房地产市场报告 -2022年报-2022年北京房地产市场年度报告

连海平20222022之力依赖的市场监测和研究平台真准专精顺：全面深刻，真实有效实用好用，逻辑严密真准专精顺：全面深刻，真实有效实用好用，逻辑严密京城房地产深刻解码每一层理据都“数之有道”%数道六势通研全局%深耕京城，全息呈现市场真貌为房企伙伴提供可靠的决策辅助究，准确性高讲求实战，“六势”有道全全准专全准专全真真数道六势精精顺顺真准策专精全顺RSNOTE编编者按连续三年，疫情反复，经济增速放缓，叠加内外部环境急剧变化，行业变革持续，从有连所期待到跌宕忐忑；行业预期急转直下，2022年年尾政策迎来“180度”转折，时局变化之大，方向转变之快，超乎意料。疫情卷土重来，居家成为常态，售楼处不得不管控限流；8月，政策微调，三项目试点老人无房且申“房住不炒”，房地产行业依然在地板上摩擦；11月，金融政策密集出台“三支箭”“金融16条”等，助力房地产平稳发展，北京“台马”板块取消双限；12月，房地产重回国民经济支柱产不厌深，故能成其大，体察市场表象下的本质，寻找定数，求得生存，谋划发展，那些变数终会被妥善应对。关键词。下行已成定局，但“韧性”仍在，除了土地市场供给稳定，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度持续深化，调控政策未有大的波动；虽然稳定存在，但分化依然在继续，需求层，刚需缩减，改善扩大，需求逐渐走向均衡；产品机制不断分化，70/90政策比例缩洗牌加速。平流缓进，大浪淘沙，稳健型房企获垂青；2017年至今是房企一直处于去金融化、降杠平杆的阶段，随着政策的持续收紧，房地产企业投资端、开发端、销售端的融资都受到了前所未有的压力，在这场变革中，房企洗牌持续加速。2022年，从在京高活跃度房企销售额增长率来看，65%的房企销售业绩同比下滑，部分企业逆OP进一步提升，榜单企业固化，但排名轮动分化加剧；另外，北京市场民营企业逐渐退出，国央企市占率持续扩大，头部国央企的综合能力表现突出，在此背景下，集中与分化依然是未来竞争中“海上明月共潮生”，也许并非明月，但潮起潮落，依然共生。2022年在“重新开放”中过去；2023年强加在市场上的不利限制将出现松动，但变革依然手段难以迅速退出，改善型置业很有可能受到政策支持，这对住宅综合成交率和新房销售占比都有可能形成一定向上拉动。另外，对于北京而言，出险房企数量少、占比低，再加上稳健型房企在本轮金融纾困中更有机会获益，因此资金、土地、销售额向稳健型房企集中的速度可能进一步加快。从结构来看，2022年“失去的刚需”，在2023年“稳增长”、“扩消费”的基调下，经济预期升高，“刚需修复”将为成交量的增长提供最大的助力，高端产品的。。识。，练投研布局之准，练产品功能之精，练营销策略之快....观城市发展细微之变，观政策调整触及之深，观结构转换机理之律...研数据背后之真相，研变化迭代之本质，研格局纷争之微妙...CONTENT专题1乍起乍落，这个冬天格外寒冷1“疫情”以来最差一年奏与规则明显变化专题2水落石出，深入洞察行业发展潮流27拨云见日，表现背后的实质探本溯源，市场实质背后的原因和必然性专题3潮起潮落，房企的集中与分化71专题4乍暖还寒，口罩里的冬天何往89机2023年北京房地产市场走势分析专题5春江海平，入微观察共迎潮生117求生存，谋发展排行榜137土地排名新房项目排名新房代理商排名专题1SPECIALTOPIC新房成交规模减少超两成，二手房回到四年前疫情叠加调控，年内走势罕见“超稳态”供地总量减少四成，住宅供地计划完成率达到98%住宅地块“瘦身”、“质优”，供地节奏调整为“小集中”土地上市谨慎，“竞现房+摇号”成主流个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷Introduction月，北京也迎来多次爆发，受其影响，房屋去化随之波动。预期、暴雷还在继续的困境。年仍出现了6.8%的流标率，是继2021、2018年的第三高位……2022年无论多难，终究逝去。在2023年伊始，我们一起回顾、盘点这年。-168商品房成交规模回调超20%，是“疫情”以来最差一年/新房商品房整体成交量、成交金额缩水超两成2022年，北京新房商品房成交总面积同比回调22.5%，全年共成交商品房786.6万㎡，略高于2019年成交总面积，为近三年最低，同时打破成交量自2018年起连续4年增加的局面。北京新房商品房成交面积年度走势2051.51324.81320.3934.91247.01228.51074.8908.6822.71014.9506.0762.4519.52年它用途。数据来源：天朗易研通(RDPS)个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷从成交金额来看，2022年新房市场总成交金额为4000亿元，同比减少19%，比2021年减少了935亿元，高于2020年。000北京新房成交金额年度走势359231752901233522582331数据来源：天朗易研通(RDPS)二手房成交总面积回落25.1%，创近六年新低2022年二手房成交总面积为1396.9万㎡，同比减少25.1%，是2017年以来最低值。从减幅来看，二手房市场成交量减幅高于新房。在整体经济下行、行业景气不足的环境下，二手房市场敏感度高于新房市场。2040.41789.62040.41789.61865.31614.22000.01391.21478.81418.01396.91500.0积(万㎡)房和城乡建设委员会住宅市场一直以来是房屋交易业务的主战场。2022年北京新房+二手住宅成交总规模为19.5万套，同比也出现26.4%的回调，是近四年的最低值，与2017年以来近6年均值相比，仍低于均值4.3%。分开来看，2022年新房住宅成交5.4万套，同比减少24.8%，是近四年最低值，回归2019年水平。二手住宅成交14.1万套，同比减少27%，也是近五年最低位。从减幅来看，二手住宅成交量减幅明显高于新房住宅，高出2.2个百分点。