武汉写字楼市场

武汉写字楼市场分析目录2市场概况供需研究发展阶段与未来展望在售及未来供应写字楼案例市场概况1定义对于本项目优质写字楼的定义主要根据武汉写字楼市场的发展现状，将地理位置、硬件条件、租户组合优于市场平均水平的楼宇通称为优质写字楼，也就是本次市场的调研的观察范围，其中分为甲级和乙级两个标准

。

认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象：优质写字楼位置位于武汉市核心和成熟商业、商务区，如建设大道、中南路等区域可达性邻近城市主要交通干道，有便捷的公共交通，同时项目本身有便捷的出入动线和可视性建筑设计标志性的楼宇形象设计，玻璃幕墙等具有现代感和高档感的建筑外立面总建筑面积大于30,000平米楼层布局开敞式布局标准层面积大于1,500平米净高大于2.4米电梯选用进口或合资品牌电梯，充足的电梯数量，平均等候时间小于45秒空调中央空调系统，局部区域采用四管制；24小时冷却水系统线路系统部分楼层铺设架空地板停车位停车位充足，低于写字楼每300-400平米/1车位的标准处置方式单一业权，由知名开发商或业主统一经营物业管理国内知名物业管理公司以上等级管理公司管理租户构成主要为跨国公司或大型国内公司，以及武汉本地行业领先企业

武汉市主要优质写字楼分布：汉口一环线二环线三环线长江沙湖东湖建设大道武广光谷中南汉阳武昌武汉优质写字楼市场概况武汉优质写字楼集中于市中心，主要分布在4个区域。1.建设大道商务圈2.武广商务圈3.中南商务圈4.光谷商务圈优质写字楼市场目前供应分布序号项目名称建设大道商务圈1新世界国贸大厦2建银大厦3瑞通广场4禧邦可广场5武银大厦6招银大厦7良友大厦8福星商会国际大厦9浦发银行大厦武广商务圈10新世界中心11世界贸易大厦12武广福布斯中心13泰合广场中南商务圈14新时代商务中心15中商广场16中建广场17中铁大厦182008新长江广场光谷商务圈19慧谷时空20华乐商务中心21联合国际22光谷国际广场优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。武汉优质写字楼市场概况202119832甲级写字楼541697101112131415171816乙级写字楼22优质写字楼供应一览表序号项目名称落成时间层数单层面积建筑面积（平方米）得房率目前平均租金（元/平方米/月）空置率1新世界国贸大厦2005522,300-2,600104,39364.5％65.004%2建银大厦1999501,30074,09463.5％70.004%3瑞通广场2000291,10033,64066.5％68.0012%4禧邦可广场2002281,32036,00067.5％100.000%5武银大厦1999281,00029,68070％57.0010%6招商银行1997311,33050,00065％50.003%7良友大厦1999281,10031,56066％37.005%8福星商会国际大厦2003281,68045,09075％45.003%9浦发银行大厦2009221,70033,00075%65.0030%10新世界中心200725300068,90063％65.001%11世界贸易大厦199960150078,20063％45.006%12武广福布斯中心199648130058,90070％30.005%13泰合广场199647130073,00063％45.008%14新时代商务中心2008451,82167,00070.0%50.0045%15中商广场2000452,100100,20965.0%50.003%16中建广场2007261,30027,00070.0%48.005%17中铁大厦2006261,10013,50071.2%45.000%182008新长江广场2007261,200-1,40027,00075.0%45.006%19慧谷时空2005241,10028,00070%28.005%20华乐商务中心2004281,30038,00072.9%32.003%21联合国际2007191,90036,10075%40.002%22光谷国际广场A座2010281,300-1,60070,00069%45.0080%概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街区域优质写字楼存量为整体市场存量的45％，物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的51％中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富城市的主干道，公共交通系统完善劣势：上下班高峰期间，交通较为拥堵停车位数量较为紧张，且停车