毕业论文-某商业项目前期策划案

目录中文摘要…………………5TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc36456189"第一章市场分析5HYPERLINK\l"_Toc36456190"一、宏观环境因素分析7HYPERLINK\l"_Toc36456191"1.1某经济现状及发展趋向分析7HYPERLINK\l"_Toc36456192"二、某房地产市场分析9HYPERLINK\l"_Toc36456193"2.1某市房地产现状及趋向分析9HYPERLINK\l"_Toc36456194"2.2某房地产市场供求分析10HYPERLINK\l"_Toc36456195"2.3房地产市场价格分析11HYPERLINK\l"_Toc36456196"2.4房地产市场空置简析12HYPERLINK\l"_Toc36456197"2.5各区房地产市场特点及趋势12HYPERLINK\l"_Toc36456198"三、项目提案的原则及思路16HYPERLINK\l"_Toc36456199"四、商用物业发展的要点分析17HYPERLINK\l"_Toc36456200"4.1商用物业的类型17HYPERLINK\l"_Toc36456201"4.2商用物业的特征18HYPERLINK\l"_Toc36456202"五、广州商用物业的发展轨迹21HYPERLINK\l"_Toc36456203"六、某市商业环境分析22HYPERLINK\l"_Toc36456204"6.1商业布局总体分布22HYPERLINK\l"_Toc36456205"6.2主要商业物业竞争格局分析23HYPERLINK\l"_Toc36456206"6.32001年-2002年某市商用物业销售市场的简析24HYPERLINK\l"_Toc36456207"6.4现阶段商用物业销售市场的总结26HYPERLINK\l"_Toc36456208"6.5商用物业市场的发展趋势分析28HYPERLINK\l"_Toc36456209"6.6商用物业市场存在的现实问题29HYPERLINK\l"_Toc36456210"七、某商业经营及市民消费行为分析31HYPERLINK\l"_Toc36456211"7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析31HYPERLINK\l"_Toc36456212"7.2居民收入水平和消费结构分析32HYPERLINK\l"_Toc36456213"7.3某市民消费心理分析34HYPERLINK\l"_Toc36456214"7.4主要商业地段经营者分析37HYPERLINK\l"_Toc36456215"八、针对性的区域商情调查38HYPERLINK\l"_Toc36456216"8.1调查目的38HYPERLINK\l"_Toc36456217"8.2五星商圈主要街区功能分析38HYPERLINK\l"_Toc36456218"⑴龙城路街区功能分析38HYPERLINK\l"_Toc36456219"⑵解放路街区功能分析39HYPERLINK\l"_Toc36456220"⑶文惠路街区功能分析40HYPERLINK\l"_Toc36456221"8.3五星商圈主要商场经营分析41HYPERLINK\l"_Toc36456222"8.4近期同区规划的影响45HYPERLINK\l"_Toc36456223"九、客户群体分析47HYPERLINK\l"_Toc36456224"9.1目标客户群体47HYPERLINK\l"_Toc36456225"9.2目标客户群的需求分析48HYPERLINK\l"_Toc36456226"第二章项目分析49HYPERLINK\l"_Toc36456227"一、地理位置49HYPERLINK\l"_Toc36456228"二、项目规模50HYPERLINK\l"_Toc36456229"三、项目现状50HYPERLINK\l"_Toc36456230"四、项目的资源整合50HYPERLINK\l"_Toc36456231"4.1与城市规划前景的整合50HYPERLINK\l"_Toc36456232"4.2与商业发展最高经营业态的整合52HYPERLINK\l"_Toc36456233"4.3与商业经营功能的整合52HYPERLINK\l"_Toc36456234"4.4与步行街文化的整合53HYPERLINK\l"_Toc36456235"4.5与旅游资源的整合53HYPERLINK\l"_Toc36456236"4.6与电子商务资源的整合53HYPERLINK\l"_Toc36456237"4.7与事件营销策略的整合54HYPERLINK\l"_Toc36456238"五、项目SWOT分析55HYPERLINK\l"_Toc36456239"5.1总表55HYPERLINK\l"_Toc36456240"5.2项目优势分析（S）56HYPERLINK\l"_Toc36456241"5.3项目劣势分析（W）59HYPERLINK\l"_Toc36456242"5.4项目机会分析（O）61HYPERLINK\l"_Toc36456243"5.5项目威胁分析（T）63HYPERLINK\l"_Toc36456244"第三章竞争对手分析66HYPERLINK\l"_Toc36456245"一、概述66HYPERLINK\l"_Toc36456246"2.1区位因素（商圈因素）67HYPERLINK\l"_Toc36456247"2.2产品因素（规模因素）68HYPERLINK\l"_Toc36456248"2.3经营因素（经营定位）69HYPERLINK\l"_Toc36456249"三、主要的竞争对手分析70HYPERLINK\l"_Toc36456250"3.1五星商业街70HYPERLINK\l"_Toc36456251"3.2蓝色港湾72HYPERLINK\l"_Toc36456252"3.3谷埠街国际商城73HYPERLINK\l"_Toc36456253"3.4新时代商业港74HYPERLINK\l"_Toc36456254"3.5温州商贸城75HYPERLINK\l"_Toc36456255"3.6润和·时代广场76HYPERLINK\l"_Toc36456256"第四章项目定位78HYPERLINK\l"_Toc36456257"一、项目市场定位78HYPERLINK\l"_Toc36456258"1.1市场定位理念78HYPERLINK\l"_Toc36456259"1.2市场定位：78HYPERLINK\l"_Toc36456260"二、项目形象定位78HYPERLINK\l"_Toc36456261"2.1形象主题定位：79HYPERLINK\l"_Toc36456262"2.2支持点：79HYPERLINK\l"_Toc36456263"2.3项目名称建议79摘要自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征Abstract

