蓝山三期产品调整汇报(NXPowerLite)

蓝山三期产品调整汇报目录：

1、土地价值分析

2、市场分析

3、客户是谁

4、提炼客户核心价值转换成设计要素

5、产品解决方案以及财务指标、计划

6、寻找后期产品改善重点

7、风险提示土地价值分析土地价值分析一.土地分析:区位本案地处浦东东部外环线以外2公里，距市中心（陆家嘴）18公里。周边目前生活设施匮乏，片区有发展规划但短期内无法实现。距离最近的成熟生活区（碧云国际社区）9公里；项目周围道路系统便利，路况良好；项目所在地曹路镇虽无景观资源，但周边较为清静，有三所大学，品相较好；同时也受到药厂等不利因素的影响本案市中心南北快速干道外环线龙东路曹路镇中环线-五洲大道碧云国际社区杨高路-金海路土地价值分析二.土地分析:属性综合分析配套2km内大类小类描述/等级名称商业高级商圈五级无大卖场/超市五级无便利性商业四级曹路镇商业、民耀路商业教育文化中小学三级阳光幼儿园，明达小学。政府有计划引入知名中学，但时间未定医疗医院二级政府有计划引入长征医院，2010年后，具体时间未定景观环境公园绿地四级外环绿地不利因素五级新亚、罗氏药厂（政府计划07年底迁走）美商垃圾处理场金海路、川沙路要造立交桥交通便利轨道交通二级地铁M2号线延伸段，政府计划2009年底开工，12年通车重要公交线路四级991、陆川线、蔡陆线快速干道一级华东路、五洲大道、外环线休闲娱乐五级无土地价值分析三.土地分析:目前状况四合院现代形式,三区在售独栋现代形式,成熟别墅社区样板房:四合院(部分装修完成)深蓝三期待建土地价值分析四.土地分析:周边因素分析未来是市政绿化加油站对居民产生不利影响高架引桥对沿金海路局部布置别墅不利C(初定)医疗卫生,社会福利性质,容积率0.5~0.6R2小高层住宅性质，容积率1.2，绿化率35%未建,经了解由我司负责建设可能性最大,具体待商谈现状:篷垫厂厂房,待拆迁,具体时间未定结论:高架引桥,加油站,以及经二路北边改造时间未定等因素使得本地块成为蓝山小城中最不适合做别墅的地块.外围环境不支撑总价较高的中高端别墅.市场分析市场分析08年1-9月，全市别墅类产品成交结构中500万以下经济型别墅总量最大占72％，500-900万的只占16％，900万以上只有12%。2008年市场容量浦东的别墅市场较全市总价更高，产品更为舒适。全市是以500万以下的经济型别墅为主的市场。而浦东是以600-900万的别墅为主的市场。08年1-9月，浦东别墅成交中，500万以下经济型别墅占43%，明显低于全市平均水平；500-900万总价段占30％，明显高于全市。900万以上占比28%，明显高于全市。浦东全市开发500万甚至400万以下经济型别墅抓住了目前市场经济危机下500万以上客户腰包缩水以及公寓客户升级为别墅客户的居住需求,同时较好的避开浦东同类产品的竞争.市场分析300-500万市场(vs蓝山190平联排)市场规模：去化和价格趋势：1-9月供应1-9月成交1-9月供求比1-9月成交均价1-9月销售套数全市643131852.0212618元354浦东2441351.8118468元15阳光花城36241.520835元61-9月，全市500万以下总价的别墅产品成交表现与大市相同,先扬后抑的走势显示出经济型别墅同样受到整体市场的影响。阳光花城6月开盘36套，当月成交50%，然后销售速度走缓，价格没有变化。全市300-500万浦东300-500万浦东在300-500万市场的单价18468元/平米，受个案成交影响，均价较全市高5800元/平米浦东300-500万市场容量与600-900万市场容量相当。预计未来2年浦东在这个总价段的产品供应小幅放大。蓝山提供红郡的产品，总价360万，市场竞争力中等预计，预计度成交量在9套/月。阳光花城09-10市场规模预计：09年供应09年成交09年供求比价格预计10年供应10年成交10年供求比价格预计全市800040002.012500850051001.6613000浦东3201801.8175003401.522018500蓝山80451.8170001201101.118000结论：客户是谁客户是谁一.联排客户特点潜在客户特征总价承受力在300-400万客户特征客户特征兴趣爱好生活工作状态购房心理对别墅的要求年龄以30-40岁为主，普遍受过高等教育，知识层次高，其中不乏有过海外留学、工作的人。运动、旅游、打牌、朋友聚会、摄影、钓鱼等。基本处于事业上升或高峰期,还未摆脱生活忙碌状态，生活节奏快，经常出差，关注事业，生活重心在市区，休闲时间一般在市中心活动。生活的圈层非常明显，往往是同一类人生活在一起。一部分经常出国。对居住和生活的品质要求较高，热爱自然，注重家庭生活，购房多用于自住。注重对空间的合理划分、使用功能的完善、生活品位的营造等方面的设计。由于是首次购买别墅，因此对别墅的关注点更多的在于外观和尊贵感受，要明显区别于普通住宅，达到期值得炫耀的目的，否则给类客户同样可以选择大面积、好地段的高级公寓。提炼客户核心价值转换成设计要素提炼客户核心需求转化为设计要素核心诉求排序：别墅感与炫耀>附加值>实用别墅感：外立面尊贵,室内气派,附属空间(私家庭院、露台、阁楼,景观私有化)附加值：赠送主题实用：功能完善,使用合理产品解决方案以及财务指标、计划产品解决方案以及财务指标、计划原方案规划总图:序号项目单位合院1总用地面积m21001802总户数户1203总建筑面积m259856.394地上建筑面积m237503.36a住宅建筑面积m235670.47b公建配套建筑面积m21832.895地下建筑面积m222353.036平均每户地上面积m2283.107平均每户地下面积m2186.275258容积率

