重庆巴南区土地价值

重庆市巴南区土地投资价值白皮书Land Investment

Value report OfChongqing Banan District前言巴南区作为重庆主城最大区域，区位、交通及

自然资源优势明显，近年区域价值日益凸显，

万达、融创、保利、恒大、中交、招商、珠江、旭辉、远洋、协信、东原、融科、华宇等品牌

房企持续进驻，争相开发，竞夺市场2014年巴南区共引进项目112个，协议资金668亿元，实际到位资金324亿元，合同外资5.1亿美元，区域未来发展前景广阔本报告将从城市、区域、板块三大层面，对巴南区进行客观深入的解读Land Investment Value report OfChongqing Banan District第一章

城市价值第二章

区域价值第三章 板块解读c o n t e n t s目

录第一章

城市价值第二章 区域价值第三章 板块解读c o n t e n t s目

录本章节将通过城市地位、经济优势、楼市现

状三大部分进行分析，从而对重庆城市价值进行

解读重庆——国家级中心城市，长江经济带西部中心枢纽，国家重要的现代制造业基地城市地位全国地位1997年6月18日，重庆直辖市政府机构正式挂牌成渝经济圈——是国家“两横三纵”城市化战略布局的重点，也是国家级的新兴经济开发区域城市地位成渝经济圈中国“两横三纵”城市化战略格局示意图GDP——2014年重庆GDP同比增速达10.9%，远远高于全国平均水平，经济处于高速发展阶段经济优势GDP9.00%9.10%10.30%9.20%7.80%7.70%7.40%14.30%14.90%17.10%13.60%13.60%12.30%10.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2008年2009年2010年2011年全国四大直辖市2014年经济指标城市GDP(亿元)GDP同比增速(%)上海23560.947.0北京21330.807.3天津15722.4710.0重庆14265.4010.92012年2013年2014年2008—2014年全国、重庆GDP增速全国重庆注：数据

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2014年GDP数据。经济优势人口人口——重庆人口总量居全国第一，2020年我市人口将

达3200万左右，重庆表现出超强的吸附能力数据来源：第六次人口普查数据数据来源：第六次人口普查数据收入——年度重庆人均可支配收入、居民消费能力持续上涨注：数据来源于重庆统计局。经济优势收入25216193809.400.05.010.015.020.00500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014前三季度2005-2014年前三季度重庆城镇居民人均可支配收入走势图城镇居民人均可支配收入（元）累计同比增长（%）2,147.102,479.002,938.603,487.804,033.704,599.8050000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2008年至2014年重庆市社零总额及增速社零累计（亿元） 累计同比增长（%）预

13.00%估值经济优势注：数据

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2014年GDP数据。产业结构产业结构——2014年重庆三产占比首次超越二产，产业结构不断优化升级，楼市特征为市场需求总量大地区重庆全国绝对额（亿元）占GDP比重（%）增速（%）绝对额（亿元）占GDP比重（%）增速（%）GDP14265.4010010.9%6364631007.4%一产业1061.037.44.4%5833294.1%二产业6531.8645.812.7%271392437.3%三产业6672.5146.810%306739488.1%产业结构经济特征房地产特征发展趋势第一产业以农、林、牧、渔业为

