房地产基础知识培训

课堂纪律手机静音或关机;不能交头接耳;不能未经许可接电话;不能未经许可中途离场;以上每项违反者男士现场做10个俯卧撑女士做10个起立下蹲房地产基础知识培训

樊志豪2015.6.28前言一名优秀的置业顾问不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的基础知识、高超的销售技巧、热情的服务意识、顽强的意志力、诚信的职业精神等。其中具备专业的基础知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会迈出成功的第一步。提纲房地产的概义房地产的专业术语房地产的类型及赏析第一部分房地产的概义房地产的概义什么叫房地产？房地产都包括什么？房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：1、土地2、建筑物（又称定着物，指：房屋、道路、水塔等）及地上附着物（指：花草树木）3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。地产

土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。房产

个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用的地基以及依托于物质实体的权益。注：所有权是指依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。地产和房产的含义土地的获取方式划拨：用地单位的项目如果符合《划拨用地目录》的要求，可以通过县政府审批无偿划拨获得划拨土地的使用权。这种使用权只有使用权，无其他权益。协议出让：协议出让已经很少了。招拍挂:

现在国家要求经营性用地一律招拍挂出让国有土地使用权。土地的分类1、生地生地是指不具备城市基础设施的土地。2、熟地（1）三通一平：水通、电通、路通和场地平整。（2）五通一平：通水、通电、通路、通讯、通气和场地平整。

（3）七通一平：给水通、排水通、通电、通路、通讯通、暖气通、通天燃气或煤气和场地平整。房地产市场分类市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的场。

房地产二级市场房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产三级市场俗称二手房，是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。房地产特性房地产的自然特征

A、位置的固定性B、使用的耐久性C、资源的有限性D、物业的差异性

房地产的经济特征A、生产周期长B、资金密集性C、相互影响性D、易受政策限制性E、房地产的增值性房地产分类按用途划分：

1、居住：普通住宅、公寓、别墅等生活居住物业

2、商业：酒店、写字楼、商场、商住楼等有收益物业

3、旅游：依托旅游资源而建的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目

4、工业：工业厂房、技术产业用房、研究发展用房、仓储等

5、特殊：加油站、飞机场、车站、码头、桥梁隧道等，通常为政府特殊许可，这类较少。使用年限1、居住用地70年；2、商业、旅游用地40年；3、工业用地50年；4、综合用地或者其他用地50年。房地产产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。与房地产开发有关的政府部门1、发展与改革委员会：负责对项目投资、立项的审批。2、国土与房管部门：负责批地、报建、验收、权属登记。3、建设委员会：负责对施工单位、设计院的管理及施工手续的审批。4、消防局：负责对消防设计的审批及消防设施的验收。5、劳动局：负责对电梯的验收和维修申报。6、质监站：负责对工程的验收监督。与房地产开发有关的政府部门7、环保局：负责对环境治理的监督。8、安监站：负责对施工现场安全措施落实的检查监督。房地产的专业名词第二部分名词解释《国有土地使用证》：证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》：建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》：指有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》：指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。名词解释多层约6个月高层约18个月前期定位方案设计方案审批约3个月施工图设计相关部门报批约3个月预算招标发包约1个月多层封顶约6个月高层四层约8个月“五证两书”贯穿整个开发主线：名词解释用地红线：政府审批的土地使用范围界定线。建筑退线：退离建筑红线后的建筑控制线坐标：用一组数字代表纬度（北或南）和经度（东或西），以确定物体的精确位置。

标高：标高表示建筑物各部分高度。标高分相对标高和绝对标高。栋号与层数名词解释冬夏季太阳高度角变化日照间距日照间距日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。日照间距系数是根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。日照时间的长短，是由房屋和太阳相对位置的变化关系决定的，相对位置以太阳高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理纬度、建筑方位以及季节、时间有关。通常以建筑物正南向，当地冬至日（大寒日）正午十二时的太阳高度角作为依据。根据日照计算，我国大部分城市的日照间距约为1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地区日照间距越小，往北则越大。名词解释容积率：指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率=建筑面积÷占地面积绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地率=绿地面积/土地面积×100%。绿化率：绿化覆盖率，指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。建筑密度：建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。建筑间距：指两栋建筑之间的水平距离。名词解释总占地面积:行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。一亩≈666.66㎡建设用地面积:经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。总建筑面积:指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的总和，它包括计入容积率面积和不计入容积率面积。规划建筑面积=土地面积×容积率异形柱：是指柱的截面高度与宽度的比值在2-4,相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子，其柱间填充墙与柱体同厚，室内不出现柱楞便于使用。名词解释房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。名词解释开间：住宅的开间就住宅的宽度。指采光面的宽度。计算的是轴线距离。进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。垂直采光面的长度。计算的是轴线距离。名词解释层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。净高层高套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积名词解释名词解释建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积建筑密度＝建筑基底总面积÷总用地面积×100%绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面积分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%名词解释楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。混凝土:由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”（tong)。房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。朝向：房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。根据常年的日照及风向，大多数房屋最佳朝向应该是南偏东45度－南偏西15度。名词解释名词解释综合楼：由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑裙房：与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑地下室：房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层避难层：建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层架空层：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层分摊公用面积分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积应分摊公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯。内外廊、公共门厅（入户大厅）、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋服务的值班室、楼梯间、电梯机房（电梯井）、水箱房名词解释第三部分建筑形态建筑类别建筑布局户型结构建筑结构建筑风格建筑形态板楼塔楼蝶式退台式板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼优点：