Sincethelastcenturysincethenineties,realestatefromsellingtothepoorsalestotherationalsales,realestatemarketcompetition.After2003,withthecountry'smacroeconomicregulationandcontrolpolicy,landpolicy,banklendingpolicies,developerscompletelybyvirtueoftransferoflanduserightstoobtainbankfundsforthedevelopmentofthepracticeofrealestateprojectshasbeendifficulttocontinue,developersmustputinmanyofitsownfundsforprojectpre-development,itfacestheriskofthedevelopmentofgreatlyenhanced.Therefore,morerationalandstablerealestatewillbecomeawholenewchange,limitedlandresourcestomaximizethevalueofrealestatewillbecomethelargestcharacteristic第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.1某经济现状及发展趋向分析改革开放以来，某市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着某现代化建设的深入进展，某经济取得飞速发展。数据来源：某经济信息中心如图1所示，某2001年国内生产总值比2000年增长10.6%，2002年国内生产总值为286.4亿元，比去年同期增长13.9%。超出2001年国内生产总值81.09亿元，经济增长开始提速。而从某国内生产三大产业比重走势来看，某作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。数据来源：某经济信息中心2002年，某市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长7.1%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增长16.1%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。2002年某投资情况表数额同比增长固定资产总投资63.63亿元55.7%基本建设投资18.9亿元82.73%房地产开发投资15.99亿元81.3%数据来源：某经济信息中心而从社会固定资产投资来看，如上表所示：2002年某固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在某、发展在某、安居在某”的城市品牌，使得某固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。综合以上所述：各项经济指标显示，2002年某市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，某经济运行呈现良好的发展态势。而良好的经济发展态势为某房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。二、某房地产市场分析2.1某市房地产现状及趋向分析房地产市场总体发展态势某市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在某市注册的房地产公司约达217家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达266.81万平方米。数据来源：某市信息协会/某日报2001年某房地产投资完成88226万元，比上年同期增长82.36%；而2002年房地产投资完成159900万元，比去年同期增长81.3%，近年某房地产投资保持较快的增长势头。某市面上的房地产经济经过整整10年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，2002年某房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。而2002年作为某“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上某市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。2.2某房地产市场供求分析2002年某房地产供求情况一览表类别统计指标数额供应商品房新开工商品房面积积136万m2总施工面积300多万m2竣工面积70多万m2需求商品房销售面积85万m2销售额约12亿元数据来源：某日报如表2所示，2002年某商品房的销售面积超过了竣工面积，某房地产市场呈现供求两旺的市场局面。2002年初，全市有房地产企业180多家，目前已有217家；全年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积300多万平方米，创下了某历史的最高水平。而据不完全统计，2002年有60个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。2.3房地产市场价格分析2001年某商品房销售均价1608元/平方米，而至2002年某市商品房销售均价为1650元/平方米，在比2001年平均价格上涨了10.2%的情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使某房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，某房地产热将持续3-5年左右。某房价一路走高，归其直接原因主要有：随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高；土地拍卖政策导致地价攀升；新的拆迁政策自2001年11月1日起执行后发展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价；消费市场支持。2.4房地产市场空置简析至2002年底止，某市空置商品房面积为13.24万平方米，比上年减少32.7%。据悉，2002年某拆迁面积约50万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为1：5，目前有超过1万户房地产消费人口。随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使某房地产商品房空置面积趋于下降。2.5各区房地产市场特点及趋势⑴城中区城中区作为某传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。由于得天独厚的地理位置，使得城中区房价一直位于某的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，除了部分物业的裙楼商铺外，还包括五星商业街、人民广场改建的规划及曙光路步行街的旧城改造项目等。随着政府对八一路、连塘路的改造及2002年末“红光桥”的规划施建，预计连塘路、西门市场一带将会具有一定的升值潜力，并有较大量的后续供应。