武汉某房地产项目可研报告

“**”房地产项目F地块可行性研究报告目录HYPERLINK\l"_Toc204354529"第一章总论3HYPERLINK\l"_Toc204354530"第一节项目背景3HYPERLINK\l"_Toc204354531"第二节“**”项目概况9HYPERLINK\l"_Toc204354532"第二章项目投资环境与市场研究15HYPERLINK\l"_Toc204354533"第三章项目开发条件与建设方案25HYPERLINK\l"_Toc204354534"第一节项目建设条件25HYPERLINK\l"_Toc204354535"第二节项目建设方案28HYPERLINK\l"_Toc204354536"第三节项目实施进度34HYPERLINK\l"_Toc204354537"第四章投资估算与资金筹措36HYPERLINK\l"_Toc204354538"第一节投资预测36HYPERLINK\l"_Toc204354539"第二节销售收入、利润、现金流量和资金筹措使用预测40HYPERLINK\l"_Toc204354540"第五章社会评价45HYPERLINK\l"_Toc204354541"第六章研究结论与建议49

第一章总论第一节项目背景一、项目名称武汉极地海洋世界“**”项目F地块二、项目建设单位武汉创富房地产开发有限公司法人代表：公司性质：单位地址：武汉市东西湖区养殖场姑李路三、报告编制单位武汉创富房地产开发有限公司四、报告编制依据1、武汉极地海洋世界投资有限公司文件《武汉极地海洋世界项目立项申请》2、湖北省发改委文件《市发展改革委关于武汉极地海洋世界建设项目核准的通知》3、湖北省环境保护局《关于武汉极地海洋世界项目环境影响评价大纲审查意见的函》4、武汉市人民政府办公厅文件《关于局部调整东西湖区将军路街道办事处土地利用总体规划的批复》5、武汉市东西湖区国土资源管理局文件《关于同意出让国有土地使用权给大连海昌集团有限公司的批复》6、武汉市东西湖区城市规划管理局《武汉极地海洋世界建设项目选址意见书》7、武汉极地海洋世界建设项目规划许可证8、武汉极地海洋世界F地块国有土地使用证9、武汉创富房地产开发有限公司企业法人营业执照10、武汉创富房地产开发有限公司资质证书五、项目建设背景1、城市经济快速发展、城市居民收入水平的提高促进居民消费行为及消费习惯的变迁武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，2007年，我市GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高。作为中部唯一城市，我市首度跻身过去被东部沿海经济发达地区"垄断"的"3000亿俱乐部"。2007年，武汉市财富快速积累，城乡居民的荷包也跟着"暖和"不少，城市居民人均可支配收入14357.64元，增长16.2%；农村居民人均纯收入5371元，增长13.1%；居民消费价格涨幅4.1%，低于全国、全省平均水平；万元生产总值能耗下降4.5%，降速比全国、全省平均水平都快。2008年，武汉预计GDP增长13%，综合能耗继续下降，居民消费价格指数涨幅继续低于全国平均水平，人均GDP近3.3万元（约合4700美元）。而根据世界各国经济发展规律，人均GDP超过2000美金后，经济社会结构的演变将进入加速阶段，武汉人均GDP己超过这一国际标准线，居民的消费习惯、意识、水平及能力将迅速变化，消费产品结构及区域布局亦会随之变化，日常温饱型消费支出在消费性支出中所占比重日趋下降，旅游、休闲、高档及奢侈性消费市场迅速扩张，消费行为的改变进一步带动社会结构及群体性意识的变化，城市经济社会发展面临新的契机。2、道路交通规划及发展金银湖片区是武汉十一五规划中的主要居住区，武汉政府相当重视。武汉建委明确公示轻轨进入金银湖。轨道交通一号线—轻轨二期工程，将向西延伸到金山大道，站点设在金山大道以北、八支沟东侧。西段从宗关站起，沿解放大道向西经汉西、古田、舵落口、额头湾、四明路、东吴大道至金山大道止。目前该区域已开通多条公交线路。据悉，规划建设中的轨道1号线全长约28公里，贯穿汉口东西部。一期工程黄浦至宗关长10公里，已建成通车；二期工程长18公里，正在建设中。按照初步设想，拟将武汉轻轨自东西两端，分别向新洲阳逻街和孝感城区延伸，自东西湖向西北延长约50公里，即可连通距离武汉城区最近的孝感城区。3、郊区房地产大规模开发，人源、财源大量聚集,特别是金银湖地区近年来成为武汉市地产开发的重点区块,为项目储备了大量人气。金银湖板块经过几年的发展，目前已经形成了一套完整的交通体系。金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等道路纵横交错，将金银湖与汉口浑然连成一体。距离汉口中心城区最远处车程也不会超过30分钟。规划中的轻轨和地铁横贯金银湖而过，一所所名校坐落在小区的附近，一个个超市紧挨在住宅的旁边，银行、邮局、医院等服务设施分布在小区周围，完善的配套设施给这里的居民提供了无限伸展的空间，让每一个居住在这里的业主都有“离城不离市”的感觉。4、旅游与景观房地产的关联性现代意义上的旅游休闲社区在主题定位、功能布局、旅游形态、空间组合等方面与从前的旅游产品迥然不同。它站在关注人类生活质量、追求人文关怀的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客的参与性、互动性。彻底地突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念打破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。在“旅游休闲社区”的开发理念中，最突出的三大要素是众多高品质的旅游休闲设施、室内/夜间的大型娱乐中心和旅游景观房产。5、景观房地产项目的起源与发展状况对于旅游房地产，刚开始的时候，有人认为在旅游项目中嫁接房产元素是不伦不类的做法。但是，作为世界上最先进入休闲时代的美国，他们事实上早已完成了对旅游景观房产这一全新概念体系的建立和实践。1971年，在迪斯尼世界的最初规划中就有一个占地达30平方公里的“未来社区的实验原型（ExperimentalPrototypeCommunityof

