某国际商住区项目申请报告

第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1.建设单位名称：***房地产开发有限公司2.建设单位注册地址：体育路1号3.法定代表人：4.注册资本：人民币：捌百万元整5.企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）6.经营范围：房屋开发、销售，房地产信息咨询，设计制作发布国内各类广告，建筑材料销售（油漆除外）7.项目联系人及联系方式：8.公司简介江西****市体育路1号。公司依照《中华人民共和国公司法》及其他有关法律法规，制定公司章程，董事长为本公司的法定代表人，对公司股东会负责。公司法人代表：**，住址：**市**区**镇龙津路67号，身份证号：***，从事房地产开发开发多年，社会信誉度高，积累了丰富的房地产开发经验，抗风险能力较强。公司拟投入约3900万元开发某·名都国际房地产项目。二、项目概况（一）项目名称某·名都国际建设项目（二）建设地点该项目拟选址于某大道与迎宾大道交汇处，该地块南临迎宾大道、东接某大道、西接市***中级人民法院、北面为公路，建设总用地6054.40平方米。规划为居住用地，符合总体规划用地要求，经**某经济开发区建设局审核同意其选址意见；项目用地范围在《**市土地利用总体规划》规划建设用地区内，**某经济开发区建设局同意在用地规划区内建设。（三）项目实施期限2008年8月-2009年12月项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作：2008年8月完成。主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图：2008年8月至2008年9月，主要完成工程施工图。3、工程招标：2008年9月完成。4、工程建设期：从2008年10月开工，2009年12月全部竣工交付使用。（四）建设内容、规模、总投资及资金筹措项目建设总用地面积6054.4㎡，总建筑面积为25398.96㎡，建筑占地面积2531.54㎡。主要建设内容为建设住宅建筑面积19728.12㎡、商业建筑面积3983.42㎡、其它公建（储藏室、机房）建筑面积477.22㎡、地下室建筑面积1210.20㎡(不计入容积率)，道路面积980㎡，绿地面积2542.85㎡。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金2400万元用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设；向银行贷款1000万元，用于其他部分主体建筑物及配套设施建设；剩余部分由房屋预售再投入补充。（五）报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国房地产管理法》；3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；4、项目单位获得的《建设用地批准书》（**市【2008】国土金字第001号）；5、项目单位获得的《建设用地规划许可证》（抚金规地字【2008】03号）；6、项目单位获得的《建设工程规划许可证》（抚金建规工字第【2008】020号）；7、《**市城市规划管理技术规定》；8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；9、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；10、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）；11、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；12、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；13、国家和**市政府相关政策及法律、法规；14、某·名都国际项目规划设计方案。（六）项目主要技术指标本项目总用地面积：6054.40平方米；建筑占地面积：2531.54㎡；总建筑面积：25398.96㎡；其中：住宅建筑面积：19728.12㎡商业建筑面积：3983.42㎡其它公建（储藏室、机房）建筑面积：477.22㎡地下室建筑面积：1210.20㎡（不计入容积率）容积率:4.0建筑密度:41.8%

绿化率：42%住宅总户数：246户总居住人口：616人本项目总投资：3891.29万元；总收入：5929.72万元；项目利润总额：1609.71万元投资利润率：41.4%投资净利润率：31.0%财务内部收益率(FIRR)：22.54%>10%(行业基准率)住宅套型建筑面积统计表楼号结构户型建筑面积（m2）户数备注1#楼A户型三室二厅114.369B户型三室二厅123.6618C户型三室二厅129.8418D户型三室二厅117.8092#楼A户型二室一厅73.5636小于90平方米的的小户型B户型一室一厅59.0836小于90平方米的的小户型C户型二室二厅83.3336小于90平方米的的小户型D户型一室一厅56.2218小于90平方米的的小户型E户型一室一厅59.9318小于90平方米的的小户型F户型二室二厅81.4116小于90平方米的的小户型G户型一室一厅56.0816小于90平方米的的小户型H户型一室一厅60.0416小于90平方米的的小户型总建筑面积19678.544小于90平方米的的户型总面积积13026.100所占比例：66..2%大于90平方米的的户型总面积积6652.44所占比例：33..8%本项目为高层住宅及商业用房建筑。建设总用地面积6054.40平方米，总建筑面积为25398.96㎡，其中1号楼地下室1210.20㎡，地面11层9341.32㎡，1—2层为店铺，3—11层为住宅；2号楼18层面积14847.44㎡，小区住宅总户数246户，总居住人口616人。根据城市规划和建设的需要，**市政府要求在该地块上兴建高层建筑，按照《江西省规划技术导则》的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在4.5以下。本地块土地使用性质规划为住宅用地，容积率≥4.0，建筑密度41.8%，绿地率≥42%。本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施的需求，本项目建成后作为**市城市建设的新亮点，具有良好的市场。根据地块周边地区及**城区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为：本项目销售收入渠道由住宅和商铺组成，面积分别为19728.12㎡和3983.42㎡；车库可销售停车位为18位；销售单价预计分别为2200元/㎡、3900元/㎡和20000元/车位（均价）。（七）项目建设背景近年来，受江西省周边城市的影响，**市房地产市场快速发展，房地产业在**市经济发展中的支柱地位已日益显现。今后几年的**市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，**市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、城建需求、供应结构、消费结构、房价涨幅等方面分析，**市今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。——供需总量分析目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2007年全市房地产开发企业共完成开发土地面积17.75万平方米，同比增长1.25倍；购置土地面积21.74万平方米，同比增长54.14%；土地购置费15395万元，土地成交价款13606万元，同比分别增长2.57倍、1.56倍。2008年1-5月**市累计完成房地产投资12.8亿元，同比增加3.7亿元，增幅达41.4%，其中土地开发投资额14570万元，同比增长225.6%。