毕业设计湖南某专卖店房地产转让价格评估报告

XX专卖店房地产转让价格评估报告XX房地产评估有限公司一、致委托方函………………二、估价师声明………………三、估价的假设和限制条件…………………四、房地产估价结果报告……………………五、附件…………………六、房地产估价技术报告……………………致委托方函房屋所有权人XX先生：承蒙委托，我公司对位于XX专卖店房地产进行估价，估价对象建筑面积160平方米，权利人为XX专卖店，房屋用途为综合，土地用途为商业用地，土地使用权性质为划拨。估价对象为于1994年6月建成，土地使用年限40年，砖混结构，楼高6层。根据《房地产估价规范》以及实地查勘时间，确定估价时点为二零一四十二月二十五日，估价目的是为房地产市场转让提供价值参考；报告应用的有效期自完成并提交估价报告之日起原则上为一年（自二零一四年十二月二十五日起至二零一五年十二月二十日五止），若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化需重新进行评估。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查勘、市场调查、评定估算等工作，在此基础上对本次估价对象进行测算，确定估价对象于估价时点2014年12月25日的市场价值为62.8322万元，大写人民币陸拾貳萬捌仟叁佰貳拾貳圆整，建筑面积平均单价为3927元/平方米。XX房地产评估有限公司法人代表：XX二零一四年十二月二十五日估价师声明我们郑重申明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。注册房地产估价师：XX估价的假设和限制条件一、估价的假设前提1.对于估价对象产权，以估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》为依据，我们并未得到有关主管部门对《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》记载内容的真实性进行核实，由估价委托人保证其产权的真实性、合法性。2.对于估价对象土地面积、建筑面积等影响估价结果的数据资料，以估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地所有权证》记载为准，本次估价假设上述数据资料于估价时点合法有效。3.估价对象在估价时点土地使用权性质为国有土地划拨使用权，其土地使用权起始时间须从1994年6月起算，出让年限为商业用途法定最高出让年限40年。因此，截止至估价时点估价对象土地剩余可使用年限为19.5年。4.估价对象房地产证登记土地用途为商业用途，房屋实际用途为综合。经对估价对象周边进行调查，该估价对象作为商品用途能够体现土地的最高最佳使用原则。根据当地政府管理状况，认定估价对象作为商业经营为合法经营状况。二．估价报告限制条件1.估价结论仅在估价报告中载明的估价时点有效，只能用于载明的估价目的和报告使用者，对任何第三方及其他目的用途不承担责任。2估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证。因此，本报告也不可作为任何形式的产权证明。3本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受估价机构不承担责任。4未经估价机构书面同意，本报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。三、有关说明1．本报告提供的评估价值为估价对象市场价值，即在公开市场下最可能形成的价格。所谓公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。2.估价对象房地产权证登记土地用途为商业，房屋实际用途为商业。本次估价设定商业用途进行估价，未考虑土地用途不一致可能需要的补地价事宜3．本次估价的目的为转让，但我们未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对估价结果的影响，也未考虑转让时所需的中介费用和买家应承担的有关税费。4.本次估价我们未考虑估价对象可能的其他权利对估价结果的影响。估价结果报告一、委托方法人代表：XX地址：XX步行街二、估价方单位名称：XX房地产评估有限公司法人代表：XX地址：XX三、估价对象1.位置状况XX步行街位于XX商业中心地段的XX庙，东起该市人民路，西至龙洲路，由XX房地产开发有限公司共同投资开发。交通状况公交路线：3、7、20、23、28、30路学校：XX商业：步步高超市、同欣电器、万木春购物广场、金鸿百货银行：农业银行、工商银行医院：益阳市第三人民医院其他：赫山区政府、益阳汽车站、益阳宾馆、华天大酒店2.房地产权益状况根据估价对象相应《益阳市房地产权证》及房地产登记中心查询，估价对象于估价时点未有抵押登记、租赁备案登记，也未有法院查封等其他权利限制。3房地产实物状况土地状况按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为I级。