剑南大道地块营销策划方案

剑南大道地块营销策划方案2015-12-1101030402项目概况区域市场分析项目定位营销思路目录1项目概况地块位置地块东侧紧邻剑南大道。地块南侧为已经建成的骑龙安置小区。地块北侧为已经建成的华宜上锦小区。地块西侧为内部小路。本案华宜上锦地块处于剑南大道南段与华府大道交界处,东侧为益州大道,紧临地铁1号线府河站和未来地铁5号线延长线。本案交通状况紧邻欧尚西南旗舰店、近高新伊藤旗舰店，教育、购物、娱乐、休闲等配套一应俱全。商业：伊藤洋华堂旗舰店、欧尚超市、农贸市场等

幼儿园：成都七中育才学校附属幼儿园、华阳幼儿园

中小学:成都七中、玉林中学、石室外国语中学、锦江小学、华阳中学、华阳二中

银行:工商银行、建设银行、农业银行、成都银行

医院：成都市第一人民医院、瑞丽医院、华西口腔医院、石油医院、双流县二医院。地块区域配套2区域市场分析项目周边主要楼盘分析保利锦湖林语均12000元/㎡戛纳湾金棕榈均7300元/㎡IMC国际广场均9500元/㎡高盛金融中心均12800元/㎡嘉祥瑞庭南城均8800元/㎡朗基天香均11000元/㎡仁美大源印象均8000元/㎡一品CG均价8800元/㎡凯德世纪名邸均价9500元/㎡美城悦荣府均7000元/㎡中铁城锦南汇均7500元/㎡嘉年华青年smart城均24万/套中德英伦联邦均8800元/㎡红树湾Ⅲ均9000元/㎡龙湖世纪峰景均15000元/㎡世龙广场均9500元/㎡美登高A座均7500元/㎡本案根据项目位置和周边产品形态，我们选取以下几个楼盘作详细分析。嘉年华青年smart城戛纳湾金棕榈朗基天香朗基天香位于天府五街与益州大道交汇处，毗邻银泰城购物中心。项目占地60000平方米，建筑面积240096平方米，规划有7栋住宅及2万平社区商业，ART-DECO立面，建面70-128平米两房/三房户型组合，2梯4户配置，总1653户。项目配有入户品牌指纹锁，门窗采用断桥铝合金双层中空玻璃，WiFi社区，阳光车库。定位：优质改善型物业。戛纳湾金棕榈总规划面积190亩，开发净用地面积146亩，总建筑面积39万㎡，其中住宅规划面积33万㎡，商业面积6万㎡，一期面积区间为82-173㎡，户数约1100户

；项目的总体规划由美国阿特金斯亲自操刀设计，内部双轴+双湾设计国内仅有，小区采用双轴双湾设计，双轴是整个社区的主脉络，规划一条东西走向的中心主轴、从而把双湾串联起来，再与南北走向的一条轴交汇，景观效果极好。建筑立面为跨界成的简约ArtDeco，由澳大利亚柏涛公司为之设计；世界五大行担当物业顾问。小区的六大配套让你尽享品质生活（五星级酒店、邻里中心、艺术会所、休闲商业、电影博物馆、美吉姆旗舰店），另有近5000㎡的大型会所，将提供更多生活配套服务。定位：品质刚需和首改物业。嘉年华青年城SMART公寓位于成都城区正南方天府新区核心区域，北邻正在打造的领事馆区，南邻新川创新科技园区，西北面向锦江府河河段。产品为LOFT，青年城SMART公寓除了大型超市，购物公园，美食街，精品服务式酒店外，配套有食堂，图书馆，健身房，社区洗衣房等等。除此之外，针对新推的主题女生楼，还增加了女性专属定制配套：美甲室、萌宠美容寄养室、美容美体室、专属家政服务、化妆造型、快递入户等。定位：刚需和投资型物业。区域内市场分析当前，城南大源组团的开发已日趋成熟，后续土地储备有限。经过上一轮的集中开发，面向刚性需求的产品已去化殆尽，大多数楼盘的余货均是面积较大，总价较高的产品。所以，大源组团以刚需住宅为主要方向将成为重要的机会点。同时，区域相邻金融后台区企业已开始规模性入驻，也预示本板块的后劲将愈来愈足。社区规模及配套:区域内大盘、中档规模的楼盘的楼盘密集分布，小盘较少。大盘和中盘的社区内都有不同程度的生活配套设施。各开发商的产品也有不同程度的创新，来避免同质化。区域客户分析根据项目所处区域以及项目的档次、品质，分析购买心理和需求的差异。划分为三类：纯居住刚需型，这是本区域的主力客户。居住享受型，这是本区域的重要客户。居住兼顾投资型，这是本区域的辅助、补充客户。

主力客户群的总体特征分析年龄在25-35岁，收入稳定，大多以生活居住或工作在城南天府新城的企业白领、公务员为主。大多接受过良好的教育，具有专业技术培训资历及相应的职业专业技能。这类客户往往追求时尚、对小区内外环境，产品档次、物业管理、项目品牌及周边生活设施的配套完善程度关注度较高。3项目定位项目SWOT分析优势劣势机会威胁优势地段优势项目地块位于城南天府新区，该区域为成都未来建设重点，尤其是天府新区政务中心的启用及周边金融企业的入驻，将直接促使周边配套趋于完善，形成良好的居住环境。交通优势项目地块紧邻剑南大道，进出城都相当方便。规模优势项目地块规模小，属于短、平、快的项目，投资较少，财务风险相对降低。劣势地段劣势项目地块紧邻剑南大道，车流量大，噪声污染严重。规模劣势项目体量小，其打造对开发商在产品规划设计方面的要求很高。小区环境，配套设施有很大局限，缺乏竞争力。机会项目所在区域配套趋于成熟，企业增多，潜在客户很多。目前区域内房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本项目细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。同时项目规模小，更利于提升后期物业管理的品质，提升口碑。威胁项目所在区域大开发商云集，总体去化量有限，项目一旦陷入同质化竞争，将面临滞销。综上，根据项目区位及市场诉求情况，我方建议，本项目定位为大源组团青年城，主要面向购买力相对较强的城南刚需人群，提供首置（55-85㎡）紧凑套二、套三的产品。另外因为项目体量小，亦可剑走偏锋，走豪宅路线，品质、创新就是差异化。这就需要开发商更为精细的规划设计，抓取市场亮点元素。朗基望今缘就是一个典型的案例。项目定位4营销思路房地产项目的成功运营必备两点，一是精准的市场定位，二是差异化的营销策略。可见房地产的营销也是房地产中的重要环节，以产品差异化为出发点的营销策略是房地产营销手段中的一种，对市场竞争日益激烈化的房地产市场而言，如何“求同存异”就成了房地产开发商从众多竞争对手中脱颖而出的重要途径之一。010203开盘前蓄客阶段的营销思路开盘当日营销思路销售期间的营销思路电视、广播微信、微博DM单报刊开盘前蓄客阶段的营销思路在短时间的蓄水期内，进行全城地毯轰炸式宣传，提升项目知名度。刚需产品重点突出优惠，抓住客户的心理预期；豪宅类产品重点突出品质，增强客户