.11.02 五里湖岸部分楼盘市调报告

峥嵘，百家争鸣——2021年11月2日市调内容及其分析1踩盘对象山水湖滨2期琉璃湖保利香槟国际太湖国际社区魅力万科城·酩悦绿城玉兰花园万科·信成道2山水湖滨2期1.推广主题：五里湖首席度假官邸2.推广口号：不只来看湖一线蠡湖，一生收藏3.投资商：海澜集团&柯兰实业4.开发商：无锡市海兰房产开发5.楼盘位置：金城西路266号6.主力户型：二房，品湖观邸听湖ME邸悦湖尚邸三房，瞰湖尊邸7.建筑风格：现代主义建筑风格，外立面为现代简洁的玻璃幕墙设计，优美简洁俊朗。8.建筑面积：20.45万平方米9.占地面积：8.79万平方米10.开盘时间：2021-11-063山水湖滨2期11.配套：易初爱莲超市金城店、湖滨路商业街、辅仁中学、滨湖区区政府、文化宫、社区风格会所、星级假日酒店、星级酒吧coffershop、演艺中心、中西餐厅、商务中心12.容积率：1.69绿化率：52.30%13.户数：113414.价格：最低价10000元/平方米15.交通：59、77、103、G1至蠡踪桥站下16.工程定位：高档豪华住宅，商业17.客户群体定位分析：上流人士品鉴拥有4山水湖滨2期18.工程特色和优劣势分析山水湖滨花园位于滨湖区金城西路与湖滨路交叉口东北侧，总用地面积87900平米，建筑面积204500平米。容积率为2.33，绿化率高达52.3%，整个小区有3栋33层，3栋24层与18层的组合建筑，共6栋高层住宅。现工程二期在售。优点：山水湖滨花园容积率低，绿化率高，生活舒适。人车分流，阳光地下车库，保证了社区平安性。小区完全静谧，满足坚持高品质生活人士对居住场所的要求。建筑扇形排列，底部架空层高5.4米，户户向湖，视野开阔。缺点：山水湖滨花园交通太不方便，目前就只有三班公交车59路、77路和103路，出行不便。

在售89-146平米房源，均价13800元/平米，价位偏高。5琉璃湖1.推广主题：蠡湖名邸2.推广口号：蠡湖北岸的新湖居住宅3.投资商：西上海集团4.开发商：无锡华友置业5.楼盘位置：琉璃湖位于蠡湖大道〔青祁路〕与隐秀路交界6.主力户型：二居室93-94平米三居室139-145平米7.建筑风格：现代高层8.建筑面积：74002平方米9.占地面积：21597平方米10.开盘时间：10月中旬6琉璃湖11.配套：综合广场：万达广场、湖滨商业街银行：江苏银行、中国银行、建设银行、浦发银行、工商银行等12.容积率：2.79绿化率：45%13.户数：460付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款14.价格：待定15.交通：1、9、72、59、95、103、138、211、315、359、395、G1路至蠡湖大桥站16.工程定位：中高档住宅17.客户群体定位分析：25-50岁7琉璃湖18.工程特色和优劣势分析特色：琉璃湖工程整体采用干挂石材，石材干挂，不同于墙砖湿贴工艺，是用不锈钢材的挂具直接固定石板，不再用水泥砂浆粘结，而在石材之间用密封胶嵌缝。这种工艺使干挂石材立面富于弹性，消除温度和主体结构位移的影响，而且不会产生颜色不均，更不会随时间褪色。优势：琉璃湖周边环境怡人，近快速内环、蠡湖大道等主要道路，还有未来的轻轨4号线，交通方便。工程北侧、东侧的生活配套较齐全。劣势：琉璃湖社区入口开在工程东面，进入社区有些不便。8保利香槟国际1.推广主题：力拔中央当然保利2.推广口号：保利地产在无锡首个住宅工程3.投资商：4.开发商：保利宁远无锡房地产开展5.楼盘位置：蠡湖大道与周新路交叉口西南侧〔威尼斯花园东侧〕6.主力户型：146-268平米7.建筑风格：现代8.建筑面积：270000平方米9.占地面积：149945平方米10.开盘时间：2021-12以小高层为主，总高不超过12层9保利香槟国际11.配套：高速公路：快速内环教育：江南大学、太湖高中、外国语学校〔在建〕、辅仁中学医院：太湖镇锡铁巷社区卫生站、滨湖区太湖新城科教产业园石塘银行：浦发银行ATM、工行江南大学分理处12.容积率：1.8绿化率：32.5%13.户数：190014.价格：13000元/平方米15.交通：公交95路、105路、77路、快1线到小姆浜村下；128路到高浪路下，地铁一号线大学城站东侧：蠡湖大道南侧：大通路西侧：金石路北侧：周新路16.工程定位：商业、住宅17.客户群体定位分析：改善型需求的中高端收入人群注重居住环境、舒适度和生活品质10保利香槟国际18.工程特色和优劣势分析特色：保利香槟国际由30栋12层的小高层组成，占地面积将近15万平方米，建筑面积27万平方米。现在售房源为146平方米的三房与195平方米的五房房源。工程位于滨湖区的蠡湖版块，周边教育资源较多，自然景观相当出众。地铁建成之后，出行将比较便利。优点：保利香槟国际全小高层建筑，楼间距适宜，光照条件优越。周边风景优秀。距离市中心仅有15分钟左右的车程，没有闹市的拥堵，但可以享受顶级的配套设施。周边教学条件良好，甚至可以实现从小学到大学一直在周边解决。缺点：保利香槟国际主推140-190平米大户型，总价较高，人们的选择性比较小。距离市中心较远，近期滨湖区整体商业配套还不算十分繁华，在地铁建成之前，去市中心购物比较不便。11太湖国际社区1.推广主题：影响一个城市的气质2.推广口号：荟萃，你世界3.投资商：华润新鸿基房地产(无锡)4.开发商：无锡绿城房地产开发5.楼盘位置：太湖国际社区位于青祁路与周新西路交汇处〔蠡湖隧道南6.主力户型：一居室68-72平米二居室86-89平米三居室118-155平米7.建筑风格：现代普通住宅,别墅,商铺8.建筑面积：1460000平方米9.占地面积：1110000平方米10.开盘时间：2021-0912太湖国际社区11.配套：学校：太湖高中、江南大学、东绛实验学校、无锡立信会计学校运动休闲：蠡湖大桥公园、滨湖区少年宫、长广溪湿地、尚贤河湿地餐饮娱乐:长广溪宾馆购物:新东国际广场、周新农贸市场、华润万家超市(规划)商务、商业：金融一条街、会展中心、无锡大剧院、超五星级酒店、宋庆龄幼儿园、社区睦邻中心、港湾壹号会所、城市级港湾综合商业配套12.容积率：1.12绿化率：50%13.户数：160014.价格：均价11000元/平米15.交通：公交95路、105路、77路、快1线到小姆浜村下；128路到高浪路下，地铁一号线大学城站16.工程定位：普通住宅,别墅,商铺17.客户群体定位分析：22-60岁13太湖国际社区18.工程特色和优劣势分析太湖国际社区总占地面积约111万平方米，建筑面积145万平方米，其中商业面积近36万平方米，住宅面积近110万平方米，商业与住宅比例为1:3。工程位于滨湖区较为核心的位置，周边配套尚属良好，靠近太湖，风景不错。优点：太湖国际社区紧临太湖，周边自然景观十分优美；蠡湖公园、无锡大剧院近在咫尺，生活环境好；位于滨湖区核心板块，未来开展潜力大；周围万科保利等大盘云集，居住气氛浓厚。缺点：太湖国际社区距离市中心较远，公交线路目前不是太多，且等待时间较长；