主房地产市场起步较晚，第一次旧城改造完成之后，市场需求量急剧下降，改善型发展缓慢，总体市场量较小，价格不高第一轮市场消化完后，发展后继

乏力，无法支撑价格继续上行第二产业以采矿业，制造业，电

力、燃气及水的生产和

供应业，建筑业为主房地产市场起步较早，刚需及改善型市场周期较长，具备一定的投资市场，市场需求总量较大，价格较为适中市场将经过至少两轮的消化周期，后继发展需改善居住条件，价格上涨趋势较弱第三产业除第一、二产业以外的其他行业为主房地产市场起步较早，发展较为迅速，市场结构多样化，产品线较长，投资市场活跃，市场需求总量大，价格较高具备较好的发展空间，产品结构及价格层次丰富，适宜长期投资投资——重庆房地产投资增速明显，处于正常投资状态24.50%23.30%23.36%26.40%26.74%26.89%27.70%21.00%22.00%23.00%24.00%25.00%26.00%27.00%28.00%29.00%020004000600080001000012000140002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月2008-2014年11月重庆社会固定资产投资及房地产投资情况固投累计（亿元） 房地产开发投资(亿元)房地产投资占固定资产投资比重经济优势注：数据来源于国家统计局。投资房地产投资占固定资产投资比重市场状况＜10%投资过少10-28%投资正常28-40%投资过热＞40%投资泡沫房地产与GDP的关系——重庆的GDP增速处于两位数的高速增长期，人均GDP刚刚突

破8000美元，房地产正处于高速发展的阶段，开始向第二阶段过度人均GDP（美元）住宅产发展状况商业地产发展状况0-800住宅启动期配给制商业800-1100住宅快速发展期（第一阶段）自发原始商业阶段1100-2000商业地产初级阶段2000-3000商业专业市场、商业街3000-4000商业地产规模化发展4000-8000住宅平稳发展期，产品开始丰富综合体出现，商业地产呈现多元化8000-10000住宅市场升级改善（开始过度）商业启动，社区商业为主10000-15000全面改善阶段（第二阶段）商业爆发期，综合体及集中式商业为主15000-25000个性化阶段（第三阶段）CBD复合商业时代，金融产品及衍生品25000以上住宅市场衰退，商业饱和，功能性回归、产品及需求多元化时期GDP增长率房地产发展状况＜4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展＞8%高速发展人均GDP（美元）房地产发展状况0-800启动期800-4000快速发展期4000-8000平稳发展期＞8000住宅衰退，商业发展世界地产发阶段律世界房地产发展阶段规律房地产发展阶段房城市化率展GDP增速（%）规人均GDP（美元）行业特征购房者构成产品特征第一阶段刚需阶段低于50%高于8%低于4000全面旧城改造、房地产以主城区开发为主，部分郊区开始开发刚需为主（占七成以上）、改善、投资为辅，购买群体以本地及周边区域为主刚需产品为主，大部分为高

容积率高密度的高层电梯公

寓，舒适度低，面积段较小第二阶段改善阶段低于80%5-8%4000-10000旧城改造全面完成，房地产郊区化发展，卫星城形成规模刚需占三成左右、以改善、投资为主，部分购房者为再改、三改，大部分购房者为外地人，开始有部分个性化需求改善型产品为主，低容积率低密度的郊区公寓，舒适度较高，面积段较大第三阶段个性化阶段高于80%低于5%高于10000二手房交易为主，一手房以

个性化定制化为主刚需一成不到，改善和投资已接近尾声，购房群体以二手房交易为主，个性化需求明显个性定制化产品为主，淘汰产品逐步退出市场，城市的整体容积率逐步降低楼市现状商品房市场近三年主城楼市年度供销量均超过2000万方，居全国之首，表现出供销两旺态势，2014年受宏观政策影响，楼市结构出现调整2011年2012年2013年2014年2011年至2014年重庆市主城区商品房供销价供应面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）4%5%7%4%3%6%0%10%100%2011年2012年2013年2014年2011年至2014年重庆市主城区商品房结构住宅 办公 商业 车库及其他注：1、楼市数据来自锐理数据，下同；2、统计数据均剔除保障房项目数据，下同。3500.0085003005.053000.0080002500.007500主城区商品房市场供应面积（万㎡）同比（%）销售面积（万㎡）同比（%）成交均价（元/㎡）同比（%）存量(万㎡)去化周期(月)2013年2618.3422%1962.90-4%805613%2793.75172014年3005.0515%1999.512%8010-1%3031.42181000.00600040%79%500.00550030%0.00500020%1999.512000.00700060%1500.00650050%85% 88% 87%楼市现状住宅市场2014年因宏观因素及楼市周期影响，主城住宅市场供销价