Tomorrow）”项目，即“埃普科特”，可以说是景观房产的最初尝试。遗憾的是这一极富创意的设想并没有获得顺利发展，由于技术、财力、法律上的原因和内部争论不休，公园开业七年后，“埃普科特”才陆续开业，这使它的运作成本增加到12亿美元之多，等于原先预算的三倍。尽管如此，这个点晴之笔还是大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引力，并使它远远超越了作为旅游方式的概念框架。先进的开发理念使它的成功大大超过了先前开业的功能相对一元化的迪斯尼乐园。因为有了埃普科特，从1992年起，迪斯尼集团的收入增加了15%，利润增加了78%。1998年，迪斯尼集团的收入已高达58亿美元，营业利润达16亿美元。其品牌渗透力更是持续强化，价值达170亿美元，位居全球第五。实践证明，景观房地产是大型都市休闲度假区“度假”功能得以充分实现的保证。因此，它已成为发达国家发展休闲旅游的一种共同做法和普遍趋势，根据IAAPA的一份统计资料，欧美最近10年内开工兴建的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有景观房产。6、国内景观房地产项目的成功先例波托菲诺：华侨城——旅游城1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（OverseasChinaTown），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为“中国主题公园之父”的马志民先生开始带领着一班人探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城。1989年9月，在国内外50多位著名专家学者的指导和参与下，经过半年的总体规划和长达两年的景点策划与效果设计，又经过为时两年的精雕细琢，城内第一个旅游项目——“锦绣中华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念强烈地感召和震撼着人们。这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景区，它选取中国84个最有代表的山水名胜，古代建筑景点找1：15比例建造，融华夏五千年历史文化于一园。华侨城开始热闹起来，每天游人如织，形成了空前的火爆盛况，一时间几乎成为深圳旅游的代名词。它当年即收回投资，几年之后又成功上市。波托菲诺是华侨城以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区。由于旅游开发的成功，极大了改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境，使周边环境之优美就是比做“皇家御花园”也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕涵山、北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，为这一房地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力。“波托菲诺”项目的总投资达13亿元，项目占地29万㎡，总建筑面积达40万㎡、建筑容积率1.5，总户数超过2600户。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万㎡、道路2万㎡、水面与荔枝林面积15万㎡。项目共分三期开发，推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。波托菲诺为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园收入之和，从而极大地改善了该集团因为旗下康佳集团的亏损而增长缓慢的赢利能力。也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模，累计向国家交上缴税收达30亿元以上。7、前期严格的生态保护留下良好的生态环境项目所在地至今仍以无公害农业的发展为主，境内无污染的设施，为当地生态系统的完整保存打下基础，本项目的开发应在挖掘生态化题材的同时，尽力维持这个生态系统的稳定运行是项目长期成功运行的关键之一。8、武汉极地海洋世界的建设将促进金银湖地区经济发展金银谭开发区是武汉市重点建设区域之一，新的政策及措施为金银湖地区经济的快速发展打下良好基础.六、项目建设的必要性1、极地海洋世界全国战略布局需要目前大连海昌集团已在包括大连、青岛、重庆等国内大中城市投资开发建设以极地海洋为主题的旅游休闲主题公园，并取得了良好的社会信誉。武汉地处中部，占交通枢纽地位，特别是在中部崛起的大背景下，共和国的腹地，满眼生机。作为中部地区唯一的特大城市，武汉理应成为中部崛起的战略“支点”，发展前景不可限量。2、有利于提高广大市民精神文化需求伴随着国家经济的高速发展，我省城乡居民可支配收入渐多，荷包暖和了，精神文化需求也相应提高了，特别是集休闲、健身、娱乐于一体的旅游活动，武汉极地海洋世界将突出“海”的特色，通过技术手段，营造出海的景象，4万平方米人工水体，填补武汉没有“海”的空白。建成后，它将与盘龙湖周围景点形成“极地海洋世界——盘龙城风景旅游区——盘龙湖风景区——黄花涝古镇”旅游线路。武汉极地海洋世界无疑恰好给旅游者一种需求形态和选择方向。3、极大的提升项目所在地地域价值，带动项目所在地经济发展，增加就业机会。4、可缓解武汉人避暑问题武汉是中国三大火炉之一，在这个火炉之城建立一个极地海洋世界的奇想，本身就是对旅游者的一个吸引点。酷热的夏天，由于工作的原因，武汉市民及其周边地区的人们无法去东北、山西等地的避暑山庄避暑，武汉极地海洋世界的建立解决了困扰武汉多年的问题。“**”项目的开发建设更为武汉市民的休闲避暑提供了居住保障。第二节“**”项目概况一、项目建设单位概况大连海昌集团有限公司，成立于1998年11月，注册地为大连市中山区人民路86号，注册资本为44000万元人民币。2004年，集团销售收入达29.85亿元，上缴税收8593万元，营业利润18.47亿元，资产总计33.54亿元。大连海昌集团是一个国际型的集团公司，在石油海运、房地产、旅游投资等诸多领域都取得了令人瞩目的成绩。其中，下属油品运输及货运代理公司有大连海昌船运有限公司、海昌油运有限公司等5家公司，成品油、原油运输总运力在国内民营企业中排首位（全国排名第四）;下属房地产公司有大连海昌房屋开发有限公司、海昌花园有限公司、海昌物业管理有限公司三家企业，海昌地产获全国名牌50强，已建成的海昌华城、海昌欣城、海昌枫桥园、海昌名城等项目获大连十大品牌项目、大连十大理想家园;下属旅游企业有大连老虎滩海洋公园有限公司、青岛极地海洋世界有限公司、重庆极地海洋世界有限公司和武汉极地海洋世界投资有限公司等九家企业，已建成的大连老虎滩海洋馆是世界最大的极地海洋动物馆，创造了多项吉尼斯世界记录，曾受到中央、辽宁省、大连市多位领导人的重视并亲临现场观摩，深受好评。本项目由2004年10月成立的海昌集团下属企业——武汉创富房地产开发有限公司作为建设单位.该公司具备房地产综合开发、商品房销售、房屋租赁、物业管理；建设项目投资估算、估价、工程预决算、技术咨询、信息咨询服务；建设工程项目管理；开发旅游设施、游乐场及游乐项目；对旅游项目及其产品的投资和经营等资质。武汉极地海洋世界投资有限公司为了合理开发武汉市东西湖区金银潭，利用金银潭的区位优势和优越的自然生态环境，以高立意、高起点、高标准的构思，投资建设“了解水、体验水、溶于水、表现水、颂扬水、依念水、邻水居”的旅游精品武汉极地海洋世界。推出以展示极地海洋动物为独到特色的旅游产品，使该项目成为集科普教育、表演、展示、体验、休闲、渡假、游乐、购物以及水上活动为一体的综合性旅游精品。武汉极地海洋世界“**项目”是大连海昌集团下属公司——武汉创富房地产开发有限公司开发建设的大型景观房地产项目。与武汉极地海洋世界投资有限公司的大型旅游项目——武汉极地海洋世界相邻，突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念打破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。二、项目选址武汉极地海洋世界“**”项目位于武汉市东西湖区金银潭经济开发区内，养殖农场黄塘湖以东，马池路以南，宏图大道以西，张公堤以北，紧邻武汉市中心城区。周边路网丰富，近邻中环线、金银潭大道、宏图大道、岱黄公路、金桥大道、机场路、汉飞大道、盘龙大道、姑李路等数十条城市主干道，交通四通八达，十分便利。三、建设规模及目标根据总体规划，武汉极地海洋世界项目规划用地总面积为69.82万平方米，净用地面积55.78万平方米，建设总规模为83.55万平方米，分为A、B、C、D、E、F地块。其中旅游及商业板块（A、B、C地块）建设规模为25万平方米；住宅板块（D、E、F地块）建设规模为73.68万平方米。武汉极地海洋世界项目住宅板块，即“**”项目规划用地总面积37.29万平方主，净用地面积27.84万平方米，总建设面积为736797平方米，包括高层、小高层住宅、花园洋房、叠加别墅等多种建筑类型。地上总建筑面积579997平方米，地下总建筑积156800平方米。住宅小区建筑形态丰富，高低错落有致，共同构筑极富韵律感的建筑天际线，产品突破传统的户型设计，在人性化的基础上加入了诸多创新元素，并确保景观资源、使用面积最优化原则，力争打造市民满意的产品，使之成为与旅游板块相呼应的大型旅游居住的社区。该项目预计总投资约14亿元，拟分四期开发，开发周期为4年，计划于2008年8月份一期项目开工，至2012年10月全部竣工。