山东颐高国际电子商务产业园销售方案-全智地产-165p-2012年-城市综合体-营销推广策略

全智地产2012.6中国——山东颐高国际电子商务产业园销售方案

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报告框架第一部分政策研究房地产市场预判第二部分安丘宏观市场及房产市场研究第三部分销售策略及价格建议第四部分项目盈利模式研究第五部分视觉系统展示第一部分宏观市场预判国际经济形势国内经济形势1、宏观经济影响分析国际经济：美元区全球金融危机爆发后，美国政府赤字大幅度上升，国债纪录屡创新高，期间美国多次提高债务上限2001年以来，债务上限已上调10次，仅奥巴马就任总统以来就已上调了3次，总额达近3万亿美元之巨，债务上限数值已扩大2.2倍今年5月16日，美国债务达到14.29万亿美元的法定上限财政部8月2日立即获准新增4000亿美元的借贷，并可以在2013年之前把举债上限再提高2万亿美元国际货币基金组织的最新数据显示，美国联邦公债占国内生产总值的比例今年将达到99%，明年预计会进一步升至103%日益庞大的外债规模，导致美国经济将陷入增长迟滞日益庞大的外债规模，导致美国经济将陷入增长迟滞欧元区2010年预算赤字占GDP的比重为6.0%，低于2009年的6.3%。而公共债务与GDP之比从2009年的79.3%攀升至2010年的85.1%，财政的赤字严重，是欧洲主权债务危机的根源欧盟、欧洲央行与IMF已经花费了超过6000亿欧元进行了持续近两年的救助，但欧洲的主权债务危机不断蔓延和升级，至今仍未能得到有效解决，并表现出与上轮次贷危机相同的流动性缺乏的特征欧债危机愈演愈烈，警惕欧债危机进一步深化，导致新一轮次贷危机发生国际经济：欧元区国际经济：亚太区日经指数韩国汉城指数印度指数亚太区经济仍是全球经济热点区域，但欧美经济、高负债和不良资产成为亚太经济的金融隐患日本第三季度实际国内生产总值（GDP）环比增长1.5%，按年率计算增长6.0%，创过去一年半来增幅新高，同时也是日本经济在过去四个季度首次实现正增长但疲弱的海外需求以及日本出口的减慢正在导致经济复苏放缓截至今年三季度，印度上市的３７家商业银行不良资产总额同比增加３３％，达１．０６万亿卢比（约合２１１．２亿美元），成为２００６年６月底以来增幅最大的一个季度，国际信用评级从“稳定”调整为“负面”，而通胀率年比升至9.73%韩国第三季度GDP较上年同期增长3.5%，略高于第二季度的3.4%的年增幅，经济发展预期较好但韩国政府、民营企业、国有企业、家庭以及非营利机构的负债总额达3283万亿韩元(约合2.9万亿美元)，相当于名义国内生产总值（GDP）的2.6倍，负债率已达259%，成为韩国经济的长期隐患之一国际经济：美指与资本市场关系美元指数走强（08年7月开始），资本市场开始下跌，导致上一轮经济危机10年8月，信用评级“AA+”受到美国债台高筑和评级下降的影响，全球性流动性紧张局面还在继续，全球资产价格下行局面也还在继续，并有可能导致全球经济的二次衰退风险底部平台突破之后美元指数走强的趋势明显经济增速预测国际经济：预测全球经济继续下探、低位运行，经济环境不容乐观未来两年：欧美经济低位运行，GDP增速在3以内亚太新兴发展中国家处于相对较高运行水平，但相对前期表现为经济回落鉴于目前欧债危机、美联储政策走势、亚太经济发展隐患等不确定性，全球经济发展面临更多挑战，经济显著下探、低位运行，经济危机影响仍未解除全球经济下行，将加剧中国目前去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时刺激中国从出口向内需加速转型我国经济：货币政策与经济发展关系1998-2002年，M2同比增速围绕15%上下小幅波动，GDP增速维持在9%左右，CPI持续维持3%以内，几乎不存在通货膨胀压力2003-2008年金融海啸之前，GDP同比增速长期维持在10%以上高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI同比涨幅超过3%的警戒线2008年底金融危机至中国经济增速迅速放缓，为保增长推出4万亿投资几乎，M2同比月度增幅超20%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上涨，目前仍维持在6%左右高位依托宽松的货币政策，中国经济近年快速发展，但同时也带来高通胀压力10月CPI同比上涨5.5%，环比上涨0.1%，物价水平下跌趋势得到确认，但仍处于3%警戒线以上今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位10月信贷达到了5868亿元的规模，环比9月上升了近25%，虽货币政策有微调迹象，但仍处于常规范围内，货币政策还将持续上半年三次加息，CPI高企，负载率依旧我国经济：货币政策虽然短期政策存在微调可能，但目前经济环境将会采取持续货币紧缩政策我国经济：贸易10月份出口同比增长15.9%，相比上月回落了1.2个百分点；10月份进口同比增长28.7%，相比上月的30.2%回落9.3个百分点。贸易顺差连续两月回落出口疲弱态势难改，未来继续明显回落，10月份对欧盟的出口继续由9月的9.8%继续小幅回落至7.5%的低增速，对美国当月出口同比增长13.8%，仍保持较低水平。同时，对东南亚国家联盟、韩国、台湾省的出口亦开始快速回落外围经济下行，导致我国出口需求持续萎缩我国经济：库存我国经济进入新一轮的去库存周期，经济增速放缓概率大央行发布5000户企业家扩散指数表示，从2010年4季度至今，产成品库存水平处于上升通道中，企业的库存压力逐渐积累而国外订单水平值从2009年1季度开始迅速回升，到2010年1季度开始一直维持在50的临界值水平，外围经济的恶化可能，外表需求面临突然下降可能，导致库存迅速增大在库存累积的末期及库存去化的初期，工业增加值增速往往会快速下降数据来源：国泰君安证券研究，海关总署出口与经济变动基本同步，出口下滑将加剧经济回落我国经济：预判我国经济进入去库存化周期，外需和投资下降将令GDP增速下降，在稳定经济发展同时，滞涨的风险依然存在通胀压力缓解，政策再紧的可能性不大；在经济增长未出现大风险之前，政策基调不会出现大调整，仍然走相对紧缩的货币政策，结构性的预调微调为主宏观经济环境对房地产市场影响我司研究认为，国际经济形势导致外需下行将加剧目前库存压力，出口和经济增长均受到负面影响而我国经济依旧未能摆脱滞涨危险，以货币为推动力的我国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩的货币政策依旧为经济政策基调，2012年的工作首要任务是稳定经济和降低物价。房地产行业面临的依然是严峻的宏观政策环境，市场资金压力依旧严峻。2、政策环境影响分析政策环境分析城市市场影响土地市场影响开发企业影响日期内容概要市场影响1月26日国务院颁布“国八条”地方政府问责制、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策，加强税收征管、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制一二线城市进入冰冻期导致购房资金进入三四线城市1月27日沪渝出台房产税上海侧重人均住房面积，以人均60平以上住房纳入征税范围，税率0.6%重庆侧重住房市场价格，主要针对高档住房进行征税，税率0.5%未达到预期的效果1月28日个人住房转让营业税政策个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税--2月1日上海限购令出台上海提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标上海楼市进入低谷期3月22日限价令出台商品房明码实价；对外涨价必须重新申报备案。全市新建住房价格涨幅要低于低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平（上海8%）市场出现应对措施，实际效果不明显政策分析：房产政策限购令是导致本轮房地产调整最重要因素，导致市场持续走低日期内容概要市场影响7月12日国务院颁布新“国五条”遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施、确保保障性住房用地“国十条”的升级版，对房产类放贷收紧7月26日上海“新沪四条”出台加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策、开展房地产经纪市场专项整治限制补税购房，投资客被进一步打压8月17日二、三线城市限购标准出炉1.