据1、《中华人民共和和国城市规划划法》；2、《城市居住区规规划设计规范范》（GB501180-933）；3、《江西省城市规规划管理技术术规定》；4、《住宅设计规范范》（GB500996-1999）；；5、《建筑设计防火火规范》（CBJ166-87）（2001年局局部修订）6、《2000年小康型型城市住宅科科技产业工程程示范小区规规划设计守则则》。二、规划原则1、生态城市理念现代生态城市的观观点是要“重建城市与与自然平衡”，从社区的的角度来讲，要要建立起完善善的自然生态态体系，并与与城市的生态态体系紧密联联系，充分保保护和利用城城市的蓝带和和绿带空间，形形成和谐共生生的城市生态态环境。这是是理想中的“家园”。2、人文主义理念充分体现以人为本本的设计思想想，在规划设设计中首先研研究人的居住住行为和居住住心理；营造造空间尺度适适宜、居住舒舒适方便、颇颇具人气的居居住区，形成成具有凝聚力力和特色的社社区人文环境境。3、社区密度理念社区的密度是构建建空间的基本本元素，考虑虑紧密的群体体形态和紧凑凑的社区形成成有助于形态态亲切和谐的的传统居住氛氛围，合适的的密度也体现现了社区的可可持续发展的的原则。三、目标设定及策策略1、个性化空间的重重塑感受居住区的个性性化的最主要要的因素来自自于外部空间间的体验，本本案适当运用用自由形态界面元素，营营造出“流动的空间”。通过街坊坊式组群以及及多层住宅的的有机结合，形形成空间的疏疏与密、收与与放、动与静静的变化，构构成别具特色色的社区空间间意象。2、整体生态环境的的营造依托于城市的生态态系统，以带带形绿色通廊廊和水系为主主要骨架，结结合各具特色色的院落内部部空间绿化形形成社区的网网络绿化系统统，并与城市市的绿带和水水系紧密结合合形成整体的的生态环境。3、均质空间和均好景景观的体现社区的均质和均好好的景观体现现了人人平等等的原则，符符合和谐共生生的可持续发发展的理念。同同时作为居民民购房的最重重要的参考指指数之一，户户户均好的环环境景观也有有助于楼盘的的整体营销。4、社区意向和居住文文化的形成临水而居和围院而而居是传统居居住文化中最最重要的两种种形态。“水的意向”来自与传统统的“水之村落”和“滨江小镇”，围绕浅浅浅溪流展示社社区独特的人人文自然景观观，广场、绿绿地公园、水水系以及小树树林等，一系系列的景观形形成了开放的的社区环境，极极具活力。不不同程度围合合的院落形成成了安全、舒舒适的半公共共居住环境。5、空间的场所化和和场所的戏剧剧化以人为本的设计原原则倡导空间间的人性化，社社区的空间规规划以人的活活动和人的体体验为设计先先导，力求营营造若干舒适适、安全、亲亲切、宜于交交流的公共场场所，而场所所中所有的设设施、小品、绿绿化都围绕空空间的主题来来精心规划，营营造具有戏剧剧性的场景，加加强了硬体所所无法提供的的文化气息，增增添了浏览后后的愉悦感，为为居民提供了了一个具有启启发性的休息息与活动空间间。6、实施可行性研究究（1）居住区定位———比邻**市**大道的特殊殊位置决定了了该居住区特特有的文化氛氛围，在居住住形式、空间间形成和环境境理念上要有有别与一般的的居民区；（2）商业设施——延延续本地段作作为新兴商贸贸集中地的角角色，并重新新整合商业空空间，创造更更宜人的周边边商业环境，使使其能更好的的履行这一功功能；（3）开发时序——在在住宅开发建建设的同时，形形成中央绿地地和必要的配配套，有助于于楼盘的推出出和营销；（4）土地利用——尽尽量在填方形成的基地地上建六层住住宅，而在原原有低洼及水水面设置水景景空间，另外外，利用楼间间消极空间适适度扩大形成成中心绿地。四、规划总体布局局1、布局与整体构思思（1）均好性确保户户有景，各各有特色。靠靠环湖路户型型环湖路以北北的青山绿水水田园风光，区区内户型靠区区内景观广场场、庭院绿化化、水体、沿沿路户型享受受景观大道商商业气氛。