房地产估价练习题-1

房地产估价练习题1、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．1765 ;B．2000;C．2069;D．2400一、单项选择题建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝125＋25＝150㎡，300000÷150＝2000元/㎡2、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡。A．3473 ;B．4365;C．4500;D.4635期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，

3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。Ａ、87；B、124；C、130；D、13450+80/(1+1%)^8=1244、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A．0～50；B．50～75；C．50～100；D．100～1505.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/㎡。A．3868．92；B．4000．00；C．4072．54；D．4286．894000×（1＋0.3%）6＝4072.54，面积误差为（100－95）÷95＝5.26%，超过《商品房销售管理办法》规定的面积误差范围（3%），但由于合同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此对此问题可不予考虑。6、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。Ａ、9； B、13.5；Ｃ、15；Ｄ、18前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度7、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算8、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短9、路线价法估价的第二个步骤为（）。Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段10、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费1）楼面地价=土地总价/总建筑面积土地总价=楼面地价*总建筑面积=1000*10000*(1+10%)^1.52）开发成本和管理费用=1200*10000*(1+10%)^1.5/23）销售费用=3000*10000*2%4）销售税费=3000*10000*5.5%3000*10000-1000*10000*（1+10%）^1.5-1200*10000*(1+10%)^1.5/2-3000*10000*2%-3000*10000*5.5%3000*10000=1-88.9%=11.08%11、将房地产称为物业的国家或地区是（）。Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港12、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产Ｃ、宾馆与写字楼； Ｄ、大城市郊区的住宅与高速公路收费13、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。Ａ、等于报酬率；Ｂ、大于报酬率；Ｃ、小于报酬率；Ｄ、无法知道14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房地产的资本化率为（）％。Ａ、6；Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%抵押贷款与自有资金的组合：R0--综合资本化率M--贷款价值比率，即抵押贷款占房地产价值的比率，一般介于60%~90%之间RM--抵押贷款常数RE--自有资金资本化率。15、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。Ａ、替代关系；Ｂ、互补关系；Ｃ、附属关系；Ｄ、没有关系16、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/㎡，安装工程直接费为450元/㎡（其中人工费为50元/㎡），装饰装修工程直接费为900元/㎡（其中人工费为45元/㎡），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元/㎡。A．2204．55；B．2397．99；C．3237．60；D．3345．64［780×（1＋15％）＋450＋50×75％＋900＋45×72％］×（1＋3.5％）＝2397．99元/㎡17、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（）。Ａ、4858；B、5200；Ｃ、2700；D、6264 ＝216／8％×［1－1／（1＋8％）2］＋5616／（１＋8％）2＝5200（万元）18、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（）万元。Ａ、100；B、42；Ｃ、63；Ｄ、77计算过程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)19、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。Ａ、市场法；Ｂ、收益法；Ｃ、路线价法；Ｄ、假设开发法20、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A．2．00%；B．2．13%；C．2．22%；D．2．50%对于在土地使用权出让合同中约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。50－5－40＝5，50－5＝45，在建筑物的残值率为零的情况下，建筑物的经济寿命＝1÷年平均折旧率，年平均折旧率＝1÷建筑物经济寿命，即1÷45＝2.22%。21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加１万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为（）万元。Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.83建筑物经济寿命50年5年后出让土地使用年限40年5年净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率22、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（）。

A.宗地图；B.房产分幅图；C.房产分丘图；

D.房产分户图房产分幅图是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。23、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．358．85；B．360．49；C．362．93；D．365．29V＝30．03/8%×［1－1/（1＋8%）50－3］＝365．29万元24、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（）A、出租的房地产;Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产房地产按经营使用方式分为：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产。25、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于（）方面的制约。Ａ、建筑技术；Ｂ、土地权利设置和行使；Ｃ、相邻关系；Ｄ、土地使用管制政府规定土地用途、容积率属于城市规划的内容，而在土地利用所受的限制当中，城市规划属于土地使用管制方面的内容26、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（）。Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律收益递减原理揭示的是一种投入产出关系，指在仅有一种投入量逐渐增加的情况下，其他投入量不变，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当可投入变量增加到某一点时，产出量的增加会越来越小。27、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去；B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在；D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。如建筑物被火灾烧毁后，评估其损失价值或程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场体系下所必需的花费。估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来28、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。