根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市2.将6月份的住宅价格与去年底的做一个比较，涨幅较高的二三线城市3.今年上半年成交量同比增幅较高的城市4.位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市5.群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市（凡符合上述2条者就纳入到限购范围内）限购扩展至二、三线城市，成交量纷纷下降，市场观望气氛异常浓厚8月23日沪银行首套房首付比例最高五成优惠已全面叫停上海四大国有商业银行中，建行首套房贷首付比例最低三成，最高五成。其他各家银行虽由于额度收紧而将房贷倾向于优质客户。以往执行房贷利率9.5折优惠的农行也已取消，沪银行房贷优惠已全面叫停。购房成本加大，对刚需打击较大8月24日上海禁止商业地产项目期房贷款今后购房者如需贷款购买办公楼、soho、商铺等商业用房，这些房源必须符合“现房”条件而非现在的“期房”限制商业项目放贷，抑制了商业地产上涨的势头9月2日二、三线城市限购台州“限新房不限二手房、限市区不限郊区”，衢州“市区有3套以上住房的衢州人，不得在市区购房”增加市场对限购政策近期取消或宽松的预期9月2日六城公布房价调控目标武汉房价增幅12%以下，随州房价增幅10%，襄阳房价增幅不超13%，十堰房价增幅低于12%，宜昌房价增幅不超13%，荆州房价增幅低于12%调控偏重限价，变相规避限购9月13日限价令变相抵制限购令多个城市限价不限购，廊坊、烟台、韶关、丹东等增加市场对限购政策近期取消或宽松的预期国家对房地产政策执行的决心和地方政府相对宽松执行政策分析：房产政策日期内容概要市场影响10月15日住建部急刹地方松绑"限购调整权"或将上收中央住建部提出，地市级政府在调整现有限购及其相关地方楼市调控政策之前，要知会省级政府并"听取"相关意见；而直辖市政府调整相关地方楼市调控政策的，则要事先与中央政府进行沟通协调。对佛山限购放松的紧急叫停，再次表明中央长期限购的决心10月20日地方政府放债开闸财政部发布通知，经国务院批准，2011年上海、浙江、广东、深圳开展地方政府自行放债试点缓解地方土地财政困境11月1日资源税改革正式启动从新资源税的实施细则来看，“从价计征”并没有全面铺开，仅从石油和天然气开始，而煤炭仍“从量计征”，有色金属行业的调整力度也是有限，仅涉及到稀土矿资源地方财政收入对土地的依赖相应降低11月1日珠海施行全国首个"双限令"购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；报备项目的住房平均价格不得超过11285元/平方米双限令试点，第一次施行限价政策，目前市场影响不大11月7日银行1月份剩余时间将停止新增信贷各主要商业银行收到主管部门口头通知，要求全面停止1月份剩余时间新增信贷，包括票据融资，何时恢复将等候总行通知。银行暂停放贷，房地产开发资金压力进一步加重11月10日中山推出52天限价令中山政府宣布即日起全市单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，暂缓中网上登记备案以及签约，此规定仅从今天起至12月31日终止。中山短期限价令，市场争议较大政策和资金，再次表明国家对房地产调控的决心政策分析：房产政策內容日期摘要央行上调存款准备金率0.5个百分点2011.01.14存款类金融机构人民币存款准备金率19%2011.02.18存款类金融机构人民币存款准备金率19.5%2011.03.18存款类金融机构人民币存款准备金率20%2011.04.21存款类金融机构人民币存款准备金率20.5%2011.05.18存款类金融机构人民币存款准备金率21%2011.06.20存款类金融机构人民币存款准备金率21.5%央行宣布上调基准利率0.25个百分点2011.02.085年以上贷款利率达6.55%，5年以上个人住房公积金贷款利率为4.50%2011.04.055年以上贷款利率达6.8%，5年以上个人住房公积金贷款利率为4.70%2011.07.065年以上贷款利率达7.05%，5年以上个人住房公积金贷款利率为4.90%2011年，央行上调存款准备金率共6次，目前为21.5%；上调基准利率共3次，目前5年以上贷款利率7.05%，5年以上个人住房公积金贷款利率4.90%；目前提准冻结资金达到了3800亿元政策分析：资金制约信贷和融资渠道收缩，加大开发商资金压力，销售回笼成为多数开发商解决资金问题途径地方政府自行发债开闸，缓解地方政府依靠土地财政的困境但全面的执行仍需时间，中短期地方财政房地产行业带来相关财政收入仍为主力地方政府制度债务改革降价和限购依然持续4月13日：在国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格调控投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：在国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：在国务院常务会议指出，坚持不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11月7日：在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝总理讲话住建部部长姜伟新讲话10月27日，住房城乡建设部部长姜伟新在接受全国人大常委会关于城镇保障性住房建设和管理工作情况专题询问时，首次明确表示：住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，一旦建立起来，加上银行、财政、税务、公安等信息系统，届时将不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。虽然限购效果明显，但是一刀切的特性对地方政府房地产市场也带来一些问题。从海口传出松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州开发商建议政府“技术性”放松限购的举措，可能突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。现在，如何摆脱这个不得已而采取的办法，姜伟新昨日正式透露，个人住房信息系统“上线”后，限购将“下线”。从目前公开的信息披露，这一系统建成后，居民的房产信息将全国联网和共享，以往靠信息壁垒异地炒房的行为将毫无藏身之处。姜伟新坦言，建设这一系统已经进行了两年多，目前仍在“艰难进行着”。而在今年8月，住建部已确定将在全国40个城市率先试点这一系统，上海也位列其中。个人住房信息完善后或将取消限购，短期内限购政策依然执行央行行长周小川讲话7月11日：在《中国金融》杂志上撰文表示，要加强对流动性、杠杆率的监管，完善系统重要性金融机构、市场和行业的管理制度。建立健全具有正向激励作用的弹性机制，促进信贷平稳适度增长，有计划、有步骤地推进利率市场化改革。1月7日：在《中国金融》专访中表示，未来几年金融改革要建立和完善逆周期的货币信贷动态调控机制，把货币信贷和流动性管理的总量调节与构建宏观审慎政策框架结合起来，实施差别准备金动态调整措施，丰富和补充政策工具，引导货币信贷适度增长。4月16日：在博鳌表示，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。现在是要适当收紧，这个趋势估计还会持续一段时间，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。持续货币紧缩政策，适时适度进行预调微调，房地产资金压力依旧严峻政策分析结论限购为史上最强的房地产调控政策，结合经济杠杆配合，对市场影响的广度和深度不容忽视，市场迅速反转、进入冰冻期目标决心周期政策非常明确非常坚决可能更长很不确定政策影响1：整体市场历经18个月调控后，全国商品房销售速度、价格走势放缓，市场仍会继续下行政策影响和国家对调控的决心将导致本轮市场调控周期要大于以往1年的周期07年9月二套房首付提高08年10月救市政策出台09年12月国四条出台11年1月限购政策出台10年1月、4月、9月提高首付利率、限贷2011年10月全国商品房销售面积和金额分别为8364万平方米和4514亿元，分别下降9.9%和11.1%10月房地产销售价格为5397元，同比下降1.34%，价格相对稳定调控周期政策影响1：市场表现—

