项目投资课程报告

小产权房买卖案例解析-----《工程项目投资与融资》课程报告小产权房小产权房产生的根源在于中国独特的土地所有制小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，又叫“乡产权房”目录1.案情介绍及简评2.争议焦点之理论分析3.案件反思案情介绍及简评1.案情介绍2006年9月，天津市某区一个小镇上的农民李某将自己父亲所有的三间民房卖给了一位在此搞创作的艺术家刘某。在房屋协议签订之前，李某的父亲去世，根据继承法的规定李某取得了三间房屋的所有权。买卖双方在拟定的房屋买卖协议中约定，三间房屋的房价共计5万元，买受方刘某一次性用现金付清房款。双方请当地的村支书对该协议的履行做了见证，他们以一手交钱一手交房的方式就简单地完成了交付。在刘某拥有三间房屋的产权一年后，由于其工作的进展需要开办一个画展，但刘某一时拿不出那么多的资金。于是刘某将其所有的该房屋抵押给了当地一个企业的老板并从其手中借得20万元来开办画展。双方签订了一个书面抵押借款协议，但并没有对该三间房屋进行抵押登记等相关备案手续。2010年5月，李某得知这一情况后将刘某起诉至法院，他请求判决此房屋买卖协议无效并要求将房屋归还给自己，同时承诺会按当前估价退还给刘某相应的房款。一审判决在本案中被告刘某具有城市户口系居民，依据法律规定居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房，所以刘某不具备买农房的资格。另外，根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的合同。根据以上两点对于此房屋买卖协议应当认定为无效。同时，法律还规定了对于因无效合同所取得的财产应当予以返还。综上，一审法院判决被告刘某返还三间房屋给原告李某，李某根据有关机构对房屋的估价支付给被告10万元的补偿款。2.案件判决案情介绍及简评二审判决

二审法院基本维持了原审法院的判决，确认原、被告于2006年签订的房屋协议无效。另外，对于买受人信赖利益损失赔偿的问题，针对被告刘某在一审中就其所受损失赔偿的问题并没有提出反诉，根据民诉法的规定在二审程序中就当事人提出反诉的应当让其另行主张，不宜一并进行审理。2.案件判决案情介绍及简评另案判决

再审法院经过认真研究认为，原审原告李某作为房屋的出卖者其在卖房时对于法律禁止宅基地买卖的规定是有所认知的。另外，李某在房屋买卖合同履行完成若干年后又主张该买卖协议无效，应当对此造成的损失承担主要责任。于是法院出于信赖利益损失赔偿原则，最终判决李某赔偿刘某损失20万元。2.案件判决案情介绍及简评原告李某与被告刘某之间签订的房屋买卖合同系无产权证房屋买卖合同，其中被告刘某具有城市户口系居民，依据法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，所以刘某不具备购买农房的资格根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的合同根据以上两点对于此房屋买卖协议应当认定为无效争议焦点之理论分析1.房屋买卖合同效力的认定

本案中涉及到的三间农房不可能脱离于其依附的土地而单独归刘某所有，李某也不可能在没有房屋所有权的情况下，单独拥有宅基地的使用权。从继承的角度去分析，农村宅基地属于集体土地，是集体组织的财产，公民是不可以直接继承的，但是公民在继承房屋之后，宅基地的使用权也随着房屋一起转移给了继承人，这正是“地随房走”原则的体现。所以李某才能从其父亲那里继承三间房屋的所有权和该宅基地的使用权。争议焦点之理论分析2.宅基地使用权问题

刘某为取得房屋向李某交付了5万元的房款并对房屋进行了适当的改造，期待着房屋增值给自己带来的经济效益，对于房屋价款的成本支出和期待收益是随着房屋交付给自己使用后一起归属自己的。但后来由于李某的反悔导致合同的无效，刘某付出的购房成本当然属于所失财产，而其对于房屋增值的期待利益也应该构成所失利益。争议焦点之理论分析3.信赖利益保护问题案件反思1.小产权房的基本问题此类房屋的交易、产权归属存在问题此类房屋建设用地性质特殊此类房屋交易的主体具有特殊的身份案件反思1.小产权房的基本问题此类房屋建设审批手续不齐全、管理较混乱5此类房屋的交易价格低案件反思2.小产权房有关政策《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》案件反思3.小产权房分析与发展建议一刀切的办法不合理根据小产权房所占用的土地性质的不同予以区别对