嘉联成都海骏达蜀都一号策略执行84PPTXXXX年

超越未来一战成名海骏达蜀都一号策略执行纲领2010.03

本项目核心价值体系？——卖什么本项目目标客户群体？——卖给谁本项目终极行动纲领？——怎么卖项目核心堡垒一项目核心堡垒二项目核心堡垒三基于前期市场及客户研究、项目定位的有效沟通，本次主要解决以下问题：本项目三大核心堡垒本项目的核心价值是什么，如何才能从大城西及片区众多楼盘大鳄中脱颖而出？——卖什么1蜀都新城位于成都西部副中心郫县，已成为成都重点发展的热点区域郫县是成都重点发展的西部副中心，具有极高的区位优势；2010年5月12日，快铁将正式开通，链接火车北站至都江堰，而郫县作为重要中间站，将受益明显；城西本区域区域内典型项目客户变化过程万景峰客户组成情况万景峰：其客户组成明显区隔于目前区域现有项目情况，高新西区客户比例占主导，已经改变了区域原有传统项目客户组成惯例；弗莱明戈客户组成也由前期以郫县客户为绝对主力开始转变，高新西区客户比例在逐渐增加，特别是电梯产品意向性客户；中信未来城成交客户中，高新西区和大城西客户比例占到50%左右；从目前区域典型项目的客户变化过程可以看出，高新西区及大城西客户是存在较大挖掘空间的；区域选项发展潜力大环境较好价格较低有抗性郫县老城区96%1%1%2%郫县新城区97%2%0%1%红光犀浦80%10%3%7%高新西区43%20%20%17%大城西38%22%25%15%在对区域有了解的客户中，有65%对区域比较认同，认同点主要体现在发展潜力大和价格低两方面。而对区域有抗性的客户比重只有9%左右；在区域了解的基础上，对本项目所在区域的看法对本项目所在区域的看法13%18%9%65%发展潜力大有抗性环境较好价格低客户认知测试区域选项交通不便配套缺乏属于郫县区域陌生郫县老城区27%50%13%10%郫县新城区33%47%11%9%红光犀浦42%37%13%8%高新西区63%22%10%5%大城西71%20%5%4%在对区域有抗性的客户中，有70%主要体现在交通不便和配套缺乏两方面，其中高新西区和大城西客户尤为明显。存在抗性的客户，对本项目所在区域的看法客户认知测试区域选项是否郫县老城区85%15%郫县新城区90%10%红光犀浦75%25%高新西区55%45%大城西50%50%轻轨开通临近，打算在本区域购房的客户比重由60%上升到80%，同时增加了20%由“否”向“可以考虑”转变的客户，也就是说，轨道交通对本项目的将可能会带来20%-40%的客户量提升；轻轨的开通临近对郫县及周边区域客户量的提升作用变化不大，提升的量主要集中在高新西区和大城西区域；轻轨交通对本区域购房的意向转变客户购买意愿测试客户对区域的认知：大城西客户对本区域认知点：区域发展潜力、快铁、升值空间；大城西客户对本区域抗性：目前交通不便、配套尚待完善；地块号净地面积用地性质容积率资源条件开发等级3号地39.32二类住宅≤4.0临创智公园二级7号地22.40二类住宅≤4.0临摸底河二级10号地59.99二类住宅≤4.0临摸底河三级11号地91.10二类住宅≤4.2临摸底河+创智公园一级本项目分四块地，划分较为临散，整体容积率较高，单块土地规模较小，规划限制较高；地块临近创智公园和摸底河，景观资源良好，具备充分的打造和提升空间；项目处于蜀都新城核心位置，充分享受新城配套；项目本体分析【外部资源】：紧邻创智公园，共享有优质景观资源以及多个特色公园、超五星级酒店景观：位于中信蜀都新城规划的景观主轴项目7号和10号地块紧邻新城内唯一的水系，现在已经开挖河渠紧邻一期启动的创智公园，公园采用环岛设计，水景与建筑共筑新城标志景观区域配套：超五星级酒店创智公园音乐广场雕塑公园艺术公园创智公园成都电子高专摸底河【内部优势】：拥有较长水岸线资源、依托新城整体规划优势，内部配套多所学校及医院资源优势水资源：新城规划摸底河流经本地块，拥有较长的河岸景观；绿地空间：区域内拥有大量的绿地空间；规划优势地块内部规划幼儿园以及中学。