5.0北京新房住宅+二手住宅成交套数年度走势16.316.37.76.65.56.74.42.02.95.45.87.25.42012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新房成交套数(万套)二手房成交套数(万套)包括商品住宅及共有产权房、自住型商品房，不含保障住房；二手住宅数据来源：天朗易研通(RDPS)；北京住房和城乡建设委员会个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷从供应来看，新房住宅自2017年起高位运行，除2021年外，均高于成交量。2022年北京商品住宅供应量也保持6万套以上高位。新房住宅成交规模减少，并非受整体供应不足因素影响。北京新房商品住宅供应量及成交量年度走势6.936.93.06.03.72.0新增供应(万套)成交量(万套)数据来源：天朗易研通(RDPS)与成交规模回落表现相反，成交均价稳中有升。若统计共产房及自住房，年度均价为5.5万元/㎡，同比涨幅为7.3%。若不统计共有产权房及自住型商品房，2022年新房商品住宅成交均价为6万元/㎡，创历史新高。从涨幅来看，2022年新房商品住宅均价同比涨幅为11.3%，涨幅自2018年以来最高。.-5.9%-76%北京新房商品住宅成交均价及涨幅年度走势.-5.9%-76% 440%5.45.55.55.25.46.029.9%30.2%29.9%30.2%2.919.82.919.8%2.413.2%12.1%11.3%2.413.2%12.1%11.3%%8.2%2.2%0.0%2.2%..%-10%新房商品住宅成交均价(万元/㎡)同比涨幅数据来源：天朗易研通(RDPS)新房住宅存量高企，去化强度减弱在供应高位、去化量减少背景下，2022年北京新建商品住宅上市存量高位运京新房商品住宅上市存量为10.58万套，同比增加5.8%。00654519数据来源：天朗易研通(RDPS)去化强度有所减弱，2022年新房商品住宅去化强度为33.8%，同比下降7.3个百分点。34.6%34.2%3334.6%34.2%33.8%28.4%48.8%45.6%40.2%60.0%50.0%52.2%60.0%50.0%52.2%36.4%36.4%25.5%25.5%20.0%10.0%0.0%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年数据来源：天朗易研通(RDPS)个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷/年内利好政策频出，月度走势却异常平稳，近乎直线进入2022年，全年政策处于历史罕见宽松阶段。中央级政策及北京政策共出台房地产行业政策146条，历史最高，平均每月12条，其中重要政策及表态13条，主要包括：持房地产市场平稳健康发展工作的通知》建委、北京经开区管委会、通州区人民政府《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》➢2月中国人民银行中国银行保险监督管理委员会《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》尽管政策全面利好，但2022年北京新房住宅成交量呈现“总量减少，年内平稳”特征。从2022年内北京商品住宅成交套数月度走势来看，展现出罕见“超稳势波动微小，近乎“直线”，如此长时间的平稳，近几年实属罕见。2017年1月2017年4月2017年7月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月800070006000500040003000200010000数据来源：天朗易研通(RDPS)疫情反复，影响住宅成交量出现波动2022年，是新冠肺炎疫情的第三年，奥密克戎变异毒株开始在国内蔓延。相对以往其它毒株，传播力更强，传播过程更为隐蔽，疫情防控难度大幅增加，年内疫情也明显加重。从北京三年疫情每日新增感染病例数量走势图可以明显看出，2022年确诊数据量均高于前两年。卫健委公布北京每日新增感染病例统计0个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷2022年年内，北京新房商品住宅及二手住宅也受疫情影响而形成小幅波动。年初1-2月值元旦、春节期间，为传统购房淡季，同时该期间疫情平稳，单月新增两月成交量连续攀升，接近4000套。二手住宅成交量也迅速升温，达到1.58万套。4月末，北京疫情开始爆发，到5月达到高峰，新增确诊病例达到1200余例，此期间开始大面积居家，新房商品住宅成交量也在5月回落至2814套，二手新房住宅成交也平稳在4000套，二手住宅成交也一路回升。直到11月疫情大爆发，单月确诊比例超过9000例，新房、二手房市场成交量均有所回落，11月新房成交364612月，疫情管控政策发生变化，逐渐放开，新建商品住宅成交量重回4000套，共成交4271套，为年内最高。与新房住宅回稳走势不同，在疫情爆发期间，二手住宅自10月起连续3个月下行。2022年北京新房商品住宅、二手住宅成交套数与新增确诊病例数月度走势20000150001000050000120001000080006000400020000新增确诊病例数新房住宅成交套数二手住宅成交套数数据来源：天朗易研通(RDPS)、国家卫生健康委员会亦庄新城台马限购放松，局部区域项目成交增加11月8日，北京市住建委、经开区管委会、通州区政府联合发布《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》。通知明确，经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。，通州区台湖、马驹桥地区将不再执行通州的“双限”政策，而是享受与海淀、朝阳等北京其他区域一样的限购政策。亦庄新城台马限购放松，意在优化通州限购政策范围。