商品房施工面积为202.8万平方米，同比增长63.9%，房屋施工面积中商品住房占房地产开发建设规模的比重约为89.2%，其中90平方米及以下住房约占11.1%，经济适用房约占4.7%。1-5月全市房屋竣工面积仅为11.06万平方米，而销售面积高达30.73万平方米，需求远远超出供应，2008年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自城市居民改善住房条件、老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡的发展态势。——城市扩建拓宽需求分析到2010年**市城区将新增建设用地2.5平方公里，中心城区规模由现在的27万人、26平方公里扩大到35万人、35平方公里，成为省级园林城市、文明城市，争取进入国家级园林城市行列。随着城乡一体化的快速推进，到2010年全市城市化水平将达到40％，比2005年的31.4％提高8.6个百分点，年均提高1.7个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加38.5万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建制镇共接受转移27万人，年均增长7.7万人，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16㎡计算，理论上每年新增住宅需求123.2万㎡。——商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善和市委、市政府南移至新城区的发展战略，**市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2008年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%，**市商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。——居民消费结构影响分析2007年，**市城市居民人均可支配收入首破万元，达11479.58元，同比增加2047.79元，增加值创历史最高，同比增长21.7%，为近五年来增长幅度最大的一年。到2010年城乡居民人均可支配收入将分别达到13800元和5800元，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着**市的不断发展，向莆铁路的建设，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口(市外)有1万多人，一定程度上扩大了在**的购房需求。——商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2008年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。未来**市房地产发展也有其不利一面，如房贷新政、宏观调控、原材上涨导致开发成本增加等。总之，2008年，**市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将基本平衡；房地产增加值占全市GDP的比重，每年在8%～9%左右。**市商品住房销售价格情况表序号项目名称性质位置楼层开盘日期价格（均价）1才子嘉园商住宅**市学俯路６３３号(西门口）多层20061800元/㎡（住住宅）2瀚海龙蟠花园商住宅小区某新区中心地带，南南临商业大道道，东接伍塘塘路，西近***大道，多层高层20062000元/㎡（住住宅）3玉茗华城商住宅地处**市区玉茗茗大道与学府府路交汇处,毗邻马家山山文化商贸广广场,紧依人民公公园,东华理工大大学,小高层和中高层20072400元/㎡（住住宅）4西湖绿洲（三、四期）商住小区**市西湖西岸，北北临抚北路、西西靠外环路，南南连体育路多层高层20072300元/㎡（住住宅）5伟星·栖凤华都住宅小区位于迎宾大道以北北侧，**大道以南南，凤岗河以以西，京福高高速公路引路路以东别墅、多层、小高高层20072850元/㎡（住住宅）6翰城国际商住小区于**市行政新区东东侧S1地块，地处处市文化园和和新政中心之之间，南临竹竹山路（行政政中心大楼），多层高层2008（预计）2700元/㎡（住住宅）7丰源·宜合商住小区位于梦湖南侧支流流凤岗河旁，毗毗邻**市新的行行政中心，东东至玉茗大道道，高层2008（预计）2800元/㎡（住住宅）项目拟开发地块为某大道与迎宾大道交汇处。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实《**市城市总体规划》和《**市新城区控制详规》，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，**市国土资源局某分局对该地块进行公开挂牌转让，用地性质按住宅用地转让，江西**房地产开发有限公司取得该地的开发使用权，拟采取自筹与银行贷款相结合的办法对该用地进行综合开发。根据市人民政府抚府发[2007]32号文件《**市人民政府关于提高土地利用率、鼓励建设高层建筑的暂行意见》精神，本项目以高层建筑为主，总建筑面积约2.54万平方米，项目建设将秉承超前意识，超前理念，突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精品楼盘，为**市城市化建设增添一道亮丽风景线。（七）工程方案1、规划设计目标本项目是一个综合性的开发项目，用地较为紧张。合理组织住宅、商业、绿化之间的关系是本次规划设计的关键，为此将商业和住宅尽可能沿周边布置，中间进行合理的绿化布置，给予小区内部以最大的景观化，前后景观连成一片，视线更为通透。以此小区内自建一套环境体系，悠静的中心花园，同时对住宅户型进行多样化设计，形成一个丰富的都市新苑，让田园牧歌式的生活重新回到中心的城市，引起人们无尽的向往。2、道路交通设计（1）合理地创建人车分流体系及人车共存体系沿用地周边布置了一环形车道，主要步行人流由景观轴线引入，整个小区大局上进行了人车分流，同时又充分人性化的考虑，在小区中心设置大型景观节点形成人流聚焦中心，使整个小区交通体系更加便利、快捷，更具人性化。（2）静态停车体系在基地沿着交通主路设置了地面停车位，方便外来客人临时停放车辆。3、绿化设计本方案在绿化设计中采用了集中绿化方式，形成小区景观中心节点，小区前后两块绿化在视觉上连成一体，大大提高了小区的品质。4、建筑造型设计整个小区的里面以一种清新亮丽的新古典主义风格，通过对一些建筑的语言和细部的挖掘，表现一些深层次的城市文化内涵，希望建筑群体能在片区中具有鲜明的个性，但又能与周边环境相协调统一。商业部分的立面设计，采用典雅含蓄的设计手法，与住宅统一考虑，相互融合，形成一个整体，个性鲜明，商业气氛突出。住宅部分的立面设计追求意境美，通过局部露台、休闲花园等，让建筑表现出一种恬淡的美，自然而协调。体现居住建筑的个性。5、建筑户型设计本小区所有户型均通风采光良好，户型均明厨明厕，空间布局合理紧凑，无多余浪费。所有客厅面宽4米以上，户型方正，南北通透，实用大方。功能面积经济合理，室内动静、净污、干湿分区明确，做到功能小而全，面积小而档次高。6、小区的物业管理及智能化设计该项目采用两种物业管理膜式，商业部分采用开放式的物业管理，居住小区采用封闭式物业管理。分区明确，相互独立。由于社会发展的日新月异，小区智能化设计越来越受重视。本小区将采用磁卡管理系统、防盗报警系统、煤气泄漏报警系统、匪情求救报警系统及国际互联网连接系统、三表出户系统等一系列智能化系统方式管理，让科技给人们带来实实在在的享受。7、主要技术经济指标（1）1#楼①总建筑面积：10551.52㎡地上面积：9341.32㎡地下室面积：1210.20㎡②建筑高度：34.5M③建筑层数：地下一层地上十一层④建筑类别：二类单元式高层住宅⑤建筑物耐火等级：二级⑥外窗气密性等级：Ⅱ级⑦结构体系：钢筋混凝土框支剪力墙结构⑧屋面防水等级：Ⅱ级（防水层耐用年限15年）⑨建筑物耐久年限：50年（2）2#楼①总建筑面积：14847.44㎡②建筑高度：56.29M③建筑层数：地上十八层④建筑类别：二类塔式高层住宅⑤建筑物耐火等级：二级⑥外窗气密性等级：Ⅱ级⑦结构体系：剪力墙结构⑧屋面防水等级：Ⅱ级（防水层耐用年限15年）⑨建筑物耐久年限：50年8、工程设计（1）结构设计根据建筑布置，本地块布置了高层住宅建筑，并在底层设地下室。