土地面积：160平方米；登记用途商业；开发程度：地块基础设施条件达五通一平。建筑物及地上附着物状况该房地产建成于1994年，砖混结构，共一层，内外装饰属中低档次。四、估价目的为房地产转让提供价值参考。五、估价时点2014年12月25日六、价值定义估价对象房地产在全部假设和限制条件下的于估价时点的市场价值。七、估价原则合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、客观、公正、公平原则八、估价依据1、国家标准《房地产估价规范》；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。九、估价方法常见的估价房地产估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和长期趋势法。最终选择收益法、市场比较法、成本法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。主要基于以下几个方面考虑:1.估价对象所处区域房地产租赁市场较为活跃，租金、出租率等相关资料较容易获取，估价对象是具有客观收益的物业，因此适宜采用收益法。2估价对象所处区域大型商业房地产整体交易的价格可以最为直接和客观地反映估价对象市场价值，选择市场比较法也最具说服力；但考虑到由于区域内整体交易的成交案例较少，获取真实的相关信息难度大，在应用市场比较法时可在周边区域选择交易实例并根据需要结合租赁市场水平进行估价。3估价对象属于建成物业，且地上建筑已办理产权登记，目前使用状况良好，从投入产出比以及建筑环保的角度，没必要进行开发或再开发，因此不适用于假设开发法。4目前房地产市场价格波动较大，不适应采用长期趋势法。在运用成本法时，采取基准地价修正法求取土地使用权价格，再与成本法加权求取综合土地使用权价格，进而求取房地产现值。市场比较法框架内，运用收益法求取各可比实例的收益价格，进而修正估价对象房地产价格。最后三者加权求出房产估价。十、估价结果经以上估价测算，确定益阳市赫山步行街“XX专卖店”建筑面积160平方米，在估价时点2014年12月25日的房地产市场价评估总值为人民币62.8322万元，大写人民币陸拾貳萬捌仟叁佰貳拾貳圆整，建筑面积单价3927元/㎡。十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：XX领导审签（房地产估价师）：XX十二、估价作业日期2014年12月20日至2014年12月25日十三、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2014年12月25日至2015年12月25日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。估价技术报告一、个别因素分析土地使用总面积：160平方米用途为商业土地使用年限：40年剩余19.5年宗地形状：矩形层数：一层结构类型：砖混结构一等建成年月：1994年6月建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条较好。二、区域因素分析估价对象所处XX步行街，位于益阳市中心城区范围，土地利用级别为一级。周围商业环境好，商业人文气氛较好，地区较繁华。附近的公共配套设施有宾馆、KTV、超市、酒店、电影院等，配套较为齐全。周围无明显污染，因交通便利车人流量较大，有轻微噪音与废气影响。三、市场背景分析估价对象为运动服饰店，随着人们生活水平的提高，人们对运动和健康的给予越来越多的重视，对运动服饰的需求经久不衰，这让运动服饰类型房地产有了更大的发展前景。四、最高最佳使用分析法律上允许。最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。本估价对象土地证用途载为商业用地，房屋证载用途为综合，最高最佳用途应为商业，估价对象证载用途符合最高最佳使用原则技术上可行。房地产的最高最佳使用还需得到技术上的支持，不能把技术上无法做到的使用当做最高最佳。这里的技术主要是指房屋建筑工程方面的技术。由于估价对象建筑物为砖混结构，目前施工的技术手段完全能满足建筑要求。经济上可行。确定房地产最高最佳使用时，还应注意经济上可行，不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方法。从估价对象所处区域与权属方来看，商业用途在经济上是可行的。最高最佳利用方式。在所有满足法律上允许，技术上可能，经济上可行的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。