东莞市长龙社区规划调研提纲

东莞市黄江镇Huangjiangtownofdongguancity長龍社區CHANGLONGCommunityMasterplanning項目準備华南理工大学建筑设计院Produce2014.11東莞市黃江鎮長龍社區規劃11/2014长龙印象Communityprofile规划缘起Planningcase规划目标Planningobjectives规划框架与内容Planningframework&content规划安排Planningtoarrange项目报价Projiectbid规划案例Planningcase团队简介Teamintroduction华南理工大学建筑设计研究院WHY？为什么我们要做长龙社区的规划长龙印象LongcommunityIntroduction首先，我们先了解长龙社区的现状情况。SCOPE

规划范围

规划范围是长龙社区的行政管辖范围，面积为18平方公里。下辖老围、竹山下、老围、吓围、长安圩、黄书角、上流洞及下流洞共7个自然村。竹山下村老围村吓围村长安圩黄书角上流洞下流洞FACILITIES交通区位长龙社区位于东莞市黄江镇东南部，距黄江镇政府13公里。东与樟木头镇国营林场之宝山山脉相连，西南分别与塘厦镇、黄江镇的大冚、龙见田村为邻，北与黄牛埔村，社区面积为18平方公里。长龙四面群山环抱，区域交通发达，有清龙公路、莞塘高速横跨长龙而过，东莞公汽、黄江公汽半小时一班。Population人口全村总人口共18406人，其中户籍人口2406人，外来人口16000人。社区户籍居民均为客家人。Economic产业经济产业经济长龙主要以工商业为主，农业为辅。农业工商业迅猛发展，耕地面积大量减少，农业产值比重逐年下降，至2012年底，农业总产值200万元。工业至2013年，全村共有工厂企业79家，其中中外资15个，私营及个体工业64个。主要工业区有两个，分别是机龙工业区和长龙工业区。商业至2012年，村内共有私营及个体工商户250户，有农贸市场一家，大型超市四家，步行街一条。机龙工业区长龙工业区商业区ORIENTATION历史人文长龙村立村于明末清初，叶姓居多，其次为曾、张、蔡、李等，人才辈出，底蕴深厚。文物古迹方面，社区内保留有一定数量的祠堂、古民居、古井碉楼等，130多年的碉楼大院保存良好，气派非凡，下流洞村保留有较为完整的客家古村落，排屋碉楼别具韵味，古巷清幽，背山面水，比邻水库，具有较高的开发价值。上流洞村——江氏碉楼古榕树（三级保护古树名木）Environment生态环境长龙社区自然生态基底良好，景观资源丰富，具有大片的山体森林、水体，保留有较多的古树名木等。黄牛埔森林公园大屏障森林公园黄牛埔水库大石坑水库打古山水库水库森林公园

ORIGIN规划缘起东莞市的转型背景长龙社区打造宜居社区的契机社区自身的发展需求FACILITIES

东莞市的转型背景起步于制造、发达于制造、扬名于制造的东莞今天忧患的也恰恰在于制造。东莞在未来的发展中，需要自加压力，加快创新创业，经济转型首先要解决的便是由“东莞制造”迈向“东莞创造”，找到问题的关键，实现制造产业升级。此外，在经济转型的同时，东莞还必须启动社会转型，促进城乡升级。如今的东莞，现代化新城主体已经凸现，条条高速公路大动脉已经打通，城市骨架已经形成，城市建设、功能升级也在有条不紊的推进中。然而，东莞广阔的乡镇地区同样需要改造升级，唯有城乡统筹发展新型城镇化，年轻的东莞才能实现从一个初步工业化城市向工商并举的城市转变。FACILITIES

