丹堤物业建议

房地产市场快速健康发展本项目将与万科系产生竞争关系“星河在本项目的建筑实践和营销实践，将在未来2年的时间里，深刻地影响深圳的地产走向”3个问题建筑实践1个机会“致力于星河阶层的建筑实践”本项目指标现状——现有占地：196670.8m2容积率：1.0地块属性：关口；山水围绕；进入性差本项目建筑实践的战略1：与山湖林海产生区隔南坪快速和梅观立交产生的噪音污染对本项目产生重大威胁解决小区内外交通问题对本项目具有重大意义盖板区噪音重大影响区一个主入口,难以实现人车分流项目地形复杂，交通组织有难度车行驶流线过长约2.5米约2.5米南坪快速路面地平面道路封闭顶棚36米，双向8车道南坪快速上盖段示意图10096104115961009290湖面山体坡地地形复杂115用地条件复杂，台地较多高差不规则，土方设计较复杂部分地质分化严重，有滑坡的迹象项目大部分为山体北坡，建筑采光需推敲枯水期湖面景观不佳地块高差的处理和借用是本项目的规划重点之一价值分区原则权重B1B3B2B4B5进入性15%1115131512可塑性15%121210128独立性20%2018181616资源的可利用性30%3027302724景观的可利用性20%2020181618价值实现9392898678价值排序12345地块价值排序:B1>B3>B2>B4>B5B1B2B3B4B5地块属性景观评价其他特征B1背山（南坡）环水型景观最佳私密性较好B2背山环水型景观最佳私密性较好B3环水型景观较好B4面水型景观一般,以小区环境为主私密性一般B5背山型（北坡）景观开阔存在噪音和污染影响对项目受益价值贡献排序：TH>小高层>独栋>洋房；尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4

F(Y)——项目总收益

A——产品价格（市场价预估）

X——产品建筑面积

函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）；2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）；3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数1、A1小独栋价格，A2TH价格，A3洋房价格，A4小高层价格2、X1小独栋建筑面积，X2TH建筑面积，X3洋房建筑面积，X4小高层面积3、0<=(X1,X4)<=19.5，不可能出现一种产品的面积为负数的情况X1+X2+X3+X4=19.5