目前城中区主要在售项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商厦、淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。多年来商用物业的开发使城中区的商业占据某主导商业地位，方圆不足500米内集中了某市几大主要商场，而随着城市的外围拓展及旧城改造，城中区规划成为某的中心商业区，随着旧城改造的推进，其商业规模不断呈现扩大的迹象。⑵柳南区柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。南区由于汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，从而带旺了该区域的批发市场，成行成市而极为火曝。随着南二环的建设，交通条件的改善，预计南二环沿线物业（如旧机场开发区一带等）将会得到进一步的开发。柳南河西片主要包括潭中西路及西环路一带，该区域原先被某人称为某的“西伯利亚”。但随着1994年壶西大桥的建成以及潭中西路、西环路的开通后，该区域得以相当大的变化。该区域目前主要在售项目包括金河湾、金绿洲·如意江南、中山城市花园、福馨苑等项目，总体销售价位约在1650元/平方米左右，其中金河湾全面抄袭广州的星河湾，并取得不俗的销售业绩。同时由于较为便捷的交通，使潭中西路、西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路的中华奇石及家具市场、西环路的汽车及部分装饰市场等，而去年某市政府批准将西环路和潭中西路商业冠名为“广西汽车大道”。由于河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发的较大规模项目。⑶鱼峰区鱼峰区位于某市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。面积约41平方公里。是某市重要的工商业、旅游、文化教育城区。依鱼峰区1999-2010年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，重点发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。鱼峰区主要可分为鱼峰区河南片区及东区。河南片区早期由于文惠桥及柳江大桥的贯通，受到城中区商业的辐射而成为某的次商业中心区。该片区目前包括东风商城、鱼峰大厦、华联超市等较有影响力的大型商场，但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争。东区随着某市行政中心的东迁决策而开始升温，目前东区聚集近10万人口、上百家单位、十多个住宅小区。房地产开发较为密集，主要包括经典时代、金桂苑、钻石苑等项目。但“东区构想”的开发目前仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多的空白点。随着居住人口的集中及政府对该片区的远期规划，预计河东片的商业价值将会进一步得到挖掘，商业开发将会得以升温。⑷柳北区柳北区是某的工业业区，柳钢即即位于该区域域，而原先跃跃进路一带曾曾是某轻工企企业相对集中中的地方，但但效益较差。柳北区政府在招商商政策方面尽尽可能向投资资者倾斜，保保障投资者的的权益，并引引导培育柳北北市场的发展展，另外政府府还积极为企企业与投资商商牵线搭桥，并并派专人为商商家做好协调调、通联的服服务工作。在此引导下，同时时随着潭中大大道的开通，跃跃进路一带逐逐渐成为餐饮饮一条街，许许多商户将原原先闲置的厂厂房改造成饭饭店等，使这这里逐浙成为为云集数十家家全区、甚至至全国各地的的特色菜馆。而同时随着白沙路路沿线的远期期规划，沿线线将规划为居居住区、商业业区及商务区区，而同时随随着北二环的的通车以及双双冲桥的修建建，使柳北区区与其它区域域连成一片，使使该区域具备备一定的发展展前景。目前，柳北在售项项目主要集中中在北雀路、胜胜利路、跃进进路，包括康康城、桂景湾湾、香森丽园园、金沙苑、欧欧雅城市广场场等项目。由由于该区域待待开发地块较较多，加上部部分厂房的搬搬迁，使该区区域的后续供供应土地量较较大，而在政政府成片开发发思想的指导导下，预计该该区域将成为为某商品房的的主要供应区区域之一，并并会出会较大大规模的项目目。三、项目提案的原原则及思路充分考虑多行为与与商业的有机机整合，即保保证开发商的的开发利益，又又要确保按商商业区模式进进行商场动作作。充分考虑本案所处处商圈的特色色与经营文化化嫁接，创立立本案的核心心商圈的竞争争力。“售得出、租得满、做做的旺”为大前提，对对本案的投资资者，租赁经经营商户，服服务的消费人人群进行合理理而准确的市市场定位。以“做得旺”为终极目目标，进行招招商定位，功功能划分和商商户组合。以本案的目标消费费群作为市场场宣传推广的的主要攻击对对象，强势树树立本案品牌牌形象。优先引进核心主力力店。设计具具备自身特色色的营销策略略，推出适合合市场的投资资品种。从长远的发展战略略目标，结合合城市规划，制制定项目的市市场定位。结合城市规划的有有利因素，充充分发挥项目目地理优势，结结合步行街的的优势，打造造项目品牌。站于商业物业长远远发展的趋势势，从整体规规划和开发利利润的角度思思考，为开发发商争创利润润最大化。四、商用物业发展展的要点分析析4.1商用物业的的类型人们习惯上将商用用物业叫商铺铺或商业房，商商用物业的功功能多样化，既既有满足市民民购物、饮食食、娱乐、休休闲等需求的的社会功能，又又能满足商家家经营、商务务活动、市民民投资等需要要的经济功能能。由于商用物业的多多样化特点，使使物业的分类类也有多样化化的特点，有有助于我们根根据不同的物物业种类，制制定有针对性性的营销策略略，不同类型型的商铺可以以采用不同的的销售方式，即即使同样的商商铺也可以有有完全不同的的销售策略。商商用物业通常常有以下八种种分类方法：：分类方法种类广州举例某举例按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百百新翼某工贸专业市场天河电脑城、白马马服装大厦飞鹅市场小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺按物业用途分类购物中心中华广场、中旅商商业城某工贸小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺专业市场美居中心柳北钢材市场批发及商贸中心南方名酒交易中心心飞鹅商城餐馆及美食广场广州蔡澜美食城、百百福广场桂林人按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时时代广场五星商厦住宅区商铺及小区配套商业铺铺位怡江园商铺临街商铺即市区道路临街商商铺龙城路商铺步行街露天商铺北京路步行街铺位位地下商城康王商业城工贸地下商场按物业区位分类商业区物业广百新翼、名汇商商业大厦东都百货住宅区物业即小区配套商业铺铺位康城商铺近郊物业顺德国际商业城五月阳光按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务务公寓采用较较多华天世纪分散经营物业大部分商铺（除发发展商返租外外）兴隆大厦按经营类别分类综合经营项目如大型商厦、小区区商铺某工贸单一经营项目如专业市场、餐馆馆及美食广场场桂林人按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以以销售为主蓝色港湾租售物业广州国际玩具精品品中心飞鹅市场出租物业天河城广场五星商厦按物业产权分类产权物业大部分的新建物业业非产权物业临建或改建商铺4.2商用物业的的特征从上面的分类方法法可以看到，任任何一种分类类方法都不能能全面反映商商用物业的特特性，站在物物业营销的角角度上，按物物业的市场形形式分类是商商用物业营销销领域最常用用的分类方法法。