中国精装修商品住宅渗透率及各级城市精装房市场规模发展趋势分析

中国精装修商品住宅渗透率及各级城市精装房市场规模发展趋势分析

精装修定义：根据建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》，住宅全（精）装修是指所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。通俗来讲，精装修交付是指业主拿到钥匙后只需要采购软装家具以及电器（厨卫以外）等即可快速入住的房屋交付模式。精装修房屋水电线路、开关、门窗等基础设施完成铺装，墙面地板完成粉刷，厨电和热水器等厨房卫浴设备均已完成安装。

2018年精装房家装中，建材（户内门，地板等）、卫浴（坐便器、洗面盆等）、厨房部品（厨房水槽、橱柜等）配置率均在95%以上；家电中，与硬装结合较好的烟机、灶具为一级配套（90%以上），消毒柜、空调、热水器、新风系统为二级配套（20%-70%以上），多数家电仍处于三级配套（0-20%）。

一、精装房增长原因

国家基于对绿色环保等因素考虑，加速推动精装房普及，发布可执行性较强的政策规范和目标计划。对政府而言，精装房有效避免分散装修带来的粉尘和噪声污染、促进装修材料的节约、减少建筑垃圾的产生，符合绿色环保的发展趋势；2016年当年住建部和住建厅分别发布《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》和《关于推进住宅全装修工作的意见》，完善精装修验收标准和细化精装修推进的工作安排，次年住建部《建筑业发展十三五规划》明确提出2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%。在国家级政策的指导下，各地区纷纷出台省市级政策，多数限制了新开盘地产项目的毛坯房比例。

房企在毛坯房限价背景下，精装修成为商品房提升单位面积售价增厚利润的重要手段，积极响应国精装房政策推动行业发展。2017年开始，各地区对房市限价，“限房价，竞地价”，毛坯房利润被挤压。精装房通过低价采购上游建材、家电，集中装修后“打包”销售可增加自身利润，成为企业维持业绩的重要手段。此外，由于地产商议价能力强，结算以应收账款和应收票据为主，房屋预售与工程款票据支付形成的账期差异使开放式从上游企业获得更多流动性；将精装费算入土地开发成本，还可增加土地增值税扣除值，从而减少费用支出。

精装房也有利于消费者，减少装修所需要的精力和时间，消费者接受度逐步提高。尽管当前精装房存在诸多不足，如：1、精装费用不透明（多按照单位平米计费），部分地产商将限价损失的利润变相加价于精装房，出现精装费过万元/m2的天价精装房；2、部分施工单位偷工减料，质量问题频繁出现，透支消费者信任。但对于消费者而言，购买精装房帮助消费者省去大量房屋装修的繁琐流程和时间，实现“拎包入住”，因此目前消费者对于精装房并不排斥。未来随着精装房政策的细化完善（如长沙要求精装费用不超过2500元/m2；合肥拟对精装修价格评级，最高不超过3500元/m2），预计消费者对于精装房的接受程度也将进一步提高。

2018年我国精装修商品住宅渗透率为27.5%，对比海外北美（80%）、欧洲（86%）、日本（84%）等地区渗透率仍有明显提升空间。具体拆分来看，不同层次城市精装房渗透率差异较大，一线地区由于精装房政策推出时间更早，商品房价格更高，业主对于精装修带来的额外购房支出接受度更高，因而渗透率较高，一线城市精装房占已达到较高水平（86%），而二线（50%）、三四线（8%）地区仍存在较大的提升空间

住宅项目在拿地开工后约6个月开盘发售，此时会初步确定精装房采用的厨电品牌，厨电企业因而获得初步订单情况。从房屋开盘到毛坯竣工约18-24个月，在毛坯主体竣工前3个月左右住宅开发商将提供给厨电企业确切的厨电订单，厨电企业排产，在房屋毛坯竣工后进行发货安装，1-3个月完成安装、验收以及确认收入。总结来看，从精装房开盘到厨电安装大约相隔2年时间。

精装房中厨电配套率高，地产商成为厨电新的渠道商，随着精装房比例提升，预计未来新房产生的厨电需求将被工程渠道（厨电厂商对接地产开发商）截流，对原有的零售渠道产生冲击。

预测，2019年二三线及以下地区精装房规模占比有望从2014年的61.2%提升至95.8%（2018年一线城市精装房占比4.2%；2018年北上广深商品住宅销售面积3720万平方米，按平均106m2/套估算共35万套商品房，86%渗透率则有30万套精装房，占比约10%，奥维数据中一线城市4.2%的精装房占比可能偏低）。从碧桂园（2018年销售额7146亿，销售面积7537万平米，销售规模第1）的精装修住宅开盘的结构变化可以看到，中低价楼盘规模占比提升，均价低于1万/平米的楼盘占比由2017年的49.6%提升至2018年的55%。

精装房市场从高价楼盘向中低价楼盘转变的过程中，市场格局变化明显，国内龙头品牌份额大幅提升。从地产的视角看，2018年推出精装商品住宅的开发商增加80%，共885家，随着其他地产商进入精装项目领域，龙头地产商在精装房市场的份额比重有所下降，TOP10地产商份额由2017年的58.5%下滑至46.5%。从厨电企业的角度看，在高价楼盘中，外资品牌占主导地位，5万以上楼盘中外资（西门子+博世+伊莱克斯）占比达50.2%，，在但在2万以下楼盘中份额不足3%。随着中低价位段楼盘的规模占比持续提升，内资占比提升，其中老板电器、、据方太获益最为明显，两者共同占据2万以下市场72.2%的市场份额，场占当前整体市场64%的市场份额。

在精装修持续向三四线楼盘渗透的过程中，我们认为国内龙头品牌的份额仍将维持在高份额的水平，楼盘在品牌选择上并不会继续向中端品牌转移，核心在于龙头品牌与非龙头在工程渠道的出货价差异性较小。根据测算，老板电器在工程渠道的出货价仅高出非龙头品牌约200~300元，对比精装修数千元每平米的装修溢价，更高的品牌定位更能提升楼盘精装修定位，获得更好的销售。鉴于零售终端两者接近一千的品牌价差，地产商势将更倾向与龙头企业合作，赚取更多利润。

2016-2018年3年时间累计增长209%，对应CAGR为46%，且对比欧美、日本渗透率（>80%），国内渗透率（28%）仍有较大空间。行业高增长主要来自两个原因：1、国家基于环保因素加速精装房普及；2、房企在毛坯房限价下利用精装房增厚售房利润。

2018年/2021年/稳态年精装房开盘渗透率28%/35%/80%，对应可带来潜在烟机需求240/371/496万套，稳态年精装房带动的烟机需求规模较2018年仍有10