铂金时代定价方案

铂金时代定价方案一、市场形势与销售任务二、项目定价原则一、市场形势与销售任务1、市场调研2、销售任务3、跟竞争项目对比4、VIP客户情况株洲市统计局数据显示：——销售方面，1~6月，全市商品房销售204.71万m2，同比增长-16.5%，增速比1~5月下降37.6个百分点。实现销售额87.61亿元，同比增长-12.6%，增速比1~5月下降57.2个百分点。——供应方面，今年上半年，株洲城区商品房上市(批准预售)127.82万m2，同比增长43.74%，6月供应放量，达到了35.84万m2，同比增长13.59%，环比增长154.04%。供应增加，销售萎缩，市场宏观面不佳！株洲市场近期销售去化量下滑趋势明显加剧周边存在同质竞争在售项目成交价格基本位于4200-4500之间项目名称规模绿化率主力户型小区配套园林景观优惠方式成交均价新桂广场42万㎡43%87-90㎡两房、119-127㎡三房、149㎡四房幼儿园、21000㎡风情商业走廊、大型商业广场、国际贴身物业管家200米超宽园林景观轴、3000㎡中央湖景、30000㎡皇家奢华园林优惠房款2万元后再98折后再99折（一次性97折），4763元/㎡金色荷塘24万㎡35.20%89㎡两房、116㎡三房、紧邻红旗和红港商圈，商业、文化、娱乐、休闲、金融等生活配套齐全500米欧式经典园林主轴景观首付可分期，特价房3900，一次性89折，按揭91折4496元/㎡中铁荷塘星城37.7万㎡35.96%82-86㎡两房、100㎡2+1、113-146㎡三房3000多平米生活超市、2300㎡幼儿园、会所近万㎡山体公园，15000㎡水景园林直减8万，买楼王送车位，还免契税，再送5吨汽油。4795元/㎡三一歌雅郡35.6万㎡34.71%78-88㎡两房、125-136㎡三房3000㎡国际幼儿园、生活超市1700多㎡的罗马假日广场、大面积西班牙风情的喷泉、水景、园林景观和休闲广场首付一成3万起，88㎡小三房3980元/㎡起4419元/㎡金馨花园5000㎡36%93㎡、99㎡2+1、125㎡、127㎡四房/小区内部绿化6月29日晚举行开盘选房活动4329元/㎡中央皇庭11万㎡42%81㎡两房、105㎡小三房，125、132㎡舒适三房，150㎡四房中心休闲广场、多功能会所、篮球场2万余平米皇家园林，2000余平米生态水系特价房3980元/㎡，买三房送车位，老带新最高奖励3000元现金4457元/㎡莱茵小镇28万㎡45%93㎡两房、126、142㎡三房柏枷风情街，庭院式会所，小哈弗美语幼稚园，小区运动公园原生态黑森林，叠水景观，雕塑小品97.5折后再优惠3万元。老带新现金奖励。4253元/㎡项目名称主力户型蓄客方式对外公布均价新桂广场134-139平米2万抵8万优惠策略4900荷塘星城143-146平米2万抵10万优惠策略4800御景龙湾79-133平米（1255户）1千抵1万、2万抵4万，预计开盘9月份开盘4300-4400田心公馆84-129平米

（1000户）1千抵2万、前100名按顺序选房、后100名摇号选房4200-4300凯风·桂花城总面积20万㎡计划于13年9月份对外推出/印象华都31-71平米VIP5千抵1万，前100名入会开盘后可首付1万元/时代云龙城97-129平米

（共10栋）共10栋，1、2栋计划在13年10月份面世，12月份开盘.团购均价3680元/㎡缤纷世家80-127平米

（797户）13年10月份即将推出第一期/铂金时代83-122平米1千抵6千、1万抵2万/后续市场放量加剧，同质化竞争恶化在市场不景气的情况下我们要面对的销售目标是——计划8月底开盘，年内完成88%的销售目标项目总房源426套，去除80套安置，实际可销售房源：346套年前销售任务305套项目面临空前的压力年前销售任务铺排年前总目标88%，305套。10月份：45套11月份：30套12月份：20套内部认购150套开盘当月60套年度任务紧凑，开盘必须成功！1、从地段上来看，有一定的优势，但跟周边项目对比形成不了绝对优势；2、从小区规模来看，无小区规模优势，新桂广场、御景龙湾、金色荷塘、荷塘星城小区规模优势非常明显；3、从园林景观上来看，项目地块规模小，园林景观难突出，且园林方案尚未落实；4、小区配套上来看，有商业配套，打造城市综合体，但尚未有具体的定位；5、从户型上来看，面积区间合理，符合主力市场需求，但面临区域同质化竞争；6、从销售价格上来看，周边楼盘竞争楼盘实行特价房、大优惠，我们价格未出；7、从工程形象上来看，竞争项目或是现房或工程进展迅速，本项目工程进展缓慢，工地目前仍无大规模动工迹象，很难树立客户购买信心。与在售竞争楼盘比较我们似乎什么都没有，要让消费者买单前提——给出实在优惠！虽已经办卡90多组，据现场跟踪了解，至少有20组以上的VIP客户基于周边竞争项目是现房无需等待，且性价比较高，已经出手购买。

已经办卡的客户流失严重——直接“订房定价”给出实在优惠为了让VIP客户安心选择本项目，不再左顾右盼。二、项目定价原则1、价格策略2、参考楼盘选定3、首批入市房源定价原则价格策略迅速掀起销售高潮，缓解后期竞争压力。——低开高走，理性入市参考楼盘选定根据本项目的产品特点及房地产销售的市场区域性特点，现选定与本项目同区域同质楼盘、同区域相似产品及目标客户相同或相近的楼盘、相近区域同质楼盘作为本项目定价的参考，以求做到定价准确。同区域同质楼盘：荷塘星城同区域认可楼盘：新桂广场同区域竞争楼盘：金色荷塘项目名称权重实收均价新桂广场40%4763金色荷塘40%4496荷塘星城20%4795各参考楼盘同类产品价格权重实收均价的初步合成

项目名称实收均价(元/平方米)权重权重均价(元/平方米)新桂广场476340%1905金色荷塘449640%1798荷塘星城479520%959100%4662参考市场价格后的均价合成：说明：本案考虑地段价值、在同等工程进度下，可按4660元价格左右销售。同时考虑本案从规模、形象与周边项目比不具备优势，生活配套、户型等存在一定的同质化。且前期为快速实现销售回款，建议首批入市房源实际成交均价区间在：4300-4500元/平米，能使项目在销售过程中减缓销售压力及获取一定的价格优势，抢先销售。首批入市房源定价原则

1号栋两梯六户设计为实现快速消化价格相对2、3号栋-100元/㎡;考虑到高楼层去化难的问题，层差价只定10—20元/㎡;根据户型设计不同实行±50元/㎡的价格差越往东南面越贵朝向差递增50元/㎡；N+1户型性价比较高+150元/㎡,105平米2+1户型办卡客户意向选择+170元/㎡;2号栋的03号房客厅开间3.8米比3号栋的03号房客厅宽0.2米，故价格贵20元/㎡;拿1号栋最差的一套底层做特价房3980；——不同楼栋、不同户型、不同朝向分别定价首批入市房源定价原则统计整体统计总推建筑面积销售总价整体销售均价最高价最低价20259.0189627823442446603980(1套)楼栋差层差价户型差朝向差赠送面积差-10010—205050150、1701号栋建筑面积1号栋均价销售额83.44㎡两房均价（03）85.75㎡两房均价（04）99.93㎡三房均价（05）8073.6432934950614429843004380