XXXX年7月武汉市房地产市场月度报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.二零一零年年七月武汉市房地地产市场场月度报报告德盛行地产产机构·市场研研究中心心2010--8-10目录TOC\o"1-2"\h\z\u数字楼市（220100.077） 2第一章市市场资讯讯 41.1经经济与政政策 41.2市市场动态态 51.3规规划与城城建 7第二章土土地市场场 92.1挂挂牌土地地拍卖情情况 92.2土土地出让让情况 102.3土土地出让让分析 112.4重重点地块块介绍 12第三章房房产市场场 203.1德德盛指数数 203.2月月度成交交分析 213.3每每日商品品房成交交分析 213.4每每周成交交分析 223.5区区域成交交分析 233.6供供应分析析 24第四章区区域项目目研析 274.1金银银湖片区区综述 274.2片区区利好因因素 284.3片区区楼市分分析 284.4主要要在售楼楼盘一览览 314.5典型型个案分分析 33数字楼市（220100.077）土地市场成交宗数：：19宗宗成交面积：：1255.899万平方方米成交金额：：43..06亿亿元成交可建面面积：2288..56万万平方米米商品房市场场房地产吸纳纳指数（德德盛指数数）：665.994新增供应面面积：1104..77万万方（约约105500套套）成交套数：：73113套成交面积：：69..4万平平方米成交金额：：45..24亿元成交均价：：65119元//平方米米

