宜春市袁州区中山中路商业项目市场调研及初判(第二部分)

宜春市袁州区中山中路商业项目

——市场调研及初步定位报告2013年04月PART5案例借鉴调研南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园结合项目所在区域目前的开发现状、项目本身所在的区位特征、项目周边交通优势以及项目现有物业等具体情况，本项目可通过引进世界五百强超市卖场主力店、带动街区的品牌商家、塑造休闲购物圣地、多业态组合，多品牌强强组合，联合打造成宜春城市核心圈层复合型城市商业综合体。现选取市场现有同类型商业综合体作一个针对性的调查研究。从建筑布局模式、经营业态、各物业版块的联动上作出借鉴分析。本次针对性调研主要以南昌红谷滩万达广场、淮北国购、九江·十里老街等为研究对象。综述同类型典型项目针对性调研红谷滩万达广场同类型典型项目针对性调研位置：南昌市红谷滩凤凰中大道与会展路交汇处经济指标：总建55万㎡规划简介：涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态，集合了华润万家、国美电器、H&M、ZARA、UNIQLO等多个国内外一流商家万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研内街一层平面布局和品牌列表楼层品牌列表F1依波路、CASIO、Raakee苹果、CITIZEN、Samsonite、SONY、PresidentOptical、丝芙兰、Bloves、CHARLES＆KEITH、萱子、影院售票处、ROEM、渔、Lapargay、JNBY、ESPRIT、Stradivarius、VEROMODA、TAGLINE、ZARAMAN、MassimoDutti、LACOSTE、LEE、阿迪达斯、ELLEHOMME、VICUTU、navihare、TOMMYHILFIGER、CKJeans、ochirly、COCOON、MO＆CO、DAZZLE、COLOVE、必胜客、星巴克、哈根达斯万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研内街二层平面布局和品牌列表楼层品牌列表F2哆啦A梦、LOTIONSPA、SHINYCRYSTAL、屈臣氏、crocs、AJIDOU、西遇、热风、Sofit、迪士尼时尚、RingRoll、乐上、BASISHOME、VICUTU、7.M、miidii、秋水伊人、OLIVEdesOLIVE、JUSTMODE、broadcast、播、PEACEBIRD女装、PAGEONE、MECITY、JACK＆JONES、lecoqsportif、HOPERISE、卡宾、马克华菲、PAEACBIRD男装、CAG、PAULFRANK、TUOCH、CC＆DD、CRZ、cachecache、KEYWEAR、肯德基、麦当劳、必胜客万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研内街三层平面布局和品牌列表楼层品牌列表F3巴国布衣、果麦、鲜之道、德庄火锅、华馨园、干锅轩、一览香、汉拿山、食锦记、千里湘、秀玉红茶坊、麦当劳甜品站、仓桥家、大丰收鱼庄、茶马天下、秦淮人家、盛世经典、骨之味、香满楼、佐敦烧腊茶餐厅、DQ冰雪皇后、糖糖正正、味食尚、蒙自源FrontPerspectiveLeft万达城市综合体之购物中心设计生成模式示意主力店精品店步行街为

二至三层超市楼

1-3F家乐福等综合楼

1F零售专卖

2F家饰家纺

3F家居广场娱乐楼

1F神采飞扬

2FKTV

3F万达影城时尚楼

1F运动专卖

2F国美电器

3F书城

4F健身酒楼

1-4F万千百货1-5F中庭全天候室内步行街步行街南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园PART5案例借鉴调研淮北——国购同类型典型项目针对性调研

安徽省淮北国购广场总建筑面积115万平米，其中拥有40多万平米超大型商业体量，集住宅、写字楼、商业街、商业综合体、酒店、SOHO公寓等多种物业类型融于一体，业态更是集吃喝玩乐购，定位高档消费同时兼顾大众消费，为顾客带来一站式购物体验。项目正在建设中，预计2014年底开业。淮北——国购同类型典型项目针对性调研1、国购广场项目整体规划项目规划设计，采用“哑铃状”规划动线，东西两端为集中块，中间一条步行商业街。依托主力店、次主力店人流共享，平面动线与垂直交通动线交叉互动，下沉式广场、演绎广场、主题广场、儿童游乐广场、立体式步行街等主题，为该项目特色独特定位。淮北——国购同类型典型项目针对性调研2、国购广场项目规划分析住宅区与商业区内部道路，连接城市道路特色街区规划，立体式街区布置，铺铺临街广场街区互动共享人流，激活整体商业价值车行动线规划合理人行动线规划合理主题广场规划较多淮北——国购同类型典型项目针对性调研3、规划定位对本项目的启发对本项目的启示淮北国购广场项目分析1、双主力店规划提升项目的生存能力与竞争力2、特色商业街规划，让项目不再是单纯与枯燥千篇一律的购物3、通过商业街规划将城市主干道人气引入项目4、人、车流动线的合理规划，减少商业死角5、规划较多的广场可以聚集人气和商业氛围南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园PART5案例借鉴调研九江·十里老街同类型典型项目针对性调研1、九江十里老街项目整体规划项目地块长条形，东侧十里大道为主要展示面，西侧为十里河沿岸风景带，南北两端分别邻昌九高速出入口和前进西路，目前除B地块有少量商铺未搬迁外，其余地块均已拆迁完毕或即将拆迁。目前地块尚未动工。总用地面积（㎡）43470建筑占地面积（㎡）22854总建筑面积（㎡）152179.1建筑密度52.6%商业建筑面积（㎡）79199.1容积率3.5住宅建筑面积（㎡）26750绿地率8.0%写字楼建筑面积（㎡）28000机动车位（辆）912酒店建筑面积（㎡）18000非机动车位（辆）8220地下建筑面积（㎡）36258.4住宅户数（户）274九江·十里老街同类型典型项目针对性调研2、九江十里老街景观规划1、街区建筑采用了引入现代风格的民国风格建筑，充分表达了对历史的尊重和未来的憧憬；2、城市综合体区块则以现代风格为主，并引进国内现阶段最流行、最受欢迎的art-deco建筑风格。3、沿河景观带与商业的完美融合九江·十里老街同类型典型项目针对性调研3、九江十里老街业态规划楼层业态本项目容量（㎡）占比1-3层（A区街区）零售百货51387.2%1-3层（A区街区）餐饮39555.5%2-3层（A区街区）休闲娱乐763410.6%1-3层（C区写字楼裙楼）超市辅营区/零售街铺65499.1%2-3层（C区写字楼裙楼）超市主力店1155216.1%1-3层（C区写字楼裙楼）餐饮5600.8%4-5层（C区写字楼裙楼）影院/KTV/电玩城70009.8%1-3层（C区酒店裙楼）主题商城/零售街铺/社区配套902512.6%1-4层（C区酒店裙楼）餐饮44656.2%1-3层（C区街区）零售百货976513.6%3层（C区街区）儿童乐园8701.2%1-4层（C区街区）餐饮52367.3%

