中级会计立信出版社4固定资产和投资性房产

陈淑贤商学院会计系csx_cumt@163.com8404《中级财务会计》第五章固定资产和投资性房地产2023/2/521.了解《企业会计准则第4号——固定资产》及其应用指南，熟悉固定资产标准和价值构成。2.熟悉固定资产增加业务，能够根据不同固定资产选择使用折旧方法并且计提折旧，掌握固定资产后续支出及处置的会计处理，3.掌握固定资产期末计量的方法，能够对固定资产减值进行判断并计提减值准备。学习目标

重点

固定资产的入账价值的确定固定资产折旧与减值的核算

难点

计提减值后固定资产折旧的计算及其会计处理

教学重点与难点第一节固定资产的概述一、固定资产的概念——同时具有以下特征的有形资产：■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有■使用寿命超过一个会计年度。交通工具机器、设备房屋、建筑物固定资产第一节固定资产概述第一节固定资产概述二、固定资产的特征1．是为使用而持有，而不是为了出售。2．使用期限长。3．价值转移在受益期内逐步完成的4．有实物形态。三、固定资产的分类（P101）按经济用途分类﹛生产经营用非生产经营用﹜按使用情况分类﹛使用中未使用不需用﹜按所有权分类﹛自有租入﹜按综合分类﹛生产经营用非生产经营用经营租出不需用未使用土地融资租入﹜第一节固定资产概述第一节固定资产概述四、固定资产的确认条件（P100）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业该固定资产的成本能够可靠地计量。第二节固定资产初始计量固定资产应当按照成本进行初始计量并应考虑弃置费用因素基本原则第二节固定资产初始计量固定资产的初始计量按照成本进行初始计量固定资产达到可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出一、购入的固定资产——外购固定资产，按购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费作为入账价值。

如果一笔购入多项没有单独标价的固定资产？第二节固定资产初始计量（一）不需要安装固定资产购入的不需要安装的固定资产，直接计入“固定资产”账户注意：增值税2009年以后可抵扣，但不包括不动产（P104）购入时：借：固定资产（价、费等）应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等第二节固定资产初始计量借：固定资产21500应交税费——应交增值税（进项税额）3400

贷：银行存款24900例1某企业购入一台不需安装的设备，发票价格20000元，税额3400元，发生的运费1500，款项全部以银行存款付清。第二节固定资产初始计量（二）需要安装固定资产——先通过“在建工程”账户核算，安装完毕后再转入“固定资产”账户。购入时借：在建工程应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等领用安装材料，支付安装费、工资费用等借：在建工程贷：原材料应交税费—应交增值税（进项税额转出）应付职工薪酬等（新建、改建等不动产进项税额不抵扣）交付使用借：固定资产贷：在建工程第二节固定资产初始计量例2

20X1年5月10日，某企业购入一台需要安装的设备，取得的增值税专用票上注明的设备买价为50000元，增值税额为8500元，支付运杂费为700元，皆以银行存款支付。安装设备时，领用材料物资价值1500元，购进该批材料时支付的增值税额为255元，支付工资3500元。第二节固定资产初始计量（1）支付设备价款、运杂费合计59200元（2）领用安装材料，支付工资等费用（3）设备安装完毕交付使用借：在建工程50700应交税费——应交增值税（进项税额）8500

贷：银行存款59200借：在建工程5000

贷：原材料1500

应付职工薪酬3500固定资产的入账价值=50700+5000=55700借：固定资产55700

贷：在建工程55700第二节固定资产初始计量二、自建固定资产（一）定义——企业自行制造生产经营所需的机器设备和自行建造的房屋建筑物等。（二）自行建造固定资产入账价值的确定——按该固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为入账价值。（1）建造过程中发生的全部支出入账（料、工、费）（2）在建工程借款利息费用的处理：——与建造固定资产有关的利息支出，在资产达到预定可使用状态之前，符合资本化条件的，应计入购建固定资产的成本，不符合的应计入当期损益达到预定可使用状态的判断标准？

第二节固定资产初始计量（三）使用科目在建工程——企业固定资产工程项目自开始建造直到达到预定可使用状态所发生的应计入固定资产成本的各项支出。2.工程物资——为企业固定资产工程项目而准备的各种物资的实际成本3.固定资产4.财务费用——借款费用中不予资本化的部分（Chap11）2023/2/519第二节固定资产初始计量