第一章市市场资讯讯1.1经经济与政政策北京二套房房认定严严格按""认房又又认贷""进行行7月13日日，北京京市住建建委、央央行管理理部、北北京市金金融工作作局等五五部门发发布《关关于落实实商业性性个人住住房贷款款中第二二套住房房认定标标准有关关问题的的通知》，该该通知已已于7月月7日下下发各银银行，并并要求从从该日起起，签订订购房合合同的商商业贷款款均按该该通知执执行。《通知》规规定，银银行将向向市住建建委申请请注册钥钥匙盘，登登录市住住建委的的房屋权权属信息息系统，提提交查询询申请，市市住建委委在2个个工作日日内反馈馈查询结结果，银银行便可可知贷款款人房屋屋数量。五部门表示示，在二二套房认认定中，对对于查实实借款人人提供虚虚假信息息的，将将在央行行个人信信用信息息基础数数据库中中记录。这这意味着着借款人人将被记记录不良良信息，今今后在贷贷款时可可能受限限。（来来源于新京报报）【点评】今今年5月月26日日，住建建部等三三部门出出台《关关于规范范商业性性个人住住房贷款款中第二二套住房房认定标标准的通通知》，明明确二套套房认定定以家庭庭为单位位，并执执行“认房又又认贷”的原则则。但该文件出出台后，由由于各地地尚未出出台实施施细则，二二套房贷贷在实际际操作中中，不少少银行只只是查证证借款人人之前的的贷款记记录，因因此一些些此前全全款购房房的家庭庭，再次次购房时时依然享享受到了了首套房房的贷款款优惠政政策。但但此次北北京的实实施细则则出台后后，二套套房严格格执行“认房又又认贷”，上述述漏洞有有可能堵堵住。对对于之前前全款购购房的家家庭，再再购房将将视为二二套房，并并执行二二套房的的贷款政政策后，也也享受不到到“首付二二成”、“利率打打折”等优惠惠了。国土部发布布《关于于进一步步做好征征地管理理工作的的通知》7月13日日上午，国国土部发发布《关关于进一一步做好好征地管管理工作作的通知知》（以以下简称称《通知知》），要要求拆迁迁补偿既既要考虑虑被拆迁迁的房屋屋，还要要考虑被被征收的的宅基地地。房屋屋拆迁按按建筑重重置成本本补偿，宅宅基地征征收按当当地规定定的征地地标准补补偿。《通知》要要求，推推进征地地补偿新新标准实实施，确确保补偿偿费用落落实到位位。建设用地位位于同一一年产值值或区片片综合地地价区域域的，征征地补偿偿水平应应基本保保持一致致，做到到征地补补偿同地地同价。全全面实行行征地统统一年产产值标准准和区片片综合地地价。征地批后实实施时，市市县国土土资源部部门要按按照确定定的征地地补偿安安置方案案，及时时足额支支付补偿偿安置费费用；应应支付给给被征地地农民的的，要直直接支付付给农民民个人，防防止和及及时纠正正截留、挪挪用征地地补偿安安置费的的问题。住房拆迁要要进行合合理补偿偿安置。在在城市远远郊和农农村地区区，主要要采取迁迁建安置置方式，重重新安排排宅基地地建房。拆拆迁补偿偿既要考考虑被拆拆迁的房房屋，还还要考虑虑被征收收的宅基基地。房屋拆迁按按建筑重重置成本本补偿，宅宅基地征征收按当当地规定定的征地地标准补补偿。在城乡接合合部和城城中村，原原则上不不再单独独安排宅宅基地建建房，主主要采取取货币或或实物补补偿的方方式，由由被拆迁迁农户自自行选购购房屋或或政府提提供的安安置房。被被拆迁农农户所得得的拆迁迁补偿以以及政府府补贴等等补偿总总和，应应能保障障其选购购合理居居住水平平的房屋屋。（来来源于东亚经经贸新闻闻）武汉市上半半年GDDP增115.44%5日武汉市市经济形形势分析析会上通通报的数数据显示示：今年年上半年年，全市市实现地地区生产产总值224255.566亿元，增增长155.4%%;全口口径财政政收入6671..11亿亿元，增增长455.6%%;规模模以上工工业总产产值30060亿亿元，增增长366.8%%;全社社会固定定资产投投资16602..6亿元元，增长长27..4%;;社会消消费品零零售总额额11995亿元元，增长长18..6%。这这些指标标水平全全部甚至至远远超超过20006年年全年规规模，增增幅均创创近100年来同同期最好好水平。汽车及零部部件、钢钢铁及深深加工、日日用轻工工等重点点行业增增速均超超过400%，全全市上半半年规模模以上工工业增加加值的增增速跃居居全国119个副副省级以以上城市市第2位位，拉动动全市GGDP增增长100.6个个百分点点。上半半年城市市居民人人均可支支配收入入111143..75元元，增长长14..9%，农农民人均均现金收收入48839..33元元，增长长16..6%，增增幅创近近10年年来同期期最好水水平。（来来源于长长江商报报）湖北省上半半年GDDP增速速超全国国7月20日日,湖北北省统计计局发布布上半年年经济运运行数据据，GDDP比去去年同期期的53378..05亿亿元增长长了155.7%%，其中中GDPP增速是是自19996年年下半年年以来最最好的半半年成绩绩,高出出全国44.6个个百分点点。从已公布的的数据来来看，中中西部地地区上半半年经济济增长强强劲，多多个省市市增速超超过全国国上半年年11..1%的的增速。（来来源于省省统计局局网）1.2市市场动态态13家房企企半年报报发布目前，共有有13家家房企公公布了上上半年销销售业绩绩。万科科以3667.77亿元的的金额稳稳坐老大大位置，实实现同比比近两成成的增长长。同时时，除富富力、世世茂和金金地外，其其他房企企的业绩绩均实现现了同比比增长。事实上，今今年上半半年房企企的销售售业绩普普遍实现现了同比比上涨，这这与去年年上半年年是楼市市低点分分不开。同同时，此此轮新政政出台的的4月中中旬以前前，楼市市也仍处处于牛市市之中。恒大地产、复复地、碧碧桂园销销售金额额分别实实现了同同比1004.990%、666.33%和550%的的增长。13家房企企中，仅仅保利、恒恒大、碧碧桂园销销售面积积同比上上涨，77家房企企同比下下跌。其中，销售售面积同同比大幅幅增长的的是恒大大和碧桂桂园，同同比上涨涨54..70%%和266%。金金地跌幅幅最大，销销售面积积同比下下跌了442.88%，而而万科销销售面积积同比也也下跌了了11..81%%。销售面积同同比跌幅幅较为明明显的还还有中建建、中海海外、富富力、世世茂房地地产。这这几家公公司均为为重点布布局东部部一线城城市的房房企。由由于本轮轮调控主主要遏制制房价上上涨过快快，在一一线城市市，楼市市的反应应比较敏敏感，这这也波及及到了上上述这些些重点布布局在一一线城市市的房企企。在销售均价价上，113家房房企上半半年销售售均价有有10家家同比上上涨，上上涨区间间在9%%-688%之间间，1家家下跌。（来源于新京报）【点评】销销售面积积的下跌跌，以及及销售业业绩的上上涨，反反映出房房企上半半年的业业绩是靠靠上涨的的房价在在支撑。武汉上半年年房地产产仅增11家外企企外资资转战基基础设施施外资投资武武汉房地地产出现现明显降降温。110日，武武汉市工工商局公公布上半半年外资资投资白白皮书，今今年上半半年房地地产新增增外资企企业仅有有1户，同同比锐减减八成，新新增注册册资金从从48000多万万元美元元剧减至至10448万美美元，而而城市基基础建设设新增投投资总额额从1776万美美元飙升升90000万美美元。今年上半年年外资投投资武汉汉出现结结构性变变化，房房地产业业新增企企业投资资下滑十十分明显显，不过过这并不不意味着着，外资资看淡武武汉房地地产下一一步的走走势。外外资进入入地产行行业的方方式更为为隐蔽，更更多通过过对已有有企业增增资扩股股来实现现。上半半年，共共有299户外资资企业增增资7..16亿亿美元，其其中增资资额排名名第一位位的行业业是房地地产业。水利、环境境和公共共设施成成为新投投资热点点，今年年上半年年，新登登记2户户企业，投投资总额额90000万美美元，是是去年同同期的551倍，其其中香港港独资企企业湖北北新天地地人和公公共设施施管理有有限公司司，投资资总额660000万美元元，大举举介入城城市地下下基础设设施开发发建设（不不含地铁铁）和经经营管理理。此外，外商商也加大大批发零零售业的的投资，在在信息传传输、计计算机服服务和软软件业的的投资也也开始升升温。（来来源于楚天都都市报）世联地产224000万元收收购武汉汉经天纬纬地经纪纪公司深圳世联地地产顾问问股份有有限公司司（简称称：世联联地产）77月311日表示示，以自自有资金金24000万元元收购武武汉经天天纬地兴兴业地产产经纪有有限公司司（简称称：“经天纬纬地兴业业”）1000％的的股权，以以提升公公司湖北北区域市市场的占占有率。世联地产表表示，该该项目的的实施将将大幅提提升世联联地产区区域市场场的占有有率，快快速确立立世联地地产在湖湖北市场场的领先先地位。同同时，并并购将在在业务及及客户层层面产生生互补效效应和协协同效应应，也将将弥补世世联服务务中小型型客户方方面经验验的不足足，为世世联地产产探索外外延式成成长方式式提供有有益借鉴鉴。（来来源于网易财财经）1.3规规划与城建武汉将建中中国第二二高楼武汉市政府府7月5日宣布布，该市市将在武武昌沿江江商务带带上建起起仅次于于上海中中心大厦厦的中国国第二高高楼，楼楼高在6600米米以上。据介绍，这这座武汉汉的新地地标位于于江南的的武昌江江边，是是一座以以办公、会会展、酒酒店、观观光娱乐乐、商业业等为一一体的综综合性大大楼。该楼也将再再次刷新新武汉楼楼高的新新纪录。武武汉现有有第一高高楼为新新华路上上的民生生银行大大厦，楼楼高3336米。在在建的第第一高楼楼为葛洲洲坝国际际广场，楼楼高3550米、669层，也也是华中中地区第第一高楼楼。目前，中国国国内第第一高楼楼为正在在兴建的的上海中中心大厦厦，其主主楼共有有1277层，总总高为6632米米，结构构高度为为5655.6米米，位于于浦东的的陆家嘴嘴功能区区。（来来源于中新网网）3年投1亿亿建“青阳鄂鄂”大循环环经济试试验区据7月255日召开开的武汉汉市政协协重点提提案督办办会上透透露，青青山—阳逻--鄂州大大循环经经济示范范区拟申申报全国国第三批批循环经经济试点点。武汉市已组组织青山山区、化化工新城城及阳逻逻经济开开发区配配合省发发改委完完成了青青山—阳逻--鄂州大大循环经经济示范范区实施施方案。该该方案已已上报国国家发改改委，并并积极申申报全国国第三批批循环经经济试点点。目前前，大循循环试验验区规划划编制工工作已正正式启动动。该市发改委委介绍，作作为全省省5个重重点示范范区之一一，“青阳鄂鄂”大循环环试验区区的资金金总额达达1个亿亿，其中中，20009年年拨款11千万，今今年拨款款7千万万，明年年拨款22千万。（来来源于长江商商报）硚口区引进进4000亿资金金拟建建滨水环环保生态态新城2010年年鄂沪（长长三角地地区）经经贸合作作洽谈会会首日，硚硚口区收收获6个个大型签签约项目目，协议议引进资资金4000亿元元。7月18日日，硚口口招商推推介会上上，世界界5000强企业业恩宝集集团等投投资商，看看好硚口口浓厚的的营商环环境和商商业前景景，对该该区的旧旧城改造造、老工工业基地地改造、城城中村改改造和汉汉正街市市场的提提档升级级感兴趣趣。而厦门联发发集团、中中铁建设设集团房房地产有有限公司司，分别别拟在硚硚口投资资70亿亿元和550亿元元，开发发硚口西西部“滨水环环保生态态新城”项目———集商业业、高档档住宅、星星级酒店店、休闲闲娱乐等等于一体体的城市市综合体体。硚口区区长长介绍，该该区将搬搬迁30000余余亩西部部化工企企业区，腾腾出可供供开发的的资源和和空间。借借此机遇遇，硚口口将着力力转变经经济发展展方式，调调整产业业结构，推推动传统统工业向向生产性性服务业业转型。（来来源于武汉晨晨报）武汉轻轨11号线将将延长至至汉口北北25日，汉汉口北商商贸物流流枢纽区区管委会会透露，轻轻轨1号号线终点点站将由由堤角延延伸至汉汉口北市市场群，明明年底可可望建成成通车。管委会介绍绍，按初初步设计计方案，轻轻轨1号号线延长长线全程程高架，长长约7公公里，在在汉口北北批发第第一城服服装市场场设终点点站汉口口北站。轻轻轨1号号线延长长线通车车后，汉汉口北市市场群将将与中心心城区无无缝对接接。（来来源于楚楚天都市市报）