成本较高租户特征区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融保险、制造、社会服务等行业武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业现有产品特征区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主市场前景未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧建设大道商务圈概况位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平区域优质写字楼存量为整体市场存量的18%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的14％优劣势分析优势：临城市的主要干道，交通优势明显区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了写字楼的展示性租户特征区域写字楼企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括日本瑞穗银行、佳能、联邦快递、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等知名企业现有产品特征甲级写字楼属于城市综合体的一个板块优质写字楼多以写字楼+商业的形式出现部分散售写字楼为中小企业自用市场前景区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到CBD和建设大道区域的严重冲击武广商务圈中南商务圈概况优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好区域优质写字楼存量为整体市场存量的38%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的35％，但其租金、品质略低于建设大道及武广商务圈优劣势分析优势：区域内优质的商业和酒店配套丰富临城市主干道，可视性较好劣势：交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱租户特征区域写字楼主要租户为国内企业，行业类型包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等区域内以中建三局、中煤国际等大型国有企业租户为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基物流等知名企业入住现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用市场前景区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来武昌区将重点发展中北路总部商务区；未来地铁2、4号线将会在洪山广场交汇也将进一步带动该区域的商务氛围；这两方面原因将导致未来商务区域逐步向北扩展供需研究2历史供应至2010年3季度，武汉优质写字楼的市场供应量约为1,089,266平方米。武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，持续新增供应量为80,098平方米，多为大型高层综合物业；武汉乙级写字楼供应则是从1996年开始推出，2000年之前供应量已达321,340平方米，2000年之后供应速度相对放缓；部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业，对外市场供应量较为有限，如禧邦可广场。单位：平方米单位：平方米市场吸纳武汉甲级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右，至2005年起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖，截至2010年3季度空置率已降至9.8%；武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30％以上，然而在2007年由于经济过热，写字楼需求激增，当年的写字楼吸纳量远远超过新增供应量，截止目前其空置率约为16％；由此可见，目前对于甲级写字楼的需求非常旺盛，大部分租户集中考虑现有的CBD区域-建设大道商务圈，从2011年上半年开始供应量增速明显，预计约有150,000平方米的甲级写字楼在年内入市；而在2012年，将是优质写字楼集中投入市场的高峰期，届时武汉写字楼市场将进入激烈竞争的阶段；空置率也将节节攀升。