一线城市一线城市成交持续低迷，楼市销售进入冰点，价格微跌、呈下降趋势政策影响1：市场表现—二线城市受限购影响，众多二线城市成交同样陷入低迷，相对一线城市价格相对坚挺政策影响1：市场表现—三四线城市三四线城市未限购，市场表现出量稳价升市场格局，但受整体市场下跌影响，一些三四线城市成交量和成交价格在年底出现松动迹象政策影响1：市场表现—后续供应数据来源：国家统计局，搜房指数，超过过去1年单级最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低未来供应持续放大，存量房销售压力逐步积压政策影响1：市场表现—库存及去化时间多个城市库存逼近历史高位，一二线城市尤为明显，加上未来新推体量，市场去化周期加长政策影响1：市场表现结论房地产市场并没有出现全面量价齐跌局面，政策对市场影响还将持续，价格面临全面下降的压力政策对一二线城市影响较大，导致大量存量房积压，一二线城市进入全面去库存阶段货币政策和房地产政策未来一段时期相对平稳，将出现供求、价格主导未来市场变化10月130个城市共计推出1.04亿平米，环比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一线城市环比降18%，同比增72%，占10年的13%；二线城市环比增5%，同比升35%，占10年的10%；三四线城市环比跌5%，同比降10%，占10年的9%。10月130个城市共计成交0.39亿平米，环比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5%；一线城市环比降75%，同比降45%，占10年的5%；二线城市环比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四线城市环比降29%，同比降50%，占10年的5%政策影响2：土地市场—供求土地成交规模出现持续下滑，一二线城市土地市场需求压力明显高于三四线城市政策影响2：土地市场—价格10月130个城市平均溢价率为3%，环比下降2个百分点，同比下降31个百分点，较10年底下降25个百分点，低位下行；一线城市平均溢价率为0%，环比下降6个百分点，同比下降57个百分点，较10年底下降41个百分点；二线城市平均溢价率为1%，环比降2个百分点，同比下降30个百分点，较10年底下降22个百分点；三四线城市平均溢价率为7%，环比下降1个百分点，同比下降25个百分点，较10年底下降22个百分点10月楼面地价：130个城市平均楼面地价1413元/平米，环比跌17%，同比跌8%，较10年底下跌30%；一线城市平均楼面地价3560元/平米，环比跌10%，同比跌3%，较10年底跌41%；二线城市平均楼面地价1411元/平米，环比跌22%，同比跌27%，较10年底下跌28%；三四线城市平均楼面地价1189元/平米，环比涨30%，同比涨25%，较10年底跌18全国经营性土地平均溢价率、楼面地价明显下滑，发展商表现出对三四线城市市场的乐观预期政策影响2：土地市场结论土地供应压力和地方政府财政压力都明显增大，而在持续的房地产调控下，楼市极为低迷，开发商资金压力陡增，拿地态度更趋谨慎，因此受调控影响较大的一二线城市土地价格将持续下行另外三四线城市相对较低的拿地成本和非调控重点区域，影响发展商拿地重心的转移，作为发展商分摊资金回笼压力的战略部署受紧缩货币政策和信贷监管影响，开发商融资渠道将越来越依靠自筹资金1-10月，房地产开发资金来源合计6.84万亿元，同比增加20.2%国内贷款累计1.06万亿元，同比增加1%累计利用外资714亿元，同比增加32.4%自筹资金累计2.82万亿元，同比增加30.8%其他资金来源累计2.9万亿元，同比增加18.8%政策影响3：开发商—融资渠道房地产私募基金具有非金融融资特点，可灵活操作，降低企业金融风险。2010年在全社会的融资达到了2000亿元

2011年内上实发展青岛项目获得宝宏基金10亿增资代建模式企业内部品牌价值、业务管理与外部社会资本资源整合合作截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元投资矿业多元化上市房企推出投资矿业概念，实现股价提升，逢高位减持套现宁波联合2011年7月1日公告土耳其投资矿业进展事宜，后两日股价涨幅达到18%，而公司大股东持续减持民间集资借贷