1-4层合计71749100%规划以大型超市、主题商城作为龙头带动整个项目；餐饮、休闲、娱乐业态占比重较大九江·十里老街同类型典型项目针对性调研4、规划定位对本项目的启发对本项目的启示九江十里老街项目分析1、长条形地块在整体布局时商业街与集中块的组合方式2、建筑风格独特，融民国风格与现代风格为一体3、利用项目地形及靠近河道的特色，布局沿河景观风情街4、广场设置及人流动线规划清晰对项目具有非常大的重要性5、主力店引入对提升项目的档次重要性6、餐饮、休闲、娱乐业态规划占比对项目十分重要南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园PART5案例借鉴调研信阳平桥府前花园同类型典型项目针对性调研1、信阳平桥府前花园项目整体规划

项目处于信阳市南部平桥区，位于平桥大道与平中大街交汇处，属于平桥区的老商业中心。项目四面临街，交通便利。距信阳市老城区6.8公里、距信阳东站6公里，出行便利，地理环境优越。同类型典型项目针对性调研2、信阳平桥府前花园景观规划

由于地块长条形，且整体面积较大；规划商业步行街三层共约4万平方米，大型购物中心约5万平方，酒店约1万平方米。规划具有以下特点：1、建筑各自独立；2、下沉广场；3、双首层概念：4、布局充分利用资源；5、人车分流；6、港湾停车；7、人流立体导入。采取双首层式铺面+连廊式街区+纯文化商业步行街的组合模式信阳平桥府前花园同类型典型项目针对性调研3、信阳平桥府前花园业态规划规划以大型超市、餐饮休闲、文化娱乐、高档酒店、品牌大街、主题商城、服装大卖场为一体的区域商业中心；零售、休闲娱乐业态占比重较大信阳平桥府前花园同类型典型项目针对性调研4、规划定位对本项目的启发对本项目的启示信阳平桥府前花园项目分析1、长条形地块在整体布局时商业街与集中块的组合方式2、利用项目地形南北高差8米，采用双首层设计，增加临街面及街铺价值。3、广场设置及人流动线规划清晰对项目具有非常大的重要性4、主力店引入对提升项目的档次重要性5、零售、休闲、娱乐业态规划占比对项目十分重要信阳平桥府前花园PART6目标消费者调研消费者调查问卷综述消费者基本信息购物消费研究餐饮、休闲娱乐消费研究目标消费者调研消费者调查问卷综述研究目的了解项目辐射范围内的消费群体消费能力及消费习惯；针对消费习惯对本项目进行初步定位；年龄划分收入划分16-22岁为青少年群体；23-28岁为青年群体；29-35岁为青壮年群体35-40岁为中青年群体；41-45岁为中年群体；45岁以上为中老年群体；

