如何寻找劳斯莱斯的土地

劳斯莱斯项目产生的背劳斯莱斯项目判断的逻 如何做好数据分如何开如何开展访3

待售面 销售面

0房地产待售面积、销售面积（万㎡ 严禁外传│

年销售（万亿1一线城 二线城 三四 潜力：总量较大、品牌较少、竞争不激烈、尚有需释放的改善性需

高 金沙滩二 五 开盘三个月签约超过10亿的项目1450

543210一线城 二线城 三四线城一线、二线及三四线城市住宅去化周期（月）及土地消化时间（年多数三四线城市库存高企，去化压力大，过剩风险 南盐 江苏省南通、盐城市常住人口（万人--三四线城市及省会城市常住人口增长率对比省会城三四线资料严禁外传江苏省三四线城市人均居住面积（平方米 浙江省浙江省三四线城市人均居住面积（平方米

11

待遇稳

62

..22 1410 .26

10141822. 50 中国0- 人口金字塔 4万/560168 2万/28084 如皋5千/70 21 有成就的人都住在一起，形成品牌效应，作为的象征。”— 年月日碧桂 年工作会议

322预销定

2、没有竞2、没有竞

玲珑别墅（挂石（标配选配超豪别

劳斯莱斯项目产生的背劳斯莱斯项目判断的逻 如何做好数据分如何开如何开展访22 、江苏、浙江14个县级市场项目总江苏省靖江滨江新区位优势、性价比产品、消江苏省宝应生态新改善需求、产品优省芜湖南陵项改善需江苏省溧阳天目湖地自然资源、地江苏省高淳项性价比产江苏省如皋北项区位、产品定江苏省仪征滨江新城区位，市场下江苏省东台城东新区区位，市场下浙江省诸暨孔家潜在供应浙江省诸暨大唐市场下行，供应江苏省通州项地价单价总价江苏省徐州贾汪土地硬定义城市属 与之相匹配的地24

能

城市类能 意愿竞争

意愿强烈对于改善性需求没有释放的城市、当地没有好的小区，我们对区位有一定定义 县级县级成功项目7成功区位优势、改善需改善需供求关系、改善需县级失败项目7失败 项目距 4.8公里，8分钟车程； 1公里，1分钟车程人均销售面积施销比

别墅产品：开盘去化常住人口：342

当地竞

当地竞

意愿平稳区位极为重要，一定要认可的区 三年供 三年销 土地价 销售回 年

睢睢宁城市及项目主要人均销售面积：0.65，施销比地价100万/亩，周边房价3900元睢宁项目紧邻，区位优势项目定价比周边高800-1000元/│

意愿冷淡不要完全放弃任何市场，只是对区位和地块的要求更高，实时寻求机盐-盐-南-镇-河河京津黑龙-吉-辽-东北三长三东长三东北一般地级市、县级河北一般地级市 吸镇江、南通、盐城 吸以浙江安吉为例（统计年份

47 ㎡ 浙江省三四㎡32 平以江 为

5447规划建筑面积（万方 销售面积（万方1.1.能够配套当地最好的小

宣城六安南陵152335758 内 内首选区位一定占据城市 认可的区位 的，无法改变，很难引导对于改善性需求没有释放的城市、当地没有好的小区，我们对区位有一定定义 劳斯莱斯项目产生的背劳斯莱斯项目判断的逻 如何做好数据分如何开如何开展访

房地产相关数投策中案与目标地块相关的所有报告，如立项、案找户籍员找在目的地从业过咨询之前去过的同事，包括投资同 熟记基本数 找特殊情人距 地价与房南？北57趋否有