第二章土土地市场场2.1挂挂牌土地地拍卖情况况图2-1..挂牌土土地分布布位置武汉市20010年年7月２２９日举举行今年年第七次次土地拍拍卖会，１１９宗地地以４３３亿元总总额成交交，土地地规模、成成交额均均创下今今年出让让记录新新高。从成交区域域来看，有有5宗位位于黄陂陂区，44宗地块块分布于于江夏区区，在东东湖开发发区、汉汉阳区各各分布有有3宗地地块，硚硚口区、江江汉区、武武昌区、洪洪山区各各分布有有1宗地地块。从土地用地地类型看看，纯居居住用地地有100宗，商商业居住住用地有有6宗，纯纯商业用用地1宗宗，工业业用地22宗。其其中，商商业、工工业用地地均以底底价成交交，５宗宗住宅用用地进入入现场竞竞价。本次拍拍卖中最最大的一一宗地位位于硚口口区额头头湾４４４号地块块，面积积５０００亩，以以６亿元元成交，楼楼面地价价１０６６０元／／平方米米。备受关关注的江江汉区鲩鲩子湖村村城中村村改造地地块，位位于台北北路附近近，面积积约１５５７亩，被被武汉万万科以１１２．３３７亿元元竞得，楼楼面地价价仅２２２７８元元／平方方米，而而其周边边商品房房价格已已突破万万元。竞争最为激激烈的地地块是邻邻近大学学院校、科科技园区区的东湖湖开发区区民族大大道两宗宗地，虽虽然经过过多轮竞竞价，但但开发商商均理性性报价，两两宗地块块最终成成交的楼楼面地价价分别只只有１２２８３元元／平方方米、１１３６８８元／平平方米。2.2土土地出让让情况表2-1..20110年第第6号招拍拍挂情况况地块编号土地使用权权人位置土地面积（公公顷）用途容积率成交价格（万万元）亩单价（万万元/亩亩）楼面地价（元元/平方方米）P（20110）0042号号南京江陵房房地产开开发公司司东湖开发区区关山村村曹家湾湾3.48公共设施与与居住混混合用地地3.7270411401.881628..9东湖开发区区雄楚大大道以南南，明玉玉路以东东1.01居住3.7P（20110）0044号号英特宜家购购物中心心第三投投资有限限公司硚口区额头头湾地区区30商业金融业业1.9604100134.2251059..82P（20110）0045号号武汉万科鲩鲩子湖房房地产有有限公司司江汉区鲩子子湖村10.255商住1.55--6.8881237000804.6672278..41P（20110）0046号号武汉亚太调调味食品品有限公公司汉阳区黄金金口工业业园东南南片4.21工业(食品品制造业业)1.5223035.3/P（20110）0047号号武汉金牛经经济发展展有限公公司汉阳区黄金金口工业业园西北北片3.98工业1.5209034.977/P（20110）0048号号湖北新长江江置业有有限公司司武昌区和平平大道与与秦园路路交叉口口4.54居住3.6500000733.8823057..54P（20110）0049号号武汉市新联联伟业置置业有限限公司洪山区狮子子山街张张吴村0.45居住3.42780411.8861816..99P（20110）0050号号武汉市铸久久置业有有限公司司汉阳区夹河河路5号号0.84居住2.66250498.1132873..8P（20110）0051号号武汉福地明明珠置业业有限公公司江夏区纸坊坊街大花花岭村2.04商住6.019900323.553808.111P（20110）0052号号湖北省房地地产投资资集团有有限公司司江夏区五里里界街栗栗庙村9.4居住1.812560089.111742.662P（20110）0053号号湖北省房地地产投资资集团有有限公司司江夏区五里里界街栗栗庙村10.6居住1.814180089.155742.991P（20110）0054号号武汉滨湖城城市广场场置业有有限公司司江夏区纸坊坊街大桥桥村8.9商住3365000273.5531367..65P（20110）0055号号武汉美好愿愿景房地地产开发发有限公公司东湖开发区区民族大大道以西西，南环环铁路以以北4.42居住3170000256.1191280..93P（20110）0056号号中冶南方（武武汉）置置业有限限公司东湖开发区区民族大大道以西西，中环环线以南南8.57商住1.5510000223.5582235..746.63居住1.5P（20110）0057号号湖北赵庄房房地产开开发有限限公司黄陂区横店店街11.499商住2.2921753.499364.77P（20110）0058号号湖北天纵置置业发展展有限公公司黄陂区盘龙龙城经济济开发区区叶店村村3.77居住1414073.2991099..27P（20110）0059号号武汉市凌峰峰置业有有限公司司黄陂区前川川街向阳阳村0.23居住228581.588611.888P（20110）0060号号田浩淼黄陂区开发发区叶店店村0.6居住171078.9441184..07P（20110）0061号号武汉宝安房房地产开开发有限限公司黄陂区开发发区叶店店村0.48居住157580.5991208..892.3土土地出让让分析表2-2..土地成成交区域域分析区域成交宗数成交面积（万万㎡）可建面积（万万㎡）楼面地价（元元/㎡）东湖开发区区316.47752.6771804汉阳区39.0319.4772873（工工业用地地除外）洪山区10.451.531816江汉区110.255412278江夏区430.94474.966975武昌区14.5416.3443057黄陂区516.57730.588488硚口区130571059本次土地出出让主城城区共出出让了110宗地地块，占占总成交交宗数的的一半以以上。在土地成交交面积上上，江夏夏区、硚硚口区、东东湖开发发区、黄黄陂区、江江汉区均均超过了了10万万方。从可建面积积上看，东东湖开发发区、汉汉阳区、江江汉区、武武昌区、硚硚口区等等主城区区潜在供供应面积积较大，此此外江夏夏区、黄黄陂区两两个市郊郊区域潜潜在供应应量也较较大。在楼面地价价上是位位于一块块武昌的的保障性性住房项项目最高高，在销销售限价价50000元//平方米米的情况况下楼面面地价就就达到了了30557元//平方米米，这也也印证了了在目前前调控行行情下，部部分开发发商选择择转变经经营策略略，将目目光转向向了利润润较低但但风险更更小的保保障房建建设上来来。而另另外一些些城中村村地块楼楼面地价价相对于于当地商商品房价价格并不不高，地地理位置置极佳的的江汉区区鲩子湖地地块楼面面地价只只有22278元元/㎡，硚硚口区的的额头湾湾地块楼楼面地价价也仅有有10559元//㎡。2.4重重点地块块介绍P(20110)0044号号地块基基本情况况地地块简介介项目用地位位于硚口口区额头头湾地区区。东、南南临规划划30米米宽城市市规划道道路，西西、北面面临300米宽城城市规划划道路及及三环线线。用地地东西向向宽度约约为7220米，南南北向长长度约为为9700米。用用地现状状为空地地，黄海海高程约约在233米左右右，场地地较为平平坦，适适宜进行行开发。地块优势项目用地位位于硚口口西端门门户区，紧紧邻三环环线、额额头湾立立交，所所在区域域交通可可达性好好，可通通过桥孝孝高速、工工农路与与三环线线连接；；依托工工农路、长长丰大道道、南泥泥湾大道道与汉口口中心区区及东西西湖区进进行便捷捷联系;;依托长长丰桥与与汉阳联联系。轻轻轨1号号线贯穿穿汉口中中心城区区并延伸伸至桥口口额头湾湾地区，将将为项目目用地与与其他区区域的联联系提供供更为便便利的交交通方式式。区域内现状状已建成成汉正街街都市工工业园，是是武汉市市内重要要的工业业生产基基地。并并随着硚硚口区退退二进三三政策的的实施，还还将利用用腾退出出来的老老化工企企业等用用地建设设大型现现代商务务、商贸贸服务、高高科技环环保产业业、现代代工业、文文化娱乐乐及滨水水居住等等一批重重大项目目，极大大的提升升了区域域内居住住生活、商商贸金融融服务等等功能。项目用地区区位优势势明显，交交通条件件便利,,市政配配套设施施较完善善，拥有有优越的的开发条条件,是是武汉市市地产开开发的热热点区域域，用地地具有较较好的区区位优势势，结合合硚口区战战略规划划发展契契机及周周边城市市道路的的完善，将将进一步步带动区区域发展展。项目目用地作作为商业业用地开开发建设设，具有有良好的的市场前前景。规规划要求求该该地块规规划总用用地面积积为30000000平方方米（以以实测为为准），其其中含扩扩大用地地面积1130550平方方米。