某地产项目产品缺陷研讨会发言材料汇总

XX房产品缺陷研讨会汇总引言大家好！伟大的建筑师和建筑哲学家阿尔贝蒂曾经说过：“所有的建筑物，如果你们认为它很好的话，都产生于需要，受适用的调度，再被使用目的润色，只有在最后才考虑赏心悦目。那些没有节俭的东西是从来不会真正使人赏心悦目的”。XX一直秉承着“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，把“以人为本”作为企业最重要的开发理念，以客户的满意程度作为衡量产品质量、检验项目成败的一个最重要的考核量标。在房产品的开发过程中，也一直在寻求住户与再造自然的和谐，寻求在开发的社区内部人与人之间交往的和谐，寻求人在我们所改造的环境里面心情舒畅的境界，即人与自身精神境界的和谐。XX物管作为XX开发的房产品品质的维护者和延续者，也一直怀着一份真诚和善意，力求使XX房产品的品质在后续的管理和服务中得到进一步的延续和提升。建筑是一门艺术，一门遗憾的艺术。XX物管与XX房产品的使用人——业主有着最亲密的接触，对XX房产品在实际使用中不尽如人意、给使用人造成不便的缺憾有着最深刻的体会。今天，我们斗胆，以XX房产品管理者的身份，做使用者的代言人，将XX房产品目前在实际使用和管理中所存在的问题作一罗列和汇总，希冀通过对XX房产品的剖析，给今后的开发带来一些有参考价值的建议和善意的提醒，希望我们的房产品能更具人性化和实用性，能少些缺憾、多些完美！当然，这些问题存在的原因涉及到房产品的各个环节，也包括我们后期的管理。这次研讨会经过了一个多月的筹划和准备时间，分成了八个小组，已有了两轮的初步讨论，今天，终于可以在这里向大家汇报本次研讨的成果。因为内容的重复和删减，本次会议也从最初的八个组改成了现在的七个组。下面，我们将从总体规划设计、住宅建筑设计、设施设备档次定位及用房选址、智能化系统、环境景观设计、水电与管道设计、道路交通与车辆停放等七个方面来开展讨论。第一组：总体规划设计住宅小区是城市的有机组成部分，在一定程度上其规划设计是城市文脉的延续。而住宅总体规划又是住宅区建设的灵魂，决定了居住者的总体居住环境。在住宅总体规划设计中，我们呼唤“五感”的完美结合：归宿感、亲密感、私密感、安稳感和自在感。设计师也在尽情挥洒着线条与色彩的组合，在设计中形成从公共环境空间、半环境空间和私密空间的交织，使居住者在人文环境和自然景观中充分享受现代生活。当然，我们并不是规划专家，也不是建筑学者，我们只能以一个居住者的视角，将我们所涉及的XX房产品在总体规划设计方面存在的不足做个归纳和分析。一、出入口规划设计1、XX多数小区主出入口未设人车分流，导致上下班等高峰时段交通紧张，景象混乱。紫桂花园虽设计了人车分流，但人行道狭窄，与主干道接口位置隐蔽，行人使用不便，使之形同虚设。原因主要是：主出入口太小，与园区的档次不配。园区道路宽度也不够，无力设计成人车分流。建议总体设计时，可按园区住户的档次估算园区的车流量，作为确定入口处大小和道路宽度的依据。2、紫桂花园、育华学校等入口处未设保安岗亭，XX园保安站岗处没有安保物品存放点和保安员洗手间，没有保安宿舍，给保安值勤和园区管理工作带来很大不便。原因也可能是入口处过于窄小，加之设计时疏忽。建议这类关系到人的工作场所的设计规划，应尽量体现人性化，为保安提供较好的工作场所。3、桂花城、紫桂花园门口景观效果不完美。原因是桂花城门口狭小，没有景观设计发挥的余地。紫桂花园门口的水系不开启时有失灵动效果。建议：为了有个吸引眼球的门口景观，可适当牺牲一些面积。水系应设计成锦上添花型，以保证水系开启时美仑美奂，不开启时亦与周围环境协调。二、道路规划设计1、紫桂、兰桂花园内道路不连通，又未设置提示标识，使车辆容易误入死胡同，难以调头。原因可能是路尽头的绿化抢占了道路。一般说来，住宅区道路规划设计讲求“通而不畅”，故建议园区道路应路路相通。或在路尽头设置交通环岛或小型回车场，以利车辆调头。已不能改变现状的小区，可在死胡同入口处放置提示标识，以免来访车辆“误入歧途”。2、紫桂花园设计了人行道，但行人使用不便。如有些与车行道的交汇处只有台阶，有些交汇处的坡道陡滑，不方便自行车上下坡；出入口均拐个大弯，行人的路线不直，导致不愿走人行道。建议人行道的设计要充分考虑使用的方便性，才能保证其实用性。3、育华学校内所有车辆都经过校区，对学校教学秩序有影响，并对学生安全构成隐患。原因是道路交通组织的规划没有考虑学校这样特殊物业的特殊性。建议特殊物业（如学校）的道路设计应考虑减少车辆在园区的穿行，以减少车辆通行对学生学习和生活带来的不利影响。三、泊车规划兰桂花园等老小区未建造地下车库，使路面难以承受越来越大的泊车压力。“时间是检验真理的唯一标准”。那么，我们的房产品是否“精致、完美”也有待时间的验证。我们想，可否在道路规划和景观设计时，给今后园区道路的扩张或划出路面停车泊位预留一定的空间、为园区的发展留有充分的余地呢？四、园区配套规划1、多数小区未设垃圾中转站，导致园区的生活垃圾和绿化垃圾无处堆放，环卫部门如运送不及时将造成园区环境污染，引发业主对管理的投诉，也增加了管理处与环卫部门协调的成本。建议小区按国家规定配置垃圾中转站，其位置可选择在靠近小区消防通道处，既利于垃圾的中转、运输，也可减少对园区住户的干扰。2、紫桂花园交付后尚未配置园区休闲椅，不仅影响房产品的形象，还影响业主在园区正常的休闲活动，造成业主心理上的不满足感。建议园区在交付之时所有的配置要到位。3、桂花城的会所、物业管理用房、幼儿园设在园区中央。会所若不对外经营，则难以达到收支平衡，给物业管理单位带来沉重的负担；会所若对外开放经营，又与小区的封闭式管理相矛盾，引发安全管理上的隐患。会所设在园区中心，其排烟、排风和空调设备的油烟、噪声都极易影响周边业主。物业管理用房设在地下室，既不方便为业主提供服务，也不利于提高物业管理服务的透明度。同时，导致了物业管理单位办公费用的增长，给物业管理人员的身心健康也带来了一定不利的影响。幼儿园设在主干道边，进出车辆对幼儿园的孩子造成安全隐患，幼儿园上、下学时，接送家长停放在幼儿园门口的自行车、机动车也极易造成主干道通行的不畅。建议对这些配套设施的位置选择的合理性作进一步的论证。