同步下滑，但仍然处于历史较高水平，月均去化达132.3

万方，年度去化超1500万方62006400660068007000720074000.00500.001000.001500.002000.002500.007124690666652011年 2012年 2013年 2014年2011年至2014年重庆市主城区商品住宅供销价供应面积（万㎡）销售面积（万㎡） 成交均价(元/㎡)7336500055006000750080000.0050.00100.007000150.006500200.00250.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年2011年至2014年月度商品住宅供销价供应面积（万㎡） 销售面积（万㎡）成交均价(元/㎡)月均去化99.5万方月均去化148.7万方月均去化142.6万方月均去化132.3万方时间2013年2014年供应面积（万㎡）1978.641957.91同比（%）22%-1%销售面积（万㎡）1710.811588.18同比（%）-4%-7%成交均价（元/㎡）73367124同比（%）10%-3%存量1493.81518.44存量去化周期（月）1011楼市现状

住宅市场楼市周期存销比与市场价格走势呈反比当存销比超过“9”时，市场迅速做出反应，价格开始走低存销比下滑至“7”时，市场价格迅速上扬

目前重庆住宅市场存销比已接近周期底部，价格开始抬头价格下滑价格上涨存销比走低2014年8月存销比到达高峰价格出现滑铁卢存销比扩大9.889.656.939.1112.3410.0550005500600065007000750080000.002.004.006.008.0010.0012.0014.001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月2011年2012年2013年2014年2011年至2014年住宅月均价格以及存销比存销比成交均价（元/㎡）楼市现状内环以内地块稀缺，2014年成交地块不断向外围扩散

中心地块本体优质，溢价高；城市扩张区域未来发展空间

大，早期进驻成本低，成为不少名企拿地趋势土地内环快速内4764.043242.0650101520253025002000300035004000450050002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014主城成交土地可开发体量、楼面地价、溢价率走势建筑面积(万㎡) 楼面地价(元/㎡) 溢价率(%)楼市现状主城土地市场持续四年供销高涨，2014年土地供销量减弱，适当减少楼市可开发库存，减弱未来激烈的竞争态势，促使楼市健康发展土地280027002600250024002300220021002000050001000015000200002500030000350002010-2014年主城土地市场供销价供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡)268225172459229122432010年 2011年 2012年 2013年 2014年楼市现状近四年主城楼面地价、楼市均价价差保持在4400-5700元/㎡之间，楼市依然能保持应有的利润空间土地224326822291245925177284710680558010200030004000500060007000800090002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014主城楼面地价、楼市均价价差楼面地价(元/㎡) 商品房成交均价(元/㎡)注：图表价差为考虑企业拿地至开盘周期为一年。5041442455515764第一章 城市价值第二章

区域价值第三章 板块解读c o n t e n t s目

录本章节将通过巴南区位情况、经济活力、楼

市现状三大部分进行分析，从而对重庆市巴南区区域价值进行解读区位情况巴南区位于重庆市主城区南部，幅员辽阔，主城区中面积最大区域，未来发展空间广阔；是进出重庆的南大门重庆主城最大区

幅员面积1825Km2

城区面积2020年达108Km2

目前建成区63Km2

总人口：94万465.93525.1510.71%12.71%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%40.00%45.00%0012年2013年2014年巴南区GDP(亿元)GDP及增幅同比增幅35.00%经济活力亿元，同比涨幅12.71%，201414265.4525.154%注：1、数据来源于重庆统计局，下同2、2014年数据为预估数据，下同。预估值巴南区2014年GDP预计达525.15区域经济平稳运行2008年至2014年巴南区6005004003002001002008年2009年2010年2011年2年份200820092010201120122013重庆GDP（亿元）5096.666528.727894.2410011.131145912656.69巴南区GDP（亿元）175.56243.33308.72395.1420.85465.93占比3%4%4%4%4%4%2014年2016年常住人口120万人97.10万人时间经济活力2014年巴南区常住人口预计97.1万，增长率1.3%。根据