“**”主要经济技术指标具体如下：总经济技术指标项目数值比例总用地面积（m22）278446.99100.00%其中住宅用地（m2）72159.925.92%公建用地（m2）139255.00%道路用地（m2）4170014.98%绿化用地（m2）15066254.11%地上总建筑面积（m2）579997.44住宅总建筑面积（m22）559057.44100.00%叠加住宅（m2）522409.34%花园洋房（m2）68369.412.23%小高层（m2）115202.06%高层（m2）42692876.37%住宅建筑容积率2.1住宅建筑密度28%住宅平均层数（层层）10.7公建配套总建筑面积（m22）20940小学（m2）10000幼儿园（m2）3600文化活动站（m22）600储蓄所（m2）150邮电所（m2）150商业服务（m2）5000社区服务中心（mm2）500物业管理（m2）600市政配套（m2）340容积率2.08建筑密度28%绿地率54%地下汽车车库面积积（m2）146398停车位地下停车位（辆）4183地面停车位（辆）1187地下自行车车库面面积（m2）16200居住户数总户数（户）5560100.00%叠加住宅（户）2684.82%花园洋房（户）5409.71%小高层（户）721.29%高层（户）468084.17%居住人数（人）16680二、本项目建设方案根据“**”项目总体规模，该项目拟分四期开发，本项目为“**”F地块，即“**”一期项目。本项目主要经济技术指标见下表：项目数值比例总用地面积（m22）90751.900总建筑面积（m22）130087.440地上总建筑面积（m2）112657.440住宅总建筑面积（m22）107997.440100.00%叠加住宅（m2）14640.00013.56%花园洋房（m2）33269.40030.81%小高层（m2）高层（m2）60088.00055.64%公建配套总建筑面积（m22）4660.00小学（m2）幼儿园（m2）1800.00商业、文化活动站站（m2）2500.00社区服务中心（mm2）120.00物业管理（m2）120.00市政配套（m2）120.00容积率1.24建筑密度28%绿地率54%地下车库面积（mm2）17430.000停车位地下停车位（辆）498.00地面停车位（辆）266.00居住户数总户数（户）954.00100.00%叠加住宅（户）80.008.39%花园洋房（户）270.0028.30%小高层（户）高层（户）604.0063.31%居住人数（人）2862.00第二章项目投资环境与市场研究一、市场需求分析1、武汉房地产业发展现状武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，随着居民生活水平的提高以及城市化进程的进一步加快，武汉市民对住房的需求一直呈上升趋势。从而导致武汉市的房价从1998年来一直都在不断上涨。目前武汉市中心城区商品房均价已接近10000元/平方米。在城市建设方面，“1+8”城市圈的获批，九路一桥的通车，地铁建设的提速等都让我们看到更为广阔而辉煌的明天。武汉房地产市场也一定会走出一条健康有序可持续发展的道路。2、项目的区域优势武汉市东西湖金银湖地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的知名发展商云集金银湖。来自海内外知名发展商，凭借雄厚的资金实力和先进的开发理念，在金银湖这块宝地上将建筑、环境与人作了有机和谐的统一，营造出了一个个高尚人文的社区，风格各异的园林景观、建筑布局和立面造型，无论从视觉还是心理上均给人绝佳的美感，诚信的工作态度和完善的物业管理使业主有良好的精神享受。目前，政府对整个金银湖片区的定位是适宜居住和创业的生态家园，除去正在开发的房地产用地，金银湖生态园的储备用地面积1500多亩，规划用地3000多亩。金银湖已经成为大盘云集的汉口“后院”，随着万科、顺驰等各大开发商挺进金银湖，金银湖地块中的各种配套设施也正在日趋完善，开始呈现出一番城市居住新城的新局面。从整个武汉市的情况来看，金银湖地区凭借土地资源丰富，自然条件优越等优势，近年来发展速度最快、最令人瞩目，成为武汉市最大也是最具有影响力的房地产开发热点地区。二、区域内楼盘特征分析1、区域产品类型丰富，以混合型社区规划为主本区域产品类型丰富，多层、小高、联体、独栋皆有。各个楼盘规划基本都以混合型社区规划为主，其中产品类型多为多层和联体别墅。金银湖板块内其土地资源供应量充足，其楼盘规模普遍较大，容积率较低，社区环境与市中心楼盘相比，楼盘品质和社区环境要高出较多。该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态，辅之小高层和高层来满足观景的要求。区域内楼盘主要借助于金银湖自然景观资源，来打造中高品质社区。因此，在产品规划中多规划有花园洋房和联体别墅，来提高楼盘品质和档次。本区域还有少量独栋别墅产品规划，主要分布在金银湖沿岸地带，占据着一线湖景优势。2、区域内项目销售价格存在较大差异区域楼盘销售价格由于其楼盘所在地理位置、自然景观资源、开发商品牌实力以及社区规划品质档次的不同，造成各个楼盘销售价格之间存在着较大的落差。3、区域客户主要以中等收入阶层为主区域内初期住宅产品以经济适用房为主，通过低价位、低品质住宅产品在较短时间内实现居住人口的导入。其初期的购买者以集团购买为主，随着武汉住房分配制度的改革，个人购买者的比重逐步提高。同时，金银湖片区的扎堆开发，板块价值提高，目前个人购房率超过90%。客户群以中等收入阶层为主。客户群中也包含部分高收入阶层，自己拥有私家车等交通工具。4、区域客户主要来源于汉口由于汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，而在对江岸、江汉、硚口、东西湖4个汉口购房区域的选择时，选择东西湖区域的比例仅次于选择汉口中心区的比例，这主要得益于金银湖板块5年开发的积累，以及金银湖周边宜人的自然环境。5、区域未来发展趋势武汉市东西湖金银湖区域房地产板块特征明显主要为临湖开发的环湖生态居住区。如环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林、万科西半岛及泰跃金河等项目构成环湖生态居住区。以及以鑫海花城和沿海赛洛城为代表的黄狮海生态居住区。政府对金银湖发展规划为三个阶段，即开发阶段、配套阶段、完全城市化阶段。目前，金银湖板块已处于第二阶段，政府从以往专注于招商引资转向狠抓配套，而配套的首要问题则是交通。金山大道的刷黑拓宽、沿张公堤建设的中环北线，横跨中环北线的常青立交、古田一路立交与古田二路立交等道路基础设施均在紧张建设中。轻轨线北端终点站设在鑫海花城附近，同时地铁二号线的出口从常青花园延伸至马池路，使金银湖板块能够拥有两条轨道交通线。随着交通、商业、教育、医疗等配套设施的逐渐完善，金银湖管委会预计在3年内使金银湖的入住率达到常青花园的水平。5、产业支撑，为区域市场聚集人气武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板块内的人气，以及原区域游离的人员就业。政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目，准备引入金银湖制药工业园。加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目，以促进旅游促进板块腾飞。商业、旅游、药业工业、总部经济是金银湖区域的支撑产业。强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。三、片区重点楼盘（一）万科·西半岛■主要资料开发商：武汉市万科房地产有限公司建筑规划：pekkasalminenarchitects景观设计：新加坡dpclandscapedesign地理位置：东西湖区环湖路以东、金银湖以西物业公司：武汉市万科物业管理有限公司项目类型：多层、别墅、小高层建筑用地：303亩起价：4800元/平方米■产品面积：80－140㎡户型：二房二厅、三房二厅、四房二厅165㎡左右的复式热卖户型：三房二厅■卖点①精装修，轻松省事。②建筑材料优良。③国际标准化设计。④万科多年的设计经验，给予设计效果的保证。⑤售后服务保证。■广告导语选择一座岛，选择一种生活■点评万科·西半岛是我们在金银湖片区调研接触的所有项目中综合竞争力最强的一个典型项目。它借助地块多面临湖，地块内有众多大小水系与湖面连通、渗透，地块内的小气候与整个大湖面息息相关，地块中部有一南北走向湖汊与外湖相通，将整个地块分割为两个“半岛”，湖岸曲折蜿蜓，自然景观优美。将三面临湖、双半岛、“内湖”恢弘规划，形成的独特的景观优势，“领岛”金银湖；诚邀世界知名景观设计公司担纲设计，倾力打造地中海风情建筑。（二）金银湖畔·粹嶺■主要资料开发商：武汉长江科技经济开发有限公司投资商：湖北九鼎置业有限公司景观设计：香港派裴建筑设计咨询有限责任公司地理位置：东西湖区环湖路中段代理公司：观筑地产项目类型：联排、叠加官邸占地面积：796622.244平方米建筑面积：611464平方米均价：100500元/平方米容积率：0.887绿化率：43.55%楼层状况：3层，5层/共38栋销售进度：一期已已全部售馨，二二期项目即将将开盘。停车位：3522■卖点①第一个纯别墅杉水水社区②低密度townhhouse与cbd楼价重组的的崭新产品③罕见的红杉树为生生活注入了无无穷情趣④文化石的优质特性性烘托主人极极简单主义。⑤环保建筑⑥分散景致让散步成成为一种乐趣趣⑦与白鹭零距离接触触■广告导语住在城里住在别别墅里■点评金银湖畔·粹嶺纯纯别墅社区仅仅规划有联排排别墅、叠加加观邸两种产产品，一条s形的景观轴轴线将社区分分成两部分，东东边为联排别别墅区域，西西边为叠加观观邸。规划设设计发扬人本本主义精神，以以阳光、自然然、健康为主主题，将理想想与生命关爱爱融合。水乳乳交融的灵动动地带，清新新健康的居住住空间，在不不经意间回归归自然，进入入理想中的“彼岸世界”。在设计过过程中，该项项目反复推敲敲产品每个细细节，设计师师大胆的运用用了大面宽、短短进深、台地地+坡地、车库+储藏室、一一户三个私家家花园、每个个房间带室外外空间、创意意夹层、复式式主卧、儿童童房带书房等等别巨匠心设设计理念。金金银湖畔·粹嶺运用人人工的手法充充分演绎自然然主义的美学学（三）顺驰·泊林林■基本资料开发单位：武汉能能达实业发展展有限公司物业公司：顺驰物物业项目类型：花园洋洋房、情景洋洋房、联排别别墅项目地址：东西湖湖金银湖畔占地面积：3007亩