4、物业管理经营用房的租金作为物业管理收入的一部分，将补充小区维修费用的不足部分，也是物业管理单位的一项重要收入。目前，桂花城的经营用房选择在北门附近住宅楼底层，其出租价格无法上升，经营客源与内容也有很大的局限性，园区交付至今已两年，仍有部分未曾租出。这对物业管理单位来说，也是一项损失。5、社区用房设在小区内，不利于人员进出管理。建议社区用房设在商铺二楼，并考虑单独的出入口。桂花城社区用房的位置选择也是几经周折，颇费唇舌，给小区的管理造成了诸多的不便，因为社区所面临的来访人员并不仅限于本园区的业主，建议今后社区用房的位置尽量选择在园区的边缘地段，最好有独立向外的出入口和通道，以减少对园区业主的干扰，方便物业管理单位的封闭式管理。6、XX源占地700余亩，是一个休闲度假园区。但园区内未配置公共厕所，给业主的室外活动及外来访客的活动造成极大不便。建议开发商根据园区面积，按比例配置。7、XX源的篮球场只有半个，与整个园区的面积不相称。桂花城篮球场也只有半个，但颇受业主欢迎且使用频率较高。然而，其位置选择在小区几幢住宅的中心位置，周边业主苦不堪言，虽然我们通过营造绿篱进行了一定意义上的隔离，但业主的热情却还是无法进行阻挡，我们认为，从满足业主健身需要的角度考虑，宜在园区内设立篮球场，但其位置的选择则应以尽可能地减少对邻里业主的干扰为原则，可以在游泳池、活动中心等一些原本就相对热闹的场所。在深圳考察时，我们发现部分楼盘的篮球场设置在会所的一层，结合室内羽毛球场设置，既把对居民的干扰降到了最低点，又可名正言顺地进行收费，可谓一举两得，值得我们借鉴。8、桂花城园区面积较大，但信报箱统一设置，给业主取报取奶造成不便。原因是未在设计之初考虑这个问题，导致后期无法补救。建议面积较大的园区信报箱也可相对分散，可以组团或院落为单元进行相对分散的集中设置。五、其它高档小区应设置无障碍通道，方便特殊业主的出入，使设计更体现人性化。以上观点尚不成熟，敬请指正。第二组：住宅建筑设计住宅是功能性很强的空间表达形式，住宅建筑单体设计是否合理，直接决定是否营造了：一个温馨静谧的独享世界，一个全家幸福的快乐天堂，构筑了一个有情天地。它承载了无数的关注与期许。因此，我们有理由在这方面表示出比以前更多的关注。空调室外机位在业主需求日益多元化的今天，设计师的观念也应有所突破。空调室外机位既满足了业主日常居家生活的使用功能，同时也是构成住宅外立面的一个不可或缺的因素。我们在调查中发现：◎桂花城、紫桂部分空调室外机位的尺寸偏小。原来的设计已经考虑了不同空调室外机的尺寸大小，但在实际使用中，由于空调室外机位的栏板、栏杆和沿墙设置的雨水管、下水管道的影响，使其实际可使用的尺寸大大减小，以致无法满足使用要求。◎阁楼的空调室外机无统一的安装位置，对住宅外立面美观造成了一定的影响。◎部分住宅室内空调洞的位置可能影响业主今后安装衣柜，造成空调洞移位，影响了立面的统一和美观。◎部分住宅南面的空调室外机座，由于考虑了一、二层外墙材质与以上各层的不同。故二层以上的空调室外机位都有百叶遮挡，二层却未安装百叶，造成二层的空调室外机完全裸露在南立面，影响了美观。同时，我们还发现，由于原先安装的百叶对空调散热、通风有一定的影响，有些业主选择了将百叶全部或部分拆除，颇为浪费。◎部分空调室外机座的位置与室内空调洞的位置相距甚远，过长的空调冷凝水管犹如一条条碍眼的膏药粘在外墙上，有碍观瞻。◎部分空调室外机位在八角窗外侧，由于八角窗两侧的窗户是死窗，必须经由八角窗中间的窗户攀爬至空调室外机位，造成了楼层高一些的业主在空调安装和维修时的不便，也增加了危险系数。因为毕竟，不是所有的空调安装和维修工人都有飞檐走壁的本领。◎有些卧室的空调室外机位设置在阳台内部，但具体的位置却未进行设计，业主入住后，考虑到阳台的实际使用和美观，通常更愿意将该卧室的空调室外机悬挂在外墙上，这给物业管理单位的工作带来了很大的难度，若设计师能在预先就设计好具体的位置、建造时做好室外机的搁板和栏杆，那么，我想业主的承受能力会相应好些，物业公司的工作压力也会相应小些，外立面的保护会更有效些。由此，我们设想：能否在进行住宅的户型和外立面设计时，尽可能考虑每个卧室、每个厅都有一个空调室外机的安装位置？能否请住宅家庭装修设计单位在建筑设计阶段即行参与，从业主今后装修和对空间合理利用的角度来考虑空调洞和室外机机座的位置？能否针对不同面积的户型，尤其是在面积大于150平方米的户型内，考虑设置一个较大的室外机的位置，以满足业主安装小型家用中央空调的需要？试想，若我们的设计能考虑到业主的实际需求，在设计阶段将业主所有关于空调室外机安装所可能遇到或面临的问题加以考虑，并予以解决，那我们的产品是否又多了些人性，离“精致、完美”又更近了一步呢？单元门一般说来，在住宅小区内，业主回家都要经过三道门：第一道是小区的大门，第二道是住宅的单元门，第三道则是进户门。每一道门的设置，对业主而言都是一种回家的讯号，一种回家的心情。在此，仅对我们的单元门作了总结，存在以下问题：◎单元门采用实木材质，梅雨季节易发涨、变形，造成门禁对讲系统失灵，单元门开关困难，故障率和维修率较高。◎单元门上部挑檐宽度不足。一般单元门的进门方向为北侧，若遇大雨天气，单元门上部挑檐无法起到遮风避雨的作用，若业主手中还有其他物品，仍要打伞才能保证不被淋湿，尚欠人性化。◎一般说来，物业管理公司为方便业主在开单元门时将手中的物品暂时放一放，会在单元门上或门侧做一挂钩。小处更见人心，细节更显真情。打动业主的也正是这些微不足道的点点与滴滴。那么，是否可在单元门制作时，结合考虑挂钩的位置呢？我们在设想，为了延长门禁系统的使用寿命和方便业主，今后的单元门可否结合建筑立面设计合适大小的雨蓬，使我们的业主免遭日晒雨淋之苦？可否在单元门一侧考虑设置一些可供业主暂时放置手中赘物、腾出双手来开门的空间呢？阳台和露台对我们的业主而言，家中的阳台和露台是他与外界亲密接触的场所，是他可以自由呼吸新鲜空气的较为私密的空间。且看阳台与露台的设计还存在着什么缺陷和遗憾——◎部分相邻住宅的阳台相距甚近，可以用四个字以概之：近在咫尺。我们目测了一下：大约只有1.5米左右的距离，中间又有空调搁板作了连接的桥梁。我想，在这样相邻两户之间进行攀爬是轻而易举的事。经调查，吸引业主购房的一个非常重要的因素是安全感。