政策对区域市场影响效果显著，在其影响下，区域市场成交量出现明显增加。12月区域内亦庄金悦郡限竞房成交261套跃居12月成交榜首。此前，1-11月该项目月均成交量仅36套，12月成交量增长近8倍。个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷成交套数项目名称区域板块No.成交均价成交套数项目名称区域板块No.1亦庄金悦郡限竞房大兴区通州亦庄新城26142283怀柔区怀柔科学城22103怀柔区怀柔科学城221031131首开金茂望京樾3(指导价)朝阳区崔各庄81041区未来科学城49986区未来科学城4998645路劲御和府顺义区仁和10636085数据来源：天朗易研通(RDPS)2022年9月23日，住建委发布了《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》。允许二手房买卖双方以“连环单”方式快速交易，并且有税收减提升至4293套，为北京二手住宅年度单周最高。50004500400035003000250020001500100050002022年北京二手住宅成交套数周走势第25周二十大召开后，市场信心恢复仍需时日2022年10月16日中共二十大在京召开。对于宏观方面，报告提出完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，保持经济运行在合理区间。值得注意的是，报告指出的“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，这里的质是先于量的。对于“房地产”，报告再次具体提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。二十大后，央行、外汇局、银保监会、证监会，“一行两会一局”集体发声，家稳定市场的信号。综合市场反馈来看，二十大对市场提振作用有限。从去化来看，成交复苏尚不明显，行业仍处盘整中，信心复苏尚需时日。个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷入市节奏与规则明显变化/供地总量减少四成，住宅供地计划完成率达到98%住宅+商服用地供地量减少36.3%2022年北京住宅及商服用地供地总量为78宗，规划建筑面积668.6万㎡。从供地宗数来看，比2021年减少20宗，仍高于2018年至2020年。从规划面积来看，同比减少36.3%，是近三年供地面积最少的一年，与2019、2020年水北京住宅及商服用地供地量年度走势 2001531531361231149893887874675554285151779249119321250209014708586556981051361231149893887874675554285151779249119321250209014708586556981050669141411590规划建筑面积(万㎡)宗数数据来源：天朗易研通(RDPS)从成交来看，2022年北京住宅及商服用地共计成交69宗，总规划建筑面积574万㎡。成交宗数同比减少8宗，规划建筑面积减少27.2%。从宗数来看，同样好于2018-2020年，但成交规划建筑面积为近6年最低。118119162021821575185714651281北京住宅及商服用地成交量年度走势1181191620218215751857146512811420规划建筑面积(万㎡)宗数数据来源：天朗易研通(RDPS)住宅用地供地规划建筑面积减少近四成住宅用地供地量也明显减少。与2021年相比，供地宗数减少20宗，为65宗，供应规划建筑面积减少39.5%，为577.1万㎡，供地面积略高于2019、202085100658004785100658004748规划建筑面积(万㎡)宗数数据来源：天朗易研通(RDPS)个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷从成交来看，在住宅供地量有所减少情况下，成交量受其影响也所有减少。另022年，北京住宅用地成交55宗，同比减少8宗，规划建筑面积减少28.9%。北京住宅用地成交量年度走势815952505250488159525052504855603711471450930609135990187522096962464260368348574747671 63800数据来源：天朗易研通(RDPS)住宅用地完成供地计划98%成供地计划率已达到98%(按供地下限计算)。历年商品住宅(含共产、自住房)供地计划完成比较：计划供地面积(公顷)年计划供地面积(公顷)年度供地完成率实际供地面积(公顷)2017年650704108%59%650384201859%6503842019年30027592%91%300272202091%3002722021年20222021年2022年300300475293158%98%数据来源：天朗易研通(RDPS)/供地节奏由“大集中”调整为“小集中”从住宅用地集中供地节奏来看，2022年改变了2021年的“大集中”供地模式，调整为“小集中”的供地模式。回顾2021年初，北京集中供地正式开启，前两批分别“大规模”供地“30宗”和“43宗”，同年年末第三批供应减少到“12宗”，全年上市量达到85宗。而2022年，集中供地前三批次稳定在17-18宗，第四、第五批下调为6宗。北京集中供地各批次供地量比较.0504366.966.953.26.00供应宗数规划建筑面积(万㎡)供应宗数数据来源：天朗易研通(RDPS)个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷住宅单宗地块规模缩小从单宗土地规划建筑面积规模来看，2022年，规划建筑面积超过20万㎡以上的土地只有2宗，而10万㎡以下供地46宗，占总数的70.8%，相比2021年，增加14.3个百分点。.4%.4%以上%%%%数据来源：天朗易研通(RDPS)从总价段分布来看，2022年起始总价在40亿以内的土地共计57宗，占公告总数的87.7%，相比2021年增加了21.8个百分点。