规规划用地地性质为为商业金金融业用用地，容容积率控控制在11.9以以内，建建筑密度度控制在在60%%以内，建建筑高度度结合具具体方案案确定,,可建总总建筑面面积约55700000平平方米。项项目用地地东侧增增设300米宽城城市规划划道路。规规划用地地南侧与与工农路路、长丰丰大道连连通的规规划道路路需与项项目同期期建设完完成。市场分析项项目用地地以其独独特的交交通地理理区位，优优势的区区域产业业结构，结结合硚口口区战略略规划发发展契机机，用地地开发必必将带动动区域城城市建设设发展，引引领区域域经济的的增长，促促进区域域城市功功能结构构的提升升。项目用地位位于硚口口西端门门户区，交交通条件件良好，周周边开发发建设项项目较多多，且相相关配套套设施齐齐全。且且在一大大批重点点项目建建设的利利好背景景形式下下，随之之而来的的金融、商商业、休休闲服务务功能需需求愈加加迫切，额额头湾地地区市场场前景良良好，片片区价值值提升潜潜力无限限。项目目用地作作为商业业金融业业用地开开发具有有良好的的市场吸吸引力。P(20110)0045号号地块基基本情况况地地块简介介项项目用地地位于江江汉区鲩鲩子湖村村，包含含8块开开发地块块。KK1号地地块位于于菱角湖湖以东，用用地东临临红线宽宽度200米的台台北路，西西临红线线宽度220米的的菱角湖湖路；KK2号地地块所在在街坊东东临红线线宽度335米的的长江日日报路，南南邻红线线宽度550米的的建设大大道，西西邻红线线宽度225米的的台北路路，北临临红线宽宽度155米的规规划道路路；K33、K44、K55、K66、K88号地块块位于鲩鲩子湖周周边；KK7号地地块南邻邻红线宽宽度155米的台台北二路路，西邻邻红线宽宽度200米的云云林路。地地块优势势地地块均位位于汉口口中心区区范围内内。区域域内现状状交通条条件优越越，建设设大道、台台北路、香香港路等等道路形形成纵横横交错、体体系完善善的交通通格局。规规划的快快速轨道道交通三三、六、七七号线，将将有效提提升区域域内的公公共交通通服务水水平，更更大程度度上提升升用地所所在区域域内的居居民出行行条件。用用地所在在区域西西临西北北湖广场场，北临临菱角湖湖，环绕绕鲩子湖湖，中心心城区稀稀有、优优质的公公共开敞敞空间资资源将充充分满足足周边居居民的社社会交往往与户外外活动需需求，提提高了用用地的开开发品质质。用用地所在在区域紧紧邻建设设大道，商商业服务务设施齐齐全，有有新世界界百货、华华氏百货货等高端端百货商商场，有有香格里里拉、锦锦江国际际、新华华诺富特特等大型型酒店。附附近医疗疗机构齐齐全，有有新华医医院、武武汉市儿儿童医院院等。教教育设施施集中，有有育才中中学、育育才小学学、武汉汉市外国国语学校校等。文文化休闲闲设施主主要为汉汉口体育育中心、江江汉区图图书馆和和武汉图图书馆等等，区域域配套设设施十分分完善。区域目前正正集中开开发大批批高档的的商业设设施和居居住楼盘盘，如新新华西路路万达广广场，拟拟建的香香港路中中华城、浙浙商大厦厦万科等等。随着着中心城城区优质质土地资资源的日日趋减少少、城中中村改造造步伐的的加快，凭凭借良好好的区位位优势与与发展前前景，该该区域的的土地价价值与开开发潜力力不可估估量。市场分析近年来，汉汉口中心心片区住住宅的销销售均价价基本控控制在880000元/平平方米以以上，且且销售状状况稳步步上升，已已成为武武汉市成成交业绩绩最为突突出的板板块之一一。随着着汉口地地区旧城城改造、城城中村改改造步伐伐的逐步步加快，对对商品住住宅的需需求越来来越大，该该区域的的市场潜潜力将随随着交通通条件、生生活配套套水平的的进一步步改善而而得到极极大的释释放。P(20110)0056号号地块基基本情况况地地块简介介项项目用地地位于武武汉东湖湖新技术术开发区区民族大大道以西西、中环环线以南南的国际际社区内内，用地地被汤逊逊湖北路路划分为为A、BB两个地地块。AA地块北北临华师师园路，南南临汤逊逊湖北路路；B地地块东临临20米米宽规划划道路，西西、南临临保利十十二橡树树庄园，北北临汤逊逊湖北路路。两个个地块现现状用地地地势均均较平坦坦，具备备较好的的开发建建设条件件。地地块优势势用用地所在在的光谷谷地区是是进入武武汉的东东大门，由由此上武武黄、京京珠、沪沪蓉高速速，1007国道道，可快快速通达达整个鄂鄂东南。用用地东侧侧的民族族大道是是光谷地地区南北北向主干干道之一一，北侧侧的三环环线是城城市快速速路，多多路公交交线路在在此停靠靠，交通通区位优优势不言言而喻。项项目用地地位于山山体、湖湖泊生态态资源优优势明显显的武汉汉东湖新新技术开开发区，区区域生态态环境优优良，空空气自然然清新，是是适宜居居住的理理想之地地。近近年来用用地北侧侧的光谷谷商圈发发展迅猛猛，易初初莲花超超市、新新一佳超超市、中中商平价价、大洋洋百货等等众多商商家陆续续入驻，光光谷步行行街人气气旺盛，加加上地铁铁站点的的开工建建设，区区域配套套服务设设施日臻臻完善。区区域内还还拥有丰丰富的教教育资源源，有华华中科技技大学、中中南民族族大学、武武汉科技技学院、关关山中学学、光谷谷小学、中中南民族族大学附附属小学学等，文文化氛围围浓厚。凭凭借优越越的自然然环境、成成熟的配配套服务务体系，用用地所在在地区房房地产业业快速发发展，多多家地产产大鳄纷纷纷进驻驻，高品品质大型型楼盘相相继拔地地而起。目目前用地地所在区区域已建建成锦绣绣龙城、卡卡迪亚公公馆、清清江山水水、现代代森林小小镇、泰泰驰伊顿顿阳光等等众多楼楼盘，居居住氛围围浓厚。规规划要求求项目用用地由AA、B两两个地块块组成，规规划总用用地面积积为16680550.227平方方米，其其中，代代征道路路面积为为144465..4平方方米，净净用地面面积为11535584..87平平方米（以以上面积积均以实实测为准准）。A地块规划划用地性性质为商商住混合合用地，其其中，公公建建筑筑规模占占60%%，住宅宅建筑规规模占440%，写写字楼建建筑面积积不超过过250000平平方米；；B地块块规划用用地性质质为居住住用地。市市场分析析用用地所在在的光谷谷地区关关山组团团是未来来武汉市市高素质质人群聚聚集区，这这里高校校云集，文文化氛围围浓郁，生生态环境境良好，又又有经济济开发区区的优惠惠政策支支撑，宜宜居宜商商。项项目用地地与东南南新城组组群接壤壤。根据据新一轮轮城市总总体规划划，东南南新城组组群以高高新技术术产业规规模化建建设为主主导，重重点发展展光电子子、生物物医药和和机电一一体化等等高新技技术产业业。届时时，大规规模的产产业园区区将对房房地产业业带来强强劲的需需求。其其良好的的的生态态环境，浓浓厚的文文化氛围围也吸引引越来越越多开发发商到此此打造高高尚居住住社区，该该区域必必将成为为江南地地区居民民购房置置业的首首选区域域之一，市市场潜力力较大。第三章房房产市场场3.1德德盛指数数3.1.11武汉汉市房地地产吸纳纳指数本指数拟定定20007年11月为基基期，采采用常用用的X--11季季节调整整方法对对原始数数据进行行修正。指数构建过过程如下下：Ct,j==［Btt,j//(Ktt,j--1+ZZt,jj)］**1000%Ct,j表表示报告告期吸纳纳率,Bt,,j表示示报告期期吸纳量量,KKt,jj-1表表示上期期期末空空置量，ZZt,jj表示报报告期新新增供应应量。Yt,j==(Ctt,j//C20007,,1))*1100Yt,j表表示报告告期吸纳纳指数，CC20007,1表示示基期（220077年1月月）吸纳纳率。3.1.22指数数应用7月份，武武汉市房房地产市市场成交交73000余套套，与去年年此时月月销售量量连续“破万”的形势势相反，今今年在一一季度过过后成交交量就持持续出现现下滑的的趋势。同同时本月月德盛指指数滑落落至655.944点，这这是德盛盛指数自自4月份份调控措措施出台台以来已已出现了了3个月月出现下下滑。在7月份里里整体市市场依然然保持了了一定规规模的上上市量，上上市房源源量达到到了1万万余套，房房源紧张张的局面面在市郊郊区域得得到了较较大改观观，随着着市场观观望气氛氛的逐步步形成而而上市量量会在九九、十月月份期间间纷纷上上市，压压力将逐逐渐转移移向供给给方，因因此德盛盛指数下下行的趋趋势依然然较大。图3-1..德盛指指数示意意图（更多详情情请咨询询德盛行行地产机机构）3.2月月度成交交分析图3-2..武汉市市月度成成交走势势图通过对武汉汉房地产产信息网网公布的的数据统统计，77月全市市商品房房量价齐齐跌。