或许我们可以说，现在是太平盛世，偷窃之事何来有之；或许我们可以辩驳，我们的园区已经设立了周密的智能化报警与防盗系统；或许我们也可以解释，我们的物业管理已对外来的人员和进出的物品进行了有效的控制……但是，毕竟对邻居在阳台上悬挂的衣物几乎伸手可及是一个不争的事实，毕竟，这样的阳台缺乏私密性，缺乏心理上的安全感。◎顶层阳台、露台无蓬无顶。为了保证产品外立面的美观，我们——管理者一直在强调：不允许业主擅自安装雨蓬、不允许业主封闭阳台、不允许……在这诸多的限制背后，我们可曾真正从业主的角度去思考他这样做的原因何在？诚然，顶层阳台不做顶不做蓬，考虑了立面退进的关系，保证了住宅单体在立面上的美观。但是，对业主而言，无蓬无顶的阳台给他的生活造成了许多的不便。本来，烈日下，他晒在阳台上的衣物还有遮阳的余地；本来，下雨的日子，他还可以在阳台上呼吸新鲜的空气；本来，他还可以在阳台上养花养鸟以怡情、修身；本来，阳台和露台的门无需直晒阳光。尤其是在舟山，台风天气，暴雨将无情地直接渗入。XX一直秉承“真诚、善意、精致、完美”的开发理念，希望我们的产品能再多一些从“以人为本”的角度去设计去建造，能给业主带来更为完美的居住环境。但是，为什么常常在功能与美观冲突的时候，我们的选择往往是后者。我想，我们可否再多花点心思，探求使功能与美观兼而得之的途径呢？◎部分顶层露台，跨出门即为地漏，影响美观。而且，地漏靠近门口，雨水要经过较长的路程才能经地漏渗入雨水管道，暴雨天气时，雨水渗入缓慢，易造成雨水往室内渗入。可否在设计时，将地漏的位置适当外移，并做好保护工作呢？窗户对于人，眼睛是灵魂的窗户。对于房间，窗户则是建筑灵魂的眼睛。那么，我们XX房产品的眼睛的表现又如何呢？◎前文已经提及，部分八角窗两侧的窗户是死窗，无法开启，对业主安装和维修空调带来了不便。同时，业主清洁窗户的玻璃也很困难，只有在物业管理单位进行外墙清洗时，才能顺带地加以清洁，时间一长，也给物业管理单位增加了工作量和负担。而且，整个八角窗只有中间的窗户能开一半，空气流通的质量可见一斑。不过，我们也很欣喜地看到，在紫桂花园，八角窗大多已改为了推拉式，可见，我们的房产品已越来越多地从方便使用、方便管理的角度去设计去建造了。◎单元楼道里有部分窗户是死窗（包括小胖楼的天庭），这种窗户无法开启，也无法上人。虽然有着良好的采光，但清洁、维修都非常不便，更毋论通风了。“非典”事件应给予我们更多的启示和警觉。◎顶层阁楼住宅开窗过少。一般说来，阁楼相对而言，层高较低，其通风、采光较之其他楼层条件较差，一般顶层业主入住后，会要求增设天窗，易引起渗漏水。那么，可否在设计时，在考虑外立面美观和解决屋顶渗漏的同时，以多种窗户形式，多开几个窗，还顶层业主一个明亮的阁楼呢？商铺在我们许多的小区，如桂花城、紫桂，都设计有沿街的商铺。这些商铺的存在，或多或少给我们的业主带来了生活的便利，但同时，我们也非常不情愿地看到，这些商铺给原本比较优美的小区蒙上了一层丑陋的面纱。当然，这有着我们管理不善的原因，同时，我们也看到了商铺在设计、销售和建造过程中遗留的弊端：◎部分商铺内部柱子过多，影响了商铺实际可使用的面积。一般来说，商铺居中的柱子从经营的角度而言遮挡了门面，也不利于商家进行商铺内部的设计和布置。其实，这些承重柱在设计阶段是可以通过结构转换的方式进行处理或更改的。◎商铺的空调室外机的位置未进行统一考虑，空调冷凝水也无统一的排放位置。夏天，走在商铺走廊内，不时可以看见地面是湿漉漉的，运气不佳的时候，或许还会滴到水，这些都是未设计商铺空调室外机位置和空调冷凝水排放管道惹的祸。我们设想，可否在设计时，结合商铺立面设计其空调室外机座的位置和排放管道呢？◎商铺的店招未进行统一的设计，对安装位置、店招材质和色彩也未进行统一的限定。走在商铺对面，五彩缤纷的店招犹如丑陋的万国旗，花枝招展，各有特色，但却对整个外立面的美感造成了一种致命的破坏。若能在设计阶段，即由设计师从整体美观的角度对商铺店招的安装位置、色彩、材质等加以把握，物业管理单位做好后期的引导和管理，那么将会事半功倍，XX房产品的外立面形象也能得到较好的保持。商铺顶部无公共上人的位置，造成物业管理单位清扫的不便。在商铺销售时，未对商铺的经营范围和经营内容加以限定或约束，在日后商铺经营出现对园区整体形象有影响的行业时，物业管理单位又无权对其进行干涉，只能依赖于说服，往往效果很差，桂花城门口的洗车店就是一个很好的反面教材。我们也常常在困惑，我们的房产品怎样才能更合乎人性化的要求，怎样才能方便管理、方便使用？请看：◎紫桂二期部分小高层回廊顶部的绿化保养和卫生清洁必须通过业主家中方可进行，物业管理单位必须与业主预约，才可进行相关工作，给业主也造成了很大的不便。◎世纪广场的连廊内铺设光面大理石，下雨天极易打滑，必须小心谨慎地行走才能不摔倒。世纪广场部分洗手间内的隔断过于狭窄，使用者进出不便。九溪XX园未设计设备房，给物业管理单位带来了较大的难度。而XX源的部分设备房却设计在车库或厨房内，因排气不畅导致严重影响室内空气的质量。……以上种种，只是对XX房产品某个方面存在的缺陷的回顾，希望能对本次研讨会有所帮助。谢谢！第三组：配套设施设备档次定位及用房选址住宅区配套设施设备是居住环境中不可缺少的辅助功能，其合理的配置将大大地方便业主，为业主提供一个条件更为优渥的居住环境。同时，配套设施是否齐全、功能是否完善、配置是否合理，将给日后的物业管理和服务工作带来持续、长远的影响，设施设备选型、配备的不合理，也可能给今后的物业管理单位带来沉重的负担。同样地，设施设备用房位置的选择，更将直接影响着物业管理单位在人力、物力上的耗费，与使用人的切身利益息息相关。我们藉由本次研讨会，将目前XX房产品的配套设施设备及相关设备用房在使用和管理中存在的缺陷整理如下：一、设施设备类1、紫桂花园、桂花城排污系统的部分井盖，设计配置得太笨重，维修检查很吃力，而且经常被车压坏。建议在今后开发的小区中改进，将大井盖一分为二，便于打开。桂花城在水景边上的一个窨井盖由于地基下沉、井盖生锈，严重影响了景观。2、育华学校教学楼连廊顶棚材料选用不当，轻质材料适合屋内装饰，用作室外因风大经常被刮掉。建议采用更为实用、牢固的材料。3、黄龙世纪广场电梯房内缺乏降温设备，会造成电梯故障率的提高，并缩短电梯使用寿命。建议对已交付的物业予以配置适当的调温设备。