而2022年起始总价在405.0%2021年和2022年公告住宅用地宗数起始总金额占比分布特征 %4.6%10亿以下10~20亿40~50亿10亿以下10~20亿40~50亿50亿以上2021年2022年数据来源：天朗易研通(RDPS)2022年住宅供地宗数减幅24%，但总规划建筑面积减幅近40%，可见单宗土地平均规划建筑面积减少。历史来看，单幅土地规模呈明显缩小趋势，由2010-2015年单宗地17万㎡的平均规模，减少至2022年8.9万㎡。单宗土地建筑规模变小、起始总价变低，也就意味着企业参与竞买的门槛变低，有利于增强购买。地块体量缩小上市，可从一定程度上减轻企业拿地资金压力。20.015.010.0520.015.010.05.00.015.715.716.816.914.813.612.412.213.411.217.217.917.42009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年单宗地平均规划建筑面积(万㎡)数据来源：天朗易研通(RDPS)2022年公告住宅用地65宗，与2021年相比，远郊区地块占比减少4.4个百分点，近郊区占比增加4.6个百分点。从环线区域来看，2022年五环内公告土地16宗，占总宗数的24.6%，同比增加8.1个百分点。%%8%9%13.8%5%四环以内四环以内四、五环之间五、六环之间数据来源：天朗易研通(RDPS)个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷此外，从地块分布来看，地铁延线地块明显增加，交通不便利地块明显减少。数据来源：天朗易研通(RDPS)/先“预公告”再正式挂牌，流标率明显降低为了避免出现大规模的地块流标，2022年，北京采取了住宅地块先进行“预公告”试探市场，有企业报名激活后再进行正式挂出的方式。2022年北京正式公告商品住宅用地65宗，其中包括从2021年12月31日至2022年末，预公告转为正式公告的40宗。经过谨慎的预公告过程，北京住宅集中供地流标率明显下降。2022年各批次流标率最高17.6%，为第二批流标3宗，而2021年第二批流标率达到60.5%。北京集中供地流标地块宗数及流标率统计%555.6%0.0%0%0%0数据来源：天朗易研通(RDPS)“竞现房+摇号”成为主要竞价模式2022年竞现房面积及摇号成为主要竞价模式，公告的65宗土地中，44宗达地价上限后竞现房销售面积，占比高达67.7%，2021年仅6宗。此外，达地价上限后摇号也为主要方式，共12宗土地，占比18.5%。2021年，则以达地价上限后高标准方案评定及竞政府持有份额或公租房面积为主要出让方式。个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷出让方式2021年宗数出让方式2021年宗数限地价竞现房销售面积6447限地价现场摇号7限地价竞高标方案4154限地价竞政府自持份额4限地价竞公租房面积001限地价竞自持商品住宅01共有产权房20数据来源：天朗易研通(RDPS)2022年执行“90/70”政策地块明显减少，只有16宗，占比由2021年的44.7%减少到24.6%。同时90/70政策为套内面积，也就意味着，房屋建筑面积上限可达115㎡。比：年份公告宗数2021年2022年年份公告宗数2021年2022年85544.7%24.6%8数据来源：天朗易研通(RDPS)单2022年12月30日，北京规划和自然资源委员会发布年内第五批集中供地，同时，发布2023年首批集中供地的拟上市地块名单，这是北京规划自然资源委员会首次公布即将上市地块的清单。公告显示，2023年市规划自然资源委将根据年度供地计划，分批次公布未来一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单，让市场主体全面掌握土地供应状况，为其投资决策预留充足时间并提供参考。第一批清单中共包含17宗地块，涉及朝阳、丰台、石景山等9个区，建设用74.1公顷，建筑规模约156.5万平方米。从空间分布看，中心城区6宗28公顷，占比35%；平原多点地区(含副中心)10宗39公顷，占比59%；生态涵养区1宗7公顷，占比6%。从环线位置看，位于四五环之间4宗19公顷，占比24%；位于五六环之间7宗25公顷，占比41%；位于六环以外的6宗31公顷，占比35%。2023年部分拟供商品住宅用地项目清单(第一批)：序号地上 38123序号地上 3812345678规划行政区项目名称位置用途(公顷)苇沟组团棚户区改造项目坝乡改道号线新宫车辆段综合利用项目(FXG-1401-0601-03、A首钢核心区收储项032地块区A34住区土地一级开发项个冬天格外寒冷个冬天格外寒冷序号地上 称9序号地上 称9期东地块改项目居住地块期土地一级开发项目CP01-0801-0028地块B性商业金融服务业用地(S1线07地块)规划位置用途(公顷)道345933922022年各级市场数据表明，市场规模在回调，主要体现在土地量的供给的水平、量的变化，是观察市场总量机会的重要维度。专题2SPECIALTOPIC的实质实质1：房地产行业持续下行实质2：土地市场形成的商品住宅供给持续稳定实质3：不同价格类型商品住宅市场供需形势分化实质4：各需求层级市场不断分化实质5：区域市场分化格局进一步加剧实质6：行业集中度增强，洗牌加速后的原因和必然性围绕“房住不炒”，政策实施不断创新调整城市发展减量提质，影响房地产供给和需求深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流Introduction势，“实质”。/业持续下行自1998年取消福利分房、住房商品化至今，房地产发展已走过25年。从行业发展规律来看，“高速增长”周期不可能长久延续，增速下行甚至成交总量下跌是发展的必然。