项目规划融入新城整体科学规划。3号39.32亩7号22.4亩10号59.99亩11号91.1亩创智公园成都电子高专摸底河开挖河道中学医院位于西部新中心核心区位，区域发展潜力大，第五代城市生活典范，规划起点高；快铁对区域具有极大拉升作用，将彻底改变区域属性，实现与主城区一体化；地块位于新城中央，畅享未来完善配套；紧邻创智公园及摸底河，景观资源绝佳；项目属性：区域内品牌竞争逐渐升级海骏达龙湖中信龙湖项目：200亩，容积率4.0，总建筑面积52万平米，集洋房（12万平米）、高层（38万平米）和商业为一体的大型高品质项目；中信项目：112亩，容积率4.2，总建筑面积31万平米，以高层为主，洋房为辅的较高品质项目；目前区域内龙湖项目和中信项目均已启动，龙湖占有先发优势，中信占有品牌优势，同时区域外部还存在合景泰富及华润的拦截，整体竞争激烈；景尚景瑞景茗城万景峰海骏达蜀都一号蜀都新城中心市场主流产品212亩大盘公园、河岸景观自身风情商业街快铁拉升龙湖、中信蜀都新城改善型、青年社区复合型社区自身景观体系外部共有配套快铁拉升VS本项目与龙湖、中信等竞争对手比较有何竞争力及独特优势？本项目VS龙湖弗莱明戈——一线公园与河景本项目VS中信未来城——风情商业、直临公园本项目VS中铁瑞景茗城——新城中心、双重景观优势本项目VS景尚景——新城中心、双重景观优势本项目VS万景峰——新城中心、双重景观优势本案是区域内唯一新城中心景观大盘，且具有自身独特配套的项目与龙湖、中信的竞争策略——借势龙湖、中信——共同建立高端项目形象拦截龙湖、中信——以公园物业形成客户截流与龙湖、中信-“合而不同”合：共同炒作区域及快铁异：强打公园牌与景尚景、瑞景茗城的竞争策略——区域区隔——以蜀都新城区隔，形成区隔品质区隔——从资源、产品上占位高端，形成价格突破与景尚景、瑞景名城-“压倒性优势”蜀都新城的生活：新城发展潜力为诉求品质生活的营造：大盘、公园及产品大城西郫县蜀都新城价值点抗性区域发展优势区域价值升值快铁带动效应目前区域配套不完善目前与区域交通不便捷相比较老城区是新城区域新城生活方式及发展潜力目前生活配套有待完善相比老城区价格抗性发展策略共同炒作未来城西新中心；发展公园住区概念快铁物业对区域成熟的影响以及对城西客户吸引作用；与本区域项目共同提升区域影响力和楼市地位；竞合+竞争两个问题：成都人不缺乏公园，不缺乏水，但是在城市中心住区，成都人没有居住在公园中和河岸边的机会，这一直是成都人的一个梦想，当他们遇见既有这两者，又有完善城市配套的蜀都一号时，会有何感想？当我们直面竞争对手，是高密度的弗莱明戈、是青年社区未来城、是缺乏景观的景尚景与瑞景茗成时，我们的发展空间和价值体系是否愈加明朗？本项目核心价值体系建立公园

河岸城西新中心快铁物业产品品质新城是共有，但中央稀缺多物业、多产品线覆盖，广东实力开发商倾力打造唯一一线公园及河景社区便捷交通、升值潜力快铁

公园