1000元以下为低收入群体；1001-2000元为中低收入群体；2001-3000元为中等收入群体；3001-4000元为中高收入群体；4000元以上为高收入群体。目标消费者调研消费者调查问卷综述样本数量此次共计访问300个样本，有效样本294个为使此次调研工作更加有效，消费群体样本采集目标的选择是根据项目情况，经过初步筛选；预计项目辐射范围覆盖鼓楼商圈，其中鼓楼商圈消费者为项目主要潜在消费者。鼓楼路重桂路步行街青龙商厦150（50%）110（37%）40（13%）访问地点：此次调查的重点是以鼓楼路、重桂路及青龙商厦区域内消费的群体为主。受访群体分布图本项目青龙商厦鼓楼商圈核心PART6目标消费者调研消费者调查问卷综述消费者基本信息购物消费研究餐饮、休闲娱乐消费研究目标消费者调研消费者基本信息年龄结构性别结构本次问卷调查女性占比为59%，男性为33.5%。女性消费者的数量远高于男性，显示出女性是商圈的消费主力军；从受访者年龄统计来看，被访群体年龄层以35岁以下中青年为主，占88%，该部分人群消费比较活跃，喜欢流行商品、追逐潮流。36岁以上群体占12%，这部分人群消费能力较强，对品牌和质量要求较高。该部分群体基本能够代表项目辐射范围内的消费群体概况。目标消费者调研消费者基本信息教育文化程度居住区域受访者主要居住在老城片区及城北片区，占比达到63%，其他区和乡镇到区域购物及游玩的，占比为37%。老城区内居住人群将是本项目的最主要消费群体，城北片区内居住人群是本项目潜在的重要目标消费群体，其他区县、乡镇也在本项目的辐射范围之内。消费者教育文化程度主要以高中/中专以及大专和高中以下为主，共占81%，成为宜春市的消费主力军；本科次之，硕士及以上只占3%。未来项目文化、休闲娱乐等业态定位和组合主要以这部分消费群体的消费偏好作为主导。目标消费者调研消费者基本信息消费者个人月收入消费者职业从受访者的个人月收入来看，主要集中在1000-4000元之间，共占75%，这是未来本项目的主要消费群体；4000元及以上收入群体占比为9%，是未来项目的中高端消费群体。1000元以下的受访者主要为宜春市的学生，该部分人群将是带动潮流并促进街区人气的主力军之一。由受访者反馈的月收入数据可以看出，宜春消费群体较适合于中端消费，其中高端消费群体也是本项目所要争取的消费人群。从受访者职业分布情况来看：公务员的人数最多，为34.4%，其次是中层管理人员占17%，普通职员占比15.3%，教师占11.9%。未来项目定位、业态组合、所售商品、所提供服务均要以此职业群体的需求为主导；目标消费者调研消费者基本信息项目功能定位应考虑满足中青年群体尤其是女性消费的需求；项目业态定位应考虑满足以个人享乐型及时尚休闲消费需求为主；项目档次定位应考虑满足中档消费群体需求、提升品牌品质；受访者基本信息总结以中青年群体为主，女性比例大于男性；以公务员、中层管理人员、普通员工、教师占大多数；以高中、高中/中专、大专为主，消费者文化水平层次较高；个人月收入整体均衡，集中在1000-4000元之间，占比为75%；PART6目标消费者调研消费者调查问卷综述消费者基本信息购物消费研究餐饮、休闲娱乐消费研究目标消费者调研购物消费研究购物交通工具购物频率被访人群习惯采用步行较多，占比达35%的，其次是公交车占25%，之后是摩托或电动车22%，，私家车及出租车这两部分的占比为16%。从受访者购物消费频率来看：每月3-4次购物消费的人群占46%，每月购物1-2次的占比约25%，每月10次以上的占比10%，说明宜春人比较喜欢逛街购物。步行购物的消费者在出行工具中占比最高，项目沿北临中山中路、西临二符路两条鼓楼商圈通道，这是本项目的一大优势，可为本项目带来可观的消费人流；受访者普遍购物消费频率在每月3-5次，甚至有部分每月6-10次的消费者，购物频率较高，这说明项目的潜在消费力量较大。目标消费者调研购物消费研究购物时间消费者购物时间一般在节假日白天和节假日晚上，共占比61%，平时晚上为22%，平时白天为17%，整体表现较为均衡，说明受访者喜欢在节假日购物，节假日对其购物影响较大。单次购物金额从受访者的单次消费金额来看，主要集中在50-100元之间，占比38%。其中100-300元占比37%；300元以上占比20%；5%为50元以下，说明受访者整体消费以中低端为主，中高端消费者也占有一定比例。。受访者喜欢在节假日和平时晚上购物，说明节假日及休息时间对其逛街购物影响较大；受访者主要以中低端消费为主，项目引进品牌商品在满足中端消费者需求的同时，也要适当考虑中高端商品价位区间的消费群体，力求业态定位，商品档次覆盖所有消费群体。目标消费者调研购物消费研究伴生消费购物消费注重因素在受访者中，伴生消费餐饮较多占46%的比例，其次休闲娱乐占比26%；健身占比12%；美容/美体占比10%，无伴生消费占6%。在受访者购物消费注重因素中，价格占到了31%，此外是商品自身因素占26%，购物环境占到了16%。72%的受访者在伴生消费项选择餐饮、休闲娱乐，美容/美体、健身也有22%的比例，所以本项目在定位要搭配一定量的餐饮、休闲、娱乐业态，以促进客户的二次消费。受访者购物消费注重的以价格、商品因素比重较大，说明受访者多数看重产品的价格及其功能，更注重产品的性价比。购物选择区域购物消费场所有52%的受访者和24%的受访者分别选择经常前往鼓楼附近和东风路作为其购物消费区域，同事也有16%的受访者会选择在高士路附近消费；受访群众在购物消费场所选择中，超市、百货、步行街平分秋色，分别占比26%、25%、33%；主题商城也占有6%的比重。鼓楼商圈是受访者的首要购物区域，这也充分说明了鼓楼商圈的时机核心商圈地位，未来项目在分享人流的同时也将会受到很大的竞争挑战；受访者热衷于超市、百货、步行街业态的消费选择，在本项目规划中，可以设置此类业态。目标消费者调研购物消费研究PART6目标消费者调研消费者调查问卷综述消费者基本信息购物消费研究餐饮、休闲娱乐消费研究餐饮、休闲娱乐消费餐饮消费类型休闲娱乐场所在餐饮消费类型中，受访者对火锅、中餐和餐饮小吃比较有偏好，分别占比25%、39%、15%。西餐也有14%比例的受访者选择。受访者休闲娱乐消费比较倾向于KTV和电影院，所占比重分别为32%和24%。目前宜春市的餐饮档一般，未来项目可以考虑引进一些全国连锁或江西省区域性连锁的大型中餐、火锅、以及餐饮小吃；而且可以对餐饮、休闲进行区域规划。KTV作为全民的休闲娱乐场所，受到普遍喜爱，但目前宜春KTV数量众多，良莠不齐，竞争较为激烈，可考虑引进全国连锁特色KTV。目标消费者调研餐饮及娱乐消费频率餐饮、休闲娱乐消费餐饮及娱乐消费出行方式大约有38%的受访者每周会有一次餐饮及娱乐消费支出，28%的受访者会有每周两三次的餐饮及消费支出；受访群众主要选择步行、摩托车、自行车作为他们餐饮及娱乐消费的出行方式，分别占比为22%，20%、19%；从消费者问卷的结果来看，宜春市人民的餐饮及娱乐消费频率比较高，未来项目可以相对应的引进适应的餐饮、休闲娱乐商家；从总体上来说，宜春市人民的主要出行方式还是以步行、自行车、摩托车为主，但私家车、出租车、公交车也有一定保量，所以未来项目在停车场和公交车站点的规划需要注重。目标消费者调研餐饮休闲娱乐注重因素受访群众中，注重环境、服务、口味因素的比较大，共计占比68%，注重价格的为13%，因此可以说明随着收入和消费水平的提高，消费者对于餐饮休闲娱乐环境、口味、服务因素也越来越重视。项目在未来引进餐饮休闲娱乐业态的时候应该更多的考虑环境、口味、服务因素。餐饮、休闲娱乐消费目标消费者调研单次餐饮休闲娱乐消费金额受访群众中，单次餐饮休闲娱乐支出主要集中在50-100和100-300这两个范围内，分别占比35%和36%，有16%的受访者，单次消费在50元以下。项目在未来引进餐饮休闲娱乐商家档次的时候，应该结合本地宜春人群的消费能力。餐饮、休闲娱乐消费目标消费者调研PART7本地商户资源分析本地商户资源分析其他连锁品牌进入宜春的可能性分析主力店类型项目名称位置品牌等级百货步步高百货中山中路与东风路路口区域连锁青龙商厦中山中路与东风路路口本地连锁国光百货中山中路与宜春南路口区域连锁超市洪客隆超市鼓楼广场区域连锁步步高超市中山中路与东风路路口步步高广场负一层区域连锁青龙超市中山中路与东风路路口本地连锁比一比购物中山中路与宜春南路路口本地商户加贝超市东风路区域连锁天恒超市火车站对过本地连锁电器、数码四平电器步步高广场负一层及东风路朝阳路口区域连锁腾达电器东风大街与朝阳路交汇处区域连锁苏宁电器中山中路海纳西门商业广场全国连锁青龙电器青龙商厦本地连锁影院唐人轩国际影城朝阳德和店朝阳路德和大酒店区域连锁宜春潇湘中山国际影城步步高广场区域连锁宜春中影数字国际影城宜阳新区宜春市文化艺术中心全国连锁宜春17.5影城（青龙商厦店）中山中路青龙商厦本地连锁主力店商户资源本地商户资源分析从整体上看，目前宜春主力店商户品牌数量较少且比较大众化，超市皆为区域连锁及本地连锁，家电仅有苏宁电器为全国连锁、其他均为区域商户和本地商户。目前宜春商业发展水平与周边同级别地级市相比处于落后地位，需引入档次更为高的区域连锁品牌和全国连锁品牌，特别是百货超市，目前尚未有全国连锁品牌的百货类主力店入驻，未来宜春商业发展发展空间较大。主力店商户资源本地商户资源分析百货类品牌商户资源本地商户资源分析业态宜春现有品牌女装basichouse、朵以、only、朗文斯汀、lagogo、A02、Veromoda、CC&DD、ES、粉红瑪琍、播、斯尔丽国际皮草馆、cocoon、lapargay、菀草壹、波司登，艾格、艾格周末、法国香奈儿、衣臣、哥弟、圣可尼、太平鸟女装、艾诗歌、江南布衣、SOMSOM、优雅世界、达衣岩、Meforever、优美世界、伊布都男装