北京市除新建商品房成交面积自2014年以后呈明显下滑趋势之外，其它房地产相关指标也在印证行业正处于下行甬道这一事实。1437146914581480127410171018143714691458148012741017101882461658522590数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流北京市房地产投资金额自2011年以后增速明显放缓，平均增速3.4%，此前的11年平均增速高达19.9%。2016-2021年，投资规模基本在3600-4100亿元之间波动，投资增速则基本在±5%之间。北京市房地产开发投资额及增速年度走势%-10%0000房地产开发投资额(亿元)投资增速计局北京市房地产房屋施工面积自2013年以来，虽有起伏波动，但持续稳定在1.2-1.4亿㎡之间，增速基本都在6%以内，其中4个年份出现负增长。北京市房地产开发施工规模年度走势0%-10%计局北京市房地产房屋竣工面积，以2006及2016年为明显分界线出现两次显著竣工面积规模持续下滑，后期虽有明显上涨，但再也难达2005年的高度。2016年以后竣工面积再一次显著下滑，特别是2017-2022年持续保持低位，最高的2021年也未超过2000万㎡。00)计局毋庸置疑，行业正在下行，当然行业下行也并不意味着市场规模断崖性的连续跳减，甚至企业无活可干。从上述房地产指标也可以看出，行业下行最显著的变化是“增速放缓”，其次是规模的减少。行业下行是一个长期过程，在增速放缓的同时仍保有一定的规模，房地产开发的业务空间犹存。/成的商品住宅供给持续稳定2022年，北京土地招拍挂市场供给和成交规模同比都有明显下滑，与此同时，供地节奏“小步快跑”、单宗土地瘦身、优质地块释放，现场摇号与竞现房面积成为地块出让主要条件。透过这样表象，直接看供地结果，会有意想不到的新发现。深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流2022年土地市场成交商品房开发用地69宗，其中可售商品住宅用地55宗，规划可售商品住宅建筑面积414.87万㎡，占总规划建面的72.3%；其次是商办用途117.32万㎡，占总成交量的20.4%；其它用途体量均较小。宗数细分用途建筑面积占比宗数细分用途建筑面积占比可售商品住宅55414.8772.3%1.0%5.941.0%5.94自持商品住宅12.980.5%20.4%320.4%3117.32其它合计0其它合计06932.88573.955.7%100.0%数据来源：天朗易研通(RDPS)从历史走势来看，2017-2021年土地出让形成的可售商品住宅建筑面积呈明显上升趋势，2022年规模与2020和2021年相比虽有明显减少，但也明显高于2017-2019年水平。也就是说，自2016年“9.30”之后，土地市场为商品住宅市场的提供的可售面积规模持续稳定，平均每年供给约420万㎡的商品住宅。0442519415286195303410356385402 3920442519415286195303410356385402 3902020212022数据来源：天朗易研通(RDPS)/型商品住宅市场供需形势分化宅市场，按价格类型可以细分为不限价、指导价、产权价、限竞房等四类商品住宅市场。不同价格类型商品住宅面临的供需形势不同，出现明产权价房供需最为紧俏，在四类住宅中一骑绝尘，去化强度高达66.2%；其次是限竞房42.3%；不限价与指导价商品住宅相差无几排在最后，市场去化强度约27%。成交套数上市存量套数去化强度新增供应成交套数上市存量套数去化强度新增供应套数商品住宅不限价10757170764448527.7%31.342.3%16.42374889742.3%16.42374889712153指导价36867137343662127.3%32.066.2%6.122102981166.2%6.1221029811524合计52208426889478331.1%26.6数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流那么，各价格类型商品住宅市场的具体表现什么样？还有其它特征值得关注？深入分析如下：2022年产权价房(即“新型共有产权商品房”)成交2981套，成交均价9.3万元/㎡，套均总价1451万元，其中1500万元以上的占比52.4%。由此可见产权价项目基本上属于高端项目(总价1500万以上)。较高的总价区间，此类项目销售情况如何呢？2022年产权价房成交套数总价段特征,3.3%500万以下500~1000万0万0万2000~3000万0,16.4%27.7%2,15.8%数据来源：天朗易研通(RDPS)2022年，产权价房去化强度达66.2%，高于整体商品住宅去化强度35个百分点。截止2022年底，产权价房上市存量1524套，现有存量按过去一年去化速度，去化周期约6.1个月，处于非常低的水平。再看去化速度，观察2022年以来所有商品住宅项目开盘90天的销售率排名 (按销售证发证日期计算)，产权价项目大部分名列前茅，永定府、天恒学院里项目甚至达到100%，中建玖合府也达到90%。2022年商品住宅项目开盘满90天销售率散点分布图00%0.00%2021年12月2022年2月2022年3月2022年5月2022年7月2022年8月2022年10月数据来源：天朗易研通(RDPS)产权价房价高、去化速度快，原因是什么呢？截止2022年12月底，产权价商品住房项目共计10个，从分布来看，一部分位于城市成熟区域，房地产待开发用地稀缺；一部分属于传统别墅带低密地块，同样具有稀缺性。数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流产权价房销售价格为“指导价×(1-政府持有产权份额)”，这无疑降低了购房整体支出。以学府壹号院184㎡四居产品为例，按指导价11.2万元/㎡计算总价约2060万元，按销售价8.96元/㎡购买，则单套房屋总价减少400万元。