广东虎门万荟购物公园美食广场招商方案

谨呈：广州合众地产虎门万荟购物公园美食广场招商方案报告体系AnalyzeSystemCHARPTER.1项目业态定位及业态规划建议CHARPTER.2项目消费人群及周边业态生存状况分析CHARPTER.3虎门商业格局及商圈分布成功案例分享CHARPTER.4意向商家明细CHARPTER.5CHARPTER.6项目收益测算CHARPTER.6CHARPTER.7CHARPTER.8CHARPTER.9硬件需求及改造成本预估招商政策及招商支持招商工作计划及目标CHARPTER.10招商团队及服务费用CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布|虎门城市未来规划本项目所处新旧城区交界处，兼得旧城区商业配套及社区人流的便利与新城区未来利好的规划及商业配套。关键词:偏离新城区、老城区兼得新旧繁华、中高端消费流往新城CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布新城市商圈虎门商业格局——“四商圈，四格局”，虎门以产业为基础，形成三大专业市场商圈，在产业升级、城市综合功能升级中，未来商业格局将以新兴零售批发商圈为中心，形成各类大体量综合性商业。商业网点主要沿虎门大道、银龙路、连升路、人民路和太沙路分布，形成了服饰批发商圈、布料批发商圈CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布|新兴商圈产业概况新兴商圈小结:——新兴商圈作为旧商圈的产业转型升级中心，虽然政府有意引导，但商圈培育、难以替代旧商圈产业，开发商打擦边球将产业商圈打造成综合性商业中心，依托产业人群的聚集效应，新兴商圈零售业潜力巨大。CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布|新兴商圈零售概况新兴商圈零售小结:——虎门零售商业总体量达近百万平米，商业面积严重过剩，百货业态、零售超市业态，竞争激烈，基本上新兴商圈零售商业将满足未来虎门10年零售消费的需求量。新兴商圈奠定了城市未来综合功能升级的体量基础。CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布|新兴商圈代表性商业经营概况代表性商业小结:——虎门购物中心型商业竞争激烈，以体量取胜在虎门市场无用武之地，各商业主要通过调整餐饮、休闲娱乐业态比例，进行差异化竞争，吸引满足区域性的消费需求。CHARPTER.2项目消费人群及周边业态生存状况分析项目周边业态生存状况小结:——项目周边零售业态经营状况一般，消费力主要转移至新城区的虎门地标、购物中心那一块，经济小吃、特色小吃、快餐类业态需求量比较大，主要人群来自周边服装批发市场从业人员，经济实惠是该类人群的主要诉求。CHARPTER.2项目消费人群及周边业态生存状况分析虎门商业现状零售商业严重过剩，竞争激烈，中高端零售消费及餐饮娱乐消费转移新城市商圈1传统零售批发商圈现状本项目所处商圈内，普通零售仅满足周边社区日常消费；依托周边庞大的布料辅料市场人群，日常经济快餐小吃、特色小吃经营状况较好。2项目定位回顾—社区型商业项目消费人群——依托本项目所处传统零售批发商圈庞大的产业从业人群及老城区社区人群，满足其日常生活消费（百佳超市），以及在环境及特色上提升经济型餐饮、特色性小吃餐饮业态，将成为本项目可发展方向。项目业态定位及业态规划建议CHARPTER.3一楼:餐饮区域示意红色区域为3237平方米为美食城，除规划公共通道800方左右，还可以做约10个餐饮品牌地王广场时尚美食城MINICOOK经营特点餐饮集中种类选择多环境新潮零侯餐时间业态定位项目业态定位及业态规划建议CHARPTER.3特色美食窗口特色美食窗口特色美食窗口糕点窗口茶饮窗口业态规划建议：以美食小吃为主，满足消费人群中晚餐的主食需求。成功案例|东城世纪广场负一楼CHARPTER.4东城世纪广场——位处负一楼（主力店家乐福），规划13-15㎡作为特色餐饮厨房，经营各类特色小吃、统一广告店招作为餐牌指引，经济时尚，统一就餐广场，经营状况很好，周末人气爆棚。成功案例|世贸城CHARPTER.4东莞世贸城——位于南城鸿福路口凯德广场旁，规划15-20㎡（使用面积）的格子铺，经营各类特色小吃、糕点茶饮，统一店招形象，清新亮丽，目前招商率已达100%，预计2014年8月整体开业。成功案例|南城雅园（非正常营业时间）CHARPTER.4成功案例|东湖花园“食城美食广场”CHARPTER.4食城美食广场——位于东莞东湖花园沃尔玛出口，规划8-10㎡（使用面积）的格子铺，经营各类特色小吃、糕点茶饮，一铺一特色，统一店招形象，招商率达100%，刚刚开业，人气天天爆棚，给沃尔玛带来很大的客流量。意向商家明细CHARPTER.5东莞3个美食广场招商经验，积累大量小吃美食商家资源，初步访谈客户约计10家非常有意向进驻本项目，以下进列举代表性商家，仅作参考，具体商务条件出后，再确定具体进驻事宜。项目收益测算CHARPTER.6每月租金总收益：（3500-4000）*20=约75000每月管理费收益：1300*20=26000服务费：（600-800）*20=14000月收益：75000+26000+14000=115000年收益：115000*12=1380000项目租金收益测算：年收益共计约145.2万元，规划约20间约300㎡（暂定，8-15㎡商铺作为厨房及点餐台），1000㎡作为就餐广场。硬件需求及改造成本预估CHARPTER.7满足美食广场商家基本需求：需统一设置基本机电及商家统一经营配套设施，改造成本共计约45万元，年投资回报率约300%；硬件需求及改造成本预估CHARPTER.7就餐区域整体装修风格以现代风格，轻快明亮时尚，就餐区域配备可移动餐桌，柱网包装可作为广告位。硬件需求及改造成本预估CHARPTER.7茶饮区最大限度的将相对空旷区域的柱点包装成圆桌型，可用无烟餐饮（如糕点、茶饮）租赁，与餐饮区域形成人流互动，便利消费，同时也可以提高项目整体租金收益来源。硬件需求及改造成本预估CHARPTER.7统一门头店招，方便顾客点餐，避免排队等候现象，方便快捷，打造就餐“零候餐时间”。招商政策及招商支持CHARPTER.8招商工作计划及目标CHARPTER.97月份10月份8月份9月份物