在在成交量量上，本本月成交交73113套，比比上月减减少3220套，环环比降幅幅为4.19％，同同比去年年7月下降降了422.766％，在部部分开盘盘、加推推盘作用用下，本本月成交交量和上上月基本本持平，但但与去年年同期相相比，成成交量仍仍显低迷迷；在成成交价格格上，本本月均价价65119元//平方米米，比上上月下降降了3355元，环环比降幅幅为4.888％，比比去年同同期上涨涨了211.211％，由于于主城区区商品住住宅成交交均价明明显上涨涨乏力，在在部分低低价入市市项目和和部分加加大实际际打折力力度项目目的作用用下，商商品房宅宅成交均均价下跌跌，但下下跌幅度度不大。3.3每每日商品品房成交交分析图3-3..武汉市市商品房房每日成成交走势势图从成交趋势势图上看看，7月月份平均均每日成成交量为为2355套，从从成交趋趋势看77号到223号的的月中段段量价成成交波动动性比较较大，相对而而言量价价成交在在月初和和月末均均比较平平稳。3.4每每周成交交分析图3-4..商品房房每周成成交走势势图7月第一周周，成交交量维持持了6月月份第四四周下跌跌的趋势势，而在在第二周周出现了了小幅的的反弹，在在随后的的两周里里成交量量继续下下跌。成成交均价价在第一一周降幅幅比较大大外，后后三周走走势比较较稳定。近近几周的的数据表表现出成成交量明明显低于于新政前前，而成成交均较较基本维维持前几几月的水水平。3.5区区域成交交分析图3-5..各区域域成交套套数对比比图本月各区域域住宅成成交量相相比上月月有一定定幅度的的上升，与上月月相比，成交量下升最大的区域是汉阳区，上涨了近3倍的幅度。江汉区、东湖开发区、东西湖区等成交热点区域保持了一定的成交量，但相比上半年仍显得少了很多。另外，黄陂区、江夏区、武昌区、洪山区等主城地区也都止住了下跌的势头。受开发惯性的影响，各项目的工程进度导致7月份江城众多楼盘纷纷上市，市场营销力度的加强使得成交量保持了一定的规模。图3-6..各区域域成交均均价对比比本月成交均均价最高高的区域域是江汉汉区，成交交均价达达到了1101111元//㎡，主主要是菱菱角湖万万达广场场、葛洲洲坝国际际广场等等高端项项目开盘盘推高了了该区域域的均价价水平。成交均价最低的区域依然是黄陂区，仅为3702元/㎡。但本月相比上月价格出现了一定的下跌趋势，本月12个区域中有8个区域价格都出现了一定下降，但下降幅度都较小，可见楼市依然处于胶着状态。3.6供供应分析析3.6.11供应应情况企业名称项目名称项目名称项目地址预售面积（㎡㎡）武房开预售售[20010]]2522号武汉大陆桥桥投资开开发有限限公司汉正街品牌牌服饰批批发广场场硚口区多福福路特558号185811.988武房开预售售[20010]]2477号武汉汉口北北信和农农贸市场场有限公公司湖北汉口四四季美农农贸城黄陂区滠口口街滠口口村908700武房开预售售[20010]]2511号湖北广运地地产置业业有限公公司武汉长岛（住住宅一期期）江夏经济技技术开发发区江夏夏大道东东301588武房开预售售[20010]]2500号湖北宏鑫房房地产开开发有限限公司秦园鑫寓武昌区徐家家棚武车车五村1108号号2291..84武房开预售售[20010]]2499号武汉市万科科城市花花园房地地产开发发有限公公司万科城市花花园南区区(万科科红郡))B1、BB2、DD1-DD11栋栋东湖开发区区郑桥村村377944.3武房开预售售[20010]]2488号武汉新世界界康居发发展有限限公司常青南园江汉区姑嫂嫂树村526488.8武房开预售售[20010]]2466号武汉汉口北北商贸市市场投资资有限公公司汉口北国际际商品交交易中心心黄陂区盘龙龙城经济济开发区区刘店村村、滠口口村2563228武房开预售售[20010]]2455号沿海绿色家家园发展展（武汉汉）有限限公司“航天银湖湖湾”住宅楼楼及配套套设施东西湖区金金银湖生生态保护护区马池池公园机机场路以以西、金金银湖以以北106333.199武房开预售售[20010]]2433号葛洲坝海集集房地产产开发有有限公司司葛洲坝国际际广场江汉区航侧侧村366899.933武房开预售售[20010]]2422号武汉英德置置业有限限公司钻石公寓江汉区马场场角路551号174866.988武房开预售售[20010]]2411号湖北省建工工房地产产开发有有限公司司宝业徐东雅雅苑武昌区杨园园街徐东东路233号306000.1武房开预售售[20010]]2400号武汉世纪华华宇置业业有限公公司宝丽金国际际广场二二期江汉区花楼楼街232222武房开预售售[20010]]2399号武汉中北房房地产开开发有限限公司复地·东湖湖国际一一期D标标段武昌区中北北路1447号469099.4武房开预售售[20010]]2388号武汉久久房房地产开开发有限限公司珞桂路999号洪山区珞桂桂路311号341166武房开预售售[20010]]2377号湖北清江置置业有限限责任公公司清江山水22.1期期33--40##、422-433#东湖开发区区曙光软软件园以以东，武武九铁路路以北300488.022武房开预售售[20010]]2366号保利（武汉汉）房地地产开发发有限公公司保利心语二二区1##、5##东湖开发区区南湖农农业园180533.233武房开预售售[20010]]2355号湖北怡清雅雅筑房地地产开发发有限公公司怡清雅筑二二期222#、223#楼楼东西湖区径径河农场场跃进大大队562877.311武房开预售售[20010]]2344号武汉美好愿愿景房地地产开发发有限公公司阳光在线113#、223#--25##、299#-338#东湖开发区区关山村村251633.777武房开预售售[20010]]2333号武汉博鑫置置业有限限公司博鑫景苑江夏区纸坊坊街办事事处三潭潭路以东东6666..99武房开预售售[20010]]2322号武汉汉口北北现代工工业园开开发有限限公司华中企业城城黄陂区武湖湖农场青青龙分场场徒马河河634199.099武房开预售售[20010]]2311号华润置地（武武汉）有有限公司司华润置地民民主路项项目武昌区中南南街民主主路6224号5077..24武房开预售售[20010]]2300号湖北新世纪纪房地产产开发有有限公司司奥山.欧景景苑（五五期）洪山区和平平街余家家头村103966.277武房开预售售[20010]]2299号武汉新舟房房地产公公司清安小居新洲区邾城城街清安安村8456..63武房开预售售[20010]]2288号武汉金家房房地产开开发有限限公司金家上城蔡甸区独山山村212511武房开预售售[20010]]2277号湖北百利恒恒置业有有限公司司美景天城BB区黄陂区盘龙龙城经济济开发区区下集村村147944.055武房开预售售[20010]]2266号武汉市龙伟伟达房地地产开发发有限公公司祥和.水岸岸名邸新洲区邾城城街沿河河大道129088武房开预售售[20010]]2255号武汉新阳光光房地产产开发有有限公司司巢上城一组组团黄陂区盘龙龙城经济济开发区区叶店村村229255.699武房开预售售[20010]]2244号湖北省禾正正行投资资有限公公司半岛华庭新洲区双柳柳街沙咀咀村390311.688武房开预售售[20010]]2233号湖北省军队队转业干干部房屋屋开发总总公司长城嘉苑武昌区徐东东路400号249711.3773.6.22供应分分析图3-7..武汉市市各区域域商品房房预售情情况7月住宅上上市面积积56..97万万方，商商业及其其他产品品上市量量47..8万方方，住宅宅上市量量与商业业及其他他产品的的上市量量基本相相当，反反映出当当前商业业地产在在房地产产开发中中占据的的份量越越来越大大，而商商业上市市量主要要来自于于黄陂区区的汉口口北国际际商品交交易中心心和四季季美农贸贸城两个个项目。本本月住宅宅上市量量主要来来自于武武昌区、东东湖开发发区以及及江汉区区。表3-1..本月区区域住宅宅供需比比情况区域上市套数销售套数供需比供需评级经济开发区区2001561.28供大于求（轻轻度）洪山区4502561.76供大于求（轻轻度）江夏区4004960.80供不应求（轻轻度）武昌区11003792.90供大于求（较较严重）东西湖区5706630.86供不应求（轻轻度）东湖开发区区110015790.69供不应求（轻轻度）江汉区11005152.14供大于求（较较严重）黄陂区3705210.71供不应求（轻轻度）青山区087<0供不应求（严严重）江岸区0502<0供不应求（严严重）硚口区0297<0供不应求（严严重）汉阳区0637<0供不应求（严严重）