对于政府持有产权份额的影响，如果是长期自住则可以忽略。如果五年后出售，政府按市场价格收回持有份额对应的价款，相当于引入一个投资人风险收益共担，对购房人有益无害。再从售价来看，产权价房项目售价普遍低于周边二手住宅售价，部分项目甚或其指导价也低于二手住宅售价.在价格优势明显的同时，户型布局合理、园林绿化品质高、物业服务水平等价值含量明显高于二手房。指导价成交均价政府持有产权份额项目名称No.北京瑞府6%指导价成交均价政府持有产权份额项目名称No.北京瑞府6%0.92K2玉蘭湾6.1220%745.41中建玖合府10%1311.7太阳公元15.8810.3金泰城丽湾9.233中建壹品学府公馆10%11.210.1上林世家11.18国誉未来悦国誉未来悦5建发望京养云20%8.87.0周边暂无参考项目学府壹号院20%1.269.0博雅西园学府壹号院20%1.267朝阳一墅15%7.66.5晴翠园10.44青云上府3%7.686.6青云上府3%7.686.69天恒学院里10永定府9天恒学院里10永定府20%20%8.58.9中海紫御公馆2.74数据来源：天朗易研通(RDPS)正是以上诸多因素，造就了产权价项目在2022年的热销局面，可以预计此局面2023年还将延续。换量促成交自2016年“9.30”之后，土地市场限竞房开始大量供应，至2020年末限竞房退出土地市场。全市已成交限竞房土地除了门头沟潭柘寺和房山西潞2宗土地未入市外，其余均已入市。受土地供给结构调整影响，限竞房供给在2021年以后出现大幅下滑。2022年限竞房成交8241套，去化强度39.2%，超过商品住宅平均水平10个百分点，去化水平如此高，是单纯的供给减少造成的供不应求吗？2018-2022年限竞商品住宅供销存量价走势000 3467637065002018年2019年2020年2021年2022年新增供应套数成交套数上市存量套数成交均价(元/㎡)数据来源：天朗易研通(RDPS)从成交结构看，2022年六环以外成交限竞房4937套，占总成交量的55.5%，相比2021年增加了21.4个百分点。也就是说2022年限竞房成交主力多是六环以外相对区位优势较弱的项目。2018-2022限竞房成交套数环线占比年度走势2018年2019年数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流再看六环外主要成交项目成交均价，大部分项目出现成交均价下滑的情况。2022年六环外成交量top10项目，其中5个项目成交均价出现下降，2个项目价格保持稳定，3个项目出现小幅上涨。降幅最大者为合景天汇项目，同比下降7.5%，其次是金樾和著限竞房、碧桂园京源著限竞房项目，降幅分别达7.4%和5.8%。其中固然有推售节奏等因素的影响，但区位因素也不容忽视。2022年六环外成交限竞房TOP10项目成交均价季度走势00中骏云景台限竞房和悦春风限竞房富力首开金禧璞瑅限竞房碧桂园京源著限竞房(世奥龙鼎) 熙湖悦著限竞房亦庄金悦郡限竞房 金茂北京国际社区限竞房万科雲庐(云庐)限竞房合景天汇限竞房金樾和著限竞房数据来源：天朗易研通(RDPS)也就是说，2022年限竞房市场除了供给减少造成供需紧张去化强度增强外。降价销售，以价换量也是重要因素。40-168截止2022年末，现有限竞房上市存量1.22万套，从分布来看，仍集中于六环以外地区，存量去化压力还是显而易见。No项目名称板块名称存量套数↓存量面积1金茂北京国际社区顺义河东新区166611.742熙湖悦著房山青龙湖10009.31房山良乡镇8297.163房山良乡镇8297.164金辰府昌平科学城东区5126.135京投发展锦悦府密云新城5007.996西山源著(鸿瑞溪悦府)门头沟新城48618.257富力首开金禧璞瑅顺义高丽营4687.78帅府潞苑城市副中心4354.24通州亦庄新城4303.799通州亦庄新城4303.79华萃西山门头沟新城4265.24数据来源：天朗易研通(RDPS)2022年，不限价商品住宅成交1.71万套，占总成交量的40%，仍然为市场成交主流产品。从供需形势看，在新增供应明显减少的情况上，总可售仍然充足，去化强度为27.7%，明显低于商品住宅整体市场水平。002016-2022年不限价商品住宅供销存量价走势002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供应套数成交套数上市存量套数成交均价(元/㎡)数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流截止2022年末，不限价房上市存量4.45万套，依过去一年去化速度，存量去化周期31.3个月，处于较高水平，价格整体维持平稳。002016-2022年不限价商品住宅供销存量价走势002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供应套数成交套数上市存量套数成交均价(元/㎡)数据来源：天朗易研通(RDPS)2021年集中供地后，土地市场供应的可售商品住宅全部受到价格指导。随着市，供给保持充足。2022年新增供应3.69万套，占商品住宅总供应量的70.6%，成为市场绝对主力。2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年不限价限竞房指导价产权价数据来源：天朗易研通(RDPS)42-168从供需形势来看，供给量持续增加且明显大于成交量，上市存量规模持续高企，截止2022年末，上市存量3.66万套，依过去一年去化速度，存量去化周期32个月，在四类型商品住宅中处于最高水平，去化压力较大。00指导价商品住宅供销存量价季度走002021年第3季度2021年第4季度2022年第1季度2022年第2季度2022年第3季度2022年第4季度数据来源：天朗易研通(RDPS)/级市场不断分化从市场需求来看，2022年在各层次住房可售量充足的情况，市场需求的释放呈现出不同的程度。全市成交商品住宅(含共产房)5.42万套，其中500万元以占比39.8%；1500万以上成交4461套，占比8.2%。