三明将乐华夏商厦业态定位及招商方案1022474091

福建福州潘氏机构2011年6月15日夏华商厦项目业态定位与招商工作安排1目录一、将乐县宏观经济

二、将乐县城市商业布局与现状三、将乐县商业经营分析四、将乐县目前在售的商业分析五、本项目业态的定位六、招商工作安排七、广告推广安排2一、宏观经济篇三明市简介三明市地处福建省西北部，东依福州、南靠泉州、西南接龙岩、西濒江西、北连南平，是一座新兴的工业城市。城市规划区面积达220平方公里，建成区面积17.65平方公里，城市人口达27万人，步入中等城市行列，成为福建省重要的工业城市，荣获“国家园林城市”、“国家优秀旅游城市”、“全国精神文明先进城市”、“国家卫生城市”等称号，成为八闽大地上一颗璀璨的山城明珠。3三明市行政区别三明辖二区一市九县（二区：梅列、三元；九县：永安、明溪、清流、宁化、大田、尤溪、沙县、将乐、泰宁、建宁）土地总面积2.29万平方公里，人口约270万人4将乐简介将乐位于福建省西北部，处武夷山将乐县，总体面积大，人口少，城市镇率不足30%脉东南麓，扼闽江支流金溪中下游，东临顺昌，西接泰宁，南连明溪，北毗邵武，东南与沙县接壤，总面积2246.7平方公里。境内山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均气温在19.8°C，年平均降雨量2027毫米。户籍人口17.41万人（2010年），其中非农人口4.71万人。全县辖6个镇、7个乡：古镛镇、万安镇、高唐镇、白莲镇、黄潭镇、水南镇、光明乡、漠源乡、南口乡、万全乡、安仁乡、大源乡、余坊乡。距三明市中心128千米。矿藏有煤、铁、铜、石灰石、磷矿。风景区有天阶山下的玉华洞等景点。

5将乐经济资源将乐资源丰富，全县山地面积288万亩，其中有林地面积283万亩，毛竹林44万亩，森林覆盖率达84.5%林木蓄积量1598万立方米，立竹量4600多万根，是我国南方重点林业县、中国毛竹之乡。全县可开发水电资源31.5万千瓦。已发现的地下矿产有石灰石、煤、铁、萤石、石英等36种，其中石灰石远景储量达13亿吨，居福建之首。2012年向莆铁路通车后，为将乐打开通往沿海及内陆地区的财富通道。6将乐经济开发的总体规划将乐经济一发区是经国家发改委批准设立的省级经济开发区，规划总用地面积为1554公顷（23310亩）。开发区下设三园，即：北郊工业园80公顷，洋仂工业园274公顷，积善工业园1200公顷。2010年园区建设初具规模。经济开发区累计完成投资近4亿元，完成一、二期场地平整近6000亩，供水、供电、道路、管网等基础设施不断完善。已完成签约入园项目10个，累计合同投资额41.15亿元，有8个项目已开工建设7将乐县经济指标将乐县近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他县市相比，经济水平偏低8【商圈概述】各区域均有商业分布，但主消费要集中于城关中心区域。根据各业的分布情况，可将乐的商圈划分3大商圈。城关区：老城区、新城关区水南区：三华南路与滨河路本项目地处新城区。二、将乐县城市商业布局与现状9商业网点现状整体层次不分明，大型商业网点偏少将乐县的商业网点以老城区（三华路）为主，辐射面虽广，但无整体商圈的统筹规划，业态形式及产品档次较为混杂档次

形象

总量三位一体相互支撑大中型连锁经营商户进驻状况将乐县现有商业网点多数品质偏低，存在散、乱的现象，大型品牌商业引进较少，目前难以形成整体的大规模的商业网点。将乐县的目前没有大中型商业。永辉大型超市入驻，使新城区的人流量加大，但周边无购物大中型商业，截留不住人流。布局较为散乱，缺乏整体统筹规划10将乐商业现状分析