十二五规划，2016年巴南区常住人口达到120万人，为区域经济以及楼市发展提供强有力的人口支撑2016年巴南区常住人口规划97.101.30%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%84868890929496982008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南区常住人口及增长率常住人口（万人） 增长率（%）预估值巴南区年份常住人口

（万人）增长率（%

）2008年89.542.79%2009年90.791.40%2010年91.871.19%2011年93.471.74%2012年94.621.23%2013年95.851.30%2014年97.101.30%重庆市主城区中，巴南区整体商业水平较薄弱，发展基数较低；根据巴南区十二五规划，随着产业的引进，人口的导入，2015年实现社会消费品零售总额350亿元。经济活力巴南区2013年社会商品零售总额排名重庆市主城区第7位，但增速保持10%以上，位居主城前列，未来商业市场潜力

巨大163.8186.6212.7214.00%0.00%10.00%20.00%40.00%50.00%60.00%05015030.00%1002002502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南区社会消费品零售总额及增幅社会消费品零售总额 增幅预估值10600020004000600080001000012000140002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南区农村居民人均纯收入根据巴南区十二五规划中，预计2015年巴南区农村居民人均纯收入达到13500元。城

镇居民可支配收入达到33600元，未来平均增长速度保持在10%以上经济活力2014年巴南区城镇居民人均可支配收入预计达29475元，其整体增速较快，区域未来具有较强的消费实力预估值26942294759.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05000100001500020000250003000011766

350002005-2014年巴南区城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入（元）增速农村人均纯收入(元)预估值麻柳沿江开发区1、重点发展以服装产业为主导的重庆轻工业基地、医药产业基地2、现已入驻北大国际医药产业园、攀钢集团钛白粉产业基地、中国西部安全应急产业基地、重庆中国轻纺服装城等20

多个项目，建成后可带来千亿产值3、未来2年可带来10万人口经济活力龙洲湾滨江城市片区（重庆中央活动区）1、重点引进高端商务、酒店、综合体、金融、总部经济等业态2、目前聚集万达、保利、融创、中交、旭辉、东原、珠江、招商等名企3、入驻万达广场、汉海极地海洋公园、博澳君禧天地、珠江欢乐园、斯努特啤酒小镇、龙舞剧院、德普外国语学校等汇聚人气的项目4、此类项目在未来两年之内即投入使用，可吸引重庆乃至周边省市人流“产城融合”成为巴南发展新理念，产业带来人口，人口

带来需求、消费，有需求就有广阔的楼市、经济发展空间巴南进入大爆发时代环樵坪经济区1、包含重庆中央休闲购物区、数码产业园、西部商贸物流中心等各类产业区2、长安铃木、惠科、华南城、京东、普洛斯等世界知名企业已签约进入3、各类企业陆续在2013年、2014年正式运营4、未来两年带来15万人口生态经济区1、区域重点发展养生养心养老、休闲和乡村旅游、现代化农业等生态示范区2、现已入驻天心寺中泰文化旅游区、云林天乡、美德有机农业、花木世界、光大生态奶业、圣灯山综合旅游度假区等楼市现状商品房市场巴南区2014年成交181万方，同比上涨8%（主城区持平）成交均价7063元/㎡，同比上涨10%（主城区微降）

区域产业的快速推进，带动巴南楼市迎来春天

巴南区经济提速，商业产品占比不断加大，产品日益多样化，万达成主城明星项目，领衔市场热销5569538564317063070006000500080000.0050.00150.00100.00200.00250.00300.00350.002011年2012年2013年2014年2011-2014年巴南区商品房年度供销价走势供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)98%96%94%89%4%01%%02%%3%1% 5%1% 2%

1% 2%30%20%10%0%40%50%90%100%2011年2012年2013年2014年2011年至2014年巴南区房地产市场结构变化趋势住宅 办公 商业 车库时间2011年2012年2013年2014年成交量在主城占比（%）8%8%9%9%400080%300070%200060%1000500055006000650080000.0010.0020.00750030.00700040.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年楼市现状住宅市场2014年全国楼市萎靡，住宅收到极大冲击，量价均下滑

