质量管理体系程序文件-某物业管理有限公司程序文件

受控状态：分发号：重庆鑫龙物业管理程序文件XL-QEB-2021版本：A/00发布日期：2012年7月重庆鑫龙物业管理文件编号：0版本/修改状态：A/00程序文件程序文件目录共1页第1页序号文件编号文件名称版本修改状态1XL-QEB-01文件控制程序A002XL-QEB-02记录控制程序A003XL-QEB-03目标、指标及管理方案控制程序A004XL-QEB-04信息交流控制程序A005XL-QEB-05法律、法规和其它要求控制A006XL-QEB-06环境因素识别与评价控制程序A007XL-QEB-07管理评审控制程序A008XL-QEB-08人力资源控制程序A009XL-QEB-09员工培训控制程序A0010XL-QEB-10根底设备、设施和工作环境控制程序A0011XL-QEB-11合同评审控制程序A0012XL-QEB-12环境相关方控制程序A0013XL-QEB-13工程承接管理程序A0014XL-QEB-14采购控制程序A0015XL-QEB-15外包效劳控制程序A0016XL-QEB-16物业接管验收控制程序A0017XL-QEB-17平安风险评估控制程序A0018XL-QEB-18应急准备与突发事件处理控制程序A0019XL-QEB-19运行控制程序A0020XL-QEB-20客户财产控制程序A0021XL-QEB-21过程和效劳的监视与测量控制程序A0022XL-QEB-22环境监测与测量控制程序A0023XL-QEB-23客户满意度测量控制程序A0024XL-QEB-24内部审核控制程序A0025XL-QEB-25不合格控制程序A0026XL-QEB-26报事与投诉处理程序A0027XL-QEB-27数据分析控制程序A0028XL-QEB-28改良控制程序A00文件名称文件编号：XL-QEB-01版本/修改状态：A/00程序文件文件控制程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录管理者代表运营总监•按公司现状确定体系文件构架；•体系文件包括：质量方针、环境方针、质量目标、质量环境管理手册〔QEA〕、程序文件〔QEB〕、作业文件〔QEC〕、记录〔QED〕。各部门负责人•按?质量环境体系文件编写管理标准?编写；•运营中心负责质量环境管理手册、程序文件的编写；•各部门负责本部门作业文件的编写，并交运营中心汇总、审核；•行政公文的编写按?日常行政公文管理作业标准?的规定执行。•?质量环境体系文件编写标准?XL-QEC-YY-05•?日常行政公文管理作业标准?XL-QEC-XZ-13总裁管理者代表•运营中心填写文件审批表，报管理者代表、总裁审批；•总裁批准?质量环境管理手册?、?程序文件?，管理者代表批准作业文件。•?文件审批表?XL-QED-QEB01-1.1•?受控文件清单?XL-QED-QEB01-1.2运营总监•运营中心按?质量环境体系文件管理标准?，分发文件，并做好发放、回收记录。•?质量环境体系文件管理标准?XL-QEC-YY-06•?受控文件发放、回收记录表?XL-QED-QEB01-1.3各部门负责人•文件借阅、复制应由运营总监批准前方可实施；•文件管理和使用部门应保持文件的清晰、完整，不得在文件上随意涂写和更改；•外来文件的管理见备注1。各部门负责人•文件的使用部门在工作过程中，评价文件的充分性和适宜性，必要时对文件进行更新〔备注2〕。•?管理评审控制程序?XL-QEB-07运营总监•各部门根据实际工作提出编写或修订体系文件的需求，同时注明更改后的版本号或修改状态标识，按原审批程序审批后实施修改；•使用换页方式修改时，将修改后的旧文件页销毁并记录，当一次性修改量较大时，采用换版的方式修改，并保存一份旧文件，便于追溯；•新文件下发时应做好发放记录并注明旧文件的回收。•?受控文件更改通知书?XL-QED-QEB01-1.4•?文件更改申请表?XL-QED-QEB01-1.5运营中总监•运营中心对回收的作废文件提出销毁申请，经管理者代表审核，总裁批准后由运营中心实施并做好销毁记录。•?质量环境体系文件管理标准?XL-QEC-YY06•?文件销毁申请单?XL-QED-QEB01-1.6•?文件销毁记录表?XL-QED-YY06-6.2•?作废/失效文件清单?XL-QED-YY06-6.3运营中心行政助理•负责文件发放和更改记录的归档。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1文件名称文件编号：XL-QEB-01版本/修改状态：A/00程序文件文件控制程序第2页共2页备注：1.外来文件的控制a)运营中心通过行业协会、专业期刊、报纸、相关书籍、国家行政主管部门及网上查阅等方式，对与公司经营、效劳活动和相关的法律法规、标准标准等予以收集，确认其有效性后编入?受控文件清单?确定是否分发并跟踪其修订状态；b)对顾客提供的与效劳要求相关资料或正式文件，接收或使用文件的部门应对文件进行确认，并进行登记保管，根据客户的要求及时更新相关文件，作废文件按相关规定执行；c)更新后的“外来文件〞须重新确认；d)公开性文件的控制：凡针对客户或相关方要求的对外公开性文件，文件编制部门应报公司行政管理中心审核，分管领导批准前方可向外发放(与客户单位相关工作联系的工作函除外)。2.在以下情况下，运营中心应根据对现行文件的影响，决定是否组织相关部门对文件进行评审。a)当质量/环境管理体系或其过程需要发生较大变化时；b)管理评审时提出需要改良时〔包括纠正预防措施〕；c)测量分析过程提出的需要采取纠正预防措施时；d)新效劳工程〔产品〕筹划时。文件名称文件编号：XL-QEB-02版本/修改状态：A/00程序文件记录控制程序第1页共1页流程图负责人说明相关文件相关记录运营总监•在文件编制过程同时完成，并与文件同时审批。运营总监•各部门根据本部门工作手册的要求拟定本部门所使用的各种记录表样，报运营中心汇总、审核；•运营中心根据?文件控制程序?所需记录的表样，对质量、环境记录进行统一编号。•?文件控制程序?XL-QEB-01运营总监•按照?文件控制程序?的规定制定“记录清单〞，并规定各记录的保存期限。•?记录清单?XL-QED-QEB02-1.1部门负责人•各部门按规定向运营中心领用所需记录的表样，并根据工作的实际需要进行复印。