4、紫桂花园小高层电梯机房设置不合理，个别电梯机房为悬空式，给日常维保工作造成安全隐患。在机房中也未预留安装空调的位置以及空调冷凝水的排放位置，若今后因高温影响电梯使用需添设空调时，将破坏机房外墙面。建议在今后开发建设的小区中予以改进。5、黄龙世纪广场机房：消防水泵池液位报警线路未安装到位；消防水泵池壁存在渗漏现象；冷冻机电子除垢仪未安装到位，无法使用，今后会引起管道结垢，影响性能；冷冻机组冷凝口保温未完成，机组附件没有油漆；四台锅炉无液位示境，不能直观显示（有液位计安装位置）；生活水泵75KW电机水泵启动扭矩较大，需配置降压启动装置。建议予以整改与配置，完善移交手续，同时要重视物管前期介入技术人员提出的整改意见。6、世纪广场配电间设置在地下室，因地下室湿度相对较高，不利于设施设备的维护保养，还存在一定的安全隐患。建议予以配置除湿和通风装置。7、紫桂花园和桂花城的围墙周界报警目前设置为局部红外线报警系统，建议全部配置周全的周界可视红外报警系统，以免出现报警盲区。8、杭州绿园的电梯轿厢尺寸不足，而消防楼道也无法满足红木家具、三角钢琴等大型家具的搬运所需的宽度，故将给今后绿园业主搬家时带来很大不便。建议在设计时宜事先考虑业主需求，并予以解决途径。9、绿园屋顶无吊装或固定设施，将给今后的外墙清洗带来一定危险。10、桂花城初阳苑的设备配置太过豪华：137户配置两个热水油锅炉，假设业主全部入住，全部使用我们配备的热水，以每吨热水35元费用计，也无法保证收支平衡。建议在今后XX开发的项目中，多聆听来自第一线的声音，事先准确估算各类新的设施设备所导致管理成本增加的部分，再根据管理费的标准、物业的综合情况来决定设施设备的选取与否。11、桂花城设计了生活用水的净水系统，但由于在户内只设计了一根给水管，住户冲洗衣物、冲座便器的水都由这一路水来供给。多数业主提出用净化水冲洗，太过奢侈。所以，至今，桂花城的净化系统尚未投入使用，造成了开发商投资的浪费，净化系统的废水也无法象最初的设想那样得到合理的利用。建议在今后设置净化系统时，考虑设置独立的给水管路。12、紫桂花园、桂花城地下汽车库未设置监控系统，给车辆安全停放留下很大的隐患。建议对已交付的地下汽车库在适当的位置给予设置监控系统，如主要交叉口、转弯处，以便发生意外时准确查找事故原因，也可方便物业管理公司节约人力。13、世纪广场员工餐厅未设置单独上下楼梯，给员工就餐带来一定不便。建议设置员工专用楼梯，便于分流，同时也有利于写字楼的外部形象。14、世纪广场管道井内未设置楼层隔断，给工程维修检查留下一定安全隐患。建议对管道井给予楼层隔断。15、男卫生间小便斗采用秋电池供电式，维修率较频繁，同时电池运行成本较高。建议小便斗采用220V供电式。二、用房类1、XX所有已交付小区内都未设置专门的储藏室、仓库等用房，给物管工作带来不便。建议在今后开发的小区中加以考虑，为物管后期管理工作带来一定便利。2、XX所有已交付小区内未设置员工休息室，清洁工、绿化工无处休息。建议在新开发的小区中予以考虑。3、世纪广场酒店餐饮粗加工间设在地下车库，且加工间唯一的出入口与地下车库的出入口相通，不仅造成进出送货车辆停放的不便，也造成加工间的异味在车库内弥漫。建议今后给类似用房设置单独通道，以方便物业管理公司的管理。4、世纪广场空调房和锅炉房的设置不合理。空调房未设值班室及观察窗；但在锅炉房内却设有值班室，冬天采暖时，两个设备房都有重要设备在运行，无法做到同时观察两个设备房，给管理带来很大不便。建议设备房宜尽量集中，若不能集中，则应设置单独值班室。以上只是我们的一些较为浅显的认识，或许还有些问题我们并未找到根源，无论如何，希望能给今后的开发提个醒。谢谢！第四组：智能化系统智能建筑是人们在信息时代对办公条件和居住环境提出高要求的呼声下应运而生的。当今社会，我们已完全融入了一个高速变革的信息时代；换言之，我们不仅在办公室离不开对信息的需求，而且，由于计算机技术,通信技术和自动控制等技术的飞速发展，正给我们的日常居家生活带来巨大的变化，我们对家居的要求已经远远不再局限于一张床,一个气派的客厅等温饱型需求，而向生活的舒适性即家庭设备的自动化和文化氛围提出了更高的要求。因此，系统化、高效化、信息化、人格化和园林化的小区设计概念已成为当代规划和设计人员的共识和追求。发展智能化小区业已成为住宅的一个发展方向。根据本次会议进程，我们对XX已交付项目智能化系统的配置、安装和运行情况做了调查。目前，各项目的智能化系统基本配置齐全，但仍可以从方便管理和有效使用的角度进一步完善，我们谨希望通过本次调查，给今后项目的智能化系统配置提供参考。一、周界防越报警系统1、周界防越报警系统未将周界全面设防，系统存在着盲区或死角如：桂花城的西大门。深夜一般物业内住户出入较少，为节约保安人员的人力开支，通常会关闭部分次要的出入口（如：桂花城的西大门），即该岗保安人员不再采用定点值勤而采用巡逻方式，但目前该处无任何防越报警设施及摄像监控，对小区的安防不利，形成盲区。为提高物业的安全防范系数，宜在物业内可能关闭的出入口（或消防出入口）安装防越报警设施，建议可在桂花城的西大门上方加装双光束或四光束的主动红外报警探头。2、周界防越报警设施的安装与相临绿化之间的矛盾别墅小区的周界围墙大多与业主的私家花园相邻，而业主日后在私家花园内种植何种绿化，物业公司将较难干涉。若业主在私家花园与围墙的相临位置种植易生长并枝叶茂盛的植物（如：毛竹等），每年物管公司将其进行修剪时易引起与业主之间的纠纷，若不进行修剪，植物的枝叶则易阻挡主动红外报警探头（如桂花园金桂H-1、云桂7-1等），从而引起系统误报率的增加。建议物业在建造时将周边与围墙相临的绿化一次性种植到位，在物业销售时与业主商定：不能擅自改变周边的绿化，日后植物的修剪也应由物业管理公司统一进行。为降低误报率，建议绿化种植位置宜与围墙相距60CM以上，且高度低于围墙的最高位置并选用不宜长高的植物。3、周界防越报警系统与相临围墙之间的矛盾桂花城的周界防越报警设施（电子护栏）与围墙的铸铁围栏之间存在20~30CM的空间，若个子娇小的可疑人员从此进入比较容易。建议日后围墙的铸铁栏杆尽可能与围墙的外侧对齐。此外，XX房产品的围墙大多采用铸铁的半通透的围墙，这种围墙对不法分子而言将铸铁栏杆打开是较为容易的，若从栏杆钻入，则防越报警系统形同虚设，建议对围墙的形式做进一步的探讨。