SELECTED、杰克琼斯、佐丹奴、卡宾、羅蒙、忘不了、圣德西、才子、忘不了、鄂尔多斯、金利来、雅戈尔、花花公子、罗蒙、培罗蒙、恒源祥、九牧王、七匹狼、劲霸、利郎、海澜之家、柒牌、古牧王、诺度、奥卡度都、卡罗马男装、太平鸟风尚男装、雅鹿、1943S童装童玩巴拉巴拉、小猪班纳、海威尔、可可鸭、海威迩、贝贝依依、力果童装、adidas、tuzama、annil、jojo、好孩子、青蛙王子运动休闲耐克、阿迪达斯、鸿星尔克、特步、乔丹、安踏、361°、彪马、李宁、真维斯、卡丹路、匡威、马克华菲、jack＆jones、gxg、Levi‘s、美特斯邦威、潮流前线、鞋包皮具belle、天美意、森达、safiya、色非、ecco、达芙妮、shoebox、Usapolo、七匹狼、千百度、她他、红蜻蜓、梦特娇、金利来、鞋柜、富贵鸟、达芙妮、哈森、百丽内衣芬迪斯、安莉芳、三枪、伊维斯、曼妮芬、安莉芳、芳颐、桑弗兰、杰奎琳；黄金珠宝南洋玉器、金伯利钻石、金至尊、老鳳祥、周生生、明牌珠宝、上海老庙黄金、中国黄金、六福黄金、吉盟黄金、周大福家居家纺梦杰家纺、富安娜、mjbaby、维科家纺、mine家纺、罗莱家纺、tayohya钟表眼镜亨吉利世界名表、casio、宝岛眼镜、tisso、seiko、TITONI、罗西尼、citizen、梅花表、吴良材眼镜行化妆品屈臣氏、欧莱雅、OLAY、资生堂、office、Maybellin、loreal、lanvin、h²o、佰草集、菲拉格慕香水餐饮类商户本地商户资源分析随着宜春经济的发展以及，宜春餐饮市场近年也取得了较好的发展。从宏观数据来看，2012年宜春餐饮业零售额达38.6亿元，增长15%。据最新的统计资料表明，2013年一季度宜春饮业实现营业额13.03亿，同比增长15.7%。各类餐饮连锁品牌纷纷涌入。其中不乏一些知名餐饮品牌，如小肥羊、澳门豆捞、毛家饭店等；同时，宜春本土大型酒楼占据高端消费市场，如：青龙酒店、新东方大酒店等诞生于本土的中高档次餐饮企业各具优势。

宜春餐饮市场概况及发展特点在分布区域上来看，宜春餐饮经营表现出整体分散并区域性集中。中小型餐饮、烧烤、烤肉扎堆鼓楼广场市级商业中心，多为迎合流动性消费人群和周边居民；大型餐饮主要分布在宜春南路、城北袁山路等等核心商圈之外、消费人群不集中，但是交通便利，停车方便；此外，城北体育中心东侧正荣美食街餐饮相对较为集中，形成了一定的规模，定位为大众化消费。在餐饮口味上，宜春人偏爱辣，所以除了本土菜，湘菜颇受欢迎；另外，近年来闽浙菜也愈来愈受到宜春市场的亲睐。餐饮类商户本地商户资源分析美食街、美食城、美食广场正荣美食街、0791美食城、步步高美食广场大型酒楼、海鲜酒楼、火锅青龙酒店、新东方酒店、龙记御园、小肥羊火锅、毛家饭店、华凯鲍翅食府、椰林海鲜城、芙蓉雨火锅食府、蜀王火锅、天天渔港、苏武牧羊火锅、傣妹火锅、椰林百家会馆西式快餐、咖啡、牛排麦当劳、KFC，必胜客、德克士、华莱士、迪欧咖啡、名典咖啡、塔克堡生活咖啡馆、枫林阁咖啡茶餐厅、小城故事咖啡中餐阿瓦山寨、黄记煌三汁焖锅、辣椒炒肉

、老街虾蟹王、曾古佬私房菜、皇品猪肚鸡、忆口香龙虾、一闻香迷踪蟹、6+1私房菜中式快餐永和豆浆、宜家乐快餐、瓦罐煨汤、上味世家自助、烤肉特色餐饮韩式纸上烤肉馆、吾吉吾吉韩国料理、三国烤鱼、韩都自助烤肉超市、