部门负责人••如因笔误或计算错误要修改原数据，应采用单杠划去原数据，在上方写上更改后的数据，加盖或签上更改人的印章/姓名/日期；•如因某种原因不能填写的栏目或表格，应说明理由，并将该项用单杠划去。部门负责人•各使用部门指定专人负责记录的收集、整理、分析、保管和归档；•记录应真实、完整、准确、清晰、签字手续齐全，保存的有效期内不得有破损和残缺；•各部门将保管和归档超期的记录，交运营中心品质部进行销毁申请，报管理者代表审批后实施；•各部门因工作需要查阅和复印记录，经运营总监批准后进行查阅复印。•?文件销毁申请单?XL-QED-QEB01-1.6•?文件借阅、复制登记表?XL-QED-QEB02-1.2部门行政助理•各部门负责按?记录清单?中规定的期限整理、归档本部门质量、环境记录。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：文件名称文件编号：XL-QEB-03版本/修改状态：A/00程序文件目标、指标及管理方案控制程序第1页共1页流程图负责人说明相关文件相关记录运营总监•运营中心在各部门对环境因素的识别和评价根底上根据公司质量目标、环境指标、环境管理方案制定依据〔备注1〕和要求〔备注2〕，组织制定、修改和分解质量目标、环境指标和环境管理方案。•?质量环境目标、指标、管理方案?总裁•由管理者代表审核后，报总裁批准。各部门负责人•各部门根据公司质量目标、环境指标和环境管理方案负责分解本部门的目标、指标。各部门负责人•各部门将分解的质量目标、环境指标传到达每个员工，并组织实施；•总裁保证实施方案所必须的资源，财务中心负责环境管理方案所需资金的落实。运营总监•运营中心每季度对各部门质量目标、环境指标、环境管理方案的实施情况进行跟踪检查，将检查中发现的问题以纠正或预防措施报告的形式报管理者代表，并发至各责任部门，由各责任部门按期进行整改。•?改良控制程序?XL-QEB-28•?纠正/预防措施处理单?XL-QED-QEB28-1.1运营总监•当质量目标/环境指标/环境管理方案制定的依据发生变化，或是检查中发现质量目标/环境指标/环境管理方案不适宜时，由运营中心负责组织修订，并由原审批人审批；•每年管理评审时对质量目标/环境指标/环境管理方案及完成情况进行评审。•?管理评审控制程序?XL-QEB-07•?管理评审报告?XL-QED-QEB07-1.2备注：1.质量目标、环境指标、环境管理方案制定的依据包括：a)环保法律、法规的要求；b)公司的质量环境方针；c)公司的经营策略和顾客的需求；d)重要环境因素；e)技术可行性和经济能力；f)相关方的要求。2.质量目标、环境指标、环境管理方案的制定要求。a)质量目标应围绕方针的实现，尽可能具体化；b)环境指标尽可能量化、合理、先进、可检查；c)质量目标、环境指标要分解到相应的部门；d)环境管理方案包括完成的时间、措施、责任人或部门、资金来源。文件名称文件编号：XL-QEB-04版本/修改状态：A/00程序文件信息交流控制程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录运营总监•公司内外部信息采用书面报告、板报、卡片、会议等形式进行传递；•运营中心负责筹划公司内部信息沟通内容与处理方式〔备注1〕、外部信息沟通内容与处理方式〔备注2〕，经总裁批准后实施。•?客户信息登记表?XL-QED-QEB04-1.1部门负责人•各部门按公司内外部信息交流的内容与处理方式实施沟通；•泄漏事故、火警等紧急事态环境信息的传递方式见备注3。行政总监运营总监••运营中心负责公司效劳质量、客户满意度的汇总和分析。•?数据分析控制程序?XL-QEB-27行政总监运营总监•行政管理中心负责监督各部门信息交流的及时率，并按工作方案、质量环境目标、指标、绩效管理进行考核；员工满意度的调查跟踪。•运营中心负责客户满意度的调查并监督整改措施的实施；部门行政助理•各部门作好收发文签收记录，并做好签收记录的保管工作。•?日常行政公文管理作业标准?XL-QEC-XZ-13•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?文件发放签收表?XL-QED-XZ13-6.1•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.内部信息交流内容与处理方式1)内部信息交流的内容：a)公司对环境保护的承诺，各部门职责的规定和履行情况；b)质量环境方针、目标、指标和环境管理方的贯彻与执行情况；c)质量环保法律、法规的更新的信息；d)质量环境管理体系运行控制监测信息；e)与重要环境有关的岗位职责，内审、管理评审的信息；f)不符合、纠正和预防措施的实施、跟踪、验证情况；g)紧急信息，如质量事故、环境事故、环境紧急事态；h)员工满意度调查；i)其它媒体对公司有影响的信息。文件名称文件编号：XL-QEB-04版本/修改状态：A/00程序文件信息交流控制程序第2页共2页2)内部信息交流与处理方式a)行政管理中心负责传达公司领导层的工作决定和要求等；b)行政管理中心负责公司员工满意度的调查并向总裁汇报；c)运营中心负责收集质量环境管理体系运行信息并向管理者代表汇报，由管理者代表向总裁汇报；d)各部门质量环境管理体系运行的相关信息必须在事发24小时内向运营中心汇报。2.外部信息交流内容与处理方式1)外部信息交流的内容：a)上级部门、环保机构、质量技术监督部门、行业协会、认证审核机构的有关信息；b)相关方信息〔如顾客、供方、效劳商及周边居民反响的信息或投诉〕；c)内部需向外部传递的信息；d)法律法规、行业标准、标准等信息；e)其它外部信息，如各部门直接从外部获取的质量环境改良技术及管理方面的信息。2)外部信息交流与处理方式：a)运营中心负责公司与外界的质量环境信息联络与交流，随时了解、掌握质量环境信息的变更，予以记录，并根据新的信息及要求，作出新的质量环境管理决策；b)各部门根据文件传达范围的要求，负责将上级部门下发的质量环境工作文件，及时组织传达与传阅，并作好文件传阅记录；c)各部门负责对客户及相关方环境控制要求的收集和效劳投诉的接待，并及时采取相应措施；d)所有客户效劳需求及投诉的信息，各效劳部门均应在第一时间报告至所辖部门负责人，由部门负责人统一指挥、协调处理客户信息；e)公司对相关方环境的控制要求，运营中心应以、走访、、邮件等形式进行传递；f)各部门负责与效劳外包方进行信息沟通，对其提供的效劳质量及环境因素控制施加影响；g)各部门通过现场走访、互联网络、报刊等方式和渠道收集与公司经营范围有关的市场信息，筛选登记在?