X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=17.7

0≤（X1、X2、X3、X4）≤19.5建立关系式求解函数R1小独栋的常规容积率；R2TH的常规容积率；R3洋房的常规容积率；R4小高层的常规容积率；本项目建筑实践的战略2：TH数量和品类的最大化A类——常规联排TH（R=0.75）优：市场主流TH，认可度高；劣：产品较缺乏创新，单位用地的价值量相对较低B类——前后联排TH（R=0.9-1）；适用前提：无优质景观资源C类——前后叠拼TH（R=1.2-1.3）；适用前提：同B类优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；劣：舒适性有一定的欠缺TH院落TH住宅单元典型案例：城市山谷B类：前后联排THC类：前后叠拼THD类——联院TH（R=0.9-1）；适用前提：较为方正的均质地块优：在保证了舒适性的前提下，增加了容积率，增加了单位用地的价值量的产品创新；劣：私密性较差；联院TH是万科第五园的主导产品TH院落TH住宅单元D类：联院THE类——六甲式TH（R=0.9-1）；适用前提：地块高差明显优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了地形特色，减少土方量；劣：部分房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂；赠送地下室赠送露台亲水码头六甲式TH将成为本项目合理利用山地资源的创新产品F类——宽景联排TH（R=0.6）；适用前提：临主要景观面优：较传统的TH，舒适性有很大提高，大面宽获取了大的采光面和观景面；劣：占用了较大面宽，使容积率有所损失；宽景联排TH可提升拥有主要景观面TH的品质和价格F类：宽景联排TH联院叠拼TH属于原创设计G类——联院叠拼TH（R=1-1.1）；适用前提：高层视野好，具有景观价值优：通过院落空间增加了前后叠层的舒适性，且较传统的TH取得较大的容积率；劣：私密性受到影响；TH院落TH住宅单元G类：联院叠拼TH我们合理地选取了6类TH产品作为“现金牛”进入规划设计，为实现项目价值最大化奠定基础TH名称容积率指标适用前提A类联排TH0.75不受限制B类前后联排TH0.9-1无优质景观资源C类前后叠拼TH1.2-1.3无优质景观资源D类联院TH0.9-1较为方正的均质地块E类六甲式TH0.9-1地块高差明显F类宽景联排TH0.6临主要景观面G类联院叠拼TH1-1.1高层视野好，具有景观价值。高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW我们设置了少量的“庭院小独栋”作为项目的“明星”，并设定了滨水“楼王”作为项目的价值标杆Tree_in_HOUSE“楼王”：设有私家码头建筑面积——350㎡模糊用途——居住/办公/酒吧/咖啡厅/企业别墅/ClubB1B2B3B4B5结合项目进入条件和景观差异，对本项目进行了3期的划分：1期环水/面水区；2期背山环水（南坡）区；3期背山（北坡）区；1期2期3期独栋楼王：2.5万/平米；户均350平米；2套小独栋：2万/平米；户均250平米；22套联院TH临水四合院：1.6万/平米；220平米；36套临水六合院：1.4万/平米；215平米；54套观水合院：1.2万/平米；210平米；82套联排TH观水联排：1.8万/平米；230平米；23套临水联排：1.6万/平米；220平米；17套联排：1.2万/平米；210平米；38套六甲TH临水六甲：1.6万/平米；220平米；16套一期总建面：6.47万平米；总户数：290套占地：8.15万平米；容积率：0.8户均面积：218平米；实现均价：1.46万/平米独栋楼王：2.5万/平米；350平米；2套小独栋：2.2万/平米；250平米；6套宽景TH1.8万/平米；230平米；14套联排TH联排：1.1万/平米；210平米；18套六甲TH临水六甲：1.5万/平米；220平米；59套观水六甲：1.2万/平米；215平米；134套二期总建面：4.65万平米；总户数：233套占地：4.7万平米；容积率：1户均面积：205平米；实现均价：1.36万/平米三期的容积率：1.25，且必须在噪音重大影响区设小高层产品，为避免小高层成为“瘦狗”或“问题”产品，我们仍然需要创新。高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW盖板区噪音重大影响区外墙微倾，与下部退台照应，立面处理参考右图南坪快速干道裸露区在噪音重大影响区做创新产品：1）外廊式布置隔音2）6米层高不算面积增加实用率3）错层小复式，客厅层高4.5米，其它空间3米集合建筑的剖面示意本项目建筑实践的战略3：完全剔除边缘化产品联院TH临水四合院：1.2万/平米；210平米；58套前后联排TH1万/平米；210平米；58套联排TH观水联排：1.1万/平米；215平米；13套六甲小高层0.75万/平米；4.2万平米；面积区间65-140平米联院叠拼TH0.9万/平米；160平米；88套三期总建面：8.47万平米；占地：6.81万平米；容积率：1.25；总户数：217套（TH）；小高层：4.2万平米；实现均价：0.89万/平米产品类型建筑面积（平方米）套数（套）户均面积（平方米）独栋（楼王）14004350小独栋700028250联院TH48930230212.7联排TH23585109216.4六甲TH41090209196.6宽景TH322014230前后联排TH1218058210联院叠拼TH1408088160六甲小高层4200065-140总计193485总户数：740套（TH）；户均面积：205平米；小高层：4.2万平米，面积区间65-140平米；实现均价：1.19万/平米（1.46-1.36-0.89）；总价值：23.1亿元产品类型单位面积规定动作自选动作附送指标庭院小独栋250赠送超大半地下室和花园（或阁楼露台）、阳光地下室、立体庭院、户内花园，车位配比1：2景观卫生间、中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA、桑拿房等等地下室：80平花园：不小于60平阁楼露台：30平联排TH（水岸）180-220赠送半地下室和花园（或阁楼露台）、内庭院（天井）、前后私家花园车位配比1：2景观卫生间、中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等地下室：50平花园：不小于40平阁楼露台：30平联院TH180-200赠送半地下室和私家花园、阁楼露台内庭院（天井）车位配比1：1景观卫生间、中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等地下室：60平私家花园：不小于40平阁楼露台：30平六甲TH180-200赠送半地下室和（屋顶）花园（或阁楼露台）、内庭院（天井）车位配比1：1中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等地下室：50平屋顶花园：40平露台：20平叠拼TH160-180赠送半地下室、花园（或阁楼露台）、内庭院（天井）车位配比1：1中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等地下室：40平花园：30平阁楼露台：20平小高层（六甲）65-140赠送户内花园，观景阳台车位配比1：1

夹层空间、景观卫生间中西厨房户内花园：15平观景阳台：20平剖面示意采用依山势走向建“六甲TH”退台建筑，减少土方量10096104115961009290湖面山体坡地地形复杂115等高线解决北向日照问题常用方式：1）采用内天井解决部分房间通风采光问题2）利用天窗进行屋顶采光3）利用“倒U字”形产品拼接组合，增加庭院空间，采光通风4）利用联院TH中庭院空间和天井空间采光通风N倒“U”形示意入口处增设立体交通，便于人车分流入口建议将红线拓宽，留出后期施工车道向政府争取设小区通南坪快速干道的出入口湖面上架仅人能通过的景观桥交通问题的解决之道：引入人工水景，与民乐湖成为一个整体，并划分出一个“岛”的概念，四面临水，景观优越，使整个水之岸价值凸显将项目东南角的建筑自然区隔成两部分，丰富了层次感和空间感景观总体分三条纵向景观轴线、8个景观节点和沿水的休闲景观带构成。本项