城西新中心轻轨用速度拉近了距离蜀都新城的高瞻远瞩与老城区无缝对接与新城的同步成熟丰富的水系资源多个公园绿化开敞空间三大公园（创造公园、知识公园、文化公园）三大绿化带（摸底河滨河绿化带+南侧绿化带+北侧绿化带）新兴之城占地5平方公里，居住用地177.11公顷，将容纳12万精英人群入住两轴三园三带贯穿南北道路立体交通网络三大学校、大型体育中心、公共图书馆、影剧院、SHOPPINGMALL本项目核心点诠释本项目差异化竞争策略：针对大城西项目的差异化竞争策略：主打城西新中心、快铁物业便捷生活及升值潜力；针对区域内项目的差异化竞争策略：通过创新的“中央公园住区模式”，全面超越竞争对手，以“公园家”打造城市新一极；本项目核心战术：整合区域和环境资源，打造全新生活理念的公园社区，全面超越竞争对手；依托新城中心和轻轨辐射力，以优质环境和高品质产品，将主流客户一网打尽；项目营销推广主题我们认为要把项目提升到这样的高度。。。>>大成都范围——城西快铁物业，中央公园生活家城西新中心快铁物业中央公园住区我们的买单者在哪里？郫县？高新西区？或者……——卖给谁2项目及片区属性城市公园生活家，中央公园住区具有高起点规划，未来发展潜力大目前对项目片区没有强烈抗性的客户郫县老城的客户都江堰、阿坝等外地客户郫县其他区域客户客户核心问题：除开区域现有客户外，是否还存在挖掘空间？从区域现有项目客户组成情况分析，抓住主流客户群体；本项目未来主要客户来源，是与该区域存在一定联系，对项目片区没有强烈抗性的客户；保证郫县老城客户，挖掘高新西区及犀浦红光客户，吸引大城西范围客户；犀浦、红光等高校园区客户客户发展机会高新西区基本情况园区规模：占地35.5平方公里入住企业：累计签约产业项目118个（电子信息项目90个，生物医药项目28个）投资额：协议投资总额120亿元，实际到位资金28.5亿元，开工建设项目49个，投资规模达56亿元；签约入驻高新区西区创业中心孵化器的项目87个，投资规模达5亿元，已有56个孵化项目建成投运。高新西区电子及医药产业带来产业客户群企业BRC蓝光总部MOTOROLA国腾集团英特尔奥晶科技大唐电信规模4000多人研发人员为主——2000人占地13万平——实力资产总额133.6亿元全球著名企业由实业、电子、通信集团组成高新区10强企业注册资本5000万，固定资产1.7亿成立5年来销售额达10多亿元企业中芯国际恒通铝业迈普科技迪康制药攀钢集团华森集团规模————1000人，研发400余人，60%具有硕士以上文凭200人左右————实力总投资1.75亿中国最大的集成电路芯片企业成立于1971年，年产1.3万吨铝材，模具2000套以上中国软件收入第69名注册资本500万，出口额4800万年产铁150万吨、钢180万吨、钢材212万吨电子、生物、制药、城市建设等民营企业联合体各产业企业实力较强，并且在逐步做大做强，使项目有效的客群保证园区入驻的企业规模较大，定位高端，以电子、医药类企业为主，成为园区的两大支柱企业。但企业以流水线上的加工制造业为主，蓝领工人较多，但成长性较强。16所高校，约1万教师客户也是区域内置业活跃群体学校名称西南交通大学电子科技大学西华大学四川外语学院成都学院四川大学锦城学院四川师范大学成都学院成都理工大学广播影视学院电子科技大学成都学院成都信息工程学院银杏酒店管理学院成都纺织高等专科学校托普学院成都电子高等专科学校学校类型重点重点二本三本三本三本三本三本三本专科专科专科学生人数——2.5万3万9900——1万1.4万1.5万——800070001万教师人数23003400——550多568——1000多400多200多355500多700多轻轨开通后对本项目将可能会带