客户信息登记表?，并及时传递到市场研发中心。3.紧急事态环境信息的传递与处理方式a)要环境因素发生紧急事态，所在部门、岗位人员应以最快捷方法报告公司应急指挥中心；b)如果事态严重，应急指挥中心应以最快捷方法传递给应急指挥小组成员，按相关?应急准备与突发事件处理控制程序?采取相应紧急对策；c)如果事态造成人员伤亡，或可能给社区环境造成严重影响，应急指挥小组迅速报告地方政府相关部门，以便上级部门采取及时有效对策；d)如果事态可能给社区单位与居民造成危害，指挥小组应将信息及时传递给社区单位及居民，以便作出有效对策。文件名称文件编号：XL-QEB-05版本/修改状态：A/00程序文件法律、法规和其它要求控制程序第1页共1页流程图负责人说明相关文件相关记录运营总监•运营中心负责制定与公司相关的法律法规和其它要求的主要内容〔备注1〕，确定收集的方式、识别评价的依据；•收集方式有通过客户、报刊、书籍、网络媒体等方式；•识别评价依据〔备注2〕。运营总监•各部门收集与本部门有关的质量和环境法律、法规与其它要求，提交运营中心；•运营中心负责组织各部门对所收集的法律法规和其它要求进行识别评审。•?法律、法规评价表?XL-QED-QEB05-1.1•?适用法律法规及其它要求一览表?XL-QED-QEB05-1.2管理者代表•运营中心负责编制?适用法律法规与其它要求一览表?报管理者代表审批。部门负责人•运营中心将适用法律法规及其它要求汇编成册，按?文件控制程序?发放到相关部门进行传达学习。•?文件控制程序?XL-QEB-01•?员工培训控制程序?XL-QEB-09•?培训记录?XL-QED-QEB09-1.5运营中心中心总监•运营中心及时搜集并更新法律、法规和其它要求，并组织相关部门及人员确认其适用性；报管理者代表审批后，发放到各部门；•当法律法规和其他要求发生变化，应对质量环境方针、环境因素、重要环境因素重新判定时按?环境因素识别与评价控制程序?的规定执行。•?环境因素识别与评价控制程序?XL-QEB-06运营中心行政助理•运营中心负责除法律法规之外的其它要求识别、评价的记录。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.与公司相关的法律法规和其它要求包括：a)国际环境保护公约；b)国家及地方环境保护和物业法律法规、标准及部委规章；c)国家标准及行业标准；d)重庆市环境保护和物业规章、标准、条例、实施细那么等；e)政府有关部门环境保护和物业方面的标准性文件，非法规性环保和物业文件或通知等。2.识别评价的依据：a)本公司所有活动、效劳中的环境因素；b)相关方的要求；c)环保行政部门的要求。文件名称文件编号：XL-QEB-06版本/修改状态：A/00程序文件环境因素识别与评价控制程序第1页共3页流程图负责人说明相关文件相关记录各部门负责人运营总监•运营中心组织各部门进行环境因素识别，汇总后报管理者代表审批；•识别时要考虑环境因素的过去、现在、将来三种时态，正常、异常、紧急三种状态；环境影响的类别、排放去向、毒害成份、使用排放量、排放频次以及现有控制措施；•识别的主要内容见备注1；•识别的方法为：过程分析法、现场观察法、水平比照法、问卷调查法、费用效益综合分析法和查阅记录相结合的方法。•?环境因素排查表?XL-QED-QEB06-1.1运营总监•评价的依据为：依照我国参与签署的国际公约、法律法规和其他要求、相关方环境影响程度、行业标准、客户要求、公司环境管理现状；•环境因素评价依据见备注2；•环境因素评价方法见备注3；•运营中心组织各部门对识别出的环境因素进行评价，确定重要环境因素，编制?环境因素清单?、?重要环境因素清单?。•?重要环境控制点管理标准?XL-QEC-YY-08•?环境因素评价表?XL-QED-QEB06-1.2•?环境因素清单?XL-QED-QEB06-1.3•?重要环境控制点一览表?XL-QED-YY08-6.1运营总监•环境因素评价结果报管理者代表审批后发放到各部门。各部门负责人•各部门分别负责涉及本部门的环境〔重要环境〕因素的控制；•行政管理中心负责公司本部环境〔重要环境〕因素的控制；•运营中心负责监督各部门环境因素的控制实施。运营总监各部门负责人•当公司的活动、产品或效劳发生变化、法律法规发生变化、相关方的合理要求、管理评审要求时，运营中心组织各部门对环境因素进行更新，并报管理者代表审批后对环境因素的内容进行更新；•运营中心每年至少组织一次对环境因素识别、评价的合理性及充分性的评审；•各部门平时发现被漏识别的环境因素，应随时通知运营中心，由运营中心及时补充更新?环境因素清单?。运营中心行政助理•运营中心负责环境因素识别与评价记录的归档保存。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1文件名称文件编号：XL-QEB-06版本/修改状态：A/00程序文件环境因素识别与评价控制程序第2页共3页备注：1.环境识别的主要内容：a)固体废弃物的处置；b)资源、能源的使用；c)噪音的排放；d)地方性的环境问题；e)相关方意见。2.评价依据a)环境影响的程度、恢复能力、发生频率、相关方的利益；b)我国参与签署的相关国际公约；c)国家和地方的环保法律、法规、规章、标准和其他要求；d)所在效劳企业的行业主管部门以及顾客和公司提出的有关环境保护、能源、资源管理等方面的规章和要求；e)社会与相关方要求；f)公司改变环境影响的技术难度、经济承受力、对公司公共形象的影响等。3.环境因素评价方法：环境因素评价用直判断法与多因子评价法相结合的方法确定，对已识别出的环境因素先用直接判断法直接判断，被判为“非重要环境因素〞的再用多因子评价法。1)直接判断法：a)产品制作和效劳过程中存在较大节约潜力的主要能源、资源消耗直接列为重要环境因素；b)紧急状态下且会产生较大不利影响的环境因素直接列为重要环境因素；c)污染物排放超过法律、法规、标准或行业规定要求的环境因素直接列为重要环境因素；d)已列入?国家危险废物名录?的固体废弃物直接列为重要环境因素。