成都南延线地块项目市场调研报告

谨呈：弘发置业南延线项目市场报告地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区位分析项目地块分析地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目区位分析绕城三环路南部新城本案成仁路市政府南站机场1、项目位于天府新城华阳板块，临领馆区，新会展。2、项目临成仁路和天府大道，交通位置较好。3、地铁1号线通过本区域。地铁1号线项目天府广场15.6KM项目火车南站9.3KM项目机场8KM项目市政府4KM领馆区项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区位分析项目地块分析地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目地块分析——内部1、项目地块呈长方形状，利于总平打造。2、项目地块平整，内部无拆迁物。项目地块分析——四至远大都市风景远大育才竹岛本案待迁地块待迁地块软件园英郡领馆地1号红树湾三利宅院待拆英郡世纪城锦江天府软件园锦江英郡锦江三利宅院待拆迁地块待拆迁地块成仁路待拆迁地块成仁路待拆迁地块成仁路待拆迁地块育才竹岛项目地块分析——交通天府大道麓山大道成仁路绕城高速元华路站华路锦江锦江都市风景都市风景育才竹岛天府软件园三利宅院世纪城新会展中和市政府凤凰城中海兰亭地铁1号线

1、项目位于成仁路旁2、项目距天府大道约500米3、地铁1号线通过本区域。项目交通条件优越项目公交路线：819、823经过本项目本案项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析宏观政策、经济分析温家宝40天5提积极财政宽松货币政策不动摇宏观经济人民日报：坚持积极财政政策和适度宽松货币政策宏观经济各地方纷纷收紧二次房贷政策政策热点政府大力扶持房地产市场后，从目前的市场反应来看，成都房地产市场的信心逐渐在恢复，成交量和价格都在朝07年高峰时期恢复，但成交主要以市场存量为主，市场供应量同比下降。但收紧二次房贷势必再次打击投资客。——市场仍将以刚性需求为主政策小结项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区域概况区域房地产市场分析竞案分析成都市新城总体规划目前,成都城市发展向周边四大新城扩散;

天府新城主要以高新技术产业为主，建立对外经济延展的城市新中心区域概况——区域规划□整个天府新城以100米以内的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群□未来城市副中心的核心区域，建筑风格将以现代建筑风格为主□力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城

区域规划总体思路：——区域规划发展，势必带动区域房地产的快速发展区域概况——城市功能天府新城国际城南科技城南商务城南时尚城南宜居城南“没有围墙”的新城以新城中央公园和滨河绿地为依托，打造区内水系绿地链。预计每年新开工1000万平米以上。天府软件园“筑巢引凤”

世界500强的埃森哲、IBM、SPA等，以及金山、华为、迪易通等名企入驻。六大园区打造“不夜城”以总部商务圈、企业总部圈、新城中央公园等六大园区构成城南”不夜城“，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等即将入驻。西部最大的金融后台扩充软件及服务外包产业，目前，建行、工行、农行、招行，太平洋保险等11家企业签约落户后台服务中心。领馆区及首个国际社区包括国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地以及五星级酒店群。区域概况——组团划分本案区域概况——领事馆区领事馆区本案新会展板块华阳板块

领事馆区占地300亩左右，建筑群将以欧式风格为主。在未来的领事馆建筑区，将形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街。

德国、法国、韩国、日本等20多个国家领事馆即将入住。

——领馆区的设立，无疑将加快城南国际化进程。区域发展特点时间序列重大事件高新南区启动各组团逐步启动大量土地出让品牌开发商入驻市政府搬入华阳纳入南区地铁开通南区发展成熟p高新南区发展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成；1996年，起步区组团启动，以高新技术产业园区发展为驱动力，定位为成熟居住区。

p新园组团2003年启动，定位为高新工业园区；p站南组团2004年启动，市政府2008年正式搬迁于此，形成新的行政办公中心；2003年高新孵化园启用；p大源组团2005年启动，新的会展中落成；2002年天府软件园拿地；2005年启用。p大源组团2005年启动，新的会展中落成；2002年天府软件园拿地，2005年启用； p站南组团的商服用地已基本出让完毕，剩余基本上为住宅用地，且大量品牌开发商入驻，如和记黄埔、中海、九龙仓等；p大源组团出让了少量的商服用地和住宅用地，品牌开发商中信、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻

p大源组团规划有20万平米的区域商业中心地块将在2008年春节后挂牌出让；p政府于2008年四五月份搬迁p华阳片区逐渐融入到南区发展中，预计有6000亩土地划入大源组团，综合用地性质

p政府规划未来3-4年内将高新南区的土地出让完毕，2010年，地铁1号线一期工程完毕通车，地铁站距本项目约500米

20世纪90年代末21世纪初2005—2007年2008—2009年2010年—？详细情况本案区域概况——交通道路系统五纵三横机场高速公交系统805、809、501、819、823等多条路线贯穿此地铁系统地铁1号线经过该区域