（2）因地制宜根据用地特点①沿街节点处、转角角处、重点布布置公共、商商业建筑体，作作为本区景观观主体视觉，丰丰富园区和城城市天际线。②沿街周边建筑底层层、局部二层层设商业店面面③园区内正对干道的的住宅底层，考考虑架空停车车间；④不沿街，不邻干道道的住宅底层层设储藏间。⑤亲水建筑底层局部部架空透绿，形形成区内居民民休憩空间。（3）营造卖点①定名——江南御景园，打庐庐陵文化牌。②定位——主体客户为教师、公公务员、医护护人员、各界界成功人士。③景观节点——外接接远山田园风风光，内引水水体、绿色、流流水、人家的的诗意居住环环境。④完善的社区服务体体系——物业管理、幼幼儿园、诊所所、银行、邮邮局、购物、茶茶座等。⑤强调大院落可防卫卫空间概念⑥建筑本体特色：造造型新颖。功功能：无油烟烟污染，穿堂堂风、落地景景观窗。（4）灵活性：房型、装修标准可可根据不同客客房需求，量量身定做，扩扩展销售渠道道。（5）分期建设：分期建设的优势是是，可利用前前期户型、房房型的销售反反馈信息，及及时调整，以以适应市场变变化的要求，有有效的降低风风险。2、规划结构“两区一带”和大院院落可防卫空空间，构成了了“江南御景园”的空间特色色。（1）“两区一带”两区：沿街侧商住住综合区及内内侧高尚住宅宅区。一带：南北贯穿基基地的绿化景景观带。（2）大院落可防卫空空间本规划提出大院落落可防卫空间间的居住模式式，是基于：：①本楼盘的地块环境境。②本楼盘使用要求。③居民对居住安全的的考虑。首先，本楼盘在建建筑空间上基基本自成体系系。其次，本楼盘临街街底层均布置置商业店面，使使得大院落围围合空间的自自然形成。再者，设计上充分分考虑居民对对安全防卫、邻邻里交往的心心理要求，采采用南北梯户户型单元组合合，促成了大大院落可防卫卫空间的格局局。3、交通体系（1）特点：交通组织以“人车车分行”作为核心思思想。车行系统——设计计环路以满足足车辆的可达达性，并以地地下停车的形形式在解决住住户就近停车车的同时将车车辆对于住区区生活的干扰扰（噪声及空空气污染）减减少到最低程程度。人行系统——设计计将步行空间间最大化，并并尽量减少与与车行系统的的交叉以增加加安全性。（2）主次出入口设西强系居区间抗增以与（3）道路结构道路分级为两级①一级：为区内干道道，路宽7m，两侧各1m宽人行便道道。围绕内侧侧高尚住宅区区形成环形，联联系两主次出出入口。②二级：宅前小路与硬硬地成波浪形形通往各单元元出入口。4、竖向布置本规划设计的主要要原则为：一一是充分利用用现状地形并并加以适当的的改造；二是是处理好住区区与周边环境境的衔接。利利用填方区结结合建筑布置置：如布置地地下停车库、布布置水体、坡坡地，形成高高低错落的景景观空间，达达到既经济又又增加美观的的效果。本项项目建设场地地设计高程根根据周围道路路及规划高程程确定，场地地竖向设计为为平坡式布置置，设计地面面坡度大于0.2%。5、景观、环境、绿绿化在整体规划布局和和空间结构确确定下的环境境、景观、绿绿化设计应“以人为本”。强调人文文精神，营造造家园气氛。考虑到销售的需要要，除住区住住出入口处设设计花园广场场以体现住区区特征外，绿绿化景观设计计避免传统的的大集中绿地地的做法，将将绿地分散到到各个组团以以实现住宅环环境的均好性性。设计曲折的景观流流线以减少视视线的穿透（考考虑到私密性性的要求），提提供“步移景异”与“柳暗花明又又一村”的心理体验验（人类好奇奇心的满足）。六、规划指标1、总用地面积：1009.95亩亩（733006m2）2、总建筑面积：1228236mm2，其中：住住宅共8700户1131882m2（多层838199m2、小高层293663m2）、商业店铺137004m2、会所及幼儿园园1350m2。