2011年3月，绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持。温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭，其中220亿流向房地产项目受限银行及其他金融机构贷款信托融资上市融资、股票增发融资、发行债券融资房地产私募基金代建、投资矿产、民间集资其他渠道新兴融资渠道资本市场融资渠道主要融资渠道次重要融资渠道传统银行信贷缩紧和信托投资监管升级，企业融资渠道受限，探索多元化融资渠道，谋求破局，但另一方面对于中小开发商而言，市场的资金回笼要求压力较大政策影响3：开发商—融资渠道变化融资方式企业名称时间备注房地产私募基金远洋地产9月5日将对旗下房地产基金SinoProsperityRealEstateFundL.P.出资7000万美元，用做投资内地房地产项目豫园商城9月17日豫园商城公告称，全资子公司上海豫园商城房地产发展有限公司拟出资5.695亿元与外商保德信中国机会有限公司（下称“保德信中国”）成立合资公司，注册资本8.5亿元，上海豫园持有67%的权益，合作开发沈阳北中街商业广场项目上实发展9月21日上实发展拟引进天津永嘉股权投资基金和宝宏（天津）股权投资基金，分别对子公司锦绣置业、上实发展（青岛）投资开发有限公司进行增资，额度分别为3亿元和10亿元万通地产9月23日万通地产与华润深国投信托公司共同发起一只PE，基金规模3.726亿元。通过此举，万通地产可变相融资约3.5亿元投资矿业新湖中宝6月新湖中宝公告称，拟以自有资金6.43亿元收购内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤炭资源的探矿权绿景地产6月绿景地产公告拟增加经营范围，进行项目投资、矿产资源投资、开采等业务莱茵置业6月16日莱茵置业宣布拟在贵阳成立一家“贵州莱茵达矿业发展有限公司”的全资子公司，注册资本为5000万元华业地产6月15日华业公告称，拟在新疆塔城地区托里县设立全资子公司，总投资额不超过人民币3.5亿元代建模式绿城中国-独立成立绿城建设公司专门发展代建业务。据统计，截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元万科集团-目前主要在保障房领域涉足代建模式宋都、滨江、中凯、浙江大华均已经涉足代建业务民间集资绿城中国3月绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭，其中220亿流向房地产项目政策影响3：开发商—典型融资方式多数企业前9月销售业绩完成率达65%-75%之间，但9月多数典型企业销售业绩同比普遍下跌，下半年去化压力明显29家上市房企三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元29家上市房企存货达2337亿元，比去年同期大幅上升50.7%备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。数据来源：《2011年前三季度房企销售排行榜》企业名称2011年销售目标（亿元）2011年1-9月销售金额（亿元）同比2011年销售目标完成率2010年1-9月销售业绩占比9月金额（亿元）同比环比9月销售目标占比2010年9月销售业绩占比保利地产80058040%73%63%74.6-18%24%9%14%碧桂园43033051%77%66%32.0-6%-46%7%10%富力地产320220-4%69%71%35.5-1%77%11%11%恒大地产70069495%99%71%93.082%2%13%10%金地集团40019527%49%54%35.4-40%60%9%21%龙湖地产40028954%72%56%48.832%52%12%11%绿城中国550267-18%49%60%60.0-18%161%11%13%世茂房地产360214.610%60%64%5.6-84%-83%2%11%万科集团1400965.735%69%66%120.0-16%15%9%13%雅居乐37024542%66%53%44.042%91%12%10%中国海外630（万平方米）58627%68%57%56.0-31%56%6%12%政策影响3：开发商—销售压力下半年市场急速变化导致利润减少，并且导致库存、现金流等压力，将促使开发商的整体资金状况不断收紧，尤其对于后续市场更明显2011年前三季度，百亿以上企业数量增至28家。其中万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿占据金额榜5强，业绩增长势头迅猛。2011年前三季度中国房地产企业TOP30销售金额排行榜金额排名企业名称成交金额（亿元）1万科集团965.72恒大地产694.03中海地产586.04保利地产580.05绿地集团540.06万达集团450.07碧桂园330.08龙湖集团289.09绿城中国267.010雅居乐245.011华润置地237.012富力地产220.013世茂房地产214.614中信地产196.015金地集团195.016远洋地产185.817招商地产151.018融创中国135.019融侨集团125.020保利香港121.021首开股份119.222中国铁建107.023新城控股106.024金辉集团105.025金科集团103.026中国中铁102.027佳兆业101.028SOHO中国100.329九龙仓99.030中粮集团97.02011年前三季度中国房地产企业TOP30销售面积排行榜面积排名企业名称成交面积（万平米）1恒大地产1047.02万科集团838.23绿地集团560.04保利地产518.05碧桂园510.06中海地产427.07万达集团346.68龙湖集团237.09雅居乐232.010华润置地203.011世茂房地产162.712中信地产159.013保利香港157.014佳兆业150.015富力地产145.116远洋地产142.017荣盛发展139.418金地集团137.019中国中铁135.020金科集团133.021绿城中国123.022新城控股118.023建业地产113.024中国铁建110.925世纪金源108.026恒盛地产106.527金辉集团103.028融侨集团95.329融创中国87.530首开股份86.1各梯队间业绩分化，超大型房企遥遥领先，未来市场考验中小企业生存压力政策影响3：开发商—销售业绩2011年10月至今7-9月份典型销售破千套项目多数房企降价底线依然在10-15%左右，虽然个别楼盘降幅超过25%，但大幅降价局面尚未完全铺开，降价和低总价、高性价比个案仍为市场去化主力城市项目企业成交情况（套）成交均价(元/㎡)折扣力度上海长泰西郊长甲473600069折新城公馆新城972000074折北京京贸国际城天旭141460063折远洋一方远洋1671850074折广州富力君湖华庭富力502760688折富力金港城富力23268989折杭州世茂首府广场世茂341893272折东港东厦美孚410650068折东莞万科金域华府万科581000092折增城恒大山水城恒大124665385折太原恒大绿洲五期恒大21876799折珠海中海银海湾中海-

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93折城市项目名称企业成交套数(套)成交均价(元/㎡)热销原因重庆金科西城大院金科20906439尾盘销售，价格优势重庆金科·阳光小镇金科14176505洋房93折后减10万元高层优惠97折减5万元贵阳贵阳世纪城世纪城13145598低价重庆华润二十四城华润12161124263-113㎡面积赠送最高20平米重庆斌鑫·西城绿锦斌鑫11966500全款96折，按揭99折老带新免交物管费武汉积玉桥万达广场万达116618693主推30-60平精装SOHO小户型总价低天津天房美域天房11608132低价贵阳花果园宏立城11386274大盘项目贵阳中天会展城中天11275691大盘项目沈阳碧桂园凤凰城碧桂园10924071远郊低价盘一次96折，贷款98折政策影响3：开发商—价格幅度