单位：平方米单位：平方米租金走势单位：元（人民币）/平方米/月近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平平稳增长，自2010年租金涨幅略微明显，截止3季度，平均租金达到61.3元/平方米/月，较2002年增长17.9元/平方米/月，年均增长仅为4.4％；与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(100元/平方米/月)，同时也略低于长沙(73元/平方米/月)；武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2002年平均租金与2010年3季度相差仅9.1元/平方米/月左右，年均增长为3％。售价从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢，年均增长幅度为4％，截至2010年第3季度，优质写字楼市场的均价为8,400元/平方米；与武汉市的所有优质写字楼的平均价格走势相比，甲级写字楼的销售价格变化略微明显，由于2007年新世界中心写字楼入市，销售均价骤然飙升至10,000元/平方米以上，而2008年-2009上半年由于受金融风暴的影响，甲级写字楼销售价格略有所回落，但自2010年3季度，房地产市场逐步回暖，目前销售均价已达10,000元/平方米；

乙级写字楼自2003年以来与武汉市的整体写字楼价格走势一致，其销售价格变化不明显，近年来的增长幅度不大，2010年3季度的销售均价约为8,000元/平方米；根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断，写字楼的售价在未来两年内仍会稳步小幅上扬。单位：元（人民币）租户特征武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；

武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。发展阶段及未来展望3武汉写字楼市场总体经历了四个发展阶段，目前迎来较大的发展契机2004年－至今1995年以前由于政策倾斜，一大批由银行机构投资兴建的甲级写字楼入市冲击市场写字楼市场极度繁荣。受到宏观环境影响，主力资金紧缩，以泰合、招银、瑞通为代表的甲级写字楼开始抛售部分单位写字楼空置率大幅攀升期间再无甲级写字楼新建入市城市经济环境的改善吸引大批外资企业入住扩展期间新世界国贸大厦、新时代商务中心等一批新兴甲级写字楼入市伴随城市经济发展，武汉商务发展迎来巨大契机目前写字楼市场形成多个商圈，整体处于开拓新市场的阶段萌芽期发展期快速发展期1996年－1998年缓慢发展期无代表性写字楼，发展混乱1999年－2003年写字楼的发展阶段写字楼发展向武昌突破，且更加注重产品品质，并为企业提供个性化服务商住一体写字楼，仅能满足基本办公需求综合型写字楼出现，相应诞生写字楼的物业管理服务甲级写字楼出现，主要集中在汉口，无论是产品品质还是物业服务方面都得到极大提升写字楼供过于求，汉口、武昌、光谷相继大批写字楼上市，产品同质化，物业服务有待进一步提高，出租率低，空置率高甲级写字楼供不应求，武昌沿江片存市场空白，产品品质提升，并向企业提供定制服务代表项目：俊华大厦中百商厦新世界国贸大厦泰合广场积玉桥万达写字楼发展利好中部中心城市的命名，以及城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机武汉成为中部地区中心城市，政策，优质资源向其倾斜写字楼机遇武汉正成为世界500强企业和外来大企业战略转移的重点城市，这将带来写字楼市场的刚性需求和激烈竞争武汉1+8城市圈规划、“中部崛起”战略规划进入实施阶段，武汉商务发展充满希望目前写字楼的分布依托城市发展利好，武汉市商务办公已形成遍地开花之势，建设大道沿线和光谷已吸纳众多企业和商务人士建设大道商务圈中南商务圈光谷商务圈解放大道商务圈钟家村商务圈中山大道商务圈武昌滨江商务区CBD商务圈建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈光谷商务圈新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场福星商会大厦良友大厦信合大厦元辰国际民生银行大厦浦发银行大厦菱角湖万达写字楼禧邦可广场浙商国际大厦（在建）中华城写字楼（在建）……武汉广场世贸广场新世界中心泰合广场新长江国际财富大厦宝丰时代同馨商务大厦兴隆大厦……德润大厦中百商厦桃源大厦长江大厦正信大厦广源大厦远洋大厦俊华大厦佳丽广场长盛大厦华侨大厦……华乐商务中心联合国际慧谷时空国际企业中心融众国际东方怡景大厦国光大厦光谷国际广场联峰时代光谷SBI创业街湖北