第四章区区域项目目研析4.1金银银湖片区区综述金银湖片区区由金银银湖水域域、金湖湖、银湖湖、黄龙龙港、墨墨水湖、潇潇湘海、黄黄狮海等等湖群与与九大湖湖汊纵横横贯通成成形。这这九大湖湖汊缠绕绕着湖中中九个环环水半岛岛，形成成九曲回回肠的水水系，组组成“九龙护护珠”的奇景景。

武汉市将将东西湖湖定位为为汉口生生态新城城，列为为武汉“第八城城区”，金银银湖就位位居生态态新城中中心，经经过“十一五五”的建设设，这里里将初步步完成城城市化转转变。图4-1..金银湖湖区域规规划图4.2片区区利好因因素金银湖片区区自然环环境好，拥拥有金银银湖天然然资源，景景观优势势明显，居居住环境境好。随随着政府府对金银银湖生态态旅游区区的打造造，城郊郊中央生生活区的的规划的的实现，生生活配套套，商业业配套的的日渐完完善，使使得片区区内项目目具有很很好的生生活环境境和较高高升值空空间。同同时，该该片区所所针对客客户群体体主要集集中在武武汉中产产阶级，收收入处于于中高水水平，市市场购买买能力强强。4.3片区区楼市分析4.3.11片区项项目布局局图4-2..金银湖湖项目布布局示意意图