建筑面积：200余万平方米户型：2*2//3*2/44*2/联排别墅总户数：12777停车位：12777绿化率：大于388%楼层状况：5层、7层均价：4600元元/平方米销售进度：60%%■卖点外湖：2000亩亩烟波浩淼金金银湖；内水：40%水化化率眩彩溪谷谷园林■广告导语cld水岸贵族领领地•畔溪升级版版■点评顺驰泊林，以德国国的现代简约约为设计蓝本本，规划有低低层，多层，小小高层等多种种建筑形态，集集公寓、洋房房、别墅等多多种住宅建筑筑，同时建有有绿色果岭、延延湖美学长廊廊、楔形建筑筑空间、退台台式主题建筑筑、畔溪十二二御景及高档档假期会所、异异国风情商业业街等等，旨旨在营造极具具人文气息的的湖畔生活格格调。（四）碧海花园··半岛嘉年华华■基本资料开发单位：武汉宏宏宇实业集团团有限责任公公司代理公司：武汉帝帝森百羿物业公司：

武武汉格林物业业管理有限公公司建筑商：

武汉汉市东盛环境境艺术设计工工程有限公司司项目地址：

武武汉市东西湖湖区金山大道道项目类型：

高高层，别墅，小小高层占地面积：

55336000平方米（总）建筑面积：

11967000平方米均价：28000元/平方米

最高价：

33300元/平方米

绿化率：

477%容积率：

0..80总户数：

15500销售进度：

已全全部售馨停车位：

9000多个■卖点①高层景观②成熟社区魅力■广告导语影响力与颠峰最接接近的地方■点评“碧海花园”在金银银湖区属于开开发比较早的的楼盘，所以以其配套比较较完善。（五）都市假日■基本资料开发单位：三镇实实业建筑设计：中信建建筑设计院项目地址：东西湖湖金银湖马池池路特一号项目类型：花园洋洋房，联排别别墅均价：4300元元/平方米

销售进度：

已已全部售馨建筑用途：

住住宅占地面积：

990400平方米建筑面积：

11075744平方米容积率：

1..19绿化率：

355%总户数：

7448停车位：

6999■产品法式阳光海岸休闲闲生活社区一室一厅46~~48平方米48套二室二厅87~~96平方米2334套三室二厅1144~140平方米1448套四室二厅及复式137~2243平方米3114套

