沈阳大厦建设项目投资估算书成本收益

沈阳**大厦项目投资估算书项目概况本案位于辽宁省沈阳市沈河区电器家电一条街----文翠路**号南侧，近天坛一街十字路口，距南塔中国鞋城、东北日杂市场几百米，周边锦绣江南、天河花园、世纪天坛家园、等高尚住宅小区，沈阳市**幼儿师范学校、中国科学院金属研究所、建设银行等单位，金思羽电器商行、美菱小家电、三星电器、鹏发电器、金亿来电器、华光照明、浩天商贸等几十家家电、电器为主的商行。属于沈阳太原街、中街、五爱市场、南塔中国鞋城4个最聚人气的商业中心之一的南塔鞋城核心商圈内。容积率目前3.6，可争取至少到4.2，可能达到4.5。共5985㎡土地，约8.98亩。用地性质为工业用地。现状有地上15层，共21785.7㎡已结顶写字楼及2层地下室。根据地块现状及形状，临街尚余东西长60——70m南北进深50——60m的空地,可建地下2层、地上3层的商铺。预计开发及销售周期为3年。分期滚动开发。项目过桥资金为7000万元。规划建议根据当地房地产市场分析及以上假设和估算依据初步规划如下：地块北端地上15层小高层改为精装修酒店式公寓：21700㎡/50㎡/套=434套。地块北端地下2层中：地下第1层为服务设施，地下第2层为停车场。地块南端地上建2层临街商铺，各退让红线间距为：5m，楼间距18m,局部与北楼1—3层相连，内部道路6m。南端建地上2层临街商铺，地下建2层地下室，地上1、2层、地下1、2层每层面积为：50*40=2000㎡。地下1层、地上1—2层为商场，地下2层为车库。地块南端地下1层，地上2层临街商铺每层高：5m。5.地下停车场可停车约70辆。6.根据以上规划，各类建筑面积为：酒店式公寓单间面积：50㎡酒店式公寓可销售总面积：21700㎡酒店式公寓总套数：434套。北楼酒店式公寓地下：1452*2=2904㎡，地下第1层为辅助用房，地下第2层可停车50辆。商铺每层面积：2000㎡商铺为3层，总销售面积：6000㎡，其中可分割产权面积4000㎡，以租代售面积2000㎡。以上总建筑面积合计：21785+8000+1452*2(北楼地下)=32689㎡实际容积率：4.3。三、销售收入：酒店式公寓单价：16000/㎡。酒店式公寓可销售总价：34720万元。酒店式公寓每间总价：80万元。北楼酒店式公寓地下停车位：50辆*8万元/个。=400万元。南楼商铺地上1、2层单价：3万元/㎡。南楼商铺地下1层单价：2万元/㎡。南楼商铺销售总价：16000万元。南楼酒店式公寓地下停车位：70辆*8万元/个。=560万元。以上销售收入总价合计：51680万元。四、投资与费用沈阳**大厦法院拍卖价：4000万元。变更为商业用地补交土地出让金：1800万元。酒店式公寓精装修工程款：1500㎡/元*21785.7㎡=3268万元地块南端临街商铺楼建安费：1500*8000=1200万元沈阳合作方办理拍卖、土地变性、容积率等相关手续，占20%股份。过桥资金银行利息：7000万元*2.5年*8%=1400万元。五、投资成本收益估算项目投资成本收益益估算表1．开发成本核算序号项目名称单位成本总成本建筑面积（M2))备注(元/M2）（万元）一土地相关成本1、土地费用22575800257002、契税54小计2278585425700二前期工程1、拆迁费002、各种规费2872257003、场地平整004、设计、咨询费135350257005、开发间接费用135350257006、项目融资利息5451400257007000万元，22.5年，利率率8%小计845217225700三基础设施1、景观绿化58150257002、市政及水电煤等等其他基础配配套设施7820025700小建筑安装室内装潢潢1739446825700小计1735446825700五公共配套设施7820025700小计78土地开发、建筑成成本合计50751304425700六期间费用1、财务费用见融资利息2、管理费，三，四，五项项合计3.55%预计3、营销费用583150025700按收入的3%预计计七营业税及其附加1120287925700按收入的5.577%预计八土地增值税30177525700按收入的1.5%%预计九所得税1408361825700按收入的7%预征征合计3590922825700十不可预见十一开发成本总计2227225700十二可售面积单方成本本8666257002．收入核算项目名称销售均价总收入可售面积(M2))备注(元/M2）（万元）销售收入2011025700收入合计51680257003、利润核算序号项目名称金额（万元）备注1成本合计22272257002收入合计51680257003税后毛利润29408257004税后净利润23526除去合作方20%5税后单方利润9154按可售面积257006总投资回报率105%税后利润(除以))总成本7净资产投资回报率率336%