从图上可可以看出出，金银银湖地产产开发渐渐现如下下趋势：：■高尚生生活区

以武汉人人民会议议中心、武武汉邮政政中心、东东方马城城、金银银湖高尔尔夫为依依托，形形成了以以耀江··景湾、高高尔夫城城市花园园、银湖湖翡翠为为代表的的高尔夫夫高尚生生活区。

■环湖湖生态居居住区

以以环绕金金银湖开开发的碧碧海花园园、恋湖湖家园、黄黄金海岸岸、顺驰驰·泊林、万万科·西半岛岛及泰跃跃·金河等等项目构构成环湖湖生态居居住区。

■黄黄狮海生生态居住住区以共享吴家家山台商商投资区区的成熟熟配套为为依托，总总规模达达1455万平米米的沿海海·赛洛城城为代表表的黄狮狮海生态态居住区区。■金银湖中中央居住住区

以五景药药业、同同药药业业、武烟烟物流公公司、团团结激光光、移动动研发中中心、联联通研发发中心、海海事法院院、省交交管信息息中心等等十几家家企事业业单位为为依托，形形成了以以翠堤春春晓、金金珠港湾湾等项目目为代表表的金银银湖中央央居住区区。4.3.22片区房房地产发发展走势势大武汉城市市西扩趋趋势成形形