来20%-40%的客户量提升；提升的量主要集中在高新西区和大城西区域；轻轨的开通将作为区域房价提升的有力支撑；客户购买意愿测试结论本项目客户定位第一阶段客户定位（2010年）第二阶段客户定位（2011—2012年）项目目标客户群体属性特征【本项目客戶来源】一期初期（2010年）仍主要以郫县和周边区域为主，占到50-60%，高新区约占20%左右，随着轻轨的开通及区域逐渐成熟后，高新西区及大城西客户将明显增加到70%左右;【客戶特徵】高新西区产业园客户较为明显，如国腾、因特尔、攀钢及大中学教职工等，以中层以上员工居多，郫县本地客户以公务员、事业单位及生意人士为主；長期居住、工作在城西區域的原有居民（茶店子片区、金府片区和郫县老城片区等），主要的活动范围在城西範圍;【客戶購買因素】自住>投资，主要看中區域未來發展前景，而居住層面，更多是首置和首改型客戶群；务实>面子，對於整體的前景和未來發展很看重，更看重项目独有的公园及河景资源；什么样的营销策略能瞬间提高项目的知名度与影响力？——怎么卖3项目营销推广核心中央公园及河景资源城西新中心快铁物业城西快铁物业，中央公园生活家针对大城西的谋势针对本区域的造局项目自身施术建立高度，共同建立区域属性和认知，（如南延线的商务板块）提出并炒作“城西新中心”的概念，同时结合轻轨开通，大肆炒作“轨道物业”价值，将区域预热，通过区域升值带动项目升值以高调姿态，打造区域旗舰大盘对公园、河景的精耕细作，对产品品质的孜孜追求，打造“中央公园生活家”体验营销，细节决定成败打造无与伦比的现场感染力（主战场－售楼处、板房、看楼通道）昭示性标志、工地围挡、道路指示、沿途灯箱、道旗全方位媒体覆盖，充分吸引眼球；事件营销，持续市场舆论热点，活动跟进，客户渠道开展，立体式轰炸基于营销推广核心的三大策略项目营销推广八大招式高调形象展示（形象墙、户外、销售中心、房交会）畅游珠三角（业内人士、意向客户参观海骏达优质项目及五星级酒店，乐享广东美景）顺德美食月（邀请客户品尝凤城大厨现场制作的美食）快铁便车战术（炒作区域及快铁生活，赠送快铁年票）中央公园住区领奖（软文炒作项目中央公园生活方式，并将项目评奖）月月有主题，周周有活动（儿童及家庭主题活动、亚运会活动、世界杯活动、世博活动、舞狮大赛等）媒体策略（报媒、网络、电台等）嘉联销售执行（规范的现场制度、高规格的现场服务、完善的销售策略和计划、强大的客户资源、全方位的渠道覆盖等）第一阶段:造势蓄客期时间:2009年12月--------2010年4月中关键点:现场包装、户外广告、道旗及站牌等现场展示配合:展示区盛情开放渠道：报纸、户外、短信、网络、现场活动；策略：1、利用政府规划，结合区域热点，进行区域炒作；2、户外高品质，纯社区形象建立，软文持续炒作；3、海骏达实力及品牌展示；目的：传递项目形象，彰显项目气质。原则：沿项目地块西北面，新城主干道设置3米高的围板，10号地块正对电子高专一侧设置围板。2009年12月启动海骏达·蜀都一号形象墙展示广告牌展示目的：进行区域氛围营造和项目形象展示，让客户对项目产生第一感性认识、并引发进一步了解的兴趣。地点成灌高速公路，绕城高速、高新西区围城路、IT大道出入口设置广告牌在一品天下、羊西线、市中心设置广告牌，以吸引城西及大成都客户的关注海骏达·蜀都一号耀世绽放海骏达·蜀都一号给你不一样的居住感受2010年3月启动站牌展示目的：传播项目形象及信息地点选择金沙车站至项目公交站点，如305、320、311、310等；高新西区公交站点郫县县城公交车站点快铁站台广告牌展示2010年3月启动路旗展示目的：对客户进行户外引导，强化项目形象地点：在西区大道、高专路沿线设置路旗。2010年3月启动广告牌、站牌、路旗展示位置示意图道旗户外广告牌站牌广告