巴南逆市爆发，成交量价齐涨，楼市一片欣荣，抗跌性强年度月均成交量阶梯式上浮，价格稳步上涨月均去化8.9万方月均去化12.7万方月均去化13.2万方月均去化13.4万方5550527259826398010002000300040005000600070000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.002011年2012年2013年 2014年2011年至2014年月度商品住宅供销价供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)2011年至2014年巴南区商品住宅供销价供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)时间2013年2014年供应面积（万㎡）157.86241.81同比（%）7%53%销售面积（万㎡）158.26160.67同比（%）4%2%成交均价（元/㎡）59826398同比（%）13%7%存量134.50178.03存量去化周期（月）1013楼市现状土地融创保利华宇华南城恒大招商远洋东原旭辉万达中交协信近年万达、融创、保利、恒大、中交、招商、旭辉等品牌

房企巴南拿地开发，区域热度日益高涨融科宗申2007-2014年巴南区商住用地成交热度图• 巴南区自2007年至今出让土地123宗；• 其中2013年至2014年成交47宗；• 一二线品牌开发企业齐聚巴南；•

“明星地块”各有特色，丰富了巴南

区的房地产市场产品结构，提升了房地产项目的整体品质；• 各类型住宅、商业、产业、文化及旅游地产项目成为巴南区市场的亮点。楼市现状2014年土地供销下滑成为全国常态，巴南区成交量亦下滑巴南区土地成交在主城占比不断扩大，楼面地价持续上扬，区域价值、区域土地价值凸显土地22831768171321262183050010001500200025000100020003000400050002010年2011年2010-2014年巴南区土地市场供销价供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡)700.02399.7522831768171321262183010304005001000150020200025002010年2011年2012年2013年2014年2012年 2013年 2014年2010-2014主城成交土地可开发体量、楼面地价、溢价率走势建筑面积(万㎡) 楼面地价(元/㎡) 溢价率(%)时间成交量在主城占比（%）2010年7%2011年9%2012年8%2013年15%2014年12%2283176817132126218355695385643170630100020003000400050006000700080002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014巴南区楼面地价、楼市均价价差楼面地价(元/㎡) 商品房成交均价(元/㎡)楼市现状近四年巴南区楼面地价、楼市均价价差步步高涨，2014年达到4937元/㎡，楼市利润空间加大土地注：图表价差为考虑企业拿地至开盘周期为一年。3286361749374718第一章 城市价值第二章 区域价值第三章 板块解读注：本节数据剔除保障房数据。c o n t e n t s目

录本章节主要分析巴南区五大板块的楼市价值板块价值李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区板块划分李家沱-花溪板块鹿角板块界石-南彭产城融合区鱼洞板块巴南区五大未来重点发展板块板块价值李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区区位李家沱-花溪板块李家沱-花溪板块东靠渝南大道，西邻长江，交通通畅

李家沱为原九龙坡政府办公旧址，板块发展、配套相对成

熟，且在重庆熟识度、接受度高李家沱长江大桥马桑溪长江大桥板块价值李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区楼市李家沱-花溪板块近两年楼市价格涨幅较大，2014年均价

同比上涨6%；板块商业、办公产品表现出较大需求，随着

规划的完善，项目的引进，未来上升空间巨大57.6044.5061496500590060006100620063006400650066000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板块商品房年度供销价走势供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)97%94%1%2%1%20%%3%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板块房地产市场结构变化趋势商品住宅 办公 商业 车库板块价值李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区土地李家沱-花溪板块土地市场呈现逐年升温态势

2014年楼面价较2013年小幅下滑168元/㎡2688169921862018050010001500200025003000020040060080010001200140016002011年2012年2013年2014年2010-2014年李家沱-花溪板块土地市场供销价供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡)目前进驻名企：恒大、融汇、招商、珠江、博澳、典雅、宗申、浩博等知名开发商板块价值产业李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区巴滨一号.璀璨滨江君禧天地珠江欢乐园中德马术运功中心斯努特啤酒小镇李家沱-花溪板块高端商务、酒店、综合体、金融业、总部