周边配套目前不是很充分，还有待加强；

楼盘单价及总价比较高，适合人群少。14魅力万科城·酩悦1.推广主题：东郡精装2.推广口号：无锡未来新城市中心3.投资商：深圳万科房地产4.开发商：无锡万科房地产5.楼盘位置：魅力万科城位于蠡湖大道〔周新西路路口〕6.主力户型：一居室66平米二居室81-108平米三居室98-135平米7.建筑风格：现代多层,小高层,高层8.建筑面积：1347000平方米9.占地面积：962116平方米10.开盘时间：2021-0815魅力万科城·酩悦11.配套：教育：江南大学、太湖高中、外国语学校〔在建〕、辅仁中学、育红万科小学、常春藤双语幼儿园医院：滨湖区中医院、东降人民医院银行：工行太湖支行、农行东降支行、中行东降支行、东降邮政储蓄其他：美国CAS干洗、小蚂蚁家政、华雄美容美发社区：育红万科小学12.容积率：1.46绿化率：40%13.户数：6928户14.价格：110-600万元/套15.交通：公交95路、77路至小姆浜村站下，105路、快1线、128路至万科魅力之城或者小姆浜村站下，地铁一号线大学城站16.工程定位：普通住宅,别墅17.客户群体定位分析：16魅力万科城·酩悦18.工程特色和优劣势分析特色：环境交通优点：交通便利，环境好缺点：距市中心较远配套不成熟17绿城玉兰花园1.推广主题：绿城2.推广口号：3.投资商：绿城集团4.开发商：无锡绿城房地产开发5.楼盘位置：绿城玉兰花园位于浦东新区齐爱路99弄6.主力户型：平层官邸320-400平米公寓3房183-220平米4房205-247平7.建筑风格：绿城玉兰花园一期主打欧式风情，采用新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶。一期7栋高层呈围合式、中轴对称布局，并且建筑呈北高南低之势，层次错落，小区内除中心庭院、多处园林小品外，还规划建设一个露天游泳池。8.建筑面积：398200平米9.占地面积：181000平米10.开盘时间：2021-11-2518绿城玉兰花园11.配套：标志建筑:市民中心、金融第一街区、太湖国际博览中心

公园绿化:金匮公园公建配套:会所、商铺、泳池12.容积率：公寓:2.05绿化率：51.30%13.户数：748户14.价格：均价45000元/平米15.交通：68路到军分区下，130、135、138路至市民中心站，地铁一号线市民广场站16.工程定位：豪华居住区17.客户群体定位分析：高档品味，畅享绿化19绿城玉兰花园18.工程特色和优劣势分析特色：绿化率较高优点：绿城玉兰花园房子结构不错；地铁沿线，升值潜力大；周边配套不错，学校、医院、饭店等一应俱全；开发商实力雄厚，口碑不错，绿城是大品牌，房子质量有保障。缺点：绿城玉兰花园周边环境一般，交通不方便；楼盘附近有垃圾中转站和110KV变电站，整个地铁下横穿小区，紧邻高浪路高架桥垃圾中转站和110KV变电站在金匮公园，距离小区都只有100米。20万科·信成道1.推广主题：高端城市公寓，高端人居新坐标2.推广口号：高端3.投资商：无锡万科房地产4.开发商：无锡鼎安房地产5.楼盘位置：新市中心信成道高浪路交汇处〔观顺道西侧〕6.主力户型：三居室135平米四居室172