信息大厦创富商务会馆……中南商务圈钟家村商务圈CBD商务圈武昌滨江商务区中商广场中南大厦世纪广场中铁大厦中建工行广场洪广宝座楚天都市花园新时代商务中心中南国际城新时代广场兆富国际大厦汉元中心闽东国际城宏阳大厦长江广场葛洲坝国际广场（在建）泛海城市广场（在建）天时大厦兴城大厦湖北商务大厦武汉科技大厦天骄国际大厦万达写字楼（在建）绿地中心写字楼（在建）光谷国际广场光谷国际总部洪福美林广场光谷金融港光谷时代广场福星惠誉国际大厦海山金谷菱角湖万达广场民生银行大厦浦发银行大厦新华名典顶琇广场东合中心新时代商务中心中建广场世纪彩城世纪大厦近三年新增写字楼浦发银行大厦浦发大厦去化速度快，销售较好，价格实现度较高；租金水平70元/平米·月在武汉位居前列。项目名称浦发银行大厦地址武汉市江汉区新华路218号开发商武汉英德置业有限公司营销策划武汉众联置业顾问有限公司物业管理武汉精英物业管理有限公司环线位置一二环间容积率8.37总建筑面积50076平米办公建筑面积32726平米项目等级甲级建筑层数22层标准层净高3.5米标准层面积1700平米得房率72%开盘时间2008-5-18交房时间2009-4-30租售出售销售报价13000-14000元/平米租金70元/平米·月物业管理费9元/㎡·月出租率80%销售状态售罄浦发银行大厦写字楼销售中建工行广场中建工行广场销售去化速度较快，两年半左右时间基本售罄，销售价格及租金水平在同等级写字楼中处于前列。项目名称中建工行广场地址武昌区中南路武珞路交叉口开发商武汉市中建房地产开发有限公司物业管理广东华赢物业管理有限公司环线位置一环内容积率4.6总建筑面积120000平米办公建筑面积93338平米项目等级乙级建筑层数28层标准层净高3.35米标准层面积1600平米得房率78%租售租售并举开盘时间2005-10-30交房时间2006-10-15租金50元/平米·月销售报价7500-9500元/平米出租率70%物业管理费6.6元/㎡·月销售状态售罄中建工行广场写字楼销售新时代商务中心新时代商务中心作为中南商圈难得的甲级写字楼，销售价格及租金水平在同商圈写字楼中较高。项目名称新时代商务中心地址武昌区武珞路442号开发商武汉中建三局房地产开发有限公司物业管理武汉中建三局房地产开发有限公司环线位置一二环间容积率10.77总建筑面积140000平米办公建筑面积78000平米项目等级甲级建筑层数48层标准层净高3.3米标准层面积1835平方米得房率70%租售租售并举开盘时间2008-12-17交房时间2009-4-20租金60元/平米·月销售报价8900-11000出租率70%物业管理费18元/㎡·月销售状态售罄新时代商务中心写字楼销售新世界国贸大厦新世界国贸大厦位处建设大道核心地段，现代、硬朗的外立面风格，完备的硬件设施，以及优越的周边环境，使其成为出租率最高的写字楼。项目名称新世界国贸大厦地址江汉区建设大道568号开发商新世界发展（武汉）有限公司物业管理新世界发展（武汉）有限公司环线位置一二环间容积率5.9建筑面积156000平米办公面积94164平米等级甲级租售状态出租预租日期2005-3-18交房日期2005-6-10租金70元/平米·月出租率98%建筑层数55层标准层净高3米标准层面积2600平方米得房率80%物业管理费20.00元/㎡·月商业环境新世界百货国贸店、武汉广场、世贸广场、菱角湖万达广场公共区域外立面涂料、面砖、幕墙大堂墙壁：大理石；地板：大理石地砖；顶部：石膏吊顶电梯门厅墙壁：钢板；地板：大理石地砖；顶部：铝扣板走廊墙壁：大理石墙砖，地板：大理石地砖；顶部：涂料公共洗手间美标，HCG设备配置空调类别：美国CARRERIQ-XL型580冷吨冷水机组9台中央空调；运行时间：8：30-18:00电梯品牌：通力客户区电梯数量：14部其他配置通讯设备：电信光纤；智能化设施：5A标准；车位数350个车位租金400元/月临时停车费4元/小时新世界国贸大厦进驻客户新世界国贸大厦进驻企业包括外国驻汉领事馆、中外贸易官方组织、世界500强企业等，知名企业的聚集效应，不断吸引其他知名企业进驻。进驻企业备注法国领事馆外国驻汉领事馆美国领事馆外国驻汉领事馆英中贸易协会中外贸易官方组织荷兰贸易促进会中外贸易官方组织香港贸易发展局中外贸易官方组织大韩贸易投资振兴公社中外贸易官方组织通用电气世界500强企业爱立信世界500强企业诺基亚世界500强企业索尼世界500强企业顺驰置业国内知名地产企业易居中国国内知名地产企业香港上海汇丰银行国内知名金融机构荷兰银行国外知名金融机构飞利浦世界500强企业三星世界500强企业IBM世界500强企业耐克世界500强企业…………建银大厦项目名称建银大厦地址江汉区建设大道709号开发商武汉世界贸易大厦有限公司物业管理湖北省建设银行环线位置一二环间容积率15.0建筑面积75054平米办公面积49500