本案活动主题：实地品尝地道粤式美食活动形式：邀请相关媒体、政府官员及诚意客户前往珠三角参观时间：2010年3月底地点：珠三角圈层：媒体、政府官员、首期诚意客户内容：邀请媒体、政府官员以及首期认购诚意客户共同前往珠三角品尝地道的粤式美食，感受粤式传统文化以及餐饮文化。畅游珠三角（一）活动主题：参观海骏达项目及酒店活动形式：邀请相关媒体、政府官员及诚意客户前往珠三角参观时间：2010年3月底地点：珠三角圈层：媒体、政府官员、首期诚意客户内容：邀请媒体、政府官员以及首期认购诚意客户共同前往台山参观海骏达精品楼盘，并入住其五星级酒店体验企业实力及文化，目的在于与各方形成友好交流，并展示企业实力及品牌，这种体现海骏达高端物业管理水平。畅游珠三角（二）活动主题：参观游览珠三角名胜景区活动形式：邀请相关媒体、政府官员及诚意客户前往珠三角参观时间：2010年3月底地点：珠江、佛山祖庙、江门碉楼、亚运会……圈层：媒体、政府官员、首期诚意客户内容：邀请媒体、政府官员以及首期认购诚意客户参观珠三角历史名胜景区，让媒体及诚意客户对海骏达这一沿海开发商的品牌有更深的认识，同时配合软文炒作，将企业品牌强势推向市场。畅游珠三角（三）活动主题：住宅产品推介会活动形式：邀请所有来访登记客户到场进一步体验项目高端氛围时间：2010年4月上旬地点：蜀都酒店圈层：售楼处上门来访有意象购房客户，在郫县、高新西区、城西等区域工作生活人群。内容：邀请所有来访登记客户到场进一步体验项目高端氛围，联系政府部门、建筑设计、景观设计等相关合作单位现场进行项目解说，与客户互动，讲解顺序依次为：开发理念→区域规划及发展前景→整体规划→景观打造→产品亮点。同时配以表演活动，与项目解说穿插进行，增加活动趣味性。住宅产品推介会第二阶段:高调亮相时间:2010年4月中--------2010年5月初关键点:售楼部开放、新闻发布会、春交会、及客户排卡活动等现场展示配合:样板房开放渠道：户外、短信、报纸、网络、现场接待点、活动策略：1、新都市中央公园住区概念建立；2、户外形象维持，软文持续炒作；3、园林实景、样板区等开放展示，体验式营销提升价值。售楼处展示目的：展示项目信息、园林形象位置：10号地块西北角要点：体现项目园林风格、都市新城生活模式、生态开放空间2010年4月中启动开发项目展示目的：展示海骏达沿海开发经验，提升品牌知名度。形式：售楼部以图片墙形式展示公司发展历程，佛山以及顺德开发的项目。让消费者进一步了解海骏达品牌以及其开发品质。台山海骏达花园高舒适度居住小区。利用步行街、商业区、绿地，城市公园相互联系形成具有现代都市风情的城市特色景观风貌区。康格斯花园顺德欧洲水岸生活名盘新标杆。园林展示目的：项目现场环境展示，让客户亲身体验公园景观及河岸景观。要点：将售楼部与外部公园及河岸完美结合，客户洽谈可在绿化景观中，并且设置部分免费桌椅供游人使用。地点：项目自身体验区、摸底河河岸景观带2010年4月呈现样板房展示目的：增强客户现场体验感，提升项目形象内容：通过细节打造来增强客户对产品的信心多种风格样板房展示，满足不同客户的口味美式田园风格现代简约外立面展示2010年4月底呈现活动主题：现场抽奖活动活动形式：邀请意向客户到场，缴诚意金即可参加抽奖，赢取快铁乘车年卡时间：2010年4月中地点：售楼部圈层：售楼处上门来访有意象购房客户，在郫县、高新西区、城西等区域工作生活人群。