市调报告20120615-山西长治君临国际街区项目发展报告(市场篇)2

君联天成——即将缔造长治新型城市化的现代生活1本次报告思路框架如下：项目发展价值定位核心问题分析商用物业基础研究物业组合研判项目本体分析总体开发策略机会背景整体市场定位分功能定位住宅物业基础研究住宅物业研判潜在客户分析需要解决的问题明确项目属性开发成本估算财务效益分析投资测算分析总体发展策略物业开发策略运营模式建议产品发展建议组合筛选方案对比做什么？怎么做？是什么？如何解决问题发展策略及定位体系价值挖掘启动区选址及开发策略建议物业发展建议及运营模式酒店物业研判公寓物业研判办公物业研判商业物业研判Part3市场篇3住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析大环境：房地产发展滞后于城市建设的水平，房地产还处于初级发展阶段，市场不规范（小产权房众多），未来发展具有较大空间2011年长治房地产开发投资总量约54亿元，跃居全省第四，同比增长64.1%，增幅位于全省第一。长治房地产投资占固定资产投资的比重小，远低于太原、大同、阳泉，房地产开发市场化程度不高，房地产发展跟不上城市建设的步伐。长治市房地产处于初级阶段，市场不规范（小产权房众多），房地产市场仍有较大发展空间。2006-2011年长治市固定资产投资和房地产投资变化表（万元）数据来源：长治市统计年鉴数据来源：各市县统计公报2010年长治及省内其他城市房投及固投对比(单位:万元）4大环境：近年来商品房销售呈上升态势，但市域商品房市场成交量仅为144万㎡，个盘成交量有限，年消化量多在5万㎡以下06年以来商品房销售额整体呈上升态势，销售情况良好。2011年，市场整体商品房成交面积达到144万㎡，其中商品住宅为136万㎡。长治市房地产开发市场呈现出建设规模快速扩张、商品房销售量增速放缓的态势，存量不断增加，长治商品房市场调整空间大。2006-2011年商品房销售额及增速（单位：亿元）2011年长治市商品房市场运行基本情况2011年长治市典型个盘年度成交情况数据来源：长治市县统计公报数据来源：合富辉煌市场调查5市场格局：项目隶属长治县，但毗邻市区，受到来自三个圈层的市场竞争市场研究范围界定：项目在行政上属于长治县范畴同时紧邻市区，受到长治市区和长治县城的双重辐射研究范围内，住宅市场可划分为三个不同圈层的板块，分别为：市区板块市县融合板块长治县板块县城项目城北城西城东市县融合区域城内长治市区长治县城第三圈层：县城板块区位：县城中心，配套相对完善，但距离市区较远，发展能级有限户型：130-150㎡三房为主客户：县城公务员、企事业单位职工、生意人为主，少量乡镇客户，自住为主均价：2800-3500元/㎡第一圈层：市区板块根据城市发展和市场特点，可细分为城内、城北、城东和城西四个板块户型：80-100㎡两房、110-150㎡三房客户：市区公务员、企事业单位职工、生意人为主，自住为主均价：4000-6500元/㎡，个盘8700元/㎡第二圈层：融城板块区位：融城前沿，产业集聚，但目前尚未有在售项目，未来大型综合项目众多，1-2年内全市热点，发展潜力大6第一圈层：根据区位和市场特征，可细分为四大板块县城项目城北城西城东市县融合区域城内长治市区长治县城城西板块特征：城区延伸，商贸氛围浓厚，生活配套有限，居住环境一般户型：90-100㎡两房、110-130㎡三房客户：企事业单位职工、小生意人为主，自住为主，少量投资均价：4500-5700元/㎡城东板块特征：城区延伸，毗邻老顶山，居住氛围好，环境佳户型：90-100㎡两房、110-150㎡三房客户：市区公务员、企事业单位职工、生意人为主，自住为主均价：4500-6500元/㎡城内板块特征：传统老城核心，商业发达，教育、生活配套完善，目前认知度最高户型：65-95㎡两房、105-135㎡三房客户：客户来源广泛，自住兼具投资均价：5000-5700元/㎡城北板块特征：新城核心、高新区，城市功能配套集聚，生活配套不足，但未来发展潜力大户型：80-100㎡两房、110-130㎡三房客户：高新区、长钢等企事业单位职工、区域公务员为主，自住为主均价：4000-5500元/㎡第一圈层：市区板块7城内板块：传统老城核心，商业聚集，生活、教育配套完善，认知度最高，后续供应量小区域特征：传统老城核心，机关单位云集，商业发达，生活和教育配套完善，是目前认知度最高的区域市场特征：项目众多，规模较小，多为尾盘销售，供应量不大后续供应：土地稀缺，未来供应日益减少长治一中英雄南路-金威名店中港浅水湾（尾盘）星悦国际理想城摩登时代（尾盘）金碧园六府苑（尾盘）中宏时代（尾盘）枫林花园（尾盘）在售待售帝豪天成售罄阳光假日城A派公寓第一圈层：市区板块8城内板块：楼盘规模小，产品水平一般，以高层、小高层电梯洋房为主，由于价格高企客户外流特征明显物业特征：楼盘规模小，水平、档次一般，以高层、小高层电梯楼为主；户型面积：户型以65-95㎡两房、105-135㎡三房为主，少量一房；价格特征：5000-5700元/㎡；摩登时代中港浅水湾第一圈层：市区板块9城东板块：毗邻老顶山国家森林公园，目前城市形象最好，居住环境佳，物业类型相对丰富，向东发展受到限制，后续供应量少区域特征：毗邻老顶山国际森林公园，居住小区连接成片，目前区域形象最好，居住环境佳市场特征：在售项目少，中等规模，物业类型相对丰富，高层为主，少量多层，东山名邸为纯别墅产品，但尚未推出市场后续供应：向东受山体影响，未来房地产发展受限，后续供应量少金合家苑老顶山森林公园安康小区和谐嘉苑（尾盘）安康小区皇家派对都市名门（尾盘）滨河城上城常平东方360东山名邸（别墅）久安瑞华苑神龙云海苑（别墅）东明新城在售待售售罄第一圈层：市区板块10城东板块：楼盘规模中等，水平、档次全市最高，高层、小高层电梯洋房为主，个盘（现楼）单价最高可达8700元/㎡物业特征：开发楼盘规模中等，水平、档次全市最高，以高层、小高层电梯楼为主；户型面积：户型以三房为主，面积集中在130-150㎡和110-120㎡三房、90-100㎡两房客户来源：市区公务员、企事业单位职工、生意人为主，自住为主；