■卖点①高效：合理的功能能配置、简洁洁的交通组织织，科学的经经营管理模式式都为高效率率奠定了基础础。②生态：以生态的的理念为核心心，设计的绿绿化景观系统统力图创造高高品位的环境境。③景观：通过步行轴轴线，开敞空空间、绿化、水水系以及富有有欧美文化精精神的建筑形形式，营造小小区理性与浪浪漫交织、秩秩序与诗意相相融、传统与与科技共生的的文化氛围。■广告导语都市•假日•非常生活■点评在整块用地中，将将多层住宅及及洋房在用地地上合理划分分，使其既能能成为一个紧紧密的整体，又又便于区位划划分，既便于于联系又方便便分别管理。在在交通组织上上，园区内建建筑群之间，与与园区外干道道之间既有便便捷的车行系系统，又有安安全、舒适的的绿化步行环环境能促进人人们的交往，提提高园区亲和和力，增强业业主归属感。通通过车行交通通加速与外部部环境的交流流，以步行环环境将园区重重要建筑物、服服务设施，公公共绿地广场场联系起来，使使人们能在优优美、安静的的环境中安居居乐业。在规规划设计中，营营造连续的广广场、绿地、水水系等生态景景观系统，来来定出小区的的人文生态氛氛围，体现出出人、建筑、环环境的共生和和以生态为本本的精神。通通过建筑、小小环境、雕塑塑、浮雕、空空间、绿化等等营造一个高高品味、优雅雅、自然的居居住、休闲空空间，提高居居住休息质量量，成为小区区中的一道迷迷人的风景。第三章项目开开发条件与建建设方案第一节项目建建设条件一、地点与地理位位置1、区位与环境本项目的拟建地点点位于武汉市市东西湖区金金银潭地区，黄黄塘湖东、马马池路南、宏宏图大道西、张张公堤北。该该区域地处武武汉市中心城城区汉口区以以北，中环线线与外环线之之间，隔中环环线与汉口区区相望。基地地北临金银潭潭大道，南接接银荷路，西西至黄潭湖，东东近宏图大道道，交通位置置条件极为优优越。2、自然景观与城市市特色基地西倚黄潭湖，与与现状的农田田、鱼塘、植植被一起，构构成了典型的的城郊自然景景观。从喧闹闹的大都市来来到这里，恬恬静怡然的自自然田园气息息扑面而来。届届时，天然的的水系资源将将对小区的品品质有极大提提升。3、历史与文化基地近市北郊已有有3500年历史的商商代盘龙城遗遗址，周边优优美的自然景景观、民俗风风情，无不渗渗透出悠久的的历史文化韵韵味。与中心心城区相比，这这里更多了一一份汗中文化化的宽广大气气。4、区域现状现状大部分为鱼塘塘和农田，区区内地势较平平缓。5、区域道路交通规规划地块周边市政配套套设施完善，区区域近期规划划修建的道路路包括金银潭潭大道、宏图图大道、盘龙龙大道等城市市主干道以及及银荷路等城城市次干道。地地块北临金银银潭大道，南南接银荷路，西西至黄潭湖，东东近宏图大道道。交通极为为方便。6、场址土地权属类类别及占地面面积根据武汉市东西湖湖区城市规划划管理局《建建设项目选址址意见书》及及武汉市东西西湖区国土资资源管理局《关关于同意出让让国有土地使使用权给大连连海昌集团有有限公司的批批复》，本项项目建设地址址位于武汉市市东西湖区养养殖农场金银银潭大道以南南、宏图大道道以西，规划划用地性质为为居住用地，用用地面积为33729133.08平方米。其中中净用地面积积：2783346.966平方米；道路路代拆面积：：5115..71平方米；沿湖湖绿化代拆面面积：894450.411平方米。二、场址建设条件件1、地形、地貌情况况武汉市地形以平原原为主，兼有有少量低山丘丘陵和岗地。本本项目拟建场场区位于武汉汉市东西湖区区金银潭开发发区内，宏图图大道西侧，金金银湖大道南南侧，南临张张公堤该场地地原为渔塘及及菜地，由近近期人工填埋埋而成，场地标高在19..53m～19.999m之间，地势势平坦，最大大高差为0..46m。地地貌单元属长长江二级阶地地。2、工程地质、水文文情况拟建场地原为农田田和水塘，填填土以下其下下主要为第四四系全新统冲冲湖积（Q44al+l）、冲冲洪积（Q44al+pll）以及上更更新统冲洪积积（Q3al++pl）的粘性土层层组成，场区区地势虽有起起伏，但土层层分布较稳定定，土质较均均匀，因此本本场地稳定性性较好，适宜宜工程建设。场区地下水主要为为上层滞水。上上层滞水主要要赋存于新近近人工填土层层中，水位不不连续，无统统一的自由水水面，主要接接受大气降水水补给影响。上上层滞水水位位在地面下0.50～1.30m。本本场区内的地地下水对砼结结构及砼中的的钢筋无腐蚀蚀性，对钢结结构有弱腐蚀蚀性。3、地震情况武汉地区处于地质质构造相对稳稳定阶段，根根据《建筑抗抗震设计规范范》（GB500011-20001）武汉地区区设计地震分分组为第一组组，抗震设防防烈度为6度，设计基基本地震加速速度值为0..05g。拟拟建场区地势势开阔、平坦坦，但地基中中存在软弱土土层，故该场场区属于抗震震一般地段。4、候条件武汉市属亚热带湿湿润季风气候候，雨量充沛沛、日照充足足，四季分明明。总体气候候环境良好，近30年来年均降雨量1269毫米，且多集中在6—8月份。年均气温15.8℃—17.5℃，年无霜期一般为211天—272天，年日照总时数1810小时——2100小时。5、通运输条件该区域地处武汉市市中心城区汉汉口区以北，中中环线与外环环线之间，隔隔中环线与汉汉口区相望。基基地北临金银银潭大道，南南接银荷路，西西至黄潭湖，东东近宏图大道道，交通位置置条件极为优优越。同时，规规划建设中的的轨道1号线全长约约28公里，贯穿汉汉口东西部。一一期工程黄浦浦至宗关长110公里，已建成成通车；二期期工程长18公里，正在建建设中。按照照初步设想，武武汉轻轨将自自东西两端，分分别向新洲阳阳逻街和孝感感城区延伸，自自东西湖向西西北延长约550公里，即可连连通距离武汉汉城区最近的的孝感城区。三、场址条件比选选根据对场址选择主主要内容的研研究，经过对对各地段综合合因素的比较较，考虑到武武汉市老城区区内可供用地地不仅紧张而而且地价偏高高，以及所出出让土地面积积应满足建设设规模需要等等诸多因素，**项目选址拟拟确定在武汉汉市东西湖区区养殖农场金金银潭大道以以南、宏图大大道以西，张张公堤以北。武汉——地处中国腹地，雄雄踞长江中游游，形成两江江交汇、三镇镇鼎立的独特特地理格局，是是一座具有3500年历史的文文明古城，拥拥有800万人口口和8494平方公里的的土地。经过过新中国成立立后多年的社社会主义建设设，伴随着改改革开放的豪豪迈步伐，武武汉已经成为为我国中部地地区重要的综综合性工业重重镇、商品贸贸易中心、交交通枢纽和教教育、科研基基地。城市面面貌日新月异异，文化名城城更添活力。在在跨世纪的交交替中，武汉汉人正以改革革者的魄力和和创新者的勇勇气，锐意进进取，再创辉辉煌。为把武武汉建设成为为中国钢铁、汽汽车、高新技技术三大产业业基地和金融融、流通、运运输、信息、科科教五大聚散散中心，塑造造并充分展示示开放式、多多功能、现代代化国际性城城市的奕奕风风采而团结奋奋斗。随着武汉城市建设设向更大范围围的扩展，新新建城区不克克避免地与市市中心的距离离加大，因此此将来必然会会建设一定数数量、承担一一定城市职能能的综合居住住区。而位于于城市主干道道附近的地区区因为其交通通的便利条件件将会成为发发展的重点。武汉市东西湖区至至今仍以无公公害农业的发发展为主，境境内无污染的的设施，为当当地生态系统统的完整保存存打下基础，本本项目的开发发应在挖掘生生态化题材的的同时，尽力力维持这个生生态系统的稳稳定运行是项项目长期成功功运行的关键键之一。金银银谭开发区是是武汉市重点点建设区域之之一，新的政政策及措施为为金银湖地区区经济的快速速发展打下良良好基础.目前该项目已完成成土地的征用用，并办理了了武汉创富房房地产开发有有限公司“**”项目《建设设用地规划许许可证》和《国国有土地使用用证》（见附附件）；建设设总体方案及及建设规模已已通过武汉市市国有土地规规划部门审批批。第二节项目建建设方案一、项目方案设计计指导原则健康的生活是经济济高速发展快快节奏时代工工作的人们所所共同最求的的目标，而居居住的环境、生生活的方式是是居住区建设设所要真正关关注的重点。在休闲运动的基础础上着重解决决汽车时代到到来之时，居居住区的交通通及停车与优优良的生活空空间之间产生生的直接冲突突所需要解决决的另一个问问题。营造一个具有极强强的邻里认同同感，是传统统的邻里交往往模式在新型型的居住空间间中得到彰显显。