3、建筑密度：255.92%4、容积率：1.7755、绿地率：40..5%第三节建筑设设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计计通则》（JGJ377-98）2、《住宅设计规范范》（GB500096-19999）3、《建筑设计防火火规范》（GBJ166-87）（2002年局修订）4、《汽车库、修车车库、停车场场设计防火规规范》（GB50067-97）5、《方便残疾人使使用的城市道道路和建筑物物的设计规范范》（JGJ500-88）二、户型设计户型面积划分———85m2左右（B3）占8.9%、120m2左右（A3）占33.1%、130m2左右（H1、A1、A4）占48.3%、140m2左右（F1、C3）占9.7%。三、建筑设计1、住宅设计（1）户型突出流行趋趋势。力求全全明设计，通通风顺畅；主主要房间朝南南，北侧设置置工作阳台，同同时根据建筑筑所在位置不不同设计南厅厅和北厅户型型；注重玄关关、独立餐厅厅、入户花园园与储藏空间间的设计，并并尽量减少交交通面积；运运用凸窗及八八角形景观窗窗（景观优越越地段）以拓拓展室内空间间，在丰富立立面效果的同同时降低空调调外机的负面面景观影响；；设计L型转角阳台台以满足住户户对室外空间间的洗晒衣需需求和休闲需需求。（2）住宅底层的半地地下室作为自自行车和摩托托车的车库，减减少宅间乱停停乱放和占用公共共绿地的现象象；不具备做做半地下车库库的住宅则在在底层设分户户车库。（3）各套型皆深入考考虑了空调室室外机位的问问题，并加以以妥善解决，而而在建筑外立立面形象的设设计上，则把把空调室外机机位与飘窗和和阳台有机结结合，作为一一个建筑造型型要素来加以以处理，从而而通过对于建建筑细小功能能的解决和细细部立面的处处理形成本小小区自身的建建筑特色。（4）多层住宅的风格格基调为现代代简约主义，以以平坡结合的的建筑风格为为主，简化繁繁锁的线脚处处理而注重体体块造型和色色彩处理，以以插片、飘窗窗和阳台穿插插结合，运用用光影和色块块丰富建筑立立面，创造明明块、简洁的的建筑形象，使使之具有高品品质居住区的的休闲形象。由由于本小区环环境较好，因因此，在建筑筑外面的色彩彩设计上，我我们进行了一一些尝试。2、公共建筑（1）小区会所及幼托托位于主出入口口的左侧。鉴鉴于在实际使使用中小区会会所的局限性性和其所在位位置的重要性性，我们结合合幼托、娱乐及及小区其他公公共功能。（2）小区配电则是利利用室外箱式式变压器结合合地形加以解解决。（3）垃圾站隐蔽于地下下车库处。四、立面设计建筑层数控制以多多层为主，部部分小高层。建筑风格采用新古古典主义以体体现时代特征征，一切从功功能出发，不不追求过分的的装饰。设计计讲求空间构构图的协调及及建筑外观的的简洁明快。建筑色彩以暖色作作为主色调，重重在体现现代代生活的简约约与朝气。运运用色彩：一一是表现金属属质感的灰咖咖啡色；二是是表现天然色色彩的哑咖啡啡色；三是表表现现代感的的白色。建筑细部处理：一一是采用三段段式立面结构构；二是底层层外墙贴面为为板岩，二层层以上采用高高档匀质面砖砖与高级防水水涂料的组合合。第四节结构方方案一、设计依据1、《建筑结构荷载载规范》（GB50009-22001）2、《混凝土结构设设计规范》（GB500010-20002）3、《砌体结构设计计规范》（GB500003-20001）4、《建筑地基基础础设计规范》（GB50007-2002）5、《建筑结构可靠靠度设计统一一标准》（GB500068-20001）6、《工程建设标准准强制性条文文》（2002年版、房屋屋部分）。二、本项目各建筑筑结构安全等等级本项目各建筑结构构安全等级为为二级，结构构重要性系数数1.0，设计使用用年限50年。三、荷载取值竖向荷载：恒重（自自重、设备重重）根据构件件和装修尺寸寸及材料重量量直接计算；；活载：根据《建筑筑结构荷载规规范》取用；；风荷载：基基本风压取值值0.3KNN/m2（50年一遇）。雪荷载：基本雪压压取值0.35KKN/m2（50年一遇），雪雪荷载准永久久值系数风分分区Ⅲ。