价格特征：4500-6500元/㎡，个盘价格与楼盘品质以及施工进度（现房、期房差异）的关系密切；滨河城上城都市名门第一圈层：市区板块11城西板块：汽车物流、民族民族装饰产业支撑区域发展，生活配套不足，居住氛围不佳，个盘拉动区域市场，后续供应有限区域特征：规划以汽车物流、民族装饰为主导产业，生活配套不足，目前居住氛围欠佳市场特征：在售项目少，而且项目规模较小，潞安颐龙湾是区域最大规模项目，价格引领区域市场，物业类型丰富，供应少量联排别墅、情景洋房(但全部为内部消化)，年均消化达10万㎡后续供应：市区行政区划的西部边界，未来供应受到一定限制潞安颐龙湾周边物流、商贸在售待售售罄紫金城明天广场（尾盘）金得利大厦紫苑新城馨月花园华悦尚城（尾盘）第一圈层：市区板块12城西板块：颐龙湾大盘引领区域市场，小高层、高层电梯洋房为主，客户来源相对有限物业特征：开发楼盘规模小，小高层、高层电梯洋房为主，个盘引领区域市场；户型面积：户型以90-100㎡两房、110-160㎡三房为主；客户来源：企事业单位职工、小生意人为主，自住为主，少量投资；

价格特征：4500-5700元/㎡，楼盘价格与区位、景观关系密切；潞安颐龙湾-洋房潞安颐龙湾-别墅第一圈层：市区板块13城北板块：城市发展主方向，未来城市属性突出，房地产发展潜力大，目前以城市功能配套为主，生活配套有待完善区域特征：西北是长治市区发展的主方向，定位为未来城市政务金融核心（漳泽新区），西邻临漳水库，北临机场、高新区，未来发展潜力大，但目前配套以城市功能配套为主，生活配套有待完善市场特征：目前在售项目少，货量小后续供应：未来供应量大，有望成为全市热点御景佳园（尾盘）中央商务大厦、新闻中心体育中心在售待售售罄兴化金都苑府秀江南佳美绿洲世纪花园沁芳苑（尾盘）7080小区锦鑫苑景新花园紫金领秀第一圈层：市区板块14城北板块：楼盘规模小，水平、档次不高，供应量少，均价水平目前落后于其他三大板块物业特征：开发楼盘规模小，水平、档次一般，以小高层、高层电梯楼为主；户型面积：户型以80-100㎡两房、110-130㎡三房为主；客户来源：高新区和长钢等企事业单位职工、区域公务员为主，自住为主

价格特征：4000-5500元/㎡沁芳苑御景佳园第一圈层：市区板块15融城板块：市县融合前沿阵地，未来城市属性可期，工业集聚将带来大量产业人口，支撑房地产发展，预计1-2年内将成为全市热点区域特征：地处市县融合前沿，未来长治市城南核心和长治县经开区的CBD区域，产业支撑经济发展和人口集聚，发展可期市场特征：目前多为企业单位建设住宅，尚无商品住房开发项目后续供应：近期将有多个大型综合体项目落地，有望成为全市热点养老中心项目成功汽车在售待售售罄格林小镇美隆项目太行CBD国际中心第二圈层：融城板块16县城板块：市场较为初级，楼盘规模小，水平、档次不高，多层、小高层为主，相对市区价格洼地凸显，客户以长治县本地客户为主区域特征：县城中心，配套相对完善，但距离市区较远，发展能级有限市场特征：市场发展较为初级，市场不规范（小产权项目众多），多层仍为市场主流物业特征：开发楼盘规模小，水平、档次不高，多层和小高层为主；户型面积：户型结构较为单一，以130-150㎡为主，少量90-100㎡两房，100-120㎡三房；客户来源：县城公务员、企事业单位职工、生意人为主，少量乡镇客户，自住为主

价格特征：2800-3500元/㎡，小高层接受程度较高，相比多层溢价约5%-10%第三圈层：县城板块世纪豪庭黎苑美域尚林苑安盛苑银河湾（公寓）在售待售售罄盛世龙庭（小产权）17县城项目城北城西城东市县融合区域城内长治市区长治县城圈层特征：各板块特征鲜明，城市中心区以中小盘为主，项目所在区域具有融城前沿的区位优势，预计1-2年内成为房地产开发新的热点区域城北板块：新城核心综合发展缺少配套未来热点城西板块：城区延伸商贸拉动配套有限后续不足城内板块：传统中心商业发达配套成熟土地稀缺城东板块：城区延伸环境良好居住成片后续有限融城板块：融城前沿开发热点配套提升潜力无限县城板块：县城核心配套完善能级有限难以突破市区板块：市场特征总结118县城项目城北城西城东市县融合区域城内长治市区长治县城产品特征：市场对小高、高层电梯洋房接受度高，市区户型以80-100㎡两房、110-150㎡三房为主，县城户型面积偏大，以130-150㎡三房为主第一圈层：市区市场—城北板块物业：楼盘规模小，水平、档次一般，高层、小高层电梯楼为主户型：80-100㎡两房、110-130㎡三房第一圈层：市区市场—城西板块物业：楼盘规模小，小高层、高层电梯洋房为主，个盘引领区域市场户型：90-100㎡两房、110-130㎡三房第一圈层：市区市场—城内板块物业：楼盘规模小，水平、档次一般，小高层、高层电梯洋房为主户型：

65-95㎡两房、105-135㎡三房第一圈层：市区市场—城东板块物业：楼盘规模中等，水平、档次全市最高，高层、小高层电梯楼为主户型：90-100㎡两房、110-150㎡三房第三圈层：县城市场物业：规模小，水平、档次不高，多层仍为市场主流，小高层增多户型：130-150㎡三房为主，100-120㎡三房为辅物业：整体来讲，城东产品水平、档次最高；大盘引领板块市场户型：80-100㎡两房、110-150㎡三房为主第一圈层产品户型相对丰富，第三圈层户型以大户型为主市场特征总结219城北城西城东城内长治市区价格特征：城东最高，城内次之，市区整体价格梯度不大，多集中在4500－5500元/㎡，县城集中在2800-3500元/㎡，价格洼地凸显城东个盘价格引领全市，城内价格整体较高，但整体来看，市区各板块价格拉差不大，集中在4500-5500元/㎡；县城价格集中在2800-3500元/㎡，价格洼地特征明显；小高层、高层电梯洋房获得市场认可，但相比普通多层洋房溢价不大，普通多层洋房逐渐退出市场。县城项目市县融合区域长治县城6000元/㎡以上5000-6000元/㎡4000-5000元/㎡4000元/㎡以下市场特征总结320客户特征：整体以长治本地客户为主，“外流”与“集聚”共存，项目所在融城板块有望承接城内外流客户以及截留长子、长治等南部县镇客户城内板块客户外流现象明显，由于城市尺度较小，外流客户的置业区域性不明显，目前主要集中在城东、城西板块，未来融合板块、城北板块将成为承接外流客户的主要区域；周边乡镇客户进城意愿强，但与交通联系情况密切，就近置业具有一定区域性。项目所在融合板块目前尚无在售项目，借助其区位优势，未来有望吸纳城内外流客户和长子、长治等南部县镇客户。县城项目城北城西城东城内长治市区长治县城长子、长治等南部县镇潞城、屯留等北部县镇市区板块客户流向周边县镇客户流向市县融合区域市场特征总结42122住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析竞争市场的确定：选取各板块在售标杆项目项目区位隶属长治县，但距离长治市区商业核心约4km区域将纳入市区规划，产业集聚，发展潜力大楼市状况处于起步阶段，但发展迅速整体开发水平偏低，缺少高品质楼盘本项目竞争市场长治的（包括市区及县城）、大规模的、开发水平较高的楼盘项目本体占地1200亩，长治少有的大规模楼盘功能复合，打造大型综合体项目售价水平分析楼盘物业类型市场口碑世纪豪庭潞安颐龙湾规模档次在售竞争楼盘筛选后续供应滨河城上城中港浅水湾星悦国际23城西城北城内城东竞争项目的基本情况县城长治市区长治县城滨河城上城世纪豪庭中港浅水湾星悦国际潞安颐龙湾项目市县融合区域在市区和县城市场中选择指标性楼盘24开发特征规模小，规模达百亩以上、较大规模的楼盘数量少，主要出现在老城外围；物业类型单一，小高、高层电梯洋房成为供应主流，别墅、情景洋房供应少；商住混杂，一般1-2层为商铺；开发水平一般，开发强度较高，没有真正意义上的高品质项目。25供求特征供应特征：主力户型为110-130㎡的实用三房以及130-150㎡的舒适三房，次主力户型是两房户型，以80-100㎡为主跃层、四房以上户型产品少。成交特征：两房80-100㎡、110-130㎡的实用三房和130-150㎡的舒适三房销售情况较好，160㎡以上的三房、四房由于总价较高，销售压力大消化量特征：消化速度较慢，个盘年度成交量集中在4-5万㎡，颐龙湾由于具有客户资源，年度消化量可达10万㎡供应和成交主力户型26产品特征现代、欧式风格为主，部分项目对外宣传为Artdeco风格，但多停留在宣传和细节模仿层面，产品设计较为初级，有较大的提升空间；户型设计亮点少，以飘窗最为常见，接受度较高；2梯4户最为普遍，大户型多为2梯2户、2梯3户；均为毛坯出售，在售项目尚未出现装修产品。代表项目产品设计及装修情况（此处“梯”指电梯）