0.379建筑密度%24.811机动车停车位辆264(室内240)缺点:1.户均面积偏大,总价高（650万以上),销售压力大;2.容积率没做足,政府通过有障碍红郡优化方案产品解决方案以及财务指标、计划户均地上:221平米;户均地下:45平米;配置:4房2厅4卫户型特点:立面别墅感强容积率能做足总价底可做赠送主题面宽适中(6.5米)红郡优化方案产品解决方案以及财务指标、计划序号项目单位合院小红郡(保留样板房)1总用地面积m21001801001802总户数户1202603总建筑面积m259856.39720544地上建筑面积m237503.3659843a住宅建筑面积m235670.4757824b公建配套建筑面积m21832.8920195地下建筑面积m222353.03122116平均每户地上面积m2283.12217平均每户地下面积m2186.27525458容积率

0.370.69建筑密度%24.82510绿地率%505111机动车停车位辆264(室内240)280(室内264)已建样板房成本为700万+地下管线设施费用等;建议在不影响容积率及规划质量的前提下保留联排进一步发展方向产品解决方案以及财务指标、计划核心诉求排序：1.别墅感与炫耀2.附加值3.实用4.品位新产品特征：1.外立面尊贵,室内气派(挑空等)2.赠送空间3.增加面宽4.设置露台,阁楼等创新产品意向:需突出亮点:尊贵外立面(欧式尊贵)景观尊贵(堆坡等)室内挑空面宽扩大至8米赠送面积更低总价尽量减少的弱点:高架对区内的影响地下室无保姆间主要房间舒适度相对低户均地上:200平米以下;户均地下:60平米;配置:4房2厅3卫前提满足:做足容积率,满足绿化率和限高等政府要求户均地上:221平米;户均地下:45平米;配置:4房2厅3卫联排进一步发展一产品解决方案以及财务指标、计划方案一(9.6米面宽)产品特征地上面积地下面积露台偷面积前3房3卫2厅1室1809229偷面积后4房3卫2厅1室带阁楼2209242产品溢值

+400+13偷值比例

22%

户数331套+样板房(4套)

产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展一产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展一产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展一产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展二方案二(5.5米+11.1米面宽产品组合)

产品特征地上面积地下面积露台5.5米面宽偷面积前2房3卫2厅145748

偷面积后3房3卫2厅1室带阁楼1867448

产品溢值

41040

溢值比例

28%

户数155

11.1米面宽偷面积前3房3卫2厅1室19210920

偷面积后4房3卫2厅1室带阁楼22510960

产品溢值

33040

溢值比例

17%

户数180

产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展二位置较差处布置小面宽小户型产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展二产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展二南入口户型产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展二南入口户型产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展二北入口户型产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展二北入口户型产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展三方案三(5.5米+9.6米面宽产品组合)

产品特征地上面积地下面积露台5.5米面宽偷面积前2房3卫2厅145748

偷面积后3房3卫2厅1室带阁楼1867448

产品溢值

41040

溢值比例

28%

户数89

9.6米面宽偷面积前3房3卫2厅1室1809229

偷面积后4房3卫2厅1室带阁楼2209242

产品溢值

+40040

溢值比例

22%

户数225

产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展三产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展方向产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展方向产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展方向产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展方向产品解决方案以及财务指标、计划联排进一步发展对比方案二(5.5+11.1)开发与销售计划开发成本

项目利润

净利润销售净利率销售面积销售单价

销售金额单位成本

开发成本2009年728017153.812,488.009535.146,941.584,765.922,547.9320%2010年2615218286.447,822.609535.1424,936.2919,897.4010,315.9221.6%2011年2540018728.347,570.009535.1424,219.2520,377.6310,276.3521.6%2012年合计5883218337.1107,880.60

56,097.1245,040.9423,140.2021.4%方案一（9.6）开发与销售计划开发成本

项目利润

净利润销售净利率销售面积销售单价

销售金额单位成本

开发成本2009年91161700015,497.209535.428,692.495,836.133,044.7119.6%2010年2435218140.644,176.009535.4223,220.6718,194.339,438.7121.4%2011年247681850045,820.809535.4223,617.3419,339.669,761.3721.3%2012年合计5823618114.9105,494.00

55,530.5043,370.1322,244.8021.1%方案三(5.5+9.6)开发与销售计划开发成本

项目利润

净利润销售净利率销售面积销售单价

销售金额单位成本

开发成本2009年98791700016,794.309529.059,413.756,330.913,302.6219.7%2010年2435218140.644,176.009529.0523,205.1418,209.869,446.2821.4%2011年247681850045,820.809529.0523,601.5519,355.459,768.8721.3%2012年

-

--#DIV/0!#DIV/0!合计5899918100.5106,791.10

56,220.4443,8