平米等级甲级租售状态出租预租日期1999-8-30交房日期2000-10-28租金70元/平米·月出租率90%建筑层数50层标准层净高3米标准层面积1200平方米得房率80%物业管理费20.00元/㎡·月商业环境新世界百货国贸店、武汉广场、世贸广场、菱角湖万达广场公共区域外立面涂料、面砖、玻璃幕墙大堂墙壁：涂料；地板：大理石地砖；顶部：涂料电梯门厅墙壁：钢板；地板：大理石地砖；顶部：矿棉板、金属铝扣板吊顶走廊墙壁：涂料；地板：大理石地砖；顶部：矿棉板、金属铝扣板吊顶公共洗手间TOTO设备配置空调类别：中央空调电梯品牌：东芝客户区电梯数量：12部其他配置通讯设备：电信光纤；智能化设施：5A标准；安保设施：巡逻、电子监控；消防设施：喷淋系统；供电设施：双回路，两台伯琼斯.劳斯莱P880E—704KW柴油发电机组车位数178个建银大厦位处建设大道核心地段，与新世界国贸大厦毗邻，在坐拥北湖风景同时，其标准硬件设施、美观的内部装修、内部合理分区等赢得了较高的出租率。建银大厦进驻客户建银大厦进驻企业包含国有大银行、世界500强企业以及武汉本土服务型企业等。进驻企业备注建设银行国有大银行西门子世界500强企业华为世界500强企业新华人寿保险国内保险机构武汉高技术创业发展股份有限公司自控分公司武汉本土生产企业银力媒体新闻媒体武汉银邦投资有限公司武汉本土投资机构武汉联亚投资有限公司武汉本土投资机构武汉华洋安明投资管理有限公司武汉本土投资机构…………新世界中心项目名称新世界中心地址汉口解放大道634号

开发商新世界发展（武汉）有限公司物业管理新世界发展（武汉）有限公司环线位置一二内容积率7.41建筑面积544815平米办公面积195685平米等级甲级租售状态出租、出售预租日期2006-4-23交房日期2007-10-31租金70元/平米·月出租率85%建筑层数32层标准层净高3米标准层面积3000平方米得房率82%物业管理费1.90-2.30元/㎡·月商业环境武汉广场、世贸广场、万松园商业街公共区域外立面面砖大堂墙壁：大理石；地板：大理石地砖；顶部：石膏吊顶电梯门厅墙壁：金属板；地板：大理石地砖；顶部：金属铝扣板走廊墙壁：大理石墙砖，地板：大理石地砖；顶部：涂料公共洗手间美标，HCG设备配置空调类别：美国特灵中央空调电梯品牌：OTIS客户区电梯数量：8部其他配置通讯设备：宽带，光纤到户；智能化设施：5A标准；安保设施：24小时监控系统；消防设施：喷淋设备；供电设备：双回路电源，日本三菱配用发电机组车位数622个车位租金300元/月临时停车费4元/小时新世界中心位处武广商圈，周边聚集了众多商务人士，因其交通便利性，配套完善等，成为企业办公首选。新世界中心进驻客户新世界中心进驻企业以银行、保险、投资等金融机构、外来地产企业、本土地产企业为主。进驻企业备注交通银行利济北路支行国内大型银行中信银行股份有限公司武汉新世界支行国内大型商业银行深圳伊斯特珠宝首饰有限公司国内生产企业武汉安信致远投资有限公司武汉本土投资机构中英人寿国内保险机构太平人寿保险公司国内保险机构武汉市毅源电力工程有限公司武汉本土生产企业汉飞地产武汉本土地产企业融侨外来地产企业三和广宇武汉本土开发企业新世界地产外来地产企业卓越地产外来地产企业……未来规划写字楼项目众多，多集中在汉口区域，沿江写字楼将达到5个，对本项目构成较强竞争葛洲坝国际广场泛海武汉中心绿地中心福星惠誉水岸国际武汉保利文化广场经开万达广场写字楼广泽中心兴业银行大厦积玉桥万达中华城写字楼东西湖立方城东沙万达楼广发银行大厦（开顿国际大厦）浙商国际大厦天悦国际项目名称区位层数光谷金融艺术中心光谷鲁巷核心区层数未知，400-500米晋申国际商务区甲级写字楼汉口沿江大道张自忠路90层（400-500米）恒大环球金融中心硚口古田地块层数未知，438米武汉天地写字楼汉口黄浦大街72层，435米国际博览中心（华侨大厦）汉阳滨江大道四新大道两栋78层，318米航运中心大厦汉口沿江大道与民生路交汇处63层，300米东湖春树里菩提金国际金融中心武昌徐东大街与中北路交汇处56层，264米锦绣长江长江之门汉阳滨江大道阳新路59层，250米国际金融广场汉口建设大道新华路一栋60层，240米，一栋51层，237米光谷世界城主楼光谷鲁巷58层，238米合众人寿总部大楼武昌临江大道三层楼层数未知，220米水游城汉口解放大道与双洞街交汇处55层，220米新华府汉口新华路与长江日报路交汇处53层汉江国际大厦汉口新华路41层，207米广州越秀项目硚口区桥口路层数未知，300米市场机会高端甲级办公物业基本自持，如新世界国贸大厦，出租较好，租金水平介于60-70元/平米·月；乙级写字楼目前在售较少，市场销售情况也较理想，出租水平及出租率也相对较高竞争机会在未来写字楼竞争激烈情况下，本项目应主要“练好内功”——提供较优的硬件设施和完善配套，以硬件及优秀的物业服务取胜5A写字楼标准硬件设施楼宇设备自动化系统（BA）1空调自控系统2供排水自控系统3变配电监视系统4电梯监视系统安全防范系统（SA）1闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。