4、周界报警设施的安装位置桂花城及紫桂花园的电子护栏目前安装较低，系统较易引起误报。建议抬高安装位置。5、周界报警系统的安装及调试育华学校的11~13号防区经常性的无条件报警（误报），一般为系统调试未到位，建议可加强调试要求。6、监控机房内设置电子地图目前在公司内尚未采用该技术，但从方便保安新员工熟悉小区及在报警时及时、准确查找报警点的角度考虑，且该项技术的一次性投资成本也较低，建议设置。二、闭路电视监控系统1、摄像机的位置设置桂花城小区内的监控系统只考虑设置在围墙外，小区内无任何摄像设施，如地下停车库的出入口，此时若发生人为事故（如：车辆划伤）将无法查实，建议在地下车库的出入口、物业的主次出入口、会所出入口及物业的死角设置监控录像。2、系统的可操作性XX园共设置了98个摄像机，均设置在小区的周界。目前虽采用画面轮流跳动的形式，但物业内设置98个摄像画面对保安人员对其进行有效地监控较难保证。建议物业内的闭路电视监控宜控制在32画面以内，以提高监控工作的可靠性和有效性。3、周界是否需要设置闭路电视监控物业内的闭路电视监控设施一般很难起到防止犯罪的作用，一般说来，只是在事后，协助公安机关破案之用。XX园及桂花城的周界均设置摄像设施，不仅增加了一次性的成本，也增加了日后系统的运行及维保成本，若该位置的周界防越系统设置较到位，完全可以不采用录像系统。4、录像效果不够理想①丹桂花园内的1号摄像机能基本使用但图象不够清晰并不能录像，由于原先系统的线路安装时将强、弱电设施的连接线安装在同一管道内并有较多的接头，以至设备在下雨时无法使用，造成设备损坏。建议系统在设计、安装及验收的过程中应进行把关，并符合系统规范要求。②丹、金桂周界红外灯的使用效果不够理想，如5号、7号、8号、11号、12号及13号聚光罩内已掉油漆，造成红外灯光光线散开，以致夜间摄像画面不够清晰，建议日后的红外灯不宜选用油漆式的补光灯具。③黄龙世纪广场的部分位置（大厦的主次出入口等）的摄像画面清晰度不够，即摄像的画面视觉效果不理想等。产生该情况的原因分析如下：硬件设施（如摄像机等）不理想，建议选用时采用自动感光光圈的摄像机。④黄龙世纪广场部分摄像未调试到位，摄像存在盲区。如：地下车库出入口、电梯门口等。建议调整部分摄像头（根据实际使用情况），若效果仍不理想，摄像机的安装位置及摄像范围宜结合物业使用的实际需要进行合理调整及设置。⑤黄龙世纪广场的电梯的轿厢、地下车库等处的摄像画面清晰度也不够，即摄像的画面视觉效果不理想，这样的监控录象也很难作为事故发生时的查证依据。针对这种情况的原因分析如下：1、硬件设施（如摄像机等）不理想、周围的照明亮度不够，建议在摄像机的摄像范围内应增加适当的补光；2、硬件设施不理想、录像机的磁头已脏、录像带老化等，建议对录像机进行检修（若无法修复，建议更换）、经常性更换录像带、平时注意对硬件设施保养。三、可视对讲系统1、系统采用的设备桂花城及紫桂花园采用法国罗格朗可视对讲设施，其门口机（直按式）为圆形按钮，由于门口机安装于室外，容易积灰，故建议选用表面覆薄膜的按钮，以延长系统使用寿命，减少故障率。据了解，法国罗格朗可视对讲门口机的按钮有圆形和方形两种，圆形按钮按下去后经常性难以自动回复，而方形按钮则因为内部有弹簧，易自动回复，故建议采用方形按钮。2、可视对讲系统相关的材料桂花城内可视对讲系统联动的门锁用网络线进行连接，但网络线未做任何保护，其使用寿命将大大降低。建议可采用罗格朗系统的连接线替换网络线，以延长系统的使用寿命。3、可视对讲系统的联网桂花城可视对讲系统目前虽已联网，但系统只对音频信号进行了设置，视频信号未设置联网，若管理处想通过可视对讲门口机查看各单元门口的情况，将无法实现。建议重新对系统进行联网调试，尽可能实现音、视频均联网（罗格朗系统具备此功能），以方便监控中心对小区进行全方位的监控。4、系统在物业的主次出入口设置管理机桂花城目前只在东大门门口设置了管理机，但另外的门口却未设置，为有效地控制夜间外来人员的进出及加强物业管理公司与住户间相互联系，建议可视对讲系统在设计时宜在物业的出入口、物业管理公司办公室和监控中心均设置管理机。5、可视对讲室内机不能开启单元电控门桂花城曾发生室内机及门禁系统不能开启单元电控门，其原因较多：1）业主平时在使用及装修房屋的过程中，对系统的使用不规范（如：业主在装修时将室内机拆除，使连接线路全部短路），但由于大部分业主及用户开始并不了解系统，建议在交房时由弱电购货安装公司提供产品使用说明书，若系统为进口产品，必须有中文使用说明，以便于住户正确使用该系统。2）系统与门锁不匹配，可视对讲系统一般比门锁的电流要小，若系统设计门锁与可视对讲系统相连并用，将引起门禁不能正常工作。建议门锁的电流宜单独设置。3）建议系统的楼层译码器的安装位置应注意环境的潮湿度，若安装于邻近给排水管道，势必潮气过重，导致译码器易损坏，造成系统故障。四、室内报警系统1、设置煤气报警设施根据报警中心了解解，目前有部部分业主在室室内安装了煤煤气报警设施施（但因尚未未移交，具体体为哪户尚不不清楚）。根根据我们的管管理经验，室室内设置煤气气报警设施直直接接入小区区报警系统，日日后物业管理理公司可能承承担不必要的的责任（由于于设备故障、保保安出警不力力、保安及时时出警但无法法拥有擅自进进入业主室内内的权限等，尤尤其是在发生生误报时将很很难向业主做做解释）。建建议在室内的的煤气报警不不宜接入报警警中心，可采采用接入业主主的手机或固固定电话，由由物业管理公公司在受业主主委托后出警警的方式来实实施。五、电子巡更系统统1、电子巡更系统的的设置目前该系统只在兰兰桂及XX园进行了了配置，由于于该系统投资资成本较低，也也便于日后物物业管理公司司对保安的巡巡逻进行考核核，建议在其其他小区内推推广采用。2、巡更点位的设置置为加强保安人员的的巡逻，建议议在物业的顶顶层、地下停停车库及设备备机房门口等等设置巡更点点。六、背景音乐及消消防紧急音响响的设置1、兰桂的背景音乐乐系统布置较较分散，日后后要达到较好好的使用效果果，势必需调调高音响的音音量，对临近近的住户产生生一定的影响响。建议系统统在布置时宜宜设置在日后后住户可能集集中的活动场场地（如：中中心花园、水水系周围、泳泳池附近）。