经济不断发展商业体量增大档次逐步增高

随着经济的不断发展，将乐市经过五年滞长，在近几年的一些大型的商业项目和沿街门市纷纷亮相。这其中既有专业的市场，也有大型的综合体。

目前将乐的商业立足老城区中心并向东区域辐射。11三、将乐县商业经营分析

路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营方式经营状况备注七星步行街总面积约1万㎡街头75-150元/㎡，街中150-200元/㎡，街尾90-120元/㎡单铺为15-200㎡。银行与信用社面积多数在200㎡左右3.6-4米开间，8-10米进深通讯、休闲、服饰茶叶、餐饮等约128户一月一付，转让在3-6万以中低档消费为主，经营情况一般中心地带，人口流量大，招商不统一，较零乱，租金反差较大城关－七星步行街12七星步行街商业现状【综合分析】1、七星步行街位于老城区繁华地带，商业氛围浓厚，许多街铺租金有上升的迹象。2、但该商圈无高品质、有影响力的商家带动。3、购物环境较好，整体档次中等。4、街中心人流量大，价格比两头更高；13城关－南门街路段租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注南门街-新百姓超市超市综合管理总面积3000㎡左右超市货架形式食品生鲜、洗化用品、日用品、烟酒、面包屋、休闲装、小家电、家居用品等超市不易统计以中低档消费为主，经营情况一般消费客群对于本土化超市的市场认知度较高，但由于管理不完善，老式超市没有完全转变，人气较差。【综合分析】1、商业气氛成熟。2、老式超市没有重新整修，目前较为破旧。3、价格较为便宜，但人气较差。4、新超市-永辉全新植入，吸引大部份人群。14城关－三华北路路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注三华北路总面积约4000㎡街头120-200元/㎡，街中120-130元/㎡，街尾100元/㎡单铺为15-120㎡3.6-4米开间，8-10米进深休闲、服饰、餐饮等约50户以中档消费为主，经营情况较好中心地带，人口流量大，招商不统一，较零乱。15三华北路商业现状【综合分析】1、三华北路为市政要道，又位于老城区繁华地带，街尾是县政府与县一中，商业氛围浓厚，许多街铺租金有上升的迹象。2、但该商圈街头服饰店，档次较高、有一定影响力。3、购物环境较好，整体档次中等。4、该县目前唯一一家电影院是老式，较破旧，人流量较少。16城关—新将路路段租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注新将路街头130/㎡，街中110元/㎡，街尾100元/㎡总面积约1万㎡；范围30-300㎡4米开间；12-15米左右进深服装、食杂、餐饮、家具、五金、药店等约81户人流量大，商品以低档为主，经营情况良好人流较大，但以买菜为主。沿线商业大卖场、农贸市场17新将路商业现状【综合分析】1、该街环境较差，街头是农贸市人气较旺，租金较高；2、二层灯饰、家居在此形成专业市场，运营情况一般；3、街尾是安置房临街店面，在本案对面，其租金对本案有一定的参照性。18城关—俯前路路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注俯前路总面积约1.5万㎡内街60-100元/㎡，侧街40-80元/㎡，主干道边30元/㎡范围60-300㎡（一拖二）