地震荷载：根据22001年2月颁布，20001年8月1日实施的国家家标准《中国国地震动参数数区划图（GB183306-20001）》，本项项目区地震动动峰值加速度度<0.05（相当于原原地震烈度小小于六度），本本项目不考虑虑抗震设防。四、结构体系选择择和结构布置置竖向承重体系：根根据建筑使用用功能，平面面布置，立体体面型及施工工条件，推荐荐住宅采用砖砖混结构体系系，会所、幼幼儿园、商铺铺层采用框架架结构。五、建筑基础根据周边同类建筑筑物情况以及及本项目建筑筑物上部结构构特点、施工工条件及《岩岩土工程勘察察报告》，初初步拟定多层层采用浅基础础、桩基础。六、主要建筑材料料钢筋：为I、III级钢，混凝凝土强度：C20、C25。砌体结构、材料：：M10空心砌块或或空心砖，混混合砂浆M7.5、M5.0，水泥砂浆M7.5、M5.0。第五节给排水水方案一、设计依据1、《居住小区给水水排水设计规规范》（CEC357：94）2、《建筑设计防火火规划》（2001年版）3、《高层民用建筑筑设计防火规规范》（CB500045-955）（2001年版）4、《住宅建筑设计计规范》（GB500096—1999）5、《建筑给水排水水设计规范》（GB50015—2003）6、**市城市规划设计院院提供《**市**大道两侧控控制性详细规规划设计说明明书》。二、给水工程1、水类别项目区用水近期主主要用途有：：生活用水，消消防用水，公公共建筑（会所及幼托托），商铺等等用水。2、用水要求根据各地地块建筑筑层数及建筑筑类型不同，满满足各地块的的用水水质，水水压及水量要要求。3、用水标准住宅用水按2000L/人·日商铺用水按按5L/m2·日会所及幼托按5L/m2·日绿地用水水2L/m2·日室外消防用水200L/S用水量估算：（1）住宅用水量Q11：200×（870×3..5）=609m3/d（2）商铺用水量Q22：5×137004=68.5mm3/d（3）会所及幼托用水量量Q3：5×13500=6.8m3/d（4）绿地用水量Q44：2×（733066×40.5%）=59.4m3/d（5）管网漏损Q5：：15%（111.66m3/d）总用水量Q总=8855.3m3/d取860m3/d。（6）消防用水量Q44：（20+20）×2×36600=2888m3消防用水量小于总总用水量，则则总用水量取取860m3/d。4、水源项目区的供水水源源全部采用市市政自来水，为为保证用水地地块的供水安安全，小区应应至少有两根根接入水管。5、给水系统给水干管在主干路路上布置成环环状，确保供供水安全和可可靠性，给水水管网尽可能能按规划与道道路同步施工工，同时要考考虑近远期的的结合。6、给水管材给水管村选用如下下：室外给水水管网采用PE塑料给水管管，室内给水水管均用PP-R给水管，高高层建筑内生生活给水管用用PP-R管，消防管采用用镀锌钢管。7、水表设置各地块在市政自来来水管的引入入口设置水表表，各住户的的水表统一设设在一楼水表表间，水表拟拟采用旋翼式式LXS型。8、小高层住宅设置置供水加压设设备。三、排水工程1、排水类别项目区的排水主要要是生活污水水和雨水。2、排水原则（1）全面规划、合理理布局、综合合利用、保护护环境、结合合规划区的地地形地势、因因地制宜、分分期实施。（2）生活污水全部经经化粪池处理理后才能排入入污水管道。3、污水量估算污水量按生活给水水量684..3m3/d的80%计，则总污污水量为5447.4mm3/d。4、排水体制本项目区的排水体制制拟采用雨、污污分流体制。5、排水管的布置原原则（1）满足城市总体规划划的要求。（2）充分利用地形地地势，尽量减减少管道的埋埋深，节省投投资。（3）最大可能地采用用重力流，减减少污水泵站站的提升。6、雨水排放系统项目区雨水系统均均以**市雨季的的最大暴雨强度方式计算确定定各地块的雨雨水管道的管管径，并保证证必要的地面面径流排水坡坡度坡向。