文件名称文件编号：XL-QEB-06版本/修改状态：A/00程序文件环境因素识别与评价控制程序第3页共3页2)多因子评价法：a)评价因素和分值评价因素得分abcdef发生频率排放与法规标准值之比影响范围恢复能力关注程度目前控制状态5频繁发生、连续发生至每日发生大于或等于90%或严重超标市区范围以外、有毒有害一年以上才可恢复或不可恢复社会极度关注无控制状态4经常发生，每日少于一次至每周一次80%至90%或轻微超标市区范围以内、有毒有害半年至一年可恢复地区性极度关注控制较差3每周一次至每月一次50%至80%或偶尔超标区县范围内且无毒有害一月至半年可恢复地区性关注控制一般2很少发生，每月少于一次至每年一次30%至50%或符合标准效劳区域内且无毒无害一周至一月可恢复效劳区域或周边居民关注控制较好1不发生、几乎不发生，一年以上一次小于30%或法规没有规定影响范围在公司内且无毒无害一天至一周可恢复不为关注完全控制状态b)评价方法计算公式重要环境因素标准X=a×MX≥20评价得分：频率得分×影响因素得分〔最高得分〕现定“评价得分〞为X，“频率得分〞为a，“影响因素最高得分〞为M，其中M为各影响因素b、c、d、e、f(与上表中相对应)中的最大值。具体计算公式如上图所示。c)优先项评价评价标准优先项等级X=25紧急优先项X≥20高度优先项16≤X<20中度优先项X≤15低度优先项文件名称文件编号：XL-QEB-07版本/修改状态：A/00程序文件管理评审控制程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录总裁•管理评审工作每年至少进行一次，两次的间隔时间不能超过12个月；•当有特殊情况〔备注1〕发生时，总裁决定可随时进行管理评审。管理者代表•管理者代表于评审前15个工作日制定?管理评审方案?，包括评审内容、目的、参加人员及职责、各部门需提交的文件和资料、日程安排。•?管理评审方案?XL-QED-QEB07-1.1总裁•评审方案报总裁批准后，于评审前一周将评审方案发放到各部门。运营总监•各部门负责准备好评审相关文件，并按规定的时间报运营中心；•资料备齐后，管理者代表与总裁商议管理评审的具体日程，由运营中心根据评审方案运营总监•评审输入的内容见备注2。总裁•评审以总裁主持的会议方式进行，重大质量问题可进行现场评审；•管理者代表汇报质量环境管理体系运行情况；各部门负责人根据确定的评审内容发言；•参加人员对评审内容进行逐项评审，由总裁做出评价；•运营中心负责管理评审会议的记录。•?会议管理作业标准?XL-QEC-XZ-09•?会议记录?XL-QED-XZ09-6.1运营总监•运营中心在评审会议后3天内完成评审报告，经管理者代表审核，总裁批准后，下发给各部门；••评审输出见备注3。•?管理评审报告?XL-QED-QEB07-1.2部门负责人•运营中心根据管理评审中提出的改良措施，在规定时间内对各项措施的实施情况和效果进行监督验证。•?改良控制程序?XL-QEB-28•?管理评审决定落实情况跟踪表?XL-QED-QEB07-1.3运营中心行政助理•运营中心负责保存管理评审记录的归档保存。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1文件名称文件编号：XL-QEB-07版本/修改状态：A/00程序文件管理评审控制程序第2页共2页备注：1.有以下情况之一时，经总裁决定可随时进行管理评审。a)公司组织机构、效劳范围、资源配置发生重大变化时；b)当与质量/环境有关的法律法规、标准、行业标准及其他要求有变化时；c)当客观环境发生变化时及客户要求发生重大变化时；d)发生重大效劳质量投诉、环境事故、平安事故时；e)有严重不合格或重大的纠正和预防措施时；f)当环境因素及重大环境因素变化时；g)即将进行第二、三方审核，或法律法规规定的审核时。体系文件的拟定由运营中心编制并执行?体系文件编写标准?。2.管理评审的输入包括：a)内外部质量环境体系审核结果；b)客户满意度测量结果；c)体系运行效果和业绩的分析；d)预防/纠正措施实施的评价；e)评价以往管理评审跟踪措施的实施情况，确保体系运行的有效性；f)分析可能影响质量环境管理体系的各种变更，评价体系变更和完善的必要性；g)评价有关效劳、过程和体系改良的建议，确定需要改良的工程和顺序。3.管理评审的输出包括：a)质量环境管理体系过程有效性的改良措施及引起的文件的修改；b)质量/环境方针、质量目标、环境指标、环境管理方案、组织结构的适宜性，包括实施、贯彻情况及可能的更新；c)效劳改良的措施；d)人员配备、员工的教育与技能培训、各基层单位的设施、工具等资源配备需采取的措施；e)对体系持续的适宜性、充分性和有效性的评价；f)对满足顾客的需求及增强顾客满意的改良措施。文件名称文件编号：XL-QEB-08版本/修改状态：A/00程序文件人力资源控制程序第1页共1页流程图负责人说明相关文件相关记录总裁•各部门于每年年初在公司组织架构确定后，依据部门岗位工作性质编制部门人事定编方案，报行政管理中心审核，经总裁批准后实施。•?人事定编作业标准?XL-QEC-RL-05总裁••?岗位说明书?XL-QED-QEB08-1.1行政总监部门负责人•行政管理中心负责员工的招聘及公司举办的一级培训工作；••?员工培训控制程序?XL-QEB-09•?招聘管理作业标准?XL-QEC-RL-06•?培训记录?XL-QED-QEB09-1.5•?职位申请书?XL-QED-RL06-6.1行政总监••?员工入职管理作业标准?XL-QEC-RL-07•?新员工见习考核表?XL-QED-RL07-6.1•?员工情况调查函?XL-QED-RL07-6.3行政总监部门负责人•行政管理中心负责公司主管及以上员工试用期的考核；•各部门负责本部门主管以下员工试用期的考核。•?员工试用期管理作业规范?XL-QEC-RL-08•?考勤管理作业标准?XL-QEC-RL-11•?新员工转正考核表?XL-QED-RL08-6.2行政总监部门负责人•行政管理中心负责主管及以上员工薪职异动的审核；•各部门负责本部门主管以下员工薪职异动的审批。•?员工薪职异动管理费作业标准?XL-QEC-RL-09•?员工调薪考核表?XL-QED-XZ11-5.1•?调动通知?XL-QED-RL09-6.2行政总监部门负责人•行政管理中心负责公司所有员工离职手续的办理；•各部门负责本部门员工离职手续的审核。•?员工离职管理作业标准?XL-QEC-RL-10•?离职会签表?XL-QED-RL10-6.1行政总监部门负责人•行政管理中心按?考勤管理作业标准??工资管理作业标准?负责公司本部员工及管理人员的人事管理；•行政管理中心按?绩效手册?负责主管及以上员工的监督考核；•各部门负责本部门员工的日常管理。