城市郊区的建设是是城市的延伸伸和发展，保保持郊野的清清新与朴实也也是建筑需要要的姿态，所所以在创造远远郊居住区的的时候，以一一种清新、活活泼的形象来来表达一种更更自然而非更更人文的居住住形态是必然然的选择。本项目设计构想将将“以人为本，科科学运动，健健康生活”作为其根本本宗旨。设计计原则将将建建设的目标直直接面向城市市人居所需关关注的问题。在深入分析了地块块形状及现存存建筑条件的的基础上，我我们提出了一一个NETWOORKSCCITY的概念，由由此所带来的的影响是——我们摒弃了了传统的中央央大庭院的方方式而采用了了更为灵活的的组团方式区区构造各个支支级庭院，然然后通过中央央的水景步道道实现景观互互连。于是组团的划分一一开始就站在在了最重要的的地位上。我我们在基地内内设置了半地地下停车库，每每个停车库的的地上部分就就形成了一个个绿化组团中中心，我们赋赋予了每个组组团不同的景景观主题，用用人性化的思思考去打造一一个功能与美美观性融合的的社区空间。从中央的景观轴线线开始体味建建筑的细节变变化。小区主主要由四个组组团构成，在在满足建筑退退界和日照的的基础上让建建筑的体量和和高差充满了了立体构成的的趣味感。二、项目总体规划划方案1、项目总体规模：：**项目规划用地总面面积37.29万平方主，净净用地面积27.84万平方米，总总建设面积为为7367997平方米。分为D、E、F三个地块，其其中D地块用地面面积416662.3平方米，建设设面积2266448平方米，由14栋18-32层的高层住住宅和1栋11层的小高层层住宅组成；；E地块用地面面积1460022.122平方米，建设设面积3700196平方米，由26栋18-33层的高层住住宅、15栋8-11层的小高层层住宅和20栋叠加别墅墅组成；F地块用地面面积907551.9平方米，建设设面积1399985平方米。由8栋14-33层的高层住住宅、27栋5层的花园洋洋房和12栋叠加别墅墅组成。2、总体布局及空间间组织：NETWORKSSCITYY（网络城市市）概念的引引入：网络城城市是一种新新的城市模式式，在网络城城市，土地利利用是相互区区分但自我延延续的，所有有的区域都是是清晰肯定的的，不同的功功能相互并列列，所有的地地带都有平等等的设施，多多元化可以共共存，生活是是可持续的。在在深入分析了了地块形状及及现存建筑条条件的基础上上，我们提出出了一个NETWOORKSCCITY的概念，由由此所带来的的影响是——我们摒弃了了传统的中央央大庭院的方方式而采用了了更为灵活的的组团方式区区构造各个支支级庭院，然然后通过中央央的水景步道道实现景观互互连。于是组团的划分一一开始就站在在了最重要的的地位上。我我们在基地内内设置了半地地下停车库，每每个停车库的的地上部分就就形成了一个个绿化组团中中心，我们赋赋予了每个组组团不同的景景观主题，用用人性化的思思考去打造一一个功能与美美观性融合的的社区空间。从中央的景观轴线线开始体味建建筑的细节变变化。小区主主要由四个组组团构成，在在满足建筑退退界和日照的的基础上让建建筑的体量和和高差充满了了立体构成的的趣味感。3、竖向规划设计：：根据地形图所示的的地形特征，以以及武汉市测测绘设计研究究院实测的现现状地形控制制点标高，竖竖向设计中考考虑尽量处理理好本场地与与周围道路场场地的衔接关关系，减小填填挖方量。此此场地采用平平坡式布置，±0.00绝对标高定定为22.300-25.990米。地面雨水水由雨水口收收集经雨水管管系统有组织织排入市政雨雨水管。道路路结构拟采用用沥青混凝土土路面的做法法。4、道路规划与交通通组织道路系统的设计是是本案设计最最显著的特色色之一，根据据对国际和中中国众多居住住区设计案分分析研究，采采用了人车分分流道路系统统，即车行道道作为居住区区外围，不进进入组团空间间，与从人流流入口开始的的步行道形成成绝对互不干干扰的格局。一一边式的车行行系统，最大大限度的减少少车道对居住住区秩序和居居住环境氛围围的干扰，并并且为连贯的的步行系统的的形成提供了了可能。步行行系统紧扣“以人为本，健健康生活”的设计主旨旨进行设计，形形成了丰富的的步行系统。同同时，绿化也也成为本案居居住区生活，情情思寄托的一一个精彩环节节。随着季节节的变换，亚亚热带落叶乔乔木斑斓的色色彩使得步行行不仅仅是一一种健身方式式，同时更成成为一种休闲闲和享受。在在道路设计上上，居住区车车道为6米，宅前小路路为4米。小区车行出入口设设于金银潭大大道和规划道道路上居住小小区采用的主主要停车方式式为集中地下下停车，同时时在环形道路路部分做到边边停边放，提提供一些公共共停车泊位。5、绿地系统规划设设计居住环境是人类一一个永恒的话话题，其目的的在于处理好好人、建筑和和环境三者的的协调关系随随着科学技术术的发展和人人民生活水平平的不断提高高，人们在满满足居住物质质和生理需求求的前提下，开开始重视居住住的精神和心心理需求。居居住环境“园林化”为居民放松松、休憩、活活动和交往提提供了有益的的空间。良好好的居住环境境逐渐成为人人们生活的第第一要素。“科学运动，健康生生活”是武汉极地地海洋世界国国际景观社区区住宅项目倡倡导的基本生生活模式。因因此武汉极地地海洋世界国国际景观社区区住宅项目在在绿化与景观观规划设计上上有其特殊性性。本场地绿地率为554%。1、总体构思（1）、以运动为主题题，采用自由由曲线、抽象象的几何线形形和面型确立立整体规划的的秩序，体现现简洁、流畅畅、明快的现现代规划风格格，营造开阔阔大度的气势势。（2）、绿化与景观采采用点、先、面面的布局，通通过休闲步行行道、健康步步道将其串为为一个有机的的整体。（3）、组团间设置户户外运动场地地，体现“健身休闲”的精神。2、绿化（1）、规划原则A、在绿化布局上，以以居住区边界界的带状绿化化与中心绿带带的成片植被被为基础；以以小片的种植植为点缀，并并考虑不同季季节开花植物物的搭配，使使四季有不同同的观赏景观观；同时在成成片的植被种种植中进行色色叶的协调和和对比，以形形成优美的观观叶林。B、注重在滨水岸线线以及大片草草地的边界，以以植被形成的的界面的季相相、色相、树树形及轮廓的的变化有致，形形成颇具特色色的种植景观观。C、树种上选用弄个个当地树种、特特色树种、观观赏植物，提提高居住区规规划效果、价价值和特色。（2）、规划内容A、空间结构绿化：：充分发挥植物造景景的潜力，使使植物、地形形、建筑、道道路、水系融融为一体。中中心绿带除了了运动场地外外，选用常绿绿乔木、密植植为林带。用用高大的香樟樟、广玉兰、银银杏、法国梧梧桐等乔木疏疏植，集合花花灌木，配合合地形和粉空空间，形成既既连续又分隔隔的流动空间间。B、滨水绿化滨水岸线栽植垂柳柳、旱柳、池池柏，配置花花期长的朋红红、水芙蓉等等。水中柳丝丝轻拂的倒影影，更显水面面的清澈宁静静。C、居住区道路绿化化主要树种选择香樟樟、合欢、槭槭叶树、银杏杏、法国梧桐桐等丰富道路路的色彩和形形态‘特别强调道道路转变处植植物景观的处处理，用高低低错落的树种种与道路形成成对景。（3）、绿化系统绿化系统按点、线线、面三个层层次进行绿化化，结合建筑筑小品、原路路景观进行处处理。点：在居住建筑之之间，种植自自然形态的花花草、灌木、藤藤架等，并结结合建筑小品品加以处理，成成为融休息、观观赏、活动、交交往为一体，富富有特色的庭庭院绿化。线：小区道路及两两条休闲步道道两侧的成排排绿化，贯穿穿于整个居住住区的芦花系系统。面：大片集中绿化化是绿化系统统的重点，林林荫大道把各各种体育活动动场地围合在在中心绿带中中，使中心绿绿带形成一个个公园。靠近近中心绿带两两侧采用自由由曲线的花带带与高大乔木木相互相互穿穿插，除了运运动场地和硬硬质铺装外，布布置了休闲草草坪、疏林草草地、密林等等，形成植物物生态群落和和丰富的绿化化景观。（1）景观结构二条步行景观带，侧侧重于运动景景观（人）和和自然的生态态景观结合。水水体绿化景观观，创造“水”与“绿”交融的景观观特征，提高高居住区的环环境质量。（2）景观带A、中心绿带通过休休闲草坪、疏疏林草地、密密林以及休闲闲步道把各种种运动场地串串起来，既有有开放空间，又又有闭合空间间，形成不同同的景观层次次。除此之外外，小区边界界的带状绿化化，注重植物物的培植以及及与建筑之间间构成的轮廓廓线，在局部部留有视觉通通道，把人的的视线引入到到中心绿带，无无论是车行还还是步行，都都有良好的景景观和景观层层次。