22℃火锅料理、百度烤肉、亚马逊巴西烤肉休闲餐饮罐罐香、周黑鸭、避风塘、大卡司、蒙自源、一品轩潮汕砂锅粥、绝味鸭脖、多喜来西饼屋、福记甜品主题餐厅风波庄武侠情景餐厅、空中补给、泊翠音乐餐厅、新家和新概念酒店、水禾田新概念餐厅——宜春各类型餐饮代表品牌概览迪欧咖啡上味世家大卡司澳门豆捞小肥羊宜春餐饮品牌概况休闲娱乐类商户本地商户资源分析相对于零售，宜春休闲娱乐业发展水平较高。足浴、KTV等近年来发展速度较快，规模及数量有较大突破；休闲会所、酒吧等发展势头也较好。具有代表性的商家有外滩十八号、万豪水会、1808音乐会所、世纪养生足浴、溢足堂足浴中心、本色酒吧、921桌球、K9桌球以及扬州足天下等。总体来说，宜春市休闲娱乐类经营有以下特点：（1）娱乐休闲业态分布广泛，KTV和足浴类较为发达，规模和数量都可观，并在鼓楼广场周边二符路，鼓楼步行街及城北高士路、体育馆周边区域形成了规模集中区，如：二符路上聚集分布的春城夜总会、金博动漫城、古道网吧、K9台球等；（2）相关经营户中多以本地商家为主，连锁品牌不多。（3）区域分布上，宜春较为集中的休闲娱乐场所主要分布在鼓楼路步行街及高士路、体育馆周边，比如本色音乐会所。鼓楼步行街附近分布的针对年轻人娱乐场所较多，比如风云再起动漫体验中心、金碧辉煌KTV等。宜春休闲娱乐市场概况及发展特点美容SPA、健身天使美容SPA养生会所、依然美天然SPA生活馆、世纪星诺健身、百强健身会所、格林健身洗浴、足浴足疗万豪水会、福康足浴、世纪养生足浴、溢足堂足浴中心、康泉御足坊、扬州足天下、华氏足道养生会所、常乐足道、千江水浴场大型娱乐休闲会所豪门娱乐会所、福源休闲娱乐会所、东方按摩会所、康兴休闲会所、鑫源休闲会所、明月休闲会所KTV1808音乐会所、英皇音乐会所、金碧辉煌、空中补给量贩式KTV、红天门、冰河时代、春城夜总会、国色天香、贵族城动漫电玩风云再起动漫体验中心、豪门动漫城、新东方动漫体验中心、金博动漫城酒吧本色酒吧、外滩十八号、麦田吧、皇家壹号其他（台球、网吧）921桌球、K9桌球、古道网吧、168商务网络休闲会所——宜春各休闲娱乐商家品牌概览休闲娱乐类商户本地商户资源分析PART7本地商户资源分析本地商户资源分析其他连锁品牌进入的可能性分析女装：现有女装品类较为丰富，以国内二三线品牌为主，如哥弟、播、季候风等，极少国际品牌如欧时力。从以上情况来看，可考虑引进其它国内二三线品牌，丰富宜春女装市场，为城市时尚女性提供更多的购物选择。男装：目前男装品牌较为丰富，主要以波司登、劲霸、利郎、九牧王、培羅蒙、七匹狼、柒牌等常见的二三线品牌，项目招商应该以以上大众化品牌为主，同时可考虑适当引进性价比更高的国内二三线品牌。童装玩具：童装品牌数量比较丰富，有国内知名一二线品牌，如小猪班纳，青蛙王子、阿杰班尼，多数为本地杂牌，可引进更多安奈儿、迷你屋童装、贝童尔童装等国内知名一二线品牌。鞋包皮具：目前鞋包、皮具品牌数量较少，以大众化的二三线品牌为主，如奥康、意尔康、富贵鸟、天美意、澳洲袋鼠、雅迪、苏菲尔，可考虑多引进较为知名的三线品牌和性价比较高的二线品牌，如鹰牌皮鞋、千百度、鳄鱼恤皮鞋、公牛巨人、哈驰等品牌丰富鞋包、皮具市场。品牌引入可能性分析本地商户资源分析运动服饰：目前运动服饰主要有361°、安踏、卡帕、鸿星尔克、阿迪达斯、耐克、乔丹、特步等主流品牌，数量较少，后期招商可考虑引进其它国内一二线品牌如：匹克、美津浓、彪马、乐途等，以进一步丰富品牌数量。休闲服饰：休闲服饰品牌较少，如卡宾、美特斯邦威、森马、真维斯、以纯，可以考虑引进如杰克琼斯、马克华菲、班尼路、衣之纯、堡狮龙等，后期招商可作为突破点考虑，引进现在没有的品牌，提升项目的品牌知名度。文胸内衣：目前县场的文胸品牌较多，以二三线品牌为主，有安莉芳、都市丽人、浪漫春天、黛安芬、康奈内衣、雅兰芬，可引入三枪、猫人、红豆、浪莎、诗婷、婷美等尚未进入的国内知名二线品牌。黄金珠宝：众多知名品牌目前尚未进驻本地市场，如：周大福等国内一线品牌。品牌引入可能性分析本地商户资源分析PART8目标商户访谈主力店商户访谈调研本地商户访谈调研

超市及部分次主力对项目的建筑规划有着决定性的影响，而且每个品牌商家的拓展要求都不尽相同，因此在规划设计阶段必须明确主力店、次主力店的进驻意向，或签订进驻意向书，确保项目在建筑规划上为主力店、次主力店量身定做，或基本明确部分主力店有一定的进驻意向，可规划一个通用版建筑框架，避免耽误工程进度。

本阶段，我司招商人员通过对8家世界五百强超市、15家影院、2家电器、7家零售次主力店、25家全国连锁品牌餐饮商户及20家休闲娱乐商家,8家儿童乐园品牌合计83家品牌商家，以及本地餐饮休闲娱乐商家的初步访谈，为本项目的前期规划布局及定位判断提供参考依据。综述目标商户访谈调研序号类别数量商家名称初步意向商家1超市8沃尔玛、家乐福、乐购、麦德龙、大润发、永旺、欧尚、华润万家——2影院、家电17大地数字影院、金逸影院、万达院线、横店院线、环艺影城、CGV、橙天嘉禾影城、星美传媒、海航活力影院、世贸国际影院、艾米1895、星星影城、建和影院、宏图三胞、国美电器11家3次主力店7ZARA、HM、优衣库、屈臣氏、西域、妍丽、无印良品1家4餐饮29汉堡王、禾绿寿司、吉野家、千味涮、许留山、星巴克、百胜、莫凡彼—瑞士冰激凌、爱茜茜里、味千拉面、正钰泓(苏北八大碗）、上引、85℃、巴缇仕、大快活、海底捞、可颂坊、粉壹仟、麻辣诱惑、大家乐、贡茶、金汉斯、毛家饭店、斗牛士、诚记甜品4家5KTV、电玩16星派对KTV、缤纷年代娱乐会所、芒果视听歌城、银乐迪、普乐迪、音乐龙、咔乐迪、唛歌KTV、乐曼迪KTV、金煌都文化娱东有限公司、城市之星、曼亚迪、城市英雄、爱玩嘉年华、阿拉宫电玩、城市之星、大玩家、汤姆熊、三国英雄、神采飞扬2家6儿童乐园8星期8小镇、爱乐宝贝、成长湾、世宇乐园、长沙儿童游乐园、中山长阳乐园、孩子王、嘉文乐园2家注：具体各商家访谈情况参看访谈附表综述目标商户访谈调研1、超市主力店总共访谈8家世界五百强超市，商家需确定地块权属后再行商谈2、影院、电器共访谈15家连锁影院、电器商家，其中11家表示有初步意向。分别是：横店、星美、万达、大地、金逸、国美家电、宏图三胞等4、餐饮品牌共访谈餐饮商户25家，其中有4家表示对本项目有初步的意向；主要有：百盛餐饮、毛家饭店、金汉斯、斗牛士5、电玩、KTV访谈