雨水量计算公式QQ=Ψ·q·F、（L/s）其中：Ψ为径流系系数，主干管管Ψ=0.65，次干管Ψ=0.55q为**市的暴雨强度公式式：q=EQ\F(5010(1+0.481gp),(t+10)0.92)L/s·hhap为重现期主干干道p=1年，次干管p=0.5年t为集水时间：t==t1+t2t1取10minnF为管径的设计汇水水面积（包括括路面面积）ha7、排水管材规划区室外排水管管管径小于或或等于4000mm的采用用双壁波纹管管，管径大于于400mmm的采用钢筋筋混凝土管，室室内排水均用用UPVC排水管。第六节电气方方案一、设计依据1、《民用建筑电气气设计规范》（JGB/TT16-922）2、《住宅建筑设计计标准》（DBJ08--20-944）3、《建筑物防雷设设计规范》（GB500057—94））（2000年局修订）4、《城市电力规划划规范》GB/500293—19895、《城市住宅和办办公楼电话站站通信设施设设计标准》YD-T22008-9936、《城市基础设施施工程规划手手册》7、《城市规划中的的工程规划》8、江南御景园规划划总图及相关关资料二、强电设计1、低压供电片区划划分本小区共有六个各具具特色的住宅宅组团。为了了合理供配电电、方便管理理，将整个小小区分成六个独立的片片区供配电系系统。2、用电负荷计算按单位面积功率指指标法估算各各片区负荷。标标准定为：商商铺及公建为为60w/mm2,住宅6kw/户,需要系数KX=0..4，补偿后的COSΦ≥0.9，变压器的的负荷率为0.75%。整个小区区总设备容量量PeΣ=6123KWW,总计算容量PjeΣ=2450KW，（6×630KKVA=37780KVAA，均为厢式变变压器），分布布在6个负荷中心心点上。本工程有二级负荷荷（生活水泵泵、消防用电电设备、电梯梯及应急照明明等）和三级级负荷（一般般照明和家用用电器设备）。应设置备用发电设备或双回路电源。3、供电电源（1）高压电源由本工工程附近10KV电力网引入入一回10KV专用电源线线（如果有条条件，最好引引入两回不可可能同时停电电的电源线），并并在江南御景景园小区中心心或附近设一一10KV高压配电室室（面积122m×4m）。负责责向各片区的的10/0..4KV变压器的10KV侧馈电。并并设电工值班班室（4m×4m）.（2）低压电源系为设设置在各片区区负荷中心的的10/0..4KV变压器，共有六个供电电源源点，供电半半径不大于2250m。4、低压电力线路规规划各片区内低压配电电干线均采用用VV22型铜芯聚聚氯乙烯绝缘缘电力电缆直直埋地敷设。电电缆由低压配配电室（或厢厢式变配电站站）引出后至至各楼电缆分接接箱，采用树树干式和放射射式供电，多多层住户表箱箱接单元统一一设在一楼，高高层住户楼层层统一设在电电缆竖井的配配电小间内，商商铺每个店面面设一只电表表，拟选用电电子式预付费费电表。5、防雷接地根据建筑形式及高高度，确定小小高层住宅按二类防防雷建筑设计计，其他均按按三类防雷建筑考考虑。各片区供电均采用用TN-C--S接地系统，即即配电干线在在各栋楼的引引入处将PEN线进行重复复接地，并在在接地点分出出中性线N与保护零线PE，楼内即为TN-S系统。各变压器中性点接接地电阻不大大于4Ω，各建筑物物接地电阻不不大于1Ω。6、道路照明小区主要道路设置置道路照明灯灯，拟采用单单臂马路弯灯灯，灯杆高度度不小于6mm，在小区绿绿地可根据环环境设计情况况配置景观灯灯和草坪灯，各各片区内道路路照明电源由由各片区提供供，开关亦设设在各片区低低压配电室或或厢式变压器器内。路灯电电源线采用VV22型电缆埋埋地敷设，路路灯间距为40~50m。三、弱电设计1、电话及信息网络络规划（1）电话门数：①住住宅按每户1门计：870户×1门=870门。②商铺及公建建按30m2/1门计：137044m2÷30m2/1门=457门。总总计13277门。