内容：邀请所有来访登记客户到场进一步推广项目，现场缴纳诚意金的客户还可以参加抽奖活动，设置多个奖项，保证各位缴纳诚意金的客户都可参加抽奖并中奖。同时配以表演活动，与项目解说穿插进行，增加活动趣味性。首期意向客户抽奖赢快铁乘车年卡活动主题：春季房交会活动地点：会展中心及销售现场活动时间：2010.04底（历届春交会在4月底至5月初举行，2009年举行时间4月29日~5月4日，共计5日）活动内容：高调参加房交会，提升市场知名度，开始积累客户资源春交会高调展示活动主题：粤式美食零距离体验活动形式：邀请顺德知名大厨到项目现场厨艺表演，品鉴美食活动时间：2010.04底活动地点：销售中心体验区活动内容：其中“食在广州，厨出凤城”正是指顺德精湛厨艺，现场邀请顺德知名大厨厨艺表演。通过粤式美食体验让客户享受视、听、味多重感受，聚集现场人气、宣传企业形象。活动——粤式美食零距离体验第三阶段:开盘、持续热销时间:2010年5月初--------2010年9月底关键点:客户升级活动、项目盛大开盘等现场配合:系列活动持续积累客户渠道：报媒、户外、短信、现场活动；策略：1、利用实景打动消费者；2、继续演绎新都市中央公园住区，强调公园里的家，升华主题概念。一期盛大开盘（2010年5月1日）重要节点：必须配合快铁开通的区域热炒机遇，尽可能提升项目知名度；抓住春交会及五一节的黄金销售季，成功实现一炮打响；活动主题：领取“人居模式大奖”活动形式：参与人居模式大奖评选，领取“公园人居模式大奖”活动地点：蜀都酒店活动时间：2010年6月初活动内容：活动由相关机构、行业协会设置该奖项，项目参将并摘取“公园人居模式大奖”。借助这次评奖，将来公园中央居住区生活方式进行软文宣传推广。将项目与网站结合宣传推广。活动——领取“公园人居模式大奖”活动主题：共享世界杯，畅饮啤酒节活动形式：露天啤酒节、巨幕观看世界杯活动地点：创智公园、摸底河沿岸活动时间：2010年6月11日到7月11日活动内容：活动选择在创智公园景观呈现，摸底河沿岸景观完成之时，借全球瞩目世界杯举行契机，将啤酒节引入其中，为项目带来大量人流，同时借助软文宣传项目，提升项目知名度。活动——共享世界杯，畅饮啤酒节活动主题：天使才艺竞赛活动形式：邀请项目意向诚意客户以家庭为单位，小孩参与、家长协助才艺比赛形式活动地点：售楼部活动时间：2010年7月活动内容：组织项目客户、诚意客户、媒体等以家庭为单位，家长携带小孩参加各类才艺海选，之后PK比赛，增进家庭亲情。将项目温馨居家的生活方式以场景描述融入活动中，将家庭的温馨活动与项目生活场景营销溶为一体。活动——天使才艺竞赛活动主题：仲夏之夜（客户联谊会）活动形式：表演、焰火活动地点：创智公园、摸底河沿线活动时间：2010年8月活动内容：活动选择在创智公园景观呈现，摸底河沿岸景观完成之时，邀请项目一期老业主以及意向购房客户参加，活动以表演、雕塑公园烛光晚会等形式。进一步感受公园生活，生态宜居模式。活动——仲夏之夜（客户联谊会）活动主题：舞狮表演大赛活动形式：舞狮表演、其它武术表演活动地点：售楼部及前方道路广场活动时间：2010年9月活动内容：活动选择在售楼部及前方道路广场举行，邀请项目业主及诚意客户，观看正宗舞狮表演、武术表演。诚邀各武术爱好者现场参加活动表演。活动——舞狮表演大赛活动主题：与亚运会同期趣味运动会活动形式：邀请项目意向诚意客户活动地点：售楼部及公园广场活动时间：2010年11月活动内容：组织项目客户、诚意客户、媒体等以家庭为单位参加趣味运动会周，与亚运会同步举行趣味运动会项目。