2防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。3停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。通信自动化系统（CA）1综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。2无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。大堂电梯间未来优质写字楼供应未来供应量民生银行大厦浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城船舶大厦恒大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼21.晋申国际商务中心22.世茂锦绣长江主楼23.国际博览中心III期24.中国华侨大厦25.汉商21世纪写字楼26.武汉经开万达广场27.合众总部大厦28.积玉桥万达广场29.武汉国际金融城30.长城建设中北路项目31.东湖CBD32.海山金谷33.武汉保利文化广场34.兴业银行大厦35.天融国际大厦36.光谷金融艺术中心37.光谷新世界中心38.光谷世界城主楼39.光谷金融港（一期）40.光谷E城汉口一环线二环线三环线长江沙湖东湖建设大道航空路光谷中南路汉阳武昌12103433192211122056343738394013141715182124252728363531798323029231626未来优质写字楼供应序号项目名称发展商预计上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）1民生银行大厦武汉香利房地产2011建设大道商务圈95,000（68层，336米）2浙商国际大厦湖北浙商集团2013建设大道商务圈96,000（48层，216米）3亢龙太子花园酒店二期亢龙太子酒店2014建设大道商务圈70,000（48层，212米）4武汉国际金融广场钰龙集团2013建设大道商务圈47,000（58层，371米）5中华城武汉天丰房地产2015建设大道商务圈82,000（51层，200+）6广发银行大厦钰龙集团2012建设大道商务圈73,000（47层，206米）7西湖印象（原万全城）武汉万全置业有限公司2014建设大道商务圈80,000（57层，200米）8天悦国际武汉天实房地产开发有限公司N/A建设大道商务圈52,800（51层，200+）9汉江国际汉江集团2012建设大道商务圈53,615（41层，200+）10葛洲坝国际广场葛洲坝集团2013武汉CBD70,000（69层，350米）11泛海城市广场武汉王家墩CBD2013武汉CBD60,000（36层，180米）12武汉中心武汉王家墩CBD2014武汉CBD136,000（88层，428米）13恒融商务中心武汉恒融置业有限公司2012武汉CBD68,00014新世界中心3期新世界集团2014武广商务圈60,00015武汉水游城上海鹏欣集团N/A武广商务圈N/A（59层，250米左右）16船舶大厦武汉船舶工业公司2011武广商务圈35,000（26层，100米）17恒大环球金融中心恒大地产集团2015+古田商务圈N/A（438米）18葛洲坝商务大厦葛洲坝集团2013宝丰路商务圈38,764（33层，160米左右）19武汉天地企业中心5号香港瑞安2011汉口沿江商务区59,00020武汉天地主楼香港瑞安2013汉口沿江商务区100,000（72层，320米）序号项目名称发展商预计上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）21晋申国际商务中心武汉晋申置业有限公司N/A汉口沿江商务区N/A（90层，400米）22世茂锦绣长江主楼世茂集团2015+汉阳滨江商务区100,000（250米）23国际博览中心III期武汉新城国际博览中心有限公司N/A汉阳四新279,525（两座，78层，318米）24中国华侨大厦N/AN/A汉阳四新120,000（55层，219米）25汉商21世纪写字楼汉商集团N/A王家湾商圈74,364（35层，180米）26武汉经开万达广场万达集团N/A武汉经济技术开发区（I期4座，2期2座）27合众总部大厦合众人寿N/A武昌滨江商务区62,500（220米）28积玉桥万达广场写字楼万达集团2013武昌滨江商务区135,996（42层）29武