例31月，丙公司准备自行建造一幢厂房，为此购入建筑材料一批，价款为250000元，支付增值税42500元，款项以银行存款支付。1月至6月，工程先后领用工程物资240000元；剩余转为存货；领用原材料一批，成本为32000元，辅助生产车间为工程提供有关劳务支出为35000元；计提工程人员工资为65800元、计提工程人员福利费为9212元；6月底，工程达到预定可使用状态并交付使用。假定不考虑其他相关税费。第二节固定资产初始计量

(1)购入为工程准备的物资：借：工程物资292500贷：银行存款292500(2)工程领用物资：借：在建工程—厂房240000

贷：工程物资240000(3)工程领用原材料：借：在建工程—厂房37440

贷：原材料32000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）5440(4)辅助生产车间为工程提供劳务支出：借：在建工程—厂房35000

贷：生产成本——辅助生产成本35000第二节固定资产初始计量(5)计提工程人员工资、福利费（65800+9212）：借：在建工程—厂房75012

贷：应付职工薪酬75012(6)6月底，工程达到预定可使用状态并交付使用：借：固定资产—厂房387452

贷：在建工程—厂房387452(7)剩余工程物资转作存货（292500-240000）：借：原材料52500贷：工程物资52500第二节固定资产初始计量三、投资者投入的固定资产按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的除外）价值是否“公允”的判断标准是什么？借：固定资产贷：实收资本

（或股本、资

本公积）第二节固定资产初始计量四、接受捐赠的固定资产接受捐赠的固定资产，应根据具体情况合理确定其入账价值。1.捐赠方提供了有关凭据：按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。2.捐赠方没有提供有关凭据的（1）同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值。（2）同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠固定资产预计未来现金流量的现值，加上应支付相关税费，作为入账价值（3）如果受赠的是旧的固定资产，按照上述方法确定的价值减去估计折旧后的净额作为入账价值。3.贷方反映为“营业外收入”第二节固定资产初始计量——将租赁期开始日租赁固定资产的公允价值与最低租赁付款额现值中较低者作为租入固定资产的入账价值。融资租赁的定义在实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。第二节固定资产初始计量五、融资租赁租入的固定资产A企业B企业第二节固定资产初始计量六、非货币性交换取得的固定资产1.同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的入账价值：

①交换具有商业实质；

②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

2.未同时满足上述条件时，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的入账价值。2023/2/527

例4宏发公司决定用一批商品（账面成本为8万元、不含税市价为10万元，增值税率17%，签发专用发票），换入大山公司小轿车一辆（账面原值30万元，累计折旧18万元，公允价值15万元），宏发公司支付补价3.3万元和运费0.1万元。第二节固定资产初始计量——由于补价比例为3.3÷15=22%，小于25%，此项交易属于非货币性交易。（1）如果双方交易具有商业实质，宏发公司账务处理如下：借：固定资产151000

贷：主营业务收入100000应交税费—应交增值税（销项税额）17000银行存款34000

借：主营业务成本80000贷：库存商品80000第二节固定资产初始计量（2）如果双方交易不具有商业实质，宏发公司账务处理如下：借：固定资产131000

贷：库存商品80000应交税费—应交增值税（销项税额）17000银行存款34000第二节固定资产初始计量七、债务重组取得的固定资产债权人对受让的固定资产按公允价值作为入账价值债权企业债务企业第二节固定资产初始计量第三节固定资产折旧一、折旧的定义折旧是指在固定资产在寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊，其是权责发生制原则的体现。固定资产损耗的形式

——有形损耗

——无形损耗年份12345……价值第三节固定资产折旧二、折旧的范围（一）计提折旧的固定资产范围(P112)所有的固定资产均应当计提折旧；已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。下列哪些固定资产要提折旧：

A.超期使用的汽车

B.购入暂时不需用的新设备

C.已经完工但尚未使用的建筑物

D.季节性大修理的机器第二节固定资产初始计量（二）计提折旧的时间范围企业一般按月计提折旧，并以当月月初应计折旧的固定资产为依据，即：当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧当月减少的固定资产，从下月起停止计提折旧第二节固定资产初始计量【例5】某企业5月记折旧10000元，5月减少资产20000元，增加资产30000元，6月接受捐赠15000元，报废30000元，月折旧率1%。计算该企业6月折旧额。6月折旧额=10000+30000×1%-20000×1%=10100第二节固定资产初始计量【例6】年初固定资产1000000元，年折旧率12%，5月8日购入固定资产200000元，7月2日报废固定资产100000元，则年折旧额应是多少？年折旧额=1000000×1%×5+1200000×1%×2+1100000×1%×5=129000（P134，单选题1）第二节固定资产初始计量=固定资产的原价－预计净残值－已计提减值准备累计金额三、影响固定资产折旧的因素(P111)（一）固定资产应计折旧额已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。