设计标准①结构设计使用年限：50年②建筑结构的安全等级：二级③地基基础的设计等级：丙级或乙级④抗震设防烈度小于6度，不需抗震设防⑤基本风压：0.30KN/㎡（重现期50年），地面粗糙度：B类⑥基本雪压：0.35KN/㎡（重现期50年）。设计活菏载取值地下室部分荷载取值按：地下车库：4.0KN/㎡；地下室顶板：有覆土处（1.0m覆土）:20KN/㎡；无覆土处考虑施工荷载：10KN/㎡；消防车道和消防登高面：20KN/㎡；商业：3.5kN/m2单体住宅部分荷载：卧室：2.0KN/㎡，阳台：2.5KN/㎡，上人屋面：2.0KN/㎡，不上人屋面：0.5KN/㎡，消防楼梯：3.5KN/㎡。未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。（2）选用材料①钢筋：HRB235钢筋，设计强度fy=210N/mm2HRB335钢筋，设计强度fy=300N/mm2②砼：地下室底板、侧壁、顶板均为：C35砼；底框部分采用C30砼；高层框架结构采用C25～C35砼。③墙体材料：暂定采用190或240厚环保砖和120厚标准环保砖。④地下室结构采用结构自防水，防水等级为二级，抗渗等级S6。（3）工程设计①墙体：外墙为200加气混泥土砌块，内墙为200或100加气混凝土砌块。②粉刷：外墙粉刷为为彩色外墙涂涂料饰面，装装饰为浅灰色色文化石。③楼地面：套内卧室室、客厅、餐餐厅、阳台及及走道楼面只只做粗装修，面面层由住户自自理。凡设有有地漏的房间间楼地面均应应向地漏方向向做成1%的排水坡度度。9、给水工程（1）用水量确定本项目为居住小区区，最高日用用水量为205.448T。（2）小区用水由市自自来水厂统一一供给，小区区住户用水从从某大道上市政给给水管引进一一路DN200的给水管，以以供给小区生生活及消防用用水要求。（3）给水系统小区由高层住宅组组成，小区地地下室利用市政水水压供水，其其余采用变频频供水，小区区生活水泵房房设于地下室室内，辅助供供高层楼房用水。10、排水系统（1）排水量：以生活用用水量的85%计，本工程程最高日排水水量为174..66T。（2）排水系统：a.室内排水采用污、废废分流制，室室外排水采用用雨、污分流流制。b.住宅粪便污水经化化粪池处理后后和其它生活活废水一起经经地块内室外外污水管道收收集后就近排排至市政污水管道道。c.阳台排水与雨水系系统分设，排排水排入室外外废水系统。d.地下室排水由由管道系统统统一收集，排排放至市政污水管道道。e.地块内的雨水排放放采用有组织织排水，雨水水尽量利用地地形坡度自然然排水，屋面面雨水及地面面寸步雨水经经地块内的室室外雨水管网网收集后排放放至市政污水管道道。f.雨水管采用乳白色色PVC-U管，屋面雨雨水管为φ100，阳台雨水水管为φ100，冷凝水管管为φ50，水落管距距离墙面255mm，排水水口距外散水水坡高度2000mm。g.空调冷凝水采用有有组织排水，冷冷凝水经管网网收集后排至至室外雨水系系统。（3）雨水系统：采用当地暴雨强度度公式：q=1386（11+0.6991gP）/（t+1.4）0.641/SS·ha；式中：重现期P==2a，降雨历历时t=10分钟。计算得暴雨强度qq=348..541//S·ha。管段流量公式Q==FΦq。式中：Q——雨水水设计流量（1/s）Φ——径流系数（采采用综合系数数为0.55）q———设计暴雨强强度（1/S·hha）地面径流系数按室室外排水规范范（GBJ14—87）采用。最大时雨水量为QQ=18488.3611/S。11、消防系统（1）建筑分类和耐火等等级地下工程均按一级级耐火等级设设计。高层住宅建筑为二二类，耐火等等级为二级。（2）消防车道小区设环形消防车车道。小区内内路宽为6m，内院为环环形消防车道道，转弯半径径大于12m，消防登高高面处消防车车道≥6米。（3）防火间距高层住宅与高层住住宅间距均大大于13m，满足足消防要求。（4）给排水消防设计本工程设有消火栓栓系统、喷淋淋系统和水喷喷雾系统。a、水量消火栓用水室内：：20L/S，室外15L/S，火灾延续续时间为2h；喷淋用水量为277L/S，火灾延续续时间为1h，喷头最最低工作压力力按0.05MMpa计。b、水源室内消防、喷淋及及水喷雾用水水由地下消防防水池及泵房房供给。高位水箱存有100分钟消防用用水和生活调调节用水。柴油发电机房设水水喷雾灭火系系统、雨淋阀阀及开式喷头头。水池、水水箱及消火栓栓组成。加压泵与喷淋系统统共用。12、电力工程地块由高层住宅、商商业配套设施施、地下室（设备）组组成，电气设设计范围包括括：变配电、电电力、照明、防防雷、接地、火火灾报警及消消防联动控制制系统、电话话及小区宽带带网系统、有有线电视系统统、闭路电视视监控系统、对对讲机系统。（1）电力本工程消防及重要要设备、电梯梯、生活水泵泵电力、楼梯梯照明负荷为为二类负荷，高高层住宅用电电负荷为三级级负荷，由外外线引来多路路10KV高压电源至至小区高压配配电室，以电电缆反射式供供电方式引至至小区变电所所。（2）照明门厅及车库照明以以荧光灯为主主，走道、梯梯间照明以紧紧凑型荧光灯灯为主，住宅宅及公寓房间间预留灯头，楼楼梯间、前室室、地下车库库设火灾应急急照明，住户户单独计量。(3)防雷二类高层建筑按二二类防雷。（4）接地采用TN-C-S系统统。（5）火灾报警及消防防联动系统地下室设置火灾自自动报警与消消防联动控制制系统，消防防中心设于底底层商铺。住住宅部分原则则上不设置火火灾自动报警警系统。（6）电话及小区宽带带网系统小区内设置电话交交换机房，由由外线引入电电话电缆及网网络光纤，电电话及小区宽宽带网干线及及设备均分别别设置，住宅宅内部设置配配线箱。（7）有线电视系统小区内设置设备间间，置于1#楼一层，节目目源引自城市市有线电视网网，住宅按每每户设置二个个有线电视端端口设计，一一户一线。（8）闭路电视监控系系统小区出入口，电梯梯桥箱，地下下室等场所均均设置监控摄摄像头，并设设周界防范系系统。（9）对讲系统系统具备可视、联联网功能，含含主机及对讲讲分机，主机机置于各单元元一层入口处处。小区内设设置设备间，置置于底商一层层。第二章发展规规划、产业政政策和行业准准入分析一、发展规划分析析（一）国民经济和和社会发展规规划符合性分分析《中华人民共和国国国民经济和和社会发展第第十一个五年年规划纲要》指指出“必须加强和和谐社会建设设。要按照以以人为本的要要求，从解决决关系人民群群众切身利益益的现实问题题入手，更加加注重经济社社会协调发展展”，“调整住房供供应结构，重重点发展普通通商品住房和和经济适用住住房，严格控控制大户型高高档商品房。按按照保障供给给、稳定房价价的原则，加加强对房地产产一、二级市市场和租赁市市场的调控，促促进住房梯次次消费”。按照《**市国民民经济和社会会发展十一五五规划》要求求，**市将优先发展展**市城区，增增强中心城市市产业基础和和扩张能力；；按照多功能能，强辐射的的要求，加快快扩张和提升升，建成以工工业、商贸、文文化、旅游为为特色的现代代化区域中心心城市；加快人口和和生产要素集集聚，推动城城市产业结构构的优化和升升级，增强城城市的辐射带带动能力和竞竞争力，实现现城市规模和和结构层次新新跨越；有序推进城城区建设，注注重城市内涵涵增长和质量量提升，完善善城市功能，加加快产业发展展和基础设施施建设，有效效改善提供良良好的就业机机会和人居环环境；并努力力培育城市文文化，突出自自然禀赋、历历史文化、风风土人情等地地域特征，塑塑造城市特色色，提升城市市品位。某·名都国际项目的建建设符合国家家及**市加强和和谐社会建设设、推进社会会福利社会化化、调整住房房供应结构的的规划和原则则要求；在空空间区域布置置上也符合优优化人口布局局、控制中心心城区人口规规模、引导房地产开发重重点向南转移的要求求。本项目的的建设，符合合各级国民经经济和社会发发展规划的要要求，是其精精神和发展原原则的具体贯贯彻和落实。