全民总动员提倡健康舒居生活方式，将项目生活方式以场景描述融入活动中，将家庭的温馨活动与项目生活场景营销溶为一体。活动——与亚运会同期趣味运动会周媒体策略推售策略工作计划其他执行工作计划媒体策略在品牌形象导入期坚持以线上线下整合营销策略为推广路线线上以报纸（华西都市报、成都商报)、杂志（居周刊、成都房产报道）、广播（城市之音等）、网站（搜房网、第一房产）为主要媒体载体，进行有效广告投放。线下在达到项目的一些公交车站点投放广告；在郫县等大城西区域内集中投放短信；在商场银行等人流密集地配合销售物料进行形象展示；在项目主要城市干道的加油站进行礼品派送。媒体炒作媒体：报纸（华西都市报、成都商报）、杂志（居周刊、成都房产报道）、广播、电视专题报道目的：展示项目公园形象、生态宜居之城形式：系列软文炒作，凸显区域价值，面世整版广告吸引眼球，电视专题宣扬“城西快铁物业，中央公园生活家”各营销渠道如何传达主题报广的选取：还是以商报为主，辅以华西商报的广告成为弗莱明戈成交客户主要有效的信息传递点，大大超过华西和居周刊。这主要是由于商报其巨大的发行量和覆盖面，受众人群最多，但价格也最贵。以上资料来源于弗莱明戈成交客户分析各营销渠道如何传达主题报广版面选取建议：以新闻版为主，体育、影视版为辅消费者经常阅读的报纸内容头版要闻国际新闻国内新闻港澳台新闻本地新闻体育报道影视娱乐报道健康医疗生活常识合计68.654.158.218.035.021.230.217.115.9男性70.361.860.916.136.136.322.39.09.016-24岁57.453.553.518.824.846.536.61.010.925-34岁68.860.848.812.037.631.225.69.611.235-44岁75.068.373.120.238.532.713.510.65.845-54岁84.360.065.714.341.437.117.111.44.355-60岁71.474.380.014.345.734.357020.014.3女性67.046.955.719.833.97.237.524.722.416-24岁49.538.744.123.729.012.950.514.023.725-34岁69.252.457.321.031.57.740.618.923.135-44岁76.147.858.218.732.84.533.626.919.445-54岁71.451.460.014.340.07.130.041.421.455-60岁58.631.062.120.751.70.017.237.931.0资料来源：成都客户消费行为与生活形态分析各营销渠道如何传达主题网络的选取：以搜房和焦点为主，搜房和焦点由于其网站的专业性与针对性较强，因此目前点击率较高。成为目前互联网上成交客户访问率最高的网站。也是主要的信息获知渠道。由于网站的费用较低，可深度挖掘。以上资料来源于弗莱明戈成交客户分析各营销渠道如何传达主题网络信息的传达：以论坛为主，辅以主页广告宣传重要营销节点前投放在各网站投放广告，形式可以选择抢夺眼球的“浮标、通栏”等形式论坛网站主页网站首页是客户第一信息接触点，因此容易引起关注，所以可以考虑在网站首页进行滚动广告的发布或是与门户网站联办一些活动，增强影响力。营销阶段营销节点安排推广目的推广渠道对应客户推广主诉求第一阶段：造势蓄客期（3、4月）4月11日产品说明会首期亮相，短时间内迅速蓄积客户。