处置收入－处置费用提示第七章固定资产第二节固定资产初始计量

1.固定资产原价

——取得固定资产时的原始成本

2.预计净残值

——企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额

3.预计使用寿命

——经济年限而不是物理年限

4.折旧方法其中2、3、4均需合理确定，一经确定，不得随意变更。！第二节固定资产初始计量四、折旧的计算方法折旧方法平均折旧法加速折旧法年限平均法工作量平均法年数总和法双倍余额递减法第二节固定资产初始计量（一）年限平均法（直线法）

——将折旧额均衡地分摊到固定资产使用年限内第七章固定资产第二节固定资产初始计量【例7】宏发公司厂房原价为1000万元，公司估计房屋建筑物类固定资产使用寿命50年，预计净残值率为4%。则：房屋建筑物类固定资产年折旧率＝（1–4%）÷50=1.92%房屋建筑物类固定资产月折旧率＝1.92%÷12=0.16%厂房每月应提折旧额＝1000×0.16%=1.6万元第二节固定资产初始计量（二）工作量法——根据固定资产一定会计期间的实际工作量计提折旧额固定资产原值—预计净残值预计的工作量总数=单位工作量折旧额月折旧额=月工作量单位工作量折旧额×年折旧额=年工作量单位工作量折旧额×第二节固定资产初始计量例8甲公司的一台机器设备原价为680000元，预计生产产品产量为2000000件，预计净残值率为3%，本月生产产品34000件；假设甲公司没有为该机器设备计提减值准备。则该台机器设备本月折旧额为多少？单件折旧=680000元×（1－3%）÷2000000件

=0.3298（元/件）月折旧额=34000件×0.3298元/件

=11213.2元第二节固定资产初始计量（三）年数总和法（P114）——加速折旧法之一，初期多提折旧，后期少提折旧——逐年递减计算每年折旧额尚可使用年数预计使用年限×（预计使用年限＋1）÷2=年折旧率某年折旧额=（固定资产原值－预计净残值）×该年折旧率不变逐年递减逐年递减第二节固定资产初始计量例9年数总和法举例年份尚可使用年限原值－净残值年折旧率年折旧额累计折旧15570005/15190001900024570004/15152003420033570003/15114004560042570002/1576005320051570001二节固定资产初始计量（四）双倍余额递减法——加速折旧法之一，以直线法折旧率的2倍为年折旧率固定资产年初账面净值×折旧率=年折旧额年折旧率=2预计使用年限逐年递减不变逐年递减

最后两年该如何处理呢？第二节固定资产初始计量P114例10双倍余额递减法举例年份预计残值年初账面净值年折旧率年折旧额累计折旧1240006000002/524000024000022400036000040%14400038400032400021600040%86400470400424000129600528005232005240007680052800576000第二节固定资产初始计量符合稳健性原则和配比原则，降低固定资产使用风险固定资产使用成本（折旧+修理费用）比较均衡推迟纳税（？）有利于固定资产更新P114加速折旧法的理由（优点）第二节固定资产初始计量五、固定资产折旧的会计处理

1.企业应当按月提取折旧，并根据用途计入相关资产的成本或当期损益；

2.正常情况下，固定资产折旧是按期初固定资产的原值为基础计算当月的折旧额；但对于已计提减值准备的固定资产，应按其可收回金额和尚可使用寿命计算其折旧额；

3.至少每年年终，对使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核；

4.改变时，应当作为会计估计变更第二节固定资产初始计量固定资产折旧的账务处理折旧额分配制造费用管理费用其他业务成本（经营性出租资产）业务举例第七章固定资产

借：制造费用管理费用其他业务成本贷：累计折旧第二节固定资产初始计量【例11】某公司20X1年10月份的折旧额计算如表5－2（P116）所示，根据“固定资产折旧计算表”的有关数据，编制会计分录如下：借：制造费用——一车间20000——二车间9000管理费用——厂部8000——未使用设备2000研发支出1000其他业务支出4000贷：累计折旧44000第二节固定资产初始计量第四节固定资产的后续支出第四节固定资产后续支出