大型商厦物业的主主要特征⑴规模化大型商厦经营面积积过万㎡，是是规模化、集集约化的物业业项目。⑵多功能性大型商厦是集购物物、餐饮、娱娱乐、休闲、旅旅游、服务、商商贸、办公于于一体的商业业物业，能满满足人们多种种消费需求。⑶购物中心形式大型商厦规模较大大，地理位置置占优，容易易形成新的购购物中心和消消费中心。我我国商业的发发展趋势，最最明显的是大大型商厦组建建购物中心，呈呈现出购物中中心逐渐取代代百货公司商商业龙头地位位的趋势，百百货公司有可可能转化为大大型购物中心心的一部分，购购物中心将发发展成为大型型商厦标志性性的旗帜。专业市场物业的主主要特征⑴专业经营专业经营就是主要要经营某一类类型商品或服服务，以及其其相关的配套套产品，这是是专业市场最最显著的特征征。⑵商贸结合专业市场以批发业业务为主，主主要面向大宗宗采购，同时时兼营零售业业务，以满足足市民购物要要求，很多市市民在购物量量较大时，都都喜欢到专业业市场选购，价价格更便宜。⑶专业商业街专业市场形成商业业街有两种形形式：A.城乡结合部或或近郊专业市市场专业市场规模要较较大才能营造造成行成市的的商业氛围，故故专业市场多多选址在城乡乡结合部或近近郊，由于规规模宏大、商商家众多、品品种齐全，吸吸引大量顾客客光临，如位位于广州大道道南的天雄布布匹市场、洛洛溪五金市场场等。B.城区专业市场场城区的专业市场由由于受空间制制约，不可能能开发规模宏宏大的专业市市场，则由众众多商家或自自发组织、或或由政府规划划，横向联合合、集中经营营而形成专业业商业街式的的专业市场，如如广州一德路路海味、干果果、食品专业业街。小区商铺物业的主主要特征⑴商住混合小区商铺是住宅物物业的配套产产品，商住混混合是小区商商铺最明显的的特点，由于于我国汽车普普及率费非常常低，居民活活动半径范围围较小，在住住区购物消费费成了中国人人的生活习惯惯和消费传统统，商住混合合是我国国情情、民情的具具体表现。⑵商铺规模受小区商商铺开发状况况制约小区商铺的规模与与小区规模和和入住人口成成正比，小区区规模和发展展商实力制约约着小区商铺铺的规模，如如小区发展商商实力雄厚，小小区规模较大大，入住业主主人数较多，则则小区商铺规规模可适当扩扩大；反之，小小区属中小型型，入住人口口较少，则要要控制小区商商铺开发规模模。⑶小型店铺小区商铺多以经营营日常用品和和日常服务零零售业，以服服务小区住户户为主，小型型店铺已足以以应付住户日日常生活所需需，店铺无需需过大。总结：通过分析大型商厦厦、专业市场场和小区商铺铺三者的市场场特征，我们们可以全面地地对各种商用用物业提出差差异化的营销销推广策略，并并对不同的目目标客户群体体进行大致的的划分，对于于本项目的成成功推广有着着重要的指导导意义。可以以看出，本项项目具有商业业区大型商厦厦的特征。五、广州商用物业业的发展轨迹迹广州是中国开放改改革的前沿阵阵地，房地产产市场起步较较早，但商用用物业市场的的发展只是近近十年的事，受受商用物业相相对较高利润润回报动力的的驱使，众多多发展商纷纷纷投入巨资，欲欲在商用物业业市场分一杯杯羹。随着广广州楼市的成成长，商用物物业市场飞速速发展，开发发营销及管理理水平均居全全国领先之列列。从20世纪90年代至今，广州市市商用物业丛丛起步到成型型，大致经历历了以下四个个发展阶段：：阶段年代物业市场特征租售方式代表项目第一阶段1990-199931.临建商铺或由其他他建筑物改建建商铺2.商住混合在楼宇的的裙楼或下面面几层建商铺铺3.自用经营为主非产权物业租赁为为主1.谊园文具精品城2.南岸路装饰材料城城3.夜明珠大厦第二阶段1994-199961.纯商业性质的物业业以商厦的形形式诞生2.引发出投资商铺的的营销概念3.发展商忽视商铺日日后经营管理理产权物业销售1.荔湾广场2.新中国大厦3.亿安广场第三阶段1997年开始1.地铁概念商铺2.盛行返租回报策略略3.以主力商家进驻带带动商铺销售售产权物业销售为主既售又租1.中旅商业城2.中华广场3.康王商业城第四阶段2000年开始1.商业龙头以点带面面形成商业网网络2.商铺带租约发售3.发展商注重商铺的的经营管理产权物业销售为主既售又租1.顺德国际商业城2.名汇商业大厦3.广百新翼4.万国广场根据上表对照分析析，某市商用用物业的销售售处在第二、三三阶段，即“引发出投资资商铺的营销销概念和个别别出现返租回回报、以主力力商家进驻带带动商铺销售售”阶段；本项目目可以在第三三阶段的基础础上尝试第四四阶段的销售售策略，以取取得竞争优势势。六、某市商业环境境分析6.1商业布局总总体分布区域主要业态主要经营场所说明城中区化妆品、精品服饰饰、通讯、办办公用品、休休闲餐饮、宾宾馆、娱乐五星商厦、工贸百百货、兴隆大大厦、东都百百货、龙城路路商业街、移移动通讯广场场（工贸、聚聚宝、中百等等）；某饭店店、某宾馆、丽丽晶酒店、供供水大厦等；；好时、新艺艺堡、山外青青山等娱乐场场所某市高档消费集中中区，某市商商业（零售）的的制高点鱼峰老区日杂、五金、药材材、干杂、日日用品、百货货精品、小食食品、酒类、文文化用品等综综合商业区驾鹤市场、鱼峰商商业城、华联联超市、东风风商厦（工贸贸收购）、白白云交易市场场将与城中区有机结结合成某市的的中心商业区区鱼峰东区摩托车、家具等大大件生活用品品卖场潭中东路、东环路路集中卖场发展中的大型批发发区柳南老区汽车配件、服装、交交通运输、五五金交化、水水果、日用百百货等生活消消费品专业批批发市场飞鹅市场、飞鹅商商城、南天鞋鞋城、新风仓仓建筑装饰材材料市场、力力风建筑装饰饰市场某市成熟的专业批批发基地柳南新区（柳邕路路段）机电、五金交化产产品、汽车产产品及配件、建建筑材料、食食品及其加工工器械、农产产品、饲料兽兽药机电五交化产品市市场、农产品品批发市场、饲饲料兽药批发发市场、南方方装潢材料大大市场、金龙龙市场、柳南南区汽配市场场成熟的专业批发街街柳北区钢材等工业用品、工工业产成品交交易集散地钢材市场、木材市市场工业产品交易区总结：从上表可看出，某某市目前的商商业布局呈现现“中间高，四四周专”的特点。说说明某市是一一个以城市消消费核心区为为中心，同时时形成多个专专业化的商贸贸区。6.2主要商业物物业竞争格局局分析表9：主要区域商业竞竞争格局表主要竞争指标城中区河南鱼峰路一带飞鹅服饰市场商业地位中心商业区二级中心商业区自成一体商业覆射范围某以河南为主全区或更广范围商品档次中、高档中、低档低档商业环境较佳较差差商业规模较大较小成行成市经营业种零售业为主零售业为主批发为主，兼顾零零售目标客户中、高品味中、低品味商户及低品味客户户城中区商业物业竞竞争格局依托传统商业地位位，城中区成成为某绝大部部分市民购物物消费的首选选区域，商业业档次及品味味较高，而且且各个商业物物业相互补充充，形成吃、喝喝、玩、乐、购购物为一体的的综合性商业业中心。河南鱼峰路一带竞竞争格局河南鱼峰路一带虽虽然具有一定定的商业氛围围，但商业规规模偏小，具具有影响力的的商场不多，而而且分布较为为零散。