汉口城城区房地地产建设设目前虽虽致力发发展，但但受地域域限制，在在城区新新建住宅宅项目已已经越来来越较难难，而东东西湖地地区与汉汉口接壤壤，因此此有较好好的开发发和规划划条件。而而随着汉汉口中心心城区与与东西湖湖片区交交通条件件的改善善，尤其其是轨道道交通的的开工，对对东西湖湖片区市市场的发发展是绝绝对的利利好消息息，城市市西扩趋趋势已初初见雏形形。产品朝多样样化发展展，重量量转向重重质，创创新不断断涌现

近近年来，金金银湖项项目品质质的提升升，有力力地促进进了市场场的发展展，而创创新的涌涌现则提提高了片片区楼盘盘形象和和市场上上的影响响力。“泰跃金金河”建筑节节能达到到65％％，成为为其独特特的卖点点之一，也也在全市市范围内内产生了了较大的的影响。区区内商务务氛围日日益浓厚厚，各项项配套设设施也日日益完善善，区内内规划、景景观、生生活配套套、产品品等也在在升级。关注城市规规划，打打造以贴贴合市场场需求为为主的产产品总的的来看，金金银湖片片区销售售形势并并不乐观观，同时时金银湖湖片区88月份大大量楼盘盘的集中中上市，更更是加剧剧了区内内竞争态态势，要要想取得得不错的的销售业业绩，必必须在规规划设计计上做文文章，使使产品更更加贴合合市场需需求。4.3.33片区商商品住宅宅成交情情况图4-3金银湖湖片区商商品住宅宅成交均均价图4-4..金银湖湖片区商商品住宅宅成交套套数小结：区域域生活配配套建设设还不算算很完善善，生活活服务设设施往往往由地产产项目内内部提供供，多为为社区教教育、医医疗及商商业零售售等，公公共交通通也在逐逐步完善善中。因因此，该该区域房房地产市市场也相相对处于于平稳发发展中。区区域供应应量及成成交量一一直处于于高位运运行，但但是商品品房销售售价格涨涨幅，相相对其他他区域来来说并不不大，而而且在历历次中央央紧缩政政策调控控下，也也是最先先降价促促销的区区域之一一。

本本次中央央新政调调控以来来，除金金银湖核核心区以以外，其其他区域域项目，尤尤其是靠靠近盘龙龙城及吴吴家山区区域的楼楼盘，销销售价格格均有不不同程度度下跌，随随着调控控政策延延续，项项目整体体价值较较低的楼楼盘还将将进一步步拉低成成交均价价。4.4主要要在售楼楼盘一览览图4-3..金银湖湖项目在在售楼盘盘区位图图表4-1..金银湖湖区域在在售楼盘盘情况项目报批建面（万/㎡）总套数容积率/绿绿化率建筑形态主力户型在售均价销售状况升华现代城城129802.12//35%%多层、小高高层、高高层86-1339㎡两两房、三三房4700一期在售水印桃源1713381.4/335%多层、小高高层、高高层、花花园洋房房89.022㎡两房房、1227.004三房房4600在售顺驰泊林22.94414001.10//40%%多层，小高高层，别别墅102-1166㎡㎡两房--四房4800三期在售泰跃金河147591.39//39%%小高层、高高层60-900㎡两房房，900-1440㎡三三房景观观房4000二期在售翠堤春晓3313002.01//48%%小高层、高高层73-955㎡两房房、三房房5400在售金珠港湾1710190.54//38..1%多层、小高高层、别别墅98-1338㎡两两房、三三房5500在售卧龙·丽景景湾5031001.5/335%多层、小高高层、高高层、联联排86-1660㎡两两房、三三房5800乐山苑在售售银湖翡翠4.773211.78//60%%小高层、高高层113㎡三三房9800二期在售银湖御园108673.2/440%高层、别墅墅89-1228㎡两两房、三三房6000在售恋湖家园3.832981.1/442%多层113㎡三三房5200五期在售万科高尔夫夫14.35511.39//35%%高层、叠拼拼、别墅墅89-1880㎡全全装修两两房、三房房8600在售恒大城6011900.94//50%%小高层、复复式、多多层93㎡三房房4700在售沿海·赛洛洛城14575001.66//39%%多层、小高高层、高高层、别别墅70㎡两房房、900㎡三房房4700在售黄狮海岸18.77031.5/335.33%多层、小高高层200㎡复复式4250在售博大海蓝湾湾305002.98//38%%多层、高层层85-1330㎡两两房、三三房4200在售心斋桥11.61080.7/440%高层、别墅墅207-2211㎡㎡待定预售阶段

心斋桥4.5典型型个案分分析心斋桥心斋桥项目目座落于于位于武武汉东西西湖区金金银湖生生态园马马池片区区，南侧侧隔地邻邻近环湖湖路，北北侧隔地地与环湖湖中路相相望，东东西两侧侧分别为为规划建建设的环环湖三路路与环湖湖四路。项项目周边边集中了了奥林匹匹克花园园、顺驰驰泊林、万万科西半半岛以及及恒大城城等大型型品牌开开发商开开发的重重点项目目，东接接奥林匹匹克花园园，西与与定位为为“中部慧慧谷”的富兴兴集团国国际外包包服务企企业公园园毗邻。心斋桥项目目占地约66万方，总总建筑密密度300%，规规划为55栋322层高层层和1008栋合合院别墅墅，绿地地率为335.22%，别别墅部分分容积率率为0..57。项项目定位位为武汉汉市最具具特色、全全面体现现客户心心理价值值与身份份价值的的高端别别墅社区区。项目基本资资料项目名称心斋桥占地面积6.67万万㎡建筑面积11.6万万㎡容积率0.57总户数108建筑结构别墅绿化率47%装修标准毛坯开发商绿基置业有有限公司司物业公司待定物业费待定项目区位项目位置：：位于武武汉东西西湖区金金银湖生生态园马马池片区区总体规划项目由5栋栋32层层高层和和1088栋合院院别墅组组成建筑风格在简洁、现现代而富富有创意意的建筑筑风格中中，心斋斋桥通过过层进礼礼序空间间的规划划、人车车分流的的台地设设计，及及融汇贯贯通的六六大子园园和内外外四重私私家庭院院的户型型设计，营营造进深深为贵、长长幼有别别、尊卑卑有序的的现代东东方经典典礼居空空间。

典型户型分分析户型名：得得信轩（66.3米米开间）地上建筑面面积：2207..14--2111.833㎡二层赠送书书房面积积：9..62㎡㎡露台面积：：41..3-442.66㎡花园面积：：74..89-