根据市人民政府抚府发[2007]32号文件《**市人民政府关于提高土地利用率、鼓励建设高层建筑的暂行意见》精神，本项目以高层建筑为主，总建筑面积约2.54万平方米，项目建设将秉承超前意识，超前理念，突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精品楼盘，为**市城市化建设增添一道亮丽风景线。（二）区域和空间间规划符合性性分析《**市城市总体规规划》把**市城市空空间布局规划划为“三轴三片三三心”，迎宾大道作为城市的重重要景观道路路，其两侧布布置大量的办办公与商业用用地，也是***市对外展展示的窗口，本本项目所在地地新城区，将形成以行政政办公、文教教、居住为主主的综合功能能区。本项目建设设在城市规划划范围内，符符合城市总体体规划。本项项目总体规划划建设中秉承承粗放型向集集约型转化转转变原则，强强调整个规划划的完整性，以以统一的风格格规划整个地地块，并要求求对整个地块块实施统一的的管理，使得得整个项目对对环境负责，对对社会负责，使使小区建成后后成为自然及及人文环境可可持续发展的的载体；在解解决百姓的住住房和消费问题的的同时，该项项目的开发将将有利于加快快新城区的建建设改造步伐伐，促进新城城区建设发展展，增强新城城区吸引力，落落实**市总体规规划的目标要要求。本项目的规划设计计指导思想为为按照要求细细致规划，合合理布局，精精心设计，认认真建设，为为美化**和某开发区、造福福一方百姓做做贡献。建设设功能齐全、设设施完备、交交通便利、环环境优美的21世纪现代化化居住区，提提高土地使用用率，改善现现有环境，改改善人文景观观。规划设计计中，除住宅宅外还有商业业等配套设施施；合理设计计，可保证有有较高的使用用率，小区建建筑物共2幢，建筑物错错落有致，疏疏密合适、完完全可保证通通风，日照、采采光的要求。本项目规划有大片片绿地，绿化化率高达42％。花草遍遍地，绿树成成荫，使小区居民享受受到环境幽雅雅、空气清新新，恬静的温温馨的高品质质生活环境。项目场地四周有完完备的市政设设施，周边道道路四通八达达，与道路同同时配套建设设的通信、有有线电视、上上下水、电力力等市政设施施也已建设完完成。（三）专项规划符符合性分析《**市人口“十一一五”专项规划》中中指出：***中心城区2010年城市人口口规模为40万人，城市市建设用地为为42平方公里，人人均105平方米；2020年城市人口口规模为55万人，城市市建设用地为为57.5平方公里，人人均105平方米。随着着城乡一体化化的快速推进进，到2010年全市城市市化水平将达达到40％，比2005年的31.4％提高8.6个百分点，年年均提高1.7个百分点左左右。城市人人口在短时间间内的迅猛增增长，城镇人人口将增加38.5万人左右，其其中转移农村村人口35万人，年均均转移农村人人口7万人。市区区接受转移8万人，各县县城及建制镇镇共接受转移移27万人，年均均增长7.7万人，如此多多的人口转移移势必对房地地产需求产生生巨大的挑战战。以人均建建筑面积16㎡计算，理理论上每年新新增住宅需求求123.2万㎡。某·名都国际小区区建成后建筑筑面积达到225398..96㎡，可接受转移移人口616人，可有效效缓解人口居居住压力，完完善保障制度度，维护社会会稳定，改善善人居环境，符合**市人口“十一五”专项规划和住房建设规规划要求。根据市人民政府抚抚府发[20077]32号文件《***市人民政府府关于提高土土地利用率、鼓鼓励建设高层层建筑的暂行行意见》精神神：“为推动城市市规划实施，美美化城市景观观，鼓励土地地使用权人充充分利用土地地，提高城市市土地利用率率，促进楼宇宇经济快速发发展，加快市市中心城区高高层建筑的建建设步伐。”根据**市城市总总体规划，高高层建筑主要要在以下范围围内集中布局局：(一)东西向城市主干道道**大道、迎迎宾大道及钟钟岭大道两侧侧；(二)南北向城市主干道道玉茗大道、赣赣东大道、某某大道、文昌昌大道两侧；；(三)人工湖、凤岗河两两侧及抚河两两岸；(四)某经济开发区；(五)今后新规划的城市市主干道两侧侧。本项目位于某经济济开发区内某某大道与迎宾宾大道交汇处处，主要建设2栋高层建筑筑，总建筑面面积约2.554万平方米米，项目的建建设符合《***市人民政政府关于提高高土地利用率率、鼓励建设设高层建筑的的暂行意见》。二、相关产业政策分析析《国务院关于促进进房地产市场场持续健康发发展的通知》中中指出：房地地产业关联度度高，带动力力强，是国民民经济的支柱柱产业。促进进房地产市场场持续健康发发展，是提高高居民住房水水平，改善居居住质量，满满足人民群众众物质文化生生活需要的基基本要求；是是促进消费，扩扩大内需，拉拉动投资增长长，保持国民民经济持续快快速健康发展展的有力措施施；是充分发发挥人力资源源优势，扩大大社会就业的的有效途径。实实现房地产市市场持续健康康发展，对于于全面建设小小康社会，加加快推进社会会主义现代化化具有十分重重要的意义。2003年起，为为控制投资过过快增长，央央行121号文和国务务院18号文相继出出台，以规范范房地产市场场促进其健康康发展。2005年，房地产产宏观政策以以“国八条”为中心，侧侧重稳定房价价、打击投机机行为和落实实政府责任制制。2006年是实行宏宏观调控政策策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。（一）调整住宅供供应结构政策策2005年3月226日，国务院办办公厅下发《关关于切实稳定定住房价格的的通知》的内内部文件，文文件中总共有有八条意见，被被业界称为“国八条”，文件明确确指出，部分分地区投资性性购房和投机机性购房大量量增加，导致致房价上涨过过快，影响了了经济和社会会的稳定发展展。“国八条”要求地方政政府及相关部部门综合采取取土地、财税税、金融等相相关政策及利利用舆论、法法律手段控制制不合理需求求，抑制房价价过快上涨。4月27日，国务院再次出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》即“新国八条”，措施直指土地、税收、金融等楼市穴位。“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。2006年5月117日，国务院总总理温家宝主主持召开国务务院常务会议议，会上指出出了促进房地地产业健康发发展的六项措措施(即“国六条”)拉开了2006年房地产调调控序幕。55月29日，国务院办办公厅出台《关关于调整住房房供应结构稳稳定住房价格格的意见》，人人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化化，其主要包包括：①重点发展中中低价位、中中小套型普通通商品住房、经经济适用住房房和廉租住房房。②严格执行住住房开发、销销售有关政策策，完善住房房转让环节税税收政策。③合理控制城城市房屋拆迁迁规模和进度度，减缓被动动性住房需求求过快增长。④加强房地产产开发建设全全过程监管，制制止擅自变更更项目、违规规交易、囤积积房源和哄抬抬房价行为。⑤加快城镇廉廉租住房制度度建设，规范范发展经济适适用房，积极极发展住房二二级市场和租租赁市场，有有步骤地解决决低收入家庭庭的住房困难难。⑥完善房地产产统计和信息息披露制度，坚坚持正确的舆舆论导向。2006年7月66日，建设部发发布《关于落落实新建住房房结构比例要要求的若干意意见》，意见见明确新建住住房结构比例例，指出各城城市年度新审审批、新开工工的商品住房房总面积中，套套型建筑面积积90平方米以下下住房（含经经济适用住房房）面积所占占比重，必须须达到70%以上。这一条条迫使开发商商的产品主要要定位中、小小户型商品房房，对2007年和未来的的住房供给结结构产生了重要影响。此此政策已对***市房地产产开发商未来来的开发计划划产生了一定定影响。上述规定，将直接接加大普通住住房的供应，抑抑制投机及投投资性购房需需求的快速增增长，使房地地产市场秩序序得到整顿和和规范，住房房消费受到合合理引导，最最终达到调整整住房供应结结构、稳定价价格的调控目目标。根据国家统计计局资料报告告，今年上半半年整体房价价依旧呈上涨趋趋势，今年上上半年全国商商品房平均销销售价格同比比上涨8.7%，商品住宅宅和商业用房房的平均销售售价格分别上上涨10.1%和5.4%。