2022年全市商品住宅(含共产房)成交套数总价段特征,.44618,.11.2%52.0%500万以内500~900万900~1500万数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流与2021年成交结构对比，刚需即500万以下成交占比缩减8个百分点，改善(500-1500万)和高端(1500万以上)成交分别增加5.3及2.6个百分点。呈现出刚需萎缩，改善和高端上扬的趋势。占总成交占总成交套数比例2021成交套数需求层级成交套数同比增幅年占总成交套数比例刚需4321760.0%2816052.0%-8.0%34.4%39.7%5.3%24798234.4%39.7%5.3%24798214995.6%100%8.2%100%2.65.6%100%8.2%100%2.6%-406372078445954118合计数据来源：天朗易研通(RDPS)那么各层级需求释放有哪些具体的特征，是否是这个结论呢，细分来看。2022年成交500万以下商品住宅含共产房2.81万套，同比大幅减少34.8%，远远超出新房住宅整体24.8%的降幅。那么刚需成交量的大幅减少是不是因为供给不足呢？从2022年刚需商品住宅(含共有产权房)的总可售规模来看，仍维持6.4万套的体量，同期成交2.82万套，可见刚需市场总供给规模充足。去化强度49.7%去化强度49.7%年份2021年成交套数43217上年末存量58800总可售87015本年新增供应282152022年2816042902214466434843.8%数据来源：天朗易研通(RDPS)44-168再看内部结构，2022年刚需市场共有产权房成交1.15万套，占总成交量的40.8%，同比增加12.3个百分点。商品住宅中限竞房占比大幅减少，取而代之的是指导价房的大量成交。500万以内商品住宅含共产/自住成交套数各类型特征%%2016年2017年2018年020年2021年数据来源：天朗易研通(RDPS)从总价段来看，2022年300万以内住宅成交规模变化不大，300-400万总价段减幅38.3%，低于整体减幅水平，400-500万成交套数5270套，同比减少年总价段年总价段2021300万以下1614513815-14.4%-38.3%147359092300-400-38.3%147359092-57.3%-34.8%12337432175270-57.3%-34.8%1233743217527028177合计数据来源：天朗易研通(RDPS)400-500万成交规模的减少，主要是由限竞房引起的。2022年，400-500万的限竞成交1495套，占比同比减少45个百分点。综合来看，在可售规模充足的情况，刚需整体规模明显缩减，在“刚、改、高”中减幅最大。同时因为限竞房供应逐渐减少(指导价房更多集中在500万以上)，400-500万总价段的刚需释放受到很大影响，规模显著缩减。深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流2年，500-1500万商品住宅成交2.15万套，占比39.8%，同比增长5.4个百分点。细分来看，500-900万的刚改需求在整体市场结构中走势相对稳定，整体上升。而900-1500万的再改需求的释放则表现出一定的曲折程度。2016-2022年商品住宅总价段成交占比年度走势%%%7%7%500~900万900~1500万数据来源：天朗易研通(RDPS).9和5.2个百分点。120-150㎡、220㎡以上面积段则基本稳定。2017-2022年商品住宅成产面积段占比年度走势%%%%%%2017年2018年2019年2020年2021年2022年数据来源：天朗易研通(RDPS)46-168从居室来看，四居室增长7.5个百分点，三居室降低7.1个百分点，其它居室相对稳定，改善性倾向较为明显。%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1室2室3室4室及以上复式数据来源：天朗易研通(RDPS)从供需关系来看，2022年改善住宅在供给明显增加，总可售非常充足的情况下，去化强度明减减弱。上市存量套数年度新增供应套数成交套数去化强度2021上市存量套数年度新增供应套数成交套数去化强度2021年2022年37.1%28.0%25416218083267534163431265601455614559255数据来源：天朗易研通(RDPS)2022年，全市1500万以上商品住宅成交4459套，占总成交套数的比例达8.2%。在全市商品住宅成交大幅减量的背景下，高端住宅成交绝对数量不减反增，占比也大幅上升。深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流从历史走势来看，每次市场规模出现大规模下降的时候，高端住宅反而越抗跌，如9.30之后的2017年和2022年。那么高端住宅成交都来源于哪些项目？都是什么样的产品？0002016-2022年全市1500万以上商品住宅成交套数及占比年度走势11.2%%%8.2%59%58%56%4.6%4.3%228632016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年成交套数成交占比(%)数据来源：天朗易研通(RDPS)从成交项目来看，排名前10的项目占总成交套数的65.4%。其中产权价项目共计3个，成交量分别排第一位、第二位和第四位，三个项目共计成交1496套，占总成交量的33.5%。由此可见高端住宅成交逆市上扬主要原因还是受产权价商品住宅成交的影响。