B、景观大道一侧是高大的乔木木，一侧是自自由曲线的花花带渗入到中中心绿带，与与中心绿带的的乔灌木相互互穿插，再结结合建筑小品品、地面铺装装等形成不同同的景观。C、标志性景观在居住区的主要位位置、制高点点、景观空间间的收头处，设设立标志性景景观，使之成成为整个小区区的标志，增增强人们的社社区认同感。D、滨水景观水能引起人的视觉觉、听觉、触触觉、味觉的的集中，它是是景观的重要要组成部分。既既有清而浅的的亲水小溪，又又有开阔的水水面，是人产产生不同的感感受。岸线处处理为陡坡、缓缓坡以及出挑挑平台。在临临近建筑和亲亲水平台处作作成规模式驳驳岸，卵石、石石块驳岸，突突出重点，混混合使用。（3）其他包括建筑小品、路路灯、座椅、护护栏等等，在在规划设计时时注意与整个个居住区的风风格相协调，体体现简洁、流流畅、明快的的现代风。第三节项目实实施进度一、项目建设进度度考虑到公司资金筹筹措的实际情情况，本项目目拟按照一次次规划、分期期建设的原则则建设开发，整整个项目建设设拟分四期进进行，具体安安排如下：一期建设项目F地地块：建设规规模14万平方米，建建设周期19个月；二期建设项目E11地块：建设设规模23.43万平方米，建建设周期20个月；三期建设项目E22地块：建设设规模13.56万平方米，建建设周期20个月；四期建设项目D地地块：建设规规模22.64万平方米，建建设周期21个月。二、本项目建设进进度本项目建设工期为为19个月，具体体安排为：2007年9月--2008年4月：项目可行性性研究阶段2008年4月--2008年6月：项目勘察设设计阶段2008年6月--2008年7月：建设工程招招投标阶段2008年8月--2009年11月：各单体建筑筑施工阶段2009年10月月-2009年12月：室外配套工工程建设进度计划表见下表表：项目建设进度安排排表序号时间进度2008年2009年阶段135791113579111勘察设计2招投标3各单体建筑施工4室外配套工程第四章投资估估算与资金筹筹措第一节投资预预测一、投资估算依据据1、国家、建设部及及武汉市颁布布的相关法规规与政策，武武汉市关于房房地产开发经经营的相关规规定与税费标标准2、“**”项目规划设计方案案3、本案竞争对手的的基本情况二、投资预测1、建设其他费用预预测一期工程（F地块块）建设其他他费用投资估估算表单位：万元序号费用名称单位工程量单位价值合计一A地块工程建设其他他费用9493.521征地费用M290751.000705.206399.762建设单位管理费项1.00%219.613工程建设监理费项1.07%248.834工程质量监督费项0.14%32.665项目建议书项26.736可行性研究报告费费项47.107工程勘察费m20.80%186.618工程设计费项488.209竣工图编制费项8%39.0610环境影响报告费项16.1511劳动安全卫生评审审费项0.05%11.6612场地准备及临时设设施费项0.50%116.6313城市基础设施配套套补偿费m2139985.440801119.8814新型墙体材料专项项用费m2139985.4408111.9915白蚁防治费m2139985.440228.0016垃圾服务费m2139985.44018251.9717工程勘察文件审查查费项0.024%5.6018施工图设计审查费费项0.04%9.3319档案整理综合服务务费项2.0020卫生监督防疫费项0.05%11.6621招标代理服务费项0.20%28.4822招投标交易服务费费项0.08%18.6623工程造价咨询服务务费项0.09%72.952、主体工程费用预预测一期项目（F地块块）建筑安装装工程费估算算序号费用名称栋数建筑面积（㎡）单位指标（元/㎡㎡）估算价值（万元）土建安装小计土建安装小计1建安工程费139985.4401.1住宅部分107997.44015369.499叠加别墅1214640.0001350.0050.001400.001976.4073.202049.60花园洋房2733269.4001100.0050.001150.003659.63166.353825.98小高层高层住宅860088.0001500.0080.001580.009013.20480.709493.901.2公建配套4660.00950.0050.001000.00442.7023.30466.00幼儿园1800.00950.0050.001000.00171.009.00180.00商业、文化活动站站2500.00950.0050.001000.00237.5012.50250.00社区服务中心120.00950.0050.001000.0011.400.6012.00物业管理120.00950.0050.001000.0011.400.6012.00市政配套120.00950.0050.001000.0011.400.6012.001.3地下车库27328.0002050.00150.002200.005602.24409.926012.16小计21847.6552设备购置费828.652.1电梯630.002.2变压器、高低压柜柜189.192.3生活、消防水泵9.463室外绿化、市政配配套工程650.00合计23326.2993、其他费用预测一期项目（F地块块）其他费用用预测表序号项目比例估算价值（万元）三其他费用3.1管理费用3.0%699.83.2不可预见费5.0%1201.33.3销售费用2.0%362.93.4建设期贷款利息1275.8小计3539.74、项目总投资预测测项目总投资预测序号项目名称总价（万元）一建筑其他成本9493.5二建安工程费用23326.3三其他费用3539.7合计36359.7与原可研相比增减减变化情况单位：万元元序号项目原可研现可研增减1土地费用6399.86399.802前期费用3093.83093.803工程费用21847.721847.704设备购置828.7828.705绿化工程65065008管理费用1640.99699.8-941.199不可预见费01201.31201.310销售费用0362.9362.911财务费用01275.81275.8合计34460.99936359.81898.81三、资金筹措方案案武汉极地海洋世界界“**”F地块一期项项目所需总投投资估算为363599.8万元。资金筹筹措方式应基基本分为：企企业资本金13000万元，占比35.755%；银行贷款15000万元，占比41.255%；项目销售售转投8359..7，占比22.999%。第二节销售收收入、利润、现现金流量和资资金筹措使用用预测一、经济效益分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是对对投资项目在在处于盈亏平平衡时的经营营状况进行分分析，是投资资项目基本方方案中产销量量、销售单价价、固定成本本总额及单位位变成本诸因因素与处于盈盈亏平衡状况况时的产销量量、销售单价价、固定成本本总额及单位位边成本之间间的比较分析析。下面以极极地海洋世界界“**”F地块一期项项目可售面积积为依据，对对销售敏感情情况做一个分分析：注：（1）单位：：万元，总建建筑面积：11300877.4m2，可售建面面1079997.4m22；（2）以下表格以可售售建面作为估估算依据。可售面积（M2）销售均价销售比例（%）销售收入（万元）项目总投资（万元）投资收益（万元）收益率（%）107997.44480020%10367.75536359.700-25991.995-71.49%107997.44480030%15551.63336359.700-20808.007-57.23%107997.44480040%20735.50036359.700-15624.220-42.97%107997.44480050%25919.38836359.700-10440.332-28.71%107997.44480060%31103.25536359.700-5256.455-14.46%107997.44480065%33695.19936359.700-2664.511-7.33%107997.44480070%36359.70036359.7000.000.00%107997.44480075%38879.06636359.7002519.366.93%107997.44480080%41471.00036359.7005111.3014.06%107997.44480090%46654.88836359.70010295.18828.31%107997.444800100%51838.75536359.70015479.05542.57%1、总建面分为可售售面积：1007997..4m2，不可售公公建配套服务务用房面积44660m22。