——良好的交通网络，势必成为该区域房地产发展的重要条件。由上看出，城南区域规划优越，发展速度较快，交通条件完善，随着城市化功能的进一步完善，势必带动区域房地产市场更迅速发展。区域发展有利影响：区域逐步成熟，区域接受度增高。市场风险：更多品牌开发商及项目进入，市场竞争将空前激烈，更注重项目品质及营销细节。项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区域概况区域房地产市场分析竞案分析天府大道麓山大道成仁路绕城高速元华路站华路锦江锦江■远大·都市风景天府软件园世纪城新会展中和市政府地铁1号线本案■育才竹岛■远大·第5季■华润·凤凰城■中海兰亭■南城都汇■南桥尙舍■左岸花都■锦官丽城■欣宇·都市港湾■戛纳印象■成南领寓■双华麓港■三利宅院■红树湾■锦江帆影■领馆区1号■格林君典■领峰■水印城■凯华丽景■南郡·7英里■盛世名居■利通·城南晶座■棕榈南岸■英郡■慕和南道■蜀郡■光明城市■大城际■城南名著■宏信南樾■悦城■龙湖·世纪峰景■三和南锦■华楠半岛■檀香山■南桥春天■新港国际花园区域房地产市场分布■南湖国际社区由上看出，区域房地产市场供应量较大，竞案密集，区域市场竞争空前激烈。天府大道麓山大道成仁路绕城高速元华路站华路锦江世纪城新会展市政府地铁1号线■南城都汇■三利宅院■英郡■慕和南道■蜀郡■大城际■龙湖·世纪峰景■华楠半岛区域房地产市场开发态势中和■红树湾■锦江帆影■领馆区1号■格林君典■三和南锦■檀香山■南桥春天■新港国际花园领事馆区江■远大·都市风景■远大·第5季■南桥尙舍■左岸花都■双华麓港■领峰■水印城■凯华丽景■南郡·7英里■盛世名居■利通·城南晶座■棕榈南岸■城南名著■宏信南樾■悦城天府大道沿线■锦官丽城■欣宇·都市港湾■戛纳印象■成南领寓■光明城市■南湖国际社区华阳板块■华润·凤凰城■中海兰亭大源组团本案■育才竹岛！开发空白区？区域房地产市场开发特征线性开发

以南延线为轴线，依靠天府大道交通动脉，两侧进行开发，形成城南房地产开发主轴。如远大·都市风景，育才竹岛等。端点开发以终点广场为依靠，在浅丘地形上进行的开发。如：蓝山美树，麓山国际社区。

板块开发在已形成的版块，分别利用有效资源聚集呈现。

如华阳板块、领馆区板块等。通过上述图示及分析，我们可以看出：城南每一个楼盘项目的开发，每一个区域板块的形成，必然有可以凭靠的资源作为支撑。而反观本项目，距离周边每个区域板块都有一定的距离，难以依靠和借势，显得孤立无援。这就加大了本项目的开发难度和市场风险。区域内08—09年土地供应情况序号交易方式拍卖时间宗地编号宗地位置土地用途及年限净用地面积（亩）起始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竟得人1挂牌出让2009年9月22日GX09（211/212/252）：2009-031裕民街以北、安远路以西、民贵西一街以南、泰来路以东城镇混合33.8338300300北京北大青鸟有限责任公司2挂牌出让2009年9月22日GX10（211/212/252）：2009-032高新区大源商务商业核心区内，规划D3地块城镇混合33.5186

260260四川友利投资控股股份有限公司3挂牌出让2009年9月22日GX11（211/252）：2009-033高新区剑南大道以西，瞻远西三街以北，荣华南路以东城镇混合73.5873

280280成都金怡源房地产开发有限公司4挂牌出让2009年9月22日GX12（212/212/252）：2009-034南部新区仁和片区(高新区原仁和村1、4、8组)城镇混合149.1690450450成都仁和实业（集团）有限公司5挂牌出让2009年8月19日GX06（252/211）：2009-021高新区花荫沟以东，盛华南路以西，城镇混合95.8203

400400复地（集团）股份有限公司6挂牌出让2009年8月19日GX07（211/212/252）：2009-022高新区大源商务商业核心区内城镇混合14.4078240240四川富润企业重组投资有限责任公司7挂牌出让2009年8月19日GX08（214）：2009-023原光华工业园内商业用地16.1491

182182成都三和企业集团有限公司区域内08—09年土地供应情况序号交易方式拍卖时间宗地编号宗地位置土地用途及年限净用地面积（亩）起始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竟得人8挂牌出让2009年6月5日GX03(211/252)2009-007南部新区金融总部商务区11号地块商业用地44.8198300300深圳创新投资集团有限公司9挂牌出让2009年6月5日GX04(211/252)2009-008南部新区金融总部商务区12号地块商业用地35.6995

300300成都投资控股集团有限公司10挂牌出让2009年5月25日GX01(211)：2009-004高新区丰收片区站华路以西商业用地67.3838

300300成都富森美家居实业有限公司11挂牌出让2009年5月25日GX02(211/252)：2009-005南部新区金融总部商务区8号地块商业用地27.5423300300海峡友谊集团有限公司12挂牌出让2009年5月25日GX05(211/252)：2009-006南部新区大源组团，元华路以西、荣华北路以东商业用地59.3858