一、固定资产后续支出的概念（P117）——是指固定资产在投入使用以后期间发生的与固定资产使用效能直接相关的各种支出，如固定资产的增置、改良与改善、换新、修理、重新安装等业务发生的支出。资本化的后续支出和费用化的后续支出

对于符合固定资产确认条件的后续支出，应予以资本化；否则，予以费用化，应当在发生时计入当期损益。P118资本化？费用化？二、处理原则第四节固定资产后续支出(一)费用化的后续支出

应在发生时一次性直接计入当期费用。借：制造费用管理费用销售费用其他业务成本贷：原材料应付职工薪酬银行存款等

三、会计处理第四节固定资产后续支出例1220×1年1月23日，甲公司对现有的一台管理用设备进行修理，修理过程中发生应支付维修人员的工资为38000元，应计提的福利费为5320元，不考虑其他相关税费。第四节固定资产后续支出借：管理费用43320

贷：应付职工薪酬43320(二)资本化的后续支出

1.净值转入在建工程

借：在建工程累计折旧贷：固定资产2.发生可资本化的后续支出借：在建工程贷：银行存款原材料等3.发生的残值入库或变现时

借：原材料银行存款等贷：在建工程4.完工并达到预定可使用状态时

借：固定资产贷：在建工程第四节固定资产后续支出例13甲公司是一家从事印刷业的企业，有关业务资料如下：(1)20×2年12月，该公司自行建成了一条印刷生产线，建造成本为568000元；采用年限平均法计提折旧；预计净残值率为固定资产原价的3％，预计使用年限为6年。(2)20×4年12月31日，由于生产的产品适销对路，现有生产线的生产能力已难以满足公司生产发展的需要，但若新建生产线成本过高，周期过长，于是公司决定对现有生产线进行改扩建，以提高其生产能力。(3)20×5年1月1日至3月31日，经过3个月的改扩建，完成了对这条印刷生产线的改扩建工程，共发生支出268900元，全部以银行存款支付。(4)该生产线改扩建工程达到预定可使用状态后，大大提高了生产能力，预计将其使用年限延长4年，即为10年。假定改扩建后的生产线的预计净残值率为改扩建后固定资产账面价值的3％；折旧方法仍为年限平均法。(5)为简化计算过程，整个过程不考虑其他相关税费，不考虑固定资产减值因素；第四节固定资产后续支出(1)20×3年1月1日至20×4年12月31日两年间，即固定资产后续支出发生前，该条生产线的应计折旧额=568000×(1-3％)=550960(元)

年折旧额=550960/6=91826.67(元)20×3-20×4各年计提折旧的会计分录为：借：制造费用91826.67

贷：累计折旧91826.67(2)20×5年1月1日固定资产的账面价值=568000-(91826.67×2)=384346.66(元)固定资产转入改扩建时的会计分录为：借：在建工程384346.66

累计折旧183653.34

贷：固定资产568000第四节固定资产后续支出(3)20×5年1月1日至3月31日，固定资产后续支出发生时的会计分录为：借：在建工程268900

贷：银行存款268900(4)20×5年3月31日，生产线改扩建工程达到预定可使用状态，会计分录为：借：固定资产653246.66

贷：在建工程653246.66(5)20×5年3月31日后，固定资产折旧计提：固定资产的账面价值=653246.66(元)固定资产应计折旧额=653246.66×(1-3％)=633649.26(元)第四节固定资产后续支出(6)在20×5年4月1日至12月31日9个月期间，每月计提折旧额为=633649.26/(7×12+9)=6813.43(元)20×5年计提折旧额为6813.43×9=61320.87会计分录为：借：制造费用61320.87

贷：累计折旧61320.87(7)在20×6年1月1日至到期日的7年间，每年计提固定资产折旧额为=6813.43×12=81761.16（元）每年计提固定资产折旧的会计分录为：借：制造费用81761.16

贷：累计折旧81761.16第四节固定资产后续支出第五节固定资产清查和处置第五节固定资产清查和处置一、固定资产的处置（P121）（一）账户设置——“固定资产清理”——企业因固定资产处置而减少的固定资产，一般通过该科目核算（过渡类科目）（二）账务处理固定资产转入清理借：固定资产清理累计折旧贷：固定资产发生清理费用及计算税金借：固定资产清理贷：银行存款应交税费出售收入和残值收入等借：银行存款原材料贷：固定资产清理保险赔偿、过失人赔偿等借：银行存款其他应收款贷：固定资产清理交付使用（筹建期：管理费用）净收益：借：固定资产清理贷：营业外收入净损失：