音音响的外观色色彩亦要与整整个建筑风格格、环境美观观相融合。七、监控机房设置置1、根据有关规范要要求，消、监监控室必须有有人24小时值守。由由于监控室采采用视频监控控，必须有人人观察，而消消控则一般采采用警铃报警警方式。此外外，出于在高高温季节保证证消、监控室室设备正常运运行的角度考考虑，一般在在消、监控室室内必须安装装空调。为方方便物业公司司集中安排人人力、减少高高温季节空调调运行的成本本，建议消、监监控室可合二二为一。2、从节约和集中使使用安保力量量和设备投资资角度考虑，建建议将监控中中心设在小区区主入口。第五组：环境景观观设计居住区规划的另一一个非常重要要的方面是环环境景观设计计。可以说，它它是一种艺术术想象力的创创造活动；是是一种既体现现出对自然地地形、地貌条条件的因借与与利用，又体体现出对小区区所处社会环环境、人文及及地方建筑特特色的尊重与与发扬；这种种创造活动赋赋予了居住环环境新的内涵涵，新的语言言，沟通了人人与自然之间间的情感。同同时，它还是是人们对美好好居住环境的的一种外在诠诠释，是人们们追求高品质质生活的产物物。我们在对各管理处处和部门的汇汇总材料进行行了整理，并并经过实地验验证后，认为为XX房产品在在环境景观的的设计与营建建中存在以下下问题。一、环境景观在设设计时由于在在某些方面考考虑不周全而而造成了业主主的投诉或导导致了物管公公司管理成本本的增加。1、绿化植物品种的的选择1）、在大的原生树树的下方，应应选择比较喜喜阴的植物，而而不应该种植植普遍的喜光光草坪。XXX园有许多大大的原生树荫荫下大片草坪坪死亡就是其其中一个典型型的例子，可可能在设计的的时候只考虑虑到了私家花花园的草坪必必须统一，而而忽略了草坪坪的喜光性。在在深圳的部分分小区，这种种原生树周围围一般都不铺铺装草坪，而而是采用鹅卵卵石铺设、种种植喜阴性植植物等方式加加以掩饰，这这种做法也很很值得我们借借鉴。2）、在驳砍石头裸裸露的地方，应应该种植比较较耐热的爬藤藤类植物，而而在其底部则则应该留出种种植绿化植物物的泥沟。如如XX园，有许许多驳砍石头头裸露在那里里，就是由于于上述某方面面的原因造成成的，这不仅仅影响了园区区的整体的环环境，而且还还给物管公司司的管理工作作造成了很大大的压力。3）、虽然说，在别别墅园区内，尤尤其是XX源这种以以自然生态作作为开发主题题的度假园区区中，适当的的落叶、飘絮絮有助于营造造自然、恬静静的氛围。但但凡事都有一一个“度”，过之则效效果会适得其其反。因为落落叶及飘絮都都会影响水系系的水质，从从而影响小区区的整体环境境，还会给物物管公司的清清洁工作增加加负担；而道道路上过多的的飘絮和小花花在下雨天气气也极难清扫扫。因此，我我们建议园区区在水系及道道路的两边应应该种植一些些没有大量落落叶或大量飘飘絮的植物，以以保持园区整整洁的环境。4）、大的落叶乔木木应该尽可能能考虑种植在在房屋的西北北面，因为这这样我们种植植的树木就会会起到夏挡阳阳光、冬采阳阳光的作用。紫紫桂花园在绿绿化设计的时时候就很少考考虑这方面的的情况，也可可能是出于园园区整体美观观或细部处理理的原因使设设计师无法兼兼顾。不过，我我们真诚希望望，在今后的的设计中能多多加考虑这些些方面的因素素，因为，毕毕竟我们的产产品是以人为为出发点，为为人服务的，是是以满足人的的需求为最终终生产目的的的。5）、在人行道的边边上不应该种种植带刺的植植物，因为这这容易造成不不安全因素，也也极有可能引引起业主的投投诉，在紫桂桂花园的部分分人行道上种种植带多刺的的红叶小檗就就属于这种情情况。2、绿化植物种植的的位置1）、部分乔木的种种植不应该离离房屋的窗口口太近，这会会影响房屋的的采光，在设设计时应事先先考虑树苗的的成长性，比比如在XX园就存在在这种情况。2）、在住宅密集的的地区应该避避免种植有毒毒植物，因为为这些都存在在不安全隐患患，这些植物物可以考虑种种植在离住宅宅区较远、仅仅供观赏、人人的参与性相相对较小的公公共绿地。在在桂花城我们们就发现种植植有夹竹桃，据据了解，有许许多人会对夹夹竹桃产生过过敏反应。3）、种植大的绿化化苗木时，应应该考虑其位位置是否对着着业主房屋的的大门，这很很可能引起业业主投诉，因因为在讲究风风水的人看来来，这是一个个极不利的因因素。目前紫紫桂花园也有有这种情况存存在。3、绿化工程施工1）、公共绿化和私私家绿化混为为一体，容易易造成业主将将公共绿化占占为己有，给给管理带来很很大不便。这这是由于公共共绿化带与私私家花园的界界限非常不明明显造成的，设设计时应考虑虑这个情况，建建议设计小道道或水沟隔离离。在XX园就有这这种情况存在在，很多业主主要在物管公公司进行多次次解释之后才才明白。2）、绿地水平面应应该低于路面面，这就不会会导致雨天雨雨水流到路面面上，从而影影响路面整洁洁、美观，增增加清洁负担担。桂花城就就有这种情况况存在，虽然然我们在后期期采用了小木木桩将绿化围围合，起到了了一定的阻隔隔作用，但一一来投入的费费用较高，二二来，这些木木桩的今后维维修养护也比比较麻烦。建建议在设计时时注意这类情情况，处理好好竖向标高的的问题，也给给物管公司减减轻负担。3）、在对大面积绿绿化进行施工工时，应该考考虑其下方的的排水问题，不不然就会导致致排水不畅的的地方有积水水情况发生。桂桂花城中心广广场的草坪积积水就是这个个原因造成。二、景观小品在设设计及施工时时由于在某些些方面考虑不不周而造成了了物管公司的的管理成本的的上升，有时时还引起了业业主的投诉。景观小品的维护成成本1）、水景贵在水活活，而水量较较大时，换水水费、水质处处理、水池清清洁、水系统统循环及投药药等运行成本本，可能成为为日后小区的的沉重的负担担。若疏于管管理，反而可可能影响周边边环境；若废废弃成为旱景景，开发商的的心血与投资资付诸东流。因因此，我们建建议在设计水水系的时候一一方面要考虑虑水系不运转转时的静态景景观，另一方方面也要根据据整个园区的的档次、具体体情况来分析析物业管理的的收入和支出出的水平是否否可以承受今今后水系统运运转所产生的的高额费用。目目前，大部分分园区的管理理处无法承担担水系24小时运转费费用，采取了了定时开放水水系统的措施施以节约成本本，但毕竟治治标不治本，也也容易因此而而引起业主投投诉，希望今今后在进行水水系统等耗费费较大的景观观设计时，多多听听我们管管理者的声音音。