KTV、电玩20家，其中有2家表示对本项目有初步的意向；主要有：大玩家、曼亚迪6、儿童乐园共访谈儿童乐园8家，其中有2家表示对本项目有初步的意向；主要有：

嘉文乐园、成长湾3、零售次主力店共访谈零售次主力店7家，其中有1家表示对本项目有初步的意向；主要有：屈臣氏意向分布目标商户访谈调研超市主力店访谈目标商户访谈调研类别访谈数量商家名称有初步意向商家家世界五百强超市8家沃尔玛、家乐福、大润发、欧尚、麦德龙、永旺（吉之岛）、乐购、华润万家——影院、电器数码访谈目标商户访谈调研类别访谈数量商家名称有初步意向商家11家影院、电器数码品牌15家大地数字影院、金逸影院、万达院线、横店院线、环艺影城、CGV、橙天嘉禾影城、星美传媒、海航活力影院、世贸国际影院、艾米1895、星星影城、建和影院、宏图三胞、国美电器万达、横店、金逸、大地、星美、海航活力、世贸国际、星星影城、艾米1895、国美电器、宏图三胞编号商户名称联系人进驻意向沟通情况1建和影院刘强无无意向，不考虑宜春2星星影城夏昊鹏有有意向，已经发资料，可以继续跟进3艾米1895王伟有直营店就只考虑一线城市，但是宜春可以考虑加盟店，如果地段合适，且有合适的加盟商，就可以进驻4世贸国际影院夏天强有有意向，可以继续跟进5海航活力影院陈国伟有已经发资料，可以继续跟进6星美传媒岳伟峰有有意向，已经发资料7橙天嘉禾影城（中国）有限公司杨楠无没有意向，只在一线城市有意向8CGV陈进无无意向，看过很多项目，但是目前仍然无入驻，江西首选还是会定在省会南昌，但是还是发资料做了解9环艺影城徐经理无无意向，武汉是重点10横店院线周绍琴有对宜春市场有意向，已经发资料，周五联系11万达院线殷易铭有已经发资料，有意向12金逸影院郑晓强有已经发资料，下周联系，可跟进13大地数字影院阮志斌有有意向，先发资料14宏图三胞朱超有在宜春有意向，但是必须是商超模式，如有此模式，可继续跟进15国美吴子昕有不是看城市，而是重点看地段，只要地段好，一切都好说影院、电器数码访谈目标商户访谈调研餐饮品牌访谈目标商户访谈调研类别访谈数量商家名称有初步意向商家餐饮品牌29家汉堡王、禾绿寿司、吉野家、千味涮、许留山、星巴克、百胜、莫凡彼—瑞士冰激凌、爱茜茜里、味千拉面、正钰泓(苏北八大碗）、上引、85度C、巴缇仕、大快活、海底捞、可颂坊、粉壹仟、麻辣诱惑、大家乐、贡茶、金汉斯、毛家饭店、斗牛士、诚记甜品百盛餐饮、毛家饭店、金汉斯、斗牛士餐饮品牌访谈目标商户访谈调研编号商户名称联系人进驻意向沟通情况1汉堡王洪力无做了简单了解，目前已经发资料2禾绿寿司杨建伟无目前来说，对整个江西市场都没有意向3吉野家吴江无无计划，今后的重点还是在珠三角地区4千味涮陈筠无无意向，重点城市是广州、深圳、成都5许留山倪经理无江西有意向，但是不考虑二三线城市6星巴克陈经理无目前南昌刚开了第一家店，江西今后再开也会优先选择赣州、九江，宜春暂不考虑7百胜张江涛有初步了解了下项目地段位置、有一定意向8莫凡彼—瑞士冰激凌门定良无暂时不考虑宜春，南昌会考虑，目前只考虑一二线城市9爱茜茜里余姗姗无无意向，目前只在长三角做10味千拉面揭广南无——