借：营业外支出贷：固定资产清理例14

20X1年2月1日，Z公司出售一台设备，其购入价为150万元，其间已发生减值5万元，售价为100万。该设备已计提折旧60万元，另在固定资产出售过程中以银行存款支付清理费等1万元。现已办理了财产转移手续。第五节固定资产清查和处置（1）固定资产转入清理（2）发生清理费用等（3）取得出售收入借：固定资产清理85

固定资产减值准备5

累计折旧60

贷：固定资产150借：固定资产清理1

贷：银行存款1借：银行存款100

贷：固定资产清理100营业外收入？Or营业外支出？

第五节固定资产清查和处置

二、固定资产的期末计量（一）固定资产清查（P120）企业应在期末，对固定资产进行清查，并将其清查结果经批准后计入当期损益。1.固定资产盘盈（入账价值：市价-新旧程度，无累计折旧）盘盈发生时借：固定资产贷：以前年度损益调整批准处理时借：以前年度损益调整贷：营业外收入第五节固定资产清查和处置2.固定资产盘亏盘亏发生时借：待处理财产损溢－待处理固定资产损溢累计折旧贷：固定资产批准处理时借：其他应收款营业外支出贷：待处理财产损溢－待处理固定资产损溢第五节固定资产清查和处置（二）固定资产的减值（P232）减值的定义与判断固定资产减值指其可收回金额低于其账面价值在资产负债表日进行判断第五节固定资产清查和处置1.减值迹象的判断（P233）

是否发生减值？

判断标准？2.可收回金额的估计可收回金额为以下两者中的高者：公允价值减去处置费用后的净额资产预计未来现金流量的现值3.减值的账务处理可收回金额﹥账面价值，不需减值可收回金额﹤账面价值，将账面价值减至可收回金额借：资产减值损失（两者的差额）贷：固定资产减值准备注意：减值损失一经确认，不得转回！！！第五节固定资产清查和处置【例15】（P235）前进公司某条生产线有资料如下:（1）原价格1100万元，预计净残值50万元，预计用7年，采用年限平均法计提折旧。（2）20×2年12月购入并安装验收合格；20×4年年末发生减值，公允价值678万元，预计处理费用8万元，预计尚可使用年限5年。（3）该生产线20×5~20×9年末来现金流入见表9-7（假定市场利率5%）。表9-7某生产线未来5年预计现金流量年数12345复利现值系数0.9520.9070.8640.8230.783年份20X520X620X720X820X9现金流量净额(万元)100100300200100=60+处置现金流量40第五节固定资产清查和处置第五节固定资产清查和处置可收回金额1=公允价值-处置费用=678-8=670万元可收回金额2=预计未来现金流量现值=100×0.952+100×0.907+300×0.864+200×0.823+100×0.783=688万元选较高者，则为688万元折余价值=1100-（1100-50）/7×2=800万元应计提减值准备=800-688=112万元借：资产减值损失112万元