进入观望局部促销

新开项目低于预期价格全面促销局部降价全面降价123458价格走势Now，wearehere政策影响整体结论资金压力6库存压力7目前市场处于全面促销、局部降价向全面降价过度阶段，迫于资金压力、库存压力、融资压力等，后续市场价格依然存在下调空间，尤其以一二线城市为主，以价换量市场格局全面展开3、市场预判及应对策略总基调：限购政策扩张力和执行度是未来市场走向的重要前提42个直辖市、省会和计划单列市(含5个地级市)三线城市?2010年2011年未来房地产市场走势与政策面的变化息息相关。从当前政府的态度来看，未来限购政策依旧执行，范围和力度可能进一步扩展。总体来说，我们对于未来市场持谨慎观点城市数量≤10：影响小10≤城市数量≤20：影响适中城市数量≥20：影响大土地政策对开工进度的约束城市数量执行力度三线城市有无执行限购的硬件条件，以及各地方政府对限购政策的实际执行力度相对宽松2012年预测1：经济工作为首要任务08年10月救市政策出台在调结构，稳增长作为政府主要经济工作的大背景下，经济结构调整成为重点，08年救市政策不可能再次出现，市场调整周期至少1年？外围经济持续恶化经济下滑风险增大CPI处于高位123中国中长期的核心问题，是要从依靠投资、出口为主粗放型的发展，向依靠技术进步、创新为特征的集约型增长转变，这一核心问题决定了“十二五”核心工作为重建中国经济增长模式财税保障房体系行政手段压制购房需求释放增加保障房供应量完善多种类保障房体系分流商品房需求上市至少需要2年以上的建设时间商品房市场调控持续周期？年初以来主打政策毫无疑问为限购令，其旨在通过压制市场需求来为保障房建设争取时间换一句话，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态，最早2012年底恢复预测2：中央换届后限购政策不会出现实质上的松动限购政策楼市调控思路商品房市场Accoun-tability二套房首付5成二套房首付4成叫停三套房房贷二套房首付6成首套房首付5成？？首套房首付3成2010年1月10日2010年4月14日2010年4月14日2010年9月29日2011年1月31日传闻or实际情况自2010年1月份国十一条至今，银行信贷政策呈现逐步收紧态势，二套房首付从2010年之前的3成提升到当前的6成，首套房从2成提升到3成；而事实上，当前相当一部分银行在实际操作中对首套房首付已经实行4-5成，未来依然有进一步提升的空间银监会主席刘明康“不排除会出台进一步紧缩房地产信贷的政策”预测3：银行信贷仍有进一步收紧的可能迫于资金压力、库存压力、融资压力等，2012年房价全面下降，以价换量弱化资金压力此轮宏观调控，由国务院总理温家宝推动具体政策落实均由国务院副总理李克强制定2011年2月---李克强出席全国保障性安居工程工作会议，强调要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务2011年7月---李克强出席中央政治局会议，强调要坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划。……2012年10月，中共十八大，党内换届2013年3月，十二届全国人大一次会议，选举国家领导机构预计，李克强接替温家宝任国务院总理一职位值此换届的敏感期，维稳成为2011-2012年的主要任务中国政府一惯注重领导人政策的延续性和社会的稳定性，李克强接任后，原有政策仍将有一段时间的过渡期预测4：换届之后、政策延续政府换届之后，民生、舆论、经济的压力，稳定为首要工作任务，政策延续量跌价稳观望阶段量稳价跌局部促销新政出台，市场观望成交量急剧下降价格小幅波动保持坚挺态势量首次触底受促销刺激，需求小幅释放量长期处于低位开发商降价回款客源、发展商继续观望量二次触底价格触底价格下降到部分客户的预期成交量回暖成交量快速回升价格平稳2011.122012.32012.6局部促销全面促销局部降价全面降价成交均价成交量2012.9量价齐跌降价阶段量跌价跌降到冰点量升价稳初步回暖市场走势预判：2012年三季度筑底，四季度缓慢恢复整体大市场走势预判2012年三季度筑底，四季度缓慢恢复、价稳量升一二线城市市场进一步恶化，价格成为市场主导，高性价比产品仍为市场需求主力三四线城市随大势有回调可能，受市场容量制约，价格停滞、供求关系为市场主导，但仍为开发商实现资金回笼、分摊压力的城市区域第二部分安丘宏观市场及房产市场分析1.1安丘的地理位置安丘市位于山东半岛中部，地处东经118°44’-119°27’,北纬36°05’-36°38’之间。东与高密市、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。距青岛110公里，距省会济南200公里。属暖温带湿润季风区，气候温和，四季分明，境内平原、丘陵、山区各占三分之一。全年主导风向为东风，冬季以西北风为主。交通以公路为主，有济青高等级公路和206国道，北部有胶济铁路通过。第一篇安丘市地理位置及行政区划1.2安丘市的行政区划变更历程安丘市历史悠久，夏商时为斟寻国，西周属淳于国，春秋时分属杞、莒、纪三国，战国时大部属齐，少部属鲁国。公元前148年置安丘县。在历次改朝换代中安丘曾更名诛郅、牟山、辅唐、胶西等。公元971年改胶西仍为安丘，沿用至今。1994年１月18日安丘撤县建市。目前市境总面积2010平方公里，辖22个镇、2个街道，1440个行政村，总人口130万。1.3安丘市城区划分1.3.1老城区老城区：现状：1）汶河以南，共7.84平方公里，人均居住用地35平方米。

2）定位：以居住、文化、商贸、旅游等功能为主。

3）存在大量城中村。本案老城区是安丘市的政治经济文化中心。许多政府机构，大量企事业单位，通讯，学校，汽车站（项目旁）都在老城区。而超过70%的人口，仍旧居住在区区域。而几乎所有城市地区的商业中心都在老城区，因为市民都有日渐形成的消费习惯，本项目立足老城区交通枢纽地段，商业价值不可估量。老城区的房地产市场发展迅速，新的项目新的建筑，带来崭新的生活。城市的风貌也旧貌换新颜，相信老城区会有更好的明天在建楼盘新修道路1.3.2新区城北：现状：1）共35平方公里。其中包括办公用地8.17平方公里。

2）定位：行政办公、教育科研、工业园区。

3）自2002年开发新区以来，市北新区基本实现了供电、供水、供热、通讯等“七通一平”。发展日新月异。在城北区，有一个新区生态建设的点睛之笔——青云湖。该湖拦截汶河积蓄了9000亩水面，已初步建成宝岛风情、植物园、水上运动俱乐部、生态湿地等几大功能区。其中在湖中心建设了宝岛风情区，于湖北岸建设了北方植物园，800种北方植物在此落户。毗邻青云湖的青云山更是以生态民俗旅游特色名声在外，旅游区已经成为山东著名的旅游品牌，每年吸引50多万人次的游客前来观光。新的政府机关大楼也落户新区，意图带动新区的整体进步。青云风貌机关综合楼2.1城市经济发展综述安丘市2009年，全年完成地区生产总值162亿元，比上年增长20%;规模以上工业实现销售收人173.7亿元，利税12.6亿元，分别增长33.4%和20.3肠;第三产业增加值达33亿元，增长13%;完成地方财政收人34160万元，可比增长16.4%;农民人均纯收人达到5251元。2010年全市地区生产总值达到178.5亿元，比上年增长15.7%;全社会固定资产投资完成69.6亿元，增长20.2%;实现地方财政收人3.83亿元，增长12.1%;可用财力达到7.4亿元，比上年增加1.44亿元;规模以上工业实现主营业务收人168.4亿元、利税12.7亿元，分别增长16.7%和19.4写;引进到位市外资金42亿元，其中境外资金4500万美元，增长28.1%，;完成出口创汇3.6亿美元，增长38.8%;城乡居民储蓄余额达到“.3亿元，增长12.4%;社会消费品零售总额51亿元，增长17.6%;农民人均纯收人达到5609元，增长16.3%。2011年GDP达到197.1亿元。第二篇安丘市城市经济发展状况2.2安丘市GDP增值率如上表所示，安丘市GDP年增速稳定，增长率保持在10%以上。预计本市2012年GDP将达到210亿元。2.3安丘市主导产业经济状况农业经济安丘市农业基础好,特色农业优势突出。实施产业化战略以后，全市已初步形成了粮食、瓜菜、棉花、黄烟、花生、林果、桑蚕、食用菌、畜牧、矿产品、淡水养殖、工艺品等12大主导产业,并被国家确定为粮食、小麦、棉花、樱桃、姜蒜、芦笋、肉食鸡、瘦肉猪、蜜桃生产和黄烟出口及棉花良种繁育基地。工业经济安丘市工业基础比较好，形成了以轻工、化工、纺织、电子、机械、建筑建材为主的十大行业。工业产品达1400多种，其中61种获部优、省优称号，52种填补国内、省内空白。全市酿酒、造纸、玻璃等传统一轻行业的优势不断拉长，机械、化工、医药、环保、建材、纺织服装等新兴产业的规模迅速膨胀。电力钢管铁塔、汽车用散热器、环保成套设备、放射性免疫试剂、三元素复合肥等新产品，第三产业安丘市第三产业以及取代第一第二产业成为城市主导产业，餐饮娱乐市民精神建设这是现代化城市的象徵。而房地产的迅猛发展和第三产业的蓬勃又是相辅相成的，所以，安丘市的房地产产业环境可谓非常优越。年份安丘市产业结构比例第一产业第二产业第三产业2011年28.1130.7541.14第三篇安丘在区域经济圈的地位3.1安丘所处经济圈之一——山东半岛城市群总体规划在全球范围内的半岛城市群是以东北亚区域性国际城市青岛为龙头，带动山东半岛城市群外向型城市功能整体发展的城市密集区域，是全球城市体系和全球产品生产服务供应链的重要一环。在次区域经济合作圈内，是环黄海地区区域经济合作的制造业生产服务中心，构筑由山东半岛、韩国西南海岸地区、日本九州地区组成的跨国城市走廊，推动“鲁日韩黄海地区成长三角”形成。在全国范围内，是黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与珠三角、长三角比肩的中国北方地区的增长极之一，与京津唐、辽中南地区共同构筑环渤海地区经济合作圈的领头军。3.2安丘所处经济圈之二——潍坊经济圈