①南北通透，便于采光通风②板楼均好性强③管理成本不高④面积使用率很高板楼缺点：①建筑密度低，房价高②户型格局不宜改造塔楼塔楼优势：①节约土地资源，房价较低②空间结构灵活，宜于改造③结构强度高，抗震性好塔楼缺点：①均好性差，居住密度高②面积使用率不高，存在灰色空间主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的小高层及高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。

板楼与塔楼的优劣比较板楼优点：一般南北通透或东西通透，因而通风好，室内空气的流通性强。进深较小，采光日照质量较好。户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。而且通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。板楼对外采光面多，因此更易做成明厨明卫，符合中国因有的居住习惯。板楼每一个交通核负担户数少，因此每户具有很好的独立性，居家生活也比较清静，符合现代人的居住心理需求。同一栋楼各户型均好性强。板楼缺点：体形一般比较庞大，立面比较呆板，感染力不强。板楼小区庭院空间由日照系数决定，宅间绿地狭长局促，不易营造景观中庭。对于纯板楼小区来说，小区的视线、通风效果较差。行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感，外部环境较单调。高层板楼消防问题不易解决，由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施，造成高层板楼交通面积加大，从而公摊面积加大。高层板楼搞震性能相对较差。塔楼优点：体形修长挺拔，立面层次感强，容易塑造较好的形象。一般一梯多户（常见的四户以上），因此交通空间节约，公摊面积较小。容易设计出较好的小户型，具有更大市场适应性。对塔楼小区来说，整体通风效果好，视野也较好。容易出面积，节约土地，小区绿地空间比较较自由灵活，容易形成大面积集中绿地。塔楼小区外部空间环境丰富，建筑布置自由灵活，容易设计出有感染力的小区景观。塔楼缺点：每户面积较小，大多仅有两个采光面，而且是相邻的，同样的采光长度，采光没有板楼好，容易形成黑房间。相邻户型存在夹角，容易产生不规则房间。通风效果不佳。户型容易出现东西向及北向户型，朝向欠佳。户型之间干扰较大。相邻住户容易形成局部对视，即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视，影响了私密性。国家建筑单体生活间距是18米左右，楼与楼之间的对视在设计也应该注意避免。蝶式蝶式优点：①很好地解决了通风和采光的问题。②减小公共面积。③户型方正。蝶式缺点：①抗震性差；②建筑成本较高；③位于蝶头位置的房间无法做到南北通风，而位于蝶翅位置的南向房间受蝶头位置的影响，采光和私密性会受到一定的影响。蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅结合了板楼和塔楼的优点。退台式又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台。退台式优点：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；是家家户户都有大型的空中花园的露台的缺点是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。建筑类别低层住宅：为1-3层（且建筑高度不大于11米）多层住宅：为4-6层（且建筑高度不大于24米）中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7高层住宅：10层及10层以上超高层：建筑高度大于100米的民用建筑为超高层。习惯称呼：1-6层为多层7-11层为小高层住宅16层以上为高层住宅40层以上为超高层注：这是业界通常叫法，国家规范只有低层、多层和高层三种概念。建筑类别超高层高层小高层多层低层建筑布局行列式围合式点阵式混合式行列式行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。优势：布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。缺点：多用于三四线城市，造型单一，无法形成中央景观，观景性差围合式所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。优点：在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。缺点：在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。点阵式又称点群式，即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。优点：其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。缺点：相对来说基本没有什么缺点，选楼一定要选择大间距的，不然通风差些，容易形成一线天的错觉混合式顾名思义，就是多种融合在一起，通常大型小区都是这样优点：多种格局，可分为不同区域针对不同消费客群建筑结构平层、错层、复式、LOFT、跃层式、别墅平层、LOFT平层：大家比较常见的结构，也称标准层，指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。所有标高均相同LOFT：字面意义是仓库、阁楼的意思，但在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，LOFT的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。有一种“我的空间，我做主”的感觉。ＬＯＦＴ复式：复式楼，实际为两层楼，而非一层分成两层，每层都有自己独立的标准层高，只是两层间有一个一楼直通二楼顶的共同的互通空间（一般是客厅，客厅顶直通二楼顶，层高达五米以上），从楼下能看到楼上的走廊和栏杆。在结构上是按两层楼的结构来做，在房产面积中，算两层的面积，一楼直通二楼顶的那个公共空间只算一层面积。错层：错层是标准的单层建筑，户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。复式、错层错层跃层、别墅跃层：楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接别墅：为独立的庄园式居所。建筑结构砖混结构框架结构剪力墙结构框剪结构砖混结构砖混结构优点：造价低，房间内部无凸梁凸柱，方正实用。缺点：抗震性能差，浪费宝贵耕地资源。框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质材料填充隔墙分户装配而成的住宅。优点：可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修剪力墙结构剪力墙：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能。不足之处：结构自重大框剪结构框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。建筑风格中式欧式西班牙及北美↗↗↗↗↗↗复古中式新古典欧式（简欧）地中海风情北美风情现代中式古典欧式：英式、法式、德式、意大利式等中式中式风格：人性、私密流派：北方四合院、南方园林特征：•明确表达着邻里、街坊的半私密空间。•主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞，空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。•颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间。•制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格法式法国风格：典雅、贵族特征：•布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。•外观装饰得豪华、繁杂，画龙点睛立面（一层或多层）通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计。•细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰，尽显豪华气势。•常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动。英式英国风格：比例和谐、典雅特征：