星悦国际-宣传Artdeco27配套特征城市尺度小，项目多依赖周边的市政配套(如小学、中学、菜市场、医院等)小盘配套少，以底商为主大盘配套相对完善，多配备幼儿园、具有基本休闲娱乐健身功能的会所、商业街等滨河城上城东博源超市滨河城上城临街商铺28园林特征早期，长治楼盘以满足居住为目的，尚未关注品质，基本无园林规划；目前，开始重视园林打造，但水平较低，主题不清晰，规模较小；大盘园林规模较大，但仅在规划阶段，尚未真正完成建设，执行能力有待检验。御林家园欧式园林、小品潞安颐龙湾欧式园林29物业管理普遍楼盘缺少物业管理，少有楼盘引入专业物业管理团队；已引入物业管理的楼盘，物管服务内容少，安保硬件设施落后，智能化系统未广泛应用。30客户特征政府官员、企事业单位职工及生意人是主力客户，改善居住为主，首置数量不断增多；少量周边县城和乡镇客户，多为进城和子女教育需求；随着产业园区建设的推进，大型企业进入和发展壮大，将带来一批企业管理层和技术人员，为区域房地产注入新客源。公务员生意人专业人士企业员工31竞争市场小结：透过竞争看项目的发展机会产品特征：客户特征：供求特征：

80-100㎡的两房和110-150㎡的三房销售最佳，而超过160㎡的大三房和200㎡以上的户型销售速度较慢，顺应市场需求，拉长产品线将是项目持续发展的重要策略配套特征：市场上洋房产品附加值仍然以简单传统的飘窗设计为主，项目在产品户型的创新空间不大，必须侧重户型以外的方面提升项目价值客户以市区客户为主，周边县镇客户是补充，市区客户是竞争区域中高端楼盘最主要的客户来源，镇区客户和外来投资或产业客群是区域客户的有效补充，项目规模较大，多元吸纳客群是持续发展的关键社区配套单薄，对市政配套依赖性强，完善配套和物管水平将成为客户诉求；本项目可结合自身大型商业配套并完善社区配套（如教育、会所、社区商业等），同时提升物业管理服务水平，引导新的生活理念，与其他项目形成强势竞争力园林特征：城区以中小规模楼盘为主，园林打造处于初级阶段，

项目具有一定规模优势，提升园林绿化水平是树立项目形象的机会点3233典型案例分析——案例一：潞安颐龙湾大型国企打造，依托品质产品和客户资源，实现全市热销案例二：滨河城上城优越区位+专业营销+品质产品，打造全市价格标杆34潞安颐龙湾——全市消化速度最快的大盘大型国企——潞安集团打造，资金实力雄厚、客户资源庞大，通过完善配套、品质产品和客户资源支撑，打造全市最为畅销项目35地处城西商贸物流区，居住环境不佳，利用自身优质配套，有效消除区位劣势项目位于城西板块，周边规划以汽车物流、民族装饰为主，生活配套不足，目前居住氛围欠佳；项目通过打造完善配套，克服片区不宜居住的困境，提升客户居住舒适性。

潞安颐龙湾亿博五金市场丽都宾馆紫金五街西一环路城西潞安颐龙湾与代表性竞争项目配套一览周边物流、商贸36户型方正实用，总价控制，丰富产品线，降低开发风险潞安颐龙湾物业类型多，包括3F联排别墅、6F情景洋房、小高层和高层普通洋房，多元化产品线有助于规避市场风险；普通洋房方正实用，面积、户型多样，以80-100㎡的两房和110-150㎡的三房为主，其次为160-190的三房。市场表现：80-100㎡的两房和150㎡以下的户型由于总价控制，销售情况相对较好，160㎡以上户型由于总价高，销售速度明显降低95㎡两房125㎡三房37依托完善配套和自身客户资源，产品取胜（户型方正实用、总价控制），有效实现溢价和产品价格逐年提升，成就全市最为畅销楼盘2008年开盘至今，颐龙湾产品价格逐年提升，且历年平均价格较市场平均价格溢价约10%以上项目与区域内相同楼盘相比，销售情况处于领先地位。2008年开盘至今，年度成交量约9-10万㎡，为全市销售速度最快的楼盘；2011年长治市典型个盘年度成交情况潞安颐龙湾上城近年价格变化数据来源：合富辉煌市场调查38滨河城上城——全市商品房的价格标杆、大规模楼盘坐拥城东优越区位和居住环境，专业营销，打造全市价格标杆