贷：固定资产减值准备112万元2023/2/572第六节投资性房地产（一）投资性房地产的含义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。第六节投资性房地产新准则新内容一、投资性房地产的概念及其范围（二）投资性房地产的范围（P124）房地产包括房产和地产，即建筑物和土地使用权。作为投资性房地产的建筑物是指已出租的建筑物；作为投资性房地产的土地使用权是指已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第六节投资性房地产（三）不属于投资性房地产的范围1.自用的房地产——为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；2.作为存货的房地产房地产开发企业开发产品，达到预定可销售状态时，从“开发成本”科目转为“开发产品”科目，待销售后，从“开发产品”转为“主营业务成本”科目第六节投资性房地产二、投资性房地产的确认和计量（一）投资性房地产的确认投资性房地产同时满足下列两个条件的才能予以确认：1.与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的计量1.根据准则，投资性房地产应当按照成本进行初始计量；2.投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。第六节投资性房地产注意：采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，有一定的条件，那就是投资性房地产所在地有活跃的交易市场，企业能够持续取得投资性房地产的公允价值。3.企业对所有的投资性房地产应当采用统一的计量模式。4.采用公允价值模式计量的投资性房地产不能改用成本模式计量。（P125）第六节投资性房地产投资性房地产的计量后续计量初始计量成本成本模式公允价值模式第六节投资性房地产三、投资性房地产的取得和价值变动（一）采用成本模式计量的投资性房地产1.取得（形成房地产的同时出租）借：投资性房地产——××建筑物或土地使用权贷：银行存款在建工程2.赚取租金借：银行存款贷：其他业务收入（主营业务收入）第六节投资性房地产3.计提折旧或摊销借：其他业务成本（主营业务成本）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）4.资产负债表日计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备与固定资产和无形资产的会计处理原则相同。第六节投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产取得赚取租金计提减值准备计提折旧或摊销借：投资性房地产——建筑物或土地使用权贷：银行存款或在建工程借：银行存款贷：其他业务收入或主营业务收入借：其他业务成本或主营业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备第六节投资性房地产（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产（P126）1.取得（形成房地产的同时出租）借：投资性房地产——××建筑物或土地使用权（成本）贷：银行存款在建工程2.赚取租金借：银行存款贷：其他业务收入（主营业务收入）3.资产负债表日对公允价值的变动进行处理，不计提折旧或摊销价值，不计提减值准备。若公允价值提高：借：投资性房地产——××建筑物或土地使用权（公允价值变动）贷：公允价值变动损益公允价值降低作相反的会计处理。第六节投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产取得赚取租金公允价值变动（提高）公允价值降低作相反的分录借：投资性房地产——建筑物或土地使用权（成本）贷：银行存款或在建工程借：银行存款贷：其他业务收入或主营业务收入借：投资性房地产

——建筑物或土地使用权（公允价值变动）贷：公允价值变动损益第六节投资性房地产【例16】亨通公司20X1年1月1日将自行建造的一幢建筑物，装修后对外出租，采用公允价值模式计量。其建造成本为1000万元，花费装修费500万元，款项全部以银行存款支付。20X1年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1600万元。假定20X2年12月31日该投资性房地产期末公允价值为1580万元。第六节投资性房地产根据上述经济业务，亨通公司所作会计处理如下：（1）20X1年1月1日取得投资性房地产借：投资性房地产——成本15000000

贷：银行存款15000000（2）20X1年12月31日调整投资性房地产账面价值借：投资性房地产——公允价值变动1000000

贷：公允价值变动损益1000000（3）20X2年12月31日调整账面价值借：公允价值变动损益200000

贷：投资性房地产—公允价值变动200000第六节投资性房地产四、投资性房地产的转换和处置（一）投资性房地产与其他资产之间的转换1.投资性房地产与其他资产的转换形式转换形式主要有（P127）：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租等。2.采用成本模式计量的投资性房地产的转换第六节投资性房地产（1）投资性房地产（成本模式）转自用（P127）【例17】20X1年7月末，康泰企业将出租在外的建筑物收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该建筑物相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20X1年7月31日账面价值为15000000元，其中原价22500000元，累计已提折旧7500000元。第六节投资性房地产根据上述经济业务，企业所作的会计处理如下：借：固定资产22500000

投资性房地产累计折旧（摊销）7500000

贷：投资性房地产——××建筑物22500000

累计折旧

7500000第六节投资性房地产（2）自用房地产转投资性房地产（成本模式）（P128）【例18】新天地公司是从事房地产开发业务的企业，20X1年3月15日，与甲企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给甲企业使用，租赁期开始日为20X1年4月15日。20X1年4月15日，该写字楼的成本为65000000元，未计提跌价准备，转换后采用成本模式计量。借：投资性房地产——××写字楼65000000贷：开发产品65000000第六节投资性房地产3.采用公允价值模式计量的投资性房地产的转换（1）投资性房地产（公允价值）转换为自用房地产（P127）——公允价值入账

【例19】兴业公司将原采用公允价值模式计量的建筑物收回，作为企业自用的固定资产处理。在出租收回前，该建筑物账面价值为8000000元，其中成本7000000元，公允价值变动1000000元，转换当日该建筑物的公允价值为8400000元。第六节投资性房地产兴业公司所作会计处理如下：借：固定资产8400000

贷：投资性房地产——成本7000000——公允价值变动1000000

公允价值变动损益

400000如果转换时该资产的公允价值为7800000元，其他条件不变，则企业作如下的会计处理：借：固定资产7800000

公允价值变动损益

200000

贷：投资性房地产——成本7000000——公允价值变动1000000第六节投资性房地产（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投