2）、私家花园的界界限建议不要要用木栅栏，而而采用绿篱隔隔断的形式更更为妥当。因因为木栅栏会会因为油漆脱脱落而腐烂，从从而影响景观观，如果用更更换木栅栏或或定期上漆的的方法加以解解决，则增加加维护成本，带带来管理单位位成本的增加加。3）、桂花城的桂湖湖水系与泵房房的出水比例例不符，造成成资源浪费，而而且还影响美美观。2、景观设计的人性性化设计1）、XX园荷花池池的休息平台台上有两个与与整体环境不不协调的用来来掩盖设备的的波洛各木箱箱，如果设计计的时候把其其设计成漂亮亮的可以坐人人的椅子，那那就两全其美美了。2）、主干道与房屋屋入口处的角角度设计应该该更趋人性化化，留出的转转弯角度应该该以实地为准准，这样就不不会因为道路路的问题而增增加其他方面面的维护成本本。桂花城幼幼儿园的路口口就有这样的的情况发生，进进出的车辆经经常压坏绿化化带，从而增增加物管公司司绿化维护的的成本。3、景观施工要求1）、绿化草地上的的青石板铺设设间距应该符符合人休闲时时散步行走的的节奏，不然然人在上面行行走会有很不不舒服的感觉觉，这就导致致青石板之间间的绿化草被被人踩死，从从而影响景观观。造成这种种情况发生的的两种原因存存在，一是由由于设计时没没有考虑这种种情况，二是是铺设时没有有按设计要求求施工。在XXX园就有这这种情况存在在。2）、XX源停车位位隔断用的塑塑料材质的断断裂影响了美美观，造成这这种情况发生生的主要原因因是由于施工工时没有严格格按照有关标标准施工，从从而影响其使使用价值。第六组：水电与管管道设计在住宅建筑中，装装修是个很重重要的环节，应应该说，正是是内部装修给给予了建筑第第二次生命。在在日常装修管管理中，使用用者对水电设设计和管道的的更改也是我我们管理上的的一大挑战和和难点。此外，公共水电费费用是构成物物业管理公司司日常开支的的一个重要的的组成部分，在在总的开支中中占有较大的的比重。我们们在收集、整整理关于水电电设计与管道道（上下水管管道、公共用用电用水、电电气开关设置置等）的质量量改进意见后后，可归纳为为以下几类问问题。用水（给水系统设设计和水质）1、目前我公司管理理的各小区公公用水都只由由一只水表与与自来水厂结结算，生活用用水、经营用用水、消防用用水都共用一一只表，很难难划清费用。尤尤其会馆、游游泳池、餐饮饮有外包情况况的，费用结结算更加困难难。2、当前兰桂花园、丹丹金桂花园、丹丹桂公寓等小小区用水的水水质发黄问题题始终得不到到满意的解决决，只能采用用定时放水的的办法来缓解解，尽管这样样费时费钱，也也只能给业主主一点心理上上的安慰而已已，不能根本本解决问题。3、水系漏水严重，不不能经常运行行，只能择时时开启。水系系的水如不勤勤换，不但形形不成景观，反反而会孳生蚊蚊蝇。4、丹桂公寓有不少少业主家的水水表是反装的的，抄表非常常困难。可能能安装后没有有仔细检查。鉴于上述情况，我我们从方便使使用和节约费费用的角度建建议：在设计计供水系统前前与自来水厂厂沟通，最好好达成一户一一表的协议，至至少也要每一一单元由水厂厂安装一表，以以便与业主结结算，每一活活动单元也分分别设水表，便便于分别抄表表结算。如必必须安装分表表的话，能集集中安装，便便于集中抄表表。新设计的的住宅在设计计时就应考虑虑给水系统的的循环回路；；采用防锈的的材料，如PE-X管、PP-R管等，以防防止水在管内内积存变质。小小区内如要设设计水系景观观，首先要考考虑日后的使使用成本，最最好能利用附附近的自然水水源。上下管道1、有较多小区如桂桂花城南屏苑苑、春晓苑现现在用的单元元进水管是UPVC管，易断裂裂。2、有较多的老小区区如丹桂公寓寓等小区没有有考虑檐沟，尤尤其是单元门门屋面没有设设计檐沟，在在雨天给业主主进出造成很很大不便。碰碰到雨大风大大时，房屋转转角处还会被被雨水浇湿，引引发墙面渗漏漏。目前有檐檐沟的住宅，所所用材料也不不够合理，方方身的落水管管排水速度不不够，在接头头外经常发生生渗漏。檐沟沟经常被堵塞塞，检查维修修也相当困难难。3、我公司开发的小小区中，有较较多小区卫生生间的污水管管、废水管都都没有直接通通出室外的排排气孔，臭气气排不出去。4、目前还有较多小小区从六楼到到一楼合用一一根污水管，违违背常规做法法。5、不少小区（包括括兰桂花园）空空调落水管没没有设置，达达不到国优小小区对空调冷冷凝水有序排排放的要求。6、有很多小区在交交付时，污水水还没有接通通市政管网，导导致污水排放放不畅，即使使现在接通了了由于没有作作必要的疏通通处理，仍留留有后遗症。7、桂花城人行道缺缺少排水设计计，特别是鹅鹅卵石下的排排水沟太小，逢逢雨天极易积积水；桂花城城单元门口排排水不理想，普普遍存在积水水现象；黄龙龙世纪广场酒酒店给排水管管道少且口径径相对较小；；地下车库遇遇雨天容易积积水。8、云桂花园独立别别墅普遍存在在露台边的房房间门正好是是一条下水沟沟，没有下水水管，一下雨雨则雨水从沟沟下冲到地面面，易使露台台房间门的地地板发霉。9、紫桂花园二期户户内卫生间地地漏下水未设设置存水湾，易易造成臭气溢溢出。10、紫桂花园的烟道道排气孔设计计在2.2-2..4米，与目前业业主的装修选选用的排油烟烟机排气孔高高度不符，多多数业主装修修均需抬高烟烟道口。11、桂花园锅炉房的的烟道排气孔孔烟道安装造造成1-11楼的房屋出出现渗水现象象。12、桂花园室外排污污泵蓄水池井井不够大，造造成排污泵无无法使用自动动处理系统。13、黄龙世纪广场AA、B区走廊沿墙墙下水道、C区沿口因落落差不好，有有坐水。针对上述问题，我我们设想：关关于选材问题题，最好选用用建设部[19999]295通知推荐的的管材，如PPE-X管、PP-R管等。同时时在施工过程程中，加强对对供应商的材材质必要的动动态控制。在在给排水设计计时，充分考考虑业主的需需求。对新建建小区设计时时就考虑增加加檐沟，且最最好采用混凝凝土现浇檐沟沟，同时要考考虑维修工怎怎样上屋面检检查和维修檐檐沟的通道和和立脚点。关关于废污水管管的排气孔问问题，对老小小区开发公司司是否在可能能的条件下考考虑整改；对对今后新开发发的小区住宅宅，应杜绝此此类情况的发发生。一楼应应单独设置一一根污水管。有有条件的话最最好在阳台上上也有二根落落水管，一根根雨水管、一一根污水管。为为了提高小区区档次，减少少住户间的相相互影响，新新设计的住宅宅，一定要考考虑好空调冷冷凝水（甚至至包括致冷时时）的有序排排放。