长龙社区打造宜居社区的契机2006年，东莞市政府连续印发《东莞市农村环境“五整治”工作方案》、《东莞市整治旧村工作实施方案》；2011年东莞市出台《东莞市创建名村工作实施方案》，大力推动东莞市宜居城乡建设；2014年，东莞市名镇名村办发文就全市范围内开展第二批名镇名村、宜居社区建设提出具体建设考核要求。市域层面一系列的乡村建设政策，给万事俱备、只欠东风的长龙社区迎来了打造宜居社区的契机：长龙社区拥有广阔的空间，良好的交通区位，优越的生态基底，深厚的历史人文沉淀，一定的社区建设经济基础，热切的乡村社区改造需求，在当前的政策指引下，全力推进宜居社区建设。FACILITIES

社区自身的发展需求本次长龙社区规划，不仅仅是长龙本地村委、村民的事情，作为在长龙社区这片土地上深耕发展的企业和外来新莞人同样有需求、有责任参与到长龙的规划建设中去，在长龙的发展中谋求个人目标的实现和成长。WHAT？目标是什么？本次长龙社区规划为平台，在乡村规划师的牵桥搭线下，村、企业、政府三方共编规划，在长龙行政规划范围内，统一编制系统的全域规划（全面涵盖产业发展策划、总体规划、节点详细设计等），满足上级政府管理、原住民、新莞人、企业、游客多方需求，整合来自政府、村集体、企业等多方资源和政策，指引长龙建设成为:Target企业互动、村产融合发展宜居宜业社区;东莞推进经济社会转型、名村建设中社区改造升级的示范;新型城镇化背景下一二三产业联动发展岭南新乡村典范。希望把本次长龙社区规划编制成为乡村规划的示范，在全市乃至全省范围内推广如何村、企、政府和乡村规划师合编规划实现村产融合，探索东莞乡村地区规划的新思路和方向。目标HOW？长龙社区规划怎么做？长龙社区规划的内容主要包括前期研究、经济发展策划与乡村风景化、总体规划、实施保障与近期建设项目详细设计四部分的内容，成果构成框架如下：规划框架与内容FRAMEWORK&CONTENTFACILITIES

