个人的一点工作心得

个人的一点工作心得2015.01.211、负责牵头组织对操作项目进行全面分析研究,组织展开对市场综合调研,对项目进行准确的定位，并确定项目整体营销推广方案等；

2、研究房地产市场的宏观信息，市场动态、同行业竞争企业发展动态、收集顾客信息，并对信息进行加工与处理等；

3、参与年度销售分解、价格策略制定；

4、项目整体费用预算及销售费用的把控；

4、根据月度推广思路与主题制定月度推广计划和每周工作计划；

5、组织和开展各项企划执行工作（包括市场研究/媒介传播/把控广告设计和文案/活动/包装和制作/公司管理平台的运作等内容），并跟踪进度及质量；

一、营销总监的工作职责6、牵头进行销售与推广总结以及分析；协调控制整体推广费用,制定阶段性资金新增及支付计划；

7、与公司相关部门沟通与协调；

8、整合和把控公司外部资源，为项目销售和企划工作的顺利开展奠定基础；9、负责对营销部员工进行绩效考核及把控；

10、制定和贯彻企业的产品策略及政策；

11、负责监督检查营销计划的贯彻执行，达成项目整体营销目标。12、完成公司安排的其他工作。

二、营销总监工作职责的总结1、项目前期策划2、市场调研3、项目整体营销方案及阶段性营销方案的制定与执行4、营销费用计划与控制5、营销监管、总结及评估6、营销部员工的绩效考核7、内外部的沟通、协调及资源整合三、营销总监工作的分解1、项目前期策划（1）项目地块分析与研究■兴奋点分析（优势及机会分析）■痛点分析（劣势及威胁分析）（2）前期市场调研■宏观市场：如经济环境、房地产政策、金融政策、楼市景气指数等。■微观市场：如区域房地产市场的供应量、销售量、市场活跃程度及及区域竞争楼盘调查等。■周边环境及配套调研,■周边商业、人口数量调研，■需求调研产品需求：如如户型需求、户型面积、商铺面积、进深、开间和层高等。需求类别：如刚性需求、改善型需求、投资性需求。■购买力调研：如购房者对总价、单价、首付款总额、月供的承受能力等。■区域发展趋势调研（3）项目定位：■档次定位：高档、中档、低档，或都豪宅、普通住宅、经济适用型住宅。■物业类别：别墅、低密度住宅、多层、小高层或者高层，■住宅产品定位：户型配比和户型面积■商业定位商业规模，拟招商业业态，商铺面积、进深、开间及层高，主力店、次主力店、其他辅助商业的规模及要求等、商业层高及层数，商业租售比例等（4）项目规划建议■外立面风格：如现代中式风格、现代欧式风格、地中海风格、现代风格等；■物业组合、排布；■户型组合及分布；■户型规划；■商业业态、主题规划；■主力店、次主力店、辅助商业的规划布局；■园林景观规划等。2、市场调研■前期调研：为项目定位服务，为项目定位提供依据。■销售过程中的调研销售过程中的调研，包括销售过程中的市场变化（如经济环境的变化、金融政策的变化、竞争变化等）和客户需求变化等方面的调研。3、营销方案的制定与执行■推盘计划及推盘节奏即先推哪些楼栋，后推哪些楼栋，每次推多少房源，销售进度计划、推盘的时间节点及频率等，当然计划是还得根据市场情况予以调整。■价格策略是高开低走？还是低开高走？

银子要卖金子价？（并非不可能）金子只卖银子价？（物超所值）金是金银是银，一定要卖个“实价？

（物有所值）

尾盘：降价清货？精细营销？

在目前市场条件下，最有力的策略当然是通过包装让楼盘“看起来像是金子”，但又只售银子的价，“尽量挤掉价格中的水分”，使价格尽量回归价值，从而使发展商有利可赚，消费者乐于接受。■销售渠道以售楼部为中心的坐销人员行销二手房门店代理销售二手房经纪人代理销售公司全员销售战略全城经纪人战略等■销售策略蓄客期：开盘：强销期：持销期：尾盘期：■形象塑造在形塑造上，应该与项目本身的价值相对应，可以适当拔高，不应该过度包装。■推广策略推广主题：推广主线不变，不同阶段诉求是不一样的，推广阶段可分为导入期、蓄客期、开盘、强销期、持销期和尾盘期。媒介组合：不但要用好传统媒介，更要用新的媒介，如微信、微信公众号等传播媒介，还可以开发项目自己的APP等。推广渠道：■公关活动■促销策略4、营销费用计划与控制5、营销监管、总结及评估6、营销部员工的绩效考核7、内外部的沟通、协调及资源整合四、全员营销与全城经纪人战略1、全员营销除销售人员之处，公司的每位员工都是项目的销售员和宣传员。这就需要对公司的每员工进行培训：普及房地产知识，并对项目详情作为重点培训内容。同时也需要将业绩纳内绩效考核，对员工进行激励。2、全