同时时，周边商业业环境相对较较差，从而影影响了该区域域商业的档次次及品味。飞鹅服饰专业市场场竞争格局由于多年的专业批批发，使飞鹅鹅批发市场具具有较大的影影响力，但周周边商业环境境较差，以低低档的服饰批批零为主，其其客户大多为为批发商户及及部分品味较较低的消费者者。但虽然如如此，由于飞飞鹅批发市场场成行成市，具具有较强的商商业影响力，总总体经营状况况较佳。6.320011年-20022年某市商用用物业销售市市场的简析⑴柳南区名称路段概况价格荣兴大厦飞鹅二路在一期商铺已形成成专业建材市市场基础上，推推出的商住楼楼底层商铺19800—355000元/平米文笔商住楼文笔路1楼商铺，2楼办公公，3—7楼住宅商铺26320元/平平米，住宅170024800元/平米，写字字楼3800元/平米华丰商厦飞鹅一路1-3楼商铺，44-8楼住宅1楼商铺均价约233500元/平米，住宅宅约2100元/平米金弘大厦飞鹅二路1-2楼商铺，33楼办公，4-10楼住宅1楼约21000-255000元/平米，住宅宅约2200元/平米时代广场飞鹅一路1楼商铺经营中高档档服装批发（1000平米），2楼为超市，3—7楼为公寓1楼17000—300000元/平米，住宅2100—2600元/平米温州商贸城飞鹅路占地20957平米——点评：柳南片区在在售或已售的的各大商场几几乎集中在飞飞鹅路上，与与现有的飞鹅鹅市场、鱼峰峰商厦等组成成一个集批发发、零售为一一体的商圈。名称路段概况价格金碧园曙光中路沿街商住宅，占地地1000平米，总建建面积6537平米商铺约250000元/平米，住宅2200--3000元/平米鸿府曙光东路183号号住宅楼高26层，总总建筑面积3万平米，总总户数168户住宅均价约36000元/平米蓝色港湾柳新街66号住宅楼高分12、18、26层三种，裙裙楼为商场住宅均价超过30000元/平米建佳商住楼映山街1楼60个铺面（14-338平米），2楼1600平米，住宅3-8楼50套1楼商铺268000—33800元/平米，住宅2880元/平米，振亿大厦五一路总建筑面积70000㎡商铺43000元元/平米,住宅3100—3200元/平米新大地大厦解放南路总建筑面积155514㎡起价23000元元/平米,最高价420000元/平米金运来大厦解放南路总建筑面积1万平平米商铺35000-400000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉园商住楼中山西路占地1亩，总建面面积30000㎡商铺20000元元/平米,住宅2118—2758元/平米声福居斜阳路占地3亩，总建面面积50000㎡住宅起价21888元/平米⑵城中区点评：五星商场一一带是某目前前最兴旺的商商业中心区，各各在售项目都都以该商业中中心区为导向向，同时中心心商业圈已开开始慢慢向周周边扩展，这这些项目的出出现在一定程程度上会加强强该区域商业业的独特地位位。⑶柳北区名称路段概况价格（元/平米）欧雅城市广场跃进北路商住楼（一、二层层为商铺），沿沿街360米长一层8000-90000，二层约4000；住宅折后后价在1600--1938景秀苑跃进北路商住楼首层商铺85000怡江园北雀路沿街商住（上下连连层独立铺面面）商铺在3500--4000；住宅在折折后1700多桂景湾北雀路居住小区内部商业业步行街未发售美林华轩北雀路沿街商住（上下连连层，单层约约50平米）约4000点评：柳北区的商商铺价格以主主干道的价值值为导向，跃跃进路上首层层商铺价格在在8000--9000元/㎡之间，偏偏离主干道的的北雀路首层层商铺则在3500--4000元/㎡之间。⑷鱼峰区名称路段概况价格声福馨阁屏山大道低改工程项目1楼15000元/平平米（送地下下室），2、3楼2900元/平米（3楼送天台）连华大厦驾鹤路占地面积21977平米，建筑筑面积7248平米，1、2楼为商铺，3-7楼为写字楼楼1楼21000—277000元/平米，2楼7800元/平米国泰大厦驾鹤路建筑面积68000平米，1、2楼商场，3、4楼产权酒店店首层21000--330000元/平米,2层7000元/平米,3-44层3000--4000元元/平米点评：目前鱼峰老老区的商业项项目以驾鹤路路上的开发为为主，以体现现其景观、交交通及临近商商业旺区的商商业价值。6.4现阶段商用用物业销售市市场的总结⑴供应量持续增加,,存在竞争压压力2002—20003年某商用物物业有持续增增加的趋势，随随着市政建设设的进一步加加快，旧城区区的改造及新新城区的进一一步开发，将将会有更多新新的商业用地地，再加上目目前的商用物物业的存货量量，某的商用用物业市场将将面临激烈的的竞争。据市市场调查得知知，下列商业业楼盘中的大大盘将成为未未来销售阻力力的考量因素素：序号楼盘名所属城区商业规模1五星商业步行街城中5.2万㎡2时代商厦城中约0.36万㎡3蓝色港湾城中约1万㎡4鸿府城中约0.3万㎡5淘园世家城中约0.28万㎡6华天世纪城中约1万㎡7本项目城中约2.6万㎡8新时代商业港柳南19万㎡9温州商贸城柳南2.7万㎡10谷埠街国际商城柳南22万㎡11新佳华大厦柳南0.7万㎡12润和·时代广场柳南3万㎡13汇鑫源商城鱼峰0.6万㎡14五月阳光购物广场场鱼峰2.8万㎡15长城财富广场鱼峰——16康城商铺柳北0.4万㎡17欧雅城市广场柳北0.6万㎡18香森丽园柳北——19旧城区沿街低层民民房改造工程程城中、柳南、鱼峰峰11.87万㎡⑵传统商业街区仍是是商家热点首首选传统的百货商场、商商业步行街、批批发中心由于于固有消费习习惯的原因，一一直是消费者者休闲购物的的热点区域，每每逢节假日更更是人如潮涌涌。假日经济济的引发，经经济形势的好好转，消费力力水平的回升升，闹市商铺铺自然成为各各路商家的首首选。6.5商用物业市市场的发展趋趋势分析随着社会经济和商商业流通的发发展，房地产产开发水平的的提高，城市市消费人口的的增长，现代代交通工具（公公交线路的扩扩张与私家车车）对居民活活动能力和活活动范围的扩扩展，某商用用物业市场呈呈现了新的发发展趋势。市场竞争具有共赢赢性商业活动已在城区区形成多个区区域性商圈，在在一个商圈里里面，如果没没有几个大型型项目将无法法吸引足够的的客流量，更更不足以支撑撑整个商业区区域的繁荣。如前所述，城市的的发展催生了了两大商业区区域的新格局局，构成某市市区两大主力力商圈（五星星、飞鹅），每每个商圈都有有几个中大型型商业项目在在同场竞争，但但各发展商和和商业项目都都重视发挥各各自的优势，互互为补充，在在竞争中谋求求发展，争取取达到共同做做旺市场的共共赢局面。物业市场发展规模模化根据中国加入WTTO的协议，我我国已承诺在在五年内逐步步放开零售市市场，允许外外商在中国开开展商业经营营活动，外商商的介入，促促使商用物业业也讲究与国国际接轨，商商用物业从原原来无序、散散乱的不规则则市场，逐步步走向有序的的规范市场，纯纯商业项目与与商住混合项项目均向规模模化、专业化化方向发展。开发规模化、经营营专业化将成成为未来商用用物业的发展展趋势，润和·时代广场、温温州商贸城、五五星商业步行行街、新时代代商业港、谷谷埠街国际商商城等一批大大型商业项目目先后进入市市场，将备受受投资者及用用家注意。振兴某商业——构构建“桂中新商埠”浮出水面构建“桂中新商埠”的目目的：将某建建设成为广西西乃至大西南南的重点商品品集散地和商商贸信息中心心城市。规划到2005年年能初步形成成具有某特色色的“南杂”（生活资料料）、“北专”（生产资料料）、“东雅”（文化、科科技）、“西精”（汽车机电电产品）、“中心繁荣”的市场格局局。