39毗邻滨河公园，周边配套完善，区位优势明显项目位于长治市城东板块，属于城区延伸，周边配套设施完善——博源超市、滨河城上城、东明国际酒店、滨河万博广场；项目与老顶山相望，紧邻滨河公园，具有一定的环境资源，处于道路咽口位置，交通方便快捷，地段优势明显。滨河城上城长治市政府滨河公园长治学院长治医院博源购物广场太行路城东路东外环路老顶山国家森林公园城东板块滨河广场博源超市（城东店）40分期开发逐步拉升容积率，实现项目价值最大化，产品线较为丰富，但整体面积偏大，总价90万以上大面积产品相对滞销项目分四期开发首期多层二期、三期小高层四期小高层、高层产品线丰富，包括60-100㎡两房、130-190㎡三房、200以上四房和跃式，整体面积偏大，主力户型：100㎡以下的两房和三房130-150㎡，比例占50%以上市场表现：紧凑两房和150㎡以下的三房户型由于总价控制，销售情况相对较好，150㎡以上产品总价超过90万，相对滞销。四期小高层、高层40一期多层二期小高层三期小高层41优越区位+品质产品+专业营销，实现全市价格标杆滨河城上城与代表性竞争项目价格一览得益于地段优势、品质产品和专业的营销管理团队，项目产品价格与城市主要竞争对手相比一直处于领先，远高于市场价格，为城市楼盘价格的标杆。滨河城上城近年价格变化数据来源：合富辉煌市场调研城上城与代表性竞争项目代理团队一览42住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析在售项目后续供应：在售项目后续供应共计约有135万㎡，主要集中在少数规模较大的楼盘中（城上城、颐龙湾等）在售项目后续供应共计约有135万㎡，主要集中在少数大盘中其中，滨河城上城、颐龙湾、东明新城、常平项目合计约100万㎡的后续供应量在售项目后续供应县城项目长治市区长治县城后续供应约13万㎡长治市区后续供应约97万㎡数据来源：合富辉煌实地调查43土地后续供应：2010-2012年，长治市和长治县土地供应合计约193万平米对2010-2012年长治市和长治县的土地成交情况进行统计：长治市土地后续共计约162万㎡，供应主要集中在郊区，城区后续供应量少长治县土地后续供应合计约31万㎡长治市土地后续供应情况（2010-2012年）长治县土地后续供应情况（2010-2012年）县城项目长治市区长治县城土地后续供应约31万㎡长治市区土地后续供应约162万㎡数据来源：长治市、县国土局44新增项目后续供应：长治市合计约920万㎡货量；长治县合计约2000亩（用地）后续供应长治市城中村改造项目情况（㎡）长治市新增项目集中在城中村改造，合计约920万㎡的货量；但规划落实尚无时间表，其中与项目一路之隔的旧改项目美隆是项目直接竞争对手。长治县新增项目，除本项目外，主要为养老地块项目，占地约2000亩，但启动时间尚未明确。常青街道片区：后续总建面约417万㎡五马街道片区：后续总建面约503万㎡项目数据来源：长治市、县国土局4546住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析项目潜在客户主要分为三类研究方法：通过对市场客户来源和特性进行梳理和总结，在本项目客户潜在区域内，通过对这些客户的深度访谈，从而准确把握目标客户置业需求项目区域客户主要来源于三大类：第一类：长治市区，以公务员、企事业单位职工和生意人为主第二类：周边县镇客户，以长治县为主第三类：产业园区客户县城项目城北城西城东城内长治市区长治县城长子、长治等南部县镇潞城、屯留等北部县镇市县融合区域市区板块客户流向周边县镇客户流向47一类客户特征：市区外溢（首置）自住客户为主，兼顾投资保值，看重区域发展前景和价格优势客户来源：主要为市区外溢客户和投资客户客户特点：看重园区的未来发展潜力和价格洼地，需求高性价比，升值潜力大的产品对区域认同度：部分客户对区域认知度高，但多数客户尚不了解本区域，在引导后多数客户看好区域的发展，并表示会关注区域的发展置业目的：首置客户为主，其次是投资可吸纳性：短期内通过大量的区域炒作可吸纳该类客户来此购买，随着后期区域的发展承受，对此类客户的吸纳能力将不断增强这几年，市区价格涨得很快，现在均价已经到了5000元/㎡左右……品质佳、环境好、价格合适的产品太少了……城南发展潜力比较大，对那些生活品质要求高、支付能力有限的首置、首改客户会有吸引力，未来配套完善了，这种客户的数量会不断增加……

——潞安颐龙湾营销策划

刘先生城南跟市中心近，产业园区这两年动作频频，未来发展潜力大……还有个生态园，居住环境也不错……但目前公共交通不方便，生活配套很少，市区的客户认可度不高，但还是可以引导的……如果产品做得好、价格合理，还是可以吸引很多人的……——星悦国际置业顾问

宋小姐48一类客户特征：头脑精明，对总价敏感，需求的物业以性价比高、总价控制的实用户型为主受收入的限制，对物业类型没有太多要求，关键控制总房款，承受总房价集中在40-60万置业重要考虑物业价格、性价比等因素，对配套有较高要求需求以80-100㎡的两房和100-130㎡三房为主，少量需求大户型购房关注因素：价格、交通、生活配套、性价比科工贸园区离市区很近，目前生活配套不方便，但发展潜力大，过不了几年就能起来了……如果价格合适的话，我想买一套120㎡左右的三房，自己住，还可以保值……

——长治一中教师

胡先生市区多是小盘，几乎没有什么配套，绿化、园林也很少……滨河城上城是大盘，周边环境、配套都挺好的，但是价格太贵了……颐龙湾那边物流、建材市场比较多，住着不舒服……城南那边有个生态园，离市中心也不远，如果单价4500元/㎡左右，总价合适，我会考虑到那边买的……