（2）信息网络、电话话系统干线由由当地网络公公司与电信部部门统一规划划，本小区拟拟在福利院内内片区中部设设一区域电话话交换机与信信息网络设备备机房，面积积6m×4m，负责本本小区电话与与网络配线。2、有线电视规划本小区的有线电视视，由当地有有线电视网引引入，并由当当地有线电视视台参与统一一规划，规划划区内的有线线电视主干线线拟采用SKYV--75-9型同轴电缆缆埋地敷设，各各分支线路放放大器输出视视频信号控制制在92~1005dB左右，用户户终端的视频频信号输出控控制在60~800dB之间。此外，本小区内所所有高低压电电力电缆，弱弱电电缆均采采取沿直路边边埋地敷设，埋埋深地坪下00.8m。建建议在总图施施工设计时应应与其他专业业的管线及道道路设计合作作，统一安排排合理布置，尽尽量避免交叉叉。3、物业管理社区采用高标准，智智能化物业管管理模式。在在本小区的中中部设有4mm×4m物业管理理行政办公室室和4m×6m保安监控控室。接入宽宽带网、选用用周边防范监监控系统、日日夜24小时实行电电子巡更、门门禁非接触卡卡系统、可视视对讲接口到到户、日清保保洁与绿化养养护、即时维维护与维修。为为小区内居民民营造一个优优雅、舒适、安安全、方便、高高品质的人文文社区生活环环境。第七节消防方方案一、设计范围1、《建筑设计防火火规范》（GBJ166-87）（2001年局部修订订）2、《汽车库、修车车库、停车场场设计防火规规范》（GB50067-97）二、建筑物的耐火火等级本项目建筑物的耐耐火等级为：：小高层住宅宅为二级，其其他为三级。三、建筑物之间防防火间距各建筑物之间的防防火间距大于于9米，各建筑安安全疏散距离离，疏散宽度度符合规范要要求。四、消防给水系统统1、消防系统：按规范规定，应设设置室内、外外消火栓灭火火系统。整个个小区并需置干粉灭灭火器。2、消防水量：室外消防水量按同同一时间二次火灾考虑虑。室外消火栓消防网网水量20L/S，火灾延续续时间2小时。3、消防管网布置：：室外消防管网成环环，从**大道、韶山西西路市政给水水网各引一路路进水，干管管管径DN150，在小区内内形成环状干干管，并布置置地上式室外外消火栓，其其最大服务半半径不大于1120m，室外消火火栓布置满足足室外消防水水量及水泵接接合器布置的的要求。五、灭火器配置小高层住宅、幼儿园园每层及停车车库配备一定定数量的灭火火器，每处配配备的灭火器器数量不少于于两具，灭火火器均采用手手提式磷酸铵铵盐干粉灭火火器。第八节管线综合合设计一、设计原则：1、尽量满足各专业业管线规范要要求。2、尽量满足各专业业管线习惯做做法。3、管线交叉在一般般情况下遵守守以下原则：：小管让大管管，支管让主主干管，非重重力流管让重重力流管，可可弯曲管让不不可弯曲管。4、管线平面、竖向向设计兼顾工工程分期实施施需要。二、平面布置管线平面布置兼顾顾各专业管道道技术要求，合合理确定管道道平面间距，保保证各管线从从设计到施工工有条不紊的的进行。本项目的市政道路路下共设置雨雨水、污水、给给水、电力、电电信、电视、燃燃气等七种地地下管线，雨雨水管道布置置在道路中心心线下，电力力电缆、给水水管布置在绿绿化下。三、竖向布置各管线间交叉时分分层设置，竖竖向布置原则则上自下而上上分别为：最最底层污水管管、次底层雨雨水管（两层层顺序可相反反），其上为为给水管道、燃燃气管道、电电信电缆，最最上层为电力力电缆。第六章节能与与节水一、编制依据本项目可研节能编编制依据国家家计委、国务务院经济贸易易办、建设部部计资源[19977]25422号《关于固固定资产投资资工程项目可可行性研究报报告“节能篇（章章）”评估的规定定》。二、节能、节水措措施1、节能措施（1）采用节能型新技技术、新工艺艺机电设备，不不选用已公布布淘汰的机电电产品。（2）能源供电、供热热、供水部门门应尽量靠近近负荷中心，减减少输送距离离，减少能耗耗。供电采用用功率因素自自动补偿装置置提高功率因因素，减少电电能损耗。