6.6商用物业市市场存在的现现实问题买家购买行为的理理性化随着市市场的成熟也也将同步来临临，某房地产产市场的发展展和商用物业业市场的变革革，会培育出出一大批成熟熟的消费者，他他们将会向商商用物业的发发展商提出更更高的开发要要求。从市场现状来看，某某商用物业市市场还面临着着以下的现实实问题。商用物业产品同质质化住宅同质化主要表表现是建筑风风格的克隆现现象，商铺则则多见于项目目概念和对推推广手法的克克隆。如本市市“××步行街概念”的炒作。商业项目缺乏可感感性强的形象象定位很多人认为只要商商铺的地点好好，位于商业业旺地，就一一定能卖得好好；商用物业业若不重视塑塑造感性的项项目形象，项项目缺乏具体体化、可感性性强的形象表表现，会减弱弱对目标客户户的吸引力。有很多人明明知道道有这个项目目，却无法联联想起或无法法用什么词语语去形容这是是一个怎么样样的项目，买买家往往难以以将它纳入购购买商铺的备备选视线范围围，相应就会会减少成交机机会。如同商商圈的“蓝色港湾”项目。营销策略单一目前商用物业的定定位策略单一一，营销策略略单一，远不不及住宅营销销策略的多姿姿多彩，“排号预定”是近期用得得较滥的手法法。建筑设计不能完全全满足多功能能的商贸需求求在早期，发展商都都不重视商铺铺的间隔布局局是否合理，只只注重通过增增加商铺的可可销售面积来来赚取最大的的利润。随着着市场的成熟熟，发展商就就意识到要通通过提高商铺铺的商业利用用价值，合理理规划商铺间间隔布局和提提高物业管理理和商业管理理等手段，来来达到理想的的价位和提高高产品的竞争争力。建筑设计要考虑物物业各种经营营项目的特性性，不同的经经营品种，对对物业的规划划间隔有不同同的要求，而而且还要预留留服务配套设设施，如停车车场、仓储运运输、顾客休休息等区域。商业经营管理水平平与项目开发发水平不能同同步发展在房地产发达地区区的物业管理理水平已经发发展到可与国国外先进水平平比美的程度度，相续涌现现了一批以物物业管理作为为项目优势的的强势地产品品牌。而商用物业的经营营管理则较为为滞后，专业业的成熟的商商业性的社会会性的商业管管理机构在市市场上较少，目目前负责商场场经营管理的的机构，多为为开发商公司司内的一个部部门或其属下下的子公司，只只负责自身开开发项目的经经营管理，在在业主或商户户眼里，既欠欠缺专业性，又又欠缺客观性性。很多经营失败的项项目并不是因因为地段欠佳佳，也不是发发展商财力不不济，开业后后经营管理不不善是重要原原因之一。七、某商业经营及及市民消费行行为分析7.1某商业经营营及主要商业业项目销售额额分析某历史上既是广西西各地的农副副产品、土特特产品和手工工艺品的集散散地，也是广广东、湖南、江江西、云南、贵贵州、四川等等西南省区商商品物资交流流的重要通道道，素有“桂中商埠”的美誉。2001年，全年年社会消费品品零售总额80亿元，全市市批发零售贸贸易业从业人人数近10万人，批发零零售和餐饮业业完成增加值值21亿元，约约占全市三产产增加值的225%。2002年社会消消费品零售总总额87.85亿元，同比比增长8.44%。其中，城城市社会消费费品零售总额额实现74.62亿元，同比比增长8.10%；各县及县县以下的零售售额实现13.23亿元，同比比增长10.411%；近年来，某市围绕绕“建设大市场场、发展大商商贸、搞活大大流通”的发展目标标，进一步深深化商贸流通通体制改革，大大力发展非公公经济，积极极推行连锁经经营、物流配配送等现代流流通业态和先先进营销方式式，有力地推推进了商贸流流通业的发展展，市内商业业中心区逐年年扩大，市场场经营规模和和档次不断得得到提升，并并逐步朝规范范化、专业化化、集约化方方向发展。而同时一批机制灵灵活、发展态态势良好的民民营流通企业业如某佳用实实业有限责任任公司（日用用品连锁）、广广西福生堂药药品有限公司司（药品连锁锁）等在不断断发展壮大。从各行业的消费市市场看，2002年上半年餐餐饮业、批发发零售贸易业业和农业生产产者的发展稳稳中有升，分分别比去年同同期增长155.11%、6.46%%和2.05%%；其他行业业和制造业呈呈现活跃态势势，完成222094万元元和306771万元，分分别比去年同同期增长333.89%和和31.933%。而在各主要商场营营业方面：中小商场呈现萎缩缩趋向，2001年百货公司司、中糖公司司的中小商场场年销售额分分别比上年同同期下降444.9%、66.955%。而大型综合性商场场销售呈现不不同的程度的的增长，20001年某商场、五五星商厦、东东风商城年销销售528119万元，比比上年同期增增长10.22%，工贸大大厦2001年营业额比2000年增长17..8%，而医医药总公司增增长20.55%。尤其假日经经济效果明显显，零售市场场销售活跃，2001春节前后十十天某商场、五五星商厦销售售3965万元元，比上年同同期增长444.6%；东东风商城春节节、五一、国国庆三大节日日累计销售11434万元元，比上年同同期增长144.4%。7.2居民收入水水平和消费结结构分析某市居民收入水平平分析2001某城乡居居民存款余额额为166..82亿元元，比年初增增长12.332%；而至2002年城乡居民民储蓄存款余余额189.1亿元，比年年初增长13.3%，城乡居民民储蓄不断呈呈现上涨的趋趋向。至2002年末，某某金融机构各各项存款余额额332.3亿元，比年年初增加40.45亿元，增长13.9%。受调资、增资政策策和“三条保障线”进一步落实实的影响，居居民收入增长长加快：在居民年收入方面面：2002年在岗职职工平均工资资为12969元，与去年同同期相比增幅幅较大，为生生活质量的进进一步提高提提供了保障。在居民可支配收入入方面：2002年，某城城市居民可支支配收入7928元，同比增增长14.2%，人民生活活水平稳步提提高。某市居民消费支出出分析居民人均消费性支支出：2001城市居民民人均消费性性支出为60010元；2002上半年城市市居民人均消消费性支出33112元，比比去年同期增增长2.500%。随着居居民收入的增增长，居民的的消费支出也也有不同程度度的增长。居民消费价格：2002上半年某某市居民消费费价格总指数数为100..6%，比去去年同期增长长0.6个百分分点。八大类类消费价格指指数四升四降：八大类消费中，衣衣着保持较快快的上涨，食食品及医疗保保健、个人用用品也有一定定的增长，而而烟酒方面则则大幅下降，家家庭设备、维维修服务类以以及交通、通通讯类均有较较大幅度的下下降。总体物价保持相对对稳定，2002年1至6月份，居民民消费价格总总指数为l000.6,同同比上涨0..6个百分点点；而今年77月份居民消消费价格总水水平同比下降降了0.5%%，商品零售售价格总水平平同比下降了了0.8%。7.3某市民消费费心理分析消费习惯⑴消费者常去的购物物场所（商业业吸引力）某消费者最常去的的商业场所是是城中区，其其次为佳用、飞飞鹅一带商业业区，传统惯惯性思维仍占占据主要地位位，而佳用在在某的商业影影响力也越来来越大。城中区在某具有无无可代替的商商业吸引力。⑵消费者的月逛街购购物次数月逛街购物次数1次2次3次4次以上比例9.6%23.1%21.3%46%每月逛街购物次数数4次以上占较较大的比例，相当于每周逛街一次；其次为2次及3次。外出逛街购物随着居民收入的提高而越来越频繁。⑶消费者的购物逗留留时间在河南商业区购物物所花费的时时间依次为2-4小时、2小时以下、4小时以上，在在城中区购物物的消费者所所花费时间依依次为2-4小时、4小时以上、2小时以下。