——长治电信职工

赵小姐49二类客户特征：长治等周边县镇客户，资金实力相对较强，可分为高端客户和中高端客户，有置业自用需求，可引导性较强客户来源：长治、长子等周边县镇客户客户特点：购买能力相对较强，高端客户多为私企业主，中高端客户以公务员、企事业单位职工和小生意人为主，追求提高居住舒适度、提升生活质量、体现身份感，多为多次置业对区域认同度：对区域发展前景及物业升值潜力关注度高，对区域居住价值认可度高；置业可选区域较为广泛，可引导性强置业目的：以自用为主，多为工作、子女教育和享受城市便利配套可吸纳性：短期内吸纳性一般，随着区域发展和项目的成熟，可吸纳性会逐步增强像我的朋友在市区都有几套房的……如果再买房子的话，我要看开发商品牌，品牌大了通常质量比较过关……物业管理一定要好，住起来舒心，也有保障……楼距要宽，环境也要美，高大的树要多些，这样住着才舒心……我不怕多花几十万，关键是东西要值……——长治县某私企老板孟先生长治县城的商品房项目不多、规模较小、产品也不怎么样……我想在市区附近买个房，到市里办事比较方便，距离一中、二中近点就更好了，以后孩子上学也方便……价格合适，环境比较好，物业管理也要有保证——长治县国土局科员张女士50二类客户特征：以小高层和高层电梯洋房为主，多选择舒适性产品，可承受总价在50-80万元之间，但可进一步引导需求小高层、高层电梯物业一般为置业首选二类客户倾向选择舒适型产品，面积集中在120-160㎡二类客户对价格承受力强，集中在50-80万之间购房关注产品品质、配套、小区环境和物管等购房关注因素：产品品质、配套、小区环境、物业管理县城好的项目太少了，稍微看得上的就算是世纪豪庭了，现在卖的只有没电梯的板楼，选择性太少了，品质感不高……我一直想去市区买房，130㎡左右的三房，产品品质要好，户型功能分区合理……最好生活配套比较方便，物业管理要有保障……——长治县自由职业者李先生在县里，有点钱的人都喜欢去市里买房，做生意或者办事都比较方便，以后孩子上学能用，还可以保值……一般来讲，他们的承受能力比较强，需求的产品也偏大，120㎡以上三房为主……——黎苑美域策划经理蔡经理51三类客户特征：集中为园区企业员工，可再细分中高端与中端客户，置业自住需求较强烈，但近期数量有限，中远期可引导增加客户来源：县科工贸产业园和市机械产业园客户特点：客户层次有一定差异，有由中高层管理人员、高级技术人员组成的中高端客户，有企业普通员工组成的中端客户，首置、改善居住为主对区域认同度：认可产业园区发展前景，认同感相对强，多数有在产业园区安居乐业的意愿置业目的：以改善居住、为子女购房居多，较多客户希望购买距离工作单位近的楼盘，就近置业可吸纳性：短期园区处于发展初期，客户数量有限，中远期随着产业集聚和发展，将成为项目的重要客群之一我们中高层技术人员和管理人员都有购房需求，虽然有单位分的房，但这么些年过去了，早就想换了……孩子们也长大了，也该为他们准备婚房了……机械园区这边离市区近，发展挺好，长治县科工贸园区有多个大型项目也上马了，未来这里发展肯定不错……

——淮海集团工程师王先生你们项目的位置挺好的，离我们厂很近，我觉得这里离市区近，厂子也多，很有发展潜力……目前，园区这边还没有房地产开发项目，我们很多同事都是去市区买，你们项目位置，我相信很多人都会考虑买的……——光电职工

李先生52三类客户特征：中端客户需求80-120㎡户型；中高端需求舒适户型，对产品及配套有一定要求中端客户需求面积紧凑的户型，较集中80-100㎡两房、100-120㎡三房，并且较倾向于购买价格相对低的小高层洋房中高端客户对居住舒适性较高，较多需求120-160㎡的户型，并且对产品户型设计、实用率、社区环境、配套等有较高要求购房关注因素：性价比、配套、小区环境、物业管理我想买一套舒适点的三房，面积在150-160㎡左右，希望户型设计好，客厅大点，要有飘窗，至少两个卫生间、两个阳台。小区园林要大、绿化要好，有假山、小亭子的，夏天还可以看到水景……社区要上档次，有文化气息……

——光电产业园某企业部门经理

刘先生我一直想买个120㎡以下的三房，一定要带电梯的，4000-4500元/㎡的房价比较合理，5000元/㎡以上就太高了……小孩准备要上学了，想购买的小区有良好的教育等配套……——科工贸园区李先生5354商用物业市场分析酒店市场研究写字楼市场研究公寓市场研究商业市场研究长治酒店物业市场分析55近年长治旅游产业发展迅速，各项指标不断创新高，旅游产业逐渐成型，为酒店业的发展创造了良好的市场环境从2001年开始，旅游业成为长治第三产业的龙头，长治旅游业进入了发展快车道，游客接待量逐年上升，2011年游客量达1270万人次。2005年全年接待游客537万人次，至2011年上升至1270.6万人次，年均增速保持在20%以上。2010年游客量1050.6万人次，突破千万人次大关，2011年游客量1270.6万人次，再创新高。同时，长治旅游收入保持较快增长，2011年实现旅游总收入较2005年总收入整体翻了5倍。从2006年开始长治旅游收入开始呈现快速增长趋势，特别是2008年以来增幅度高于游客量增幅。即使2009、2010年经济大环境较差的情况下，仍有约20%的增长。

2005-2011年长治接待国内外游客量变化情况2005-2011年长治旅游总收入变化情况数据来源：历年长治统计年鉴56长治旅游产业的发展带动酒店业发展，目前长治的酒店行业已形成一定的发展规模，酒店行业发展形势呈现不断向上态势在长治旅游业快速发展势头的带动下，长治各大酒店宾馆不断扩大规模，提高服务质量，为酒店业提供了广阔空间，酒店数量不断增加。目前，长治共有星级酒店13家，其中五星级2家，四星级2家，三星级3家，此外，长治县已有打造1家五星级酒店的规划。高星级酒店数量比2005年大幅增长，酒店业逐步形成规模。2011年上半年，全市社会消费品零售额151.1亿元，其中住宿餐饮业零售额16.8亿元，同比增长18.4%，占零售总额比重为11.1%；其中，住宿业零售额2.1亿元，同比增长13.5%；餐饮业零售额14.7亿元，同比增长19.1%。数据来源：长治文物旅游局2005年与2011年长治星级酒店数量变化情况（家）注：金威大酒店在设施上已达到五星级酒店的标准，但尚没有评星，因此长治五星级酒店暂以2家来统计。57长治的星级酒店主要集中在长治市区，依托商务发展的特征较明显，长治县目前尚无五星级酒店，存在一定的市场发展空间长治现有星级酒店13家。长治的酒店分布较集中，按所在地看，城区有8家，武乡县有2家，潞城县、襄垣县、平顺县各有1家，呈现市中心单核发展格局，三星级以上酒店均在市区。从现有酒店的空间分布来看，主要集中分布在英雄中路及长兴路上，分布相对较为集中。2011年长治各地区挂牌星级酒店数量情况比较2011年长治各地区挂牌星级酒店空间分布图★★★★★★★●★★★★★★武乡县襄垣县潞城县平顺县壶关县长治县长子县屯留县长治市区58酒店规模普遍偏小，整体的开房率约50%左右，在同类级别城市相对较好，其中四星、五星级酒店开房率保持在50%以上，前景看好酒店规模：四星级酒店建面集中在2万以下；五星级酒店建面在4-6万，规模最大的东明国际大酒店房间数不到320间;开房率：整体50%左右，经营情况在同类城市级别较好，而高星级酒店由于数量少，硬件配套和服务佳更具优势，开房率在50%以上，节假日（会议高峰期）开房率最高能达到100%，呈现出供不应求的局面；建筑形态：酒店以主楼为主，别墅式特色酒店在市场处于空白；数据来源：长治统计年鉴2011及合富市场调查长治星级酒店规模情况比较（含未挂星）59商务、会议、公务接待客户是高星级酒店重要客源，而高端消费游客住店首选五星级酒店，外来游客同样首选高星级酒店酒店客户主要以商务、会议以及公务接待客户为主（比例约占70%），由于部分本地人收入较高、敢于消费、很爱面子，其中本地客户比例较高基于消费观念原因，本地的高端消费客户多数会选择五星级酒店作为商务、会议、公务接待的首选，突显对高星级酒店的需求对于外来游客而言，多数为旅行团出游或全家自驾出游，在酒店选择方面，多数会选择干净、卫生、舒适的高星级酒店入住