•?考勤管理作业标准?XL-QEC-RL-11•?工资管理作业标准?XL-QEC-RL-12•?绩效手册?•?休假申请单?XL-QED-RL11-6.1•?考勤汇总表?XL-QED-RL11-6.2•?工资发放签收表?XL-QED-RL12-6.2行政管理中心人事专员•员工根本信息、证件证书、考核资料、人事异动资料、奖罚资料等档案由行政管理中心负责管理；•离职人员档案另档保存，保存期为离职后一个月。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.终止劳动关系：当劳动合同到期双方不再签订劳动合同，那么自然终止劳动关系。2.解除劳动关系：a)辞职：员工以书面形式向公司提出辞职申请，经公司相关部门同意后办理辞职手续；b)辞退：公司可以根据员工考核情况等辞退员工；c)开除：当员工严重违反劳动纪律和公司的规章制度时，可以开除。文件名称文件编号：XL-QEB-09版本/修改状态：A/00程序文件员工培训控制程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录行政总监•负责制定公司培训原那么〔备注1〕、目标〔备注2〕、方式〔备注3〕、范围〔备注4〕，培训主要内容〔备注5〕；•负责制定内部讲师的选择标准与培养步骤〔备注6〕。行政管理中心人事经理•通过员工座谈、问卷等方法对公司员工培训需求进行调查，并结合公司业务需求、员工个人职业开展规划、绩效考核结果、培训费用等要素分析员工培训需求。•?培训需求调查表?XL-QED-QEB09-1.1部门负责人•每年12月10日前，各部门根据本部门的业务需求、员工个人职业开展规划、员工绩效考核结果等要素分析、制定本部门的年度培训方案〔包括培训内容、要求，实施时间、方式，考核要求和验证方法〕，送交行政管理中心汇总、制定公司年度培训方案，报总裁批准后实施；•因不可抗拒的因素导致培训目标不能完成时，培训实施部门可提出更改培训方案的申请，并分析更改的原因，同时提出更改后的培训方案，经原审批过程通过前方或执行。•?年度培训方案?XL-QED-QEB09-1.2•?部〔〕二○○年度培训方案?XL-QED-QEB09-1.3•?培训方案更改申请表?XL-QED-QEB09-1.4行政管理中心人事经理•行政管理中心依据公司战略要求、业务需求、质量环境管理体系的要求，员工培训需求、绩效考核结果、岗位职责要求、员工职业开展来制定具有针对性、适用性、理论性与事务性相结合的培训课程。行政管理中心人事经理•行政管理中心根据公司培训方案负责公司管理人员的培训工作；•各部门根据公司及本部门培训方案，实施本部门员工的二级培训工作。•?培训记录表?XL-QED-QEB09-1.5•?员工培训档案卡?XL-QED-QEB09-1.6•?外送培训申请表?XL-QED-QEB09-1.7•XL-QED-QEB09-1.8部门负责人•培训实施部门负责在培训或考核结束后，向参培员工了解培训实施情况、培训效果，并做出综合评估。•?培训反响调查表?XL-QED-QEB09-1.9部门行政助理•各部门分别保管本部门的培训资料、培训记录。•?记录管理标准?XL-QEC-YY07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.培训原那么：1)公司采取自学为主、讲学为辅、教与学相结合以及理论联系实际的原那么；2)专业知识技能培训与职业道德培训相结合的原那么；3)全员培训与重点培训相结合的原那么；4)严格培训考核和择优奖励的原那么。文件名称文件编号：XL-QEB-09版本/修改状态：A/00程序文件员工培训控制程序第2页共2页2.培训目标：1)达成对公司文化、价值观、开展战略的了解和认同；2)掌握公司规章制度、岗位职责、工作要领；3)提高员工的知识水平，关心员工职业生涯开展；4)提升员工履行职责的能力，改善工作绩效；5)改善工作态度，提高员工的工作热情，培养团队精神。3.培训方式：1)根据培训内容不同可分为理论方式与实践方式；2)根据培训的时段不同分为新员工入职培训、在职员工的日常培训、业余学习、外送培训与进修等方式；3)根据培训条件不同分为内部培训和外部培训。4.培训范围1)公司一级培训范围：公司管理人员、骨干员工；2)各部门二级培训范围：部门内部员工、与本部门有业务指导关系的员工。5.培训的主要内容包括效劳理论、行为标准、业务素质、其它素质等方面。1)效劳理论：灌输本公司的质量意识、效劳意识、环保意识、本钱意识、平安意识、创新意识，培养“效劳客户、客户至上〞，“诚心诚意为客户，全心全意为辖区〞的效劳态度；2)行为标准：标准员工的言、行、举、止、着装，以提升物业效劳档次；3)业务素质：使每一位员工干一行，爱一行，让每一位员工在各任何时候都清楚自己该做什么、怎么做、应到达什么标准；主要包括物业管理根本理论与实际操作、物业主体及附属设施的维护，工程设备的维修养护，园林绿化养护管理，环境卫生清洁，治安管理、法律法规以及岗位职责、工作标准、作业流程、业务技能、操作要领等方面的根本知识；4)其它素质：电脑培训、写作培训，新知识、新观念的传播及普及等。6.内部培训师1)内部培训师的选择标准a)有一定的专业知识与技能，工作经验丰富且在本岗位上工作表现突出；b)有一定的教学方法与授课技巧；c)有良好的语言表达能力和组织能力，有责任心、亲和力强；d)接受过专业训练或有教学经验的应优先考虑。2)内部培训师的选定与培养步骤a)公司领导、各部门根据公司员工综合素质与能力推荐；b)行政管理中心组织进行调查、考评，合格后由总裁颁予内部培训师证；c)行政管理中心负责制定内部培训师培养方案，报总裁审批后实施。7.培训评估方法及要求：培训评估包括反响层面、学习层面、行为层面、结果层面四个方面；1)反响层面：2)学习层面：知识、技能、态度，其方法可用考试、演示、演讲、讨论、心得报告和发表文章；3)行为层面：员工日常工作行为的评价，比照培训前后日常工作表现，可用方法：观察、主管的评价、客户的评价、同事的评价；4)文件名称文件编号：XL-QEB-10版本/修改状态：A/00程序文件根底设备、设施和工作环境控制程序第1页共1页流程图负责人说明相关文件相关记录运营总监•由运营中心组织相关部门人员组成物业接管验收小组，按设备使用说明书和相关资料对接管的设备进行验收。•?物业接管验收控制程序?XL-QEB-16•?