访谈访谈 劳斯莱斯项目产生的背劳斯莱斯项目判断的逻 如何做好数据分如何开如何开展访66 数据到底如何

看城市规模及经济实看房地产健康程

总人 指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总户籍人

城区人

指城市建成区内的常

户籍人口常住人口

*小 小参参17.624.152.965.935.544.056.970.539.545.828.632.145.248.4石家64.268.552.155.257.560.846.848.747.749.644.746.446.346.941.942.415.015.219.819.939.539.4-4.984.94-71.770.7-43.542.7-55.653.4-54.752.0-36.434.5-18.216.8-18.316.9-16.615.3-53.648.4-22419944.539.5-哈尔48.142.323.520.3-29.825.4-36.830.9-52.243.4杭州福银哈尔城市等人口规举万以亿以万亿以三级：百强县部分地级市万0亿以六安四级：部分县级市部分地级万0亿以桐城城部万亿以南陵六级：部分县城部分镇万七级：部分10万以50亿以纪 2.城市数据可参考附表2014年 三产比 沈广总人口（万人市区人口（万人GDP（亿元GDP涨社会消费品零售总额（亿元各项存款余额（亿元城镇居民人均可支配收入（元固定资产投资（亿元房地产开发投资（亿元积积积积积20102011201320142015人均居住面施销比供销比存销比

商品房（住宅）销售面=城市常住人商品房（住宅）建筑面=城市常住人商品房（住宅）施工面=商品房（住宅）销售面商品房（住宅）供应面=商品房（住宅）销售面商品房（住宅）库存面=商品房（住宅）销售面

标准 需求释放程需求释放程标准 市场供求关市场供求关施销比施销比：施工面积/销售3-4合理健康区4-5未来供给过>5高风险区施销比是一个结合使用的指标0

2002200320042005200620072008

商品房销售面积（万去化人均销售面

劳斯莱斯关注的指能力评

(0 1、数据筛查—聚 力 意意愿评

(0 精工产品竞争力评估施销比等 小组讨论15分钟，每组汇报时间5分万万万万亿亿面积(万供应面积(万面积(万额（亿元成交面（亩成交均（万/亩楼面（元/㎡面积(万供应面积(万面积(万额（亿元成交面（亩成交均（万/亩楼面（元/㎡面积(万供应面积(万面积(万额（亿元成交面（亩成交均（万/亩楼面（元/㎡ 劳斯莱斯项目产生的背劳斯莱斯项目判断的逻 如何做好数据分如何开如何开展访94①所有大户型产 居住的小 ①踩盘 ②二手中介 ③朋友引荐选择原不是我们认为的品质最好的小区，而 实际居住 的小区大平大平别墅产意愿评 精工产品 顶顶层复式产产品普查产品普查八要点与精

侧重产侧重产品设计及特点 产 产 规特 剩

套推套 时得出当地大户型产品的总量、去化情况、主要客户及产品特 占113220205395容积建筑面43万33.82万每亩地15075楼面地当前售价/定4800元/5608元/首期开盘时—累计销372—待销2308—、当 居住的小区与目标地块结论对交通区凤凰山主干明湖片区明湖周边配凤凰山成熟配明湖片区配套待自然景观资无明湖湿地公开发商品无规无特英伦风区内园林环无特独特园林景区内配双语学户型点单丰富、实备注：☆☆☆:优于竞 ☆☆：与竞品持 ☆：略逊于竞、当 居住的小区实数54116数541163房2厅2100-10778-33房2厅187-9068-32房2厅1771、当 居住的小区产品分单价/总梯户66电梯品客厅朝向/面积/开南向房间数23其 劳斯莱斯项目产生的背劳斯莱斯项目判断的逻 如何做好数据分如何开如何开展访104

商会、税务部门→了解私企业

4S店、车管所→了解中高端车车踩盘→结 经理、销售冠 户籍员工、曾在所属地从业

质问的语 一问一答的记对目标地块的区位、产品、价格要含变化的场 （职务长 结论：当地居住在市中心商圈和附近成熟小区，或者国企职工老城区宿舍区，部分有改未来高铁带动片区升值，对品牌有好感，但存在靠近茂名大道和火车铁轨的不利