从估价对象权属方角度而言，需考虑企业整体收益和经营方向，从估价对象现状来看，建筑物建成年代较早，不适合转换用途，因此估价对象应以现状用途使用最为有利五、估价方法选用基准地价修正法求取估价对象土地使用权价格XX市基准地价成果及内涵XX市基准地价一级商业用地的基准地价(元/建筑平方米)级别商业用地住宅用地工业用地Ⅰ28751092568级别土地权利容积率标准深度开发程度估价期日一级地402.22.0181512土地使用权地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率期日修正系数的确定基准地价的基准日为2010年5月1日，当年商业用途地价指数为102。2014年12月25日商业用途地价为123，综合考虑，确定期日修正系数为1.21.年期修正系数年期修正系数公式K=【1-1/(1+r)^n】/【1-1/(1+r)^m】土地报酬率采用累加法确定，累加法=无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率（2014年11月22日央行调息后）一年期定期存款利率3%,。考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，讲风险分为低、中、高三等，根据特菲尔对各等级的风险报酬率取值为：物业类型低中高备注办公物业2.5%-3.55%3.5%-5.55%5.5%-6.55%----------商业物业3%-4%4%-6%6%-7%-----------工业物业2%-3%3%-4.5%4.5%-5.55%一般物业综合物业---------------------采用内插插法确定----------------------------------------------投资风险报酬率处于中档偏高取值4.63%，则估价对象的报酬率为：3%+4.63%=7.63%(本报告中涉及的土地报酬率均一致)。因此确定年期修正系数为0.8041各影响因素的修正系数为1.2土地使用权地面熟地价=2875x1.21x0.8041x1.2=3357(元/平方米)成本法求取估价对象土地使用权价格土地取得成本土地重置价格＝2875*1.1*1.11*0.8041=2949（元/平方米）相关税费与土地开发相关的税费已包含在土地取得费中土地开发成本根据估价人员对估价对象土地使用权的土地开发程度和该区域基础设施配套情况的调查以及对平均开发成本的测算，估价对象基础设施程度在达到“五通一平”情况下，其开发成本平均为150元/平方米。投资利息经调查该项目开发周期为1年，投资利率按估价时点（央行2014年11月22日调息后贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%）一年期贷款利率5.6%投资利息=(土地取得成本x土地开发周期+开发成本x土地开发周期/2)x投资利息=(2949x1+150x1/2)x5.6%=169.3元/平方米开发利润开发利润=（土地取得成本+开发成本）x利润率=(2949+150)x8%=247.92（元/平方米）土地成本费用取上述五项之和，则：土地成本=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润=2949+150+169.3+247.92=3516.22（元/平方米）年期修正系数年期修正系数=1-1/(1+r)n=0.9523式中的r根据前面基准地价修正法中土地报酬率确定方法，为7.63%;在估价对象土地设定年限内，假定土地报酬率报酬不变;n-估价对象剩余年限为19.5年熟地价估价对象土地权价价格=土地成本费费用x年期修正系系数=3516.22xx0.95223=33448元/平方米综合求取估价对象象土地使用权权价格对基准地价修正法法与成本逼进进法求取土地地权价值进行行加权平均，由由于两种方法法求取结果相相差不大，可可信度均较高高，故取两者者简单算数平平均值为最终终结果,则:估价对象土地权单单位地面熟地地价=(33488+3357)//2=33552.5元/平方米重置成本法求取估估价对象房产产价值建筑物重置成本重置价格=10000×160=1600000元计算建筑物折旧额额假设估价对象转让让扩建改造后后不损坏其一一般综合营业业的经济寿命命情况下，采采用年限折旧旧法评估折旧旧=1600000×(1--2%)×220.5/550=642888元现值现值=土地重置成本+建建筑物重置成成本-建筑物折旧旧额=3352..5*160+1600000-642888=63.211万元五）市场比较法求求取估价对象象房产及土地地使用权的租租金价格可比实例李宁特步阿迪达斯坐落位置赫山步行街赫山步行街赫山步行街用途商业商业商业出租面积150㎡170㎡140㎡出租价格5600元/月6000元/月5300元/月出租日期2009年6月2009年6月2009年9月交易类型出租出租出租竣工时间1994年6月1994年6月1994年6月个别因数建筑结构砖混砖混砖混层数一层一层一层装修档次普通档普通档普通档环境条件较好较好较好区域因数设施齐全齐全齐全临街状况一面临街一面临街一面临街繁华程度好较好较好交通状况好好好（2）确定修正系数=1\*GB3①交易情况可比实例ABC剩余使用年限303030成新率63%65%62%残值率2%2%2%收益法求取可比实实例收益价格格A、B、C应修正为正常交易易，资本化率率：r=7.663%A、可比实例一1.