3.3米开间；8米左右进深建材、五金、餐饮等约98户商业以中高档、为主，经营情况较差。娱乐场所-鸿图不夜城，经营情况较好人流量少，城县虽小，但是消费习惯还没有往这边移19俯前路商业现状【综合分析】1、该街是新街，环境较好，人气较差，2、该街是临街商铺（一托二），中间马路车流量大，面宽为4米左右，层高5.4米，面积较大，总租金较高。3、建材行业已经在此形成专业市场，但运营情况较差，转让率较高。20城关—日照广场路段租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注俯前路日照广场地下超市综合管理约8000㎡超市货架形式食品生鲜、洗化用品、日用品、烟酒、面包屋、休闲装、小家电、家居用品等超市不易统计刚开业不久，中档消费为主，经营情况较好出入口部份空间以商铺和柜台形式招租。【综合分析】1、刚开业不久，购物环境较好，人气火爆，人流较大。2、周边没有竞争超市。3、周边小区日照东门已入住。21水南商圈路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注滨河路总面积约8000㎡街头75-120元/㎡，街中25-60元/㎡，街尾25-40元/㎡单铺为40-160㎡3.6-4米开间，8-10米进深建材、装潢、洗车、餐饮为主约71户以中低档消费为主，经营情况一般人流量少，人少，单向街面。22滨河路商业现状【综合分析】1、该街业为单面临街商铺，街尾的房子较新主要建材经营为主，街头靠市政道三华路较为破旧，主要以餐饮为主。2、该街环境较好，街头人流量，街中与街尾人流较少；3、随着该街环境改善与周边新楼盘商业与住宅带动，租金有上升的趋势。23水南商圈路段商业总量租金面积开间×进深业态商户数量经营状况备注三华南路总面积约2000㎡90元/㎡左右范围100-200㎡4米开间；12-15米左右进深宾馆、食杂、餐饮、约20户以中低档消费为主，经营情况一般人流较大，商业体较小。【综合分析】1、将乐县的主车站，新建不久，环境较好。2、人流量大，商业体量小，商业气氛较差。3、沿街商铺是一托二，总面积较大，总租金较高。24主要商圈对比分析商圈商业业态档次评述旧城区化妆品、服饰、家具、家居用品、手机、家电农贸市场等中低档业态形式以步行街为主，销售产品服饰、通讯为主。新城区生活零售、建材、家具、服饰、餐饮、娱乐休闲等中档该区域环境较好，建材形成专业市场，娱乐购物休闲较少。水南区建材、食杂、餐饮等中档、部分低档消费品为主业态形式沿街商铺为主，业态较杂。市场空白点：大型百货，高档消费区，一站式购物ShoppingMall25商铺面积对比汽车站三华路七星步行街俯前路新将路306090120150180210240270300500面积范围主力面积0滨河路26商铺面积对比商铺面积跨度大，15-300㎡不等，主力面积30-150㎡。经营商家对商铺的面积要求主要集中在40—120平米之间，其中30—90平米的商铺最受经营商家的青睐。200—300平米的商铺多满足大卖场、药店的经营商家需求。27商铺租金对比28商铺租金小结商铺租金主要集中在75-100元/㎡。临主干道商铺租金较高，可达150-200元/㎡。七星步行街广场人流量较大，商铺租金较高。地段、人流量、商业氛围、商铺环境决定租金高低。29目标客户群体分析业态：以通讯和服饰为主人群描述：1、逛街人群2、有服饰需求的人3、以学生人群较多4、外来游客消费水平：中低端客户群商业评级：★★★业态：以家电五金食杂为主，农贸市场人群描述：1、本地人群主流地（农贸）2、有家装类需求的人消费水平：中低端客户群商业评级：★业态：以服饰为主人群描述：1、本地人群逛街主流地2、有服饰需求的人3、外来游客4、白领、技术骨干消费水平：中高端客户群商业评级：★★★业态：以建材电器五金为主、永辉超市人群描述：1、本地人群主流地（永辉超市）2、有家装类需要的人3、需要休闲娱乐的人消费水平：中高端客户群商业评级：★★30在营业步行街及沿街商铺投资回报分析项目名称商铺面积（m2）销售价格（元/m2）租赁价格（元/m2·月）年回报率（％）日照东门60-300（一托二）12500-25000内街60-100元/㎡，侧街40-80元/㎡，主干道边30元/㎡3%--5%七星街15-20035000-40000街头75-150元/㎡，街中150-200元/㎡，街尾90-120元/㎡2.6%--6%新将路范围30-300㎡（一层与二楼）街头130/㎡，街中110元/㎡，街尾100元/㎡31投资回报小结类型社区底商购物中心与超市步行街整体出租2.9%--4.8%2.6%--6%32项目名称商业体量（㎡）面积范围（㎡）销售均价（元/㎡）备注夏华商厦（本案）2万7500-41800东方世贸广场1.2万13-858500-40000临街商铺一拖二形式三华城3万50-60暂未对外销售，内部认购宏泰名城销售完毕上河国际28万综合体暂未动工乐活城6000左右20-60地上三层，临街商铺加室内商场【小结】：

目前重点在售项目的商业总和约6.3万㎡，未来的商业体量将达到12万左右㎡，多数为满足居民日常购物需求，同时部分项目商业配置星级酒店、写字楼、超市、商场等，构建形式完整的商业综合体。

目前商业体量较大的在建商业项目多位于新城区、水南三华，除夏华商厦（本案），其它均未对外销售。四、将乐县目前在售的商业分析33在售重点商业项目——东方世贸广场项目情况项目位置：本案旁边总建面积:1.2万平米楼盘价格：一层40000元/㎡