物业接管验收问题处理单?XL-QED-QEB16-1.7部门负责人•各部门对接管的设备进行分类登记，并报行政管理中心统一存档。•?设备〔〕台账?XL-QED-QEB10-1.1行政总监••各部门根据各自的业务范围确定所需的工作环境，报行政管理中心审核；•行政管理中心确定公司本部所需的工作环境，并选择公司本部办公环境保洁、绿化效劳商。部门负责人•各类生产物资经各使用部门负责人、运营中心审核后，由行政管理中心在公司合格供给商处实施采购、验收、登记入帐、移交；•零星/应急采购由使用部门负责人审批后，在公司合格供给商处实施采购、验收、登记入帐；•固定资产的购置申请经总裁批准后由行政管理中心实施。•?采购控制程序?XL-QEB-14•?固定资产内部转移单?XL-QED-QEB10-1.2部门负责人•各部门所需的固定资产由行政管理中心采购后填写?固定资产移交?，由••行政管理中心负责公司本部设备设施、工作环境的日常管理及监督检查工作。•?员工培训控制程序?XL-QEB-09•?培训记录?XL-QED-QEB09-1.5行政总监部门负责人•对无法修复或无使用价值的设备，使用部门将设备报废申请报行政管理中心审核、总裁批准后，由行政管理中心负责实施。行政总监部门负责人•固定资产报废申请经总裁批准后由行政管理中心实施〔或拆用可用零件或作废料处理〕，并报财务部做好帐务注销；•其它生产物资报废申请经使用部门经理审核，分管领导批准后，由使用部门实施报废，并做好台账注销。行政总监•行政管理中心定期对供给商的效劳质量和各部门办公环境维护情况进行评估。•?采购控制程序?XL-QEB-14•?供方评价表?XL-QED-QEB14-1.1部门行政助理•各部门应做好设施的配置、维护、维修、报废、更换的记录。•XL-QEC-YY07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：根底设施包括：a)建筑物、工作场所和相应的设施，如办公室、办公设备等；b)过程设备，包括硬件、软件，如环境、平安、消防和环境保护设备、设施等；c)支持性效劳，如水、电、气等。文件名称文件编号：XL-QEB-11版本/修改状态：A/00程序文件合同评审控制程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录部门负责人•各部门在日常工作与客户进行沟通，了解客户需求，并将信息汇总到市场研发中心；•市场研发中心负责与客户进行沟通，根据各部门反响的信息，确定效劳合同条款及附加内容；•运营中心及各子公司/管理处负责与业主委员会、效劳外包商沟通，确定合同续签、合同条款及附加内容；•行政管理中心负责与生产物资供给商沟通，确定后勤效劳合同条款及附加内容。•?信息交流控制程序?XL-QEB-04市场总监•重要合同：新开发物业管理工程的标书和合同或协议。部门负责人•在合同接受、合同变更和投标之前对合同或标书的所有要求进行评审；•合同评审的内容见备注1；•合同评审的实施见备注2。•?评审记录表?XL-QED-QEB11-1.1合同主办部门负责人•经合同评审后，由合同主导部门负责人及分管领导，在总裁授权范围内代表公司与客户签订合同，重要合同由总裁代表公司与客户签订。合同主办部门负责人•合同签订后，合同主导部门负责将相关文件，根据各部门需要发到相关部门，作为提供效劳的依据。•?合同移交登记表?XL-QED-SC07-6.1部门负责人运营总监•效劳提供部门负责各自范围内合同执行的监督，根据需求及时将情况与客户沟通，并形成记录，运营中心负责客户信息的归口管理，并整理和处理客户投诉、意见等相关信息。合同主办部门负责人•当效劳要求由于某种原因需要变更时，相应的文件(如合同、效劳标准等)应得到修改，其变更内容应与客户协商一致，并通知相关部门，必要时对更改的内容还需再评审。•?管理评审控制程序?XL-QEB-07行政总监•合同及评审表由行政管理中心统一归档保存，财务中心留存原件1份，合同执行部门和运营中心各保存1份复印件。•?记录管理标准?XL-QEC-YY07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.合同评审的内容：1)顾客的各项要求是否明确、合理，是否形成文件；文件名称文件编号：XL-QEB-11版本/修改状态：A/00程序文件合同评审控制程序第2页共2页2)各项规定是否有不清楚之处：有关的特殊内容在合同中是否得到说明；3)与投标不一致的要求是否已得到解决或与最初报价之间是否有差距；4)本公司是否具有履行合同各项要求的能力；5)合同的风险；6)合同是否符合?中华人民共和国经济合同法?；7)顾客的特殊要求是否能满足；8)其他需评审的内容。2.合同评审的实施1)对外承接物业工程合同的评审对外承接物业工程合同，由市场研发中心组织相关部门对合同条款的适用性、完整性、明确性、合同价格及效劳标准进行评审，报总裁或其指定代表人批准后执行。2)已进入正常运营阶段常规合同的评审a)涉及物业效劳的常规合同，合同所属分公司/管理处负责提供合同的根本要求、价格、时间等信息，由运营中心组织相关部门对合同条款的适用性、完整性、明确性、价格及效劳要求进行评审，经总裁或其指定人批准后由运营中心总监签名完成。b)涉及行政、人事、财务、咨询等支持性合同，由合同所属职能部门组织相关部门进行合同的评审，报总裁或其指定代表人批准后执行。文件名称文件编号：XL-QEB-12版本/修改状态：A/00程序文件环境相关方控制程序第1页共1页流程图负责人说明相关文件相关记录部门负责人•由运营中心编制“环境相关方〔见备注1〕施加影响说明书〞，明确对相关方施加环境影响的主要内容〔备注2〕；•行政管理中心负责对与环境有影响的生产物资供给商的控制；•各分公司/管理处负责与环境有影响的效劳供给商的控制；•其它各部门负责本部门职能范围内与环境有影响的相关方的控制。•?环境相关方施加影响说明书?XL-QED-QEB12-1.1合同主办部门负责人•各部门按?采购控制程序??外包效劳控制程序?的选择合格生产物资供给商和外包效劳方；•各部门在与合格供方签订合同前，应将?环境相关方施加影响说明书?进行传递；•运营中心为保证效劳外包方能满足公司质量环境管理体系运行控制和环保法规要求，应关注外包商相关资质、员工素质、提供产品的合法程度；•对可能造成一般环境影响的相关方〔废弃物处理商等〕，应定期以文件方式向其宣传公司的环境方针、环境保护常识，以期不断提高其环保意识；•对可能造成重大环境影响的相关方，必须对其施加影响，并定为重点施加影响相关方，由责任部门将公司的环境方针及其重大环境因素对应的管理文件传递给相关方，要求对方采取相应的环保措施并执行。