（3）合理选定建筑形形体系数，节节约用电。（4）建筑布置应注意意形体齐整，减减少外围热损损失，根据地地域气候条件件，尽量采用用自然采光与与通风，不过过分依赖空气气调节与机械械通风。根据据热工计算配配置选用建筑筑物外围护结结构及门窗热热阻，减少外外围热损失，设设计好屋面保保温隔热层，减减少能耗。（5）选用节能型变压压器、节能电电器，采用节节能灯具，并并采用低能耗耗镇流器，合合理选定各房房间照明度和和灯具安装高高度，节约用用电。（6）供电采用自动补补偿装置提高高功率因素，减减少电量损耗耗。（7）气体放电灯加电电容补偿，使使功率因数不不小于0.8；（8）有条件地区鼓励励采用可再生生能源，如被被动或主动太太阳热能等环环保新型能源源，减少能耗耗。（9）路灯采用声控、光光控、自控，计计量分栋、分分户等措施，有有效减少电能能、热能、水水能消耗。（10）应制定严格的维维护计划，认认真进行灯具具等照明设施施的维护和保保养，提高利利用率。2、节水措施（1）采用节水型施工工设备，提高高水资源利用用率，降低水水资源无效消消耗。（2）选用质量高、密密闭性能好的的阀门，选择择质量好的开开关、管材，以以减少水资源源流失。（3）选用节水型卫生生器具，提高高水资源利用用率，降低水水资源无效损损耗。（4）供水系统采取防防渗、防漏措措施，杜绝水水量流失。第七章环境境影响评价第一节项目场场址环境现状状一、自然环境**开发建设项目位于于**市**大道（吉州大大道）与韶山山西路交叉口口东南角，原原址为江西赣赣江制药有限限公司厂区，北北临韶山西路路、西接**大道。总用地地面积约1009.95亩亩。地块环境境优美，视野野开阔，地理理位置显要，用用地条件优越越。大气环境境符合二级大大气质量标准准，水环境质质量符合国家家地表水质标标准中三类水水体指标。二、生态环境本项目场址地貌简简单，无森林林草原植被、珍珍稀动物栖息息处，且目前前无探明矿藏藏。三、社会环境本项目区规划内无无工业企业，项项目附近无化化学污染源，无无易燃易爆物物品仓库，无无工矿企业、军军事设施。四、环境保护区项目附近无名胜古古迹，风景游游览区等环境境保护区。第二节项目建建设与运营对对环境的影响响一、分析依据1、《中华人民共和和国环境保护护法》（1989年12月）2、《建设项目环境境保护管理条条例》（1998年4月）3、《中华人民共和和国水土资源源保护法》4、《污水综合排放放标准》（GB89778-20002）5、《环境空气质量量标准》（GB30995-96）及地方规规定6、《城市区域环境境噪声标准》二、项目建设与运运营对环境的的影响项目建设地点无大大面积的水系系和森林资源源，项目排水水系统采用雨雨污分流，污污水进行生化化处理后进入入市政污水管管道，对水资资源不会造成成破坏。本项项目的建设，对对建设地点不不存在水土破破坏，开挖地地基后的余土土可用于回填填，建成后裸裸露土地进行行绿化，种植植花草、美化化环境，将能能显著改善当当地的生态环环境。施工期间对周边环环境的影响主主要是大气影影响和噪声。对对大气影响主主要是粉尘污污染（主要产产生于灰土拌拌合和施工材材料运输及土土方运输）；；噪声主要来来源于施工机机械作业产生生的噪声。项目建成运营期间间对周边环境境的影响主要要是生活中产产生的废弃垃垃圾和污水、废废水、粪便，以以及厨房洗涮涮水、油污和和排放的油烟烟等。第三节环境影影响分析及保护措措施一、环境影响分析析1、社会环境影响分分析内容（1）项目建设可能产产生的经济和和社会影响（2）项目对所在地区区居民就业、居居住、生活的的影响2、生态环境影响分分析内容（1）项目产生的废物物可能对土壤壤层造成的损损害，（2）项目排放的废水水对当地水资资源可能产生生的影响，（3）项目城市化进程程使农业用地地和其他用地地减少而产生生的影响。3、环境空气影响分分析内容（1）项目会排放哪些些有害人体的的气体，（2）项目排放的气体体污染物对周周围环境