城镇体系空间结构上，潍坊的城镇体系空间结构为“一主五副、一带两翼、奔海北上、鸢飞潍坊”的格局。以中心城市为核心，构筑中心城市都市圈，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海新城（海化开发区、央子镇组成），形成核心经济区，打造中心城市的半小时经济圈。3.3安丘在区域经济群中的优势安丘是山东重要的交通枢纽和农业基地，是山东半岛经济圈和潍坊城市群经济圈中的中心城市之一，具有独有的经济优势。一、拥有较强的经济综合实力。安丘市基础配套设施完善，工业门类齐全，具有突出的特色农业，拥有较强的经济综合实力。二、拥有独特的交通优势。发达的交通网络，为安丘在市场一体化中建立和完善与国际市场接轨的、具有很强辐射力和吸引力的市场体系提供了前提条件。三、拥有发展外向型经济的优势。安丘市开放型经济稳步发展。安丘市是首批由国务院批准的沿海对外开放县市之一，

并列入山东经济开发区。目前，全市累计办成利用外资项目221个，实际利用外资2.66亿美元，建成投产的三资企业85家，出口商品发展到16大类128个品种。3.4安丘在区域经济群中的地位1、大区位，山东半岛城市群发展和半岛制造业基地建设。安丘地处半岛城市群腹地，势必将成为半岛经济圈的重要组成部分。安丘又处于胶东半岛与鲁中、鲁西地区的过渡带。沿海地区经济的高速发展，能够促进内地经济建设步伐的不断加快，从而强化了地区间的交流，带动安丘市经济社会发展。2、中区位，青岛市直接腹地。青岛市作为山东省域中心城市和山东半岛城市群的中心位置，具有较大的辐射带动能力。安丘市处于青岛市的直接腹地范围内，可以成为青岛市直接辐射带动的重点区域，为自身发展创造更多的机遇。3、小区位，潍坊市第一级卫星圈的中心城市。安丘市位于潍坊市南部32公里处，处于潍坊市向外扩张的第一圈层。安丘市可凭借自身优势，依托潍坊加快轻工业和水平工业的发展。这种小区位优势有利于安丘市充分利用潍坊市的辐射带动作用，加快经济社会进一步发展。本项目立足安丘腹部核心点，近辐射潍坊，远可辐射山东半岛。

商业圈层性无限延展，影响力日益增强。升值潜力溢于言表。

第四篇安丘房地产市场概述2010年安丘市土地出让以居住、商业土地为主，工业用地出让区域比较集中。商住用地成为开发商拿地的首选，价格不断增高。4.1安丘市土地市场综述2011年一级地块二级地块三级地块合计供应套数33567635554566已售套数12548014702075供应面积193664270470441173905308已售面积13370151784119470284625已售均价1340262335436安丘市2011年市场供售比安丘2011年商业市场供售数据来源：安丘房产局2011年商业用房供应：90.5万方2011年商业用房去化：28.5万方供售比：3供过于求，供售比为3，竞争非常激烈安丘市商品住宅量价走势从成交看11年1月后出现逐步下滑，8月后跌至1年来的谷底，9、10月在供应大量释放的情况下成交依然没有明显回升，供大于求达到历史新高18：1，9-10月成交同比下降66%价格基本维持在3500元/㎡左右；住宅存量压力巨大，在价格居高不下的情况下缺乏足够的消化能力，避免资金链断裂，后期价格回调以价换量可能性不断加大安丘市房地产运营情况分析1、全市房屋销售价格均价持续上涨。商品房销售价格同比增长10%，商品住房价格同比增长8%，显示出安丘市房地产价格水平持续上涨，却幅度适度合理，没有虚高成分，说明安丘房地产销售均价价格水平真实反应除了消费者市场的真实需求。2、全市房地产供销旺盛，特别是住宅市场需求旺盛，市场消化速度快。批准商品房预售面积同比小幅回落、商品住房出现小幅增长，商品预售面积同比大幅回落潮50%、商品住房预售面积却小幅上涨，比反映出安丘市住宅商品房需求量持续旺盛，而商用商品房市场供应量小幅度下降则反映出安丘市商业地产市场需求量锐减，住宅市场明显好于商业时尚。3、全市房地产存量少，供需比持平，刚性需求旺盛，同时住宅市场受国家政策影响但十分有限。从月末累计可售面积同比下降80%、83%，可见安丘市房地产两类商品房存量少、去化速度快，其中商品房预售面积于已售面积比同比大幅下降，显示出需求旺盛，这与商业地产供应量大幅下降有关，已售面积同比下降；住宅商品房，预售面积同比增长，但已售面积却小幅下降，其主要原因在于2011年国家调控政策的影响。4、从房地产交易信息表中，可以看出安丘市住宅销售面积及额远远高于商业，其中住宅商品房90-144㎡中大户最受市场欢迎，但是90㎡一下小户型虽然相比较销售量很小，但是期房销售量远大于现房，说明90㎡逐渐受到市场欢迎，同时增长旺盛，此类产品的市场供应量也大幅增长；专业市场和写字楼市场供应及销售量都为零，一方面说明在安丘房地产市场此类物业的需求少，但另一方面说明市场机会很大，本项目涵盖此两者物业填补市场空白。调研楼盘数据汇总项目名称东方明珠湖景龙湾锦绣花园永盛·领秀城青云郡世纪铭城天虹花园豪丰·天熙苑天源华府（泰华·曼哈顿二期）青云·御景园中央世家项目位置安丘市商常路与建安路东北角安丘市开发区青云大街东首南侧安丘华安路西人民路北汶河南岸青云山路222号青云山南麓安丘泰华城东安丘市和平路与潍安路东北角安丘市市北区青云湖北岸建安路与青云山路交汇往东100米路北安丘商场路与206国道交汇处安丘市建安路北段东侧安丘市市北区政府西侧国土局北邻开发商北京中协金陶投资潍坊市城市建设开发有限公司安丘鲁丰房地产开发有限公司潍坊戈雷翔安房地产开发有限公司潍坊鑫帝都置业安丘市诚信房地产安丘天虹房地产开发有限公司山东豪丰置业有限公司与盛阳置业共建潍坊世纪天源置业有限公司潍坊新大置业安丘和泰房地产开发有限公司物业公司开发商自己物业公司潍坊新大物业安丘和泰物业服务有限公司规划设计香港阿特贝尔规划与景观设计有限公司营销策划潍坊颖润房产营销策划有限公司青岛虹逸置业咨询有限公司全程代理：青岛睿智天成济南行丰地产策划机构新大置业建筑形态18栋多层，9栋高层11栋多层，2栋高层建筑面积约9万㎡40余万㎡16万㎡29万㎡7.5万㎡约17万㎡17万㎡9万㎡约9万㎡占地面积13.5万㎡320亩