软文、报媒及户外为主嘉联前期郫县客户资源+新客户海骏达品牌中央公园住区第二阶段：开盘热销期（5月）5月1日开盘利用首期开盘热销造成市场轰动，全面提升项目形象。线上媒体+活动嘉联前期郫县客户资源+新客户轨道物业中央公园住区第三阶段：持续强推期（6、7月）7月加推项目形象拔升，打击大城西客群线上媒体+渠道嘉联前期郫县客户资源+新客户轨道物业中央公园住区第四阶段：竞争突围期（8、9月）9月底再次加推制造项目持续热销局面，加速推货线上媒体+活动新客户轨道物业中央公园住区海骏达品牌第五阶段：感恩回馈期（10、11月）11月再次加推前期推广延续，增加客户对未来的信心。线上媒体+渠道老带新客户新客户中央公园住区海骏达品牌营销推广工作阶段划分事项起止时间建议责任单位确定规划图、施工图及售楼部方案09年11月-09年12月海骏达、嘉联完成地块、售楼部及展示区报建工作09年12月-10年1月海骏达、嘉联广告、影视公司招标10年1月-10年2月嘉联2010年销售计划拟定10年1月-10年2月嘉联户外、道旗选择10年1月-10年2月嘉联进场前工作准备10年2月-10年3月嘉联项目价值体系及推广诉求10年2月-10年3月广告公司、嘉联楼书、户型单张及道旗10年2月-10年3月广告公司户外广告及站牌出街10年3月-10年4月广告公司售楼部装修、体验区打造10年3月-10年4月海骏达销售队伍组建10年3月-10年4月嘉联售楼部开放及蓄客工作10年4月中嘉联房交会筹备工作10年4月-10年5月嘉联报广支持10年4月-10年5月广告公司房交会参展及排卡10年4月-10年5月嘉联样板房开放10年4月-10年5月海骏达取得预售证及开盘系列工作10年5月海骏达、嘉联、广告及活动公司营销工作关键动作计划11月时间需要条件销售节奏报建工程进度营销节点装修公司的确定与配合沙盘制作公司确定12月1月2月施工及售楼部装修展示区呈现售楼部开放项目基础施工销售中心设计销售队伍组建及培训全年销售计划制定房交会及蓄客期盛大开盘售楼部方案项目VI设计平面稿媒体推广计划销售物料设计户外、道旗出街售楼部开放客户活动开盘方案及准备盛大开盘广告公司的确认、制作销售人员、销售物料售楼处装修物业公司确定策划人员培训销售说辞梳理现场包装完成房交会工作销售物料完工户外广告牌确定沙盘制作完成客户活动报广支持开盘物料准备报广支持开盘活动3月4月5月样板房装修营销工作时间铺排本年度（2010年5月至2010年底）销售目标销售量目标：800套以上；销售价格目标：4450元/平米；销售金额目标：3亿以上；嘉联地产关于与龙湖弗莱明戈合作事宜的说明书尊敬的各位海骏达集团领导：

我们特此声明：我司与龙湖集团在2008年开始合作郫县弗莱明戈项目，期间取得了良好的销售业绩，获得龙湖集团的高度认可，但龙湖集团在2009年转变了集团发展战略，从2009年6月开始将全国所有销售代理项目逐一回收，鉴于嘉联地产的专业和优异的销售业绩，我司所服务的弗莱明戈是龙湖集团在全国最后回收的一个项目，并且在2009年龙湖全国32个在售项目中脱颖而出荣获：“全国客户满意度调查第三名”嘉联地产顾问有限公司2010年3月截止目前为止，仅龙湖弗莱明戈项目，嘉联地产总共积累了18556组有效客户资源，一年高层部分积累有效客户7218组，这还不包括我们所操作的其他项目！双楠金沙羊西线交大红光镇犀浦镇沃尔沃懋园齐力花园九莲亭铁二院二十九所嘉联作为第一家进入郫县市场的知名品牌代理公司，在过去