……我们是长治第一家五星级酒店，很多本地的企业以及政府都把商务接待、会议等放在我们酒店，商务会议客户是我们的核心客户……——东明国际大酒店秦先生

……长治这里很多的煤老板，他们很有钱，如果见客户谈生意，都会选择五星级的酒店，那样才能体现出自己的面子及身份地位，我们这离机场近，就选了我们……——金威大酒店李小姐

……长治的外来游客选择鹏宇的很多，因为长治的低星级酒店毕竟设施落后、舒适度差，这些游客都是周边地区相对有钱的团队及自驾游客，他们也舍得花钱，因此，住四星、五星都是经常的事……——鹏宇国际大酒店朱先生60长治写字楼物业市场分析61市场总格局：住改商办公是主流，专业写字楼市场未形成，办公氛围仍需较长时间形成全市商务氛围淡薄，市区现有办公物业主要为行政机关办公楼及住改商物业，专业写字楼稀缺，商住两用物业较多，物业水平有待提升；目前办公物业沿英雄中路和太行西路分布，但较为零散，商务办公氛围仍需培育；目前专业写字楼只有中央商务大厦，华龙国际大厦福田中心……长治没什么办公楼，华龙国际大厦是一个，现在在卖的写字楼就是那个太行西街的中央商务大厦……有一栋好像是自用的，没对外招租……——出租车司机李先生长治主要办公物业分布情况中央商务大厦太行西街英雄中路长兴中路八一广场华龙国际大厦办公物业62案例分析：中央商务大厦——目前长治标志性5A级专业写字楼，凭借良好的区位和形象档次，将吸纳众多企业进驻区位：位于新区主干道太行西路，毗邻新闻中心、体育中心和会展中心等，是长治未来的政务中心，各类行政、服务机构相对集中，商务氛围较浓厚规模：总建筑11.6万平米，配套服务3万平米B栋：定向为长治市政务大厅办公A/C栋：对外出售（8000元/平米），毛坯客户：以现代服务行业企业为主；政府办公大厅证券金融、电力公司、房地产公司等；保险、投资担保、工程咨询、能源、贸易、电子科技、物流公司等。资料来源：合富辉煌市调成果中央商务大厦效果图63企业对专业写字楼需求有限，需求面积一般较小，现有物业基本满足市场需求现有几个办公物业（如华龙国际大厦）出租情况较为理想，出租率在80%左右，基本满足市场需求通过调查发现，租用写字楼企业主要为房地产、机械设备、建筑安装、贸易类企业，大部分为分公司或办事处性质，其租用面积普遍偏小部分服务企业，如律师事务所、装饰企业、贸易企业更多选择昭示性较佳的沿街商铺或小办公楼办公华龙国际大厦进驻企业统计向我们广告公司这种中小型的服务性企业，人数不多，要的办公面积也不会太多，但是办公地点一定要形象好、知名度高，因为这是公司的面子。——某广告公司经理陆先生华龙国际大厦进驻企业房地产企业约15%广告传媒文化企业约25%美容、化妆品企业约15%保险公司约10%64项目区域非长治市未来商务中心，且项目周边已规划太行CBD国际中心（总建20万平米）作为工业园区的集中商务配套，将能满足区域办公的需求太行西路区域将发展成为未来商务中心，毗邻会展中心和行政中心等；与项目一路之隔规划有山西太行CBD国际中心，作为园区集中的商务办公配套，区域商务办公的需求已基本满足；山西太行CBD国际中心规划占地6.79平方公里，大厦总建筑面积20万平方米，总投资12亿元，拥有商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施。太行CBD国际中心是2012年长治县重点发展项目之一，科工贸产业园区的办公场所都集中放在这个中心了，作为集中的商务配套，你们项目就不要过多考虑办公物业这一块了……——科工贸产业园区李科长中央商务大厦太行西街八一广场英雄中路未来商务核心65公寓物业市场分析66公寓分类及特点在一线城市，公寓是一个市场概念，主要用于营销公寓的界定：公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业

租赁型、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业公寓是一种较长期居所（相对于酒店而言）的物业公寓的分类：67成熟市场经验分析：长治公寓市场当前处于发展初级阶段，物业服务提供处于空白，未来提供服务的商务公寓将是发展趋势根据广州、深圳等公寓物业发展较成熟市场的经验分析，长治公寓市场当前仍处于发展初级阶段目前在长治市场上，公寓主要以小户型住宅形式推出，物业服务提供处于空白状态如摩登时代，由于地理位置较好，主打小户型40-60平米小户型住宅产品