上述充分表明明，由于房地地产业关联度度高，带动力力强，在今后后较长时间内内，我国的住住房开发必将将继续稳步发展，而而绝不会出现现对房地产开开发进行“一刀切”的强劲的收收缩政策。（二）规划政策1、城市规划《**市城市总体规规划》把**市城市空空间布局规划划为“三轴三片三三心”，迎宾大道作为城市的重重要景观道路路，其两侧布布置大量的办办公与商业用用地，也是***市对外展展示的窗口，本本项目所在地地新城区，将形成以行政政办公、文教教、居住为主主的综合功能能区，成为**市中心城城区人口和职能能疏解及新的的产业聚集的的主要地区，形形成规模效益益和聚集效益益。2、住宅建设规划《**市住房建设规规划（2006--2010年）》的重重点是优先保保证并积极引引导中低价位位、中小套型型普通商品住住房建设，有有效调控其它它商品住房建建设的健康有有序发展。住住宅建设规划划目标是稳定定市场、调整整结构，这一一点与2006年的“九部委新政”、2007年的政策导导向——调整住宅供供应结构，加加强保障性住住房建设，是是一致的。住宅建设规划目标标是稳定市场场、调整布局局，这一点体体现了2008年之后住宅宅市场的发展展方向，住宅宅建设继续向向新城区倾斜。（三）土地政策1、一个重申“九部委新政”再次次重申对闲置置土地的处置置条件，从而而打压囤积土土地行为，逼逼迫开发商加加速将土地投投放市场，减减少市场投机机，以形成土土地的有效供供应。2006、20007年的土地地政策重点是是节约集约用用地；2008年土地政策策将继续以收收缩地根、提提高集约度为为主，土地供供应会趋于紧紧张，价格将将继续上涨；；政府应按时时向市场投放放土地，打击击投机行为和和提高土地利利用率，以保保证未来的可可持续发展。2、两个目录2006年版的《限限制用地项目目目录》和《禁禁止用地项目目目录》将大大型商业设施施项目，低密密度、大套型型住宅项目（指指住宅小区建建筑容积率低低于1.0、单套住房房建筑面积超超过144平方米的住住宅项目）等等列入限制用用地项目目录录，并且禁止止占用耕地，亦亦不得通过先先行办理城市市分批次农用用地转用等形形式变相占用用耕地；对别别墅类房地产产开发项目及及党政机关、国国有企业、事事业单位新建建培训中心项项目等国家明明令禁止投资资的项目，则则列入禁止用用地项目目录录。3、一个标准2007年12月月23日，国土资源源部公布《全全国工业用地地出让最低价价标准》【国土资发[20066]3077号】。《标准》规规定，全国各各地工业用地地必须采用招招拍挂方式出出让，其出让让底价和成交交价格均不得得低于所在地地土地等别相相对应的最低低价标准。该该《标准》是是招、拍、挂挂政策的扩展展和延伸，也也进一步抬升升了整体地价价水平。（四）税收政策2006年的“九九部委新政”规定营业税税的征收从2年为限提升升至5年，大大增增加了炒房者者的风险和成成本。另外，2006年7月18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发74号文件】从流转环节来抑制投机行为。加上目前**市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。物业税的征收是完完善我国现行行不动产税制制的必然结果果；物业税也也是2008年讨论的热热点，对购房房者的影响主主要局限于心心理方面，其其实际作用和和影响还未显显现。（五）金融政策1、严格开发贷严格房地产开发信信贷条件，明明确开发贷款款项目的资本本金比例不低低于35%。提高开发发商的资金门门槛，规范房房地产市场。2、住房贷区别住房贷：对购购买自住住房房且套型建筑筑面积90平方米以下的的仍执行首付付款比例20%的规定，其其他提高到30%。配合“9070”政策，此政政策意在调整整住房需求结结构，使其偏偏向中小户型型供应，保证证中低收入人人群利益。3、央行加息2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行数数次加息，目目的是限制购购房需求，巩巩固宏观调控控成果等。但但住房刚性需需求会影响此此政策效果。影响：一方面加息息会产生一定定的心理影响响，造成更多多购房者进入入观望状态；；另一方面可可能会使一部部分购房者选选择提前还贷贷。4、存款准备金率和和定向票据2006年存款准准备金率的上上调和定向票票据的发放，对对房地产市场场直接影响不不大，主要是是控制银行放放款的规模。5、外资准入2006年7月111日，商务部、建建设部等六部部委下发了《关关于规范房地地产市场外资资准入和管理理的意见》，对对境外机构和和个人购房进进行了严格管管理。提高了了外商企业投投资中国房地地产的门槛，对对境外资金购购房条件设限限，缩小了外外资购房的范范围。此举在在一定程度上上控制了境外外资金对国内内房地产的投投资行为，特特别是对一手手高端物业的的投资；由于于政策并没有有涉及到二手手房，部分境境外资金会转转向二手高档档住宅市场。（六）一级土地市市场1、土地供应量分析析根据《**市城市市总体规划》、《**市土地利用总体规划》、近期建设规划、住房建设规划确定的城市空间布局、区县功能定位，2008年—2012年，全市将新增住房用地供应总量为188公顷（不含城中村改造重建用地）；其中，商品住房用地为162公顷，政策性住房用地为26公顷。新供应162公顷商品住宅用地中，116公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；存量土地盘活总量为23公顷。2、未来土地供应趋趋势根据《**市城市市总体规划》、《**市土地利用总体规划》、近期建设规划、新城规划确定的城市空间布局、区县功能定位，在2007年度土地地供应计划指指标中，市本本级及**区指标约占30%；其他几个县指标约占70%。三、行业准入分析析（一）行业主要法法律法规1、《中华人民共和国国城市规划法法》自1990.4.1起施行2、《城镇国有土地使使用权出让和和转让暂行条条例》自1990.5.19起施行3、《中华人民共和国国城市房地产产管理法》1995.1.1起施行4、《中华人民共和国国建筑法》自自1998.3.1起施行5、《城市房地产开发发经营管理条条例》自1998.7.20起施行6、《中华人民共和国国土地管理法法》自1999.1.1起施行7、《商品房销售管理理办法》自2001.6.1起施行8、《城市房屋拆迁管管理条例》自自2001.11.1起施行9、《物业管理条例》自2003.9.1起施行（二）行业准入分分析近两年随着国家对对房地产业宏宏观调控政策策影响，房地地产业行业准准入标准也大大幅提高，主主要表现在国国家运用税收收、信贷、行政监监管等手段，并并规范外商投投资房地产市市场准入要求求。1、宏观调控政策“国八条”、“国六六条”的出台，通通过国家宏观观调控政策来来抑制投机及及投资性购房房需求的快速速增长，使房房地产市场秩秩序得到整顿顿和规范。对对于面向中等等收入消费者者、以开发普普通住宅为主主、具备较强强竞争实力及及品牌影响力力的房地产企企业，将获得得更广阔的发发展空间。2、房地产市场准入入增值税的征收、房房地产行业信信贷政策的调调控、外商投投资房地产市市场准入标准准的出台，其其主要目的是是提高房地产产行业的投资资资金门槛。投投资房地产市市场准入标准准中主要规定定注册资金与与投资总额的的关系，对企企业营业执照照、经营范围围、办理《国国有土地使用用证》、《国有土地地使用权出让让合同》、《建建设用地规划划许可证》、《建建设工程规划划许可证》等等提出了更高高的要求。根据《城市房地产产开发经营管管理条例》第第二章第五条条规定设立房房地产开发企企业，除应当当符合有关法法律、行政法法规规定的企企业设立条件件外，还应当当具备下列条条件：1、有100万元以上的的注册资本；；2、有4名以上持有资格证证书的房地产产专业、建筑筑工程专业的的专职技术人人员，2名以上持有有资格证书的的专职会计人人员省、自治区、直辖辖市人民政府府可以根据本本地方的实际际情况，对设设立房地产开开发企业的注注册资本和专专业技术人员员的条件作前前款的规定。外商投资设立房地地产开发企业业的，除应当当符合本条例例第五条的规规定外，还应应当依照外商商投资企业法法律、行政法法办理有关审审批手续。设立房地产开发企企业，应当向向县级以上人人民政府工商商行政管理部部门申请登记记。