汉国际金融城绿地集团N/A武昌滨江商务区（600米）30长城建设中北路项目湖北长城建设2013中南商务圈60,00031东湖CBD万达集团N/A中南商务圈N/A32海山金谷武汉海山投资集团有限公司2011中南商务圈38,000（34层）38武汉保利文化广场保利集团2012中南商务圈140,000（46层，212米）34瑞狮—兴业银行大厦湖北瑞狮汽车销售服务有限公司2013中南商务圈50,00035天融国际大厦N/AN/A徐东商圈98,000（48层）36光谷金融艺术中心湖北省第五建筑工程公司N/A光谷商务圈N/A（450米）37光谷新世界中心新世界集团2013光谷商务圈106,00038光谷世界城主楼利嘉置业2015光谷商务圈N/A（58层，200+）39光谷金融港（一期）光谷联合2011光谷商务圈80,00040光谷软件园－光谷E城亿达集团2011光谷商务圈100,000合计：2,720,564+未来优质写字楼供应

尽管目前武汉优质写字楼的空置率处于13.55%较低水平，通过上表显示，自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约38万平方米的新增供应，根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，因此未来竞争非常激烈；随着民生银行大厦、武汉天地企业中心5号、船舶大厦、海山金谷、光谷金融港（一期）、光谷软件园－光谷E城陆续在2011年面市，届时预计约有407,000平方米的优质写字楼新增供应面积，因此市场整体空置率将面临较大的上涨压力；此外，鉴于新入市项目品质上乘、所处地理位置优越，且市场需求持续反弹，预计平均租金将保持上浮。单位：平方米未来优质写字楼供应优质写字楼累计供应面积分布(1996年～2010年)优质写字楼未来供应面积分布目前优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南和光谷四个区域为主，其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势；而随着优质写字楼逐步入市，武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势，武汉CBD、汉口沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在供应面积上拔得头筹，传统的中南和光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势，而武广商圈则由于开发空间过于有限和严重的交通阻塞问题，市场份额明显减少。未来优质写字楼供应写字楼分布格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼；写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益；写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。在售及未来供应写字楼案例4在售及未来写字楼项目根据上述条件筛选。得出具体项目如下：瑞安企业中心5号民生银行大厦浙商国际大厦海山金谷新时代商务中心光谷时代广场广发银行大厦ifc金融中心武汉保利文化广场葛洲坝国际广场武汉国际金融中心泛海城市广场广泽中心企业中心5号项目概况：项目名称：企业中心5号项目位置：武汉市中心城区永清地块开发商：武汉瑞安天地房地产开发有限公司项目等级：甲级总建面：60000平方米建筑形态：地上30层，地下3层，高130米标准层面积：1987平方米层高：4.25米物业公司：上海丰诚物业管理有限公司租金水平：120-150元/平米/月物业管理费：30元/平米/月企业中心5号产品情况说明：外立面：单元式幕墙，DoubleLow-E中空低辐射玻璃，这是一种可持续设计装修情况：首层9.6米挑空大堂宽敞而明亮，高档石材背景墙；租户区2.75m净空高度、150mm架空地板公共设施：14部德国蒂森克虏伯电梯，分高低区运行，2部消防电梯；全楼光纤；24小时监控系统，包括闭路电视、巡更系统、安装门磁等；双回路10千伏专线供电，另备有一台900千瓦发电机；VAV全空气中央空调系统盘停车位：413个车位设于地下停车场内周边配套：武汉天地、滨江公园民生银行大厦项目概况：项目名称：民生银行大厦项目位置：江汉江汉区新华路396号开发商：武汉香利房地产开发有限公司项目等级：甲级总建面：134000平方米建筑形态：地上68层，地下3层，高325米标准层面积：3000平方米层高：4米租金水平：80-150元/平米/月物业管理费：20元/平米/月民生银行大厦产品情况说明：外立面：玻璃幕墙新技术：大楼采用了2.4万吨钢结构，外面焊接钢龙骨，龙骨外挂玻璃幕墙。