商务概念住宅产品商务公寓酒店式商务公寓酒店式商务/住宅公寓成熟公寓市场发展轨迹商务公寓概念出现，提供一些简单的商务服务高等级酒店式服务、提供完整的商务商业服务高等级酒店式服务、突破商务需求限制，为顶端客户提供高品质的居家服务小面积、低总价的住宅产品出现，发现市场需求，长治市场当前阶段68商业物业市场分析69商业物业研判商业格局现状分析商业典型案例分析商业格局发展趋势分析发展方向初步判断70长治商业发展历程古来，英雄中路便是长治商业最为集中的地段，进入上世纪50年代，以长治百货市场为代表的商贸集散和批发零售市场陆续在周边建立，是长治最早的商业形态代表项目：长治百货市场萌芽起步期八十年代之前稳步发展期八十年代初-2000年扩张升级期2000年起老石岐商业街上世纪80年代以来，英雄中路作为长治的城市中轴线，发展迅速，形成以国资百货店为结点、商业街为主体的带状商业圈，长治百货业以沿英雄中路为布局逐渐兴起代表项目：八一百货大楼进入2000年，长治商贸企业改制后，商业开始迅速发展，首次出现中高端百货金威名店和shoppingmall嘉汇购物广场，形成了以百货为主要业态的现代商圈，并有进一步升级扩张的趋势代表项目：金威名店、嘉汇购物广场八一百货大楼嘉汇购物广场位于英雄中路的百货市场旧址八一百货大楼嘉汇购物广场71长治市现有商业呈现沿英雄中路、东西大街形成的中心城区单核发展格局，辐射全市及周边县市长治市区现有主要商圈分布图长治市现有主要商业概况西大街英雄中路东大街英雄南路市级商业中心八一广场商圈英雄台商圈上党门商圈城隍庙商圈注：城西商圈偏重专业市场，与本项目发展零售商业方向不同，在此不作为研究范畴城西商圈博源超市（城东店）72八一广场商圈：首家百货带动发展，交通条件良好，人流较旺，中端消费为主，经营状况较好，因硬件因素商圈升级发展前景受限商圈特征：出现长治第一家百货，有良好的客源基础和较高的客户认知度。八一广场商圈主要由八一百货大楼、新华书店和分布在八一广场周边的街铺组成交通环境良好，但商圈用地及硬件设施影响升级发展可能性代表项目及经营状况：八一百货大楼：长治市第一家百货，中端品牌为主，部分中高端品牌补充，经营状况较好，近几年营业额突破2亿元，增速高达20%客户特征：辐射范围较广，消费人群来源丰富，来自全市，周边县市辐射中端消费为主力73八一百货大楼太行西街太行东街图书大厦金威超市英雄中路英雄北路八一百货大楼八一广场英雄台商圈：城市商业发源地、集聚地，中小规模百货扎堆，持续升级扩张；辐射范围广，客源丰富，餐饮娱乐业态吸引广泛客流商圈特征：发展最久的市级商圈，以英雄台为中心、沿英雄中路向南北延展。起步早、辐射力强，客户认知度最高，是商家首选之地，仍在继续升级扩张，但受城市空间制约。百货为主要业态，沿街有品牌店铺，出现了类shoppingmall，有一定的餐饮、娱乐如德克士、福缘餐厅、华龙国际影院代表项目：嘉汇购物广场、金威名店、百佳购物中心、华诺百货、天马商场、供销大厦、佳威商城客户特征：英雄台商圈辐射范围最广，客户包含长治全市的中端和中高端消费人群，同时辐射周边县市的中高端消费人群。英雄中路英雄南路东大街西大街华诺百货天马商场嘉汇购物广场供销大厦公盛铭鞋城欧洲第五大道商场佳威商城森日春天购物广场金威名店华龙国际广场百盛购物中心英雄台百货滔博运动城世纪星鞋城府后街百佳购物中心74英雄台商圈：传统百货和新兴的类购物中心并存，经营状况两极分化，新兴的类购物中心受到追捧，未来具有一定升级发展空间该商圈百货扎堆，汇聚当地品牌商家传统百货以中端为主，数量多、规模小新兴的类购物中心定位中高端，潮流时尚度较高，规模中等，布局较为合理，具有品牌升级空间总体经营良好，个别百货因经营不善而倒闭总体经营状况较好，基本满租，其中以嘉汇购物广场经营情况最佳森日春天购物广场因经营不佳，现停业整顿中华龙国际广场先是百货，后因经营不佳而引入苏宁75森日春天购物广场天马商场英雄台商圈主要集中商业概况城隍庙商圈：百货和街区式商业，档次不高，辐射度有限，经营状况尚可；餐饮娱乐吸引一定客流，并成为英雄台商圈的补充商圈特征：该商圈依托城隍庙（小吃、地摊、夜市），档次不高有一定餐饮娱乐，吸引一定人流未来发展空间有限代表项目及经营状况：代表项目：东南购物中心、金威商城、城隍庙广场发展时间较久的传统百货经营状况良好；近年兴建的城隍庙广场租金较低，空置率较高客户特征：市区中端消费群体为主，辐射范围有限英雄路延安路东大街长治商厦金威商场东南购物中心城隍庙广场东南购物中心76上党门商圈：集中式商业街形态为主，形象、档次不高，以电器电子产品为主，经营状况尚可，未来难以升级发展商圈特征：该商圈主体为集中式商业街，集聚了全市近九成的电器、电子产品的批发零售有国美电器等全国连锁品牌专业性较强，业种业态较单一，商圈发展容量有限代表项目及经营状况：昌盛商业街：电子电器批零，人流量较大，经营状况良好客户特征：全市具有电子产品需求的目的型消费人群英雄路西大街昌盛商业街东大街昌盛商业街77滨河商贸园区：滨河广场、博源超市等聚集人气，带动片区商业发展滨河商贸园区规划面积10平方公里，可利用土地1200亩，园区内有博源超市、滨河城上城、东明国际酒店、滨河万博广场、新民仓储中心、东明大酒店、五谷飘香大酒店等重点服务企业，年零售额达到26亿元。商圈特征：以东博源超市商业网点带动起来的尚未成型的商圈滨河广场聚集人气，带动人流汇集东博源超市经营火爆西大街英雄中路东大街英雄南路八一广场商圈英雄台商圈上党门商圈城隍庙商圈城西商圈博源超市（城东店）滨河广场博源超市（城东店）78商业物业研判商业格局现状分析商业典型案例分析商业格局发展趋势分析发展方向初步判断7980典型案例分析选取案例二：金威名店（本土传统的商业体）成功之处：拥有地段优势，开发商实力雄厚缺点：规模小、业态较为单一、品牌陈旧、购物环境落后案例一：嘉汇购物广场（长治目前最高档、业态最丰富、档次最高的商业体）成功之处：首个类购物中心，购物环境较佳、功能较齐全，吸引全市中高端客户缺点：规模不具优势，车位不足选取标准：经营状况良好的商业项目商业形态或品牌处于目前市场最高水平在核心商圈具有代表性英雄中路英雄南路东大街西大街嘉汇购物广场金威名店府后街80嘉汇购物广场：首个类购物中心，购物环境较佳、功能较齐全，吸引全市中高端客户；规模较小，餐饮娱乐车位不足，制约消费群体数量首家一站式消费、目前购物环境最好的商业体，吸纳全市中高端客户；但规模仍较小、车位不足，制约消费群体数量：15000㎡百货、1000㎡休闲娱乐、3000㎡餐饮，地面停车场空间较宽敞舒适，动线布局合理，较其他商业体有明显提升配有地面停车场，是汇聚中高端消费者的重要因素，但车位不足特色餐饮和休闲娱乐扩大消费群体，但占比低、体量小、品类单调、档次单一，难以满足消费需求：沿街引入肯德基、必胜客和电玩城，吸纳年轻时尚人群，既扩大消费群体，又满足了商圈消费者的餐饮、休闲娱乐需求餐饮娱乐仅针对年轻客户，缺乏商务型、高档次的餐饮娱乐舒适的购物环境便捷合理、具现代感的卖场布局方正大气的