260亩规划总用地9.1万㎡40万㎡

5.1833公顷几期开发一期三期，一期为多层、小高层、高层；二期为多层；三期为高层和小高层。二期三期，一期为多层、复式花园洋房，二、三期为别墅两期开发，一期已开盘，二期预约中二期二期工程进度多层入住、高层封顶已基本完工，部分入住在建中，部分封顶打地基已基本完工，部分入住在建中已基本完工，部分入住总住户3700多户600余户开盘时间开盘两年多，目前项目为三期二期2011年6月19开盘别墅2011年9月10开盘2011年底开盘2011年9月开盘交房时间6#等现已入住楼层层高多层为6层多层5+1、6+1，高层17层小高层11层17层面积88、131、149㎡80-130㎡

60-70、80-100、120-130、150-160㎡60-16080-260㎡

多层为90-160㎡，复式花园洋房为190-240㎡，独栋别墅为400㎡多，双拼为251-304㎡85-96、90-98㎡

80-260㎡

90-100、100-130㎡90-120㎡主打面积120㎡60-160主流面积为80-120㎡之间80-120㎡80-110㎡大面积户型为主，现最小面积170㎡80-100㎡80-130㎡80-100㎡98-116㎡户型三室两厅一卫、三室两厅两位80-130㎡三室为主两室一厅一卫、一室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫、膳食两厅两卫、四室两厅两卫两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫两室、三室、四室三室两厅一卫、两室两厅一卫、三室一厅一位、两室一厅一卫、三室两厅两位双层带院洋房、双层景观洋房三卧朝阳居室为主舒雅两居、睿智三居三室两厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两位、三室两厅两位双阳台主打户型三室80-130多层紧凑三居室90-120㎡主流户型双层带院洋房、双层景观洋房27栋多层，3栋高层户型特点南北通透，全明设计◎平层◎南北通透，全明户型高层多层花园洋房商业会所◎平层◎有复式◎凸窗◎露台◎多阳台◎南北通透◎南北通透，全明设计。复式占有一定的比例南北通透，全明设计◎平层◎复式◎露台◎入户花园◎多阳台◎南北通透◎平层◎南北通透◎南北通透，全明设计。复式占有一定的比例◎平层◎入户花园◎南北通透◎南北通透，全明设计，产品高层、多层多层高层多层花园洋房多层，小高层，高层多层、洋房多层、高层复式花园洋房、多层、小高层、独栋及双拼别墅多层、高层多层电梯洋房、小高层、高层项目共有6栋高层（板式一梯两户）售价均价3500元/㎡均价：小高层3000左右，多层为3400左右项目为准现房均价：一期售价3400，二期预计在3300-3600未定多层已售完，开始价格为2800多，后期为3500左右；别墅基本售完，均价200万每套，销售状况良好；现推出四层复式，对位本地高端客户群体，大面积户型为主。均价：3500元/㎡均价预计在4000左右，具体价格待定均价：4100元/㎡左右最低价格：2900元/㎡均价：3500元/㎡左右户型特点南北通透，全明设计◎平层◎南北通透，全明户型高层多层花园洋房商业会所◎平层◎有复式◎凸窗◎露台◎多阳台◎南北通透◎南北通透，全明设计。复式占有一定的比例南北通透，全明设计◎平层◎复式◎露台◎入户花园◎多阳台◎南北通透◎平层◎南北通透◎南北通透，全明设计。复式占有一定的比例◎平层◎入户花园◎南北通透◎南北通透，全明设计，产品高层、多层多层高层多层花园洋房多层，小高层，高层多层、洋房多层、高层复式花园洋房、多层、小高层、独栋及双拼别墅多层、高层多层电梯洋房、小高层、高层项目共有6栋高层（板式一梯两户）售价均价3500元/㎡均价：小高层3000左右，多层为3400左右项目为准现房均价：一期售价3400，二期预计在3300-3600未定多层已售完，开始价格为2800多，后期为3500左右；别墅基本售完，均价200万每套，销售状况良好；现推出四层复式，对位本地高端客户群体，大面积户型为主。均价：3500元/㎡均价预计在4000左右，具体价格待定均价：4100元/㎡左右最低价格：2900元/㎡均价：3500元/㎡左右销售策略近期促销活动：交5万抵7万客户积累阶段一次性付款优惠：40元/㎡近期促销活动：先进最高可享受2万抵3万总房款优惠，首付至70%可享受30元/㎡园林风格现代现代现代现代现代现代现代现代现代现代现代配套设施◎社区标志◎休闲设施◎电梯◎社区◎水景◎会所◎社区标志◎休闲设施◎电梯◎水景◎会所◎社区标志◎休闲设施◎小高及高层配有电梯◎水景◎社区标志◎休闲设施◎高层配有电梯◎社区标志◎休闲设施◎电梯◎入户花园、空中庭院◎社区标志◎休闲设施◎电梯◎社区标志◎水景◎会所◎社区标志◎休闲设施◎青云学府（小学到中学）◎电梯：◎水景◎社区标志◎休闲设施◎小学◎中学◎高层电梯◎社区标志◎休闲设施◎电梯◎入户花园、空中庭院、◎水景◎会所◎儿童娱乐场所◎社区标志◎休闲设施◎小学◎中学◎电梯：◎社区标志◎休闲设施◎电梯◎社区7000㎡超大中庭花园、多功能会所、社区篮球场、健身器材等内部配套◎地源热泵◎直饮水系统◎24小时热水◎地源热泵采暖◎直饮水系统◎社区园林建设好◎直饮水系统◎24小时热水◎地源热泵◎直饮水系统◎24小时热水、山东首席英伦风格豪宅◎地源热泵◎直饮水系统◎24小时热水◎社区幼儿园◎直饮水系统◎24小时热水◎地源热泵◎直饮水系统◎24小时热水◎地源热泵◎直饮水系统◎24小时热水、山东首席隔震防震技术◎地源热能采暖◎直饮水系统◎24小时热水◎地源热泵◎直饮水系统◎24小时热水周边配套尊贵地段、完善配套、高性价比教育：青云学府医疗：人民医院行政：安丘市政府机项目基本位于安丘市郊区位置，市政府生态湿地开发区，交通畅达，但是配套设施极为不便。