260260四川化工控股（集团）有限责任公司13拍卖2008年12月26日GX94(252/211):2008-029高新区新光村四组城镇混合35.00280316四川省蜀府房屋建设开发有限公司14挂牌出让2008年9月26日GX92(211/252):2008-025高新区大源组团片区及高新区南部园区外环路以北,剑南大道以东市政配套及住宅1135

4.8亿/宗4.8亿/宗成都世纪城新国际会展中心有限公司区域内08—09年土地供应情况序号交易方式拍卖时间宗地编号宗地位置土地用途及年限净用地面积（亩）起始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竟得人15挂牌出让2008年7月22日GX86(211/212):2008-019南部新区科创中心片区J号地块商业用地34.9046400400神旺控股有限公司16挂牌出让2008年7月22日GX87(211):2008-020高新区剑南大道以西，德塞三街以南，荣华南路以东商业用地73.9154260260成都市瑞泰华实业有限公司17挂牌出让2008年7月22日GX88(211/252):2008-021高新区天府大道以西，大成一街以南，府河以北城镇混合169.9814220220四川西美投资有限公司18挂牌出让2008年4月3日GX75(211):2008-008高新区双土村十一组商业用地22.6976260260四川海洋旅游发展有限公司19挂牌出让2008年4月3日GX77(211):2008-009高新区南区双土村三、四组商业用地37.1801220220华西证券有限责任公司由上看出：09年区域土地市场回暖明显，区域内将呈现多个潜在竞争项目。市场竞争激烈项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区域概况区域房地产市场分析竞案分析区域内竞案分析——育才竹岛项目名称育才竹岛项目地址天府大道与成仁路交汇处占地面积（亩）65亩总户数（户）1300余户主力户型100——130㎡均价4900优惠一次性3％，按揭1％，额外5000物业类型8栋17——32层电梯项目开盘时间2007.9销售进度95%户型信息◎户型区间：90—101平米两房，130—145平米三房，143—151平米四房，171平米五房◎主力户型：133—151平米133.84平米3室2厅2卫143.01平米3室2厅2卫育才竹岛销售情况◎价格：均价4900元/平米◎推盘节奏：2007年9月开盘◎销售情况：目前为三期销售，销售率95%，100平米以下户

型售完，剩余较大户型◎现场情况：11：40——12：10分，接待两组客户，无来电推广信息◎主题广告语：国际城南，岛域世界。城市，主岛者◎销售现场：售楼部位于市政公园内，环境打造较好，但项

目墙体广告质量较差。育才竹岛育才竹岛区域内竞案分析——朗朗风景项目名称朗朗风景项目地址天府大道与成仁路交汇处占地面积（亩）42亩总户数（户）1068余户主力户型70—90㎡、110—120㎡均价5600优惠一次性3％，按揭1％物业类型6栋33层电梯项目开盘时间2008.4销售进度60%户型信息◎户型区间：75—102平米两房，104—112平米三房，114—135平米四房◎主力户型：70—90平米、110—120平米朗朗风景以小户型为主力户型，推出可变空间，主要体现在挑高阳台、部分入户花园及半赠送面积，但户型实用性不强。朗朗风景销售情况◎价格：均价5600元/平米◎推盘节奏：2008年4月开盘◎销售情况：目前为远大系列1、2、3、5期售完，4期朗朗

风景销售60%，主力户型较为热销。◎现场情况：10：20——11：10分，接待3组客户，无来电推广信息◎主题广告语：38万起供小三房。75平米科技三房，欢迎首

次置业者踊跃供养。◎销售现场：售楼部位于一期会所，荷兰水街，销售现场环

境打造较好。朗朗风景朗朗风景区域内竞案分析——红树湾项目名称红树湾项目地址中和镇三利宅院对面占地面积（亩）135亩总户数（户）3388户主力户型82—87㎡、110㎡均价5400优惠一次性3％，按揭1％物业类型1期24层、33层电梯项目开盘时间2008.10.14销售进度1期68%户型信息◎户型区间：82—87平米两房，106—131平米三房，◎主力户型：82—87平米、110平米推出多种户型，挑高阳台，部分设置可变空间。但户型总体实用性不强。红树湾销售情况◎价格：均价5400元/平米◎推盘节奏：2008年10月开盘，目前为一期销售◎销售情况：目前1期销售68%，剩余70余套。◎现场情况：1：20——2：20分，接待9组客户，来电3组，

推出中秋送业主月饼活动。推广信息◎主题广告语：国际城南，领事馆旁，公园，家。◎销售现场：售楼部打造较好，内部配置优越，装修风格较

好，采用电脑显示屏讲解，但销售人员素质不

高。

红树湾红树湾区域内竞案分析——领馆区1号项目名称领馆区1号项目地址中和镇三利宅院对面占地面积（亩）60亩总户数（户）1440户主力户型91—148㎡均价5230优惠一次性3％，按揭1％物业类型2栋32层电梯项目开盘时间2007.9.29销售进度目前推出1024套，销售62%户型信息◎户型区间：91—106平米两房、117—148平米三房，