整体形象81嘉汇购物广场——优劣分析找机会针对嘉汇购物广场的优势和劣势寻找项目的发展机会：丰富业态，打造体验式消费优化业态组合，提高餐饮娱乐功能的占比和品类多样性增加停车位数量82金威名店：首家中高端百货，与金威商城互补、联动，客源稳定，地下停车场是优势；但规模小、功能单一、品牌陈旧、购物环境落后金威商贸集团是长治目前最大的商业零售集团，涉猎广泛，旗下有五星级酒店、超市、百货、黄金珠宝、快餐等多家子公司金威名店位于十字街口，通过提高定位、引入知名品牌，与相邻的金威商城形成互补、联动，在原有客源基础上吸引中高端客流，但近两年品牌更新较慢，陈旧落后号称中高端，实际仅有少量国产名牌，男装档次略高于女装品牌时尚度不高，主要面向中年及中老年人群和商务人士规模较小，功能单一，布局欠佳，无法满足消费需求百货营业面积仅6000㎡，动线设置不合理，专柜布局欠佳传统购物百货，且主营服装鞋帽，无休闲娱乐餐饮功能停车位需要增加金威商城（中档）金威名店（中高档）互补联动83金威名店——优劣分析找机会针对金威名店的优势和劣势寻找项目的发展机会：升级业态，增加餐饮娱乐功能，满足消费者一站式消费需求增加百货品类，提升品牌时尚度增加停车位，提升购物环境的舒适度84小结：从竞争层面来看，寻找本项目商业的突破点方向：与百货差异化竞争，业态升级、优化定位：真正的Shoppingmall档次：中高档、特色功能：增加餐饮娱乐休闲功能比例环境：主题化、体验式消费、舒适的购物环境配套：停车位充足针对金威：满足目标消费群的一站式消费需求增加餐饮娱乐休闲功能改善购物环境，提升品牌时尚度，引入高端及特色品牌提高公共交通便利度针对嘉汇：1、提升其类shoppingmall的定位，升级业态2、优化业态组合，加强餐饮娱乐休闲功能和多样性3、增加停车位本项目商业突破关键字：中高档的、主题化引导的、具有餐饮娱乐休闲功能、体验式消费的shoppingmall85商业物业研判商业格局现状分析商业典型案例分析商业业态筛选发展方向初步判断86业态筛选：筛选原则：原则一：市场空间良好，可行性高原则二：满足本地客户需求原则三：与项目商业定位配合原则四：发展价值高，辐射力强，能吸引客户。筛选对象：购物中心、专业市场、百货、超市、家电专业店、家居家具专业店、其他专业店、电影院、餐饮、休闲娱乐……原则二：兼容需求可能发展业态原则三：符合定位原则四：发展价值超市………………………原则一：市场空间百货餐饮休闲娱乐购物中心品牌专卖店87我们重点对具备成为主力店或发展价值较高的业态类型进行研究?88大型购物中心:选址要求严格，且自身的发展有赖于众多资源的整合，对商家资源及资金要求极高区位要求：位于城市的成熟核心商业区，或规划的未来新商圈；交通要求：发达的道路网络和便捷的公共交通体系；消费力要求：必需有足够的消费力支撑；有可依托的优势：能带来充足的客源，如与商务、旅游的结合；开发商的实力及整合能力强：能有效整合商家资源、政府资源及运营管理等。车位要求：要求有足够的地面或地下停车位大型购物中心资料来源：合富辉煌市场积累一线城市大型购物中心发展要求89现状：区域现有人口数量和消费能力不足，中短期内发展大型购物中心有较大风险，随着项目及周边人口的逐步集聚，本项目具备发展的市场机会项目区域现以村屋为主，无中高端楼盘，人口数量和消费能力在中短期内无法支撑大型购物中心从商业发展轨迹看，项目所在区域具备成为新商业核心的潜在条件——延续英雄路商业氛围，交通通达，具备发展大型购物中心的区位基础长治缺乏真正的购物中心，亟需功能业态的更新和升级，存在市场机会从长治东南部的发展层面看，三旧改造项目将逐步提升该区域的认知度和人口数量长治县产业园区作为省市重点打造的工业园区，在未来5-10年将集聚6-12万的产业人口90英雄中路东大街西大街英雄南路天晚集南路市核心商圈北部城镇化CBD板块本项目三旧改造区域约5公里三旧改造区域大型购物中心发展研判：基于市场和企业运营角度，近期不适宜发展，中远期可根据产业园区和旧改的人口集聚程度，最终发展一站式购物中心本项目是产业园区的商业配套核心，交通通达，具备发展大型购物中心的区位基础旧改和产业园区建设的逐步推进也将提升项目所在区域的认知度和人口数量长治商业升级换代的需求为本项目带来一定的市场机会项目区域的人口数量和消费能力目前无法支撑大体量购物中心，需要一定时间的培育大型商业中心需要沉淀大量的资金，企业资金压力较大(酒店首期启动是硬性指标）本项目通过打造购物、餐饮、娱乐、休闲、生态的一站式购物中心，配合便捷的交通和足量的停车位，将有机会作为英雄中路市级核心商圈的升级，吸引全市乃至晋东南地区的中高端及以上消费人群发展建议：近期不适宜发展大型购物中心在项目开发的中远期，可根据产业园区和旧改的人口集聚程度，最终发展大型购物中心91现状：原有百货集中于核心商圈，集聚效应强，本项目距离传统商圈较远，短期内难以吸引大量高端消费人群支撑百货发展长治现有集中商业以百货为主，集中分布在市级核心商圈英雄中路，集聚效应强，消费者已形成定点消费的习惯，短期内难以改变本项目距离传统商圈较远，区域内缺乏商务氛围和中高端楼盘，人流量暂时无法支撑百货发展92百货百货的选址标准城市中心或繁华商业街，市级商圈核心交通便利，多条公共交通到达辐射全市，店面日均人流量20万以上需要大量餐饮与银行等配套足够的停车位英雄中路东大街西大街天晚集南路约5公里市核心商圈北部城镇化CBD板块英雄南路本项目发展研判：近期不适宜发展百货；在项目开发的中远期，可根据人口集聚程度，结合其他业态发展高端特色百货项目处产业园区规划的商圈核心，发展百货具有一定的需求支撑和政策扶持，发展机会较大长治百货业的发展空间和中高端及以上消费者的消费需求为本项目带来一定的市场机会现有百货集中于市级核心商圈，集群效应强，经营状况较好，对消费者产生强大的吸引力，龙头地位短期内难以取代项目区域的人流量和消费力目前无法达到百货的正常要求，需要一定时间的培育本项目通过打造舒适宽敞的购物环境，增加产品品类多样性，引入较高端品牌和时尚潮流特色品牌，以体验式购物文化引导消费，结合购物中心的其他业态，可以吸引全市乃至晋东南地区的中高端客户发展建议：近期不适宜发展百货在项目开发的中远期，可根据人口集聚程度，结合其他业态发展百货93发展要求：大众化生活消费型，需要足够的消费群体数量支撑发展大型超市以大众化生活型消费为主，具有“就近购物”的特征，辐射以其为核心的周边二至三公里范围内的消费者；区位要求：位于市中心，新老城区结合部或密集的居民住宅区；交通条件：紧邻城市主干道辐射范围：以步行10分钟以内区域为核心辐射范围，步行30分钟的范围为边际商圈消费力支撑：商圈内具有固定住所的常住人口及潜在人口15-20万人；其他要求：周边人口具有一定的增长趋势；超市租金承受能力较弱：大型超市签约10年以上，中小型超市签约5-10年大型超市部分超市进驻要求94现状：数量较少，以本地品牌为主；以购物广场形态存在，其中纯超市业态占比不大，总体经营状况较好长治大型超市数量较少，小超市、便利店比比皆是大型连锁超市仅金威、博源，均为本地品牌，分散于城区东南西北中部，面向区域中高端消费者，经营状况良好以中端购物广场的形态存在，总规模在1-2万㎡，有电子电器店、服装店、首饰店；超市为主力店，面积约3000-6000㎡，业态占比约30%部分超市依托品牌百货如八一超市、华诺超市，面积较小，仅1000-2000㎡曾经引入山西知名连锁超市品牌