小学、中学行政：安丘市政府机关医疗：人民医院教育：青云学府交通：建安路与青云山路交汇，交通便利教育：安丘一中、八中、联谊中学、兴华学校医疗：中医院人民医院超市：佳乐家超市泰华中百超市商业：泰华·曼哈顿城市综合体教育：安丘机关幼儿园分园、实验小学、东埠中学分校、青云学府双语学校其它：星级酒店、购物中心、美食广场、电影院等项目为安丘最为高端和体量最大，周边配套设施并不是很好，园林景观做的非常好。青云·御景园为新大置业继青云花园的又一大作，之后还有青云国际，目前处于规划阶段，建成后将为安丘最大的项目。教育：安丘机关幼儿园分园、实验小学、东埠中学分校、青云学府双语学校其它：政务中心，城建局、市政府、公安局、国土局安丘市重点在售项目分析根据我司走访调查，此项目的开发商实力较为雄厚，在安丘开发项目较多，有一定的口碑。此开发商旗下拥有自己的物业公司，拥有销售团队和策划推广团队，项目园林绿化较为优秀，物业配套也较为完善。户型设计相对较为合理。其缺点为因为其营销策划团队及推广团队均属自己拥有，在很大程度上限制了信息的流通，其在营销理念及团队建设方面并没有跃升到一定的高度，至少让人觉得不是太高端。其广告及物料等的设计也较为粗糙，没有达到提升项目形象的目的。建筑外观设计方面也相对保守，并无太大创新。户型设计方面虽然较为合理，但也明显是照搬照抄的设计施工方案，并无太多新意。一期3500元/平方米，二期预计6月下旬开盘1、青云·御景园根据我司走访调查，此项目开发商实力一般，但是较为注重营销策划和整合推广，其营销策划代理为山东四季峰行，此公司在潍坊操作项目较多，公司实力一般，但也具有专业精神，从踩盘中明显感觉其人员素质等各方面综合能力均高于安丘其他地产项目，实力与济南行丰基本持平。整合推广之前曾为济南潜意识，现为四季峰行全程代理。广告表现较为工整，虽然在安丘本土市场有所高度，但也并无太多出彩之处。青云郡项目在建筑设计方面同样采用了抗震、科技智能、花园公园等理念，配合策略推广，算是较为成功。其园林绿化方面因为靠山和低密度，规划比较优秀。此项目缺点应该属于位置稍偏，户型面积较大，总价较高。推广较为欠缺。总体说缺点较少。2、青云郡在售均价4000元/平方米根据我方走访调查，此项目开发商实力一般，对于营销策划和整合推广暂时还不算太注重，项目回迁安置楼已封顶，即将开始商品房销售。估算其项目应该会依靠良好的区位优势和合理的价格及合理户型设计进行销售，操盘手法等推测应该并无太大难度和技术水平。预计后期会改变营销方式。预计7月份中旬开盘3、恒信三合春城4、青云国际城根据我方走访调查，此项目目前还未正式开始，地基施工中中，但其开发商实力较为雄厚，规划设计为大盘、豪宅，交通较为便利。但当前并无动作，较难估测价格。预计年底开盘根据我司走访调查，此类项目均为依靠区位优势和价格合理、户型合理等进行销售，在外立面等建筑设计规划上雷同很大，基本不注重营销策划和整合推广，销售人员综合素质一般，广告设计方面较为粗糙，无太多创新也无太多概念打造，氛围烘托不注重，售楼处都较为粗糙。此类项目能够销售良好，也更大的证明了安丘市场对于房地产的刚性需求较大，房地产市场发展空间良好。同时也说明安丘房地产市场的营销策划公司专业程度相对较低，对于新理念新方法接收较少。5、东方明珠、领秀城、天熙苑等6、新城片区（市北区）项目（天虹花园、湖景·龙湾、中央世家等）根据我司走访调查，新城片区因为工厂搬迁，房产需求量大，区域内项目销售状况都较为良好，我方在踩盘中几个项目均已销售完毕，仅中央世家还有房源（3100元/平方米），原因主要是因为是高层。重点楼盘调研分析1、我方认为，安丘地产市场刚性需求较大，优秀品质高端住宅项目较少，安丘人们对于住宅虽不十分注重品质，但随着房地产开发的成熟，也随之改变，代表为青云花园、青云·御景园、天源华府、青云郡，此类项目均是注重品质，在规划设计和园林绿化等方面较为优秀，销售状况也较好。2、因为安丘本身城区面积并不大，大多数项目的交通都较为便利，消费人群也很看重交通。基本所有项目的三室户型都是主力户型，消费人群不论从实际消费或者心理倾向上都趋向于三室户型。3、在售商业较少，专业市场，写字楼，公寓业态几乎没有。3、对本项目发展定位的启示：⑴、园林绿化要优秀：本地块位置交通优越，出镜率高，如果项目内部稍加绿化，就可以很完美，成为本项目的首要卖点⑵、住宅户型设计要合理：安丘市场较为认可100平方左右三居室户型，建议户型设计在90到120之间做三居室，140到160之间做四居室，180到240之间做跃层。户型配比约在6:3:1。⑶、物业配套要完善：本项目从外观看可以说领先安丘所有建筑，如果能加入更多的便民配套，如楼宇智能化，则更有卖点。⑷、道路交通通畅：走访中发现有些项目位置较偏或者处于公共交通死角，提高了销售难度。而本项目处于未来的汽车站旁，属于交通枢纽位置，若能合理安排动线，可以更好地提升项目价值。⑸、要注重营销策划、整合推广：销售人员要经过系统培训，提高综合素质，奠定高端项目的概念，助推销售。广告设计要精致，产品设计等优势配合策略进行准确的宣传，烘托出项目的高档。⑹、商业配套要完善：本项目在商业可谓浓墨重彩，业态初拟方面也种类齐全，若能尽快落地，那么能够很好地提升项目销售筹码，为项目的溢价做好准备。⑺、多层、低密度住宅