为了增强钢结构的抗损耐火性能，每一层楼由16根边长1.4米的大钢筒支撑，钢筒内灌满了混凝土，一可以增加钢柱的强度，二可以增强耐烧性能。此外，钢结构的外面，涂刷了一层厚涂型防火涂层，可耐烧3个小时停车场：地下3层空间，平时设为停车场，可停车200辆左右。在战时，为人防工程，可以通过人防密闭门完成功能转换，能有效地抵抗核武器爆炸时产生的冲击波周边配套：位于建设大道金融一条街，商业气息浓厚；西北湖绿化广场；新世界百货国贸店浙商国际大厦项目概况：项目名称：浙商国际大厦项目位置：江岸建设大道738号开发商：武汉嘉运房地产开发有限公司开发项目等级：甲级总建面：128000平方米建筑形态：1栋48层，209米高写字楼，一个六层的商业裙楼和一个三层的地下立体车库标准层面积：不详层高：4.1米物业公司：戴德梁行项目于2013年上市，租售价格待定浙商国际大厦产品情况说明：装修情况：设计中使用了21m×21m的核心筒构造，其中对设备用房、公共区间及管道井进行科学合理的布置；大厦内配置18部国际一线品牌高速电梯；国际著名品牌中央空调系统；并配置高科技5A智能化系统；光纤入户外立面：安装生态节能型中空双层玻璃幕墙停车位：地下三层，727个车位周边配套：育才小学、家乐福、儿童医院、长航医院、汉口银行交通配套：49趟公交通达武汉三镇，地铁3、6、7号线集结于本项目，是武汉唯一三条地铁轨道线同时换乘的站点

海山金谷项目概况：项目名称：海山金谷项目位置：武昌中北路101号开发商：武汉海山投资集团有限公司项目等级：甲级总建面：23824平方米建筑形态：34层物业公司：武汉海山金谷物业服务有限公司目前售价：18000元/平方米海山金谷产品情况说明：环保技术：广泛采用地源热泵、末端净水系统、24小时置换新风、石材外维护保温、中央生活热水等外立面：花岗岩整体干挂停车位：地下停车位728个周边配套：水果湖二小、水果湖中学、省直第二、第三幼儿园、中南商业大楼、中商世纪广场、家乐福、中商平价、中百仓储、水果湖步行街、百安居、国美、麦德龙、水果湖邮局、省人民医院、湖北武警医院、武汉中南医院、洪山广场、洪山体育馆、省武术馆、梨园风景区项目概况：项目名称：新时代商务中心项目位置：洪山区武珞路442号开发商：武汉中建三局房地产开发有限公司项目等级：甲级总建面：140000平方米建筑形态：地上48层、地下3层，高208米标准层面积：1835平方米层高：4米物业公司：武汉中建三局房地产开发有限公司目前售价：9000元/平米租金水平：30-90元/平米/月物业管理费：18元/平米/月新时代商务中心新时代商务中心产品情况说明：外立面：外为铝合金框LOW-E中空玻璃幕墙及铝单板幕墙、花岗岩等饰面装修情况：卫生间（高级地砖、考漆玻璃、精美墙砖、金属天花、大理石洗台、高级洁具）；安保设施（闭路监视及安防报警,门禁,楼宇自动化,汽车出入管理及系统集成及5KVA,1h集中式UPS电源设备）；电梯10部停车位：拥有武汉市最大的地下智能化停车场(约有车位600个)节能全方位：节能亮点一：玻璃、墙体用材；节能亮点二：墙板；节能亮点三：玻璃钢整体化粪池；节能亮点四：空调；节能亮点五：电梯；节能亮点六：照明；节能亮点七：节水型同层排水系统周边配套：中南商场、中商广场、纽宾凯商务酒店、中南大酒店、项目概况：项目名称：光谷时代广场项目位置：洪山光谷关山大道和SBI创业街交汇处开发商：武汉新城置业发展有限公司项目等级：甲级总建面：90000平方米建筑形态：20层标准层面积：1378平方米层高：3.5米物业公司：戴德梁行售价：9800元/平米物业管理费：30元/平米/月光谷时代广场光谷时代广场产品情况说明：外立面：采用深赭高级花岗岩和经典蓝玻璃幕墙，用大面积竖条形不锈钢，和高档铝合金条镶嵌立面物业服务：现代化智能安防系统及24小时全程管家式家政服务，基础服务、代缴服务和菜单服务装修情况：10米挑高大堂；独立行政级长廊；超高配置5部1350kg高速电梯；分户计量蒸汽式中央空调；集中供暖，分户计量节能技术：首创LOW-8低碳集成服务系统停车位：地上地下500个车位周边配套：湖北中医院、关山医院、光谷步行街、SBI创业街、新世界，家乐福，大洋百货，中影天河电影院、新大谷商务酒店、华坤商务宾馆、金福盛大酒店、新大谷食府、好再来光谷酒楼

项目概况：项目名称：广发银行大厦项目位置：江汉建设大道与云林街交叉口的西北角开发商：湖北新海盛顿置业有限公司项目等级：甲级总建面：73298平方米建筑形态：地上51层，地下2层，高200米标准层面积：1380平方米层高：4米上市时间：2011年年底租售价格待定广发银行大厦广发银行大厦产品情况说明：外墙：采用钢化中空low-e玻璃幕墙装修情况：21部名牌电梯；5A智能系统；全楼配备光纤建筑智能化系统配置：火灾自动报警与联动控制系统、通信网