工商行政政管理部门对对符合本条例例规定条件，应应当自收到申申请之日起30日内予以登登记；对不符符合条件不予予登记，应当当说明理由。工商行政管理部门门在对设立房房地产开发企企业申请登记记进行审查时时，应当听取取同级房地产产开发主管部部门的意见。房地产开发企业应应当自领取营营业执照之日日起30日内，持下下列文件到登登记机关所在在地的房地产产开发主管部部门备案1、营业执照复印件件；2、企业章程3、验资证明；4、企业法定代表的的身份证明；；专业技术人员的资资格证书和聘聘用合同。房地产开发主管部部门应当根据据房地产开发发企业的资产产、专业技术术人员和开发发经营业绩等等，对备案的的房地产开发发核定资质等等级。房地产产开发企业应应当按照核定定的资质等级级，承担相应的房地产产开发项目。具具体办法由国国务院建设行行政主管部门门制定。2008年已成为为相关宏观调调控政策的深深入执行的一一年，受宏观观调控影响，行行业准入壁垒垒必将进一步步提高，为优优势企业带来来新的发展机机遇。下一个个调控要点将将是通过税收收政策、规范范土地市场、强强化金融监管管、调整供求求关系等措施施，达到调整整结构、稳定定房价和加强强住房保障等等目的。土地地和金融方面面的紧缩，带带来的是房地地产行业准入入壁垒的提高高。这对大部部分实力不强强的房地产企企业意味着市市场空间的收收缩，而对实实力强大的房房地产企业来来说，行业整整合加剧给他他们带来了难难得的发展机机遇。房地产产调控政策在在平抑房价的的同时，将引引导房地产市市场向有序、健健康、集约化化方向发展，规规范市场的结结果将促进规规模和实力并并存的房地产产企业加速发发展。

以以实力强大的的行业和区域域龙头企业为为主体的并购购重组将成为为行业趋势，在在这种趋势背背后，是优势势企业对土地地、资金、市市场的新一轮轮整合，中国国的房地产行行业在未来数数年内将重新新洗牌，优胜胜劣汰将进一一步推动有限限的资源加速速流向资质高高、资信好、开开发业绩良好好、品牌效应应明显的房地地产企业。资资源重新配置置所带来的规规模效益将强强化消费者、投投资者、供应应商、政府部部门及金融机机构对优势企企业的信心，从从而使企业获获得更多的土土地和资金资资源。随着行业整合的加加剧，房地产产聚集状况将将最终促进一一批全国性地地产巨头的出出现，这些地地产巨头将占占据中国主要要地区、重要要城市的房地地产市场，他他们的经营方方式、开发理理念将对中国国城市的社会会经济生活产产生巨大影响响，对其他中中小型公司进进入市场形成成实际的壁垒垒。江西**房地产开开发有限公司司注册资金800万元人民币币，是一家具具有房屋开发发、销售，房房地产信息咨咨询，设计制制作发布国内内各类广告，建建筑材料销售售的民营企业业。其凭借雄雄厚的实力竞竞拍取得该项目的的开发权，经经当地城市规规划行政规划划主管部门审审核同意其选选址意见并同同意在用地规规划区内建设设，项目具有有较强的行业业准入条件，符符合国家相关关行业准入标标准。第三章资源开发及综综合利用分析析城市是现代经济社社会活动的主主要载体，城市化的过过程是土地等等自然资源和和社会资源的的开发利用从从粗放型向集集约型转变的的过程。城市市的各项功能能都要落实到到土地资源上上，城市的发展展往往伴随着着空间的拓展展，城市开发建建设所需土地地的供应至关关重要。土地地总面积的有有限性从宏观观上限制了土土地总供给，这这一点在城市市土地利用中中显得更为明明显。长期以以来，用地不不足是引发诸诸如住房紧张张、交通拥挤挤、环境退化化等“城市病”的主要原因因之一。城市市土地资源资资本化是促进进城市可持续续发展、实现现城市建设中中经济效益和和社会效益最最大化的有效效途径。为促促进土地资源源的资本化，政政府主导型土土地储备机制制的建立和运运作成为必然然。合理利用用土地资源是是解决“城市病”的有效途径径。一、资源利用方案案（一）土地利用方方案从2007年土地市市场供给情况况来看，城市市建设用地面面积为38.12平方公里，其其中居住用地地14.76平方公里，而而开发规模将将预计为86.433万平方米；；2008年度预计新增增城市建设用用地120万平方方米。受国家家土地市场整整顿等宏观经经济政策的影影响，土地相相关政策的规规范出台，土土地资源供应总量量的控制，未未来两三年内内，**市土地出让将将会进一步减减缓。根据建建办规函（2007）740号、建规函（2007）380号、赣建规（2008）1号文件精神神，结合市中中区城区住房房实际情况，确确定**市中心城城区2009年商品住房房计划建筑面面积为60万平方米，套套型建筑面积积为90平方米以下住住房面积占开开发总量70%以上。以下是近几年***市房地产土地供应和开开发利用情况况。**市城镇房地产产开发土地供供应情况和开开发利用情况况表序号宗地名称宗地位置开发企业名称土地面积（公顷）其中：建设用地面面积约（规）定开工时时间约（规）定竣工时时间已完成土地开发面面积（公顷）正在开发建设面积积（公顷）已竣工的土地面积积（公顷）1商住楼青云峰路17号江西培林实业发展展有限公司0.44670.44672005.12007.10.44672综合大楼商业大道以南**市田缘商贸广广场建设有限限公司0.4460.4462005.12007.10.4463商住楼石马巷2号江西银达房地产开开发有限责任任公司0.04480.04482005.52007.50.04484住宅楼抚临路8号**市洪明房地产产综合开发有有限公司0.0680.0682004.72006.75商住楼青云峰路46号江西山青房地产置置业有限公司司4.774.772004.52006.56商住楼市羊城路162号号**市金运实业发发展有限公司司0.23730.23732005.62007.67商住楼行政新区**市投资发展有有限公司18.68218.6822004.92006.98商住楼赣东大道85号**市城西房地产产开发公司0.09470.09472004.112006.110.09479北门商厦环城北路与羊城路路交界处**田缘商贸广场场建设有限公公司0.1180.1182005.12007.10.11810商住楼黄巢路23号江西东环实业投资资有限公司0.50870.50872005.12007.10.508711学府名门

住宅小区区梁家巷31号邦和（**）置业业

有限公司2.1562.1562.15612才子嘉园

住宅小区区学府路东侧**万达金泰实业业发展有限公公司1.19471.19472005.12007.11.194713商住楼青云峰路北侧、瑶瑶坪南路东侧侧福建客商万强0.6980.6982005.12007.10.69814大公路农贸市场商商住楼大公路以北、学府府路两侧江西金富利实业有有限公司、***市洪明城城镇综合开发发有限公司0.66130.66132005.12007.10.661315瑶坪湖花园住宅小小区文昌大道以西**市祥生置业有有限公司7.13077.13072005.52007.57.130716商住楼某中路江西利群纺织机械械公司7.25537.25532005.12007.117阳光城

住宅小区抚临路北侧**市洪亮房产开开发有限公司司23.3623.362004.12

2006.12

17.618居住小区市钟岭施坊**金隆置业有限限公司12.426712.42672005.32007.312.426719商住楼市青云峰路南侧**康达工程有限限公司0.0660.0662005.112007.110.06620金辉

富豪公寓市**大道南侧**康达工程有限限公司0.16660.16662006.32008.30.166621华发大厦赣东大道148号号江西吉祥房地产开开发公司0.08930.08932005.112007.110.089322住宅小区东至玉茗大道控制制线30米、南至市财财政局用地**市振兴房地产产开发有限公公司2.61672.61672005.112007.112.616723居住小区市钟岭施坊昌厦

公公路以西**金隆置业有限限公司9.28479.28472005.72007.79.284724六水桥

