城市更新单元流程

城市更新单元实施流程城市更新1.1进行城市更新的必要条件城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形；拆除重建类城市更新需占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印件以便申报。1.2城市更新的几种方式综合整治类城市更新：改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。拆除重建类城市更新1.3相关规范和法规城市更新《深圳市城市规划标准和准则》《深圳市城市更新办法》（2009）《深圳市城市更新办法实施细则》《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》（2010）《深圳市保障性住房配建比例暂行规定》（2010）《土地混合使用指引》（试行）《深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定》（试行）《关于在建项目中加强市政交通设施配置的通知》拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则城市更新单元规划审批操作规则1.4城市更新有关规定城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元已纳入市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。（这里委里有一个文件《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》还没公布，但已经在执行，只要60%就可以）确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施或管理控制区、城市基础设施管理控制区、历史文化遗产保护区等城市控制性区域管理要求。政府社团用地、特殊用地、被非法战胜的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地、部分未建设用地等类型不划入城市更新单元。城市更新1.5拆除重建类城市更新条件（一）更新范围符合更新单元划定的条件（二）拟建用途符合法定图则的基本规定（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。改造实施主体（一）与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体（二）协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发（三）协议的原则是平等、自愿的市场原则出让土地方式（一）市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让合同（二）政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权城市更新1.5拆除重建类城市更新拆除重建地价测算（一）城中村部分新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。（二）旧屋村部分现状占地面积1.5倍的用地面积不再补缴地价（看城市更新办法第三十七条“占地面积”）；超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。（三）工业区改造改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。改造为住宅、办公、商业等经营性用途原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。城市更新基本程序2.1主要程序业主签署改造意愿委托书受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记开发商与业主签订拆迁补偿协议编制更新单元规划草案核发更新单元规划批复核发建设工程规划许可证核发改造实施主体批准文件核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除建设用地报备申请建设用地方案图建设用地规划许可证注销房地产证制作宗地图申报改造实施主体核发施工许可证开工许可证核发竣工验收证明缴纳地价办理回迁户房地产证回迁户入伙签订土地使用权出让合同占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印件以便申报由拆迁工作完成起36个月完成建设基本程序申报主体街道旧改部门区城改办区政府宝安管理局按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》的要求准备申报材料申请初步核查、整理、汇总经街道办同意后报现场踏勘，拟定《区城市更新单元规划制定计划（草案）》审议区城改办根据区政府审议意见，修改并完善《区城市更新单元规划制定计划》申报2.2城市更新计划申报——规划制定计划申报基本程序（一）申请书申报城市更新单元的基本情况，包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等；申报城市更新单元规划制定计划的理由与原因；申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求；承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任；城市更新单元现状整体情况照片。（二）申报表格包括《深圳市城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》。（三）申报主体的身份证明材料（四）图纸更新单元范围图、现状权属图、建筑物信息图。（五）更新意愿证明材料（六）权属材料（七）照片（八）其他材料2.2城市更新计划申报——规划制定计划申报（申报材料）基本程序2.2城市更新计划申报——实施计划申报（一）前提取得城市更新单元规划批复和改造主体核准文件（二）程序备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划区城改办审核后，向宝安管理局进行申报基本程序2.3城市更新单元规划编制在更新计划经市政府批准后，编制更新单元规划之前，应向主管部门申请进行土地及房屋的确权、登记手续提供材料：土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等。工作内容：对土地的性质、权属、功能、面积等进行核查；对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。时间：20个工作日内将核查结果函复计划申报主体。基本程序2.3城市更新单元规划编制——土地及房屋的确权、登记手续（一）区城改办负责纳入城市更新年度计划项目改造范围内不具备合法手续房屋权属的认定工作，并将认定结果抄送宝安管理局。（二）权利人申报由项目改造范围内建筑物及其它附着物权利人持有效身份证明、相应的权属证明材料向所在街道申报权利；没有任何权属证明材料的由所在地社区股份合作公司、居委会、街道办出具房屋权属证明；共有产权的相关权利人提供产权分割协议。街道办负责申报登记、建档造册、并编制汇总表报区城改办。（三）权属调查及测绘查丈街道办负责对发行范围内房地产权属进行核查。测绘机构出具测绘报告。权属调查和测绘结果在发行范围内公示，公示时间不少于15个自然日。基本程序2.3城市更新单元规划编制区城改办初审工作重点改造范围确定街道及社区协调土地确权图则衔接开发规模区管理局专家评审工作重点土地确权图则衔接开发规模项目定位设计方案交通配套市政支撑《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，管理局在公示结束并完成公示意见处理后的10个工作日内由向申报单位核发规划批复，并向市城市更新办备案。公示最终成果批复未涉及法定图则强制性内容调整市规土委技术委员会审查市规土委建环委审查工作重点项目定位图则衔接开发规模交通配套市政支撑工作重点城市设计道路交通环境景观。。。基本程序2.3城市更新单元规划编制土地及现状建筑物信息配套设施规划对上位规划的落实与调整土地信息建议性（到了委里基本忽略了分局提的意见）要求性补充总量的确定配套设施实施问题空间形态建筑形态社会问题区分局审批（初审）委业务会建环委基本程序2.3城市更新单元规划编制——管理局各科室审查要点基本程序2.3城市更新单元规划编制——报批管理局提出初审意见后，报市城市更新办。市城市更新办征求相关部门意见后形成审定的规划草案，报市规划国土委技术委员会审议由规划组织编制主体组织进行公示，并对公示意见汇总、整理，提出处理意见市规划国土委将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议审议通过后由市规划国土委向申报单位核发规划批复基本程序2.4改造实施主体确认（一）条件项目城市更新单元规划已批准多个权利主体项目的申请确认范围内收购补偿安置协议已全部签订（二）申请材料改造实施主体申请书申报主体身份资料改造范围内土地及地上附着物测绘查丈报告发行范围内土地及地上附着物的权属认定资料收购补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表涉及城中村、旧屋村改造的，需提交社区股份合作公司股东大会表决文件其他相关资料文件（三）公示（四）区城改办与改造实施主体签订改造监管协议，在完成监管后，核发《改造实施主体确认书》。（五）改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土、建设等职能部门申办相关行政许可手续。基本程序2.5其它行政许可、非行政许可及行政服务事项（一）申请办理房地产证注销改造主体凭与权利主体签订的有效拆迁安置协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。（二）建设用地报备改造实施主体持更新单元规划批复、发行实施主体确认文件及其它有关资料向市规划国土委管理局申请建设用地报备。（三）申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证改造实施主体获确认后，持相关材料向市规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证。（四）申请制作宗地图改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图。（五）申请签订土地使用权出让合同发行实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同。（六）办理其它行政许可、非行政许可和行政服务事项参照新建建筑工程报建程序及流程。基本程序2.6收购补偿安置——开发规模的重要支撑之一（一）安置工作时段原则上，只要被收购物业被草稿城市更新单元内，双方即可开始协商签订收购补偿安置协议。但必须在收购人申请确认改造实施主体前完成协议签订。（二）收购补偿安置协议的主要内容