•?采购控制程序?XL-QEB-14•?外包效劳控制程序?XL-QEB-15合同主办部门负责人•••?不合格控制程序?XL-QEB-25运营中心行政助理•运营中心行政助理负责环境相关方资料记录的保存。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.施加环境影响的相关方主要包括：a)环境效劳提供商；b)油品供给商；c)对环境有影响的其它供方、效劳商。2.向相关方施加环境影响的内容主要包括：a)公司的环境方针及环境承诺；b)公司环境相关方应履行的环境义务；c)公司环境相关方应遵循的主要环境要求。文件名称文件编号：XL-QEB-13版本/修改状态：A/00程序文件工程承接管理程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录工程经理市场总监•工程经理和市场研发中心人员负责工程招标信息的收集，并按工程承接根本原那么〔备注1〕办理。•市场研发中心接获并核实物业管理招标信息后，应迅速组织人员从开发商或托管单位获得招标文件或相关资料，报公司领导审查。•市场研发中心进行信息分析，报领导决定是否参加投标。需要购置招标文件的及缴纳投标押金的，必须先报公司总裁批准。总裁市场总监•经公司总裁确认参与投标后，市场研发中心组织人编制投标方案并报批。投标方案内容包括：本钱估算额、投标方案、投标时间等。•投标方案批准后，市场研发中心编制投标申请〔备注2〕并报送招标单位。市场总监•确定成为投标单位后，市场研发中心组织成立投标工作小组，负责完成物业工程调查、招标文件分析、投标文件〔内容见备注3〕编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。•投标工作小组成员的任务〔备注4〕分工。•市场分管领导、运营总监、市场总监及相关必需的专业技术人员应为投标小组成员，全过程参与投标工作。市场总监•市场研发中心组织投标小组成员分析招标文件，根据招标书的格式要求逐项考虑〔内容见备注5〕，编制相应的投标书。•如招标单位没有具体规定物业效劳方案时，按?物业效劳方案编制标准?编制。•投标文件完成后，市场研发中心组织投标小组进行评审〔评审注意问题见备注6〕，形成书面记录，并由参加人员签署。•投标文件评审通过后，报公司领导审批。•?物业效劳方案编制标准?XL-QEC-SC-06•?文件审批表?XL-QED-QEB01-1.1总裁市场总监•总裁批准后的投标文件，市场研发中心进行装订、密封并加盖单位印章和总裁印鉴，并按招标规定的时间报送招标单位参加开标。•市场总监代表公司参加招标单位的开标过程，在投标承诺范围内对投标文件进行解释和澄清必须；任何改变效劳标准、收费标准，及可能引起效劳本钱增加的事项，必须重新进行评审和报批。市场总监•投标中标后，市场研发中心与招标单位进行合同的起草和谈判，招标文件中已确定合同文本样式的按公司投标文件中的承诺执行。•任何超出投标文件承诺范围的合同条款，或改变已审批过的合同条款，必须重新进行评审。•如未能中标或未能最终签订(前期)物业效劳合同的，市场研发中心应提交书面的原因分析报告，总结工作经验和教训。市场总监行政总监•投标过程中形成的相关文件和记录由行政中心统一存档保管，包括：投标方案书、招标文件、相关调查分析报告、投标文件及其评审记录等。•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1文件名称文件编号：XL-QEB-13版本/修改状态：A/00程序文件工程承接管理程序第2页共2页备注：1.对外工程承接的根本原那么公司不限制在有条件的情况下对外承接物业效劳工程，假设承接信息由分公司/管理处获取，必须在具体操作前将对外承接工程的工作意向报公司审批通过前方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。物业工程承接过程必须按公司规定的原那么、程序和要求进行，有选择地参与工程的投标和洽谈，维持鑫龙物业的优质形象。公司对外承接工程应遵循国家?物业管理条例?的规定，通过投标方式承接物业效劳工程。公司在开展物业工程承接工作中应充分识别顾客需求和期望，确保本公司有能力满足顾客要求。2.投标申请的内容：公司营业执照、专业人员配置、招标和投标方案3.投标书内容：投标函；投标报价；物业效劳方案；招标文件要求的其他材料。4.投标小组工作任务：就招标文件中的问题与招标单位进行沟通、澄清；进行物业工程现场踏勘，了解物业工程及周边区域情况；开发商(或物业小区)过往与物业公司的合作表现；当地物业法规及主管部门政策、工作惯例收集、研究；需要时，开展相关市场及竞争对手调查等。5.投标书编制主要考虑的内容：标书的形式；投标书表述的内容应符合招标书的情况；适度的报价；投标书所附的证据资料。6.投标文件的评审注意问题投标书格式是否满足招标文件的要求；招标文件及沟通过程中的疑问是否均已澄清，并在投标文件中清晰表达；物业效劳方案是否有针对性，能否表达招标文件要求的特色，以及祥和物业的品牌形象；招标文件涉及的效劳要求是否全部涵盖；是否存在过度承诺，或可能导致分歧的表达；本钱测算是否合理、可行，等等。文件名称文件编号：XL-QEB-14版本/修改状态：A/00程序文件采购控制程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录行政总监•行政管理中心负责物资合格供方的选择、评价与固定资产的采购；•根据对效劳质量影响程度采购物资分为三类〔见备注1〕。行政总监•行政管理中心根据采购产品或效劳的要求，制定供方提供产品满足要求的能力、环境治理能力和法规所要求的资质，评价、选择及重新评价的准那么；•合格供方条件〔见备注2〕。•?供方评价表?XL-QED-QEB14-1.1•?合格供方名录?XL-QED-QEB14-1.2部门负责人运营总监公司领导•采购物资的审批〔见备注3〕•生产物资的采购：1.各部门每月对库存物资进行盘点，根据库存情况提出生产物资采购方案，经部门负责人、运营中心审核后报公司领导审批后，由行政管理中心实施采购；2.行政管理中心负责根据各部门固定资产需求、生产物资需求提出固定资产与其他生产物资采购方案，报领导批准后，实施采购；•?