A．55.20；B．103.22；C．109.63；D．114.82I=P[(1+i)n－1]=540*[(1+8%)^2-1]+90*[(1+8%)^1.5-1]+60*[(1+8%)^0.5-1]29、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（）万元A．0.50；B．5.63；C．6.25；D．28.14=(3/8%)*(1-1/((1+8%)^30))-(2.5/8%)*(1-1/((1+8%)^30))30、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。A．8.8%

B．10%

C．18%

D．18.6%R0--综合资本化率M--贷款价值比率，即抵押贷款占房地产价值的比率，一般介于60%~90%之间RM--抵押贷款常数RE--自有资金资本化率。31、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、无法知道32、在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。Ａ、重建价格；Ｂ、重置价格；Ｃ、重新购建价格；Ｄ、积算价格33、下列估价公式中，错误的是（）。A．土地价格=房地价格-建筑物价格；B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务；C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值；D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格34、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（）万元

A．500；B．1000；C．2250；D．2500补地价（单价）＝现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积1500*2-500*1.0=2500补地价（总价）=2500*10000=2500万元35、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％，则该宗房地产的总价值为（）万元。Ａ、417；Ｂ、500；Ｃ、460；Ｄ、45建筑物的净收益=200万元*12%=24万土地净收益=50-24=26万元土地价格=26/10%=260万元房地价格=200+260=460万元36、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A．50；B．40；C．46；D．不确定建筑物经济寿命50年土地使用年限40年4年6年后出让37、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（）。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.738、房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。A、有用性、稀缺性、有效需求；B、供给、需求、利用状况C、权利、租金、利率；D、价值、使用价值、供求在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其变化所引起的。39、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元／m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元／m2。该房地产价格为1250／m2，则该建筑物的单价为（）元／m2。A、950；B、1000；C、1200；D、1250Ａ，（1250×5000－1000×1500）／5000＝950（元／m2）40、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00。D，建筑物的净收益=200万元*12%=24万土地净收益=60-24万=36万土地价格=36/6%=600万，房地价格=600+200=800万41、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.18030万元+5万元/8%[1-1/(1+8%)^30]=86.2942、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。A、6.6%；B、5.8%；C、6.2%；D、6.4%根据R0＝L×RL＋B×RB＝30％×5％＋（１－30％）×7％＝6.4％43、一临街深度22.86ｍ（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（）。A、452.63万元；B、75.44万元；C、339.47万元；D、377.19万元当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，所以根据下面两个公式：该宗土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率，该宗土地的总价＝土地单价×土地面积，将已知参数代入以上两公式即得所求。44、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245B.275C.315D.345500万-50万元-40万元-65万元=345万元45、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500B.525C.600D.1650 补地价（单价）＝现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积补地价=（新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率）×土地面积=（1500×4.0-1000×0.5）元/m2×3000m2=1650万元。1、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。A．土地；B．建筑物；C．装饰装修；D．动产；E．特许经营权二、多项选择题2、房地产估价的三大基本方法是（）。