有条件件的老小区，也也加装一根总总落水管。关关于污水纳污污入网问题，虽虽然有的小区区在交付时市市政管网还未未建成，但如如碰到类似情情况，最好在在售房时与业业主沟通好，或或在相关文件件上注明日后后的处理方法法及费用承担担。如果都是是经过综合验验收后再交房房，就可以避避免这种后遗遗症。建议排排水设计时，适适当增加排水水口，并扩大大排水管道的的下水口径，同同样门前雨水水沟也应进入入相应的管道道。对于路边边的排水，则则建议将绿化化带稍低于地地面及下水道道，并设计隔隔离，避免堵堵塞下水道；；排水沟上铺铺鹅卵石的做做法有待商榷榷，不但影响响排水速度，日日常的维护也也很不方便，下下面的筛板常常被汽车压断断；从使用角角度看，还不不如在侧面上上留与地面垂垂直的排水口口较好。烟道道排气孔问题题，建议设计计时进行市场场调查，充分分考虑排油烟烟机的排气孔孔高度，按实实际需要进行行设计。紫桂桂花园蓄水井井不够大的问问题，最好请请专业人员研研究如何采取取弥补措施，同同时在今后的的设计中要引引以为戒，设设计前需取得得相对准确的的设计依据。三、公共用电系统统1、现在不少小区的的公共部位，还还在用手动的的电器开关，有有的库房（如如桂花城栖霞霞苑）狭狭的的一条通道，40瓦的日光灯灯一溜排过去去，造成人力力上的浪费。而而且，这种手手动开关的设设置对物业管管理单位而言言，业主可以以随意开启，若若由于疏忽未未能及时关闭闭，也将造成成管理成本的的增加。2、兰桂花园地下库库房的电表只只有一个，是是属物业管理理单位承担的的公共用电，由于业主的库房内未安装独立计量电表，业主在库房里使用电器，不利于费用结算。3、一般说来，园区区中心会馆内内的部分功能能用房将来会会由物业管理理单位外包经经营，但目前前会馆的用水水用电很少根根据用房性质质加以分表，分分路安装、控控制，这给物物业管理单位位今后的计量量、收费带来来很大不便，如如桂花城会馆馆也是在开始始经营后，才才逐步分开，这这既影响了美美观，又不利利计量的准确确性，给物业业管理单位造造成了一定的的损失。4、小灵通、电讯、网网通设备房用用的电都没有有建立单独电电表，都摊入入管理处，不不合理。5、电梯公寓的楼道道感应灯装在在楼道入口处处，疏忽了电电梯公寓业主主几乎是不走走楼梯的，以以至于业主一一迈出电梯还还是一片漆黑黑。6、桂花城内所有的的石头灯遇雨雨天短路跳闸闸现象普遍，且且未与其他路路灯分开控制制，经常因雨雨天而一片漆漆黑，又占据据较大空间，且且易破损，还还存在不安全全因素。7、桂花城水系控制制箱在地下，造造成电器潮湿湿、生锈，紫紫桂花园室外外自来水管网网埋入地下太太深，均不利利于检修、维维护。8、黄龙世纪广场，各各区消防楼道道灯质量差，A、B幢楼所有公公共走廊无电电源插座。上述问题题我们认为可可能在设计时时没有考虑到到某些个性的的特点，如杭杭州雨水多，在在防漏、防潮潮上有更高的的要求；在考考虑美观的同同时，还应该该考虑日后的的使用成本。为为此我们建议议：公共部位位的照明线路路，最好多设设几路开关，便便于在不同使使用场合使用用不同照明要要求的灯，且且宜设置为感感应式，便于于节约成本。建建议将感应灯灯装在电梯入入口处，以方方便业主、节节约能源、减减少浪费。楼楼道灯也最好好采用感应开开关。每个库库房开始使用用前就装上电电表，有可能能的话，最好好不要采用分分表的形式，而而是直接安装装与电厂结算算的电表，便便于结算。设设计庭院灯和和埋入地下的的控制箱时，应应加强防水、绝绝缘和便于维维修保养的设设计。考虑到到公共楼道、场场所的维修、保保洁等的需要要，最好设置置能锁的电源源插座。四、户内用电1、目前住宅用电每每户40A的容量量还欠不够，尤尤其是100平方米以上上较大面积的的住宅，都要要求增加容量量。2、桂花城户内的开开关插座面板板有98%的业主在装装修时全部换换掉，户内的的热水管、冷冷水管有56%的业主全部部换掉，造成成浪费。上述二个问题都反反映出我们的的设计与用户户的实际需求求，还有一定定的距离，我我们建议，在在可能的条件件下，适当增增加业主用电电的容量，对对100平方米以上上的大户型住住宅设计时，增增接380V电源，便于于在必要时扩扩充容量。上述意见和建议，是是我们从方便便使用和节约约费用的角度度提出来的，可可能是外行话话，但是，使使XX房产的品品质达到欣赏赏性和实用性性、美观性和和经济性更完完美的统一，为为XX品牌的提提升作出些许许贡献，是我我们今天发言言的初衷。第七组：道路交交通与车辆停停放有住宅必有交通，古古今中外，概概莫能外。住住宅区的交通通组织设计和和车辆停放也也是园区规划划设计总体方方案的重要组组成部分，对对于小区的建建设整体水平平，有着至关关重要的影响响。中国正在迅速步入入小康社会，私私家车的普及及势头也十分分强劲，因此此，XX各项目在在道路交通和和车辆停放上上所凸显的压压力也愈来愈愈大。我们在在进行了实地地考察和征求求了部分业主主的意见后，将将考察结果汇汇总如下。小区在交通道路上上存在的缺陷陷及改进建议议1、道路窄，不利于于车辆交汇和和业主行走安安全。部分小小区主干道只只有6米、支干道4..5米；一辆普桑桑车的设计宽宽度为2.0米（含连两边边后视镜），两两辆车就是44.0米,两车在交汇汇时中间保持持距离在0..5米以上较为安安全,此时如果一一旁有行人就就较难行走,如桂花园、银银桂、月桂、丹丹桂公寓、兰兰桂就存在此此种现象。建建议小区主干干道设计宽度度宜在6.5米以上；支干干道设计宽度度为5.5米以上。同时时，建议在进进行道路规划划设计时，充充分考虑道路路的宽度，以以满足日后园园区车辆扩充充，泊位增加加之需。2、部分小区路面差差，地面不平平整，车辆行行走不平稳。现现在小区都是是沥青路，经经过几年的车车辆行走，长长年的雨水冲冲洗，加之地地基沉降的影影响，形成了了坑坑洼洼，未未经修补；特特别是银桂，施施工前是水塘塘，填土后经经过几年下陷陷，已造成道道路凹凸不平平。3、大门口无进出分分向行驶道路路，进出大门门口易发生堵堵车现象，也也易发生相撞撞事件。丹金金桂、月桂、云云桂、银桂均均有此有情况况。4、围墙边“T”形形道路口，道道路转弯过急急（直角），受受围墙、墙体体、绿花带的的影响，视线线不开阔，容容易造成进出出车辆相撞，建建议在这