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配配套工程市六水桥6号**金都房地产开开发有限公司司0.03625住宅楼市高压走廊南侧江西利群纺织机械械有限公司0.57070.570726商住楼羊城路以东、六水水桥南路**峥嵘实业有限限公司0.26620.26622004.122006.120.266227商住楼青云峰路47号**田缘商贸广场场建设有限公公司1.71451.71452005.112007.1128住宅小区环城北路8号**市鸿河房地产产开发有限公公司7.04927.04922006.72008.7项目拟开发地块为为某大道与迎宾宾大道交汇处处。随着城市的的发展和经济济中心的转移移，在有限的的空间里，中中心城区城市市用地已不能能满足发展需需求。地块作作为**市新城区区核心，地处处未来繁华商商业和公共设设施中心地段段，为了使新城区区的经济、社社会、环境效效益统一和谐谐，必须建立立相应的城市市硬件来满足足**市城市规规划需求，而而房地产开发发具有土地容容积率利用合合理，集约土土地利用率高高，并可提升升周边土地资资源潜在价值值，改善破旧旧城市硬件，提提高城市品位位，改善居民民生活和消费费环境等优势势，在该地块块进行房地产产开发是完全全合理的。土地利用合理性还还与项目建设设的建筑密度度有关，一般般来说，建筑筑密度越高，土土地的利用率率越高，但密密度问题还涉涉及到环境、交交通、基础设设施的承受能能力以及经济济技术发展水水平等问题。在在一定时期内内，必须要以以一个合理的的密度加以控控制，这个密密度既要考虑虑与当前的环环境、交通、基基础设施等承承受力及技术术经济水平，又又要注意与将将来的发展趋趋势相适应，既既要体现规划划水平，又要要体现科学技技术的发展水水平，从而促促进城市土地地利用的规范范化、合理化化和效率化。某·名都国际小区建设总用地面积6054.4平方米，容积率4.0，建筑密度41.8%，容积率和建筑密度指标符合有关规定，土地利用合理，符合城市总体规划对该地块的规划要求。本项目为居住建筑筑项目，对水水资源利用量量较大，因此此合理的利用用水资源，是是本项目资源源利用方案的的重点。（二）水资源利用用方案1、给水给水系统从市政自自来水干管上上接两根DN200进水管，并并在建筑周围围敷设成环状状布置。2、中水本项目在小区内设设置中水处理理设备，主要要用于卫生间间冲厕、绿地地、道路浇洒洒用水、景观观水系等用水水。3、雨水、污水排水系统采用雨污污水分流制，本本项目产生的的污水可经小小区汇集后，排排入迎宾大道道市政管网。雨雨水经小区汇汇集后，排入入市政雨水管管网。二、水资源节约措施根据现行《建筑给给水排水设计计规范》（GB500015-20003），《室外外给水设计规规范》（GB500013-20006）选取给水水用水定额。1、充分利用市政供供水压力（1）通过调查收集和和掌握准确的的市政水压、水水量及供水可可靠性的资料料，为合理设设计给水系统统、利用市政政供水压力提提供依据。（2）根据用水设备、用用水卫生器具具和水嘴的供供水最低工作作压力要求，确确定直接利用用市政供水的的层数。2、高层建筑给水系系统分区（1）各分区最低卫生生器具配水点点处的静水压压不大于0.45MMpa，特殊情况况下不大于0.55Mpa；水压大于0.35Mpa的入户管（或或配水横管），设设减压或调压压设施。（2）各分区低层部分分的卫生间，入入户管（或配配水横管）上上采取适当的的减压措施。《建筑给水排水设设计规范》GB500115-20003指出，一一个水龙间的的流量为额定定流量0.22L/S时，所需流流出水头为20KPa。从理论上上讲，当水头头为40KPa时，流量可可达0.322L/S。可见水头头增大时，其其流量将增加加，人们为调调节流量或进进行阀门操作作时，使无用用耗水量亦增增大。同时，“剩余水压”过高的用水水点将产生超超压出流，而而某些用水点点则可能出现现“断流”现象。但是是剩余水压在在配水系统中中出现是必然然的，因为用用户是分布在在管网的各个个位置，有远远有近，有高高有低，低、近近处用水点自自然会出现剩剩余水压。剩剩余水压虽然然难以完全消消除，却可以以采取措施使使之减小。在在高层建筑中中，为使系统统安全可靠及及经济合理，竖竖向分区供水水、安装减压压阀、减压孔孔板等措施也也间接地起到到了节水作用用。根据实测测：DN15陶瓷阀芯水水嘴静压时为为P=0.337兆帕，全开开时流量Q=0.46升/秒，为设计计流量0.15-00.20升/秒的3.07--2.3倍，因此，给给水系统分区区设计中，合合理控制各用用水点处的水水压，可以达达到较好的节节水目的。3、回收屋面雨水作作为浇洒绿地地和道路用水水，室外部分分地面采用渗渗水砖使雨水水回渗，绿地地采用滴灌。4、公共场所便器采采用感应式或或脚踏式。所所有给水龙头头等用水器具具采用节水型型产品。管材材采用焊接或或电熔连接管管道，以防漏漏水。5、充分利用再生水水资源替代自自来水。6、雨水利用（1）屋面雨水设计为为重力流内排排水。在建筑筑物旁设初期期雨水弃流池池和贮水池，收收集屋面雨水水，用做浇洒洒绿地和道路路用水。（2）小区内道路雨水水尽量流向绿绿地和渗水砖砖。雨水渗入入地下涵养水水源。7、景观喷灌节水措措施（1）选择耐旱草种和和树种，以减减少浇水次数数。（2）绿化浇灌采用低低区中水变频频加压泵加压压后，向绿地地内设置的浇浇洒口供中水水。8、选用性能较高的的变频水泵供供水。9、机动车清洗运用用中水或先进进的无水洗车车技术。10、合理配制水表等等计量装置。建建筑物的引入入管、住宅的的入户管及商商铺需计量的的水管上均应应设置水表。第四章节能方方案分析一、节能标准和规规范（一）相关法律、法法规、规划和和产业政策1、《中华人民共和和国节约能源源法》2、《中华人民共和和国可再生能能源法》3、《中华人民共和和国电力法》4、《中华人民共和和国建筑法》5、《中华人民共和和国清洁生产产促进法》6、《中华人民共和和国计量法》7、《国务院关于加加强节能工作作的决定》(国务院令28号)8、《清洁生产审核核暂行办法》(国家环境保保护总局令第第16号)9、《节能中长期专专项规划》(国家发改委委发改环资【2004】2505号)10、《“十一五”十大重点点节能工程实实施意见》(国家发改委委发改环资【2006】1457号)11、《重点用能单位位节能管理办办法》(国家经贸委1999、3、10)12、《节能用电管理理办法》(国家经贸委国家发展计计划委【2000】1256号)13、《建设工程质量量管理条例》(国务院令279号)14、《民用建筑节能能管理规定》(建设部令第143号)15、《建设部关于贯贯彻<国务院关于于加强节能工工作的决定>的实施意见见》(建科【2006】231号)16、《建设工程勘查查设计管理条条例》（国务务院令293号）17、《关于加强大型型公共建筑工工程建设管理理的若干意见见》(建质【2007】1号)18、《能源效率率标识管理办办法》（国家家发改委、国国家质检总局局2004年17号令）（二）建筑类相关关标准及规范范产业政策和和准入条件1、《中国节能技术术政策大纲》（计计交能[19966]905号）2、《国家鼓励发展展的资源节约约综合利用和和环境保护技技术》（国家家发改委[20055]65号令）（三）建筑类相关关标准及规范范1、《绿色建筑评价价标准》GB//T503778-200062、《通风与空调工工程施工质量量验收规程》GB550243--20023、《民用建筑热工工设计标准》GB550176--934、《建筑照明设计计标准》GB55000344-200445、《城镇燃气设计计规范》GB550028--936、《生活锅炉热效效率及热工试试验方法》GB//T108220-200027、《绿色建筑技术术导则》（建建科【2005】199号）8、《夏热冬冷地区区居住建筑节节能设计标准准》JGJJ134-220019、《民用建筑节能能设计标准（采采暖居住建筑筑部分）》JGJJ26-95510、《采暖通风与空空调设计规范范》11、《外墙外保温工工程技术规程程》JGJJ144-2200412、《采暖居住建筑筑节能检验标标准》JGJJ132-2200113、《民用建筑电气气设计规范》JGJJ/T16--9214、《建筑给水水及采暖工程程质量验收规规范》GB550242--200215、《绿色照明明工程技术规规程》DBJJ01-6007-2000116、《全国民用用建筑工程设设计技术措施施-节能专篇》17、《建筑给水水排水设计规规范》GB50015--200318、《建筑中水设计计规范》GB500336-22002二、能耗状况和能能耗指标（一）项目能源品品种选用原则则本项目根据国家和和江西省的相关关节能与环保保政策，本着着节能、环保保、因地制宜宜的原则，结结合本项目区区域定位、住住宅、商业类型和外外部条件等具具体情况选择择能源形式。