A、市场法；Ｂ、路线价法； Ｃ、成本法；Ｄ、收益法3．根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。 A．单位比较法；B．市场提取法；C．分解法；D．工料测量法；E．分部分项法4、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。Ａ、农用地改为非农建设用地；Ｂ、在写字楼旁新建大型游乐场Ｃ、住宅区内道路禁止货车通行；Ｄ、常常遭受洪水威胁建筑物重新购建价格的求取方法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。5、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。A．后退道路红线距离；B．土地使用期限；C．基础设施完备程度；D．容积率；E．合并的可能性6、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B．收益法中未来租金、运营费用的预测C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核D．市场比较法中对房地产状况进行调整E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，例如用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值，此外还有一些其他作用：（1）用于收益法中未来租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；（2）用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。7、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。Ａ、交通建设；Ｂ、市场供求变化；Ｃ、人口素质变化；Ｄ、所在地区衰落8、在商品房交易中，常见的最低价格有（）。Ａ、商品房销售中的起价；Ｂ、拍卖活动中的保留价；Ｃ、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价；Ｄ、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价9、下面（）是计入商品住宅价格的费用。Ａ、征地费；Ｂ、建筑安装工程费；Ｃ、住宅小区内的营业性用房建设费用；Ｄ、住宅小区内设施的建设费用10、经济适用住宅基准价格由（）构成。Ａ、开发成本；Ｂ、税金；Ｃ、经营用房的建筑安装费；Ｄ、利润11、下列属于房地产真正自然增值的有（）。Ａ、通货膨胀引起的房地产价格上升Ｂ、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升Ｃ、外部经济引起的房地产价格上升Ｄ、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升通货膨胀引起的房地产价格上升其实质意义是保值而非增值。对房地产本身进行投资改良而使房地产增值既非保值也非自然增值。12、需要补地价的情形有哪几种？（）Ａ、增加容积率； Ｂ、改变原土地用途；Ｃ、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产；Ｄ出让土地使用权需要补地价的情形主要有４种：①增加原土地使用权出让时规定的容积率；②改变原土地使用权出让时规定的用途；③转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等）；④出让土地使用权期满后续期。13、在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：（）。Ａ、通过征收农地取得的；Ｂ、通过征用城市土地取得的;Ｃ、通过在城市中房屋拆迁取得的；Ｄ、通过在农村中拆迁房屋取得的目前取得土地的途径主要有征收农地、城市拆迁、购买三种方式。14、建筑物的重新购建价格是（）的价格。Ａ、扣除折旧后；Ｂ、估价时点时；Ｃ、客观；Ｄ、建筑物全新状态下建筑物的重新购建价格没有扣除折旧。15、通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（）Ａ、政府招标出让；Ｂ、政府拍卖出让；Ｃ、政府挂牌出让；Ｄ、征收通过购买方式取得的土地使用权一般都属于出让土地使用权。16、下面属于收益性房地产的是（）。Ａ、未出租的餐馆；Ｂ、旅店；Ｃ、加油站；Ｄ、未开发的土地未开发的土地不产生收益，也没有潜在收益。17、预期原理是（）等估价方法的理论依据。Ａ、市场比较法；Ｂ、收益法；Ｃ、成本法；Ｄ、假设开发法；Ｅ、路线价法收益法与假设开发法的理论依据同是预期原理18、下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）Ａ、旅馆；Ｂ、歌城；Ｃ、写字楼；Ｄ、加油站Ｃ属于以租赁方式获取收益的房地产。19、开发后的房地产经营方式有（）。Ａ、预售；Ｂ、建成后出售；Ｃ、出租；Ｄ、娱乐开发后的房地产经营方式有出售、出租、营业，其中出售包括预售和建成后出售两种方式。20、以下适用假设开发法估价的房地产有（）。Ａ、将在建工程续建成房屋；Ｂ、将旧房装饰装修改造成新房；Ｃ、将生地开发成熟地； Ｄ、将门市出售；Ｄ适用于市场法估价21、房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。A、销售；B、娱乐；Ｃ、营业；D、商业房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。22、下列哪些情况需要进行房地产评估？（）A、产权注销；B、企业破产清算；Ｃ、房地产典当；D、确定定期公布的基准地价房地产在注销产权（如灭籍）时不需要估价。现实中需要对房地产估价的情况有：土地使用权出让、房地产转让、租赁、房地产抵押、典当、房地产保险、房地产税收、房地产征收和征用补偿、房地产损害赔偿、房地产纠纷调处和有关司法鉴定。23、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（）。A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准；E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%24、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（）。A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%