年租金总收益益=5600×112＝67200元2.房地产出租总费用用：a.年管理费=672000×4%=26888元b.年维修费=10000×1500×2%=30000元c.年保险费==1000××150×2‰=300元d.年税金=672000×12%=80644元e.年折旧费=10000×1500×（1-2%）/50=2940元3.房地产年纯收益==672000－2688－3000--300－8064--2940＝502088元4.综合还原利率=77.63%收益价格=502208*[1-1//(1+7..63%)^^30]/7.663%=5854225元建筑面积单价=55854255/150=3903元/㎡B、可比实例二1.年租金总收益益=6000××12=72000元.2.房地产出租总费用用：a.年管理理费=720000×4%=2880元b.年维修费==1000××170×2%=34000元c.年保险费=10000×1700×2‰=340元d.年税金=772000××12%=8640元e.年折旧费=10000×1700×（1-2%）/50=3332元3.房地产年纯收益==720000-28800-34000-340--8640--3332＝534088元4.综合还原利率=77.63%收益价格=534408*[1-1//(1+7..63%)^^30]/7.663%=6227337元建筑面积单价=66227377/170=3663元/㎡C、可比实例1.年租金总收益益=5300×12=636000元2.房地产出租总费用用：a.年管理理费=636000×4%=25444元b.年维修费=10000×1400×2%=28000元c.年保险费=10000×1400×2‰=280元d.年税金=636000×12%=76322元e.年折旧费=10000×1400×（1-2%）/50=2744元3.房地产年纯收益==636000-25400-28000-280--7632--2744=476044元4.综合还原利率=77.63%收益价格=476604*[1-1//(1+7..63%)^30]/7.633%=5550663元建筑面积单价=55550633/140==3965元/㎡=2\*GB3②交易日期修正交易实例均在估价价时点近期发发生，市场行行情比较稳定定，故无需修修正。=3\*GB3③区域因素修正估价对象在步行街街，繁华程度度相对可比实实例有好有坏坏，以估价对对象为基准，则则A为+1%、B为-3%、C为+2%。=4\*GB3④个别因素修正三个实例结构、装装饰等情况比比较接近，但但在建筑结构构、建筑规模模、装修标准准、配套设施施等方面各有有特色，故需需作较大修正正，以估价对对象为基准，实实例修正系数数A为0%，B为-2%、C为+1%。（3）计算比准价格（见见下表）项目ABC交易价格390336633965交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/101100/97100/98个别因素100/100100/98100/101比准价格386438534006评估值=（38664+38553+40006）/3=39908元/平方米总价=3908xx160=62.5228万元（六）收益法求取估价价对象房产及及土地使用权权的租金价格格1.年租金总收益益=6000××12=72000元.2.房地产出租总费用用：a.年管理理费=720000×4%=2880元b.年维修费==1000××160×22%=32000元c.年保险费=10000×1600×2‰=320元d.年税金=772000××12%=8640元e.年折旧费=10000×1600×（1-2%）/50=3136元3.房地产年纯收益==720000-28800-32000-320--8640--3136＝53824元4.综合还原利率=77.63%收益价格=538824*[1-1//(1+7..63%)^^30]/7.663%=6275888元4、最终评估值根据估价目的，估估价对象状况况和估价思路路，结合估价价经验分析取取算术平均数数评估房地产现值==(63.221+62.5228+62..7588))/3=622.83222万元则平均每平方米建建筑面积6228322//160=3927元/㎡（七）估价结果的确定经以上估价测算，结结合市场调查查和估价经验验分析，认为为上述估价结结果公正、合合理、切合市市场实际，故故确定益阳市市桃花仑东路路“XX专卖店”建筑面积1660平方米，在在估价时点22014年12月25日的房地地产市场价评评估总值为人人民币62..8322万万元，大写：：人民币陸拾拾貳萬捌仟叁佰佰貳拾貳圆整，建筑面面积单价39927元/㎡。附件房地产估价委托协协议房屋所有权证国有土地使用证中华人民共和国城城市房地产业业资质证书、估价师注册证益阳市中心城区级级别基准地价价表(一)益阳市中心城区商商业用地基准准地价内涵(二)益阳市房屋重置价价格表(三)房屋出租收益调查查表10.交易实例调调查表2010年益阳市市中心城区级级别基准地价价