成果构成在整个长龙社区规划过程中，我们都遵循政府、社区、企业、规划师四方共编规划的工作模式以保证各方利益得以协同；同时在充分的现状调研基础上，构建一个完整的长龙社区发展资源评价体系，一方面摸清社区家底以指引经济发展和总体规划，同时也可作为社区招商引资的内部参考资料；构建长龙社区乡村风景化以作为经济社会发展的前提；在充分咨询政府、社区、企业基础上完成长龙的经济发展策划，明确开发时序；对整个长龙社区进行全域总体规划（包括建设用地与非建设用地），明晰近期建设项目；对近期实施项目进行详细设计，并构建完整的实施保障机制(包括后续指导、村规转民约、创建乡村“内置金融”合作社等)以确保项目落地；同时在实施项目中（如旧村改造、新村建设等）加以对长龙本土企业的新材料、新技术的合理运用，在社区内部打造展示本土企业成就的村企双赢平台。现状调研与评价体系LongcommunityeconomicdevelopmentplanningORIENTATION现状调研调研主体规划的主体是长龙社区，因此，结合影响长龙社区发展的主要人群（政府、社区、企业及村民），分别对他们进行深入访谈，充分了解在长龙社区生产、生活的发展需求。调研内容除充分了解需求外，还对长龙社区的现状基地进行全面的调查。包括人口、交通、用地、产业经济、生态环境、历史人文等方面。调研方法规划使用创新的调研方法，除常规的现场探勘、访谈以外，规划将通过问卷调查、规划工作坊使规划更加切合群众需求与更加科学合理。方法内容主体政府社区企业村民现场探勘访谈问卷调查工作坊人口交通用地产业生态历史ORIENTATION发展资源综合评价体系评价要素构建“发展资源综合评价体系”，其评价内容包括：交通条件、用地资源、山水资源、文化遗址、建筑肌理、村庄格局、资金基础、企业发展、政策环境、民风民俗、村民意愿等。（结合调研情况，适当增减长龙社区发展资源的评价要素）评价因子根据各项评价要素特点，主要评价其要素价值、影响力及附加值，并按照相应依据对其要素进行赋值。从而构建长龙社区发展资源综合评价体系。评价作用发展资源的综合评价主要是为了制定长龙社区规划，同时为企业进驻发展提供参考，为社区的各项决定提供评价基础。评价要素评价因子评价依据赋值黄牛埔森林公园价值影响力附加值机龙工业区价值影响力附加值上流洞村价值影响力附加值…….….….“长龙社区发展资源综合评价表”示意经济发展策划&乡村风景化LongcommunityeconomicdevelopmentplanningORIENTATION经济策划产业发展主题和方向在对长龙社区产业发展资源综合分析的基础上，结合东莞、黄江的产业发展趋势和市场需求，明确长龙的产业发展主题和方向，同时明确村产融合、一二三产联动发展的模式；产业发展时序结合市场需求、产业改造升级难易程度、土地利用等因素考虑，确定长龙的产业发展时序；近期产业发展策划针对近期产业发展在产业类型、项目策划、空间布局、联动模式等方面进行具体策划，形成项目库；远期产业发展策划针对近期产业发展在产业类型、项目策划、空间布局、联动模式等方面进行具体策划，形成项目库；ORIENTATION乡村风景化乡村风景化元素乡村风景化是维持乡村传统格局与自然条件，实现山、林、田、塘、村相互交融的村落景观。因此，乡村风景化要素包括：人文景观非物质要素；人文景观物质要素和自然景观要素。风景化改造策略合理定位，差异化发展；挖掘特色，形成独特品牌；提升档次，形成持久吸引力；风景化改造主体乡村风景化的元素包括：整体空间形态；整体色彩；文化景观；公共开敞空间；建筑风貌引导；山体与田园，水体环境等。现状乡村景观调研乡村景观分析整合景观要素构成特色资源整合景观体系构成风景化改造策略整体形态整体色彩文化景观开敞空间自然景观建筑景观长龙社区总体规划TheoverallplanningofLongcommunityORIENTATION长龙社区总体规划功能分区通过生态环境分析、经济发展分析、用地适宜性评价等，合理确定村庄建设用地规模和范围，明确整个村域各类用地功能分区；控制线划定明确长龙社区功能分区的基础上，划定建设用地控制线、基本农田保护控制线以及紫线等三条控制线，明确用地的空间管制范围和要求；土地利用根据长龙社区的人口规模预测和产业发展定位，因地制宜，明确规划期内居住用地、公共服务设施用地、生产设施用地等各类建设用地规模，明确新村建设与旧村整治的范围和界线；开发强度控制综合考虑长龙社区实际发展需要和相关地区地块开发强度控制要求等要求，合理确定新增住宅和经济发展用地的容积率、建筑密度、绿地率等地块开发强度控制要求，同时确定用地的兼容性要求。；ORIENTATION长龙社区总体规划公服规划按照村庄户籍人口、常住及流动人口规模，根据相关标准和服务半径要求，合理配套村庄的公共管理与服务设施，确定设施的位置、规模和数量；市政工程规划完善长龙社区的道路系统，合理设置道路交通设施，安排各类公用工程设施，确定各类给水、排水、燃气、电力、通信、环境卫生设施等公用工程设施空间布局及要求。；景观风貌规划注重长龙社区的文化传承，充分挖掘和展示长龙社区的自然肌理和历史文化遗存，合理利用自然环境、古树名木等要素，通过村容村貌整治和规划控制，突出乡村地域特色，保持田园风貌，体现地域文化风格，营造岭南特色乡村风貌。；行动计划按照“策划-规划-计划”三合一的方法，统筹项目的时间计划、资金计划和土地计划，将村庄规划蓝图转化为行动计划，其进行建设行动计划包括村民住宅整理、环境提升、村经济发展项目及设施配套完善共四方面；实施保障与近期项目详细设计TherecentdetailedplanningforconstructionprojectsoflongcommunityORIENTATION实施保障后续指导服务在完成规划后，针对实施过程中外部环境的改变，规划师与社区形成长期合作机制，继续为社区发展提供咨询服务；村规转民约将规划简化成村民看得懂的村规民约，让全村人民一起遵守，实现规划引导村民；搭线村企平台通过规划将村与企业形成合力，将村的发展构想与企业发展紧紧结合在一起。规划成为村与企业发展的共同纲领；教学实践基地结合本单位的“产学研”一体的模式，将长龙社区规划成为实践的基地；创建乡村“内置金融”合作社合作社是长龙社区的内部金融，是长龙社区主导的农民金融，利息归农。实现长龙社区土地等产权金融资产化；ORIENTATION长龙社区近期建设项目详细设计村民住宅整理明确新村的建设模式与具体的新村建设方案。明确长龙社区的具体旧村整治方案。环境提升结合长龙社区居民的生活习惯及风土人情，明确需要进行环境提升的在公共开敞空间、街道及重要节点。；村经济项目发展明确村庄近期经济发展项目的项目范围、开发模式与开发主体及具体开发方案（总平面）。；设施配套完善明确交通、公服及市政基础设施的建设布局与建设方案，布置总平面图。估算工程量、拆迁量和总造价，分析其投资效益。ARRANGE工作进度安排工作阶段工作时间工作内容前期调研阶段三周深入研究基础资料和相关规划，明确工作技术路线和初步方案构思，拟定工作框架，同时对长龙社区进行深入细致的现场调研，包括现场探勘、部门、村委、企业访谈，村民外来者问卷调查等；产业发展策划三周在对长龙社区充分深入调研基础上，结合行业发展趋势和市场需求对长龙进行产业发展策划；社区总体规划五周在产业发展策划基础上对长龙社区进行全域总体规划；近期项目详细设计四周针对近期建设项目库中的具体项目进行详细设计以指引下一阶段的深化设计和施工图设计。本次长龙社区规划的工作时间约为6个月（含春节、五一约两周假期以及部门审查、专家评审时间，规划完成时间约为2015年5月底，工作时间15周），具体时间安排如下表：四方：政府、社区、企业、规划师宣传发动阶段现状调研阶段方案编制阶段公示审批阶段动员大会问卷调查政府/村民/企业访谈现状摸查驻村体验及规划规划工作坊（四方）支村两委及企业代表讨论主管部门/村务监督委员会讨论村民代表、党员代表联席会议镇街审查会议专家、部门联合审查成果批前公示及反馈村民会议通过镇审批公布纳入村规民约和公司管理制度初步规划成果中期规划成果终审成果完善规划成果完善规划成果完善规划成果完善规划成果发展资源综合评价后续跟踪服务ARRANGE“四方共编”工作模式流程