（二）项目所在地地能源供应状状况本项目位于**市市某经济开发区区也是新城区区范围内。该该区域已具备备完善的市政政设施，只要要项目本身进进行必要的区区内管线的建建设及与大市市政的接入，即即可满足本项项目建设和使使用要求，能能源供应条件件（水、电力力、热力及天天然气市政配配套）基本具备。供水：给水系统从从市政自来水水干管上接两两根DN200进水管，并并在建筑周围围敷设成环状状布置。经计计算知，该地地区供水服务务压力在0.18MMpa以上，水量量水压安全可可靠。中水：本项目设置置中水处理设设备，主要用用于卫生间冲冲厕、绿地、道道路浇洒用水水、景观水系系等用水。天然气：某大道天天然气管网已已敷设。电力：本项目的电电源为双路10KV电源，电缆埋地引入本项目配电室,可供应空调调、照明等用用电。（三）能源消耗种种类及数量本项目主要是水、电电力和燃料等等能耗。1、供水本项目最高日用水水量205..48T，最大时用用水量25..01T。用水量预预测如下表：：序号用水项目用水量标准设计规模使用时间时变化系数最高日用水量（T）最大时用水量（T）1住宅250升/人.dd616人242.515416.042商铺6.5L/㎡.dd3983.42㎡㎡121.525.893.243地下室1.5L/㎡..d1210.2㎡211.820.914绿化2L/㎡.d2542.85㎡㎡215.092.555小计186.822.746未预见水量日用水量的10%18.682.27合计205.4825.012、供电消防设备照明和车车库为二级负负荷，其余均均为三级负荷荷。住户以6kw/户户计，商业按30w/㎡计,车库按10w/㎡计。Sav=11877.6kVAA同时使用系数为00.8，则最最大负荷约9950千瓦。3、天然气居民用气标准为33100兆焦/人·年，则居民民年用气总量量为19099600兆焦焦。商业用气=居民用用气总量/居住建筑面面积×商业建筑面面积×50%，则商业年年用气总量为为1927889兆焦。测算得，年用天然然气量为211023899兆焦，合计计标准天然气气量为601128.3立立方米。（四）单位建筑面面积综合能耗耗和总能耗分分析本项目用能总量为为176.445吨标准煤/年，其中年年需电能833.29万千千瓦时/年（折标煤煤量为102.366吨标准煤/年），年需需燃气量为66.01万立方米米/年（折标煤煤量为74..09吨标准准煤/年）。项目总总建筑面积778449㎡㎡,则单位建筑筑面积年综合合能耗0.00069477吨标准煤/㎡，项目单单位投资年能能耗为0.019004吨标煤/万元。三、节能措施和效效果（一）节能措施1.节能措施综述本项目在方案设计计中，要充分分考虑利用既既有资源，提提高设备的运运行效率和优优化设备的技技术参数，以以达到整体的的节能效果，主主要措施如下下：（1）建筑本体围护采采用保温隔热热设计；（2）结构设计适当考考虑压缩建筑筑结构空间；；（3）空调冷却水系统统采用多台并并联技术，以以及污水在利利用技术；（4）送风采用变风量量方式调节室室内温度，以以及空调系统统均采用自动动控制，冷媒媒管，冷冻水水管均采用像像塑海绵保温温材料；（5）控制变压器空载载损耗，合理理选择配电系系统布局，以以及利用谷电电和平电的议议价优势；（6）加强节能管理。2、相关专业的节能能措施能源不足是世界性性问题，也是是制约我国国国民经济的重重要因素之一一，建筑能耗耗在我国总能能耗中所占的的比例是很大大的，约为25%-440%。因此，本项项目能耗系统统设计应贯彻彻国家和地方方有关节约能能源的法规和和政策，严格格执行《民用用建筑节能设设计标准》和和《夏热冬冷冷地区居住建建筑节能设计计标准》。在在保证健康、舒舒适的居住和和商业同时，应应采取有效的的节能措施，改改善建筑的热热工性能，降降低建筑全年年能耗；提高高采暖系统的的效率；最大大限度地减少少建筑对能源源的需求，以以实现可持续续发展的目标标。（1）建筑及结构专业业的节能措施施建筑节能主要从建建筑设计规划划、围护结构构、遮阳设施施等方面考虑虑。A、本项目根据建筑筑功能要求和和当地的气候候参数，科学学合理地确定定建筑朝向、平平面形状、空空间布局、外外观体型、间间距、层高，选用节能型型建筑材料、保保证建筑外围围护结构的保保温隔热等热热工特性，最大限度减减少建筑物能能耗量，将会会获得理想的的节能效果。B、建筑围护结构的保保温隔热性能能使用环保、节能型型建筑材料，可可有效减少通通过围护结构构的传热，从从而减少各主主要设备的容容量，达到显显著的节能效效果。对垂直直墙面可采用用外廓、阳台台、挑檐阳等等遮阳设施和和浅色墙面、反反射幕墙、植植物覆盖绿化化等。C、门窗尽量减少门窗的面面积：门窗是建筑筑能耗散失的的最薄弱部位位，因此，本本项目在进行行初步设计时时，在保证日日照、采光、通通风、观景条条件下，将尽量减少外外门窗洞口的的面积，以减减少建筑能耗耗。本项目的的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性性：初步设计中中将采用密闭性性良好的门窗窗。通过改进进门窗产品结结构，如加装密封封条提高门窗窗气密性，防止空气对对流传热。尽量使用新型保温温节能：门窗将选用新型保保温节能门窗窗（断桥隔热热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶顶将采用浅色屋屋面，以隔热太阳阳辐射热，减减少阳光直射射。建议在屋顶顶涂上隔热防防水膏,使屋面具备备保温、隔热热、防水等节节能效果。（2）电气专业的节能能措施A、合理设置降压变电电所位置,尽量将降压压变电所的设设置位置靠近近负荷中心，减减少配电线缆缆长度，减少少配电线路上上的电能损耗耗B、使用现场和集中补偿偿的方法,提高功率因因数，使供电电系统的功率率因数达0.9以上,降低变压器器无功功率，安安装抑制谐波波设备。C、使用低损耗节能干式式变压器,选择合理的的变压器容量量,使其达到经经济运行(负荷率65%---80%),,减少电能损耗耗和围护工作作量。D、合理确定电缆截面，减减小低压配电电系统的线路路损耗,配电线路采采用单相供电电时，考虑三三相平衡。E、使用高效电动机,大大容量电动机机采用变频或或软启动方式式或高压压电电动机.F、合理运用电梯的运运行模式，分分时间段控制制,非运行延时时关灯等手段段以达到节能能目的；G、使用高效灯具、光源源及节能型电电感镇流器或或电子镇流器器H、体放电灯均进行行补偿,使其功率因因数>0.9。I、照明采用集中、分分散和自动相相结合的控制制方式，确定定合理的照度度值,充分利用天天然光。J、使用具有节能效果的的新系列高、低低压电器，以以取代功耗大大的老产品，如如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器器，用AD1、AD系列新信号号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信信号灯，选择择带节电装置置的交流接触触器等。K、设置合理的计量量和检测设备备:进线设电流、电压压、有功电表表、无功电表表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业的的节能措施设计首先在设备选选型时尽量选选用低能耗设设备，如采用用了变频调速速给水设备等等，以利于节节能。水系统统为闭式循环环系统，采用用两管制同称称系统，由于于系统较小，管管道长度不长长采用一次泵泵变频空调水水系统。系统统采用高位膨膨胀水箱定压压。A、给水管材采用压压力水头损失失小，强度好好、耐腐蚀、使使用寿命长的的新型管材，可可以达到降低低电耗和水量量损失的效果果。对动力机机电设备的选选择尽可能采采用国家批准准的机电节能能产品。供水水采用管网叠叠压供水系统统，降低能耗耗。B、绿化用水利用中中水，在灌溉溉方式上，采采用节水效率率高的喷