月物资盘存表?XL-QED-QEB14-1.3•?物资需求方案?XL-QED-QEB14-1.4•?物品采购方案表?XL-QED-QEB14-1.5•?物资采购入库单?XL-QED-QEB14-1.6部门负责人•采购物资的验证方式，见备注4；1.验证活动包括：检验或试验、外观检查、试用、提供合格证明文件等方式；2.各部门通过外观检查、试用、合格证明文件等方式对办公用品、公共秩序维护人员装备、服装等组织验证，由库管员验收并在入库单上签字认可。•采购物资的不合格项按?不合格控制程序?规定执行。•?不合格控制程序?XL-QEB-25行政总监•行政管理中心每年底组织对生产物资合格供方名录进行评审。•?供方评价表?XL-QED-QEB14-1.1部门行政助理•各部门分别保存本部门采购活动的记录。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.采购物资分类a)b)B类对效劳质量有很大影响、采购金额较大、使用年限较长的产品，如工作服、清洁用品等；c)C类对效劳质量影响较小、一次性采购金额较小的产品，如零星采购的物资。文件名称文件编号：XL-QEB-14版本/修改状态：A/00程序文件采购控制程序第2页共2页2.合格供方的条件为：a)具备持续稳定的合格产品供货渠道；b)具有良好的供给物资业绩和环境表现；c)具有质量和环境保证能力的证明〔必要时〕；d)价格合理；e)效劳良好。3.采购物资的审批a)公司本部各部门每月底根据工作需要填报?物资需求方案?；填报清楚物资名称、规格、数量、价格、申请购置时间、用途、质量要求等；b)行政管理中心每月根据?物资需求方案?初审编制月度?物品采购方案表?，经副总裁审核后，报总总裁批准；c)各专业部门的零星/应急采购?物资需求方案?由部门负责人审批后，在公司?合格供方名录?中合格供方外实施采购活动。4.采购物资的验证方式：a)由各部门负责人组织进行进货验证；b)由客户在本公司现场实施验证；c)由本公司在供方现场实施验证；d)由客户在供方现场实施验证。文件名称文件编号：XL-QEB-15版本/修改状态：A/00程序文件外包效劳控制程序第1页共2页流程图负责人说明相关文件相关记录运营总监•运营中心负责外包效劳方选择评价。运营总监•运营中心根据外包效劳、采购效劳的要求，制定供方提供产品满足要求的能力、环境治理能力和法规所要求的资质，评价、选择及重新评价的准那么。•合格供方条件见备注1。•合格外包效劳方应具备的条件见备注2。•外包方的评价见备注3。•?供方评价表?XL-QED-QEB14-1.1•?合格供方名录?XL-QED-QEB14-1.2运营总监•外包合同内容〔见备注4〕•外包效劳的采购由运营中心负责评价并签订外包效劳合同〔见备注5〕。部门负责人•外包效劳的管理由各分公司/管理处根据外包效劳的目标要求定期对外包效劳质量进行监督、检查，确保外包活动符合效劳和环境要求。•外包效劳的不合格项按?不合格控制程序?和?绩效考核管理方法?规定执行。•?不合格控制程序?XL-QEB-25•?效劳质量督导检查表?XL-QED-XM08-6.1运营总监•运营中心每半年组织相关部门对外包效劳业绩进行定期评价，并填写?供方评价表?，评定合格的供方列入?合格供方名录?，并再次批准。•?供方评价表?XL-QED-QEB14-1.1部门行政助理•各部门分别保存本部门采购活动的记录。•?记录管理标准?XL-QEC-YY-07•?档案管理标准?XL-QEC-XZ-14•?档案目录?XL-QED-XZ14-6.1备注：1.合格供方的条件为：a)具备持续稳定的合格产品供货渠道；b)具有良好的供给物资业绩和环境表现；c)具有质量和环境保证能力的证明〔必要时〕；d)价格合理；e)效劳良好。文件名称文件编号：XL-QEB-15版本/修改状态：A/00程序文件外包效劳控制程序第2页共2页2.合格外包效劳方应具备的条件：a)有从事过类似效劳工程的优良业绩；b)良好的质量和环境保证能力；c)有承当相应效劳工程的工作条件和实力；d)效劳供方在提供效劳之前，应就分包方责任人、效劳标准、分包效劳方案、完成时间、质量保证等达成一致意见。3.外包方的评价：a)行政管理中心、运营中心组织相关部门收集外包方的能力、信誉、质量环境保证能力、相关资质、价格和质量、环境体系认证情况证实性材料，整理有关外包方的业绩、能力、资格等信息；b)组织相关部门对初选外包方加以考察、评价，报总裁批准后，纳入?合格供方名录?；c)根据采购标准作业规程，与合格供给商签定外包效劳合同；d)如因特殊情况需要在?合格供方名录?之外选择外包方时，应得到总裁的批准。4.外包效劳合同应明确满足外包工程所有要求的信息，包括：a)工程目标b)工程要求c)与公司效劳要求相一致的措施d)人员资格要求e)程序、过程、设备和环境保护要求f)质量环境管理体系要求g)价格h)评价和验收准那么i)其他事项根据不同的外包工程，上述内容可根据需要增减。5.外包效劳评价内容：a)外包方合同义务履行情况；b)使用部门对外包方效劳业绩的检查和评价记录；c)客户对外包效劳反响的信息。文件名称文件编号：XL-QEB-16版本/修改状态：A/00程序文件物业接管验收控制程序第1页共3页流程图负责人说明相关文件相关记录运营总监•物业效劳合同签订后，由运营中心负责接管验收方案〔见备注1〕、接管标准〔见附件〕和接管资料清单的编制；•运营中心组织相关部门成立物业接管验收小组〔成员组成见备注2〕与客户进行接管验收，并负责接管验收人员的接管培训；•验收标准为建设部?房屋接管验收标准?及业主生产、生活的合理要求。•?培训记录?XL-QED-QEB09-1.5市场总监运营总监•在具备物业移交条件的前提下〔见备注3〕，房地产开展商应以正式的书面文件通知物业公司准备接管验收；•市场研发中心与客户联系交接事项、交接日期、进度、验收标准等；•运营中心派出先头技术人员前往现场摸底，制定接管验收方案；提前参与承建商机电设备最终安装、调试工作；•运营中心做好参加接管验收人员的专业培训，准备好接管验收记录表格和相关检测工具、仪器。运营总监•文件资料验收应提前于其他工程完成；验收责任人发现缺少有关资料时，应及时向移交单位索取，并填写相关记录。•隐蔽工程验收：接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工进行局部验收，并做好相关记录。•物业的检查验收：接管验收人员按制定好的清单内容、相应的接管验收标