房改房买卖合同纠纷案例9573

专打房产官司的律师靳双权分析一件房改房买卖合同纠葛案件为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用假名取代。一、案件介绍：张普和张瓜系赵敏的女儿，赵敏的丈夫在1973年因病亡故，聂青云和张普之夫系多年挚友。1993年11月31日，赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电技术研究所设计院签署了《单位销售公有住宅买卖合同》，合同中商定赵敏以优惠价7402元购置诉争房子，赵敏购买房子后享有部分产权，能够依法使用、销售、继承、抵押，但不可以擅自出租、转让和赠予或引进单位外的人居住。自住该房子满五年后能够依法专售，专售时单位有优先购置权。后该房子在1996年4月20日获得了房产证，该房子登记在赵敏名下。2000年5月，赵敏将诉争房子交给聂青云使用。6月29日赵敏和聂青云签署了《租售房合同》，两方在合同中商定赵敏将该房子以租代售的方式将该房子出租给聂青云70年，并在该房子具备上市交易条件的状况下，出租方（赵敏）有辅助承租方办理过户手续的义务，将该房子过户给承租人。过户有关花费由承租方支付。承租人一次性付21万元，作为该房屋以租代售的租金。该款项两次付清，第一次给付16万，自签署合同后十天内付清，第二次付2万，于2000年8月7日付清。两方不的违约，若出租人违约，则将21万元退还承租方并负担合同额10%的违约金。若承租方违约，出租方将拘留所有合同款。如遇不行抗力，两方协调停决。聂青云、赵敏、张普在租售方合同上署名。2000年7月6日，聂青云支付了19万元，2000年8月7日聂青云支付了2万元。赵敏于2009年10月11日逝世。2013年4月16日，张瓜、张普将诉争房子过户到自己名下，登记为共同共有。后聂青云得悉该房子已经被过户至张瓜张普的名下，所以他找到了两人磋商解决，但遭到了拒绝。多次磋商未果，聂青云将两人起诉至法院，诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房子的过户手续，并支付违约金12.5万元。二、审理过程：聂青云将两被告起诉至法院称：聂青云和赵敏在2000年6月29日签署了合同，两方约定房子具备上市交易条件时过户，但赵敏2009年因病逝世后，张瓜、张普两人将该房子过户至张瓜张普的名下，此举违犯合同商定，应当支付违约金，同时恳求法院判令将该房子过户至我名下。而张普和张瓜则辩称赵敏出卖该房子时未经房子共有人张瓜赞同便处罚了该房子，同时聂青云明知张瓜的署名系赵敏代签，过后聂青云也没有找到张瓜确认此事，所以两人主张解除合同，并要求聂青云腾房。庭审中，法院经审理查明2013年张瓜、张普以前将聂青云起诉至法院，要求确认赵敏和聂青云之间签署的合同无效，要求聂青云将诉争房子交还给张瓜、张普。该案件审理中，张瓜和张普认同该房子系赵敏的个人财富，租售合同系其真切意思表示，合同上的张瓜实为赵敏代签，主张张瓜于2003年知道该合同状况。两方认同因签署合同时房子没法办理销售手续，所以商定了以租代售的形式。张普主张2011年领取了法国产证。经法院至原单位了解状况后，该单位有关工作人员见告该房子能够上市交易，单位亦能够配合上市，单位对购买人员没有严禁性规定。后该案件以张瓜、张普撤诉告终。三、审理结果：北京市东城区人民法院经审理后裁决：张普、张瓜于裁决奏效后7日内将该房子过户至聂青云名下。一审讯决以后，张瓜、张普不服一审讯决上诉至二中院，二中院经审理后裁决：驳回上诉，保持原判。四、房产纠葛律师靳双权案件评论：房产纠葛律师靳双权以为，本案中两方争议的焦点在于赵敏和聂青云所签署的合同能否为房子买卖合同。本案中，诉争房子系赵敏从售房单位处自行出资购置，并实质获得房产证，该房子登记在赵敏的名下，赵敏的丈夫早于购房日期逝世，所以该房子属于赵敏的个人财富。张普、张瓜主张张瓜为诉争房子的共有权人但两人并未就其主张提出翔实有力的凭证加以证明，缺少事实和法律依照，所以法院对两人的主张未予采信。赵敏和聂青云所签署的《租售房合同》系两方真切意思表示，且不违犯法律、行政法例的强迫性规定，因此合法有效。联合当事两方签约的背景剖析，当时该房子其实不可以办理过户手续，所以两方商定了以租代售的方式签署了该合同，从合同内容上剖析，能够看出两方商定在该房子能过户时赵敏有责任将该房子过户给聂青云，所以该合同从实质上就是诉争房子的买卖合同。赵敏作为该房子的所有权人，依法享有利润、处罚、据有、使用的权益，所以赵敏能够依照自己的意志处罚该房子。从该合同执行状况上剖析，聂青云已经执行了支付所有购房款的义务，赵敏在收到购房款后亦将该房子交托给聂青云，两方之间所商定的大多数合同义务已经实质执行，同时赵敏应当执行过户义务