成交套数项目名称区域板块No成交均价成交套数项目名称区域板块No1学府壹号院(产权价)海淀区上地57089593海淀区学院路2100838547中建壹品学府公馆海淀区学院路21008385473北京城建天坛府东城区东城465119510朝阳区东直门4379116968中建玖合府朝阳区东直门43791169685圆明天颂海淀区上地221114917丰台区丰科路6丰台区丰科路61127907东叁金茂府丰台区宋家庄162107094大兴区河西8大兴区河西86666099端礼著(指导价)丰台区丽泽商务京天誉丰台区宋家庄118106059数据来源：天朗易研通(RDPS)48-168从供需关系来看，自2016-2022年，高端住宅新增供应量普遍高于成交量，存量持续上涨，整体来看供给充足。截止2022年末，上市存量8953套，依2022年去化速度，存量去化周期约24个月。全市高端住宅市场供销存量价年度走势00002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供应套数成交套数上市存量套数成交均价(元/㎡)数据来源：天朗易研通(RDPS)综合来看，从长期趋势来看，刚需呈现萎缩、改善上涨、高端坚挺的趋势非常明显。但要强调的一点是，刚需虽然萎缩，但毕意需求规模体量最大，影响这部分需求释放的直接因素是购买力支撑，当价格持续上涨，套总价支付能力将淘汰越来越多的无效购房需求，这部分需求可能转到共有产权房、租赁市场，也可能延期购深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流/格局进一步加剧在“刚、改、高”市场逐渐分化同时，区域分布格局也有明显变化，成交量呈现明显向中心城区、产业聚集区域集中的趋向。从环线分布来看，2022年五环以内占比18.2%，比上年增长6.8个百分点。与之相较，五、六环之间和六环以外分别减少4.1个百分点和2个百分点。2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年数据来源：天朗易研通(RDPS)五环内成交占比增加源于新增供应项目的大幅增加，特别是一些优质项目，其中三个产权价房项目(中建壹品学府公馆、永定府、中建玖合府)贡献较大。00五环内商品住宅供销存量价年度走势0 02016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年套数成交均价(元/㎡)数据来源：天朗易研通(RDPS)从行政区来看，成交集中在中心城区和大兴、顺义、通州、昌平、房山等环城五区。中心城区成交套数占比33.6%，同比增加6.4个百分点，近郊和远郊分别减少5.0和1.4个百分点。成交规模在2000套以上的8个行政区，海淀区一枝独秀，市场去化强度最高，达到56.1%，其次是大兴区达40%。其它几个区域均在下。00%40.0%0.8%27.7%28.9%00%40.0%0.8%27.7%28.9%85327成交套数去化强度数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流再看板块，成交规模在1000套以上共计13个板块，成交规模占总成交量的45.3%。13个板块中亦庄河西区去化强度最高61.4%，供需最为紧俏，紧随其后的通州亦庄新城58.7%。另外一个值得关注的板块是海淀永丰板块，成交均价8.3万元/㎡，远高于其他板块。在如此高单价的背景下，市场去化强度仍然达到50%，排名全市第三位。从板块成交规模及去化强度来看，产业集中的区域，市场潜力较大。2022年商品住宅(不含共有产权房)成交套数(1000套以上)排名：成交套数上市存量套数板块去化强度No8822337804420顺义区-仁和7324373863023大兴区-西红门276793成交套数上市存量套数板块去化强度No8822337804420顺义区-仁和7324373863023大兴区-西红门276793860643顺义区-后沙峪235574032665昌平区-科学城西区074516722771通州区-城市副中心22215876630.0%518129.929.9%3海淀区-永0%1740336.4%5昌平区-回龙观16286125435.8%292413160846341658.7%13160846341658.7%7开发区-河西4%890441.6%9门头沟区-门头沟新城12395045838.1%2010331.7%11顺义区-马坡11923867327.9%3080445.7%13朝阳区-崔各庄10727952640.1%1602数据来源：天朗易研通(RDPS)/在市场供需形势逆转、结构分化加剧的形势下，企业竞争加剧，行业集中度明显增强，中小企业、实力相对差的民营企业加速出清。先看土地市场，全市住宅用地参与竞买企业数由2017年的86家持续下滑到了2022年的47家，几乎消减了一半。从竞得土地企业数来看，虽然相对稳定，但也由高峰的46、47家，缩减到40家以下。全市住宅用地招挂挂市场竞争企业数年度走势726256470参与土地竞买企业数竞得土地企业数数据来源：天朗易研通(RDPS)从2022年竞得住宅用地数在3宗及以上的企业排名来看，9家企业中只有企业名称企业总竞买斩获率No.中国建筑220630%厦门建发6343%7绿城集团8企业名称企业总竞买斩获率No.中国建筑220630%厦门建发6343%7绿城集团8323%▼1中海地产央企23835%央央企3北京城建国企20525%央企2845央企28455建工集团国企15427%7北京兴创国企33100%9保利地产央企14321%数据来源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行业发展潮流深入洞察行业发展潮流房企方面，2022年新房市场全物业销售金额排名前20的房企销售2481.69亿元，占总成交金额的58.4%，较2021年增长5.6个百分点。排名前10的企业销售金额1828.68亿元，占比43.0%，增长9.1个百分点。行业集中度显著增强，更多相关内容在专题三详尽阐述。2022年，北京房地产从土地市场、商品住宅市场、企业竞争格局都呈现一些深层次的变化，那么形成这些深层次变化的原因是什么，影响因素是什么？这些因素又是如何作用于市场的呢？探本溯源，市场实质背后的原因和必然性房地产种种“实质”形