OFFER项目报价综合考虑长龙社区规划成果中的经济发展策划、全域总体规划和近期建设项目修建性详细规划的内容及深度要求，本项目的最终报价为95万元（大写：人民币玖拾伍万元整）。过往类似规划项目简介——PastsimilarplanningprojectprofileORIENTATION新塘镇西南村规划西南村规划成效：“广东省文明村”“全国绿色小康村”“全国民主法治示范村”最近入选“全国文明村”中央领导李长春、李源潮曾亲临视察西南村党委书记何铁标荣获“全国劳动模范”光荣证书西南村成为广州市新农村建设中旧村改造的典范。旧村整治规划成果：主要包括用地布局规划、环境整治、建筑整治、道路规划、服务设施、公用工程规划等。其中环境整治、建筑整治、道路市政工程等设计至施工图阶段。ORIENTATION新塘镇西南村规划（1）现状调研细致深入，规划过程中注重同村委会及村民的多种形式的沟通。（2）规划的建筑整治方案充分尊重了西南村的历史与传统、在不改变原有建筑的使用功能和结构的前提下，创造了整体风格协调、具有传统岭南建筑风格特色的村庄风貌，且造价较低。其整治改造方法具有较好的推广价值。（3）规划的环境整治方案充分尊重了村民的风俗和习惯，运用简单、适用、低造价的方法，有效利用有限的旧村空间，形成有一定规模和体系的村居新环境。（1）对旧村建筑进行逐户调研和分类，所有现状图均得到村委确认。规划过程中坚持和村委会和村民一起做规划，规划成果具有很好的可操作性，规划成果真正做到了“村民看得懂、村委可以用、上级政府方便管”（2）对村民的居住建筑改造在不改变原有建筑的使用功能和结构的前提下，以低造价实现了外观风貌的彻底改观，并保持了村落的传统文化特色，在改造方法、材料选用、施工技术等方面均具有创新性。（3）由于村民的原有建筑好坏和形式参差不齐，不可能绘制出完整的施工图，所以坚持设计人员和施工单位的全程密切配合，以达到预期的设计效果。规划实施以来，极大改善了西南村的村容村貌，得到了村委会和村民的高度认可，村民的精神风貌和生活水平都因此得到了提升。西南村成为广州市新农村建设中旧村改造的典范。建成一年多来，其实施效果受到广泛关注，各级政府领导、其他村的代表、新闻媒体和设计单位纷纷前往视察、参观、学习。规划实施成果在经济、社会、环境各方面均取得了显著效益。技术特点创新情况实施效益ORIENTATION新塘镇西南村规划规划总平面图ORIENTATION新塘镇西南村规划建筑整改索引图ORIENTATION新塘镇西南村规划整治后村容实景ORIENTATION新塘镇西南村规划整治前后对比ORIENTATION新塘镇沙头村规划虽然沙头村最终的规划仅仅部分的旧村环境整治规划得以最终落实并实施，实现了村居环境的局部改善，但是乡村规划师在规划过程中，通过带领村民外出参观学习国内先进村庄建设典范——滕头村，促使村民从反感村规，认为村规无用到积极参与村庄规划及同意牺牲个人利益（老宅基地变为村心公园绿地）的有效转变，经验值得总结。（1）编制沙头村经济产业发展策划：分析沙头村发展现状、交通区位等条件，以增城、广州乃至整个珠三角地区的市场需求为背景，结合发掘沙头村的自然生态资源、土地资源等优势，重点结合都市生态农业、乡村休闲旅游等方向，研究周边关联旅游产业的发展条件和空间承载，进行深入分析和创意策划，从而增加新的市场投资点，明确各阶段发展时序，形成良性互动的产业结构。