经济聚集，未来可吸引主城人口消费板块价值李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区区位龙洲湾-高职城板块作为巴南新兴板块，政策扶持力度大

龙洲湾定位为主城第七大商圈，巴南行政中心高职城带来15万常住人口2轻轨号线鱼洞长江大桥轻轨3号线板块价值楼市龙洲湾-高职城板块是巴南楼市版图核心，2013年万达进

驻后，海洋公园等项目相继进驻，万达连锁反应现仍在持

续；板块内部对商业、办公类的产品需求不断扩大李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区6600670068006900700071007200730074000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002013-2014年龙洲湾-高职城板块商品房年度供销价走势供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)734082.6070.5868552013年 2014年91%85%3%7%5%6%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板块房地产市场结构变化趋势商品住宅 办公 商业 车库2% 3%板块价值土地板块内部规划的完善，基建的成熟，龙洲湾-高职城板块年

度土地成交量不断上涨，楼面地价不断抬升，区域土地价

值得到认可李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区19761559050010001500200025000200400600800100012002011年2012年2013年2014年2010-2014年龙洲湾-高职城板块土地市场供销价供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡)2361 2360目前进驻名企：万达、中交、协信、融科、佳兆业、旭辉、斌鑫等知名开发商板块价值产业李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区金融服务外包总部基地龙舞剧院重庆汉海极地海洋公园重庆德普外国语学校万达广场随着商业、文化、旅游等功能性项目的大量入驻和品牌房

企的聚集，未来可吸引重庆乃至周边省市人口消费高职城规划26所高职院校目前院校中8个进入，5个开工重工商大学融智学院、重庆五一技师学校2015年9月即将开学板块价值李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区区位鱼洞作为巴南老城区，是巴南原政治中心，人口密集、产业聚集，现仍是巴南区经济文化中心鱼洞板块2轻轨号线鱼洞长江大桥轻轨3号线板块价值楼市鱼洞未通轻轨之前，板块为封闭式，板块内部自给自足轻轨2号线、3号线通达鱼洞之后，直接拔高鱼洞楼市价值

办公、商业产品需求扩大，中小型项目积极入市李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区520054005600580060006200640066000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002013-2014年鱼洞城板块商品房年度供销价走势供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)645027.2021.9057242013年 2014年98%94%0%3%2%3%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年鱼洞板块房地产市场结构变化趋势商品住宅 办公 商业 车库板块价值土地鱼洞老城已无地可供，板块逐步向高职城方向扩张而鱼洞成熟的居住氛围和商圈氛围以及双轻轨优势，使得

板块土地价值得到保证李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区目前进驻名企：渝开发、中昂等知名开发商0500100015002000250001002003004005006007008009002010-2014年鱼洞板块土地市场供销价供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡)1915140812782011年 2012年 2013年 2014年板块价值产业李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区商社汇巴南体育中心都汇里广场老街印象据规划统计，鱼洞板块未来可吸引主城人口消费板块价值鹿角板块北接茶园、南临界石，是巴南新兴规划板块未来轻轨12号线、8号线通达各区，鹿角隧道、燕尾山隧道势在必行鹿角板块区位李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区板块价值鹿角板块2013年开始供应土地，楼面地价年度涨幅为19%

板块楼市起步时间为2014年5月

目前板块楼面地价与楼市均价价差为6317元/㎡，利润空间较大李家沱-花溪板块

龙洲湾-高职城板块鱼洞板块鹿角板块界石-南彭产城融合区注：图表价差为考虑企业拿地至开盘周期为一年。6317楼市、土地板块及周边目前进驻名企：融创、金科、协信等知名开发商维度2013年2014年楼面地价（元/㎡）19252287楼市均价（元/㎡）——8242价差（元/㎡）——6317板块价值