B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%按建筑面积分摊：二层土地份额=1/3=33.33%按房地价值分摊：得出二层房地总价=54.05万元，二层土地份额=54.05/200=27.03%按照土地价值分摊：土地总价=200万元-120万元=80万元，二层土地总价=80万元×33.33%=26.67万元，二层土地份额=26.67万元/80万元=33.33%25、标价是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同（）的商品房的出售价格。Ａ、楼层；B、朝向；C、户型；D、面积标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。26、某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）Ａ、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用Ｂ、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用Ｃ、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。Ｄ、按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。27、预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。Ａ、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格Ｂ、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格Ｃ、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格Ｄ、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格28、房地产状况调整的内容主要包括（）。A、区位状况的调整；B、实物状况的调整；Ｃ、环境状况的调整；Ｄ、权益状况的调整环境状况属于区位状况调整的内容。29、下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）A、政府出台新的政策措施；B、利率发生变化；Ｃ、出现通货膨胀；Ｄ、未正常负担交易税费未正常负担交易税费属于交易情况的内容。30、下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（）。Ａ、使用磨损；Ｂ、现行政策重大改变；Ｃ、城市规划重大改变；Ｄ、建筑技术进步经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。如在一个高级住宅区附近兴建一座工厂，导致该居住区的房地产价值下降。1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占租赁有效毛收入的35％，报酬率为10%。１）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益＝80×3000×85％×（1－35％）×12＝159.12（万元）②收益年限＝40－6＝34（年）③办公楼现值为＝159.12／10％×［1－1／(1＋10%)^34]＝1528.92(万元)２）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85％×（1－35％）×12＝106.08（万元）②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11（年）③乙方使用权剩余收益年限价格为：＝106.08／10％×［1－1／（1＋10％）11］＝689（万元）③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92万元2、为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格及成交日期可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/㎡4200元/㎡3900元/㎡成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日（2）交易情况的分析判断结果，见下表。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。可比实例A可比实例B可比实例C交易情况－2%0＋l%（3）该类住宅2007年2月至8月的价格指数，见下表，价格指数为定基价格指数。月份2345678价格指数10092．498．398．6100．3109．0106．8（4）房地产状况的比较判断结果房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位状况0．510010510080实物状况0．3100100110120权益状况0．2100120100100请利用上述资料测算该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格。（1）测算公式：

（2）求取交易情况修正系数：可比实例A的交易情况修正系数可比实例B的交易情况修正系数（3）求取市场状况调整系数：可比实例A的市场状况调整系数可比实例B的市场状况调整系数可比实例C的市场状况调整系数（4）求取房地产状况调整系数：可比实例B的房地产状况调整系数：可比实例C的房地产状况调整系数：可比实例A的房地产状况调整系数=（5）求取比准价格（单价）VA，VB，VC：（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象的正常市场价格（单价）=（4097.56+4341.93+3941.09）÷3=4126.86（元/m2）3、王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。（1）计算已抵押贷款余额利用公式求出A=（200×8%/12）万元÷[1-（1+8%/12）-60]=4.06万元；已抵押贷款金额=4.06万元/（8%/12）×[1-(1+8%/12)-40]=142.14万元已抵押贷款余额=200万元-142.14万元=57.86万元（2）测算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的价格V收益期限为有限年时，净收益按一定比率递增的公式：g-净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第1年为A，第2年为A(1+g)，未来第3年为A(1+g)2，依此类推，未来第n年为A(1+g)n-1。公式原型为：此公式的假设前提是：1）净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；2）净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y（当g=Y时，V=A×n/(1+Y);3）收益期限为有限年n。V=50/(7%-5%){1-[(1+5%)/(1+7%)]36}-26/(7%-3%){1-[(1+3%)/(1+7%)]36}=747.43万元根据：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款-已抵押贷款余额占社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款可得：再次抵押价值=V-0-57.86万元/0.6-0=747.43万元-96.43万元=651.00万元则该商铺在2009年10月18日的再次抵押价