以下分析析均参考可售售建面数据。2、收益率中“144.06%”表示当项目目销售比例达达到80%时，投资收收益率为14.066%，投资收益益率较高。3、从以上表格分析析可以看出：：既定销售均价为44800元/m2时的保本销销售率为70%。即当武汉汉极地海洋世世界“**”项目一期的的销售率达到到70%时，即可全全部收回投资资成本。销售售总面积的70%为保本销售售量。二、敏感性分析本项目分别就建设设投资、销售售价格两个主主要因素，对对项目静态投投资回报率进进行了单因素素敏感性分析析，分别取变变化率为±5%和±10%。通过敏感感性分析可以以知道，项目目投资回报率率指标对影响响因素的敏感感性从小到大大依次为：建建设总投资、销销售价格。本本项目的投资资收益率对价价格和建设总总投资的敏感感性均较高，抗抗风险能力强强，若能在保保证销售率的的前提下，降降低建安成本本，本项目的的利润率将继继续提高。说说明项目的财财务前景较为为乐观，收益益稳定。三、风险分析投资项目风险分析析是在此前工工作的基础上上，进一步综综合分析识别别拟建项目在在建设和运营营中潜在的主主要风险因素素，揭示风险险来源，判别别风险程度，提提出规避风险险对策，降低低风险损失。●风险因素的识别和和评估1、风险因素等级划划分一般风险：风险发发生的可能性性不大，或者者即使发生，造造成的损失较较小，一般不影响项目的的可行性。较大风险：风险发发生的可能性性较大，或者者发生后造成成的损失较大大，但造成的的损失程度是是项目可以承承受的。严重风险：有两种种情况，一是是风险发生的的可能性大，风风险造成的损损失大，使项目由可行变为为不可行；二二是风险发生生后造成的损损失严重，但但是风险发生生的概率很小小，采取有效效的防范措施施，项目仍然然可以正常实实施。灾难性风险：风险险发生的可能能性很大，一一旦发生将产产生灾难性后后果，项目将将无法承受。2、风险因素的识别别和评估项目的风险因素识识别和对风险险的评估见下下表。项目风风险评估的方方法采用简单单估计法。由表中可以看出，项项目没有什么么灾难的风险险；存在比较较严重的市场场风险和资金金风险，其中中有些可以控控制，或发生生的概率低，有有些需要密切切关注，做好好防范准备；；另外项目存存在的某些较较大风险基本本上属于系统统风险，如果果采取和理的的措施，是完完全可以规避避的，况且其其造成的损失失本项目也是是可以承受的的。●风险防范对策项目可以采取以下下几种风险防防范对策。风险回避风险回避是彻底规规避的一种做做法，即断绝绝风险的来源源。对于资源源供给风险和和技术行风险险可以采取这这种方式防范范。风险控制风险控制是对可控控制的风险，提提出降低风险险发生可能性性和减少风险险损失程度的的措施，并从从技术和经济济相结合的角角度论证拟采采取风险措施施的可行性与与合理性。对对于工程风险险和资金风险险的应对比较较合适采取这这种方式。风险转移风险转移市将项目目可能发生风风险的一部分分转移出去的的风险防范方方式，对于市市场风险和其其他自然风险险可以采取这这种防范措施施。风险自担风险自担是将可能能的风险损失失留给拟建项项目自己承担担。对政策风风险、外部条条件风险以及及其他不可预预见性风险只只能采取这种种方式来应对对。综合分析在受到系列严格控控制的政策环环境下进行房房地产投资具具有一定的风风险，但就东东西湖区具体体情况来看，武武汉市政府正正大力支持东东西湖区城市市的发展，并并出台了一系系列的相关政政策，再结合合本项目的业业态定位以及及相应的地段段条件上的优优势来看，这这种宏观政策策环境所提供供的机会起码码能抵消其消消极面，因此此从宏观环境境来看，投资资这样一个项项目市场是可可行的。从本项目所处区域域的市场环境境来看，武汉汉市的产权式式市场经过几几年的培育，已已经比较成熟熟，对本项目目来说本区所所提供的市场场环境已能满满足市场需求求。本项目建设周期为为19个月，地块块周边无可比比性相关大型型娱乐综合社社区配套，无无市场竞争威威胁，有一定定的潜在消费费客户群体。2597元/m2的起始楼面面与配套地价价，与4800元/m2的预售商品品房销售均价价之间有较大大的利润空间间。估算总投投资为363599.7万元，既定定销售率为100%时，投资收收益率为42.577%。不仅内部部收益率高于于基准收益率率，投资回报报率也大大高高于行业平均均水平，可见见在财务上是是可行的。第五章社会评评价一、项目对社会的的影响分析武汉极地海洋世界界“**”项目的建成成，将极大地地改善我市居居民的居住和和生活环境，满满足人们的居居住的精神和和心理需求，创创造了“园林化”的居住环境境，为居民放放松、休憩、活活动和交往提提供了有益的的空间。创造造了人与自然然的和谐统一一。项目的建设、运营营对当地居民民和相关单位位如设计、施施工、监理等等产生积极的的影响，增加加就业机会和和就业人数，提提高居民就业业率；增添文文化气氛、促促进教育事业业、形成健康康卫生环境；；促进武汉东东西湖区基础础设施建设，提提高区域环境境质量，加快快城市化进程程。二、项目与所在地地区互适性分分析2003年项目初初期选址，大大连海昌集团团和东西湖区区区政府组织织东西湖区规规划局、东西西湖区房地局局、东西湖区区金银滩开发发区等单位召召开专题座谈谈会，对项目目选址、拆迁迁、规划等及及有关原则方方面达成共识识，很大程度度推动项目发发展。几年来来，东西湖区区区委和区政政府一直非常常重视和关心心，始终把该该项目列入东东西湖区重点点项目之一，并并希望建成东东西湖区旅游游标志性建筑筑。该项目开发完毕后后，所在地人人流，车流将将有很大的增增量，对交通通和市场将有有更高的要求求。但考虑到到该地区紧邻邻中环线，周周围的交通条条件较好，建建成后交通和和市场环境能能够满足需求求。项目所在地直接相相关的不同利利益群体和当当地组织机构构，对项目的的建设、运营营持支持态度度并积极参与与，当地技术术文化条件也也完全能满足足项目的建设设、运营需要要。项目能为为当地的社会会环境、人文文条件所接纳纳，与当地的的社会环境相相互适应。项目建设对社会的的影响及相关关措施如表项目建设对社会的的影响及相关关措施序号社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响响项目实施对居民收收入影响不大大，不会扩大大贫富差距无严重后果较为适适应2对居民生活水平与与生活质量的的影响项目实施对居民生生活水平与生生活质量影响响不大提高人们的生活水水平与生活质质量3对居民就业的影响响项目的建设、运营营对当地居民民、设计院、施施工单位、监监理单位等产产生积极的影影响增加就业机会和就就业人数，提提高居民就业业率吸纳无业居民就业业4对不同利益群体的的影响项目投资经营方、项项目服务对象象、管理方、政政府部门范围围较小项目投资经营方获获得集中办公公场所，实现现我省高速公公路统一规范范的管理目标标定价要兼顾各方，按按政策承建项项目5对地区、文化、教教育、卫生的的影响文化、教育、卫生生方面范围广广增添文化气氛、促促进教育事业业、形成健康康卫生环境持续发展6对地区基础设施、社社会服务质量量和城市化进进程的影响基础设施、社会服服务质量等各各方面范围广广促进地区基础设施施建设，提高高服务质量，加加快城市化进进程持续发展7对少数民族风俗习习惯和宗教影影响无无无三、社会风险分析析项目社会风险分析析是对影响项项目的各种社社会因素进行行识别和排序序，分析可能能出现较大风风险的社会环环境和条件。本本项目建设阶阶段的社会风风险主要是项项目占用地的的移民安置和和受损补偿问问题，目前已已顺利完