五层8000元/㎡

项目公滩：40%项目层高：地上五层，地下一层投资回报：6%商铺的面积范围：13-85㎡左右运营公司：厦门世贸公司已入住商家：时代今典3D影院、淘宝商城开发商：恒发地产34东方世贸广场业态分布一层面积和业态：3000㎡银行、服装、珠宝、化妆品三层面积和业态：2800㎡数码、电器四层面积和业态：2800㎡男士精品、休闲服装五层面积和业态：2000㎡3D影院、台球等娱乐二层面积和业态：3000㎡皮具、少女时尚服装、电器35东方世贸广场优劣势分析商业优势1、销售与招商同步进行。2、单铺面积13-85㎡，总价少，承担风险小。3、聘请专业的运营公司管理。4、形象宣传较好，在当地知名度较高5、统一定位、统一招商、统一经营管理、停车方便。1、单价较高，回报较慢2、商场人流动线设计较差。3、层数较高，商业的运作比较困难，风险性大。缺点36与竞争对手共利该项目与本案可形成共利的关系！1、打造新商圈2、借助东方世贸宣传提升本案知名度3、资源共享,互赢互利。37五、本项目业态定位商业功能业态定位38本项目具体位置39目前项目现状与未来打造平面理念：打造未来城市以购物、休闲、餐饮、娱乐一体的商业城40项目SWOT分析Strengths优势1、城镇发展中心，周边有商业氛围较为浓厚2、交通便利，连接水南与城关的交通要到，为以后的购物带来强大的人流。3、配套齐全，为购物者提供方便快捷的服务。4、永辉超市入住，人流急速爆增。Weakness劣势1、商铺进深深，采光差，后期无形增加了运营的成本2、停车位的问题（车位已经单独售出，没有供商家与客户停车的位置)3、相邻的建筑物太近，影响商业的购物环境。4、同质的产品相隔太近，竞争激烈，市场较难把控。Opportunities机会1、城市的规划向东东扩展，该区商业价值无限。2、周边的拆迁新建配建住宅，为以后的商业投资带来更多资源。3、商业集中，氛围浓厚，市政东扩带动发展。Threats威胁1、随着城市的发展，没有停车位，商业的发展基础配套没跟上。2、周边新商业同期开业，竞争力较强。3、没有专门的供货平台，没有考虑商家入住以后的需求。41业态规划的原则☆区别不同消费人群，依据动线分析，确定业态分布与联动。☆联动白天人流与晚上人流，有效延长营业时间，提升商业价值。☆满足多种功能与档次需求。服务商务交流文化购物休闲娱乐餐饮42业态规划方法一、统筹法将乐业态分类各业态占比建议规划业态占比零售／配套55.46%55%休闲娱乐23.23%25%餐饮21.31%20%根据已有的商业业态分布进行统筹分析。55%25%20%43差异化商圈消费力硬件条件竞争策略发展策略整体中档局部中高二、差异法做到人无我有，人有我精44商业业态定位整体中档、局部中高档的城市综合商业项目定位说明：在契合将乐商业需求的基础上，项目业态定位与规划以适应将乐未来商业发展为目标，形成引领将乐商业发展的旗帜项目！[夏华商厦]定位45项目业态规划（扣除苏宁后，按比例调整各业态配比）业态比例电器卖场16.7%名品专卖17.3%服装专卖30%娱乐23%餐饮13%46地下一层（大型超市）电子数码城音像图书城动漫城47一层苏宁电器品牌流行服饰品牌流行服饰珠宝化妆品眼镜钟表|休闲饮品48二层美体沙龙49三楼苏宁电器童装/游乐场/动漫城50四楼西式餐饮/休闲吧占整体13%占整层整体62%中式餐饮占整体8%占整层整体38%51五楼高级音乐会所占整体7%占整层42%休闲/运动（茶艺居、健身会所）占整体9%占整层58%管理中心52六、招商工作安排招商前期（筹备期）招商推广预热期四、招商执行期五、持续招商期六、项目开业期商业定位包装团队组建53招商工作时间安排表6月2日-6月15日7月1日-7月15日7月26-9月29日7月16-7月25日10月1-10月30日完成前期市场定位人员培训，接受招商咨询正式招商开始产品招商说明会筹备招商说明会9月30日招商活动6月15日-6月30日完成推广定位及前期包装招聘队伍组建，完成现场包装54招商策略——招商前提条件招商前提条件——返租回报率确定——业主返租协议完成——对外租金确定及租赁期确定55招商策略——苏宁租金及回报分析目前苏宁租金比例分析楼层目前租金（元／㎡）平均回报（%）递增方法一层1504.37签约10年，2年递增5%（平均回报5.3）二层485.7三层385.8小结：从回报比例分析，商业有一定的潜在价值，是投资者的首选，主力店的入住可带动次主力店与商机入住及物业升值.5