11正钰泓(苏北八大碗）吴广意无无意向，目前意向在苏浙区域12上引程宗华无重点区域是在长三角，今后会慢慢拓展到江西、福建、湖北等省份，前不久去看过一个南昌世贸的项目，18号会去南昌，如果有时间会去看下项目，不需要二次联系了，已经发资料1385度C方继亮无无意向，做高端，宜春市场不做14巴缇仕梁靖茵无全国各地现在都在加盟拓展，有意向，先发资料做了解，有意向15大快活苏志雄无无意向，重点是珠三角区域餐饮品牌访谈目标商户访谈调研编号商户名称联系人进驻意向沟通情况16海底捞张永志无无意向，海底捞消费水平较高，目前只考虑一线城市17可颂坊江绪龙无无意向，意向区域深圳18粉壹仟朱敦诚无无意向，长三角区域19麻辣诱惑徐燕无无意向，只做超一线城市20大家乐吴宝莹无目前还没有意向在江西开店21贡茶何明高无南昌目前有店，但是宜春暂时不会考虑，没有这么快22金汉斯吕经理有可以考虑，已经发资料23毛家饭店陈萍有可以考虑，但是只做加盟24斗牛士梁小姐有宜春只考虑加盟，已经发资料25诚记甜品小陶无目前只考虑江浙沪，但是还是发资料作了解KTV\电玩品牌访谈目标商户访谈调研类别访谈数量商家名称有初步意向商家KTV、电玩品牌20家星派对KTV、缤纷年代娱乐会所、芒果视听歌城、银乐迪、普乐迪、音乐龙、咔乐迪、唛歌KTV、乐曼迪KTV、金煌都文化娱东有限公司、城市之星、曼亚迪、城市英雄、爱玩嘉年华、阿拉宫电玩、城市之星、大玩家、汤姆熊、三国英雄、神采飞扬大玩家、曼亚迪KTV\电玩品牌访谈目标商户访谈调研编号商户名称联系人进驻意向沟通情况1星派对KTV赵顺富无无意向，主要意向是珠三角地区2缤纷年代娱乐会所孙总无无意向3糖果试听歌城车总无无意向，主要在安徽区4芒果视听歌城黄经理无无意向5银乐迪陈经理无无意向，主要区域是一线城市6普乐迪余超凡无无意向，主要区域是江浙区域7音乐龙余副理无无意向，主要在重庆地区8咔乐迪顾伟无无意向9唛歌KTV陈志均无无意向，华东地区，以上海为主10乐曼迪KTV王生无只在安徽本地拓展11金煌都文化娱东有限公司姚经理无只在安徽本地拓展12城市之星张伟无河北省内13曼亚迪彭清华有有加盟的话可以考虑14大玩家钱威有主要考虑城市经济水平及项目地段，还在考虑中下周二确定，如有意向会联系现场考察15汤姆熊邱昌辉无今年在江西暂没有拓展计划，重点拓展武汉、重庆等城市16神采飞扬董冀军无整个江西都没有拓展计划、重点拓展江浙沪区域17三国英雄彭先生无——18城市英雄唐总无全国包括江西今年都无拓展计划19爱玩嘉年华曾科无主要拓展区域是西部城市，江西无拓展计划20阿拉宫电玩林老板无主要拓展集中在安徽省、江西无拓展计划零售品牌访谈目标商户访谈调研类别访谈数量商家名称有初步意向商家零售品牌7家ZARA、HM、优衣库、屈臣氏、西域、妍丽、无印良品屈臣氏编号商户联系人意向情况1ZARA李董无无意向，只考虑一线城市及发达的二线城市2HM董颖无无意向，重点考虑一线城市3优衣库沈佳无无意向，主要还是在一线城市4西遇寻雨无无意向，只考虑一线城市5屈臣氏崇光明有转发给当地同事，有意向会主动联系6无印良品夏锋无无意向，重点考虑一线城市7妍丽邓全利无无意向，目前只在一线城市有意向，江西的话，只考虑南昌零售品牌访谈目标商户访谈调研儿童乐园品牌目标商户访谈调研类别访谈数量商家名称有初步意向商家儿童乐园电玩品牌8家星期8小镇、爱乐宝贝、成长湾、世宇乐园、长沙儿童游乐园、中山长阳乐园、孩子王、北京嘉文乐园成长湾、北京嘉文乐园编号商户联系人意向沟通情况1世宇乐园许明无——2长沙儿童游乐园向勇无——3中山长阳乐园刘松柏无——4成长湾杨阳有只在北京、上海、成都、重庆四个城市开直营店，其他城市可考虑加盟店，但城区人口最好不要低于60万。5星期8小镇梁国华无去年年底已在南昌开店，该品牌开店只限省会城市且只开一家6爱乐宝贝杨阳无拓展重点集中在江浙沪区域，江西省只考虑省会城市，且必须是联营扣点无租金的合作模式7北京嘉文乐园马建有有意向，已发送资料8孩子王常先生无西暂无拓展计划，主要拓展省会一线城市、今年重点区域是武汉、长沙、山东等儿童乐园品牌目标商户访谈调研PART8目标商户访谈主力店商户访谈调研本地商户访谈调研本阶段我司项目组人员对宜春本地53家百货类品牌商户，20家餐饮类商户，12家娱乐类商户，合计85家商户进行了上门拜访，并与部分商家负责人进行了初步访谈。由于本项目还没有做出最终的定位及规划，本次访谈的目的主要是了解宜春本地市场的消费档次、消费习惯、商家的拓展计划和商家对本项目区位的看法，为本项目的前期定位提供参考和后期的招商奠定基础。在受访商家中，多数商家对我项目区域表示认可，但因前期无任何项目相关信息，故大部分商家表示观望及无意向；根据访谈信息显示，商户普遍看重项目的整体规划及市场培育期的优惠政策，品牌商户需求扎堆经营，较看重项目引进的主力店知名度，通过主力店、次主力店带动项目的消费人流。品牌商户对消费市场预期较为乐观，普遍认为宜春商业市场比起周边地级市落后较明显，扩容空间较大。随着城市规模的发展，商业会愈加繁荣，商业物业需求将更加旺盛。综述本地商户访谈调研——商户访谈总述受访商户类型分析受访商户中，零售百货53家，约占61%，餐饮20家，占24%，休闲娱乐商户12家占比14%；受访商户中，本地散户自营28家，约占33%，代理和加盟商户47家，占55%，直营店10家约占比12%。商户访谈深度分析本地商户访谈调研受访商户经营业态分析受访商户物业类型分析受访商户中，租赁商铺经营的，占比91%，购铺自营的商户只有9%，本地市场商铺绝大多数是以投资为主，购买商铺自己经营的较少。商户访谈深度分析本地商户访谈调研受访商户进驻意向对项目的进驻意向：根据受访者反馈的信息数据，约24%的商户表示有一定的进驻意向；26%的商户采取观望的态度，这部分商户是未来本项目主要争取的商户；有41%的商户表示没有进驻意向。此次访谈结果论证是建立在初步访谈基础之上，因为项目的定位和规划尚未正式确定，以至商户对项目情况了解非常有限，因此进驻意向不确定，大部分商户处于观望阶段。随着本项目工作的开展及广告推广的深入，商家对本项目的认知会逐渐明朗化。商户访谈深度分析本地商户访谈调研商户访谈名录汇总商户名称位置业态细分业种经营面积(㎡)6+1私房菜二符路餐饮中餐216老乡土菜馆鼓楼步行街餐饮中餐200石锅渔村鼓楼步行街餐饮中餐300细仔百家菜鼓楼步行街餐饮中餐70吾吉吾吉韩国料理鼓楼步行街餐饮日韩料理150老街虾蟹王鼓楼步行街餐饮特色餐饮400527炭烧时代鼓楼步行街餐饮烧烤430金牌鱼头馆鼓楼步行街餐饮中餐400知味食府鼓楼步行街餐饮中餐300塔克堡鼓楼步行街餐饮西餐2000福记小吃鼓楼步行街餐饮小吃75玛雅粥屋鼓楼步行街餐饮小吃506跳跳蛙爱上老幺鸡正荣街餐饮特色餐饮200老李土菜馆正荣街餐饮中餐140小平鸭馆正荣街餐饮中餐400林林酒楼正荣街餐饮中餐300香辣蟹正荣街餐饮特色餐饮380澳门豆捞宜春南路餐饮火锅1200迪欧咖啡朝阳路餐饮西餐1000麦香饼屋东风路餐饮烘焙糕点56夜店KTV鼓楼步行街休闲娱乐KTV200溢足堂足浴中心鼓楼步行街休闲娱乐足浴700天天茶楼鼓楼步行街休闲娱乐茶社70佳人有约鼓楼步行街休闲娱乐KTV87本地商户访谈调研商户名称位置业态细分业种经营面积(㎡)凯旋门音乐会所鼓楼步行街休闲娱乐KTV216本色鼓楼步行街休闲娱乐酒吧135苏比酒吧正荣街休闲娱乐酒吧2000英皇音乐会所正荣街休闲娱乐酒吧500世纪星诺健身体育馆后休闲娱乐健身会所1600K9台球室鼓楼步行街休闲娱乐台球600冰河时代KTV鼓楼步行街休闲娱乐KTV200豪门盛典鼓楼步行街休闲娱乐KTV1911943S重桂路零售百货女装50美国花花公子鼓楼步行街零售百货男装100贵人鸟东风路零售百货运动休闲120卡罗马男装重桂路零售百货男装120奥卡度都朝阳路零售百货男装50海澜之家鼓楼步行街零售百货男装168青蛙王子重桂路零售百货童装童鞋100优雅岁月鼓楼步行街零售百货女装70西元前鼓楼步行街零售百货女装60达衣岩鼓楼步行街零售百货女装80优美世界中山中路零售百货女装60Meforever中山中路零售百货女装60伊布都中山中路零售百货女装80江南布衣中山中路零售百货女装80诺度中山中路零售百货女装85淑女名店东风路零售百货女装43奥丝蓝黛东风路零售百货内女52商户访谈名录汇总本地商户访谈调研商户访谈名录汇总本地商户访谈调研商户名称位置业态细分业种经营面积(㎡)cc＆dd东风路零售百货女装60ve东风路零售百货女装70萧俊祥服饰广场东风路零售百货时尚休闲500森马东风路零售百货时尚休闲300老百姓东风路零售百货药店2000安踏东风路零售百货运动休闲141意尔康东风路零售百货皮鞋200劲霸东风路零售百货男装116朵以东风路零售百货女装46奥康东风路零售百货皮鞋68简东风路零售百货女装105雅鹿高士路零售百货羽绒服饰70艾诗歌高士路零售百货女装90太平鸟风尚男装高士路零售百货时尚休闲85SOMSOM高士路零售百货女装116爱家窗帘布艺高士路零售百货家居家纺144艾莎家纺高士路零售百货家居家纺200欧蜜莎高士路零售百货内衣50古牧王中山中路零售百货男装40爱登堡东风路零售百货男装120匹克东风路零售百货运动休闲120九牧王东风路零售百货男装80朵朵开东风路零售百货女装80cabbeen东风路零售百货时尚休闲120商户访谈名录汇总商户名称位置业态细分业种经营面积(㎡)利郎东风路零售百货男装180柯卡芙东风路零售百货女鞋87.4柒牌东风路零售百货男装160女人心东风路零售百货内衣87.4梧桐花开东风路零售百货女装87.4鞋柜东风路零售百货女鞋87.4361°东风路零售百货运动休闲87.4金苑东风路零售百货女装87.4mc东风路零售百货女装60安踏东风路零售百货运动休闲60诗燕东风路零售百货女装32佐丹奴东风路零售百货时尚休闲87.1本地商户访谈调研PART9项目SWOT分析及竞争突破口项目SWOT分析SWOTStrengths（优势）地处核心商圈，商业氛围浓厚，人流车流量大；商业规模达8万㎡，具有一定的集中规模优势，可辐射全市居民；本项目是宜春市重点建设项目，作为引领鼓楼广场商圈升级的重要项目，有着较大的规划优势。Weaknesses（劣势）中山路道路较为狭窄，不利于车流的导入；项目目前仅中山路一侧畅通无阻，三面道路不通畅；项目地块存在一定高差opportunities(机遇)本项目引进世界五百强超市，倚靠其巨大的品牌吸引力及实力，未来具有竞争优势；