城中区由于成片的的商业规模及及较完善的商商业配套，有有利于延长消消费者的逛街街逗留时间，从从而有利于激激发更大的商商机。⑷出行购物常用的交交通工具购物出行的常用交交通工具以公公交车为主，其其次为单车/摩托车及步步行，以大众众化交通工具具为主。大众化交通配套设设施（如公交交车等）的便便利性将会影影响本项目的的人流量及商商业覆射地域域范围。⑸消费者的购物方式式购物方式随便逛，看到喜欢欢再买生活所需然后去买买其它比例53.3%46.9%0.8%“随机型购物”及“目的性购物”各占近半的的比例。对于占一半多比例例的“随机型购物”，通过销售售现场的布置置、商品的陈陈列方式以及及商业环境的的营造，激发发消费者的购购物欲望，将将对商品的销销售额起到相相当重要的作作用。购买行为⑴消费者的消费水平平大部分消费者的购购物费用在100-3300元之间。而200-300元元是河南购物物者与城中区区购物者消费费水平的分界界点，在200元以下，在在河南购物的的消费者比城城中区购物的的消费者多，而而在200元上，城中中区购物的消消费者比河南南购物的消费费者多，反映映出城中区的的消费者消费费能力较强。⑵消费者的购买商品品在消费者的购买商商品中，服装装鞋类及日用用百货占较大大的比例，其其次为食品。对对于许多商业业街来说，服服装鞋类、日日用百货、食食品的经营应应占较大的比比例。⑶消费者的购物考虑虑因素大部分消费者在购购买商品时，首首先看该商品品自己喜不喜喜欢，然后再再看该商品的的价格是不是是适合自己，再再考虑品牌档档次及时尚潮潮流以及购物物环境等。所以，商品的款式式、陈列方式式等影响消费费者对该商品品第一印象的的相关要素显显得尤为重要要，它是许多多买家有没兴兴趣购买的第第一步。主力消费群体特征征在城中区及河南一一带消费的客客户集中在20-30岁之间，该该批客户是各各商业区购买买消费的主力力。7.4主要商业地地段经营者分分析商家对目前经营状状况的评价大部分经营者对目目前的经营状状况认为较为为一般，其次次为不太满意意及比较满意意。商品各档次销售情情况分析在对各档次商品的的销售情况方方面，在城中中区经营的商商户普遍认为为中档或中高高档商品比较较好销，而在在河南经营的的商户认为中中档及中低档档商品好销。此此现象与前面面提到的在河河南购物的消消费者，其所所花的购物费费用及消费品品味低于城中中区的现象较较为一致。商家的理想经营模模式经营模式比例（%）种类丰富、集饮食食、娱乐、购购物于一体18.6规模化、特色化经经营24.9商铺组合多元化18.6有很多品牌店10.6购物消费环境好17.1统一管理、统一经经营、统一规规划10其它1.4许多经营者的理想想经营模式是是规模化、特特色化经营，希希望通过商业业的规模效应应及富有特色色的经营方式式来吸引消费费者，而同时时许多经营者者希望自己经经营的地方能能集饮食、休休闲、购物于于一体，周边边具有良好的的购物环境等等。商家选择经营场所所的主要影响响因素许多经营者在选择择经营场所时时，首先考虑虑该场所的人人流量，是不不是有得做，然然后再考虑租租金及购物环环境等，所以以租金及售价价对于经营商商铺的做生意意人士来说反反而不象住宅宅那样影响那那么大，如果果该商铺没生生意做，即使使相当低的租租金或售价，他他们也很少过过问。八、针对性的区域域商情调查8.1调查目的本项目位于城中区区，但同属于于五星商业圈圈内，它所在在的地理位置置决定了市场场调研的主要要方向；相对对而言，城中中区商用物业业的市场定位位及价格定位位将成为本项项目的主要参参照系；因而而借鉴该区域域的商业状况况成为本项目目定位的关键键。在此次调研中，我我司认为城中中区作为某市市商业零售、娱娱乐、休闲的的制高点、集集中区，不光光着眼于现有有的商业形态态调查，还应应注重未来规规划的影响。8.2五星商圈主主要街区功能能分析⑴龙城路街区功能分分析种类服装皮具鞋眼境餐饮茶叶音响百货行名店广场摄影药店银行金铺通讯合计数量372153311114111677比例48.052.619.483.93.91.31.31.31.35.21.31.31.37.8100经营种类：整个龙城路以经营营服装为主，占48.05%，其次为鞋，占有9.48%，其中二轻商场以经营服装、鞋、家用小电器、饰品为主，龙城名店广场一楼经营鞋，二楼经营男服装。租金范围：一般在在180—300元/平米。经营品牌：①服装装：左丹奴、卡卡丹路、观奇奇洋、七匹狼狼、古希伦；；②鞋类：红蜻蜒、安安踏、法兰、达达芙妮、步步步高路段环境：①龙城路作为城中区区主要商业路路段，人流、车车流比较繁忙忙，但受限于于交通管制（龙龙城路为单行行线），给消消费者带来诸诸多不便，但但该路段仍然然是商业旺街街。②该街区除以品牌服服装的销售为为主导外，电电讯产品市场场的扩张亦显显集中。⑵解放路街区功能分分析A、解放南路种类餐饮游戏百货服装鞋帽图书内衣通讯珠宝行合计数量512443113161比例8.21.643.2872.134.921.641.644.921.64100经营种类：南路以以服装为主，占72.13%，其它有餐饮、通讯等品种经营租金：1500—300元/平米B、解放北路种类银行化妆品餐饮服装花店婚纱百货医药艺术品电器相馆杂志礼品店合计数量319474242131142比例7.142.3821.439.5216.679.523.979.523.972.387.143.973.97100经营种类：北路与与南路相比，餐餐饮业占主导导地位，其次次是服装、医医药、婚纱。经营租金：1500元/平米左右路段环境：从解放放路目前的情情况分析，解解放路也是城城中区商业主主要路段之一一，与龙城路路不分上下，但但解放南路有有一段路为双双行线，可起起到缓解交通通的一定作用用，其大部分分也是单行线线，与龙城路路、广场形成成一个环形路路线，构架起起城中区的商商业中心地带带。该路段人人流、车流量量大，休闲餐餐饮业比较集集中。⑶文惠路街区功能分分析种类图书五金服装鞋帽洗衣办公用品摄影工艺床上用品美容美发日杂数量224614512248比例1.671.6738.330.833.334.17101.673.336.67种类中介琴行网吧画廊电信餐饮体育用品其它粮油合计数量245632921120比例1.673.334.1752.51.677.51.670.83100经营种类：文惠路路仍然以服装装鞋帽经营为为主，占总量量的38.333%。经营租金：根据路路段不同，门门面大小及装装修程度而不不同，租金在在50—270元/平米之间。路段环境：该街段段除延续某城城中区的商业业特点（以经经营服饰为主主）外，与文文化、体育、艺艺术相关的产产品较多。但但作为单行线线，该路段人人流较少，商商业气氛不足足。总结：据以上资料分析，城城中区的街铺铺以服装、鞋鞋类、小家电电、通讯产品品的经营为导导向；而其中中该区的餐饮饮、娱乐、诸诸多大型商场场的强力支持持令该区的商商业环境持续续走强。8.3五星商圈主主要商场经营营分析⑴工贸大厦（百货公公司卖场）楼层经营品种负1层家电广场1皮具、玉器、电子子、电器、通通讯、化妆品品、肯德基2床上用品、鞋类、内内衣3男女服装（职业服服装偏重，兼兼营休闲类）4百货超市、体育器器材、体育用用品、运动鞋鞋经营品牌：飞利浦浦、索尼、雅雅方；皮尔卡卡丹、丹东尼尼等经营方式：统一管管理，铺位不不出售，不直直接收租金，以以提成方式收收取费用，一一般在营业额额的24-255%之间提取。