（2）编制沙头村村域发展规划：要以都市生态农业为基础，将现有的农村居民点和未来的新村建设范围纳入统筹考虑之中。分析村域人口社会结构变化和产业发展特点，结合沙头村实际发展需求，合理安排农村社区、工业区、都市生态农业发展区等各主要功能区的空间关系，使农村生活、休闲旅游、都市农业都有各自独立而相互支持的发展空间。加强与西南村的沟通联系和整体开发，完成旧村整治规划，重点打造祠堂周边滨水空间、休憩空间等景观节点，为村民和观光者提供良好的休闲和游览空间，借助村庄现有基础并吸引外资建设住宿、休闲等硬件服务设施，完善旅游信息介绍等软件设施服务。沙头村规划成效完善沙头村新农村建设示范村规划体系配套设施的建设ORIENTATION新塘镇沙头村规划沙头村项目分布图ORIENTATION新塘镇沙头村规划建设项目一览表ORIENTATION新塘镇沙头村规划整治实景1整治实景2参观学习ORIENTATION炭步镇塱头村规划塱头村规划成效：自2003年开始编制塱头村保护规划至今，我们一直关注着这个近千年古村落的发展，在我们为其编制两轮保护规划以及旅游发展规划的基础上，2014年3月，塱头村被评为中国国家历史文化名村（成为广州仅有的两个国家级历史文化名村，另外一个是番禺区的大岭村），受到越来越多的企业、游客关注。塱头村成果主要包括三部分的内容：塱头村旅游规划、村庄整治规划和重要节点、修建性详细规划

。旅游规划：要以花都乃至珠三角的整体旅游市场发展为背景，从古民居观光旅游出发，发掘塱头村的各类资源优势，重点结合都市农业、古典文化旅游等方向研究周边关联旅游产业的发