二符路拓宽打通、鼓楼广场的商业氛围及人流延续、导入，商业价值进一步提升；城市商业物业开发力度相对较小，商业物业供应量较少。threats（威胁）周边商业项目的威胁，尤其是先入为主的步步高广场，无论是体量还是业态完整度都对未来本项目形成直接威胁；宜春消费市场较为弱势、消费水平不高；宜阳新区规划大型商业综合体较多，且预计入市时机与本项目重合，未来将面对投资者及商户资源的竞争。区域发展前景袁州新区本区域（核心商圈）辐射、包容宜阳新城辐射、包容

随着宜春城市规划及城北宜阳新区以及城东袁州新城的大力发展，城市商业多区域发展已成必然趋势；但鼓楼商圈作为城市核心商圈的地位不会动摇，未来随着鼓楼商圈的升级改造、规模扩容，商圈辐射力度将进一步加强，从承接关系上来看，上述两区域仍处于本区域的辐射范围之内，并对本区域商业形成互补之势。本项目作为鼓楼商圈升级扩容的一个重要节点项目，亦是政府重点打造的老城区大型综合体，未来发展前景极好。通过对市场需求与市场竞争环境分析，综合项目的优势、劣势，认为本项目应重点从以下几方面寻求突破口——

竞争劣势业态走差异化、竞争优势业态做大做强！1）从规模进行突破，有规模才有竞争力，虽然本项目整体规模不是最大，但如果集中在单个主题或几个主题做到单项或多项目最大，确立项目的规模优势；2）从定位与业态组合规划上突破，丰富多样化的业态组合，齐全的配套，引导休闲体验类消费，特别是家庭亲子类，打造家庭之外的交际享乐空间；3）从建筑规划、景观、装修与配套进行突破，通过独具特色的建筑、景观规划与良好的配套将人流导入项目；并通过与