⑵五星商场（百货公公司卖场）楼层经营种类1家用电器、保健品品、化妆品、糖糖烟食品2女士休闲服装、皮皮具、鞋帽3男士休闲服、金银银珠宝、床上上用品、棉毛毛衫裤、纺织织品4男士服饰、领带、衬衬衫、女士服服饰、牛仔休休闲装、皮装装5通讯器械、体育娱娱乐用品、文文化用品、电电脑、照相器器材、童装、玩玩具、保健品品6大型娱乐城7金马食城8保龄球经营品牌：种类品牌电器飞利浦、海尔、索索尼、西门子子等服饰圣罗兰、华伦天奴奴、宾奴、琢琢木鸟、鳄鱼鱼等内衣皮尔卡丹、舒雅等等化妆品雅芳、柏纷等现场人流：时间（am）10点（pm）16点晚上19点人流量22人/分钟53人/分钟62人/分钟经营方式：统一管管理，铺位不不出售，不直直接收租金，以以提成方式收收取费用，一一般在营业额额的24-255%之间提取。⑶东都百货（百货公公司卖场）楼层经营种类1化妆品、鞋、皮具具、精品小家家电2青春少女装、流行行服饰3职业成熟女装、睡睡衣、内衣、内内裤4男士服装、服饰、5日用百货、床上用用品、运动休休闲装、儿童童装、饮品经营品牌：爵士丹丹尼、铁士等等五大品牌经营方式：统一管管理，铺位不不出售，不直直接收租金，以以提成方式收收取费用，一一般在营业额额的24-255%之间提取。保底金制度：按铺铺位位置、面面积、楼层不不同有不同的的保底金。⑷兴隆大厦（精品服服饰卖场）楼层经营种类负1层皮鞋、精品、服饰饰1精品服饰2鞋帽、休闲服饰3休闲装注：其中服装共1115间，占60%；饰品55间，占29%；鞋、内衣衣、童装等21间，占10%铺位数量：1911间铺位面积：小于220平方米的铺位183个，占96%；20-40平方米的铺位位共8间，占4%。经营方式：散铺经经营，以收租租为主月租金：楼层月租金首层柜台1000-13000元/米/月二层基本价：25000-30000元/间/月6-10m2：4400-14400元/间/月、10-18m2：1500--2500元/间/月19m2以上：：3000元/间/月三层基本价：15000-18000元/间/月10-18m22：30、40、60元/m2/月物业管理费：5元元/平方米/月空置率：0现场人流：时间（am）10点（pm）16点晚上19点人流量22人/分钟53人/分钟60人/分钟综合评价：该商场场地处商业中中心，周边商商业气氛浓厚厚，该项目建建于99年4月8日，现商场内内的布置比较较陈旧，购物物环境及档次次偏低，业主主经营以低档档商品为主，由由于商场内没没有统一的规规划，显得杂杂乱无序，使使中山中路相相当一部分具具中档消费水水平的消费者者未被吸引过过来，针对的的客户群多为为20-30岁的女性消消费者。⑸兴隆服装小精品地地下商场地理位置：中山中中路步行街兴兴隆大厦地下下一层铺位数量：37间间铺位面积：8-220平方米经营类别：经营范围服装饰品鞋包所占比例50%30%20%月租金：720--1800元/间/月人流量：人流量较较少，约3-5人/分钟，晚上上人流量稍有有增加。综合评价：位于中中山中路商业业步行街，档档次偏低，没没有统一管理理规划，主要要凭借其良好好的商业地段段进行经营。总结：1.目前五星商圈的商商场以“百货公司”经营中高档档服装、鞋类类、化妆品、皮皮具、精品、通通讯产品等的的零售为主。2.总体而言五星各大大商场的人流流量较大，经经营状况在某某市也是较理理想的。3.相关区域内商场由由于经营种类类、档次较接接近，可替代代性强，故竞竞争相对比较较激烈。8.4近期同区规规划的影响⑴人民广场改建（22003年）即将动工改建的人人民广场，将将从原有单纯纯的城市集会会休闲广场改改造成城市生生活和旅游的的核心区，成成为旅游者的的一个新游览览区和驻留点点。规划在现有城市用用地功能布局局基础上，对对鱼峰山——人民广场的的2公里长的城市市主景观轴线线进行功能改改造，对龙城城路——某大桥——鱼峰路两侧侧城市用地进进行功能整合合，同时构筑筑城市功能的的主轴线，即即从南到北形形成传统商业业中心、大型型商业购物区区、商务办公公区、文化中中心区的城市市功能序列。城市功能定位的重重新整合，令令处于“大型商业购购物区”范围的本项项目具备先天天的地段优势势和配套优势势。⑵红光桥工程开工（2002年）红光桥北起连塘路路，南接红光光路北段并由由高架引桥与与飞鹅立交桥桥相接，路线线长1.04公里，为双向向四车道。红光桥建成后（22004年），将加加强东西、南南北间的交通通联系，与跃跃进路、八一一路构成中心心城区南北方方向的主要交交通要道，使使中心区的车车流迅速分流流到南北环路路上，极大改改善中心区道道路拥挤的状状况。同时可成为继柳江江大桥、文惠惠桥外沟通城城市南北交通通的第三条便便捷通道，直直接促进飞鹅鹅商圈与城中中区的商贸联联系，有利于于飞鹅商圈物物业的销售，对对本项目销售售而言是非利利好因素。⑶曙光路步行街的规规划（2001年11月）曙光路与近现代意意义上的某市市是同步发展展的。它形象象的记录了某某从一个古老老的城市发展展成为繁荣的的现代中心城城市。曙光路所在的某城城中区是商业业中心区，是是城市社会生生活的焦点，是是某市政治、经经济、历史、文文化成就的象象征。某市政府为适应经经济发展和城城市风貌环境境改善的需要要，提高城市市建设的档次次，决定将曙曙光路改造建建设成为具有有传统特色的的商业步行街街，作为某市市面向世界、面面向未来的一一个窗口。规划范围西起曙光光西路与青云云路南一巷的的交接口，东东至曙光东路路与文惠路交交接口，全长长1448米，包括曙光光东、中、西西路及沿街建建筑物。规划划总面积为113.3公顷。曙光路步行街体系系主要有三处处开敞空间、七七处休闲空间间和一条线形形街道主体空空间构成。三三处开敞空间间从西到东依依次是西入口口广场、古城城墙广场和东东入口广场。本项目所在位置处处于曙光中路路，位于规划划中的古城墙墙广场对面，是是典型的商业业步行街物业业，具备较高高的商业价值值潜力。曙光路步行街的开开发将分为近近、中、远三三期，近期开开发将以曙光光东路为主（依依仗东门市场场的人气），中中期为曙光中中路（包含本本项目所在路路段）。鉴于于步行街的规规划并考量本本项目开发的的商业价值，建建议发展商在在销售过程中中保留一部分分商铺，以获获取未来更高高的商业价值值。九、客户群体分析析9.1目标客户群群体针对商用物业的消消费特性，目目标客户群主主要分为以下下三类：⑴投资者指购置物业并出租租，在租金的的收益中赢利利的客户，这这种类型的投投资者属于市市场主流，他他们购置商铺铺主要是考虑虑一个商业项项目是否兴旺旺，投资回报报是否高，发发展的空间有有多大。所谓“一铺养三代”正是是这种客户的的心态。投资资者的最终目目标都是其购购置的商铺能能不断升值，为为他获得丰厚厚的利润。⑵自用商家指购置物业并由自自己经营，通通过经营的收收入获利。这这类客户比投投资性商家更更注重的是局局部的商业环环境，具体针针对自己经营营的商品或服服务在项目所所在商业市场场的发展前景景和获利空间间。在购置物业后，这这种自用商家家能够自主控控制成本的运运用，因此能能获得较高的的利润。自用用商家一般属属于小规模，以以专业市场和和小区商铺为为主，大型商商厦的自用商商家相对较少少。⑶租用商家租用商家，包括本本地商家外地地商家厂家及及经销商，此此类客户是面面对消费市场场的终端。在一个商场中，租租用商家的品品牌知名度与与多寡，往往往决定了销售售成果，因为为租用商家的的数量和意向向会直接影响响到投资者置置业的信心，在在市场上出现现了“熟铺出售”，就是希望望通过租用商商家带动项目目的销售。9.2目标客户群群的需求分析析⑴投资者投资者为确保商铺铺的保值增值值，并且保证证商场租赁畅畅旺，会要求求在商场