武汉市蔡甸区某住宅小区项目价格建议书

“**小区”项目价格建议书一、价格构成1、地段价值：地段因素在价格构成中占有重要地位。2、物业自身素质：物业的自身素质，包括总建筑面积、功能规划、配套设施、建筑品质。3、区域市场状况：包括本区域发展状况、同类产品价格水平、区域内发展趋势。4、项目成本。二、价格定位原则1、以市场为基本点：市场环境决定一切，价格制定必须以当时的市场状况为基本出发点，充分迎合市场需求，避免质优价空，增大销售难度。2、以产品质素为依托：任何价格的制定都不能脱离产品自身品质，充分认识产品自身的优劣，科学的定位产品，才能制定出合理的价格。3、合理的利润目标：合理的利润目标是制定合理价格的基础。4、追求最大销售率：一般来讲，制定价格必须以追求最大销售率为原则，降低空置率，以实现利润货币化。三、类比项目销售价格分析1、金家6号二期房源清盘销售中,目前仅剩一套137平方米左右的三房,售价为3200元/平方米,该项目三期预计将于四月下旬推出。共3栋小高层，工程进度：3栋中其中一栋已建到第4层，其余2栋建到1层。预计4月中旬拿到销售许可证。本期主要户行为86平方米2房97平方米2房121平方米3房149平方米4房。本期主打理念：观光电梯入户花园。优势：2个理念可以做到本期主打蔡甸豪宅的支撑点，为蔡甸首家推出的2卖点。加上前2期的铺垫可以吸引大部分对品质和生活质量追求较高的置业者。会分流一部分我案一批对品质追求较高的客户。劣势：入户花园概念在前几年已经在各个大中型城市采用过，对本卖点的评价：部分购买过的客户觉得面积浪费太大，可利用率不高。相当与浪费大半面积做了个大玄关。实用性太差。本期3800-4000的均价对蔡甸区域性购房者心里冲击太大，会造成很大一部分客户流失。2、同馨花园前期房源只剩少量朝向和楼层较差的三房，售价3180元/平方米，该项目预计将与4月中旬推出2栋一梯四户的小高层。工程进度：2栋均只做到一层，预期4月中旬可拿到销售许可证，本期主要户行为96平方米2房和120以上的3房主打理念：一线临湖，一线水景。优势：拥有蔡甸本地较少的水系景观房可吸引一批对景观环境要求较高的置业者，和我案同样具有老城区与新城交界的良好交通优势，会对我案的一部分客户造成分流。劣势：小区整体质量较差，除水景外其他环境跟不上后期3480的均价。一期多层普遍反映品质太差，小区内部绿化环境过少。3、丽水新城一期三组团目前持续销售中，可售房源为48平方米~125平方米的带电梯小高层住宅，目前均价2700元/平方米，建筑类型为南北朝向板式和塔式的多层、小高层，一期共3个组，1组、2组均已售完，3组团于2007年8月28日开盘，由一栋带电梯板式小高层组建。后期将陆续推出8栋板式小高层主力户行96-120平方米。后期推出时间未定，均价为3000元/平方米。4、锦狮丽苑锦狮丽苑多层项目持续销售中，目前仅剩92平方米~126平方米的两房、三房，和142平方米~212平方米的复式楼，均价2700元/平方米，物业费0.6元/平方米·月，另外该项目小高层项目目前正在认购中，凡在认筹期间购3000元VIP卡开盘当天可抵8000元，本次推出的小高层项目户型为87平方米91平方米104平方米的两房和三房，物业费为1.2元/平方米/月。小高层均价3300元/平方米，基本定与2008年3月29日开盘。主打理念：5000M2中心景区外墙保温材料和中空双层玻璃的大型节能环保花园小区优势：环保节能概念首次出现在蔡甸市场，会吸引一部分对本概念有兴趣的客户的眼光。阳台采用大露台的形式会让客户产生一个活动空间自由的印象。加上该项目对自身环境方面的宣传，如：首创的六米挑高立体花园超大露台设计，蔡甸罕见的5000M2中心景区，小区中央的锦狮中心广场、戏水池、休闲步道和健身乐园。对我案武汉区域的客户会造成一定影响。劣势：本期推出的小高层，户行结构以及朝向较差，大部分房间无法享受到阳光，一梯四户的结构大大的影响通风效果。5、广场花城四期3月29号正式开盘，本次将推出24、25、26号楼三栋多层，户型为89平方米~130平方米的两房和三房，共67套。均价为3180元/平方米。其中89平米30套，97-117平方米31套，130平方米6套优势：做为蔡甸地区老牌小区，处于蔡甸广场周边楼盘第一站，在从武汉区域过来的客户心中已有一定的地位，很多卖房者有着既然路过就进去看看的想法，造成一部分客户的分流。劣势：本期3栋楼是由本项目以前的绿化广场上建起的，大部分1楼低与水平面，楼房质量也较差基本上对本案无太大威胁。6、知音首府本项目由蔡甸农业产品批发市场改建而成，由3栋多层加2栋小高层组成，去年年底推出2栋多层，现还剩房源9套顶层，价格在2500元左右，后期将要推出1多层，2小高层，刚开始动工，预计4月底才能拿到销售许可证。优势：离武汉最近。价格低劣势：蔡甸农业产品批发市场改建而成，小区周边配套几乎没有，小区规模小，环境差。对我案无法构成威胁五、“**小区”项目价格分析（一）项目现状1、项目地段本项目紧扣蔡甸大道。目前蔡甸大道是该区新建的一条标志大道，但周遍生活配套较差。2、项目规划本项目由四栋多层建筑与四栋小高层建筑组成。户户南北通透，踩光充足。（二）价格推算方法1、市场比较法：这是一种以市场为导向，以一定范围内同类产品的平均价格，或者是稍低于、稍高于平均价格的价位为项目定价的方法。市场比较法的定价比较稳健，一般不会出大错。但有一利必有一弊，在此情况下，开发商只能获取平均利润，要想获取超额利润只有加强管理，降低成本，但成本下降的幅度是有限的，对此部分项目、部分开发商是不甘心的。因此，这种定价方法只适用于在一定地域、时间范围内竞争者众多、并且突出特色的项目。（三）市场比较法推算价格建议1、均价建议：2800元/平方米2、定价依据：（1）市场状况（略）：宏观分析已提交，微观见三（2）定价指标定级因素指标分值地段A、距离在片区中心心区的远近；；B、商业为临临街或背街；；C、写字楼为为临街或背街街；D、住宅为距距所在片区中中心区的远近近A.最差（远）1；BB.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5配套A、城镇基础设施：：供水、排水水、供气、供供电；B、社会服务务设施：文化化教育、医疗疗卫生、文娱娱体育、邮电电、公园绿地地A.最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物业现状A、是否漏水；B、门门窗封闭情况况；C、内墙；D、地板、E、排水管道道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5城市规划A、规划期限（远中中近期）；B、规划完善善程度；C、规划所在在区域重要性性程度；D、规划现状状A.最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5楼盘规模A、总建筑面积（在在建及未建）；B、总占地面积；C、户数A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5付款方式A、一次性付款；BB、分期付款款；C、按揭付款款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5停车位数量A、停车位数量；A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5（3）销售价格推算两楼盘比较出项目的销售价格地段配套物业现状城市规划楼盘规模付款方式停车位数量金家6号3343433广场花城4333332**小区2232232金家6号的总得分为23，广场花城的总得分为21，